上海棕榈泉花园销售策略与合作方案

第一部分:合作及营销策略精要合作模式营销精要全程营销,共创双赢整合渠道资源,确保现金回笼诠释产品价值,获取利润最大化12全程营销,共创双赢PART1——合作模式

全程营销服务内容合作模式销售执行策略制定价格执行策略建议资金回笼计划建议营销配合建议样板房建议示范区建议......阶段政策及市场变化跟踪分析竞争楼盘跟踪调研报告同质楼盘借鉴分析贷款办理产证办理交房企划执行策略现场包装方案媒体\渠道\通路策略引导动线包装户外广告方案平面广告方案......销售执行部分:企划包装:市场跟踪配合:售后服务:合作费用合作模式双赢模式只收取佣金,不提取溢价根据目标完成状况设定代理佣金比例提取溢价方式,甲乙双方定价易出现分歧:乙方为获取溢价,价格制定偏低;但单纯佣金方式,对乙方缺少销售激励收费方式合作模式根据资金回笼要求,设定销售目标代理佣金比例基本佣金按照总销售金额2.5%计提若不达到销售指标,则佣金按照总销金额2%计提若超额完成销售指标,则佣金按照总销金额3%计提营销费用由乙方制定媒体及渠道方案,报甲方审核,由甲方确定实际执行营销推广计划，营销费用为实际支出费用整合渠道资源,确保现金回笼诠释产品价值,获取利润最大化PART2——营销精要目标及策略方案营销目标08年资金目标：1-1.5亿营销策略要旨：整合易居中国客户资源、渠道资源平台，获得客户来源量；特殊渠道营销结合少量常规营销手段，获得客户来源以小开盘形式，营造现场销售气氛，促进成交销售说辞提炼，突出高性价比房源，促进客户成交现场制造SP，调动客户购买情绪，促进成交客户挖掘渠道

整合易居资源客户方案易居会客户资源：50万易居会员（易居臣信25万，易居会25万）2200名钻石级会员（购买5套以上房屋\购买1000万以上房屋）5000名白金会员（购买2套-4套\购买400万以上房屋）20000名400万以上投资型会员30000多名

高档会所俱乐部会员（诺亚财富）2000名二手豪宅和别墅买卖投资客户上海资源：以短信、组织看房活动，投资论坛等形式直接传递房源信息整合易居居资源客户方案案高端物业业客户资资源：代理楼盘盘：老西西门新苑苑、汇宁宁花园、、思南路路88号、、福源汇汇居、古古北国际际、万科科兰乔圣圣菲、万万科红郡郡、嘉里华华庭、衡衡山路41号、、网球公公寓、维维诗凯亚亚、汇贤贤居等上海资源源：高端客户户购房往往往有着着多次购购房的特特性，因因此在已已购买高高端产品品客户中中挖掘资资源，成成功比例例极高整合易居居资源客户方案案二三级联联动资源源（易居居臣信））：全市门店店100多个市中心高高端区域域近40个别墅馆上海资源源：门店不仅仅成为外外部售楼楼处；更更是目前前市场销销售的新新渠道整合易居居资源客户方案案全国营销销网络可在华东东、华北北、华南南、华中中、西南南近30个城市进进行项目目推广，，挖掘全全国客户户资源全国资源源：上海成为为全国高高端客户户梦想地地，通过过全国网网络营销销，最大大范围挖挖掘客户户资源特殊渠道道营销客户方案案银行VIP：花旗银行行、汇丰银银行、招招商银行行、中国国银行等等商会会：台商会、温州商商会汽车俱乐部：：乐驾汽车车、名流汽汽车、永永达汽车车高尔尔夫夫：滨海高尔尔夫高端百货货：久光百货货、中信泰泰富EMBA/MBA：交大USC、南加洲洲EMBA、长江商商学院、、中欧商商学院楼盘、社社区：高端社区区、别墅墅楼盘特殊营销销渠道：：特殊渠道道，以DM、彩信、、帐单、、活动、、巡展方方式，直击高高端客户户少量常规规渠道营营销客户方案案区域道路路拦截：：主要干道道、竞争争楼盘动动线设高高炮、看看板，拦拦截客户户报纸、杂杂志类：《别墅与豪豪宅》、《航空杂志志》、《移居上上海》、《totallyshanghai》、《地标》网站站：别墅网站站、门户户网站房房产频道道等常规营销销渠道：：常规渠道道达到信息息宣传目目的，同同时扩大大知名度度、形成客户介介绍客户户销售执行行策略方方案楼盘定位位，宣传传销售方案案生态大宅宅，自然然之盘：：主诉求：：大道自自然然晋级东郊郊，提升升价值楼盘名建建议：东郊·棕榈泉花花园延伸看房房动线销售方案案售楼处会所二期成熟熟区动线交汇汇处一期二期二期三期入口三期样板板房总体看房房动线图图一期至二二期：感受一期期、二期期的成熟熟度，同同时感受受体验由由一期至至二期景景观上的的变化、、提升；；二期至三三期：观摩二期期成熟的的花园景景观，为为三期景景观描绘绘未来将将达成的的效果。。细节：喷泉、景景观河道道、两户户之间的的绿化自自然隔离离、会所所、匠心心独具的的隔音屏屏......体验鸟语语、花香香之社区区促进成交交之策略略销售方案案以小开盘形形式，营造现现场销售售气氛，，促进成交交1单1单客户逼逼定难以以成交；；若集中几几个客户户同时购购买，可可以形成成客户逼逼客户的的效果；；小开盘：：积累一一定的客客户量，，在周末末进行集集中销售售，营造造现场销销售气氛氛，甚至至制造两两组客户户抢同一一房源的的“事故故”，达达到促进进成交之之目的。。（小开开盘，可可多次实实行）促进成交交之策略略销售方案案销售说辞辞提炼，，突出高性性价比房源，，促进客客户成交交23102310254111341134113413862975292527362736309328552855总价绝对优势河景房，小区中央小区边缘，私密性高，较I5价格有优势花园成熟，私密性好花园成熟，景观好较东侧临水A2、A3性价比高通过说辞辞优化，，使客户户感觉可可买到高高价比高高房源，，促进成成交。促进成交交之策略略销售方案案现场制造SP，调动客客户购买买情绪，，促进成成交SP：销售促促进可通过现现场客户户与客户户之间的的房源冲冲突，促促进客户户订购、、成交；；也可通过业业务员与业业务员之间间的默契配配合，达到到客户订购购，成交；；还可通过假假客户方式式，促进客客户下定，，成交；案场经理与与业务员之之间的SP，促成成交交。成交房源预预估销售方案预估成交5套：K（2套）+I（1套）+A（2套）：1100××2+2300+2800××2=1亿预估成交6套：K（3套）+H（1套）+I（1套）+A（1套）：1100××3+2000+2300+2800=1.04亿预估成交7套：K（2套）+H（2套）+I（2套）+A（1套）：1100×2+2000×2+2300×2+2800=1.36亿预估成交9套：K（4套）+C（1套）+H（1套）+I（2套）+A（1套）：（1100××3+1300）+2800+2000+2300×2+2800=1.68亿以较易成交交房源计算算，完成5-9套销售，即即可完成1-1.5亿的销售目目标第二部分:整体营销策策略报告洞悉市场,挖掘价值运筹帷幄,决胜千里附件——整体报告后市预判项目认知营销决胜从市场的角角度辩识风风险与机会会从价值的角角度诠释品品质从营销的角角度实现终终极价值123从市场的角角度辩识风风险与机会会PART1——后市预判1看楼市整体体近况市场进入调调整期——供求比低于于1已经维持10个月我们认为，，从供求比比看，04年8月至05年9月楼市冰冻冻期的走势势，与07年5月至08年9月的走势十十分相像，，而且由于于本轮宏观观经济面的的差强人意意，导致房房地产消费费预期的下下降较上一一轮调整期期更险恶。。从供求比看看，供求比比自去年7月后就进入入下行状态态，而低于于1的状态已经经维持10个月。供求比——本市独立别别墅的供应应与去年同同期趋平，，08年1至9月的新增供供应量为43.34万平方米，，与去年同同期相比，，下降了0.5％，基本持持平；另一方面，，受整体市市场观望氛氛围影响，，本市独立立别墅成交交量有所下下滑，1至9月的成交量量为33.07万平方米，，较去年同同期下降57.42%，供求比也也首次跌至至1以下。2看独立别墅墅市场市场观望下下，成交量量持续走低低——08年供求比跌跌至1以下价格走势——从线性走势势来看，06年以来独立立别墅成交交价呈向上上趋势，即即使是08年，也未见见下降，甚甚至在08年4月和8月分别走出出两个高潮潮（由于兰兰乔圣菲以以及棕榈滩滩花园等个个别高端楼楼盘成交放放量，拉升升整体市场场均价）;排除8月份的价格格畸高，单单看7月份，单价价已至2.8万元，同比比仍上升了了6000元/平米。棕榈滩花园园成交放量量兰乔圣菲成成交放量2看独立别墅墅市场价格依然坚坚挺，线性性长期向好好正面影响从长远看，中国经济仍然看涨负面影响调控过紧,经济增长健康性受关注刚需观望者在长期观望后将择机出手行业所处紧缩型货币政策无明显松动利用房地产抵御通胀的保值行为增加全球金融动荡不安影响中国经济发展新开工量减少使潜在供应量十分有限前期推迟上市量下半年将集中放量市场价格松动,健康市场格局可期各类杠杆及政策导致购房成本增加正面影响因素的效果受制于负面影响因素，处于弱势负面因素影响深远而具全局性，处于未来市场博弈的主导地位3看宏观调控控背景近期宏观经经济负面因因素占据上上风随着雷曼兄兄弟倒闭和和美林被收收购，全球球经济又一一次面临巨巨大的金融融风暴，而而西方经济的的衰退，将将很大程度度影响中国国经济，从从而影响住住房市场购购买力，包包括别墅市市场购买群群体。作为市场主主体，开发发商已经纷纷纷行动，，但消费者者观望情绪绪却在降价价声中继续续蔓延，在在全球经济济危机的大大环境下，，在政府政政策不明朗朗前提下，，楼市还将将低迷。我们认为，，中国后续续楼市维持持调整状态态，预计将将持续近一一年，而别别墅市场成成交量还将将继续萎缩缩，但是长长久趋势向向好。市场风险预预判就目前宏观观背景来看看，市场调调整期还将将持续近一一年稀缺产品，，是住宅产产品中保值值增值能力力最强的类类品。独立别墅比比其他产品品更具舒适适性和奢享享性，是富富人们终极极追求的个个性象征；；在通货膨胀胀的市场环环境下，独独立别墅的的稀缺性决决定了它具具备较好的的增值保值值能力，长期来看，，更具较强强的抗风险险能力。后市供应量量不足，仅仅能维持4年在佘山、马马桥、东郊郊等高档别别墅板块后后续供应量量陆续放出出之后，预预计09年市场上高高档别墅市场场会出现一一波较为强强劲的供应应放量，其其中佘山约约12万供应量，，东郊约21万供应量，但但从长期来来看，受到到限地政策策的影响，，后市供应应仅能维持持四年。市场机会发发现独立别墅作作为稀缺资资源，价值值长期向好好从价值的角角度诠释品品质PART2——项目认知板块价值提提升尊荣品品位张江高科技技园区本项目本项目位于于外环线外外，紧邻张张江高科技技园区；距离人民广广场18KM，陆家嘴CBD15KM,浦东国际机机场20KM，车行时间间大约半小小时；因此，本案虽属外外环外,但区位优势势明显城市区位位于外环外外，隶属陆陆家嘴金融融区半小时时交通圈本案MMMMMM外环线公交站点龙东大道通往浦东机场轨2项目距离环环东外环线线出口仅300米，并紧挨挨龙东大道道；私家车车可经龙东东大道上南南浦大桥直直通内环、、南北高架架、方便抵抵达各中心心城区；亦亦可进入远远东大道，，直抵浦东东国际机场场；距离地铁2号线延伸段段唐镇站（（2010年完工）步步行约10分钟.张江有轨电电车（西起起张江地铁铁站东至浦浦东长江边边的合庆镇镇）将于2010年，与唐镇镇站实现““零换乘””交通情况立体交通网网络打造快快捷生活本案香华山体育休闲中心世纪公园汤臣高尔夫张江体育休闲中心东郊宾馆大拇指广场东方世纪学校浦东领事馆（规划）家乐福美国学校协和国际学校大型商业（拟建）麦德龙川沙迪斯尼（规划）家乐福唐人国际免税购物中心露德圣母堂配套条件目前主要依依赖东郊社社区的成熟熟配套项目周边目目前生活商商业配套设设施有依靠靠东郊社区区的成熟配配套，这些些配套均在在10分钟车程内内，如到汤汤臣高尔夫夫仅需6分钟；家乐乐福在10分钟车程内内。露德圣母堂堂，上海第第二大、浦浦东最大天天主教堂，，标志性历历史文化建建筑；未来浦东领领事馆区紧紧临本案北北侧，未来来成为浦东东最大领馆馆行政区，，国际化定定位；与本案15分钟车程的的迪斯尼落落户川沙，，是香港迪迪斯尼的4.7倍，预计2010营业；同时随着2号延长线的的深入，该该区域商业业配套建设设也提上议议程。二手在售或预推御翠园汤臣湖庭九间堂梵高别墅东郊花园二期三湘地块君庭合生东郊东珠花园地块东郊社区金爵别墅本案东方国际社区白金翰宫圣马丽诺区域房产发发展现状区域内仅本本案一个在在售别墅项项目——东方国际社社区共开发了四四个别墅项项目，目前前仅棕榈泉泉花园在售售，其余三三个均已售售罄；紧邻高科技技园区，客客源大多以以园区工作作的本地企企业高管和和国内客户户为主。——东郊社区市场开发量量大，区域域知名度高高。集合了了九间堂、、御翠园等等顶级别墅墅；紧邻东郊宾宾馆，吸引引较多的港港台等境外外人士购买买。板块价值提提升策略“晋级东郊·借势发力”项目名称主力总价(万元)君庭9000-10000（目前报价）九间堂3500-7000东郊花园二期未定御翠园7期2500-6000汤臣湖庭(独立)2000-2500梵高别墅1000-1500合生东郊别墅4300-7000棕榈泉花园2000-4000御翠园汤臣湖庭九间堂梵高别墅东郊花园二期三湘地块君庭合生东郊东珠花园地块本案从目前板块块在售项目目和预推项项目的主力力总格情况况看，基本本都在千万万级以上，，形成浦东东区唯一的的顶级城市市豪宅聚集集区，客源源层位于城城市金字塔塔尖，属于于有高度品品位和鉴赏赏力的富豪豪阶层！板块定位东郊板块——千万级豪宅宅聚集区，，高尚生活活品位圈九间堂御翠园汤臣湖庭梵高别墅尾盘销售，，剩余8套月均去化1套07年10月面市，月均去化11套月均去化4套推出100套推出72套推出77套月均去化2套从4个在售项目目近期的销销售情况来来看（07.1-08.9）：1、九间堂是是东郊板块块最贵的独独立别墅，，客层面较较窄，去化化整体较慢慢。自04年上市至今今，完成83%销售率；2、汤臣湖庭庭地段好，，品质高，，受到高端端客户青睐睐，完成80%销售率；3、御翠园08年3月新推的77套别墅，截截止目前完完成40套，完销52%；4、梵高别墅墅的销售则则相对较差差，08年6月推出86套，仅售9套，完销10%。在售竞品去去化情况2000-2500万总价的产产品最好销销，整体月月均去化共共18套从未来的供供应布局看看，东郊板板块的供应应增量主要要集中在板板块东部靠靠近中环线线的内侧，，尤其是项项目周边如：君庭、、合生东郊郊、东珠花花园、三湘湘地块等后后续供应至至少在25万平米以上上。御翠园汤臣湖庭九间堂梵高别墅东郊花园二期三湘地块君庭合生东郊东珠花园地块本案待推项目容积率地上面积待上市面积报价（按地上面积折算）汤臣湖庭二期//约40000未定君庭0.25900-10003209810万元(含装修,标准不详)东珠花园//29952未定合生东郊0.25705-1077631206-7万三湘地块//24500未定东郊花园二期//18898未定合计208568

存量项目存量面积报价梵高别墅0.42250-350226914-4.5万九间堂0.27300-700340510-11万

(含1万/㎡装修)御翠园0.2350-7207758.3万(含0.5万/㎡装修)御翠园7期0.6298-312112798.5-9万元汤臣湖庭0.37400-45034244-4.5万元合计41574板块竞争未来供应在在25万平米以上上，竞争将将异常激烈烈价值思考跻身东郊，，提升了项项目知名度度，同时也也为吸引目目标客户眼眼球提供了了有效的“身份标签”！但由于板块块内未来竞竞争体量庞庞大，面对对有限的金金字塔尖客客群，如何何吸引他们们驻足产生生购买兴趣趣是我们接接下来考虑虑的问题！！那么，让我我们回过头头来分析产产品自身，，并提出有有效见解！！产品价值提提升魅力气气质一期二期三期总建筑面积7.9万平方米其中一/二期6.26万平方米三期1.65万平方米总套数201套可售套数41套容积率一二期0.3，三期0.4成交均价2.5-3.5万元/平米物业类型独立户型面积250-550平米（地上）开盘时间2004.5项目规划8万方原生态态庭院别墅墅花园社区1、曹家沟、、腰泾港、、吕家浜三三条天然河河流，在小小区周围成成为沿河景景观2、园区水景景呈Y型设计，穿穿插在每幢幢别墅间，，使得大多多别墅都能能看到并拥拥有水景3、喷水、喷喷雾的造景景设计，让让亲水生活活更显美仑仑美幻园林规划三条天然河河流+园区蜿蜒人人工水系１、乔、灌灌木错落有有致，培育育期长，生生长茂盛，，形成良好好的生态绿绿化；2、形成天然然的视线屏屏障，增加加私家院落落私密性3、院落内植植物种类丰丰富，乔木木均为高大大粗径，并并种有各种种可结果和和开花型植植物，增加加庭院的情情趣性园林规划错落有致的的丰富绿植植形成原生生态的绿化化景观自身配套双双会所、室室外网球场场、内外双双泳池、健健身、韵律律教室、回回力球场、、桌球室、、撞球中心心、SPA…一期二期三期会所2会所1篮球场网球场休闲配套高尚的运动动场所打造造健康的休休闲时光商务会议中中心，商务务秘书中心心、社区巴巴士，24小时便利商商店……生活配套细心周到的的考虑，提提供商务便便捷生活通过以上对对规划配套套、园林景景观、产品品细节和户户型特点的的分析，我我们可以得得出：小区现房的的实景感体体验极具购购买煽动力力，产品细节更更是体贴入入心！本案营造出出静谧幽雅雅的居住环环境，舒适适性极强是别墅中的的样板典范范！本案产品功功能定位——东上海富豪豪第一居所所！产品特点综综述大道自然·东郊棕榈泉泉从土地属性性出发从自身产品品出发——东郊板块价价值提升定位浦东行行政区级副副中心未来迪斯尼尼经济圈内内露德圣母堂堂创造板块块西化发展展契机未来全新领领馆区建设设，板块迈迈向世界级级、国际化化的顶级居居住社区——现房体验，，价值无限限本案现房展展示，充分分的信心保保证整体规划自自然而然，，水系引入入增加豪宅宅产品卖点点户型设计更更具舒适性性，采光充充分、地下下空间充足足，皇室级级庭院享受受…物管配套提提供安全住住家体验东方国际社社区中心位位置/国际级领馆馆区旁/舒适生态大大宅全景展展现项目定位客户价值提提升社区尊尊贵超级富豪国际自由人新富人投资者白领、金领普通中产阶级现有主力客客户客户为全市市性客源，，80%以国内客源源为主（多多为在上海海创业的外外地人），，20%为境外客！！现有的客户户认知进入事业丰丰收期经过长期奋奋斗，刚跨跨入上海顶顶级富人圈圈对豪宅有置置业经验，，希望自己的的住所作为为一个身份份标签享纯净自然然和谐之感感同时宁静与与繁华不远远身份标签升升级的上海富豪客户定位客户按照交交通动线分分布于各个个板块；客户或居住住于这些板板块，或工工作于这些些板块；客户的分布布重心为在在浦东，部部分全市其其他区域的的客户。通过交通路路线勾勒客客户来源中环沿线导入陆家嘴导入外高桥金桥唐镇康桥张江境外外环沿线导入目标客户地地图通过交通路路线勾勒客客户来源客户除了老老业主之外外，最大来来源应当是是具有地缘缘属性关系系的客户。。本案在所处处区域一支支独秀，竞竞争压力必必定来自东东郊板块，，抓住东郊郊的溢出客客户，必须须进行跨板板块的客户户拦截；唐镇东郊阵地拦截外围拦截东郊板块本案地区客户拦拦截客户分布居住现状工作现状交通动线对城市别墅的购买诉求需求归纳陆家嘴居住在陆家嘴高档公寓世纪大道——花木路——龙东大道已经拥有高端公寓，但希望居住形态升级，更加“宁静”，又不希望离开陆家嘴太远需要一个距离陆家嘴“近”并且“静”的“别墅家”可能居住在浦西工作在陆家嘴金融区的经营管理层体会到工作地点的交通负荷繁重，前往工作地点非常不便需要一个距离工作场所“近”的“家”。东郊居住于东郊别墅区龙东大道对现居住的别墅产品产生更新需求，同时认识到城市别墅价值在于其地段和板块的潜力“更新”居住形态，需要与现有生活圈的距离“近”张江工作在这些产业园区，而且是经营层或企业主未来通过中环线连接，目前杨高南路是重要通路希望工作与生活之间的距离短，同时又希望生活形态能降低工作负荷带来的紧张感与压力。需要一个距离工作场所“近”并且与工作压力“远”的“家”高桥金桥唐镇居住多年前在当地购置的别墅中工作却在浦东市区龙东大道和外环线是重要交通动线对现居住的别墅产品产生更新需求，同时认识到城市别墅价值在于其地段和板块的潜力需要一个离“繁华”更“近”的，能带来更有品质感“生活”的家康桥浦西中环与延安西路是重要交通动线在中环通车后，意识到板块逐渐超越西郊，跃升为上海顶级富人区需要一个更具有“富人群落”效应的“身份标签”和“顶层阶级入场券”境外碧云，联洋浦东机场——外环线在中环通车后，意识到板块逐渐超越西郊，跃升为上海顶级富人区的价值具有世界级的意义需要“及时”把握价值上升趋势，获取“华人富人圈入场券”。客户辨析各板块客户户的购买诉诉求不同我们的客户户到底想要要什么？年龄年龄集中在40－50岁意味雄心勃发的盛年，事业成熟期到来文化背景中国文化背景对家的责任感，对家庭稳定与家族发展的重视当前分布区域全市（小部分境外）依靠交通干道连接生活与工作场所经济实力这部分人的家庭年收入在500万元以上，职业生涯稳定稳定而丰厚的收入，对居住条件和身份标签有新的考量，开始新一轮切合工作与生活的更新型置业成长经历60年代生人，成年后赶上经济起飞浪潮已经是所从事行业中的成功人士，刚跨入上流社会，希望所购买物业的位置能更好的体现这一标签作用置业经历有高端置业经历过去的物业难以满足目前对居住质量的追求，比如与工作地的距离，生活配套品质或者希望物业有更亲近自然的属性工作经历随着收入的剧增，工作压力极大需要一个与工作环境有较大差异的居住环境以消解工作上的压力家庭结构两代三口或四口孩子可能不止一个，孩子不能住在太郊区或远离教育区的边缘地区，所以要求离市区近点出行方式自驾车，50万至百万级别车行依赖严重，也意味着其活动半径极大，所以住在一个四通八达的核心区很必要。购买行为特征以改善自住需求和人民币资产保值为购买目的对经济前景、上海前景以及本人的发展持乐观积极的态度才驱使他们购买上千万的产业关键客户表表征客户洞察深深入客户核心诉诉求归纳整合营销确确保顺利销销售PART3——销售计划整合策略1高端项目与与传统项目目不同，需需要有针对对性、小众众化地进行行寻找，基基于对别墅墅项目操盘盘的经验，，着重以下下几方面加加强对客户户资源的挖挖掘，以确确保在短期期内达到最最大的客户户积累量：：三大渠道确确保客户来来访圈层通路针对性媒介介渠道易居优势资资源1、全国客户户资源截止至2007年底，易居居（中国））业务范围围覆盖至全全国45个主流城市市，拥有全全国性豪宅宅客户搜索索平台。整合策略易居优势资资源2、全球资源源2007年8月8日，公司成成功在美国国纽交所上上市。与瑞瑞士信贷集集团之DLJ房地产基金金、崇德基基金、SIG和FARALLONCAPITAL四家海外基基金有国际际战略投资资协议。整合策略易居优势资资源3、二三级市市场联动：：与易居臣信信全市100个门店合作作，拓展客客户渠道。。重点在（古古北区、陆陆家嘴区、、碧云区以以及别墅馆馆等高档门门店的合作作，寻找客客户，促进进项目的销销售。整合策略易居优势资资源4、易居会:全国性最大大的购房者者俱乐部50万易居居会员（易居臣信信25万，易易居会25万）1580名本市二手豪豪宅和别墅墅买卖投资资客户2200名钻石石级会员（购买5套以上房房屋\购买买1000万以上房房屋）5000名名白金会员员（购买2套-4套套\购买400万以以上房屋））20000名名400万以以上投资型型会员30000多名高档会所俱俱乐部会员员（诺亚财财富）客户资源遍遍及老西门门新苑、汇汇宁花园、、思南路88号、福福源汇居、、古北国际际、万科兰兰乔圣菲、、万科红郡郡、嘉里华庭庭、衡山路路41号、网网球公寓、、维诗凯亚亚、汇贤居居等高端物物业整合策略易居优势资资源1、业主回馈馈与客户体体验活动:项目会所举举办圣诞活活动，新年年活动，邀邀约前期业业主及意向向客户来项项目会所参参加，增进进彼此间的的好感，更更充满对三三期家园的的期待，以以扩展口碑碑营销的范范围。或请业主参参加会所派派对、酒会会、奢侈品品联展等新新老客户联联谊活动。。整合策略圈层通路2、巡展:选择中信泰泰富、梅龙龙镇、威斯斯丁大酒店店、波特曼曼、碧云社社区高档场场所进行产产品推广。。整合策略圈层通路3、产品推荐荐会：与温州商会会、浙江商商会、台商商、私募基基金客户、、证券公司司等民间经经济组织合合作，寻找找实力客户户，进行产产品推荐会会，在小圈圈子内进行行口碑传播播。整合策略圈层通路4、银行vip室:展示资源利利用，与合合作银行沟沟通，在其其vip室放置展示示资料。整合策略圈层通路5、小众媒体渠渠道：通过高端场场所进行DM投递，直击击金字塔顶顶端人群(1)、商会——台商会，温温州商会等等(2)、汽车——乐驾汽车、、名流汽车车等高档车车主联谊会会赞助/会刊广告(3)、高尔夫——滨海高尔夫内内部会刊及ＤＤＭ陈列(4)、理财机构——诺亚财富/会刊广告(5)、名校——交大USC南加洲EMBA、长江商学院院、中欧商学学院等EMBA/MBA等学府会刊夹夹带整合策略圈层通路6、商业赞助：：冠名胡润财富富论坛、商业业论坛、地产产年会、奢侈侈品拍卖、顶顶尖时装发布布、跑车俱乐乐部等聚集上上层客户的活活动，与目标标客户直接对对话，实现点点对点营销。。整合策略圈层通路1、龙东大道、外外环线等周边重要交交通要道导示示系统2、外高桥保税税区、金桥园园区等区域设置引引导旗，户外外看板等3、陆家嘴、碧云、联洋、、世纪公园板板块、东郊板板块等高尚居居住区的引导导、DM直投和实地拦拦截4、浦东机场的布点，看板板或灯箱；短期内迅速拦拦截周边目标标客户整合策略针对性媒介渠道1、飞机场的VIP等候室室，4星级以以上的酒店，，贵族西餐厅厅，高尔夫球球场俱乐部、、高级会所等地点进行媒媒体渗透；2、《中华别墅网网及搜房网》》网络媒体，是是别墅客户一一大途径，可可选择有针对对的进行投放放，时间段段根据网络媒媒体效果，进进行投放；3、《totallyshanghai》*《移居上海海》《福布斯斯》《高尔夫夫》等高端杂志*上海高端杂杂志《totallyshanghai》本杂志得到上上海市人民政政府新闻办公公室全力支持持,是唯一覆盖上上海所有五星星级宾馆客房房的顶级中英英文杂志。在25家五星级酒店店，11,000余间客房，以以及各国领事事馆、商会、、“500强”外商投资资企业、高级级俱乐部、外外航服务机构构等发行，确确保受众是最最具国际眼光光和影响力的的领导人物，，堪称“传媒媒中的XO”。小众范围内长长期树立高端端形象，吸引引客户整合策略针对性媒介渠道销售计划22、3期可售别墅比比较二期目前环境境成熟，利于于客户带看目前三期在产产品、区域、、位置景观上上与二期存在在差距；三期总价1000-2000万房源较多，，易成交三期若环境成成熟，可创造造利润提升点点户型区域地上面积地下面积总价段(去除楼王）占地面积位置景观二期396.78-481.51196.31-252.372141-36383亩户户临水三期272.23-552.88187.93-380.471134-4224最大2亩非户户临水，沿主干道三期容积率0.4二期(南面)容积率0.3易去化房源目前价值高房房源二期(北面)项目分析可售产品分析析H型地上面积395.62M2地下面积230.72M2F型地上面积552.88M2地下面积380.47M2I型地上面积444.64M2地下面积277.48M2G型地上面积394.33M2地下面积251.04M2K型地上面积272.23M2地下面积187.53M22310265723102541207920792195219536963696369636964224288811341134113413862100K户型：小面积，低总价主推区域I户型：面积适中，景景观位置好，总价控制制合理，可用用单价区间相相近的G样板房挤压压。销售策略突出性价比高高房源，促进进成交销售策略突出性价比高高房源，促进进成交C型地上面积470.43M2地下面积250.76M2E型地上面积554.25M2地下面积287.07M2D型地上面积448.25M2地下面积218.73M2B型地上面积396.78M2地下面积196.31M2A型地上面积481.51M2地下面积252.37M23396297529252141321266008800321230933093273627363093285528553331339632753638A、D、C户型：每户临水，且且总价上和三三期F户型相比有一一定的价格优优势，容易去去化。B户型：与三期G户型样板房类类似，容易去去化预估成交5套：K（2套）+I（1套）+A（2套）：1100×2+2300+2800×2=1亿预估成交6套：K（3套）+H（1套）+I（1套）+A（1套）：1100×3+2000+2300+2800=1.04亿预估成交7套：K（2套）+H（2套）+I（2套）+A（1套）：1100×2+2000×2+2300×2+2800=1.36亿预估成成交9套：K（4套）+C（1套）+H（1套）+I（2套）+A（1套）：：（1100××3+1300）+2800+2000+2300×2+2800=1.68亿1-1.5亿销售策策略销量估估计外立立面面清清洗洗栏杆杆的的刷刷新新内墙墙维维护护工程程配配合合2期户型型修修缮缮使二二期期建建筑筑焕焕然然一一新新，，避避免免时时间间长长久久形形成成的的陈陈旧旧感感在G5样板板间间内内配配置置三三角角钢钢琴琴或或其其他他相相关关情情景景道道具具，，使使样样板板间间生生气气勃勃勃勃，，突突出出样样板板间间氛氛围围。。使客客户户感感受受到到一一个个身身临临其其境境的的美美妙妙体体验验,通过过环环境境氛氛围围打打造造直直接接给给予予客客户户刺刺激激和和体体验验。。工程程配配合合3期样样板板房房情情景景营营销销目前前三三期期由由于于绿绿化化尚尚未未完完善善，，所所以以需需要要借借助助前前期期成成熟熟的的现现场场让让客客户户感感受受。。看房房动动线线贯贯穿穿G5、K8二套套样样板板房房，，以以及及双双会会所所及及二二期期成成熟熟区区域域。。为保保证证三三期期的的品品质质感感得得到到进进一一步步加加深深，，以以及及使使客客户户拥拥有有良良好好的的现现场场体体验验，，建建议议先先行行将将看看房房动动线线沿沿线线样样板板区区绿绿化化景景观观进进行行升升华华。。售楼处会所楼王动线交汇处一期二期二期三期入口三期样板房总体看房动线图工程程配配合合看房房动动线线建建议议别具具一一格格的的导导示示牌牌设设计计，，一一方方面面更更好好的的为为行行人人做做通通行行导导向向，，另另一一方方面面也也能能成成为为一一种种精精致致的的建建筑筑小小品品。。增加加导导示示牌牌，，即即可可成成为为一一景景，，也也可可彰彰显显人人性性化化设设计计工程配合合看房动线线的细节节桥不再仅仅仅是通通行职能能，更成成为归家家的一道道风景！！生活就在在拐角处处，休憩憩区也能能成为一一道靓丽丽风景风景随处处可在，，生活也也随处可可在工程配合合看房动线线的细节节在这里可可以听到……喷水池鸟叫虫鸣鸣目前“听听”觉效效果，现现场感已已经营造造的相当当不错了了。但如果能能再增加加亲水叠叠瀑就更更好了。。仁者乐山山，智者者乐水小隐隐于于野，大大隐隐于于市棕榈泉，，得山得得水，得得自然…传达给客客户这里的自自然条件件真的很很好，犹犹如世外外桃源，，让我很很轻松。。静谧养养神，好好似闲云云野鹤般般的情趣趣生活叠瀑工程配合合看房动线线的细节节楼王庭院院适当再再贴加高高大乔木木和四季季花卉，，其中多多选用花花期较长长的花卉卉种植！！根据树种种的不同同，开花花的时令令不一，，让每个个季节都都是花开开满园…香气扑鼻鼻在这里可可以闻到……淡淡的青青草味、、新新泥泥土香梅花扑鼻鼻香也许住进进来后，，我的生生活可以以这样：：清晨，吸吸一口新新鲜的空空气，含含有泥土土特有的的芳香，，偶尔夹夹杂着院院子里的的花香…傍晚，该该给院子子里的花花浇浇水水，施施施肥，看看着满树树的果实实，心里里由衷满满足！传达给客客户工程配合看房动线的的细节在这里可以以尝到……传达给客户户工作之余的的闲适，以以及业余的的派对，在在自己的地地盘上任意意挥洒自己己的无尽灵灵感花园独酌一一杯野炊或派对对建议让搞个个生活派对对的体验区区让客户直观观畅想生活活的美好大花园/大树/各种植物/美丽的下午午一群志同道道合的朋友友/其乐无穷的的家庭聚会会工程配合看房动线的的细节让客户被实实景感动，，被情景营营销打动，，进而引发发购买冲动动！客户客户的朋友友人脉传播棕榈泉真的的很不错，，我一定要要告诉我的的朋友，还还有我朋友友的朋友…我一定要带带他们来这这里看一看看。2期高价策略略挤压客户户购买3期房源，达达成目的达到口碑宣宣传的目的的工程配合看房动线的的细节09年销售建议议3据统计，项项目目前整整体入住率率在50%左右，而且且租金范围围在6000多美元左右右，说明项项目的宜居居性还是得得到一部分分高端客层层的认可，，所以在此此基础上，，项目可整整体塑造一一种宜居的的社区氛围围，吸引投投资客的关关注。委托租赁公公司先对预预出租的业业主统一寻寻找客户，，并在圈内内形成一定定的良好口口碑，以便便促进投资资客户的购购买意向。。同时对购买买新房客户户可以承诺诺未来客户户出租物业业可免去所所有相关服服务费，并并优先进行行服务，以以便打动投投资客。通过租赁，，物业服务务提升，提提升入住率率，形成社社区氛围，，带动销售售09年销售建议议居住氛围带带动销售人人气F2F户型为3期售价最贵贵的户型，，增加F户型的样板板房协助房房源去化。。F2与F7选择一套做做为样板房房。F2或者F7户型F7目前已有样样板房09年销售建议议增加三期样样板房三期现场感感与二期相相比较差三期建筑布布局相对较较密，容积积率相对较较高；绿化刚开始始培育，因因此树冠相相对二期稀稀疏，私密密感的营造造相对较差差；加强三期看看房通道的的景观效果果，引开看看房关注度度，弥补绿绿化稀疏的的缺陷加强三期景景观通道布布置，深化化样板房通通道带来的的体验样板房看房动线看房通道样板房09年销售建议议强化三期样样板段及工工程建议花架——构筑新的景景观通道增强景观构构筑——提升项目感感官价值指示牌小品迎宾花09年销售建议议强化三期样样板段及工工程建议项目户型西西面紧邻围围墙，由于于数目不茂茂密，私密密性不强，，会影响此此区域I与F户型去化。。所以建议议此处采用用种植密集集的乔木与与灌木进行行一定的阻阻挡。增强景观构构筑——增强私密性性茂密围篱围墙私密性差09年销售建议议强化三期样样板段及工工程建议尊贵的客人人，用尊贵贵的“迎驾驾”方式有客自远方方来，怎能能不厚待服务至此，，值得信赖赖通道式步入入系统——红地毯引君君步入尊贵贵别墅空间间09年销售建议议强化三期样样板段及工工程建议欧式装修修风格经经典怀旧旧，内敛敛而又沉沉稳软装艺术术中主要要参考欧欧式风格格的元素素，同时时配合华华丽厚重重的家具具，在时时尚中沉沉淀浮躁躁，在庄庄重典雅雅里找寻寻浪漫写写意！09年销售建建议样板房风风格建议议1——采用欧式式风格软软装，内内敛而沉沉稳09年销售建建议样板房风风格建议议1——灯饰表现现09年销售售建议议样板房房风格格建议议1———欧式风风格装装饰细细节展展示模模拟ARTDECO装饰艺艺术，，代表表着经经典的的流传传色系偏偏暖，，略显显张扬扬，结结合经经典的的古典典主义义装饰饰元素素与新新现代代的艺艺术抽抽象相相结合合，营营造一一种历历久弥弥新的的经典典奢华华感。。09年销售售建议议样板房房风格格建议议2———采用artdeco装饰风风格软软装，，经典典奢华华09年销售售建议议样板房房风格格建议议2———灯饰表表现泳池内内可放放满水水,铺满玫玫瑰花花瓣,制造另另类感感觉休憩区区,配以屋屋内绿绿化09年销售售建议议样板房房风格格建议议2———地下室室局部部装饰饰09年销售售建议议样板房房风格格建议议2———天井花花园装装饰----充满情情趣魅魅力9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。03:21:1103:21:1103:211/5/20233:21:11AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧