世联复地元墅项目营销策划报告

复地元墅项目营销策划报告谨呈：北京康堡房地产开发有限公司1/19/2023引言2世联对开发商目标的理解复地在新政下的既定战略扩展计划——战略重心的有序扩散第一层面：重点城市，上海、北京，不可或缺的重点发展对象……复地北京别墅开发思路：稳健发展、有特色、做“复地之墅”——摘自复地（集团）华北区总经理张春华接受《地产观察》杂志记者采访本项目的目标安全操作，收益良好保证价格，快速销售复地品牌在北京的软着陆3全文结构图北京别墅市场基本格局亚北市场分析项目本体分析项目目标客户分析营销突破方向探讨4第一部分北京别墅市场基本格局51、对北京别墅市场的基本认识开发时间长

量足够多

北京的别墅市场是怎样的？格局已形成客户认知已细分62、北京别墅市场战区图西山板块京昌板块中央别墅区板块亚北板块7西山板块板块西山板块资源西山风景区、历史文脉交通西五环配套成熟度一般代表项目西山美庐、西山美墅馆、香山艺墅、半山枫林（一/二期）、檀香山、香山甲第、香山清琴、玉墅临枫、庐师山庄板块气质官气、贵气人气走势↑主要客户来源西城、海淀万柳、中关村主力客户军政背景人士、海淀知识精英产品特征类型山地景观别墅用途自用价格平台独栋单价>2500美金,总价600万以上;双拼总价400-500万,联排总价300-400万未来趋势板块内供应量下降（土地资源稀缺、政策控制）；亚别墅产品开始成为板块内的主流产品。卖资源8中央别墅区板块板块中央别墅区板块资源温榆河下游交通机场高速路、京顺路配套成熟度高代表项目香江花园、丽高王府、丽斯花园、莱蒙湖别墅、优山美地、大湖山庄、观唐、长岛澜桥、龙湾别墅板块气质国际化、洋气人气走势→主要客户来源CBD、使馆区主力客户外籍客户、国内投资客户产品特征类型常住居所用途租赁价格平台独栋：17000-18000元/㎡；双拼：15000元/㎡；联排：13000-14000元/㎡未来趋势老牌、传统别墅区，依托空港区及使馆区、CBD，客群特殊，投资导向持续强劲卖投资9京昌板块板块京昌板块资源温榆河上游、上风上水交通京昌高速路配套成熟度较低代表项目北京玫瑰园、碧水庄园、顺驰·林溪、碧水庄园A区、香江别墅、雪梨澳乡、宽HOUSE、三水青清板块气质高、低端项目混杂，缺乏清晰的板块形象人气走势↓主要客户来源中关村、西城主力客户中西部商贾、中关村新贵产品特征类型第一居所、周末假期居所用途自住价格平台豪宅别墅：16000元/㎡；小独栋：12000元/㎡；联排：7000元/㎡未来趋势未形成区域内主流大势；线状交通辐射模式使得区域发展很难形成更大规模和整体效应。卖产品10亚北板板块板块亚北板块资源温榆河中游、上风上水交通京承高速路、立汤路配套成熟度较低代表项目橘郡、纳帕溪谷、温哥华森林、Other渡上、保利·垄上、麦卡伦地、东方普罗旺斯、壹千栋、威尼斯花园、汤HOUSE板块气质温馨、居家人气走势↑主要客户来源亚运村、中关村、CBD主力客户亚运村的商贸人士、私营业主、知富阶层、演艺界人士产品特征类型第一居所、周末假期居所用途自住价格平台小独栋：11000元/㎡未来趋势依托五环、六环和立汤快速路的多维交通，正在形成区域规模效应；北七家镇生态规划目标、奥运规划持续利好等因素，未来热点区域；品牌开发商聚集效应。卖产品品113、亚亚北市市场的的地位位目前北北京别别墅项项目竞竞争最最火爆爆的主主流市市场已经成成为北北部中中产阶阶级的的聚集集地各项目目资源源相近近、陷陷入细细节竞竞争品牌开开发商商竞相相进入入———首创创、保保利、、复地地、北北辰12第二部部分亚亚北市市场分分析13亚北代代表项项目位位置图图保利··垄上上纳帕溪溪谷长河河玉玉墅墅水印印长长滩滩渡上上麦卡卡伦伦地地东方方普普罗罗旺旺斯斯温哥哥华华森森林林威尼尼斯斯花花园园塞纳纳维维拉拉汤HOUSE壹千千栋栋1、、亚亚北北市市场场战战区区图图142、、亚亚北北市市场场竞竞争争格格局局演演变变橘郡郡最初初市市场场很很小小，，进进入入者者是是市市场场的的发发现现者者。。纳帕溪谷谷市场有吸吸引力，，于是出出现一个个新的竞竞争者。。温哥华森森林第三个加加入竞争争者，并并开拓一一个细分分市场。。123先入者挑战者细分领导导者2001-2003年年12315区域市场场竞争格格局演变变市场领导导者向细细分市场场投放类类似产品品，竞争争行为使使市场得得以扩张张。先入者挑战者细分领导导者2004年123Other渡上上16区域市场场竞争格格局演变变市场持续续增长，，正在形形成被分分割、渗渗透的格格局。麦卡伦地地先入者挑战者细分领导导者2005年123东方普罗罗旺斯Other渡上上长河玉墅墅保利垄上上壹千栋17被分割、、渗透市市场格局局的特征征增长长疲疲软软、、超超竞竞争争已已经经分分割割了了市市场场、、每每个个品品牌牌的的潜潜在在容容量量遭遭到到损损害害成熟熟竞竞争争的的市市场场，，竞竞争争者者数数量量的的增增长长将将企企业业引引向向低低盈盈利利性性的的目目标标利利基基市场场开开始始出出现现细细分分18项目名称总供应量

套总面积区间

平方米地上面积区间

平方米销售速度

套/月总销售度

套/月当前供应解析区间供应量（地上面积）实现均价（元/平米）总价（万）消化量存量保利·垄上600316-321226-2302.816.6<230227126225万左右148348-428232-28010.4231-280906885239-294万5238470-495320-3210.6281-35087352346-364万35513-643350-4352.8351-450299994513-643万1415纳帕溪谷574259-306190-2276.515.8<23012710240265-313万11017311-362239-2725.7231-2801129647300-349万9715469-508324-3532.3281-360729833461-500万6012553-653382-4681.3361-4706910462579-6833435温哥华森林670365-401236-271511.8230-2801607102259-285万60100416-483286-3543.8280-3551127600316-367万4666565-680430-5503>355937427375-505万3657渡上90+542872250.82.8<230联排2654271563231-280双拼184808175万5134403401.3281-350627221318万22405434080.2351-440177384401万3146724460.2>440178992604万413长河玉墅500363-376263-276————260-28052预计12000312-480万——100403-416303-316300-32035470-502370-402370-40213一千栋1300————————

东方普罗旺斯558————————已取得38套预售证预计13000以上400万起

38麦卡伦地156————————已取得57套预售证

57总供应量4503套总消化速度564套/年655套小户型销售速度474套/年年占总速度的84%竞争面积区间可售存量413套，占总可售存量63.1%独栋产产品未未来推推售量量：3303套套竞争面面积区区间预预计未未来推推售量量：980套19亚北市市场面面积箱箱体图图保利··垄上上纳帕溪溪谷温哥华华森林林OtherVilla渡上上长河玉玉墅复地元元墅26127229087211211293183452230280350351310050150200250300500600地上建面面（平方米米）8956191350400450625502969264623345238160供应量（（套）地上建面面300-350平米米的独栋栋别墅和和300平米以以下的小小独栋别别墅产品品为目前在在售项目目的主力力产品在在市场中中占有很很大的份份额20亚北市场场竞争面面积区间间的总价价箱体图图保利·垄垄上纳帕溪谷谷温哥华森森林OtherVilla渡上上长河玉墅墅100200300400500600700800总价（万万）275-350万的独独栋别墅墅为目前前区域主主流产品品21亚北市场场竞争面面积区间间的销售售速度箱箱体图保利·垄垄上纳帕溪谷谷温哥华森森林Other渡上上<230m2281~350m2>350m2面积区间间2.8套套/月6.5套套/月10.4套/月月0.6套套/月5.7套套/月2.3套套/月1.3套套/月5套/月月3.8套套/月3套/月月0.8套套/月1.6套套/月0.4套套/月231~280m22.8套套/月主流面积积产品销销售速度度较快22本项目所所处的竞竞争态势势以面积和和总价进进行划分分，本项项目处于于板块内内竞争密密集区市场未来来的持续续放量，，意味着着本项目目面临持持续竞争争市场充分分竞争，，依靠自自然增长长消化现现有存量量挑战很很大233、区域域典型项项目客户户情况基于我们们在亚北北市场长长达3年的跟踪，，已经积积累了1000余名亚北市场场主流客客户的信信息，以以下数据据均出自自：世联地产产低密度度事业部部高端客客户数据据库24纳帕溪谷谷的客户户客户描述述：大户型客客户：非非首次购购买别墅墅，有相相当实力力，看重重社区风风格纯粹粹、市场场知名度度高，自自用和投投资。小户型客客户：实实力有限限，居住住升级需需求，注注重社区区气派，，追求面面子。认可点不认可点社区入口系统有庄园感，气派而体面立面风格原汁原味，生动有趣小户型价格实惠（含精装修）样板区展示精彩轻钢结构距离较远小户型空间设计局促，舒适度不够小户型密度高地下室无上下水，使用不方便25温哥华森森林的客客户客户描述述：私营业主主（原油油/煤矿矿/建材材生意、、超市连连锁店））；贸易/投投资/证证券公司司高层/IT人人士；大部分为为首次购购买别墅墅；50%以以上有海海外（如如加拿大大、美国国）学习习、工作作、生活活背景，，置业观观念偏理理性；60%以以上客户户来自亚亚运村、、中关村村和CBD区域域。认可点不认可点原生树木立面风格地道，色调清新、明亮产品粗糙庭院面积小，别墅在庭院中的摆放位置不合理，庭院围栏私密性差。社区规划兵营式排布、道路太直多数房子无景观工地混乱，管理不规范26保利·垄垄上的客客户客户描述述：亚北、东东边客户户为主；；商贸公司司、IT公司高高层或高高级职员员、私营营业主；；偏年轻，，35岁岁左右；；实力不够够雄厚，，对总价价敏感，，300万上限限，60%按揭揭。认可点不认可点价格便宜，性价比高开发商品牌响，现房销售，开发实力强社区规划：坡地微地形处理/组团街区立面处理比温哥华森林细致位置紧邻北六环出口，方便庭院面积小临近阿苏卫（原垃圾填埋场）27Other渡上上的客户户客户描述述：演艺界、、艺术工工作者、、企业高高层管理理人员、、私企老老板、IT人士士；有艺术背背景或海海外生活活经历；；]有很大大兴趣接接纳新鲜鲜事物，，同时十十分理智智，会为为舒适、、提升生生活品质质买单；；认可产品品风格上上的纯粹粹、极致致。认可点不认可点户型设计好，方正、实用庭院完整，面积大价格实惠风格太另类产品缺乏品质感28长河玉墅墅的客户户客户描述述：30-35岁，，CBD中层管管理人员员，3口口之家，，曾经在在保利垄垄上订过过房，现现在长河河玉墅项项目执意意缴纳订订金；45-50岁，，东部生生意人，，3口之之家（子子女不常常回来住住），在在亚北地地区看过过多个别别墅项目目。认可点不认可点户型面积合适；舒适、好用屋里布局方正；采光通风好；屋子里面的空间很有特色，院子大；开发商实力强建筑风格不太喜欢，还是欧美的好一些；社区内的交通可能会不太方便29麦卡伦地的的客户客户描述：：年龄40~45岁。。子女大部部分正在上上学个人素质较较高，多数数有海外学学习、工作作和生活经经历。居住在老牌牌别墅区或或者城市高高级公寓。。对别墅或高高档住宅的的选择有独独到见解。。置业目的为为自住，兼兼顾投资保保值。观念稳健，，不从众；；考究、挑挑剔，注重重选择实用用、高品质质和有品位位的产品。。30小结——亚亚北小独栋栋主流客户户成长中的中中产阶级；；依托北部亚亚运村（CLD）、、西北部中中关村（CID）、、东部CBD等北京京商务经济济中心；多数为多次次置业，但但首次别墅墅置业；置业目的主主要为自住住（第一居居所、周末末度假）；；置业观念相相对理性、、成熟，有有一定鉴赏赏力，有既既定思路，，看门道。。31他们必然的的选择过程程建筑风格项目选择产品选择户型设计位置与交通通外部自然环环境社区规划和和景观庭院细节处理32第三部分项项目本本体分析33项目属性：：亚北·小独栋·现代风格··较高容积积率总用地：约约23万平平方米总建筑面积积：约11万平方米米住宅建筑面面积：约10万平方方米，共336栋容积率：0.43住宅层数：：地上2层层，地下1层销售面积（（地上部分分）：205平方米米89套，，245平平方米191套，315平方方米56套套，主力面面积245平方米建筑风格：简简约、精致、、时尚的现代代风格纳帕溪谷葫芦河华能培训中心心规划路34葫芦河叶脉状水景，，叠瀑处理大面积景观绿绿化带大面积辐射，，景观资源均均好35客户的的价值值认知知优异的的环境境（水水+绿绿地+河：：小流流域气气候））有别墅墅感并并高舒舒适度度的户户型品牌产品细细节和和品质质交通容积率率风格中度认认知高度认认知冲突认认知突出强强调可为空空间短板所所在36我们的的核心心竞争争力水（内部叶脉脉水系+葫芦芦河）均享享的的景景观观资资源源卓越越的的户户型型复地地打打造造精精致致产产品品的的完完美美执执行行力力对于于客客户户的的冲冲突突认认知知我我们们如如何何进进行行引引导导？？37容积积率率偏偏高高不不是是问问题题！！成功功项项目目的的启启示示容积积率率0.41“兵兵营营式式””密密集集排排布布深度度挖挖掘掘西西山山价价值值强调调唯唯一一居居山山项项目目历时时17个个月月一期期100套套售售罄罄最终实实现均均价2800美美金/平方方米探求冲冲突认认知点点的解解决之之道38突出强强调成成熟的的园林林环境境利用项项目突突出优优势转转移客客户注注意力力，弱弱化劣劣势39市场认知形象混乱；产品品质感差。客户情况30-45岁，本地客户为主，3-5口之家

IT/金融业人士、大学教师、商人理性、务实决策因素：依托碧水庄园环境与配套、户型实用市场表现1.6套/月启示形象定位模糊，市场认知错位产品缺乏价值感

现场展示不足，建筑与环境的配合度差现代风风格典典型案案例分分析碧水庄庄园A区40市场认知廉价、形象低端客户情况中关村、上地高级白领、大学城老师

以高校老师和文化/传媒/传播私企业主为主注重产品实用性

决策因素：价格、交通市场表现6.1套/月启示建筑造型过于简单，品质感差，给人廉价的感觉入市以联排启动，市场形象低端三水青青清现代风风格典典型案案例分分析41市场认知中央别墅区投资性价比较高的项目客户情况投资客为主，看重投资回报率市场表现9.3套/月启示立面细节处理到位；缺乏真正的独栋感；户型设计舒适感不足龙湾现代风风格典典型案案例分分析42市场认知具投资价值客户情况积累客户中投资客较多，看重投资回报率著名演艺人士内部认购市场表现尚未开盘,有待市场验证启示立面综合品质感较好；别墅内部空间设计好卓锦万万代现代风风格典典型案案例分分析43欧美风风格为为客户户对别别墅的的传统统认知知已有现现代风风格别别墅产产品细细节糟糟糕，，缺乏乏品质质感小结现代风风格本本身不不是问问题，，价值值感的的打造造和传传递是是关键键！44将细节节进行行到底底！产品的的中度度认知知点需需要精精细打打造，，提升升为高高度认认知点点，实实现价价值认认知转转化。。使产品品成为为有效效传递递项目目基础础价值值的窗窗口和和媒介介45景观、、规划划建议议强调街街区感感和邻邻里氛氛围。。精致景景观，，营造造可参参与性性。不同外外立面面风格格混合合搭配配设置置，突突出产产品多多样性性。46立面建建议多种色色彩搭搭配方方案，，分别别体现现前卫卫明快快和沉沉稳内内敛等等不同同气质质。选用彰显品质质感，并丰富富组合，如涂涂料、面砖、、文化石、木木格栅、金属属拉线、铝包包木门窗。精细工艺处理理，不同建材材完美契合。。47户型建议合理设置动线线，入户迅速速分流。卧室、起居室室、餐厅等主主要功能区间间南向设置，，大面积落地地窗保证通风风采光。强调别墅符号号：完整玄关；30-50m2左右大起起居室，完整整挑空；大户型设置弧弧形楼梯；中西厨分离；；室内车库，245/315m2户型采用双车车库。情趣空间：适当设置阳光光房、内景中中庭，局部错错层设计。顶层可登入露露台，地下室室采用下沉式式庭院采光。。48这样就足够了了吗？可保证项目跻跻身主流市场场但不足以支撑撑高附加值，，溢价空间有有限。49第四部分项项目目标客客户分析50世联模型———别墅客户分分析模型价值层面旧式转型新式财富层面高中低沉稳、有相对稳定的的社交圈、注注重礼仪道德德、重视其身身份和声誉、、尊贵奢华的生生活方式思想深刻、有极强的洞察察力、有远见、有有较高的声望望、重视自己己的社交圈和和生活圈在舒适和高品品质的生活基基础上，强调调个性化生活方方式、较强的创造造力和挑战精精神、拥有其身份和和个性的标志志物怀旧内敛、道道德感强、有有一定的信仰仰（如宗教））、喜欢清静和人人文气息浓的的地方思想守旧、顽顽固、爱面子讲派场场、在对金钱的的看法和使用用上存在一些些矛盾、对价价格有一些敏敏感丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际际网、存在一一些显示身份份的炫耀心理，同时注重生生活品质和舒舒适性责任感强、有有不断提升自自身的强烈愿愿望、务实、对金钱在某某种程度上有有“节俭”精精神、对价格格有一定的敏敏感度重视生活的舒舒适性和品质、关注细节、个个人意识强、社交面广、、勇于尝试新新的东西、追求适合自己己的新生活方方式小资一族、注重生活品品质、懂得享享受生活、关关注时尚流行行元素、对价价格有一定的的敏感西山美庐麦卡伦地纳帕溪谷我们51我们的目标客客户是谁？年龄：中青年（30-45岁））家庭结构：三口之家或““空巢”素质：本科以上学历历（可能有国国外生活工作作经历）、有有洞察力职业：私营业主、金金融、证券、、IT、投资资、高校教师师、专业人士士来自区域：亚运村、中关关村、CBD财富情况：处于成长阶段段的中产阶层层水平、不是机会主义义者置业特点：至少有2次置置业经历（第第1次选择别别墅）、看得得比较多、首首选亚北和京京昌区域消费特点：两栖消费、新新奢侈主义惟我派52新奢侈主义PK旧奢侈主义炫耀•别人••身份标签实用•自我••生活体验他们的心声：：奢侈被赋予新新的含义，炫炫耀财富不再再是奢侈的象象征，取而代代之的是平时时难得收获的的生活体验;奢侈的经历并并非要高人一一等，有时候候很可能只是是一种自我实实现的感觉；；和家人在一起起的时间，如如同绚烂之后后的宁静，宁宁静也变成了了一种奢侈；；倡导一种独立立、自信的人人生态度，有有勇气、有自自信去掌控自自己的人生，，不随波逐流流，清楚地明明白自己想要要什么。世界界由我！只要要是是购购买买我我喜喜欢欢的的东东西西，，多多少少钱钱都都无无所所谓谓；；其其他他的的都都无无所所谓谓，，该该节节俭俭的的就就要要节节俭俭Whatis新新奢奢侈侈主主义义？？世界界由由我我1/5/2023他们们对对产产品品的的价价值值取取向向户型型：：面积积在在200-300平平方方米米、、功功能能空空间间齐齐全全、、室室内内空空间间舒舒适适室外外空空间间：：充足足有有趣趣、、（（院院子子大大、、屋屋顶顶花花园园或或露露台台））景观观：：优美美、、要要下下功功夫夫（（水水、、树树、、草草、、小小品品））外立立面面：：有特特色色（（没没有有明明显显的的排排斥斥））、、有有品品质质感感社区规规划：：自然环环境和和人文文环境境相互互融合合（可可参与与性、、街区区和邻邻里关关系））54第五部部分营营销突突破方方向探探讨55作为主主流市市场的的新进进入者者如何脱脱颖而而出？？做市场场幻想想者！！！56?57成功幻幻想第第一站站：锋锋尚国国际公公寓成功关关键因因素：：产品：：住宅+高高科科技系系统；；概念：：欧洲发发达国国家居居住标标准和和生活活体验验；目的：：颠覆传传统比比价体体系；；案名：：锋尚尚国际际公寓寓欧洲发发达国国家居居住标标准告别空空调暖暖气时时代高科技技住宅宅+告告别空空调暖暖气=健康康舒适适的生生活58成功幻幻想第第二站站：万万科•十七七英里里成功关关键因因素：：产品：BOX现代风格；概念：CLUBHOUSE会所所建筑；目的：倡导一种新的滨海海度假生活方方式和气氛；Box住宅+Clubhouse=新的滨海度度假生活59幻想公式Formula1+概念=“惟我派”的幸福生活?随意的水岸60水——对于北京京的意义——对于客户户的意义——对于竞争争的意义61——随意的水水岸极致放大62项目地块价值值分区纳帕帕溪溪谷谷葫芦河华能能培培训训中中心心绿化带规划路ABBCCDDE按照照景景观观资资源源、、临临近近现现状状条条件件和和视视野野分分类类，，将将地地块块按按价价值值从从高高至至低低分分为为A-E五五个个区区域域。。63两种种推推售售策策略略64明星星策策略略KEYWORDS————形形象象、、品品牌牌、、高高价价格格$65CABD明星策略推售售方案A样板间（ABCD四种户型各一套）2006.07一期9套A户型，，19套B户户型29套C户型型，3套D户户型核心卖点：水水景+会所所2006.10二期22套A户型型，12套B户型16套套C户型，10套D户型型核心卖点：产产品+水景2007.05三期58套A户型型，18套B户型10套套C户型，14套D户型型核心卖卖点：：产品品+口口碑碑+水水岸2007.10四期期23套套A户户型，，30套B户型型34套C户型型，29套套D户户型核心卖卖点：：园林林+水水景+产品品+成成熟社社区一期二期三期四期66明星策策略展展示方方案要点：：中央展展示轴轴线主战场场：会会所、、水景景、样样板区区划定统统一的的参观观路线线，工工地围围挡、、道路路绿化化到位位注意细细节：：建筑筑材料料和元元素，，园林林等细细部处处理。。思路：本项目目处于于期房房阶段段，项项目的的特色色和品品质不不能直直观了了解。。通过过中央央展示示可以以利用用来访访者的的自主主推理理，映映射出出社区区的个个性和和品质质，树树立项项目形形象、、提升升项目目品质质。中央展展示区区样板区区6园林景景观带带3围挡会所/售楼楼处4大门区区域水景景景观带带512关键行行动：按照照现代代风格格进行行设计计进而而建造造中央央展示示流线线67现金牛牛策略略KEYWORDS———产品品类型型推售顺顺序、总价价、速速度$Speed68精品资资料网网（）1/5/2023倍讯讯易易-70现金金牛牛策策略略推推售售方方案案一期期二期期三期期四期期2006.07一一期期2套套A户户型型、、4套套B户户型型、、54套套C户户型型核心心卖卖点点：：户户型型+低低总总价价2006.10二期25套A户型，，23套套B户型型，12套D户户型核心卖点点：产品品+口碑碑2007.05三期41套A户型、、9套B户型、、28套套C户型型、22套D户户型核心卖点点：产品品+水水景2007.10四期41套A户型，，46套套B户型型7套C户户型，22套D户型核心卖点点：园林林+水景景+产品品71现金牛策策略展示示方案思路：在方案一一所需的的工程进进度无法法配合的的情况下下，充分分利用地地块东部部河流及及绿地的的先天条条件，在在东部设设立临时时售楼处处，快速速创造展展示条件件。5围挡4大门区域域132售楼处样板区园林景观带带72整体营销安安排总表13000元/平米（整体实现均价12500元以上/平米）12500元/平米12000元/平米11500元/平米价格方案112000元/平米（整体实现均价11500元以上/平米）11500元/平米11000元/平米10500元/平米价格方案2销售面积28670平米，回款3.73亿销售面积25490平米，回款3.26亿3期认购推出60套收盘期42销售面积14760平米，回款1.82亿销售面积13750平米，回款1.6亿回款开盘换签20套，销售速度15套/月；推出116套开盘换签40套，销售速度15套/月；推出100套开盘换签20套，销售速度15套/月；开盘换签40套，销售20套；推出60套销售速度持续销售期4期认购期持续销售期及4期蓄客3期蓄客期持续销售期2期蓄客期持续销售期强销期1期认购期预热与蓄客期形象导入期营销排期112111098765432112111098765432008年2007年2006年时间1期开盘2期开盘3期开盘4期开盘销售面积29680平米，回款3.56亿销售面积24920平米，回款2.94亿销售面积15540平米，回款1.76亿销售面积12540平米，回款1.34亿回款入住4期封顶，4期园林绿化、道路施工3期封顶，4期施工；3期园林绿化、道路施工，整体水面展示3期施工，1期、2期园林绿化、水面施工2期封顶1期封顶，推出精装样板间及展示区景观工程进行中，展示区、看房路线设计及施工工程进度73营销推广策策略汇总表表42搭乘奥运，借船出海，扩大知名度路牌，保证曝光率，软文攻势户外、网络、报广、杂志、活动路牌、网络渠道口碑传播，业内传播，圈层传播，外籍人士口碑传播，业内传播，圈层传播口碑传播，业内传播整合复地会资源、立足CBD（大客户、外企、高科技公司等）、世联客户资源顾客奥运主体建筑师现场展示现代风格建筑概念设计，与业主交流，评选社区精神堡垒建筑体验营销，募集体验者，度身定做新奢侈的生活空间：水、园林、阳光、空气金秋营销，开盘活动；样板间展示，私人码头命名仪式；提供影片、电视剧拍摄场地等市内售楼处复地北京视窗系统启动仪式；开盘活动活动区域品牌营销，项目升值保值潜力新奢侈生活品牌——当生活成为一种品牌时品牌一夜倾城计划，集中亮相，新奢侈主义+现代风格小独栋别墅完美亮相；专家视角，品牌发言。复地品牌展示；异地营销展示；新奢侈主义理念渗透品牌关键举措阶段战略11211109876543211211109876543200820072006时间1期开盘2期开盘3期开盘4期开盘理念潮产品潮生活潮奥运潮74营销推广费费用媒体名称数额比例户外（含导视）700万47%网络300万20%平面（报纸、杂志）200万13%客户活动100万7%其他机动费用200万13%合计1500万100%营销推广费费用占总销销售额的1.5%75虽然不是所所有理想都都会开花结结果，复地地元墅的确确很荣幸，，但决不意意外。1/5/2023769、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:52:5503:52:5503:521/5/20233:52:55AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2303:52:5503:52Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。03:52:5503:52:5503:52Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2303:52:5503:52:55January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20233:52:55上上午03:52:551月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。一月233:52上午午1月-2303:52January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/53:52:5503:52:5505January202317、做前，能能够环视四四周