世联北京复地元墅营销策划报告汇报稿

复地元墅项目营销策划报告谨呈：北京康堡房地产开发有限公司1/19/2023引言2世联对开发商目标的理解复地在新政下的既定战略扩展计划——战略重心的有序扩散第一层面：重点城市，上海、北京，不可或缺的重点发展对象……复地北京别墅开发思路：稳健发展、有特色、做“复地之墅”——摘自复地（集团）华北区总经理张春华接受《地产观察》杂志记者采访本项目的目标安全操作，收益良好保证价格，快速销售复地品牌在北京的软着陆3全文结构图北京别墅市场基本格局亚北市场分析项目本体分析项目目标客户分析营销突破方向探讨4第一部分北京别墅市场基本格局51、对北京别墅市场的基本认识开发时间长

量足够多

北京的别墅市场是怎样的？格局已形成客户认知已细分62、北京别墅市场战区图西山板块京昌板块中央别墅区板块亚北板块7西山板块板块西山板块资源西山风景区、历史文脉交通西五环配套成熟度一般代表项目西山美庐、西山美墅馆、香山艺墅、半山枫林（一/二期）、檀香山、香山甲第、香山清琴、玉墅临枫、庐师山庄板块气质官气、贵气人气走势↑主要客户来源西城、海淀万柳、中关村主力客户军政背景人士、海淀知识精英产品特征类型山地景观别墅用途自用价格平台独栋单价>2500美金,总价600万以上;双拼总价400-500万,联排总价300-400万未来趋势板块内供应量下降（土地资源稀缺、政策控制）；亚别墅产品开始成为板块内的主流产品。卖资源8中央别墅区板块板块中央别墅区板块资源温榆河下游交通机场高速路、京顺路配套成熟度高代表项目香江花园、丽高王府、丽斯花园、莱蒙湖别墅、优山美地、大湖山庄、观唐、长岛澜桥、龙湾别墅板块气质国际化、洋气人气走势→主要客户来源CBD、使馆区主力客户外籍客户、国内投资客户产品特征类型常住居所用途租赁价格平台独栋：17000-18000元/㎡；双拼：15000元/㎡；联排：13000-14000元/㎡未来趋势老牌、传统别墅区，依托空港区及使馆区、CBD，客群特殊，投资导向持续强劲卖投资9京昌板块板块京昌板块资源温榆河上游、上风上水交通京昌高速路配套成熟度较低代表项目北京玫瑰园、碧水庄园、顺驰·林溪、碧水庄园A区、香江别墅、雪梨澳乡、宽HOUSE、三水青清板块气质高、低端项目混杂，缺乏清晰的板块形象人气走势↓主要客户来源中关村、西城主力客户中西部商贾、中关村新贵产品特征类型第一居所、周末假期居所用途自住价格平台豪宅别墅：16000元/㎡；小独栋：12000元/㎡；联排：7000元/㎡未来趋势未形成区域内主流大势；线状交通辐射模式使得区域发展很难形成更大规模和整体效应。卖产品10亚北板块板块亚北板块资源温榆河中游、上风上水交通京承高速路、立汤路配套成熟度较低代表项目橘郡、纳帕溪谷、温哥华森林、Other渡上、保利·垄上、麦卡伦地、东方普罗旺斯、壹千栋、威尼斯花园、汤HOUSE板块气质温馨、居家人气走势↑主要客户来源亚运村、中关村、CBD主力客户亚运村的商贸人士、私营业主、知富阶层、演艺界人士产品特征类型第一居所、周末假期居所用途自住价格平台小独栋：11000元/㎡未来趋势依托五环、六环和立汤快速路的多维交通，正在形成区域规模效应；北七家镇生态规划目标、奥运规划持续利好等因素，未来热点区域；品牌开发商聚集效应。卖产品113、亚北市场场的地位目前北京别墅墅项目竞争最最火爆的主流流市场已经成为北部部中产阶级的的聚集地各项目资源相相近、陷入细细节竞争品牌开发商竞竞相进入———首创、保利利、复地、北北辰12第二部分亚亚北市场分分析13亚北代表项目目位置图保利·垄上纳帕溪谷长河玉墅水印长滩渡上麦卡伦地东方普罗旺斯斯温哥华森林威尼斯花园塞纳维拉汤HOUSE壹千栋1、亚北市场场战区图142、亚北市场场竞争格局演演变橘郡最初市场很小小，进入者是是市场的发现现者。纳帕溪谷市场有吸引力力，于是出现现一个新的竞竞争者。温哥华森林第三个加入竞竞争者，并开开拓一个细分分市场。123先入者挑战者细分领导者2001-2003年12315区域市场竞争争格局演变市场领导者向向细分市场投投放类似产品品，竞争行为为使市场得以以扩张。先入者挑战者细分领导者2004年123Other渡渡上16区域市场竞争争格局演变市场持续增长长，正在形成成被分割、渗渗透的格局。。麦卡伦地先入者挑战者细分领导者2005年123东方普罗旺斯斯Other渡渡上长河玉墅保利垄上壹千栋17被分割、渗透透市场格局的的特征增长疲软、超超竞争已经分分割了市场、、每个品牌的的潜在容量遭遭到损害成熟竞争的市市场，竞争者者数量的增长长将企业引向向低盈利性的的目标利基市场开始出现现细分18项目名称总供应量

套总面积区间

平方米地上面积区间

平方米销售速度

套/月总销售度

套/月当前供应解析区间供应量（地上面积）实现均价（元/平米）总价（万）消化量存量保利·垄上600316-321226-2302.816.6<230227126225万左右148348-428232-28010.4231-280906885239-294万5238470-495320-3210.6281-35087352346-364万35513-643350-4352.8351-450299994513-643万1415纳帕溪谷574259-306190-2276.515.8<23012710240265-313万11017311-362239-2725.7231-2801129647300-349万9715469-508324-3532.3281-360729833461-500万6012553-653382-4681.3361-4706910462579-6833435温哥华森林670365-401236-271511.8230-2801607102259-285万60100416-483286-3543.8280-3551127600316-367万4666565-680430-5503>355937427375-505万3657渡上90+542872250.82.8<230联排2654271563231-280双拼184808175万5134403401.3281-350627221318万22405434080.2351-440177384401万3146724460.2>440178992604万413长河玉墅500363-376263-276————260-28052预计12000312-480万——100403-416303-316300-32035470-502370-402370-40213一千栋1300————————

东方普罗旺斯558————————已取得38套预售证预计13000以上400万起

38麦卡伦地156————————已取得57套预售证

57总供应量4503套总消化速度564套/年655套小户型销售速度474套/年占总速度的84%竞争面积区间可售存量413套，占总可售存量63.1%独栋产品未来来推售量：3303套竞争面积区间间预计未来推推售量：980套19亚北市场面积积箱体图保利·垄上纳帕溪谷温哥华森林OtherVilla渡上长河玉墅复地元墅26127229087211211293183452230280350351310050150200250300500600地上建面（平方米）8956191350400450625502969264623345238160供应量（套））地上建面300-350平米的独栋栋别墅和300平米以下下的小独栋别别墅产品为目前在售项项目的主力产产品在市场中中占有很大的的份额20亚北市场竞争争面积区间的的总价箱体图图保利·垄上纳帕溪谷温哥华森林OtherVilla渡上长河玉墅100200300400500600700800总价（万）275-350万的独栋栋别墅为目前前区域主流产产品21亚北市场竞争争面积区间的的销售速度箱箱体图保利·垄上纳帕溪谷温哥华森林Other渡渡上<230m2281~350m2>350m2面积区间2.8套/月月6.5套/月月10.4套/月0.6套/月月5.7套/月月2.3套/月月1.3套/月月5套/月3.8套/月月3套/月0.8套/月月1.6套/月月0.4套/月月231~280m22.8套/月月主流面积产品品销售速度较较快22本项目所处的的竞争态势以面积和总价价进行划分，，本项目处于于板块内竞争争密集区市场未来的持持续放量，意意味着本项目目面临持续竞竞争市场充分竞争争，依靠自然然增长消化现现有存量挑战战很大233、区域典型型项目客户情情况基于我们在亚亚北市场长达达3年的跟踪，已经经积累了1000余名名亚北市场主流流客户的信息息，以下数据据均出自：世联地产低密密度事业部高高端客户数据据库24纳帕溪谷的客客户客户描述：大户型客户：：非首次购买买别墅，有相相当实力，看看重社区风格格纯粹、市场场知名度高，，自用和投资资。小户型客户：：实力有限，，居住升级需需求，注重社社区气派，追追求面子。认可点不认可点社区入口系统有庄园感，气派而体面立面风格原汁原味，生动有趣小户型价格实惠（含精装修）样板区展示精彩轻钢结构距离较远小户型空间设计局促，舒适度不够小户型密度高地下室无上下水，使用不方便25温哥华森林的的客户客户描述：私营业主（原原油/煤矿/建材生意、、超市连锁店店）；贸易/投资/证券公司高高层/IT人人士；大部分为首次次购买别墅；；50%以上有有海外（如加加拿大、美国国）学习、工工作、生活背背景，置业观观念偏理性；；60%以上客客户来自亚运运村、中关村村和CBD区区域。认可点不认可点原生树木立面风格地道，色调清新、明亮产品粗糙庭院面积小，别墅在庭院中的摆放位置不合理，庭院围栏私密性差。社区规划兵营式排布、道路太直多数房子无景观工地混乱，管理不规范26保利·垄上的的客户客户描述：亚北、东边客客户为主；商贸公司、IT公司高层层或高级职员员、私营业主主；偏年轻，35岁左右；实力不够雄厚厚，对总价敏敏感，300万上限，60%按揭。。认可点不认可点价格便宜，性价比高开发商品牌响，现房销售，开发实力强社区规划：坡地微地形处理/组团街区立面处理比温哥华森林细致位置紧邻北六环出口，方便庭院面积小临近阿苏卫（原垃圾填埋场）27Other渡渡上的客户客户描述：演艺界、艺术术工作者、企企业高层管理理人员、私企企老板、IT人士；有艺术背景或或海外生活经经历；]有很大兴趣趣接纳新鲜事事物，同时十十分理智，会会为舒适、提提升生活品质质买单；认可产品风格格上的纯粹、、极致。认可点不认可点户型设计好，方正、实用庭院完整，面积大价格实惠风格太另类产品缺乏品质感28长河玉墅的客客户客户描述：30-35岁岁，CBD中中层管理人员员，3口之家家，曾经在保保利垄上订过过房，现在长长河玉墅项目目执意缴纳订订金；45-50岁岁，东部生意意人，3口之之家（子女不不常回来住）），在亚北地地区看过多个个别墅项目。。认可点不认可点户型面积合适；舒适、好用屋里布局方正；采光通风好；屋子里面的空间很有特色，院子大；开发商实力强建筑风格不太喜欢，还是欧美的好一些；社区内的交通可能会不太方便29麦卡伦伦地的的客户户客户描描述：：年龄40~45岁。。子女女大部部分正正在上上学个人素素质较较高，，多数数有海海外学学习、、工作作和生生活经经历。。居住在在老牌牌别墅墅区或或者城城市高高级公公寓。。对别墅墅或高高档住住宅的的选择择有独独到见见解。。置业目目的为为自住住，兼兼顾投投资保保值。。观念稳稳健，，不从从众；；考究究、挑挑剔，，注重重选择择实用用、高高品质质和有有品位位的产产品。。30小结———亚亚北小小独栋栋主流流客户户成长中中的中中产阶阶级；；依托北北部亚亚运村村（CLD）、、西北北部中中关村村（CID）、、东部部CBD等等北京京商务务经济济中心心；多数为为多次次置业业，但但首次次别墅墅置业业；置业目目的主主要为为自住住（第第一居居所、、周末末度假假）；；置业观观念相相对理理性、、成熟熟，有有一定定鉴赏赏力，，有既既定思思路，，看门门道。。31他们必必然的的选择择过程程建筑风风格项目选选择产品选选择户型设设计位置与与交通通外部自自然环环境社区规规划和和景观观庭院细节处处理32第三部部分项项目本本体分分析33项目属属性：：亚北北·小独栋栋·现代风风格··较高高容积积率总用地地：约约23万平平方米米总建筑筑面积积：约约11万平平方米米住宅建建筑面面积：：约10万万平方方米，，共336栋容积率率：0.43住宅层层数：：地上上2层层，地地下1层销售面面积（（地上上部分分）：：205平平方米米89套，，245平平方米米191套套，315平方方米56套套，主主力面面积245平方方米建筑风风格：：简约约、精精致、、时尚尚的现现代风风格纳帕溪溪谷葫芦芦河河华能能培培训训中中心心规划划路路34葫芦河叶脉脉状状水水景景，，叠叠瀑瀑处处理理大面面积积景景观观绿绿化化带带大面面积积辐辐射射，，景景观观资资源源均均好好35客户户的的价价值值认认知知优异异的的环环境境（（水水+绿绿地地+河河：：小小流流域域气气候候））有别别墅墅感感并并高高舒舒适适度度的的户户型型品牌牌产品品细细节节和和品品质质交通通容积积率率风格格中度度认认知知高度度认认知知冲突突认认知知突出出强强调调可为为空空间间短板板所所在在36我们们的的核核心心竞竞争争力力水（（内内部部叶叶脉脉水水系系+葫葫芦芦河河））均享享的的景景观观资资源源卓越越的的户户型型复地地打打造造精精致致产产品品的的完完美美执执行行力力对于于客客户户的的冲冲突突认认知知我我们们如如何何进进行行引引导导？？37容积积率率偏偏高高不不是是问问题题！！成功功项项目目的的启启示示容积积率率0.41“兵兵营营式式””密密集集排排布布深度度挖挖掘掘西西山山价价值值强调调唯唯一一居居山山项项目目历时时17个个月月一期期100套套售售罄罄最终终实实现现均均价价2800美美金金/平平方方米米探求求冲冲突突认认知知点点的的解解决决之之道道38突出出强强调调成成熟熟的的园园林林环环境境利用用项项目目突突出出优优势势转转移移客客户户注注意意力力，，弱弱化化劣劣势势39市场认知形象混乱；产品品质感差。客户情况30-45岁，本地客户为主，3-5口之家

IT/金融业人士、大学教师、商人理性、务实决策因素：依托碧水庄园环境与配套、户型实用市场表现1.6套/月启示形象定位模糊，市场认知错位产品缺乏价值感

现场展示不足，建筑与环境的配合度差现代代风风格格典典型型案案例例分分析析碧水水庄庄园园A区区40市场认知廉价、形象低端客户情况中关村、上地高级白领、大学城老师

以高校老师和文化/传媒/传播私企业主为主注重产品实用性

决策因素：价格、交通市场表现6.1套/月启示建筑造型过于简单，品质感差，给人廉价的感觉入市以联排启动，市场形象低端三水水青青清清现代代风风格格典典型型案案例例分分析析41市场认知中央别墅区投资性价比较高的项目客户情况投资客为主，看重投资回报率市场表现9.3套/月启示立面细节处理到位；缺乏真正的独栋感；户型设计舒适感不足龙湾湾现代代风风格格典典型型案案例例分分析析42市场认知具投资价值客户情况积累客户中投资客较多，看重投资回报率著名演艺人士内部认购市场表现尚未开盘,有待市场验证启示立面综合品质感较好；别墅内部空间设计好卓锦锦万万代代现代代风风格格典典型型案案例例分分析析43欧美美风风格格为为客客户户对对别别墅墅的的传传统统认认知知已有有现现代代风风格格别别墅墅产产品品细细节节糟糟糕糕，，缺缺乏乏品品质质感感小结结现代代风风格格本本身身不不是是问问题题，，价价值值感感的的打打造造和和传传递递是是关关键键！！44将细细节节进进行行到到底底！！产品品的的中中度度认认知知点点需需要要精精细细打打造造，，提提升升为为高高度度认认知知点点，，实实现现价价值值认认知知转转化化。。使产产品品成成为为有有效效传传递递项项目目基基础础价价值值的的窗窗口口和和媒媒介介45景观、规划划建议强调街区感感和邻里氛氛围。精致景观，，营造可参参与性。不同外立面面风格混合合搭配设置置，突出产产品多样性性。46立面建议多种色彩搭搭配方案，，分别体现现前卫明快快和沉稳内内敛等不同同气质。选用彰显品品质感，并并丰富组合合，如涂料料、面砖、、文化石、、木格栅、、金属拉线线、铝包木木门窗。精细工艺处处理，不同同建材完美美契合。47户型建议合理设置动动线，入户户迅速分流流。卧室、起居居室、餐厅厅等主要功功能区间南南向设置，，大面积落落地窗保证证通风采光光。强调别墅符符号：完整玄关；；30-50m2左右右大起居室室，完整挑挑空；大户型设置置弧形楼梯梯；中西厨分离离；室内车库，，245/315m2户型采用双双车库。情趣空间：：适当设置阳阳光房、内内景中庭，，局部错层层设计。顶层可登入入露台，地地下室采用用下沉式庭庭院采光。。48这样就足够够了吗？可保证项目目跻身主流流市场但不足以支支撑高附加加值，溢价价空间有限限。49第四部分项项目目目标客户分分析50世联模型———别墅客客户分析模模型价值层面旧式转型新式财富层面高中低沉稳、有相对稳定定的社交圈圈、注重礼礼仪道德、、重视其身身份和声誉誉、尊贵奢华的的生活方式式思想深刻、、有极强的洞洞察力、有远见、、有较高的的声望、重重视自己的的社交圈和和生活圈在舒适和高高品质的生生活基础上上，强调个性化生活活方式、较强的创创造力和挑挑战精神、、拥有其身份份和个性的的标志物怀旧内敛、、道德感强强、有一定定的信仰（（如宗教））、喜欢清静和和人文气息息浓的地方方思想守旧、、顽固、爱面子讲派派场、在对金钱钱的看法和和使用上存存在一些矛矛盾、对价价格有一些些敏感丰富的阅历、有敏锐的的洞察力、较强的人人际网、存存在一些显显示身份的的炫耀心理，同时注重重生活品质质和舒适性性责任感强、、有不断提提升自身的的强烈愿望望、务实、对金钱在在某种程度度上有“节节俭”精神神、对价格格有一定的的敏感度重视生活的的舒适性和和品质、关注细节、、个人意识识强、社交面广广、勇于尝尝试新的东东西、追求适合自自己的新生生活方式小资一族、注重生活活品质、懂懂得享受生生活、关注注时尚流行行元素、对对价格有一一定的敏感感西山美庐麦卡伦地纳帕溪谷我们51我们的目标标客户是谁谁？年龄：中青年（30-45岁）家庭结构：：三口之家或或“空巢””素质：本科以上学学历（可能能有国外生生活工作经经历）、有有洞察力职业：私营业主、、金融、证证券、IT、投资、、高校教师师、专业人人士来自区域：：亚运村、中中关村、CBD财富情况：：处于成长阶阶段的中产产阶层水平平、不是机会主主义者置业特点：：至少有2次次置业经历历（第1次次选择别墅墅）、看得得比较多、、首选亚北北和京昌区区域消费特点：：两栖消费、、新奢侈主主义惟我派52新奢侈主义PK旧奢侈主义炫耀•别人人•身份标标签实用•自我我•生活体体验他们的心声声：奢侈被赋予予新的含义义，炫耀财财富不再是是奢侈的象象征，取而而代之的是是平时难得得收获的生生活体验;奢侈的经历历并非要高高人一等，，有时候很很可能只是是一种自我我实现的感感觉；和家人在一一起的时间间，如同绚绚烂之后的的宁静，宁宁静也变成成了一种奢奢侈；倡导一种独独立、自信信的人生态态度，有勇勇气、有自自信去掌控控自己的人人生，不随随波逐流，，清楚地明明白自己想想要什么。。世界由我我！只要是购买买我喜欢的的东西，多多少钱都无无所谓；其其他的都无无所谓，该该节俭的就就要节俭Whatis新新奢侈主义义？世界由我我1/5/2023他们对产品品的价值取取向户型：面积在200-300平方米米、功能空空间齐全、、室内空间间舒适室外空间：：充足有趣、、（院子大大、屋顶花花园或露台台）景观：优美、要下下功夫（水水、树、草草、小品））外立面：有特色（没没有明显的的排斥）、、有品质感感社区规划：：自然环境和和人文环境境相互融合合（可参与与性、街区区和邻里关关系）54第五部分营营销突突破方向探探讨55作为主流市市场的新进进入者如何脱颖而而出？做市场幻想想者！！56?57成功幻想第第一站：锋锋尚国际公公寓成功关键因因素：产品：住宅+高高科技系系统；概念：欧洲发达国国家居住标标准和生活活体验；目的：颠覆传统比比价体系；；案名：锋尚尚国际公寓寓欧洲发达国国家居住标标准告别空调暖暖气时代高科技住宅宅+告别空空调暖气=健康舒适适的生活58成功幻想第第二站：万万科•十七英里里成功关键因因素：产品：BOX现代风格；概念：CLUBHOUSE会所建筑筑；目的：倡导一种新的滨滨海度假生生活方式和和气氛；Box住宅宅+Clubhouse=新新的滨海度度假生活59幻想公式Formula1+概念=“惟我派””的幸福生活?随意的水岸岸60水——对于北北京的意义义——对于客客户的意义义——对于竞竞争的意义义61——随意的的水岸极致放大62项目地块价价值分区纳帕溪谷葫芦河华能培训中中心绿化带规划路ABBCCDDE按照景观资资源、临近近现状条件件和视野分分类，将地地块按价值值从高至低低分为A-E五个区区域。63两种种推推售售策策略略64明星星策策略略KEYWORDS————形形象象、、品品牌牌、、高高价价格格$65CABD明星星策策略略推推售售方方案案A样板间（ABCD四种户型各一套）2006.07一一期期9套套A户户型型，，19套套B户户型型29套套C户户型型，，3套套D户户型型核心心卖卖点点：：水水景景+会会所所2006.10二二期期22套套A户户型型，，12套套B户户型型16套套C户户型型，，10套套D户户型型核心心卖卖点点：：产产品品+水水景景2007.05三三期期58套套A户户型型，，18套套B户户型型10套套C户户型型，，14套套D户户型型核心心卖卖点点：：产产品品+口口碑碑+水水岸岸2007.10四四期期23套套A户户型型，，30套套B户户型型34套套C户户型型，，29套套D户户型型核心心卖卖点点：：园园林林+水水景景+产产品品+成成熟熟社社区区一期期二期期三期期四期期66明星星策策略略展展示示方方案案要点点：：中央央展展示示轴轴线线主战战场场：：会会所所、、水水景景、、样样板板区区划定定统统一一的的参参观观路路线线，，工工地地围围挡挡、、道道路路绿绿化化到到位位注意意细细节节：：建建筑筑材材料料和和元元素素，，园园林林等等细细部部处处理理。。思路路：本项项目目处处于于期期房房阶阶段段，，项项目目的的特特色色和和品品质质不不能能直直观观了了解解。。通通过过中中央央展展示示可可以以利利用用来来访访者者的的自自主主推推理理，，映映射射出出社社区区的的个个性性和和品品质质，，树树立立项项目目形形象象、、提提升升项项目目品品质质。。中央央展展示示区区样板板区区6园林林景景观观带带3围挡挡会所所/售售楼楼处处4大门门区区域域水景景景景观观带带512关键键行行动动：按按照照现现代代风风格格进进行行设设计计进进而而建建造造中中央央展展示示流流线线67现金金牛牛策策略略KEYWORDS————产产品品类类型型推售售顺顺序序、总总价价、、速速度度$Speed68现金金牛牛策策略略推推售售方方案案一期期二期期三期期四期期2006.07一一期期2套套A户户型型、、4套套B户户型型、、54套套C户户型型核心心卖卖点点：：户户型型+低低总总价价2006.10二二期期25套套A户户型型，，23套套B户户型型，，12套套D户户型型核心心卖卖点点：：产产品品+口口碑碑2007.05三三期期41套套A户户型型、、9套套B户户型型、、28套套C户户型型、、22套套D户户型型核心心卖卖点点：：产产品品+水水景景2007.10四四期期41套套A户户型型，，46套套B户户型型7套套C户户型型，，22套套D户户型型核心心卖卖点点：：园园林林+水水景景+产产品品69现金金牛牛策策略略展展示示方方案案思路路：在方方案案一一所所需需的的工工程程进进度度无无法法配配合合的的情情况况下下，，充充分分利利用用地地块块东东部部河河流流及及绿绿地地的的先先天天条条件件，，在在东东部部设设立立临临时时售售楼楼处处，，快快速速创创造造展展示示条条件件。。5围挡4大门区域132售楼处样板区园林景观带70整体营销安排排总表13000元/平米（整体实现均价12500元以上/平米）12500元/平米12000元/平米11500元/平米价格方案112000元/平米（整体实现均价11500元以上/平米）11500元/平米11000元/平米10500元/平米价格方案2销售面积28670平米，回款3.73亿销售面积25490平米，回款3.26亿3期认购推出60套收盘期42销售面积14760平米，回款1.82亿销售面积13750平米，回款1.6亿回款开盘换签20套，销售速度15套/月；推出116套开盘换签40套，销售速度15套/月；推出100套开盘换签20套，销售速度15套/月；开盘换签40套，销售20套；推出60套销售速度持续销售期4期认购期持续销售期及4期蓄客3期蓄客期持续销售期2期蓄客期持续销售期强销期1期认购期预热与蓄客期形象导入期营销排期112111098765432112111098765432008年2007年2006年时间1期开盘2期开盘3期开盘4期开盘销售面积29680平米，回款3.56亿销售面积24920平米，回款2.94亿销售面积15540平米，回款1.76亿销售面积12540平米，回款1.34亿回款入住4期封顶，4期园林绿化、道路施工3期封顶，4期施工；3期园林绿化、道路施工，整体水面展示3期施工，1期、2期园林绿化、水面施工2期封顶1期封顶，推出精装样板间及展示区景观工程进行中，展示区、看房路线设计及施工工程进度71营销推广策略略汇总表42搭乘奥运，借船出海，扩大知名度路牌，保证曝光率，软文攻势户外、网络、报广、杂志、活动路牌、网络渠道口碑传播，业内传播，圈层传播，外籍人士口碑传播，业内传播，圈层传播口碑传播，业内传播整合复地会资源、立足CBD（大客户、外企、高科技公司等）、世联客户资源顾客奥运主体建筑师现场展示现代风格建筑概念设计，与业主交流，评选社区精神堡垒建筑体验营销，募集体验者，度身定做新奢侈的生活空间：水、园林、阳光、空气金秋营销，开盘活动；样板间展示，私人码头命名仪式；提供影片、电视剧拍摄场地等市内售楼处复地北京视窗系统启动仪式；开盘活动活动区域品牌营销，项目升值保值潜力新奢侈生活品牌——当生活成为一种品牌时品牌一夜倾城计划，集中亮相，新奢侈主义+现代风格小独栋别墅完美亮相；专家视角，品牌发言。复地品牌展示；异地营销展示；新奢侈主义理念渗透品牌关键举措阶段战略11211109876543211211109876543200820072006时间1期开盘2期开盘3期开盘4期开盘理念潮产品潮生活潮奥运潮72营销推广费用用媒体名称数额比例户外（含导视）700万47%网络300万20%平面（报纸、杂志）200万13%客户活动100万7%其他机动费用200万13%合计1500万100%营销推广费用用占总销售额额的1.5%73虽然不是所有有理想都会开开花结果，复复地元墅的确确很荣幸，但但决不意外。。1/5/2023749、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。03:37:3303:37:3303:371/5/20233:37:33AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2303:37:3303:37Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。03:37:3303:37:3303:37Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2303:37:3303:37:33January5,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。05一月20233:37:33上午03:37:331月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:37上上午午1月-2303:37January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/53:37:3303:37:3305January20