加油站用地评价方法

加油站用地评估案例（加油站土地估价的探讨）加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。比如西方发达国家零售业比较流行连锁加盟（最近我国也逐步流行起来），给一定加盟费，就可利用某品牌店的“品牌、管理”等进行经营，但在西方国家较充分的市场竞争条件下，零售业利润率比较趋近一致，品牌连锁加盟带来的超额利润趋近加盟费，因此特许经营权是否等同于垄断地租要看市场是否充分竞争，而目前我国加油站主要集中在中石油和中石化两集团经营，根据《国家经济贸易委员会关于规范加油站特许经营的若干意见》（国经贸贸易[2002]631号）：“一、加油站特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在统一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。”、“三、加油站特许人为中石油公司、中石化公司及其授权的子公司（企业名单见附件）。子公司按照母公司授权范围在各地开展加油站特许经营活动。”，由此可见，在中国中石油公司、中石化公司是对加油站特许经营权具有垄断作用的，许经营权费用确定具有明显“人为性”，实际上特许经营权加盟交易也非常少，远非市场充分竞争的结果，也即现阶段看，特许经营权费并不等于垄断地租。因此我们认为对于加油站抵押贷款、作价入股等日常性的评估中不剥离垄断地租或特许经营权价值，对于其他评估目的或评估背景下加油站土地评估应根据特定目的、背景条件具体分析是否含许经营权价值。下面就加油站土地评估中一些操作上需要注意的技术要点及一些特定评估目的的操作作一些探讨：一、抵押、作价入股目的的评估中的价格定义和评估方法的选择。据前述，在加油站土地抵押贷款、作价入股等日常性的评估中，我们主张不剥离垄断地租或特许经营权价值，因此在土地价格定义除了估价对象宗地的权力状况、用途、容积率、使用年期、开发程度、估价基准日等六大基本要素外，应将加油站的特许经营权因素纳入宗地的价格定义中，并应在土地估价结果一览表中“土地估价结果的限定条件”、“其它需要说明的事项”予以披露和说明。在评估方法选择上考虑目前我国加油站土地交易案例很缺乏的事实，方法上一般可选取收益还原法和基准地价系数修正法，在城镇定级范围之外的农村偏远地区，也可选取成本逼近法。基准地价系数修正法和成本逼近法在具体评估修正中应加上特许经营权价值，特许经营权价值可用取得特许经营权的费用来替代。当然由于在我国目前特许经营权费与垄断地租有较大差异，因此在评估结果确定上应以收益还原法测算结果为主导。二、基准地价系数修正法在加油站土地评估中应用的探讨基准地价是土地评估中比较常用的一种方法，但目前我国各地基准地价基本上只是有商服、住宅、工业三大类用地基准地价及其修正体系，很少细分到有加油站特殊商服用地基准地价及其修正体系，由于影响加油站用地收益的因素较一般商服用地（如商场、店铺）影响因素差异很大，有些影响因素甚至作用完全是相反的，如聚集规模，对一般商服用地看，聚集规模越大，商服用地价越高，如成都市春熙商圈，而对加油站用地看，加油站聚集越密，加油站效益越低，地价越低。因此必须在评估中必须充分了解加油站特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系。一般商服用地的区位条件主要包括商业区级别、商业聚集规模、公交便捷度、交通停滞度、临街宽度等，而加油站则不同，加油站的经营收益主要取决于其座落位置的临路条件和交通车流量，另外其车辆进出口条件等对其经营效益也都有影响，位于相同区域的相同规模、设备条件和相同价格水平的两个加油站，可能因为所临道路条件不同、交通车流量不同等，经营收益有天壤之别，综合一点，影响加油站的区位条件主要就是交通条件或者说位置，因此在加油站土地基准地价系数修正法中不宜采用一般商服基准地价修正体系，而应根据加油站的特点制定加油站特数修正体系。具体看，加油站区位主要影响因素及其指标可大致归类如下：影响因素 修正指标

接临道接临道路类型可分主干道、次干道、支路路状况接临道路方向可分三面临路、两面临路、一面临路、可按每平方公里加油站个数计，或计算相加油站密度两加油站间距离车流量可按日平均车流量数分档修正车流量可按日平均车流量数分档修正入口规模入口方便程度入口规模加油泵数量在确定了加油站地价影响因素后，可经过调查和根据统计的各加油站的收益水平及影响因素进行分析，并制订相应的修正系数进行修正评估各估价对象土地价格。三、加油站拆迁补偿评估（一）当加油站被拆迁终止经营不再异地经营进行补偿评估时，加油站评估应含特许经营权价值；（二）当加油站被拆迁进行土地置换异地经营进行补偿评估，可按两种方式评估：1、不考虑特许经营权价值，仅对被拆迁土地和安置地按一般商服用地进行评估，其价格差额作为补偿依据；2、考虑特许经营权，将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件含特许经营权价值进行评估，二者差额作为补偿依据；这两种方式还是明显差异的，第一种方式没有考虑到加油站的经营的特殊性，尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性，但加油站对区位的要求与其它商服用地是有明显区别的，因此我们认为采用第二种评估方式更合理些。四、企业改制涉及的加油站宗地评估在我国现阶段企业改制土地评估结果实行备案制，且国土管理部门仅对土地价格进行备案，因此企业改制中加油站土地评估价值不能包含特许经营权价值，评估方式仍只有采用目前的方式：用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式来进行垄断地租的修正，当然在加油站实行招拍挂，可比交易案例比较多的情况下，可以采用市场比较法进行评估。五、评估中收益年期问题由于特许经营权是有期限限制的，因此在对含特许经营权加油站宗地评估中必须注意特许经营权期限问题：（一）当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时，宗地剩余年限应按土地出让剩余年限确定，在收益还原法评估中特许经营权取得费应按土地出让剩余年限进行加速折旧。（二）当在估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限时，应按特许经营剩余年限和特许经营权期限后土地剩余年期分段评估，评估公式为：宗地地价（含特许经营权价值）二宗地特许经营权剩余年限内的收益价值+特许经营权期限后剩余年限土地价值的折现值。综上所述，在对加油站宗地评估时应根据不同评估目的或评估背景采用适当的评估方法；对于抵押、作价出资、拆迁补偿等土地评估中，我们认为不应剥离特许经营权价值。以上观点和分析仅为我们评估实践中的一些体会、认识，旨在抛砖引玉，不足之处，欢迎各位同行批评指正。特殊用地价格的评估赵松Z3noni@&ohu•com;营■［土,函瓶匍甚里■电俳旖， 去好：•担超一，

ww让量,网一、特殊用地的概念L土地分类体系的“特殊用地”2.评拈中“触珠用地’，；是福那些在土地估侪中较之典型的商足、居住和工业三丈夫土地来说，散董和交蜀量相时较少,灰具有某些特许及叠权的土地，即它们是隐去典型的商业，居住，工业等用地类型后，余下的弗典型的.不具有代荥性的各种用地的抗林二、特殊用虺的特征》数量有F艮性■＞竞争不足性＞贡易稀小姓A用途受F艮柱物力或哨H物力或哨H中用期土轮有团三，特殊用地的分类AM遨的获准真甫持球性的土地A非^管理公旗设选用地》亲数性建筑用地A大规模施溥摄乐谩施用地斗道路及关通设施用地A卷源变用地»墓葬用地片池港、滩涂用地W箝AiKWhstd；4fl拧氧消M0、特碑用地评估的意义第二部分份价方法一.用途转狭廨理二.收盘展的应用要点三、成本排的应用要点曾，比薪描的隹用要忐支'基聿地侨亲教性打法的应用要息一、用途转换原理评卷中的启示帆念：短于评估中的忸调性原则和卷代原则,以具有嵩皮相关性的其他用途土地价格经过美比修正测算特殊用地价格用选幅操的可行性与合理性猊市场比较法是评估土地价格的昔迭方出A市场交易中，特致用地的精株性得不到必然的延续A特殊用地用盘荆化具宥实践可确的规律性二.枚益还原法的应用要点.运用范留.应用妥点A纯收盍的确定土地他收益=不动产年慧人•年慈赞Mt登詈利泗-展扣除的更新收量，-建就隔年通收甚A年经营总收入A年玲，善利酒A垄断利润A还原利率三.成本遹近去的应用要点],爱用范囹2.应用要点下土地取得申»土地开发会A利润A增值收益

五，基准她价条数修正法的应用要点L适用篦052.应用要点A明确基准地价内涵A合理进行用途归类》附加修正弟三部分评估实务分析淬竽向中国HH总首料fltm^o4ror*/五.六一«五.六一I、加油站用也评估（一）加油站用电的特支＞t线特征普遍性A单一性A分散性＞更恨性A行正盛新性A价值量鲁啜枝嵩（二）主要侪拣影响因素AH住网素A交通便捷皮因素A可利性因素（五）亲例及评析L概况加油北柩本结构.金妻包括加油枷、二层办公楼、一层平房等立筑我I配套设筋।；加油机.虢油罐等r请防设备齐全口诚加油站吴有6■&电脑加油新，目箭鳗菅戕况鼠舒口.房地产卢奴状况：（唯）3,评祜耳的；为抵押弥救提供依掘.评估基二黄E：（哮）.评卷方法及过程根据实地勘京粕对林比地区的调查『双所柳行的材料『木林的评传在采用收益出中111lq吐出转冉rrimm⑴铺塔收入报据隹加油抵的套计报表，XXXX年共营业收入为3t800350.0^（不含增戒税1）j考虑到XXXX年否诚加油站建成后叠止的第一年卜钺加油站正蜜管土后其故人会有所增长I故将其正专运叠的管业枇人磷定苗32000000元（不会增篁税则有二鞘售收入=3200000。元⑵销售成本销塔成本势加油站商品购入价款(不含增戒税"外测算该销售成本占相售收入的75%,即幼曙成本=32000000*75%=24000000元(3)营业费用量业专用包括工作人员的工费去用.交通运输费.广告弟等,蛭测算按其销喈收入的5%计取，即：营业电用=32.000X)00*5%=1600()00元(4)营业现金及附加其城建税及故育新附加椽应缴增殖税的4%时算，增琏税税率为】7%,即士聋业税举及附加=增加税率4%=02,000,00024000,000]*17%*4%=54400是(5)管理咨及财务希用经测算，加油诂管理事用及财务费用约占翱售收〜的6%,则：管理强及财务费用=32.000,000^6%=1920,000元(6)营业和泗敛测算，量正利网=32,000,000-24：000,0004600,000・54400-l,920,000=A无簿;中阴川教评（7）确定由房地产产生的纥收羲上述各算所得年营业别商包舍了房地产产生的收益.正常^的商比利彻病皇新行业（成名油袋管权）超新利河,扣展商互利周双至新行业（成品房经善权］趋颤利泅后,所轲余利泗即住房地产所产生的利润口根据对闰类加油辿线管情掘的调查，综合考虑魏宏商业利沟为播塔成本的10%.经卷权耋新到内为铺售成本的4%,则由房地产产生的年苑收墓为：善业利河A-鞘嘻成本醇（10%+4%）=B元(X)收益年教n(9)还原利率r计算评桔收益总值V=B/r[1・U(1+r)n]上述求取的是加油站总体价值，包括土地在地上胧，人黑要求歌土地侨格T需要或上述价格的费础上减去地上场侨博口I个国外嚏■例•评估对象：加油站评估日的：征地补棒案例家用了收益出而比较送两科收益盅t振壮用途分折；年总收蕊.年总成本确定:综合咨本化率的确定；调查分析房地产赛本化率；9%凌右商4M重叠的资本化率；15%-20%根据评偌对象情况此行调整修正(住营能力、石史业绩次信誉.市杨需求双同期.改鼠物质量.免争,交通景量及可及性等)确定簸终缢合咨本化率：11%一个国外素例比较法：“ItwasnecessajytoexpandthecomparablesearchGhronologicallyasfarbackasApril1999andgeographicallytoareasoutsidetheOttawaarea.比较端上Cu叫Nt』说皿5WrNm*mif09 犬仃*isinipiavoJwithan..『辅5pr呻&rly值1。*1虱弱lihbiIhi?计小林rnbumutlrtry❶门kfT(whufl^rtlnnbuulkilurm'lrehH』口由5ublufIhetill,ofOHawa.JiiEtiwaJ47bECcwneiiDiitTcrinStreetinEhnthwndjn目hiighciartlcartery.Ihcnrfipurrt)8jjdic)insa'11mHvrtgn's-mtauran1.fta-lJin5叩忙mber19y7ti；犷$WW:妆Ljfur5akMIkxr±24。daysbefvitattractiii£±ipurchii&tr.CumpmHuSMiMb.S用 M出出wG一打hi口肌ilrEulmliveklloiaiLlFvatabi4*f<lieCthol'HiuckfiHFid.undkiiuni^trcsfnom$hcOiiawwdownlaivMi,HighwayI?mamajorsfas-t-wtsttrans：|.x>rt-ati-onnsut^.I口氏9trfyisinipmwdwiih……，ThepurchaserCtcnant>hamarwroyear湛EftstecfbrSIOZ.WUOJi-nnually infW/mgrWQQ3JpSSUppli中；M串Qwi/和自N用痴El区旌出€pL1为四.TiretLSpply陪归电由"kiHisbsiiedOikS(I.O4per席壮.The光Ilin*prirrwberetenll^^口第Ii甯edbelwatn曲心lundlurdanillen4inl./力雅A'jdfeMl6at3身APJ/i^hwp/j…111lspn平亡rty扭?nt%ontkescHithsiJe讲Highway7,Theimprovements,eonsiscs.,.Thutraftkvolumeperdayw稔36JTOi)aiid3355.CMJ0阻g堀仃亡sdduiimiHlyai[heiinieot^nlc.The■iellinj;prirtwhsrix:enitl)rasctitslnedbutwtenliLndlcrd.unJ.CenaniLPMirchsscJwidi雷£15;00口ing正卜也□d口$5。。』OGEiujrt即由司112%£br口fVieVeartErni.—一个圄外案例比较法:收益击；$1.250,000,00成本结：$1326000.00（$1300,00040）班海/中田勤况日H苏朝jtftTw二,学校用地评刊（一）主要持证A4”册征A区核特征A或通特征》利用特征》产权特征A公具服务睛征A市羯特征（二）主要价格带响因素前区住因素»文通因素A坏境因素A人文历史中山相业教百西獭爵％（三）学校用地的估价方法也挣*成本遹比法A基准地侨祭效修订黑》机会成本法》收益还原时下9卜部效应量化法（三〉学技用也各估价方*运用要点成本逼近法：L土地取得泰"根地扑裱标渔.同咫同价原则“.土地开发划河率。于同区热力往电用地和工业用地之间.区位修正基准地价条效修正法；L叁用虏剖.对停工悻落的调整（三）学校用也各棺价方由运用靠在机会成本法：1,放电宜用途的瓒定：2,我送宜用途下的阶板评估.修正收益还原法:L惠也收益的确定：（A）橐创及评折1.血况某中学用地I住于乂市乂区I畴4FX湖抛划用途：教育；宓除用途；学校土地茹耙：39X25平方米；建筑而把：16265平方米权利状况：辕士地为国有延就用地，于I99X年X月以无德知核方式取得使用机3无他频机利2,房地产产权状况；（咯）.评梏司的心划彼土地使用权市场价格.评估基准©；（琢）（五）案例及评析柞格彩响国米双柞姐状掩弁析延住部升;砰址对象所在匝嫉矩布中他的R心里.用电而乂工氏族丸等.XX大单一XK大学.域市一XX的物中心.XX圈布瞰.国际白展中也等.乌坪祜时宴踮窑魏迎”距学校1QW朱龙洽是看运帆的一个外友中势中心,困比附返德或携路比较多.看行路.….，号5■桑人为嫉咚建比・区端冉天遁便故要较志口周逆有XX花圈，金找XX智驾就、，…岛匕经典_旅迎正送霰谩的侵宅小区，瘪此较花正的生獐三主地晶怦S氐地设苑达到皿五通”（即通珞.供显.俄出.加本.通也11I率；评怙对/牌豺,巷方才储评梏时案花乱机唾）I佑侪对象时错方尬势的披,让区醐土地的取将中用一开发专用.税卡等皋项用用东全，良佑价为袁后就良或较母，因此，血珞彷耳可段考点佬用加本通此修正注32盘中复里地腑体总就全，希林对象扎于去雁地册体集苑园内.奔比臬,准池样隼尊*对于此灌电疥隹乐&戢有用砧评信中的应用也有相碉的橘逑r立委枭奉老往名用地时氯唯出检体球或狂评制r闾此,价格拈苒可出考虑疲洌思置也用密版传汇油，3段遂对苗秸时赛所北城市正值和双迪防上以及枇弹土地利网戕田的老盘，如果臭不赳祚学长的她，其般曲含时用途力&亳用地，即网来用发佳卷序地产，因此，学校用他的带卷可以考虑阳帆鱼茂本法求评收，坪蒋时将破M苴学统用地柞为坛宅南建时心侪落伴卦或主曲於搞「成本逼近修正法估算土地价格上地取得施用林林幺地后手乂X市VX匹.因势而余电的所处也成的成当夜科总是笆第立产4，用再让史开发前为茶池“柩翩鼾土也看SL温和MX市市属文件也定的括世，者感睛佑生幽土他袤型艮史前文际证地/情报344*44^4心马小导6尉SS计算土地队用去合计A元/千方＜土地开蜕却用，氏据*'11”&&Q*、RQ、&A"H跷外近谡.f通上累.道下加.遵电.选啥.通粗J合弄征政城市距般配）盛的那故杼或为？？无/平分靠“土也千里巧像肾估亲世的肝炭狂虎，杆多黑加右匹蛾的平打水平江牙"平方米.用土边开嵬0合竹将白兀/用方表.彘获百通1病猫/小露3对更我:电根据父M奇■有其於定寺姑含棺和叶箕时通味什猖，燃说土地取得也看色船科地占助费.一士地型挺前一杆兼此评更星鲁.不可茹见寺革=各项取寿金下二0d吕d合行的：….。平方^n4,灯息！3Q.22f/平方看5,旧闺：整团酒是反辛V尺痼佑鹏亦式展.留过济产技寤打息把卢布即忠孱地产畀发情温.闻文学根用地畀良设照平均利网率10%B°u更/平方束6,用（t皮遂:2口%.了良疝畏止后屿价44■:由息也也任悻米河h注余也所在良城为工驻二眼叵，并检若292范/平木木，丸叔的侨若557包/千才来，灯井匡住整注京其分1.WL吕桂就双上闲生，破后同元代学杭凰地的枪给,体学捺用地妗单侨着；864,Q7乂1,t01=】3833号总/手方事固苴学整用也击削*用枪.根据市人影政府关于总布市区土地山让全粗於蚯堆的通汇fXXJL[2004]35F计算看出让金为：458\0.S6=39王丽晶/*行舲.因此崔学峡用他的蝌技单价为二1383J8—39工88=98%5需牛方兴年等^中山梅空相官网=/W廿喷节H基准地价系数修正法将他亲地住于XX市XX险，位市总强也价收表报击中指出.教有用地可苏能冏直城酌书画崔亳蝶别和对吏的惨工体余鬓行殄正，：13此我何学者持住点炖春一强住宅罔地利底级制息率地价巫其修型体系迸杼评君,惧期出KX南帝良士他丈蛾双房灌也检评蒋枝京版小&r益亲地属我电土地中嶷JVSL,基率地擀落1715M千泰条.基准地价系数修正法景地修工寮救我f咤J永犯率停工上乂乂市盛农地禧修上体型中，有明项的住电阴也求两率能-正裁**略3牯带廊用修正宗加：根据亳用地也价括效与4斑用畀明校正案曹府佑余地用史品学板帮的，土地笠用抗性质茶制技，本改评估上衩定将错条地为出让।依据C中帝人方舟将黑城馍圆霄土地使时机电让加招让药行驰制方觇定.敷普用地玻高电计年限势5Q年.本次评咕议定特估串也使用年期处5。斗,.而臬揖他阶谯定的线亳荆地使用年限卷7口外，*破秀出修正.XX州底港此侨播JL你拿中，杳明礴的挂电网电使用午期修盅獴&息“基准地价系数修正法宙地而布修正.吊波修正.开发稹皮修正f咯）悭正播到单侨和除出让金卜得利：107204元/平方表机会成本法根据常面分析।可以带读东他的周逾盍糙设处在电用建揖行评番，带茸结貂器作邦学校附地幼朴福•1野役奈世叔走乃隹唱用遽之由于隹电电出的直扬米倒很九所以逼用审搏比我选氽此行评估.M住宅用盘士出出我衣物隹择「吗J用找去捌再道敌「略J地濯怦轼；扣除出让金后：110454%,平方求三、体闲抱潺开发项匐用地（一）土地利用特征A土地利用的蛭合性A个性化阴笈.塞甑性获强下独聘的空间布曷特衽（二）评估方法（三）评估方法应用要无A收益述原生两千总路M瑰小币的确定圣锲好季节性收篮尸成本在过意建筑物折词（四）案例及分析①秸侨对象简介士地梗用权性质为有磋出让，刎杀土地使用权年限为38年。（暧煞及其他情况唯｝②棺价方在用收益去评抬出整个房地产侪信燃后减去按照成本法计算得出的房屋价楂.r得利土地桥假目L条用成本法求取房屋价值(1)基本数据分析与计算i重置价格枉准(嗜)ii有屋地段修正该易地产地处"省2市"镇『我通方便，环境优美।无工业污染।地理崔置独聘，是修建象会议.休例,度假处一体的盛暑山左的理想埸斯，故底作地段修正，修正条致%+2%其他修正(睢)v唐屋价值根据公式；旧疔建筑物价格=建就肠重置价-避就扬折闾V=C*[l-(I^R)*t/N]测算根据土建.装修.设备占总仲油的出例即可知房*总侪值为:X元根据市场调查，者虑同类避著山应投资收赛率，卡於0K包每的荫费杼准以及成本支出等,寻参考避暑，定的轻普现狼，对房地产的价值此行测算°总营正在入：也括容会.娱乐设选，佥仪生.叠饮.肘色浴室共1元总营业支出及相关随用；包掂裳房成本.解合管理费，能漉费.雉修保养费、赛产折等共c五口2.用收益法求和芽也产总价使(1)还原利辜的嘲定我们采用妾全利率加风唆调整措的办法确定还原利率，则述原利率汝R(2)收益年限的确定期38年(3)收窿测算年净收益二营业收入一,鲁正文出=\^元流动资产新来的收益：根据委托方提供的济料，技建暑山左瀛幼春产能籁为：M无，以呼才市酒店业平均及於收益率20%计算,得流动麻声收盘M*20%元由房地产带来的总收益为(\~20%M)元(6)房地产价值将房地4总收益(V-20%M)、还原利率R,年期38等代入公式V-A/1R[1-l/(RR)n]计算3.1,他价值土地总价殖=房弛j产价值—序屋价值切、感地评估（l）启主妻收集的带料｛二）主要评他方送；成本造速废，基淮地价修正在”收_^谈0（三）方法庆用要点A基准地价未效修正法次成本逼近法A比较法（，）叠例分析①评估标的概况.加述评《对象是住于"市”公墓的一奈土地口为”市民政局以划破才式肌得的土地使用权,土地叠记用途舟绿化（小羲），土地开发程度为“五通一聿“。.估价日的**市土地储备中心料将核亲土地蓟人土地铺备3,估价时点(联)②秸价方法本灰土地使用枚价格评佶选择短率地价条教修正盅加成本造近法遂行地价测算口由于公墓用地为特臻用地，在采用县准地价亲敬修正法测算地价时।参照工业用地比行坪佶口1.基雄■地你宗教修正法基准也价的4本构成包括征地粉.折迁，安置补楂欢双然差地侪等部分(1)基本公式基准地价建效修正法的蜃本公式为：P=P,X(1+KJXK3XK32,抬价E］的**市土地横芬中心物将谈亲土也纳人土地仲备3.估价时点(联)②估价方法本次土地使用权侨格评估选捧双率地价建教修正法40成本逼互孱遂,行地侨测算口由于公表用地为耨球用地『在采用基准地价京致修正法测.算地价射।参照工业用地进行评估口(2)计算过程&区戒基准地价特牯对象处于工业用地二缎地范倒肉，基准地价取XI范/平方米b.媒合同素修正呆效的确定根据评估余地的寞际状况凑照本区“工业用也亲地地价修正至教表”，确定委梏地块各因景修正系效和蛭合因素修正臬教，详见表表I工业用地宗地地价修正味故说明表a住国步国上班即国上先需障艮京&寸外露浓案件才健皮r盘一碗时为董遭急件*便或一般一起0用埔痢*i-5-ffefc一粗.!），足稔里乱幅划发在情也产土黄条现娓祗支栽睛出一植C航0强地田盘旧区电世戟祗小：地第整外L收一茶0加电气信住好也度水也虚木生作：上_啜0白钟0。片期修正条数的确定；土地使用权使用年限刑50年，年期修正柒教为L0d.家耙率修正案数的确定；由于由枯亲地为工业用途,故楼正条数为L0已基准地价宗数修正法的计算结果:土地单价fVU平方米2,成本通出法（公式।喀）（1）土地取得瑜及相关税据乩征地靠《分析喙｝A无/平方先安置补助部（分析嚓汨元/平方来者苗朴俵做（分析略）C元/平方米小计：土地取得点=（A+B+C）元/平方米b.相关就赛（分析脸）土地管理会.耕地占用手克.耕地开集妻r公路建设附加费.土地开发布及上施平整季（分析略）.投赛利息4,投密利泗藕膻甫关款讨赛料，综合考虑我国经苏增艮因素和工业的典际情呢，本次评收取土地开发的年投济利泗率为15%,刚投奔创间为上擅濠利河=（征地去+相关税会+土地开发隶及土地聿壁卵）X开发周期x15%5.土地所有权收益土地成本费用=征地据+相关税会+土地开发费+利息+利泗,柢据市场葩查,土地所有权欣益率务”%•故土地所用机收盎=土地成本会用X土地所有权收益率象用成本最近姥评估余地的it程及评怙结果见表2表2成本遹此法讳他也程一嵬菽（哮）③土地牯价结果的确定现两种方法枯价结果敢算求平为估得五F温泉用地评祜（一）温泉用地的概念加装从岫中端出温总一甘泉冷双人蒸凳就斗他此期「在薯玛分为碳化就巧夫熟瓦斯除外）弄风强皮依故用25度或上.览游走府於臧质金量达利一定标曜，我何遹啼可称三舌温泉中 体美会工不动产捕春券温泉用地：广义腆义五.瀛泉用地评估（二）主要评估方兴国外：国内：收益由原；，三J应枚集的沸料：温泉的t身特征2温泉地区值某件：区或线球条件t区威威婚娱乐设题经卷状况:（五）案例分析中ng*，盘泉井爵僮群佑（疑自《病地产估检宴网〉）L对