房地产产权酒店服务式公寓简介及案例解析

产权酒店、服务式公寓简介及案例解析产权式酒店

——起源于欧洲的产权式酒店已经在国内部分城市引起了发展商及投资者的浓厚兴趣……产权式酒店作为一种全新的纯投资型物业，起源于20世纪70年代的欧洲，即开发商将传统酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时投资者还享有酒店管理公司赠送的优惠消费等。产权式酒店有三大类型：时权酒店、退休住宅型、有限自用投资型酒店。产权式酒店主要坐落在风景优美的旅游区，在中国主要以北京、海南等地为主。产权式酒店的概念

产权式酒店的特征

1、

业主拥有酒店独立产权投资者可以一次性付款或分期付款或按揭的方式获取产权，拥有产权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。2、

酒店式管理，管理费用较高产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无而致，其管理费也比较高，管理费一般是40元/平方米·月。3、

兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途所有不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加30%酒店经营利润；有些则是提供75%的酒店经营利润，不提供其他回报。产权式酒店的三大类型

1、

时权酒店由瑞士亚力山首先提出“timesharehotel”，是产权式酒店的发端。酒店向游客、中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。2、

退休住宅型是一种所谓留后路的退休住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。3、有限自用的投资型酒店开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

物业投资新品种----服务式公寓——服务式公寓是随着现代房地产的不断向前发展，经济全球一体化进程的不断加速，顺应商务配套的需求而诞生的一种新型地产开发、投资模式。随着国内金融、经济的起飞，社会不断改变，带领服务式公寓进入一个更多元化的发展空间，各式各样的服务式公寓将配合社会的不同需要而衍生……起源及发展过程

服务式公寓的概念最早源于欧洲。时至今日，此种暂住式经营模式更为一些大集团专业经营。近年更流行大酒店集团在兴建酒店项目中加入一栋或以上的服务式公寓，如深圳的会展阁，广州的远洋宾馆及其公寓等。此举有利于所有设施及员工除了提供服务予本身酒店住客外，亦同时为服务式公寓的住客提供服务，大大省却了人手和经营成本。

服务式公寓在中国的发展概况

随着中国加入世贸组织(WTO)，越来越多的跨国财团看好中国这个庞大的消费市场，纷纷进驻。而跨国公司大都规定派驻海外的人员不能用公司的名义买房子，但可以以公司名义在当地租房，租金由公司支付，这笔津贴相当优厚。因此这类进驻的外籍人员一般都选择租用豪华和服务完善的居所。国内的服务式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发。目前，最为人熟知的服务式公寓包括有深圳著名的名仕阁及会景阁，而北京的有新世界酒店所属的新世界酒店公寓及上海的杰仕豪庭、海湾酒店公寓等等。服务式公寓的未来发展

迄今，服务式公寓在国内其它各大、中城市仍是一种尚不多见的物业类型，其市场的投资发展潜力相当大。未来，服务式公寓将成为房地产的另一新营销趋势。随着国内金融、经济的起飞，社会不断改变，带领服务式公寓进入一个更多元化的发展空间，各式各样的服务式公寓将配合社会的不同需要而衍生。服务式公寓的特征整体上，，服务式式公寓均均采用酒酒店式服服务，公公寓式管管理。其其能提供供酒店式式的各项项配套服服务，如如有人整整理房间间及清洁洁，亦能能使住户户享受到到星级酒酒店的家家，更能能提供管管家服务务予住客客。管家家服务不不但可以以为住户户提供餐餐饮、订订票等服服务外，，更可为为住客安安排一般般起居生生活需要要，如购购物及安安排消闲闲节目等等，服务务比酒店店更全面面，而且且收费比比酒店便便宜。根根据其住住客的不不同需要要，服务务式公寓寓更可细细分为：：1、以商商务人士士为主要要对象；；2、以旅旅游人士士为主要要对象。。以商务人人士为主主要对象象此服务式式公寓大大都座落落于，商商务气氛氛浓郁，，交通便便利、优优越的地地理位置置、各种种配套设设施齐全全的生活活环境形形成了这这里独特特的商务务环境。。例如北北京市的的新世界界太华公公寓位于于崇外大大街的黄黄金地段段。并且且，此类类服务式式公寓多多以一房房式格局局为主及及其装修修也较华华丽、堂堂皇，租租金也因因此而较较高。提提供全全天候的的多功能能商务中中心包括括提供２２４小时时中不同同时段的的商务会会议、商商务秘书书、金融融、传真真、信息息查寻等等各类服服务。以旅游人人士为主主要对象象此服务式式公寓大大都座落落于旅游游热点，，为住户户提供较较廉价的的居住单单位及各各类服务务及设施施。为设设合不同同旅游人人士及家家庭的需需要，单单位间隔隔有一房房、二房房及三房房，以方方便家庭庭成员或或同行亲亲友互相相照顾及及耍乐。。对于一一些能吸吸引旅游游人士逗逗留一至至二星期期的旅游游热点，，此类服服务式公公寓十分分受旅游游人士欢欢迎。其他此外，目目前还兴兴起老人人公寓、、学生公公寓（这这里特指指留学生生楼、专专家楼））等各种种类型服服务式公公寓，在在国外甚甚至还出出现专为为同性恋恋提供的的“同性性恋公寓寓”，这这些都是是服务式式公寓发发展到一一定阶段段，迎合合市场需需求而产产生的。。产权式酒酒店与服服务式公公寓比较较——同为为地产投投资市场场上的新新产品、、发展商商注目的的新热点点，产权权式酒店店和服务务式公寓寓在本质质及特点点上亦存存在诸多多差别………服务务式式公公寓寓与与酒酒店店的的配配套套比比较较配套套服务务式式公公寓寓酒店店１．．房房间间面面积积较较大大，，平平均均约约四四百百尺尺或或以以上上较较小小，，大大概概只只有有二二至至三三百百尺尺２．．房房间间间间隔隔开开放放式式，，及及数数房房可可供供选选择择开开放放式式３．．装装修修方方面面以以舒舒适适、、明明亮亮为为主主以以豪豪华华、、堂堂皇皇为为主主４．．设设备备方方面面一一定定设设有有厨厨房房不不附附设设厨厨房房５．．用用具具方方面面设设有有刀刀叉叉等等基基本本厨厨具具不不设设餐餐具具６．．设设施施方方面面设设有有车车位位、、小小餐餐厅厅、、健健身身室室及及较较多多美美食食酒酒楼楼、、餐餐厅厅，，全全面面商商务务中中心心等等；；的的房房间间整整理理及及清清洁洁；；７．．租租金金方方面面较较平平较较贵贵结束束语语香港港美美亚亚置置业业集集团团在在海海内内外外操操作作投投资资型型物物业业有有着着丰丰富富的的经经验验及及大大量量成成功功案案例例。。九九十十年年代代在在国国内内率率先先推推出出了了中中国国首首个个产产权权式式酒酒店店————雅雅兰兰酒酒店店，，分分别别在在上上海海、、北北京京、、张张家家界界、、海海南南、、广广州州等等城城市市策策划划和和操操作作了了多多个个同同类类项项目目。。同时时，，美美亚亚置置业业投投资资（（中中国国））也也是是最最早早在在国国内内引引进进新新型型投投资资模模式式““服服务务式式公公寓寓””的的机机构构之之一一，，并并在在全全球球范范围围内内设设有有专专业业的的此此类类物物业业管管理理公公司司和和““美美亚亚太太平平洋洋会会””，，拥拥有有一一大大批批的的高高级级专专业业人人才才…………产权权式式酒酒店店与与酒酒店店公公寓寓综综合合比比较较产权权酒酒店店服服务务式式公公寓寓主要要用用途途投投资资/度度假假投投资资/居居住住/办办公公本质质酒酒店店公公寓寓目标标市市场场中中产产阶阶级级、、公公司司机机构构商商务务人人士士、、代代表表机机构构、、SOHO一族族位置置需需求求要要求求处处于于城城市市郊郊区区，，有有处处于于都都市市繁繁华华地地段段，，要要求求交交通通便便利利良好好的的山山水水景景观观资资源源价格格因因为为稀稀缺缺性性和和配配套套设设施施地地价价成成本本高高、、装装修修档档次次高高、、配配套套齐齐全全齐全全价价格格高高企企价价格格高高企企市场场状状况况以以旅旅游游地地为为主主以以商商务务经经济济活活动动频频繁繁地地区区为为主主投资资者者要要求求可可以以委委托托管管理理亲亲自自参参与与，，也也可可以以委委托托出出租租实操操案案例例———作作为为投投资资型型地地产产的的专专业业机机构构，，美美亚亚集集团团在在各各地地成成功功操操作作的的案案例例数数不不胜胜数数，，以以下下针针对对贵贵司司项项目目的的可可借借鉴鉴性性，，撷撷取取两两例例进进行行简简单单分分析析…………杰仕仕豪豪庭庭———美美亚亚置置业业集集团团操操作作的的杰杰仕仕豪豪庭庭在在上上海海已已经经成成为为上上海海五五星星级级服服务务式式公公寓寓的的一一个个典典范范，，IBM、、西门门子子、、日日清清食食品品等等跨跨国国企企业业高高层层人人员员已已成成为为我我们们的的客客户户，，住住在在杰杰仕仕豪豪庭庭。。“美亚置业”全程代理定位位上海海作作为为中中国国经经济济发发展展指指标标性性的的城城市市，，无无论论是是城城市市综综合合实实力力还还是是综综合合竞竞争争力力在在中中国国都都排排在在第第一一位位。。越越来来越越多多的的海海外外大大型型企企业业进进入入上上海海。。美美亚亚不不仅仅看看到到了了这这一一点点，，而而且且发发觉觉整整个个上上海海房房地地产产市市场场上上为为这这部部分分海海外外企企业业高高层层管管理理人人员员所所提提供供的的服服务务式式公公寓寓市市场场尚尚不不能能满满足足经经济济发发展展的的需需要要，，服服务务式式公公寓寓大大有有可可为为！！杰仕仕豪豪庭庭位于于虹虹口口区区中中心心地地带带————毗毗邻邻黄黄浦浦江江，，有有着着极极佳佳的的地地位位置置。。高高档档定定位位已已成成共共识识，，但但由由于于项项目目属属于于单单栋栋，，且且体体量量不不大大，，如如简简单单定定位位于于高高尚尚住住宅宅则则难难免免在在与与其其他他社社区区项项目目的的竞竞争争中中先先落落下下风风。。美亚亚介介入入后后，，结结合合上上海海市市整整体体经经济济及及上上海海市市房房地地产产市市场场的的分分析析，，将将项项目目定定位位于于五五星星级级服服务务式式公公寓寓。。目标标客客户户定定位位分分析析根据据本本案案所所处处的的地地段段、、定定位位以以及及200-400多多万万元元的的总总价范范围围所所对对应应的的目目标标客客户户。。拟拟定定““杰杰仕仕豪豪庭庭”目目标标客客户户群群主主要分分为为四四类类：：A：：房地地产产投投资资者者B：：港澳澳及及海海外外机机构构及及华华人人C：：本地地市市场场中中的的高高收收入入阶阶层层D：：外省省市市大大型型国国企企领领导导和和富富裕裕之之私私营营业业主主客户户锁锁定定策策略略美亚亚置置业业相相信信一一些些有有机机会会成成为为杰杰仕仕豪豪庭庭的的买买家家及及上上海海设设立立了了办办事事处处的的公公司司的的职职员员会会因因美美亚亚置置业业在在海海内内外外的的声声誉誉及及力力量量而而乐乐意意接接受受推推荐荐。。另外外，，美美亚亚的的资资料料库库拥拥有有超超过过万万间间香香港港注注册册公公司司、、华华商商会会所所及及其其他他商商会会的的资资料料，，此此系系统统几几乎乎覆覆盖盖了了所所有有亚亚洲洲人人控控股股的的公公司司。。美亚亚与与各各地地的的分分公公司司的的所所有有办办事事处处都都设设有有展展示示厅厅及及电电子子邮邮递递联联系系，，更更与与众众多多跨跨国国公公司司的的决决策策者者有有直直接接联联系系。。美美亚亚置置业业最最终终的的目目标标是是能能联联系系上上此此类类决决策策者者，，希希望望能能给给本本物物业业引引进进买买家家及及租租客客。。同时时，，因因项项目目定定位位所所针针对对的的目目标标客客户户群群主主要要为为高高端端客客户户，，美美亚亚集集团团更更定定期期/不不定定期期举举行行海海外外展展销销会会、、各各种种鸡鸡尾尾酒酒会会及及俱俱乐乐部部，，以以吸吸引引客客户户。。杰仕仕豪豪庭庭专专场场展展销销会会争取取市市场场最最高高的的盈盈利利基于于过过去去上上海海市市住住宅宅及及写写字字楼楼数数量量出出现现供供过过于于求求的的现现象象，，售售价价及及租租金金亦亦相相应应向向下下调调，，但但却却出出现现了了一一个个双双方方向向市市场场，，一一些些标标榜榜高高质质量量、、良良好好设设计计、、配配套套完完善善优优质质、、管管理理及及位位置置优优越越且且有有完完整整策策划划之之物物业业，，其其价价值值将将保保持持不不变变，，这这一一点点必必须须在在市市场场销销售售及及租租赁赁活活动动中中显显示示出出来来。。美亚在受受任策划划顾问后后将每月月提供市市场报告告，即时时了解市市场的发发展及趋趋向，准准确的定定位及市市场把握握，使杰杰仕豪庭庭在市场场上取得得了优异异的业绩绩。最初初项目价价格定位位于均价价9500元/平方米米，实际际销售中中取得了了20000元元/平方方米的成成绩，创创造了当当时上海海楼市的的天价，，而仅仅仅相邻数数百米的的在售楼楼盘，价价格仅为为6000元/平方米米。物业管理理聘用美亚亚物业管管理（新新西兰））有限公公司作挂挂牌式物物业管理理顾问，，纳入美美亚太平平洋会，，享受会会员资格格。并由由美亚置置业安排排一名从从事国际际物管行行业并驻驻上海之之香港专专业物管管总经理理作为杰杰仕豪庭庭物管部部之培训训及组织织顾问。。这样不不单可使使业主感感到发展展商对物物管之重重视及质质量，另另方面也也可降低低物业管管理成本本，一举举两得。。港澳中心心——作为为武汉首首家产权权式商务务酒店，，港澳中中心在2002年夏天天创造了了武汉楼楼市均价价7000元/平方米米的神话话，在业业内外迅迅速成为为被关注注的焦点点……定位港澳中心心大厦于于1992年开始兴兴建，因因与区政政府之间间的产权权纠纷问问题，很很长时间间以来一一直是步步行街上上一栋““烂尾楼楼”。发发展商曾曾经请来来戴德梁梁行及广广州一家家代理公公司进行行策划及及营销，，定位于于商住楼楼或一般般写字楼楼，以2000多元的价价格销售售，但实实际销售售情况非非常不理理想。美亚置业业2001年底接手手这个项项目后，，推翻了了原来的的定位，，并马上上投入了了对武汉汉市场的的调研工工作。根根据调研研结果，，考虑到到项目自自身规划划上的局局限性及及武汉市市旅游资资源的有有限性，，重新定定位于产产权式商商务酒店店。因武武汉经济济的高速速发展，，对外经经济活动动的日益益频繁，，以商务务定位，，从旅游游及商务务两方面面寻求支支撑，扩扩大目标标客户群群面。定位支撑撑点武汉经济济发展，，（对外外）商务务活动的的日益频频繁；步行街的的吸引力力，新世世界商场场知名度度的吸引引力等共共同构成成的旅游游资源；；武汉房地地产的加加速发展展，投资资型房地地产逐步步升温。。同时，，武汉投投资地产产市场缺缺乏有竞竞争力的的新产品品；港澳中心心长期““烂尾楼楼”的负负面形象象需要一一个全新新定位重重塑形象象。客户信心心支撑固定8%高额回回报，银银行保证证金担保保；政府支持持，形象象及信誉誉提升；；在汉召开开“21世纪商商务酒店店新潮流流研讨会会”，邀邀请专家家进行讨讨论，以以消除90年代代武汉泡泡沫房地地产形成成的投资资阴影，，引领新新的投资资热潮；；美亚集团团客户资资源；加入“美美亚太平平洋会””，参加加全球网网络互换换。自身劣势势及弥补补措施根据美亚亚前期的的市场调调研及项项目自身身优劣势势寻找，，并结合合销售部部反馈之之客户意意见，项项目问题题点主要要集中在在交通问问题上，，公司迅迅速与发发展商取取得沟通通，并通通过与政政府的协协调，开开通了跨跨步行街街的江汉汉二路。。整合客户户资源，，锁定目目标客户户在新世界界百货及及汉正街街设立展展销点并并发放资资料，以以有针对对性吸引引高端客客户及外外地在汉汉私营业业主投资资。率先推出出“首期期一成””，降低低门槛，，方便投投资型客客户资金金运作。。市场低潮期应应变策略武汉因进入夏夏季后，气温温迅速升高，，房地产市场场进入低潮期期，公司迅速速采取措施，，通过集团网网络在全国及及香港、新加加坡等东南亚亚国家进行异异地销售，并并与深圳主流流媒体《深圳圳特区报》共共同组织了港港澳中心产权权式商务酒店店深圳公开推推广会，这也也是武汉第一一次。同时在在武汉主流媒媒体《长江日日报》、《武武汉晨报》等等上进行跟踪踪报道，以实实现外地市场场与本地市场场互相促进的的有利局面。。9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:29:1202:29:1202:291/5/20232:29:12AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2302:29:1202:29Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。02:29:1202:29:1202:29Thursday,January5,202313、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。1月-231月-2302:29:1202:29:12January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20232:29:12上上午午02:29:121月月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月232:29上上午1月-2302:29January5,202316、行动出出成果，，工作出出财富。。。2023/1/52:29:1202:29:1205January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。2:29:12上上午2:29上上午02:29:121月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。02:29:1202:29:1202:291/5/20232:29:12AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2302:29:1202:29Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。02:29:1202:29:1202:29T