包头市某综合房地产项目可行性

1总论1.1、项目背景与概况、项目名称本项目提名—“***”，在以下的项目可行性研究报告中，我们将专门的对项目的概念进行诠释和升华。、项目开发单位概况包头市**房地产开发公司成立于2006年，注册资本2000万元，公司地址位于稀土高新区**中心。是包头市少有的几家具有开发水平资质的房地产开发公司。、项目可行性报告编制的依据⑴、包头市高新区发展规划⑵、内蒙古2004版建筑定额、现行建筑市场行情⑶、项目实地考察、市场调查有关资料⑷、政府相关部门的规定及相关数据、项目提出的理由房地产行业作为第二产业，在国民经济中占有举足轻重的位置，特别是近几年伴随着全国经济的飞快增长，城市化的进程已经越来越快。住宅市场的需求量也在迅速的上升，而随着经济的增长人们越来越不满足于以前住房水平，配套设施齐全、建筑前卫、环境良好等等这些住宅的影响与你素备受消费者关注。包头市拥有人口超过200万，使全国人口过百万的城市之一。从经济角度看，包头市近几年的经济发展速度在全国前列，但这座城市的房地产行业却处于发展上升阶段，土地的需求越来越旺盛，因此住宅市场将进入一个崭新的局面，特别是近几年小高层住宅的出现吸引了众多人们的关注，新型、新概念住宅必将是包头乃至全国房地产市场发展的方向。本项目选址在包头市稀土高新区内，稀土高新区是包头新成立的新区，这里交通方便、环境良好、基础设置齐全、是包头是未来的核心区域。为了满足包头市住宅市场的需求，为了迎合高新区的发展，我们提出了***项目的拟建方案，力求将其建造成为包头市的力求将项目建成为包头市最前卫、时尚住宅小区。、项目拟建地点本项目选址位于包头市稀土开发区核心位置，南临开发区主干道黄河大街，北接新光东路，东近幸福南路，西靠富强南路，并临近于地税小区、敬老院、建材城等。、项目规模及期目标本项目总占地面积近17亩，总建筑面积近3万平方米。遵循中央CBD商务区、高层居住社区完整功能的要求，做出融住宅、购物、办公、休闲、投资、餐饮、娱乐、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，除基础配套外，配套增加高科技成分，如：宽带入户、数字卫星电视接受系统、门禁系统和巡更系统等多种高科技设施，还设有托管所、大超市、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是包头市开发区新崛起的一个迷你型组团SHOPPINGMALL社区。

、项目主要建设条件⑴、符合地区规划要求。本项目拟见在包头市稀土开发区，包头市稀土高新区是国家级开发区，项目的的规划必将被纳入包头市稀土开发区发展的总体规划。⑵、市场容量大。包头是经济发展迅猛，住宅需求旺盛，这样必将对项目产生有利的销售渠道。⑶、交通便利、地段素质高。高新区内道路宽敞、交通便利。这样无论对项目的施工建设还是对人们选择了本项目后的生活都是有利的。⑷、地理位置优越。项目所在地是包头市的核心地段，并且处于高新区，这些因素都将对人们的日常生活产生有利影响。1.2、主要技术经济指标，见表1-1。序号名称单位数值一技术指标1总用地面积㎡114002总建筑面积㎡326503地上建筑面积其中：小高层高层综合商业楼幼儿园㎡㎡㎡㎡㎡2915018200595045005004地下面积㎡35005总户数户2006绿化率40%7容积率2.868建筑密度33%二财务数据1建造投资万元7512.372销售收入万元12866.8333销售税金及附加万元7724所得税万元2434.815税后利润万元4943.38三财务评价指标1全部资金净现值万元531.312全部资金收益率19.7%3全部资金静态回收收期半年4.5=2.255年4全部资金动态回收收期半年4.55≈2.225年5自有资金净现值万元1063.236自有资金收益率34.07%7自有资金静态回收收期半年7.59≈3.779年8自有资金动态回收收期半年8.37≈4.119年9项目投资利润率24.55%10人民币借款偿还期期半年3.47≈1.774年11盈亏平衡点64.43%1-1：项目技术经济指标汇总表1.3、问题与建议⑴、本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上，而基础配套设施又是乐观预计的，所以为了保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的建设关，兑现对消费者的承诺。⑵、本项目周边的竞争对手较多，所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖点，从而增强竞争能力。⑶、从本项目的财务评价结果显示，项目的投资风险并不是很大，但是风险依然存在，要时刻保持警惕，严格执行预算，优化营销策略，尽早的收回投资。2市场分析与预测2.1、房地产市场宏观形势分析及预测、宏观形势中国目前的城市化率仅有43%左右，未来至少还有20%的提升空间，由于城市化和家庭小型化带来的城市新增家庭将超6000万户。另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约40%，这一比例至少可以延续到2020以后，在东部沿海城市则可以延续更为长久,因此可以预见的是，在相当长一段时间内，中国住宅市场将持续繁荣。从供求关系上看，未来商品住宅供应量难以满足居民需要。从新增土地供应角度看，2006年大部分城市都未能完成供地计划，而随着城市拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。而从存量土地利用角度看，2004－2006期间，存量土地处于较快的消化状态，这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了自有资金的运用效率有很大关系；而随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加明晰，稳定。综上所述，未来相当长一段时间内，中国房地产市场尤其住宅市场，仍处于较为显著的上涨趋势,并不存在楼市泡沫现象。2007年，中国房地产市场全面繁荣，全国性房价上涨加速，地价和房价涨幅距离拉开，投资旺盛。从购买力角度看，全国范围的房地产泡沫尚未产生，但各大中心城市作为资金和各类资源的热点流向，居民房价负担压力增加。2007年强劲的经济增长、宽松的货币政策和人民币汇率广阔的升值空间，是资产价格膨胀的前提条件，在流动性过剩、人民币值大幅低估、次贷危机的环境下，资产价格泡沫已逐渐体现，并在上涨过程中呈现资源集中化趋势。2007年的房地产行业是政策导向下的执行和出台,一方面在中国房地产发展战略开始显露出从产业政策向公共政策回归姿态的形势下，另一方面房地产行业的强政策性特征在2007年表现非常明显,一系列与房地产相关的金融、税收和土地政策在2007密集出台；目前国家有关房地产业的宏观调控政策主要针对的是个人住房领域出现的价格大幅上涨趋势，防止可能的地产泡沫，以及因房价上涨快可能引起的社会不安定因素，同时在客观上抑制了泡沫的生成速度和提高了对银行体系风险的控制能力。当前房地产市场的兴旺和隐患都来源于相对其他行业的一枝独秀和孤军深入，由于地方经济增长思维和模式单一化的问题，造成了产业本身不能承受的地方政府的依赖性、银行资金的倾斜性和对其他产业发展的挤压性的现实；失去对开发用地的控制就以为着失去对房地产市场的控制，因此土地市场建设和交易规范依然是2007年政府对房地产业进行调控的基调，在土地价格上涨、加息和人民币升值预期多重作用下，国内商品房价格在2007不断上涨；2007年累计加息幅度已经超15％，相当多的购房需求因此受到抑制。据本司的调查显示，48％的被访者表示，受多次加息影响，原来的购房计划可能要推迟；17％的被访者明确表示，2008年如果央行持续加息，则可能放弃现有的购房计划;2.1.22007年一年回顾及分析2007年前7个月全国范围房价无一例外均呈现上涨态势，以上海为主的长三角地区房价出现反弹，南京、杭州、宁波等地同比增长都超了5%，一直低迷的上海房价涨幅扩大到了2.1%。与此同时投资增速出现反弹，进入2007年后房地产投资明显升温，前7月房地产投资增幅达到31%，达到了2003-2004年间本轮房地产周期以来的30%左右的投资增速峰值。（资料来源：国家发改委及统计局）资金涌入地产开发投资领域与此同时，房地产领域对资金的吸引力增强，尤其是吸引外资增速加大。海外资金进入中国市场的兴趣浓厚。中国在去年出台了规范房地产行业外资准入和管理的限外令，今6月和7月商务部、外汇管理局等相关部门再次发出规范外资地产企业设立、限制返程投资、以及禁止外币形式举债资金进入国内房地产市场等政策，上述政策尤其是结售汇政策影响下，外资增速有所放缓。总的来看，海外资本增幅虽快，但实际占比偏低，企业自资金和预售款仍然是最主要的资金来源。土地交易价格上涨压力凸现住宅用地作为房地产开发基本资料，交易价格涨幅速度经2006下半的压抑后，进入2007后涨幅迅速赶上，二季度住宅用地交易价格涨幅高达16.2%，同期房价涨幅仅为6.3%，地价涨幅超房价涨幅167%。土地拍卖成交案例中，地价和周边房价倒挂现象已经屡见不鲜，地块天价上限屡屡被打破，反映了房地产开发企业高涨的投资热情。同时资本市场的火爆促进的开发商股权融资额大增，推动了开发商的圈地热情和地价上涨。2－1：商品房新开工、竣工、销售面积和销售竣工面积比例图、2007年房地产市场运行特点2007年，我国房地产市场运行主要有以下特点：1、全国房价总体涨幅较大，部分热点城市房价持续拉高，供不应求是主因。2007年，我国房地产市场总体上价格涨幅较大。70个大中城市新建商品住房、二手住房的销售价格持续走高，8月份新建商品住房销售价格同比上涨9.0%，二手住房销售价格同比上涨7.9%，部分热点城市房价上涨连续保持两位数。我们分析，导致今年房价高涨的原因主要是供不应求。一方面，供给量大幅度下滑。2007年1-6月，全国房屋竣工面积增速低于房屋销售增速，商品房销售面积2.8亿平方米，同比增长21.5%；房屋竣工面积1.5亿平方米，同比增长11.1%；截至6月，住宅竣工面积连续30个月低于住宅销售面积。以北京为例，新建商品住房供应自2005年以来持续减少，批准预售面积由2005年的2205万平方米下降至2006年的1706万平方米。另一方面，需求快速膨胀。资金流动性过剩导致了投资性需求增长较快。同时，在房价快速上涨的趋势下，自住性购房者提前入市，也造成需求骤增。2、土地供应量不足近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。以北京为例，2005年，计划供应的商品住宅用地为1750公顷，而实际入市的只有900公顷，仅为计划的51%；2006年，商品住房和经济适用住房用地计划供应合计为1900公顷，实际供应为1031公顷，仅为计划的54%。二是开发企业囤积土地导致出让土地无法全部形成当期的有效市场供应。根据建设银行研究部的报告，2001年初至2007年5月份，房地产开发企业累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积的60%。特别是上市房地产公司成为大规模囤积土地的一个主要力量。这是由于土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，而其很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地。3．多种需求集中释放，投资投机需求大量入市在房价快速上升的过程中，多种需求集中释放。一是改善型需求。高收入家庭对改善型需求的支付能力比较强，家庭收入越高，利用自有资金购房的比例越高，据对某城市调查，高档商品房一次性付款的比例高于贷款比例，一次性付款的比例一般达到60%以上；而普通商品房的贷款比例高于一次性付款的比例，贷款的比例一般达到60%以上。使得中低端需求和初次购房需求受到挤压。二是婚龄人口对住房的需求。受传统的成家置业理念的影响，新组建家庭购买住房的需求刚性较强。三是城市新增常住人口的住房需求。近年来，我国正处于城市化进程加速时期，城市新增人口对住房的需求旺盛。四是城市拆迁导致的刚性需求。目前，我国处于城市建设快速推进时期，城市房屋拆迁带来的被动需求随之增加。五是父母提前为子女购房的需求。在目前房价上涨较快的影响下，年轻人住房需求提前释放，表现为父母为子女购房的时间大大提前，高收入家庭为正在读大学，甚至读高中的子女购房的现象比较普遍。六是投资和投机性需求。除以上以居住为目的的需求外，还包括部分以投资和投机为目的的需求，买房直接用于投资，以其增值获利；以改善住房条件为目的的高收入家庭，在购买新建商品房后，原有旧房并没有在存量房市场立即上市交易，更多地是继续持有用于投资。4．地价房价“倒挂”现象严重，推动房价上涨2007年，在各地的房地产市场出现了大量地价房价“倒挂”的现象，即招标、拍卖、挂牌等公开出让土地的楼面地价接近或高于同地段在售新建房屋的价格。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未来房价大幅提高，使市场形成了房价继续大幅上涨的预期；同时，推高了周边在售楼盘的销售价格，形成了地价和房价的相互推高的恶性循环。当前地价房价“倒挂”的状况已经造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间，放缓销售速度等方式捂盘惜售。“捂盘惜售”现象，正是“期指化”房地比价导致的必然结果、2008年房地产市场展望1．房地产市场持续发展的支撑因素没有改变。我们分析，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。2008年，这一点并没有变化。其次，城市化进程加快拉动购房需求。目前我国城市化水平每年以大致一个百分点的速度增长，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求。第三，“人口红利”拉动购房需求。目前我国正处于收取“人口红利”的时期，住房购买力强，加之住房贷款的支持，改善性需求和投资性需求均大量释放。2、保持发展且稳健的行业基调。在2007年12月中央经济工作会议上，中央对2008年经济工作提出了八项主要任务：一、完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头；二、切实加强农业基础地位，增强农业和农村经济发展活力；三、提高自主创新能力，推进产业结构优化升级；四、加大攻坚力度，确保节能减排取得重大进展；五、促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化；六、全面深化改革，完善推动科学发展、促进社会和谐的体制机制;七、提高开型经济水平，开创对外开新局面;八、着力改善民生，促进社会和谐。我们看到，这里面每一条几乎都与2008房地产行业可能面临的调整密切相关，致力于结构调整和经济增长方式的转变，是实现未来经济目标的重要基调，而房地产业很有可能被用来作为实现这种调整的工具。因此，我们对于房地产行业未来所有问题判断的前提是：为了确保经济增长，以个人消费为主的房地产业依然需要大力发展；行业内的调整必须进行，利润水平回归正常状态；对于当前房地产行业发展的诸多置疑，很多是基于社会资源向这个行业的度倾斜，必须实现各行业全面和协调发展。3、增速趋平，景气向右肩移动。2008年，在持续的调控下，楼市投资热度将持续降温,最终趋于稳定,这种降温已经开始体现在部分大中城市2007年7月—12月销售面积和销售价格同比增长速度放缓上;同期房地产投资、土地购置、土地开发面积和竣工面积还是以较快速度地同比增长，而且仍将保持较快增长，行业景气度将在增速平和总量增长中延续，并且逐渐向景气右肩移动。4、三种价格力量对房地产行业的演绎土地市场化配置制度的逐步落实。国家现行土地管理政策是随着房地产行业的发展而逐步完善的，纵观其演变的过程，一个贯穿其中，始终未变的宗旨就是不断推进土地管理的市场化进程。作为一个新兴的，经营高度市场化的产业，商品房价格的变化直接影响了投资和消费的增长，并与各地城市GDP的增速密切相关，从某种程度上而言，失去对开发用地的控制就意味着失去对房地产市场的控制，当前不断出现的占用耕地、补偿不当、权钱交易等因管理因素滞后而导致出现的问题，已经给地方政府带来了相当的麻烦和损失。在商业银行信贷管理更加市场化的形势下，政府出于加强管制的本能，对于开发用地的控制趋严是必然的趋势，日益活跃的土地交易市场将土地使用权的价值发挥的淋漓尽致，土地收益逐步成为“第二财政”的角色已是当仁不让，在2007年，以土地市场建设和交易规范为重点的相关法律和具体政策出台将是政府对房地产行业进行调控的主要手段，确保我国国有土地的管理进入到有章可循、治乱有方、规范交易、监管严格的新阶段，国有土地的市场化配置水平显著提高，越来越规范和完善的土地二级市场操作程序和越来越的进入门槛，对于下游房地产开发企业必将产生很大的冲击，使下游的房地产企业进入到业务规范透明、资本实力竞争、业内企业集约化程度迅速提高的新阶段。加息从负面影响供求房地产行业的资金密集性特点主要表现在两个方面：一、开发商买地和开发建设所需的资金量大；二、消费者购买商品房所需资金量大。生产和销售环节的资金量大的特点决定了资金融通的必然性，因此房地产行业是一个对利率非常敏感的行业。利率提升既影响开发商开发建设资金的成本，同时又影响消费者消费按揭贷款利息，从而影响商品房的成本与需求。对于开发商来说，加息提高投资资金来源中的贷款成本。经分析，我们发现，加息前后利息提高幅度与贷款利息、贷款总额和项目投资总额都无关，而是表现为加息基点数和基准利率的商。我们基于不同期限贷款利率和加息幅度，测算了贷款利息的变化幅度，得到，息幅度越大，贷款利息增幅越大，加息将限制开发商开发速度和商品房供给。在供给环节，人民币升值将增加开发商的土地储备、在建工程和存货以人民币计算相对于外币的价值，人民币升值则将降低房地产行业建筑材料、住宅设备的进口价格，降低开发建设成本，价值效应和成本效应的双重作用将推动开发商增加供给。但是由于房地产行业的外向性较弱，估计供给增加的幅度小于需求短期增加的幅度。在行业层面上，我们认为，人民币升值对房地产供求的正面影响可概括为：局部大于全局，预期效应大于实际效果，1-2年内不具备可持续影响。而升值后对市场反面的影响应引起高度重视，并有待政策出台的时间和力度，进行长期的观察。5、商品房价格走势：稳中趋降，逐步回落至相对理性的区域房地产价格涨跌力量叠加，短期上涨力量大于长期下跌力量。首先是市场消费需求大于其他力量，表现为全商品房销售金额还将保持20%左右的增长，其因素包括中长期的消费升级、城市化和居民资产投资（通货膨胀及其预期、人民币升值及其预期）等。其次是开发刚性成本的提高，包括土地实行“招挂拍”出让导致土地价格上升，以及建筑施工（含人工）成本的提高。另外，还有一个鲜有人提，但是又不可忽视的因素，房地产传统业务模式给开发商们曾经带来难以忘怀的收益，保持这样的收益水平是一种强大的思维惯性。但是前面我们已经分析，由于行业规范速度的加快，发展商实际投入资金的增长已经远远大于房价的增长，利润回归正常趋势已是必然。正是这种需求与思维惯性共同作用的结果，结合其他因素，我们预测2008年房价格将阶段性趋于稳定,在部分地区存在大幅度上涨可能。抑制房地产价格上涨的因素包括：超出国际警戒线的房价收入比继续攀高、房屋空置面积和空置率增加；调控中旨在降低行业利润率的政策行为、市场秩序的规范和行业进入壁垒的提高；旨在防范金融风险的信贷规范流程；物业税的出台、土地出让金租制等等。2.2、包头市房地产市场分析2006年，我市住宅与房地产建设规模达562.4万平方米，同比增长49.1%，投资总额59.29亿元，同比增长91.3%，其中住宅建设规模444.2万平方米(竣工面积151万平方米)，同比增长59.5%；投资额47.8亿元，同比增长136.6%。房地产实现税收5.22亿元，占全市财政收入总量（130亿元）的4%。新建商品住宅成交101.8万平方米，同比增长15.13%。全年共成交房屋2.6万套，成交面积230万平方米，成交金额31.35亿元，同比分别增长10.25%、13.98%、40.2%。全市住宅与房地产业呈现出投资与交易两旺的发展态势。2007年，包头市经济实现了连续第五年超常规跨越式发展，工业增加值与工业固定资产投资预计双双突破500亿元。房地产继续保持快速增长,交易市场日趋活跃。具体信息如下：07年上半年包头市房地产市场交易形势喜人，新建商品房成交套数、成交面积及成交均价，都同比上年同期有大幅上涨。包头市四区房地产市场价格差距显著：昆区最高，东河区最低。东河区上半年的成交均价低于全市同期平均水平。青山区6月份成交均价低于全市平均水平，值得关注。包头市目前的投资性购房者要选择在昆区。昆区已经呈现取代青山区成为包头市民置业首选区域的趋势。高新区上半年新建商品房成交量增长率居全市之首。昆区地处包头市的中心地带，是包头市政治、经济、商业、商务中心区，地理位置优越，周边配套设施建全。房地产市场发展较为迅速，有多家外地开发商在此进行开发，主要以福建、广东、浙江为主。目前在售的项目有恒隆公寓、东河国际、金茂豪庭等，整体均价在3800-4200元平方米区间，甚至有的楼盘达到4500。区域内整体主力户型以80-100平方米区间的两居为主，120-136的三居为辅，以及少量的150-170的三居。区域目标购买客户群主要集中在包钢的高级管理层、医院，学校教师及银行和政府公务员，还有来自东胜、呼市、山西等外地和一小部分的本地投资客户。根据包头市整体规划，区域内未来的发展方向将向昆区的北部和南部倾斜，将约有10多万平方公里左右的土地进行收购整理挂牌出售。土地价格在90-100万/亩，通过我们对国土局走访，获悉该区域南部已有6块土地挂牌，将于11月6日公开拍卖，每亩价格在95-105万不等。北京的保利集团、广东恒大集团将参与挂牌。青山区由于依托塞汗塔拉生态园，居住环境优越，是包头市的新兴的居住生活区。周边教育、医疗、娱乐、休闲、购物服务设施完善，是包头市新兴的商业区域。目前在售的项目有九星国际、新星壹品、逸品晶华、欧风丽景、欧陆阳光、神华大厦等，整体均价在3500-3800之间，甚至达到4000。区域内整体主力户型以85-105两居为主，120-135三居为辅，还有少量的130-150的三居。目标购买客户群主要集中在一机、二机及东胜、呼市、山西、北京的投资客户。2007年度包头市房地产开发建设情况1、2007年全市预计新开工60个房地产开发项目，开发建设规模667.52万平方米，其中住宅527.02万平方米，商业140.5万平方米，预计投资116.05亿元。区域划分项目数量（个）开发规模（万㎡）住宅（万㎡）商业（万㎡）投资额(亿元)青山区9158.7150.7836.85昆区17145.6103.830.532.56东河区776.1234.12425.73九原区15167.9119.248.719.17开发区8110.2110.221.02达茂旗1110.08固阳县1110.08土右旗15５0.4石拐区1220.16合计60667.52527.02140.5116.052－2：2007年包头市房地产市场供应状况表小结：2007年包头市房地产项目开发建设规模比2006年增长18.69％，其中住宅建设规模同比增长18.64％，商业用房建设规模同比增长23.74％。据统计，2007年1月～12月，全市商品房成交30802套，增长108%；成交面积278.48万平方米，增长135%；成交金额78.59亿元，增长189%。其中商品住宅成交18543套、成交面积208.84万平方米、成交金额57.97亿元，分别比去年同期增长120%、124%和200%，市场需求保持旺盛。2－3：包头市近三年每月销售形势图2、投资增加一半今年1至11月份，房地产开发投资完成77.95亿元，同比增长45.5%。住宅完成投资64.68亿元，同比增长49.6%，商业营业用房完成投资10.56亿元，同比增长5.4%。其中，昆区19.64亿元，青山区23.12亿元，东河区14.94亿元，九原区1.40亿元，高新区15.95亿元。开发建设规模达到729.40万平方米，较去年全年（562.4万平方米）增长167万平方米，同比增长36.9%；住宅建设规模629.97万平方米，同比增长49.6%；商业营业用房建设规模74.54万平方米。3、竣工量比销售量=1：3截止今年1-9月，房屋施工面积700.23万平方米，比去年同期增长43.5%；房屋竣工面积91.28万平方米，比去年同期增长32.6%。保持了较高幅度的增长。4、上市量消化了87%全市共审核商品房预(销)售项目90个，批准预售面积317.14万平方米，共34463套，同比增长260%；其中住宅面积268.64万平方米，共24509套，同比增长280%;非住宅面积48.5万平方米，共9954套，同比增长177%。5、价格上涨700元/㎡房价走势稳中有升。全年成交住宅均价2776元/㎡，比06年增加700元/㎡。房价突破了5000元大关，并出现6000元/㎡的精装修公寓。2－4：包头市历年商品房销售情况图5、20%为外地客户

需求以本地为主。如保利花园总上市2120套，面积为25.38万平方米，销售1758套，面积为21.79万平方米，其中外来人购买389套，面积为4.73万平方米，占销售总量的21.7%；新星壹品上市总量为695套，面积为9.16万平方米，销售505套，面积为6.99万平方米，其中外来人购买102套，面积为1.39万平方米，占销售总量的19.9%。可见，有五分之一左右的周边城市市民来包头市购置房产。2.3、项目市场情况分析2.3.1、需求分析为了能够真实的了解包头市商品房消费者的需求导向，我们利用两个星期的时间对包头市商品房消费群体进行了调查。为了能够对项目的市场要素更有把握的了解，我们将这次调查的主要范围集中到了昆区、稀土高新区、青山区。这次调查的主要内容是：对消费者的首选购房区域、户型、房价、面积、影响小区的内部外部环境、物业等楼盘信息进行详细了解。进而对上述要素进行分析，获取消费者在购买能力、喜好等制约房地产需求要素上的差别和特点。为项目的市场分析、定位和成功的市场营销策略的顺利进行奠定基础。调查以发放市场问卷的形式进行，发放问卷总数300份，其中获得有效问卷291份。通过对调查问卷的分析，我们得到以下信息：①、在购房的时间上看，打算在1年之内买房的人占13.2％，1－3年内买房的人占44.7％，3－5年那买房的人占22％，5年以上买房的人占20％。如图所示。由此可知在众多的潜在消费者中，有很多人会成为本项目的目标顾客。（如图2-5）2-5：包头市居民计划购房时间图②、在购房区域这个问题上，我们得到了如下信息：打算在稀土高新区买房的人占11%，在昆区买房的人占54.7%，在东河区和九原区买房的人分别占3%和4.6%（由于调查范围仅在昆区、青山区、稀土开发区所以此两项结果并不可取），在青山区买房的人占26.3%。（如图2-6）2-6：包头市居民购房区域图上述调查结果表明：昆区已经成为包头市居民购房置业的首选区域，而青山区和高新区也占有很大的比例，特别是高新区在近几年的飞速发展下随之各类基础设施的完善，已经被越来越多的消费者看好。③、在住宅类型上，有48.3%的人青睐于多层住宅，36.2%的人喜欢小高层住宅10.7%的人向往高层住宅（如图2－7）2－7：包头市居民购房类型比例图④、在房价这个问题上我们得到：可以接受2000-2500元/㎡的人占39.9%的比例，接受房价在2500-3000元/㎡的人占32.2%，接受房价在3000-3500元/㎡的人占14.7%，接受房价3500-4000元/㎡的人占8%，接受房价在4000-5000元/㎡的人占4.8%，能接受5000元/㎡以上的人只有0.36%。（如图2－8）价钱2000-250002500-300003000-350003500-400004000-500005000以上比例39.9%32.2%14.7%8%4.8%0.36%2－8：包头市居民购房接受价格范围表根据包头市现在的人均GDP水平和消费者认为房价越低越好的心理，可以推断市民能接受的房价会比我们调查所得结果高。⑤、在选择户型结构时，有1.4%的人选择了一室一厅，26.8%的人看好两室一厅一卫，20.3%的人看好两室两厅一卫，有16.3%的人选择了三室一厅一卫，同时也有16.3%的人选择了三室两厅一卫，而有16.7%的人选择了三室两厅两卫，四室以上户型则只有2.2%的人选择（如图2－9）2－9：包头市居民购房选择户型比例图随着人们生活水平的不断提高，人们对住房的要求也越来越高，但是在户型的选择上确有其多元化的特点，可见消费者的需求是复杂多变的。⑥、在对住房面积的大小做调查后，我们得到了如下信息：有5.9%的人选择80㎡一下的房子，有43.3%的人选择80-110㎡的房子，41.5%的人选择110-140㎡的房子5.6%的人选择了140-180㎡的面积，3.7%的人选择80㎡以上的房子。（如图2－10）面积80㎡以下80-110㎡110-140㎡㎡140-180㎡㎡180㎡以上比例5.9%43.3%41.5%5.6%3.7%2－10：包头市居民购房所需面积分布图⑦、购房时人们最关注那些因素呢？调查结果给了我们答案，在做问卷式时，我们考虑到了这几方面：交通、户型、环境、价格、物业和开发商品牌，整理完问卷我们得到如下结论（如图2－11）2－11：消费者购房心理因素分析表竞争的加剧，使房地产开发商们在自身产品的打造上更下功夫，而作为买方市场的主体，顾客的喜好需求更是供方的向导，消费者的需求品位在上升，他们在买房是的考虑增多，而作为开发商而言，我们应该考虑的就要更多更全面。⑧、在小区的内部设施的选择上，人们则主要注重以下要素：运动场所又5.6%的人选择，诊所有15.4%的人关注，教育设施有18.9%的人选择，超市则有22.1%的人关注，休闲会所有17.3%的人选择。（如图2－12）2－12：小区内配套设施影响因素分析图⑨、作为社会上的一个小集体，一个小区的周边环境相当重要，那么消费者对这些要素又是一个什么心态呢？在调查问卷中，我们找了几个大家都比较熟悉的选项作为研究的对象，结果显示：希望有医院的人占16.4%，有学校的想法占16.3%，超市占20.9%，饭店占5.7%，宾馆占1.6%，公园占19.8%，车站站了9.7%，娱乐场所占9.8%。（如图2－13）2－13：小区周边配套分析图房地产是一种特殊的产品,在强调自身的同时,它的存在必须依赖周围的各种环境。⑴、自然环境：作为影响地产商品的首要条件有其必然得道理，城市化水平的加快，人们生活水平的提高，使人们对住房的要求再也不会局限在那仅有的基本功能上，纷乱的城市让人们生活的步伐加快，在忙碌过后人们更需要的是一方净土.调查结果显示：公园、绿地、休闲区等能够让人接触自然的场所，已是人们关注的热点因素。正所谓优质的生活要从优雅的环境开始。⑵、人文环境：人文环境是专指由于人类活动产生的周围环境，是人为的、社会的，非自然的。对于一个小区而言，他的周围的人文环境大体有以下这些如：教育机构设施、医院、银行、购物区等等与人们生活息息相关各种场所，让人们生活在这里有安全感，方便感，舒心感。所以一个住宅小区周围的人文环境，对于打造优秀的住宅产品至关重要。⑶、交通环境：生活水平的提高离不开交通环境的改善，特别是在人多路杂的城市里，方便快捷的交通环境显得越发重要了。道路的宽敞整洁、方便的公交系统、距离车站等交通枢纽的便捷程度等都能够为人们的出行带来通畅和便捷。也正因为此，小区的交通环境，已经是人们买房置业关注的又一重点要素。⑷、物业管理可以说是近几年新兴的行业类别，伴随着房地产行业的飞速发展，物业管理也越发的复杂但却日趋完善。一个产品在售出的情况下，如果伴有良好的售后服务，那么企业才有形成品牌的可能。特别是在地产行业，物业的好坏直接关系着人们生活的每一个细节，能够满足人们尽量多的需要、能够保证人们居住场所得安全、能够及时的为居民服务是小区物业应该主球的目标，更是广大消费者所期待的。⑩、私家车已经广泛的出现在了人们的家庭当中，所以停车泊位的设置面积也在不断的加大，那么，人们在买房的时候对停车场所的类型又有什么样的需求呢？问卷显示：30％的人希望自己有私家车库，39％的人希望有地下公共停车场，10.1％的人希望小区设置露天公共停车泊位（如图2－14）2－14：小区停车泊位需求分类图住宅是一种特殊的市场产品，之所以特殊是因为它以一个独立的个体存在于社会中，但他又依赖于社会上的各种环境，所以开发商应该以消费者的需求为导向，生产出消费者需要的产品。、供给分析1、2007年全市新开工房地产项目跃60个，开发建设规模667.52万平方米。其中住宅527.02万平方米、商业140.5万平方米，预算投资116.05亿元。而在其中昆区有项目17个投资约32.5亿元；青山区有项目9个，投资约36.85亿元；高新区有项目8个，投资约21.02.；九原区项目15个，投资约19.17亿元；其他区域未知（如图2－15）区域名称昆区青山区高新区九原区项目数（个）179815投资额（亿元）32.536.8521.0219.172－15：2007年包头市四区房地产投资项目一览表2－16：包头四区07年上半年月成交套数（07年6月份的数据截至6月28日）可见：07年上半年的高新区的成交套数增长最快，月均涨幅达到113％。2、从包头市房管局了解到，2007年的成交价格为2776元/㎡与2006年相比上涨700元/㎡，2007年，包头市共批准商品房预(销)售项目123个，批准预售面积415.18万平方米，共43822套，同比增长132%；其中住宅面积350.56万平方米，共32123套，同比增长135%;非住宅面积64.62万平方米，共11699套，同比增长116%。在批准的商品房预(销)售项目中，住宅占总上市量的84.4%，上市消化率为87％，全市商品房供应量充足。3、开发商参差不齐、未来几年将是整合期。2007年度，包头市房地产开发公司达110其中只有为数不多的开发商具备一、二级资质，大多数开发商无品牌、实力小、抗风险能力差。随着房地产市场的竞争越发激烈，加之国家的宏观调控，今后的一段时间将是房地产行业重新洗牌的整合期，一些实力雄厚、创新能力强、品牌好的企业必将脱颖而出。4、2008年，北京、广州等大城市的房地产市场在国家的宏观调控之下开始出现部分商品房房价下跌的情况，然而包头市发表过地产市场起步晚、不成熟所以在未来几年内必将有良好的发展前景。2－17：包头市2008年初总体楼盘销售信息表日期成交总套数成交总面积成交平米价格住宅成交总套数住宅成交总面积成交平米价格2008年1月331日312458.423127.92202004.123143.902008年1月330日433621.183038.23283163.143112.282008年1月229日363679.732707.08293282.392823.172008年1月228日343548.884068.16212748.933758.082008年1月227日9713.493280.344400.113312.712008年1月226日252719.823052.0210990.342925.822008年1月225日414250.133311.61212353.512186.412008年1月224日302889.923821.109920.203586.262008年1月223日404278.583302.98131223.662243.442008年1月222日414115.022974192365.472974.882008年1月221日413890.142390.49232255.822564.772008年1月220日7539.262503.975497.622206.282008年1月119日292172.893273.14101051.612704.312008年1月118日364115.473544.12252957.913140.682008年1月117日252496.112822.10181888.712916.592008年1月116日525538.303442.11455112.983363.312008年1月115日342703.373761.52202171.053676.042008年1月114日495167.363431.61414192.792949.282008年1月113日12912.605602.077460.293156.032008年1月112日221517.963274.3614966.303211.25在包头市房地产市场良性发展的大背景下，房地产公司应该抓住时机、选好项目。随着行业的发展，买方市场已经成为市场的主导，所以对供应方来讲竞争已越发激烈。在激烈的行情下只有用创新的营销理念、新颖独特的设计、独特的风格、提供良好的设施才能在众多的竞争对手中独树一帜。、项目SWOT分析.1、项目发展优势分析：区位优势***项目占地17西邻沼潭东路、南邻稀土路，位于稀土高新区的核心地段。包头市的核心街道：友谊大街、阿尔丁大街、黄河大街、食品街都与项目有着密切的关系。另外项目所在的高新区环境良好、基础设施齐全。稀土主题公园、阳光地带体育馆／公园等休闲娱乐场所使人们的生活既能感受到城市里的繁华，又能体会到周围环境的优雅。项目交通环境良好项目西邻民族东路、南邻稀土路向北行500米即可到达友谊大街，交通环境良好。另外小区附近有2路、23路公共汽车通过且距离高新区公共汽车站只有1000米左右，便捷的交通为人们上下班、出行等活动提供了保障。周边配套齐全到包头市百货大楼、娜琳商厦等大型商业中心都有直接的公交系统。生活餐饮方面：赵家营蔬菜批发市场、屹林美食广场、食品街金荣建材城与项目比邻为人们的家装提供方便。金融：有中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行。服务：汽车加油站、加气站中国移动公司、中国联通公司、中国邮政等。休闲娱乐：阳光地带体育馆/公园、阳光高尔夫球馆、枫丹白露休闲会馆、大型洗浴中心、KTV等。教育设施：包钢一一中、包钢六六中、包头工工业学校、包包头农牧学校校、包头财校校等。内部环境配套商业设施：44500㎡的商业广广场囊括了大大型超市、商商业网点、社社区医疗、保保健中心、邮邮局、银行等等便民设施。是是小区成为高高新区内新崛崛起的迷你型型组团高层SHAOPPINGMMALL社区。内部生活设施：小小区内除了最最基本的基础础设施外，还还增加了许多多科技因素如如：宽带入户户、数字卫星星接收、门禁禁系统、巡更更系统等。公共生活设施：总总建筑面积5000㎡的公共面面积、景观绿绿化、广场绿绿化、中心音音乐、小品等等。物业：***实行行全封闭的现现代化物业管管理系统。供电系统：采用双双管路供电、每每户独立磁卡卡电表、高级级安全插座和和停电保护装装置。通讯系统：每户客客厅及主卧室室分别设置电电源插口及宽宽带网络接口口。电视系统：每户的的主卧室及客客厅分别设置置有线电视及及数字卫星接接收系统。邮政系统：每栋楼楼的建筑入口口设置了信报报箱并有便捷捷的传递业务务。周界防护系统：周周边采用围墙墙和景观硬化化，将小区与与外界分开，同同时有保安24小时巡逻，电电子巡更系统统更是24小时不定时时对小区周边边状况进行监监控。.2、项目发展劣势分析析1、高层住宅虽然发发展迅速，但但是竞争激烈烈投资高、风风险较大。并并且项目的目目标市场主要要定位在有知知识、有作为为的成功人士士，这类人的的服务要求比比较高，因此此为物业管理理带来更大的的困难。2、开发区是包头市市近几年崛起起的新建区，虽虽然这里基础础设施齐全，但但是由于是新新建区所以住住宅环境不成成熟，但是这这一点会慢慢慢的有所改善善。.3、项目发展机会分析析1、包头市市场优势近几年来，包头市市的经济发展展迅速，在全全国的前列。人人民的生活水水平大幅度提提高，这为房房地产行业的的发展提供了了物质基础，另另外今年外来来迁入的人口口大幅度增长长，特别是周周边的一些旗旗县，这些都都为包头市的的房地产开发发带来了动力力。2、高新区自身优势稀土高新区是国家家级开发区，它它的快速发展展己经被广泛泛的人所关注注。现在的高高收入家庭，知知识分子、等等工薪阶层的的人们大多数数都有入住高高新区的梦想想，这些都是是高新区自身身环境决定的的，另外开发发区内有上千千家的企业，事事业单位。进进而为房地产产开发提供了了潜在客户群群。.4、项目发展威威胁分析一、高新区周边竞争威威胁分析：在市场调查的结果果分析中我们们得到，想在在昆区、青山山区买房的人人分别占了54.7%和26.3%。由此可见见高新区的房房地产市场虽虽然增长迅速速，但是昆区区、青山区仍仍然在整个包包头市场占有有相当大的席席位，竞争很很激烈。⑴、朝阳佳苑：物业地址：昆区白白云北路、朝朝阳佳苑。类型：多层普通住住宅。起价：2900元元/平方米。项目概况：朝阳佳佳苑小区座落落于昆区白云云北路35号，南临团团结大街，钢钢铁大街。交交通便利，购购物方便。户户型设计从43.24——98.6平方米、商铺铺99平方米——290平方米客户选选择空间较大大。交通状况：29路路朝阳佳苑下下车。周边配套：包钢115中、包百大大楼、王府井井百货。建材装修：朝阳佳佳苑小区采用用新型外墙保保温隔热节能能技术，铝塑塑窗，楼梯间间花钢岩铺面面，不锈钢扶扶手美观大方方，外墙涂料料简洁明快，小小区设有停车车位、车棚绿绿草如茵，环环境优雅，舒舒适安全。相关信息：占地地面积:7332平方米。总建筑面积:199203平方米。总户数:260户户。开发商:包头宏瑞瑞房地产开发发有限公司。⑵、保利花园（2期）：：物业地址：青山区区青东路青山山区政府北面面。类型：多层、小高高层。起价：3500元元/平方米。项目概况：“保利利花园”项目总占地60万平方米，规规划建筑面积积100万平方米，由由近6400套多层、小小高层住宅组组成。1、位置优越发展展潜力巨大项项目南面临阳阳光湖公园；；西南面是青青山区政府和和包头市公安安局，隔着阳阳光湖公园是是连接包头市市东西城区的的主要干道——建设路；东东面是成吉思思汗生态园。2、项目周边市政配配套齐全本项目5公里的范围围内有多个重重点中小学，医医院、大型商商业配套、酒酒店、购物、娱娱乐场所等生生活配套设施施齐备，小区区还设有4000多平方米的的多功能会所所，为小区居居民提供全面面优质的服务务。3、开发商的品牌优优势保利（包头头）房地产开开发有限公司司隶属于保利利房地产（集集团）股份有有限公司。保保利地产集团团目前在全国国十大城市同同期运作40余个项目，保保利地产集团团位居2006年中国房地地产公司品牌牌价值国有房房地产企业之之首，综合排排名居第二。配套设施：项目配配备独具特色色的商业步行行街、星级酒酒店、公寓、写写字楼、主题题会所等综合合性建筑，令令住户在社区区内即可享受受到都市生活活的便利。物业管理：项目将聘请著名的的保利物业管管理公司进行行物业管理服服务工作，为为小区住户提提供人性化的的全方位服务务，并配备先先进的智能化化安防系统和和独特的门禁禁系统，形成成一个个相对对独立的社区区组团，营造造出安全、和和谐、舒适的的居住环境。交通状况：5路、5路快车市公公安局下车相关信息：占地面面积:6000000平方米。总建筑面积:100000000平方米。总户数:63222户。开发商:保利(包包头)房地产开发发有限公司。⑶、H阳光雅居物业地址：青山区区幸福南路四四十五中北侧侧，电视台南南800米。类型：高层、小高高层。起价：3300元元/平方米。项目概况：本项目目位于包头市市内，西邻城城市主干道幸幸福南路，北北通乌审道，南南接龙江道，东东承无名路。有有较高的地理理优势，交通通方便。交通状况：20路路、40路、132路交警支队队下车。周边配套：药店，蛋蛋糕店，纯水水店，杂货店店，样样俱全全。售楼处对对面是交警支支队。有中国国工商银行，中中国银行。永永盛成超市。中中国移动营业业厅。北边是是四十五中。相关信息：占地面面积:44207平方米。总建筑面积:788273平方米。总户数:777户户。开发商:内蒙古泓泓德实业集团团有限公司二、区内竞争分析：：⑴、现代城物业地址：稀土开开发区友谊大大街54号。类型：小高层、高高层。均价：4500元元/平方米。项目介绍：现代城城坐落在友谊谊大街中段，北北邻体育公园园阳光高尔夫夫球场，西邻邻开发区规划划占地280亩的友谊广广场，现代城城开发规模为为13.5万平方米，由13栋10到18层板楼组成成，是目前包包头市绝无仅仅有的高层住住宅群。交通状况：29路路金荣建材城城下车；20路友谊大街街下车,下车后步行15分钟左右。周边配套：北邻体体育公园阳光光高尔夫球场场，西邻友谊谊广场,紧邻屹林美美食生态园和和美食街；枫枫丹白露商务务会馆。建材装修：门窗：入户门为名名牌防盗门，内内门留口，高高级断桥铝合合金中空气密密窗；屋面：：高档彩瓦；；楼梯：水泥泥踏步，铁艺艺扶手；电梯梯间：精装；；采暖设备：：品牌彩色金金属暖气片宽宽带、有线、电电话入户；智智能化标准：：楼宇可视对对讲器、门禁禁系统、边界界防越界系统统、闭路电视视监控系统、背背景音乐系统统。相关信息：占地面面积:57400平方米。总建筑面积:1338000平方米。总户数:526户户。开发商:包头市锦锦绣房地产开开发有限公司司。⑵、日月豪庭物业地址：稀土开开发区新光东东路3号街坊。类型：小高层。均价：36000元/平方米。项目介绍：“日月月豪庭”新型住宅区区坐落于稀土土开发区新光光东路以北，与与地税小区，东东海花苑相邻邻，总占地面面积11万平方米，计计划开发20栋住宅，其其中多层7栋，中高层13栋。交通状况：稀土开开发区新光东东路以北，北北临地税小区区，东临东海海花园，西与与景苑花园相相对。周边配套：银行、超超市、公园。相关信息：占地面面积:1100000平方米。总建筑面积:1119373平方米。总户数:13111。开发商:中国农房房公司包头公公司。⑶、松石名第物业地址：校园南南路、内蒙古古科技大学南南。类型：小高层。起价：3420元元/平方米。项目介绍：由包头头市松石房地地产公司倾情情奉献的“松石名第”项目，位于于昆区沼潭西西路西侧，校校园南路南侧侧，是正在发发展中的昆区区南部“十一五”计划项目之之一。小区户户型从88㎡～297㎡全面实用用，均为高层层，综合健康康、节能、人人居等特点，是是合理舒适的的完美统一。交通状况：1路、2路、22路、101路、133路、134路等科技大大学下车。周边配套：项目座座楼于包头市市昆区，校园园南路和沼潭潭西路交汇之之的西南侧（被被预为未来最最有发展前景景开发上地）。南南直达包头火火车站（是包包头市外出主主干道）；西西侧紧邻大连连新星地产的的在建地块；；北邻内蒙古古科技大学、包包钢一中；此此项目的位置置具有得天独独厚优势！项项目附近交通通系统四通八八达，出行非非常便利，附附近有1路、2路、22路、101路、133路、134路等多路公公交车，只需需12分钟车程顺顺利抵达包百百大楼购物中中心。建材装修：户门：三防门；空调调机位：预留留空调墙体洞洞口；外窗：中空断断桥铝合金窗窗；通讯系统统：外线入户户（交纳开通通费方可开通通）；电视系系统：有线电电视入户（交交纳开通费方方可开通）；；卫星电视：：卫星电视入入户（交纳开开通费方可开开通）电梯：上海三三菱或同品质质电梯，24小时运行；；燃气系统：：天然气入户户，设磁卡式式燃气表（入入住率达到70%时，天然气气开通）。⑷景苑花园物业地址：青山区区友谊大街10号街坊（金金荣建材城南南面）。类型：小高层。起价：2038元元/平方米。项目介绍：景苑花花园高档住宅宅小区位于包包头市开发区区友谊大街与与富强路交汇汇处，北依友友谊大街、西西临民族东路路、东靠富强强南路，地理理位置十分优优越，周围有有地税小区、八八一小区、银银苑小区、金金荣建材城是是未来开发区区的黄金地段段。有2路、39路、35路、131路、公交通通过、四通八八达、真可谓谓置业居家的的好去处。交通状况：有2路路、39路、35路、131路。周边配套：周围有有地税小区、八八一小区、银银苑小区、金金荣建材城是是未来开发区区的黄金地段段。花园内有有大型生态人人工湖休闲音音乐广场、超超市、健身广广场、时代雕雕塑、休闲景景亭、假山跌跌水、儿童游游乐园及人工工生态湖、车车棚、车库等等。超级深井井纯净水、自自来水入户、热热水管道安装装到位。相关信息：占地面面积:1186667平方米。总建筑面积:1991755平方米。总户数:154。开发商:包头市激激樊房地产开开发有限责任任公司。.5、项目总体评评价：通过SWOT理论对项项目的分析，可可以看到，本本项目的优势势明显：①、高新区的区位优优势。基础设施齐全、环环境良好、秩秩序稳定、宏宏观条件更是是优越。②、项目形象良好、概概念新颖。本项目的绿化率高高达40%在现在的市市场行情看属属于较高的，项项目设计规划划新颖，引进进***这一全全新概念，将将小区形象定定位在宁静、透透彻、细致、透透明、舒心浪浪漫的高度之之上。③、项目自身。小区在满足最基本本的生活设施施外，在配套套上加入许多多高科技元素素，是人们的的生活更方便便。同时小区区的商业设施施完善，商业业面积达，绿绿化率高，休休闲娱乐场所所很全面。但是本项目也存在在着很多的风风险，面对国国家的进一步步宏观调控、物物价的持续上上涨、竞争的的越发激烈，开开发商机遇和和挑战并存，所所以拥有良好好的管理体制制、独特的营营销理念、充充分的风险意意识，和把握握市场、提高高自身产品质质量，是房地地产公司在行行业里安身立立命的法宝。3项目规模与建设条条件3.1、项目自然然条件与用地地条件3.1.1项目地地址***项目选址西西邻沼潭东路路，南邻稀土土路，占地面面积17亩，场地平平整，为施工工带来了许多多方便。3.1.2、项目目自然条件本项目的的自然条件参数如下：：最低气温温：-27..6℃；最高气温：：35.5℃；平均气温：：6.4℃；最大风速：：11m/s；平均风速：：1.8m/s；平均湿度：52%；年降水量：：310mmm；无霜期：110-1142天；年平均日照照：3145小时/年。3.2、项目配套套等基础设施施条件1、包头市高新区内内配套设施齐齐全，基础设设施完善主要要体现如下：：给水、雨水水、污水、废废水等管网均均能通入小区区内部；网通通、电信、电电力、有线电电视、热力、燃燃气等基本管管线引入小区区。2、小区交通条件良良好，2路、26路、35路、131路均在小区区周边通过；；另外小区能能够方便快捷捷的到达包头头市的主干道道：阿尔丁大大街、友谊大大街、黄河路路、幸福南路路。3、小区周边良好，有有商铺、超市市、KTV、商务会馆馆、浴场、体体育馆、公园园、金融服务务机构、酒店店等。4项目规划设计方案案4.1、规划设计计方案的指导导思想居住区的规划设计计是为居民营营造舒适的“居住环境”，所以“注重人与自自然的和谐发发展，提高人人们居住环境境的满意度”，是本小区区规划的主要要思想。小期期内的建筑是是以小高层和和高层为主，所所以住宅的采采光通风、道道路的便捷、绿绿化的合理、视视觉的舒适、经经济的合理是是都是我们要要考虑的。最最终将小区建建成“宁静致远、宽宽敞豁达、环环境优美”的适合人门门居住的高品品质、新概念念型居住场所所。4.2、规划设计计原则设计紧扣生态,人人文,前卫三原则则,倡导以人为为本,强调人与自自然互动的设设计思想。体现出现代代人”仁者乐山,智者乐水”的的生活情情趣。(一)、生态性原则：绿块-----宅宅前宅后组团团绿地绿脉-----围围墙绿化,道路绿化由这些脉线和节点点贯通连接,,连成网状,同时与中轴轴绿色生态走走廊相结合,,形成一个完完善的绿地景景观系统.(二)、人文性原则：强调居民的舒适性性,娱乐性和参参与性,提供运动健健身,休闲观赏等等丰富的人文文活动及多样样化的自然景景观.体现出****特有的清澈澈和宁静。在在这样一个布布局合理,社会公共配配套设施齐备备,交通便捷,绿意昂然,具有神韵之之美的健康舒舒适的高品位位住宅环境中中,有助于增强强居民的归属属感和自豪感感。(三)、前卫性原则：以高新区特有的高高科技元素为为契机，以****独特的的概念为指导导，注重建筑筑的前卫性、科科学性，用现现代化的手法法建造简介舒舒适的花园小小区，让人们们感受到住所所的时尚美。(四)、经济合理的原则：：1、通过景观环境建设设,提高房产的的价值。2、力图在最小的地形形整改的前提提下,达到土方量量的平衡,减少工程价价值。3、创造功能丰富,既既具有观赏性性,又使用简洁洁的景观设施施,节省造价,便于施工管管理。4、尽量少用或者不用用名贵树种,,坚决反对大大树的大量移移植,讲究错落有有致,积极发挥乡乡土树种的景景观潜质。（五）、结合土地地的面积、形形状合理布局局，合理用地地。（六）、小区的规规划要方便人人们的生活要要求，让人们们感受到起居居的方便。（七）、小区内防防灾设施齐全全，安全隐患患小。防火、抗抗震，尽可能能的减少灾害害发生的可能能性。（八）、小区规划划要统筹安排排，既有利于于组织施工，又又不会影响规规划的大方向向。（九）、小区规划划风格不能违违背高新区整整体规划风格格，但要有自自己的特色。（十）、小区规划划要时刻不能能违背国家，地地方的城市规规划要求。4.3、规划设计计方案设想根据市场调查结果果显示：48.3％的人喜欢欢多层住宅、36.2％喜欢购买买小高层住宅宅、10.7％的人喜欢欢购买高层住住宅。但是由由于征用土地地面积是固定定的，同时还还要满足容积积率、建筑密密度、绿化绿绿的限制，在在此提出两个个方案供选择择。（如表4－1）方方案内容方案一方案二思路拟建13层（含地下室）小小高层住宅4栋，18层高层住宅宅（含地下室室）1栋，上述建建筑均是点是是分散布局；；500㎡幼儿园一一座；地下公公共停车场70个；综合商业业楼两处总面面积4500㎡。拟建11层（含地下室）小小高层住宅2栋，4栋多层（六层层）住宅，500㎡幼儿园一一座，地下停停车场1000㎡，地上停停车位1000㎡，商业面面积3000㎡。4－1：方案内容表总平面布置方方案内容方案一方案二住宅用房规划小区的整体形状呈呈不规则状五五边形，其中中四面有道路路，一面与其其他建筑相邻邻，在项目与与日月豪宅之之间的道路一一面，布置小小高层两栋，由由于这条路偏偏东北走向所所以把住宅与与道路的走向向一致，这样样既有利于采采光和通风又又能引起人们们对小区的注注意力。另外外两栋小高层层住宅一栋布布置在项目沿沿稀土路一面面，另一栋与与其错开布置置在有已建建建筑那面，其其思路与前两两栋的布局思思路一样。在在小区建筑中中只有一栋高高层建筑，他他就像是小区区的地标一样样。所以要把把它放在小区区最重要的核核心位置，无无论在远处还还是在近处都都能够感受到到他的高大挺挺拔。住宅用用房的规划让让小区整体上上分散但不缺缺乏条理，既既有利于居住住，又是小区区再大的环境境下显得尤为为壮观。将两栋小高层建在在小区的最里里面（东北角角），一栋沿沿着小区北面面道路横向布布局，另一栋栋布置在小区区东面的墙体体边，与前一一栋交错平行行。而六栋多多层住宅则每每两栋组成眼眼皮式围合，在在两栋小高层层前面以一定定的弧度排列列。这样既有有利于住宅的的通风采光，又又能够让住宅宅整体形成一一定的坡度，更更显小区的壮壮观。商业用房规划小区的东西两面各各有两栋小高高层住宅，所所以商业用房房要与这两处处的住宅有所所联系。在北北面建设一栋栋二层的商铺铺，在南面沿沿稀土路一侧侧建设一栋三三层商业用房房，这样即能能对小区内部部的住宅起到到应有的作用用，又能对外外营业。小区区的东北角人人流最少而绿绿化却最好所所以在这里建建一二层幼儿儿园，良好的的环境安全的的场所定然会会成为孩子们们的天堂。在小区的南侧沿着着新广东路一一面，建设一一栋两层商业业铺面，这里里是小区的门门面人流多，对对内对外都有有很大的辐射射能力。在小小区的西北角角两条路交汇汇的地方建造造一处商业铺铺面，这样既既能够为居住住在里面的居居民服务，又又能够多周边边的居民产生生辐射，具有有很高的商业业价值。在小小区的中间地地段建造一处处幼儿园，这这里也是住宅宅的中心，能能够更方便家家长接送孩子子上学。小区的入口新光东路是小区周周围最发达的的一条街道，小小区的门口就就设在这里。但但是为了达到到城市规划和和安全的要求求门口部位做做成向内部突突出的形式，同同时这样做还还能开阔人们们的视野，对对小群内部建建筑一目了然然。规划思路与方案一一相同。4－2：总平面布置、建筑规划方方案内容方案一方案二建筑规划小区内拟建有点式式小高层四栋栋，点式高层层一栋。无论论这些建筑的的内部设计还还是外形无不不体现出了现现代化气息，特特别是在建筑筑的外立面、细细部构造、材材料材质、色色彩、造型等等方面更显独独特。在吸引引人们注意力力的同时，更更加表现出了了高新区本质质特点。为了了增加采光效效果，我们坚坚持“简约而不简简单”的设计思路路采用外飘落落地窗，这样样做既增加大大人们的视野野范围，又增增强了采光面面积，是人们们的室内生活活并不会背弃弃大自然的感感染力。小区内拟建有点式式小高层两栋栋，围合式多多层六栋。这这些住宅在规规划上都采用用民族式风格格，注重描述述出塞北风情情，外里面沿沿用蒙古族建建筑的蓝白色色相间的手法法，勒脚采用用大理石镶面面，为了加强强采光窗户造造成拱形落地地窗。在强调调民族风格的的同时，建筑筑的内部配套套也不缺乏现现代化素材，有有线电视、宽宽带网线、供供电供水、燃燃气供应一应应齐全4－3：建筑规划、结构要求方方案内容方案一方案二结构要求小区内的高层和小小高层建筑都都采用框架剪剪力墙的结构构形式，一梯梯两户，每层层2-3户。基础形形式采用箱型型基础。在此此基础之上，业业主将来装修修时可以根据据自己的思路路变换住宅内内部空间，为为人们的生活活带来了更多多的创造性。小小区内的商业业用房采用框框架结构。小区内的小高层住住宅采用框架架剪力墙结构构，一梯2－3户，基础采采用箱型基础础。同事住宅宅内不可以随随意组合，为为业主在装修修的时候打造造了更广阔的的思路空间。小小区内的多层层住宅采用砖砖混结构，一一梯两户、一一梯三户。4－4：结构要求、户型设计（适用用于方案一和和方案二）根据市场调查结果果可以判断出出现行市场80㎡—150㎡的住宅是是人们需求的的主体，所以以小区的户型型面积主要集集中在80㎡—150㎡之间，每每层住宅可以以分割成2户或3户充分发挥挥了小区住宅宅的灵活性。主主要的户型有有：两室一厅一卫；两两室一厅两卫卫；三室一厅厅一卫；三室室一厅两卫；；三室两厅两两卫；、道路规划道路的规划应该在在满足人们交交通需求的基基础之上，注注重它自身的的便捷性，和和美观性。由由于小区内部部建筑比较分分散，所以道道路的规划要要与小区的建建筑相映衬，从从而形成一个个完美的整体体。为了保证证行人的安全全小区内部道道路采用人车车分流的形式式。具体如表表方方案内容方案一方案二道路规划整个小区的人流主主要集中在南南面，所以小小区内道路系系统的核心也也集中在年面面。为了增加加行人的舒适适度和道路自自身的美观，小小区内部的交交通主干路采采用半圆形，支支路流线式通通向各个住宅宅单元。人行行路主要考虑虑步行距离的的便捷，但是是在休闲区则则更加注重与与环境融为一一体，在道路路的两旁均设设置绿化带。小区内的住宅分散散大体均匀，所所以道路规划划要尽量的考考虑到人们的的日常生活需需要。在小区区的门口引入入一条主干道道，直接通向向小区的中心心并且将中心心的幼儿园包包住（幼儿园园周围用栏杆杆围住充分保保证孩童的安安全），然后后在向周围的的住宅建筑分分散衍射，直直接通向各个个小区的楼下下。人行道路路要本着便捷捷安全的原则则，让人们的的出行在便捷捷的基础上，充充分享受道路路周边的美好好环境。4－5：道路规划、小区绿化（适用用于方案一和和方案二）绿化是住宅的辅助助品，但是它它却是小区中中不可或缺的的元素。绿化化在建筑群体体的空间组合合中起着联系系、分隔、补补充和重点美美化的作用。小区的绿化以花卉卉、树木、草草坪为主另外外建造人工山山丘，是小区区的轮廓曲折折而富有诗意意，特别是在在幼儿园附近近要将绿化建建造的全面丰丰富，为儿童童创造出最优优越的成长环环境，另外在在住宅的前后后种植树木和和草坪，让人人们的生活步步不离景、步步移景异，时时刻都有赏心心悦目的好心心情。、小区其他附属设设施规划（适适用于方案一一和方案二）1、建筑小品及休闲闲设施：在小小区绿化带、广广场、建筑见见后面等地方方加设雕塑小小品、花园式式走廊、亭子子、麻将桌椅椅、棋牌桌椅椅、公园座椅椅、小区主题题雕塑等。2、商业场所规划：：小区内建有有商业用房4500㎡在南北各各有服务场所所，其中规划划有：休闲酒酒吧、美容健健身场所、旅旅行社、小型型超市、银行行网点、邮政政网点、诊所所药店、快餐餐店、冷饮店店等基本设施施，在小区东东北角有幼儿儿园约500㎡。3、给排水消防系统：：（1）给水

给水水源由由市政水管网网供水。从该该水管网上接接二根DN150进水管与室室外给水管网网相连，城市市给水压力按按不小于0.3Mppa考虑，水质质满足国家生生活饮用水的的卫生标准。给给水经水表计计量后到个用用水点，喷泉泉采用循环给给水系统。

（2）排水

排水系系统分为生活活污水排水系系统和生活废废水排水系统统。生活污水水经化粪池处处理后同生活活废水汇合一一同排入市政政污水管网，厨厨房排水经隔隔油器处理后后排入室外生生活污水排水水管网。基地地内的道路设设雨水口收集集雨水，屋面面雨水与道路路雨水排入市市政雨水管道道。

（3）消防给水水系统

消防用用水量：

室外外消火栓

25LL/S

火灾延续时时间

3小时；

室内消消火栓

15LL/S

火灾延续时时间

3小时；

消防水水源采用市政政给水管网供供水，在基地地内设置消防防站。火灾初初期由各区内内的一栋较高高建筑的屋顶顶水箱（储存存十分钟消防防水量）及增增压设备供水水。小区内设设消防泵房，由由消防水池供供应消火栓泵泵和自动喷淋淋泵抽吸加压压供水。4、供电系统

（1）、小区内地下设双回路配电电室，满足小小区需求，规规划区内按片片设配电点，以以配电室向各各用电点供电电。

（2）、动力配电：：内外照明均均采用低压供供电、低压配配电，采用低低压配电盘或或动力配电箱箱，各用电设设备一般不采采用就地控制制，配线采用用铝线，通过过电缆穿管直直埋或沿电缆缆架明铺。

（3）、照明系统采采用三相四线线制，照明电电压220V，道路、停停车场均采用用节能、光效效高的高压钠钠灯。

（4）、消防泵、喷喷淋泵、生活活泵及火灾自自动报警系统统等为二级负负荷。其余为为三级负荷。

（5）、火灾自动报警：小区内所有住户均为系统保护对象。

5、电讯系统

本项目建设用地位于包头市开发区核心圈内，区内国际、国内长话已开通。本项目通讯设施拟选用桑达64门数字远程程控自动电话交换机。小区购置计算机等现代化信息转换设备，与国际互联网连接，引入宽带网，在网上实现信息的发送与传递。、项目智能化系统设设计（适用于方案案一和方案二二）建筑智能化是将建建筑技术与高高科技完善在在统一的信息息产业基础上上，形成的独独特建筑风格格。包头的一些大大规模社区、和和新近开发的的小区开始用用智能化设施施提升项目开开发品质。

****”项目智能化系系统分成以下下几部分：

安安全防盗———小区采用24小时时全封闭管理理模式，社区区实行封闭管管理，保障小小区内居民的的人身、财产产安全。

家庭庭安全防控方方面——整个小区区采用现代化化的综合布线线系统，实现现小区管理、通通信、控制的的自动化，小小区内公用电电力、照明、电电梯、给排水水、防盗、火火警等设施实实行自动化监监控。每单元元内水、电、气气、宽带高速速智能网端口口同时到达。小小区内物业管管理采用全方方位服务。

网网络系统———网络的应用用是智能化小小区的标志，利利用小区内的的INTERRNET的快捷安全全等方面优势势，转换成可可利用的生活活服务网络，消消除空间上的的距离，满足足现代人对网网络的生活需需求。、项目方案比选⑴、方案一，是决定定要在小区内内建造小高层层和高层，方方案二，是要要在小区内建建造多层和小小高层。就前前面的市场分分析来看，多多层住宅在市市场上比较受受欢迎，但是是随着小高层层和高层住宅宅步入市场，多多层住宅的需需求比例是呈呈现下降的趋趋势，而小高高层和高层住住宅是呈现上上涨趋势的。所所以小高层和和多层住宅的的前景乐观。⑵、方案一的规划能能够在满足容容积率要求的的基础上，降降低建筑密度度，提高绿化化率，从而使使小区的规划划更加人性化化。方案二提出出了多层方案案，这样当然然降低了开发发成本，但是是小区规划的的技术指标会会大大降低，并并且降低了自自