房地产开发集团有限公司及德润公司反诉铃木公司买卖合同纠纷案-

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档房地产开发集团有限公司及德润公司反诉铃木公司买卖合同纠纷案_目录：1、房地产开发集团有限公司及德润公司反诉铃木公司买卖合同纠纷案_2、某房地产集团有限公司与大连肯德基有限公司租赁合同铃木电梯有限公司诉德润房地产开发集团有限公司及德润公司反诉铃木公司买卖合同纠纷案北京市朝阳区人民法院民事判决书（2006）朝民初字第6371号

原告（反诉被告）铃木电梯（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市宝安区沙井镇沙头茭塘第二工业区一栋。

法定代表人小松纪彦，该公司董事长。

委托代理人陈梦伶，北京市天元律师事务所律师。

委托代理人许亮，男，汉族，1979年11月15日出生，北京市天元律师事务所律师助理，住址北京市朝阳区西坝河东里广华园小区9号楼

被告（反诉原告）德润房地产开发集团有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街10号昆泰大厦902房间。

法定代表人庄逸鸿，该公司董事长。

委托代理人张振，北京市安理律师事务所律师。

委托代理人胡东勇，北京市安理律师事务所律师。

铃木电梯（深圳）有限公司（简称铃木公司）诉德润房地产开发集团有限公司（简称德润公司），及德润公司反诉铃木公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。铃木公司的委托代理人陈梦伶、许亮，德润公司的委托代理人张振、胡东勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

铃木公司诉称，2004年5月20日，我公司与德润公司签订《电梯订货合同》。我公司依据合同约定向德润公司提供了40台“铃木牌”无机房客用电梯，但德润公司并未支付全额货款，至今尚欠126.072万元没有支付。另外，由于德润公司确认的井道尺寸与实际尺寸不符，使得20台电梯的轿厢及相关部件无法安装。为此，我公司重新制造了20台电梯轿厢，共耗资76.7万元。现我公司起诉要求德润公司支付剩余款项126.072万元，设备重制费用76.7万元，并按照每日

德润公司辩称并反诉称，我公司向铃木公司购买的是“SEC牌”的电梯，而不是“铃木牌”电梯。铃木公司并未取得“SEC牌”商标使用权，其向我公司提供的是假冒“SEC牌”商标的商品。另外，铃木公司没有按照合同约定的电梯尺寸进行电梯制作，不按照合同约定的时间向我公司提供商品并移交电梯资料，已经交付的产品中存在设备不全的问题，而且还不履行合同约定的维保义务。综上，我公司认为铃木公司无权要求我方支付余款。同时，我公司反诉要求铃木公司退还电梯价款500万元，赔偿我公司商誉损失200万元，赔偿电梯门洞加固费83.903万元，赔偿维保费15.2万元，支付逾期交货违约金78.54万元。

铃木公司对德润公司的反诉答辩称，双方合同约定的电梯应为“铃木牌”，而非“SEC牌”，我公司取得了“铃木”注册商标的合法授权。即使双方约定的是“SEC牌”，我公司也合法取得了“SEC”注册商标的使用权。另外，我公司一直在进行维保并有书面证明，电梯延迟交付是德润公司的原因造成的。因此，我公司不同意德润公司的反诉请求。

经审理查明：

（一）本案涉及的注册商标情况：

1、2000年6月7日，SEC电梯株式会社经核准在第37类服务上取得“铃木”商标注册，注册号第1406730号,有效期至

2、2000年7月7日，SEC电梯株式会社经核准在第7类商品上取得“铃木”商标注册，注册号第1418053号,有效期至

3、2000年9月7日，SEC电梯株式会社经核准在第7类商品上取得“SEC”商标注册，注册号第1441968号

4、2000年10月14日，SEC电梯株式会社经核准在第37类服务上取得“SEC”商标注册，注册号第

5、2003年6月16日，SEC电梯株式会社北京代表处出具《授权书暨不可撤消承诺函》，其中称SEC电梯株式会社无条件地、不可撤消地授权铃木公司在中国境内独占、排他地享有上述4

6、2006年2月20日，SEC电梯株式会社致函德润公司，称“彼社于2004年3月8日与铃木公司终止了所有资本及业务往来。有关此事，彼社已于2005年4月27日及5月11日2次在《经济日报》刊登了公告。日本SEC电梯

7、2006年3月28日，酒井建国出具声明，称上述2件

（二）铃木公司和德润公司签约及履约的情况：

1、2004年5月20日，德润公司（甲方）与铃木公司（乙方）签订《电梯订货合同》。双方约定：由乙方根据甲方的要求，向甲方提供SEC（铃木牌）无机房客用电梯40台；总金额700.4万元，其中包含设备费608万元、安装费68.4万元、运输保险费24万元；合同生效后3个工作日内，甲方支付工程款的20%计140.08万元；发货前15个工作日甲方支付工程款的40%计280.16万元；货到现场初验收合格并开始安装之日起7个工作日内甲方支付工程款的20%计140.08万元；设备全部安装完毕经有关部门验收合格颁发运行合格证书并移交后3个工作日内甲方支付工程款的18%计126.072元；剩余工程款2%计14.008万元，于有关部门颁发运行合格证书满1年之日起7个工作日内付清；乙方在2004年7月10日

2、合同附件一中约定的轿厢尺寸630KG的为宽1400mm、深1100mm；800KG的为宽1400mm、深1300mm；开门尺寸630KG和800KG的均为宽800mm、深2100mm。

3、就双方合同中约定的电梯品牌，铃木公司认为是“铃木”牌，合同中出现的“SEC”仅是其英文的字号；而德润公司认为是“SEC”牌，并提出括号中的“铃木牌”是为了称呼方便而对“SEC”进行的翻译。

4、合同签订后，铃木公司于2005年3月11日与德润公司进行了38台电梯的移交，双方签署了电梯移交单。2005年10月19日，铃木公司又向德润公司交付了其余2

5、庭审中，铃木公司认可其提供的电梯轿厢尺寸与合同约定的数据不符，但提出是因为德润公司改变了尺寸要求。德润公司否认曾做过尺寸的变更，提出应以合同约定的尺寸为准。就尺寸变更，铃木公司提交了有郭庆忠签字的电梯数据单，但郭庆忠表示该签字仅代表签收，而不代表尺寸变更的确认。德润公司提交的涉案项目施工方、监理方、设计方出具的情况说明中，确认有关涉案项目电梯井道和电梯洞口设计，建设方、施工方、监理方、设计方、电梯厂家于2004年5月9日、2004年5月11日、2004年5月12日共同确认形成了《设计变更通知书》，且在施工建设阶段从未发生过变更。同时，还说明因

6、现40台电梯已全部安装使用在德润公司开发的五路居住宅小区南区“汤泉逸墅”项目中。

7、铃木公司交付的电梯厅内、厅外召唤面板等部位均标注有“SEC”，产品出厂合格证上也标注有“SEC”，且字体均与SEC电梯株式会社注册的“SEC”商标一致，而没有出现注册商标“铃木”的标识。

8、现德润公司已经交付了合同款560.32万元。

9、铃木公司提出已经依约履行了电梯的维保义务，但并未就此举证，德润公司对此不予认可。

10、铃木公司表示无法提供涉案电梯的进口证明文件原件，且不能说明涉案电梯的购置成本。

（三）其他事实：

1、2004年5月12

2、SEC电梯株式会社北京代表处登记证上列名的业务范围为“有关建筑设备、电梯的业务联络（不得开展经营活动收取费用）”，驻在期限自1998年2月26

上述事实，有商标注册证、注册商标转让证明、电梯订货合同、交接清单、电梯产品合格证、施工方工程预算表、SEC株式会社北京代表处的外国（地区）企业常驻代表机构登记证、《经济日报》公告、经公证认证的SEC株式会社函件、情况说明，及当事人陈述等在案佐证。

本院认为，铃木公司与德润公司签订的电梯订货合同，是双方真实意思表示，其内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同中关于所定购电梯的表述为“乙方同意提供SEC（铃木牌）无机房客用电梯40台”。从铃木公司提供的电梯上“SEC”标识的使用状态来看，均为商标性使用；且其标明的“SEC”与注册商标“SEC”的形态完全一致；电梯上又没有出现铃木公司所称的注册商标“铃木”的标识。因此，对铃木公司提出“SEC”是对其公司名称表示的意见，本院不予支持。综上理由，本院认定双方合同中约定的“SEC”应为铃木公司向德润公司提供商标标识为“SEC”的电梯产品。

铃木公司作为电梯的供货方，应当依约向德润公司提供“SEC”牌电梯。现铃木公司认可其提供的电梯并非SEC牌电梯，而是铃木牌电梯。因此，铃木公司已经从根本上违反了双方合同约定的供货义务。

就铃木公司提出的，即使应当提供SEC牌电梯其也拥有SEC注册商标使用权的主张，本院认为，铃木公司就其拥有SEC注册商标使用权提供的证据是一份《授权书暨不可撤消承诺函》，但该函并非SEC商标注册人SEC株式会社出具，而是SEC株式会社北京代表处出具。而且，该函件的出具时间是2003年6月16日，而SEC株式会社北京代表处在我国登记的驻在期限截至2001年2月26日。因此，该函件不能证明铃木公司取得了SEC

鉴于铃木公司已从根本上违反了双方合同约定的根本供货义务，故对其基于德润公司违约而提出的全部诉讼请求，本院均不予支持。

就德润公司的反诉主张之一——降低电梯价款500万元，本院认为，由于铃木公司并未依约提供德润公司要求的SEC牌电梯，故德润公司有权要求退货或按照所提供的电梯价格支付货款。现德润公司并不要求退货，而要求铃木公司降低价款，于法有据，本院予以支持。由于铃木公司不能提供涉案电梯进口证明的原件，且明确表示不能说明涉案电梯产品的购置成本，致使本院无法对其提供的电梯价格作出认定。因此，本院视为德润公司提出的电梯价款应降低500万元的主张合理。

就德润公司的反诉主张之二——赔偿商誉损失200.4万元，由于德润公司并未就其商誉遭受损害举证，故本院对此不予支持。

就德润公司的反诉主张之三——赔偿电梯门洞切割加固费用83.903万元，本院认为，对于电梯门洞切割加固的原因，铃木公司和德润公司分别提出了不同的主张。铃木公司虽提出电梯门洞切割加固是因为德润公司变更了合同约定电梯尺寸，但其并未就此提交有效证据。而根据德润公司提交的设计方、施工方、监理方出具的情况说明，可以证明电梯门洞的尺寸在2004年5月12日后从未发生过变更。因此，电梯的尺寸应以双方合同中约定的尺寸为准。现铃木公司认可其提供的电梯与双方合同约定的尺寸不符，故应认定导致

就德润公司的反诉主张之四——赔偿维保费用15.2万元，鉴于双方在合同中约定的铃木公司的维保义务是免费的，因此即使铃木公司没有举证证明其履行了维保义务，德润公司也无权就此主张赔偿。对于德润公司主张的维保费用，本院不予支持。

就德润公司的反诉主张之五——支付逾期交货的违约金78.54万元，鉴于铃木公司是根本违反了供货义务，而不仅仅是逾期交货，且德润公司已经基于铃木公司不履行合同供货义务而提出了降低价款的主张，本院已予支持。德润公司不能再同时以铃木公司不按期履行供货义务而主张逾期供货的违约责任。因此，本院对德润公司的该项主张，亦不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：

一、驳回铃木电梯（深圳）有限公司的诉讼请求；

二、铃木电梯（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内退还德润房地产开发集团有限公司设备费三百五十九万九千二百元；

三、铃木电梯（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿德润房地产开发集团有限公司经济损失八十三万九千零三十元；

四、驳回德润房地产开发集团有限公司的其他反诉请求。

本案诉讼费20

149元，由铃木电梯（深圳）有限公司负担（已交纳）；反诉费53

803元，由铃木电梯（深圳）有限公司负担26

900元（于本判决生效后7日内交纳），由德润房地产开发集团有限公司负担26

903元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审

判

长

谢甄珂

代理审判员

普

翔

代理审判员

郭

强

二ＯＯ六

年十二月

十九

日

书

记

员

苏志甫精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档租赁合同出租方（甲方）：****房地产集团有限公司法定地址：大连市中山区职工街100号法定代表：***承租方（乙方）：大连肯德基有限公司法定地址：大连市中山区解放路42号授权代表：王国俊职务：总经理甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，现就租赁甲方房产用于乙方开设肯德基连锁餐厅事宜达成一致意见，并根据中华人民共和国有关法律、法规之规定，签订本合同。第一章租赁房产甲方同意按下述条款和条件将位于中国辽宁省大连市中山区鲁迅路29号地上1+2层总计使用面积为平方米、公推面积平方米的房产（以下简称“房产）出租给乙方使用。房产之详细建筑位置、使用范围以附件一规划红线图及附件二房产平面图红线圈定部分为准。甲方同时将房产之附属通道、楼梯、设施等（如有的话，详见附件六）提供给乙方使用。同意乙方可将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅。乙方在使用期内依法经营不受甲方干预，今后如乙方改变房产用途，应事先征得甲方同意，否则甲方有权制止或提前终止合同。甲方同意，若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房产的时候仍出现空置情况，乙方可通过与甲方友好协商后，选择下列的做法：将房产部分分租或转租予第三方将房产部分归还予甲方；和/或将房产全部转租予第三方在乙方选择以上任何一项做法时，必须与甲方和/或有关第三方对本合同进行相应的修改。如达不成一致意见，根据合同目的，甲方可选择解除合同或双方另行签订协议。第二章租赁期限除非甲乙双方按第十章提前终止本合同，本合同所约定的合同期限为甲乙双方签定本合同之日至乙方餐厅开业之日起算十个租赁年度。（惟自甲方交付房产之日至乙方肯德基餐厅开业之前一日止为免租期，免租期最多不超过50天，如超过时按天付租金。）2.2在本租约期满后，除非甲方收归房产自用，在同等条件下乙方有优先续租权，条件由双方通过友好协商另行签订协议。第三章租金及物业费的支付方式3.1乙方从该餐厅正式营业之日按以下方式缴付物业费和租金：签订合同后5个工作日内乙方预付3个月的租金即17.49万元。年度保底物业费和租金柒拾万元、每月租金5.83万元人民币与按乙方餐厅每租赁年度税前营业额6%抽成，两者取其高。租金的具体支付方式见本合同第3.3条约定。本合同所称“税前营业额”均系指乙方在该使用场地之肯德基餐厅出售的食品、饮料之总收入，但应扣除以下项目：任何已出售但因故退回餐厅的饮料、食品；为消除顾客投诉而免费赠送给客人的食品、饮料；免费派发的任何奖品、赠券、员工用餐、非肯德基饮料、食品的促销品。3.2第3.1款所称“租赁年度”，均系指自免租期满之月、日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。3.3乙方应于每月5日前将上月的营业收入明细帐报给甲方确认。甲方应于每月7日前将合法50%房屋租赁发票50%物业发票邮寄至百胜餐饮(沈阳)有限公司财务部，以便乙方按时凭证付款。乙方应在每月10日前向甲方支付上月租金。另外，根据3.1条的约定办法，若乙方该餐厅当租赁年度按年营业额提成部分租金和物业费高于固定租金，则对于高出部分的租金，甲方应的接到乙方的付款通知后5个工作日内向乙方提供合法房屋租赁和物业发票，乙方应在接到甲方提供的合法房屋租赁和物业发票后5个工作日内向甲方支付此部分租金。在合同履约过程中，若税务或政府其他部门变更关于房屋租赁和物业发票的规定，则甲方应提供符合当时新规定的房屋租赁和物业发票。如甲方未能按合同规定提供房屋租赁和物业发票，则乙方有权顺延租金支付时间，直至甲方提供房屋租赁和物业发票时止。乙方行使该项权利时不受本合同第9.4条和第11.3条的约束。3.4若第3.3条所述日期恰逢法定休假日，则甲乙方可在法定休假日结束后的第一天向对方履行义务。房产交付4.1甲方同意自甲方交付房产之日起至乙方肯德基餐厅开业之前一日止为50天的免租期，供乙方用于装修。乙方无需承担上述期间的租金，但于此期间发生的乙方施工实耗水、电费用及其它城管、城建、环保卫生等费用由乙方承担。4.2甲方应于本合同签定后50日内向乙方交付已具备如附件六所述之房产技术条件的完整房产。交付房产时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署如附件七所述之房产交付确认书，予以确认。确认书签署之日，为房产正式交付之日。同时，甲方必须出示有效的房屋租赁证，以兹证明其业权。4.3如甲方未能在本合同签定后50日内交付完整房产，应视甲方违反本合同，乙方有权选择相应延免租期及合同期限或终止合同。如果乙方选择终止合同，甲方应双倍返还乙方支付的定金，乙方并可保留追究一切因此而引起损失的一切权利。第五章税收及费用5.1租赁期内，甲方负责支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收和费用，如房产税、土地使用税、土地使用费等。5.2乙方经营实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，由乙方在收到甲方付款通知及合法发票后5个工作日内按月支付给甲方或直接向当地的公用事业管理部门缴纳。5.3因本租赁合同而发生的印花税、登记费等，由双方按国家规定执行。第六章甲方保证及责任6.1甲方保证确定拥有房产的所有权及其土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件于本合同后（见附件三、四）。甲方保证房产在本合同签订前不附有任何担保物权和债权，房产现状不属违章建筑，也未被法院采取查封，扣押等强制措施。由于乙方对房产有绝对的使用权，而对其进出入亦有自主权，故此，除了在紧急情况下或因保安原因外，甲方或其代表不可在未经通知或许可进入房产。6.2甲方保证拥有完全的资格和权利将房产按本合同之约定租赁给乙方。本合同签订后，甲方应在法律规定的期限内负责办理并完成有关租赁合同登记手续，因合同登记而产生的费用由双方按照国家有关规定执行。若甲方未按上述规定履行合同登记义务，则乙方可暂停支付租金直至合同登记手续完成。乙方行使上述权利不受本合同第9.4条和第11.3条的约束。乙方并有权要求甲方承担因此而发生的任何法律后果和额外费用。非因甲方原因导致租赁合同登记手续延迟，甲方不承担任何责任。在租赁登记手续完毕之前，因甲方未办理租赁登记而有第三人对房产主张权利的，乙方在接到第三人主张权利的通知后，应及时通知甲方，甲方负责与权利主张人交涉并依法承担一切法律后果。6.3甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为开设肯德基餐厅，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，可用作该用途。6.4甲方应对房产及其提供的设施进行定期维修保养，以保证房产及设施的安全和正常使用，并达到国家规定的要求。如租赁期内房产或其设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，甲方应在接到乙方维修通知二十四小时内进行维修；甲方不予维修的，乙方可视实际需要在发出通知二十四小时后自行维修。本款所述维修费用由甲方承担。甲方对房产及设施的定期维修保养应事先通知乙方，并尽可能在乙方认为合适的时间安排进行，以保证乙方的正常经营不受影响或干扰。6.5甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续，包括但不限于向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等，甲方对此等业务，不另收费。由于乙方原因导致国家有关部门对乙方经营许可证方面的障碍，视为甲方已尽到合同义务。对一切经营损失，由乙方自行负责。6.6甲方应确保房产具备持续的、不间断的、能满足乙方餐厅满负荷正常运转要求的，如附件六所述的水、电、电话等各技术条件的供应。如上述技术条件非因市政供电部门原因或不可抗力而因故中断，则甲方应在接到中断通知的二十四小时内迅速将其恢复，否则乙方有权扣除在水、电中断期间的租金，并要求甲方赔偿因水、电中断而遭受的实际损失。另外，乙方有权进行恢复上述技术条件所需的一切维修，该费用由甲方支付。如上述技术条件于中断后的十四天仍未恢复，乙方有权终止本合同并要求甲方赔偿一切损失。6.7甲方同意将房产交由乙方按照肯德基餐厅的国际统一标准设计和装修。乙方进行项目可行性研究期间及房产装修之前，甲方应向乙方提供大楼供电、供水、排烟、排水及其它公共系统的使用情况和有关资料。涉及与大楼水、电、空调或排水、排污系统的接驳、更改或搬移时，甲方应派专职工程人员配合，以便乙方尽快完成施工。甲方同意无偿提供乙方如附件五招牌、广告位置图所示之位置，供乙方设立招牌和广告，该招牌、广告手续由乙方自行审批办理，施工费用由乙方承担。此外，甲方并同意进货通道或有关设施使用通道绝对畅通。附件五招牌、广告所示内容只限于肯德基连锁经营相关。6.8在本合同有效期内甲方确需对出租房屋所在大楼进行改建或扩建的，应事先征得乙方同意，并以不影响乙方正常营业为前提。6.9在本合同有效期内，甲方如欲将房产所有权转让或抵押给第三方，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权；如乙方放弃优先购买权，则甲方保证使受让方或抵押权人充分了解甲乙方在本合同下的权利的义务，同时以受让方或抵押权人书面同意承担在本合同项下甲方的一切义务为转让、抵押生效之前提，否则（1）乙方有权单方面决定提前终止本合同而不受第11.2条款的约束，甲方应赔偿乙方因此遭受的所有损失；或者（2）如果受让人未按原租赁合同履行义务从而使乙方遭受损失的，甲方应向乙方赔偿所有损失。在本合同有效期内，乙方可经通知将其在本合同项下的一切权益转让给其母公司，前提是该受让方应继承和履行乙方在本合同项下的一切权利和义务。6.10由于大楼本身之缺陷或损坏、或由于甲方负责提供的设施、公共管线在设置上的缺陷或损坏、或由甲方或甲方雇员、代理人行为失职或疏忽，而使乙方人员（包括乙方餐厅顾客或其他进入餐厅的人员）或财产受到直接或间接的损失时，甲方应对乙方负有完全的责任并赔偿乙方遭受的实际损失。乙方保证及责任7.1未经甲方同意及有关政府部门批准，乙方不得将房产用于本合同规定外的其他用途。乙方保证其在租赁房产内的一切商业活动符合中国法律、法规的规定。7.2乙方应按合同规定如期支付租金及其他根据合同应向甲方支付的费用。如乙方延迟支付租金，每逾期一天，应按发票金额的万分之一承担违约金。7.3乙方应正常使用并爱护房产及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏 （正常磨损除外）。因乙方使用或装修不当，引致属于甲方的房产及相关联的建筑或公用设施（包括但不限于管线、排污设备、电路等）出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担，乙方还应赔偿甲方因此遭受的实际损失。7.4乙方可按其国际统一标准对房产外型、内部布局进行设计和装修。该设计和装修费用由乙方承担。若乙方进行装修或扩建需变动房产外立面或主体结构，则应事先征得甲方同意，并签定书面合同。7.5除非甲乙双方按本租约第1.3条进行友好协商，否则未经甲方书面同意，乙方不得将承租房产全部或部分转租给第三方。7.6乙方除经营肯德基所需外，不得在承租房产内存放易燃易爆等危险物品，未经甲方许可不得将有毒或爆炸物品带入房产。第八章保险及赔偿保障8.1乙方可向声誉良好并有偿付能力的保险公司购买并持有房产内乙方重置部分及自有设备的财产一切保险和公众责任险，保险金及投保额由乙方自定自付。如发生损失与毁坏，保险赔偿金应全额偿付给乙方，与甲方无关。8.2在本合同期内，甲方需向一家或多家声誉良好且具偿付能力的保险公司购买并持有房产及甲方自有设备的财产一切险，包括房产的外观、建筑结构等。保险金额应为上述各项的重置价值。8.3除本合同另有规定外，甲方保障乙方不致因发生在乙方租赁房产以外但在甲方控制下的其它地方的人身伤害、死亡或财产损坏引致的索赔而蒙受损失(因乙方或第三方过失除外)。8.4除本合同另有规定外，乙方保障甲方不致因发生在乙方租赁房产内的人身伤害、死亡或财产损坏的索赔而蒙受损失（因甲方或过失引致除外）。第九章合同提前终止9.1在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，透过书面协议，可提前终止本合同。9.2若发生地震、水灾、台风、或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致房产毁损不能正常使用，则甲方应负责尽快修复或重建。在房产修复期间，乙方免交租金及其它相关费用。待房产恢复使用后继续计算租金和费用，合同有效期也相应向后顺延。若不可抗力事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则乙方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数，即时结清租金及其它各项费用。当不可抗力发生时，遭受事故的一方应在事故发生后及时书面通知对方有关情况。如发生不可抗力，双方互有通知的义务，如因发生不可抗力导致不能实现合同目的，双方都有解除合同的权利。9.3甲方确认在本合同签订前没有收到过、也不知悉政府、上级行政机关或其它相关部门发出的收回房产、改变房屋用途、禁止进入、房屋或土地征用或批租等的通知。甲方并已向有关部门了解并确认租赁房产在未来三年内没有被征用或拆迁的风险。如在本合同期内，除发生市政规划、土地批租外，甲方不可以任何其它人为的、行政的决定为理由，要求解除乙方对上述房产的使用权，否则甲方应赔偿乙方一切实际发生的和可预估的因此而遭受的损失。如确有甲方不可预见的市政规划、土地批租事件发生，则甲方应自收到通知后三天内，将该通知复印件传送乙方，同时以尽量保全乙方在此经营为原则，协同乙方共同与拆迁单位蹉商、争取：（a）免于被拆迁的可能性，包括共同与有关拆迁单位谈判，蹉商免予证明及致力寻求其他行政渠道解决拆迁的问题；9.4有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达二个月时；未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途；未经甲方同意，乙方将承租房产转租他人；乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益。甲方依据上述情形提前终止合同时，应预先以十四天书面通知乙方。乙方应及时迁离并交回房产，租金照实结算；甲方亦可选择不予终止合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失。9.5有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失：甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其它规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害。乙方依据上述情形提前终止合同时，应书面通知甲方。甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；乙方亦可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的一切损失。甲方未能在法律规定的期限内办妥房屋租赁证或其他因出租房产所需的许可和手续。9.6在本合同签订后的一个合理的时间内，乙方需申请在房产内经营餐厅所需之许可证。若因甲方原因（包括但不限于消防手续等）致使乙方无法获得经营餐厅所需之许可证，则由甲方负责继续办理。如所需之任何许可证未能在申请日期起的一百二十天内获得（除甲方原因外）或只有在乙方认为是不现实的、不可行的或者代价太高的条件下才能获得，则乙方有权终止本合同。除终止本合同以前的违约责任外，任何一方毋需对另一方承担任何法律责任。9.7由于房产所在地的商业环境会因时而变易（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业状况。甲乙双方同意在本租约期限开始后二十四个月后，如乙方单店营利（unitcontribution）连续亏损达三个月，双方同意为考虑双方的长期利益，乙方有权向甲方给予不少于三个月的书面通知，提早终止本租约，但乙方出资装修及购置安装的店内一切设备及财产无偿归甲方所有。第十章续租及期满财产处置10.1本合同