2023年上半年广东房地产市场分析报告

广东省房协市场分析课题组〔广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处〕

一、社会经济环境

上半年广东经济运行保持快速增长态势，完成国内生产总值13544.46亿元，比上年同期增长14.3%，增幅同比根本持平。完成全社会固定资产投资3851.93亿元，同比增长19.2%，增幅比上年同期下降1.27个百分点。城镇居民人均可支配收入9238元，同比增长8.3%；扣除物价因素，实际增长6.2%。

二、数据分析

〔一〕房地产投资

1、完成开发投资

广东房地产完成开发投资1001.17亿元，同比增长32.11%，比全国增长高3.61个百分点；增幅同比上升8.85个百分点，比一季度加快3.97个百分点。固定资产投资占GDP比重为28.44%，比全国平均水平低22.29个百分点；房地产开发投资占固定资产投资比重为25.99%，比全国平均水平高出7.74个百分点〔见表1〕。

按用途划分的完成开发投资当中，住宅增幅在上年同期增长31.27%的根底上，又有32.41%的增长；办公楼、商业用房同比分别增长24.80%、16.00%，但两者增长速度与上年同期40.08%、19.44%增幅相比下降；其他投资增长44.47%，与去年同期-5.92%增幅形成较大反差。数据说明，投资者对住宅的开发投资延续了今年一季度较高的回报预期，其它投资那么成为新的投资热点〔见表2〕。

2、开发资金来源

上半年到位资金1632.23亿元，同比增长25.15%,比上年同期33.15%的增幅有所下降。其中，国内贷款376.92亿元，同比增长24.50%，占本年到位资金的比重根本持平；外资48.24亿元，同比增长97.11％，占本年到位资金比重增加1.08个百分点；自筹资金729.37亿元，同比增长28.32%，占本年到位资金比重增加0.65个百分点；定金和预付款642.39亿元，同比增长21.06%，占本年到位资金比重下降1.6个百分点。从资金来源看，自筹资金、外资增长趋势较快，房地产开发投资资金较为充裕〔见表3〕。

〔二〕土地开发与购置

土地开发投资增长46.31%，土地开发面积那么下降16.59%，说明开发商土地开发投资本钱增大。土地购置投资增长85.77%，土地购置面积增长27.47%，显示购置土地本钱增幅进一步拉大〔见表4〕。

今年上半年与去年同期比，土地开发单位本钱增长75％，土地购置单位本钱增长46％，均为近年最高〔见表5〕。

〔三〕商品房建设

商品房施工面积同比增长10.23%，新开工面积同比增长25.92%。竣工面积负增长3.81%，与去年同期增长44.68％形成强烈比照，竣工面积的负增长,导致市场供给紧张。

在各类商品房建设方面，住宅施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长12.46%、27.54%、-4.96%；办公楼施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长10.68%、-20.93%、115.98%；商业新开工面积、施工面积和竣工面积分别下降11.59%、1.57%和10.89%；其他商品房施工面积、新开工面积和竣工面积分别增长19.23%、47.47%和-9.73%〔见表6〕。

〔四〕商品房交易

商品房销售额1487.44亿元，销售面积2526.73万平方米。其中，第二季度销售额858.23亿元，环比增长36.40%；销售面积1432.99万平方米，环比增长31.02%。上半年商品房均价5887元/平方米，同比增长18.1%；其中第二季度5989元/平方米，环比增长4.1%。

商品住宅均价5557元/平方米，同比增长20.17%；其中第二季度均价5695元/平方米，环比增长6.0%〔见表7〕。

广州〔十区，不含增城、从化两市，下同〕、深圳商品房销售额分别为3693246万元、4919034万元；同比分别增长28.94%、23.57%；商品房销售面积分别为441.9979万平方米、373.2682万平方米，同比分别增长0.25%、-13.16%。广州、深圳商品房均价分别是8356元/平方米、13178元/平方米，同比分别增长28.63％、42.3％。

广州商品住宅均价7953元/平方米，同比增长30.98%。深圳商品住宅均价12295元/平方米，同比增长44.04%〔见表8〕。

(五)商品房供需比

上半年商品房和商品住宅供需比〔即竣工面积与销售面积之比〕分别为1︰1.69和1︰1.89，与上年同期1︰1.41和1︰1.57相比供需缺口进一步扩大。其中第二季度商品房供需比和商品住宅供需比分别为1︰1.66和1︰1.87，环比略微缩小〔见表9〕。

从表10、11可以看出，2003年和2004年商品房供过于求，转折点在2005年1季度〔1︰1.09〕，往后供不应求差距越来越大，至今年1季度到达峰值〔1︰1.72〕。商品住宅从供过于求到供不应求的转折点比商品房提前半年，出现于2004年上半年〔1︰1.04〕，也在今年1季度到达峰值〔1︰1.92〕，差距大于商品房。

〔六〕市场消化系数

1、定义

“市场消化系数〞是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供给量的比值，反映市场消化能力。为了全面衡量市场供求和交易情况，设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力(见表12)。

系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供给量；

系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供给量；

系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供给量。

三个系数的分子均为销售面积，含现楼和预售。分母：系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的根底上，假设满足待销面积〔小于1年的空置量〕将在本年度被均匀地吸纳的条件；系数3那么假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。

系数越大，说明市场越活泼，消化能力越强。

2、分析

与去年同期相比，今年上半年市场整体消化系数有较大增长，市场消化系数1(X1)、市场消化系数2(X2)、市场消化系数3(X3)分别增长0.3437、0.2796、0.2484，销售活泼、消化能力强〔见表13〕。

〔七〕二手房交易

上半年全省二手房销售额6445686万元，销售面积2188.07万平方米，同比分别增长38.35%、17.36%；销售均价2946元/平方米，同比增长17.89%。其中广州、深圳二手房销售额分别为1796308万元、3479200万元；销售面积分别为483.08万平方米、668.03万平方米；销售均价分别为3718元/平方米、5208元/平方米；同比分别增长14.68%、17.88%。

第二季度广州、深圳二手房销售额分别为964219万元、2169800万元；环比分别增长15.88%、65.71%；销售面积分别为248.856万平方米、400.64万平方米，环比分别增长6.25%、49.83%。二季度广州、深圳二手房均价分别是3875元/平方米、5416元/平方米，环比增长幅度分别是9.06%、10.6%〔见表14〕。

〔八〕商品房空置

上半年末商品房空置总量1617万平方米，较2006年末减少180万平方米，下降10.05％，滞销〔空置1－3年〕和积压〔空置3年以上〕面积下降幅度远大于待销〔空置一年以内〕面积，达11.36%。其中住宅空置减少147万平方米，下降15.81％。其余各类型物业的空置指标除了办公楼待销增加98.56％、商业待销增加2.72％外，都呈现大小不等的下降态势〔见表15〕。

三、结论

1、上半年广东房地产开发投资增长加快，增幅同比上升8.85个百分点。考虑到包括地价在内的开发本钱涨价幅度，开发投资增长快有其合理性。

2、资金来源构成中，外资、自筹资金的增长比国内贷款和其它资金增长幅度大，房地产开发投资资金较为充裕。

3、同比土地开发面积下降16.59%，土地开发单位本钱增长75％，土地购置单位本钱增长46％，构成供给紧张及本钱上升的重要原因。

4、商品房竣工面积负增长3.81%，与去年同期增长44.68％形成强烈比照，导致市场供给较为紧张。商品住宅供需比为1︰1.89。商品房空置量较上年末下降10.05％，其中住宅下降15.81％，减少住宅空置180万平方米。新开工面积同比增长25.92%，预计未来一段时间市场供求矛盾有所缓解。