XXXX年连云港东方之珠·左岸推广策划报告

东方之珠·左岸推广策划报告2010-4-24本次大纲要解决的问题通过产品深度分析，寻找项目根本核心价值，得出品牌DNA找到本项目主力消费人群，绘制准确的客户地图寻找营销核心命题，给出相应营销解决战略，制定2010年度营销计划，确保2010消化量报告内容目录：

推广目标

市场分析

项目分析

推广策略

整合推广战略目标目标分解目标分析宏观市场板块市场竞争分析营销回顾房源分析客户分析问题障碍核心策略策略体系营销脉络集客脉络□■战略目标建立“左岸”的项目形象，打响第一枪□■战略目标凯捷利，09重要作品新城区塑造者

土地价值拉升者

新区生活推动者□■目标分解推广主题阶段主题推广方向推广调性推广手段□■目标分析主题推广分析产品分析策略分析媒体分析政策分析市场分析报告内容目录：

营销目标

市场分析

项目分析

营销策略

整合执行战略目标目标分解目标分析宏观市场板块市场竞争分析营销回顾房源分析客户分析问题障碍核心策略策略体系营销脉络集客脉络□■宏观市场市场价格上升明显，整体需求上升市场最大的需求面仍然集中在中低价需求层面市场最大的需求动因仍然以拆迁刚性需求和改善型需求为主市场需求现状市场供给现状产品竞争现状连云港整体房地产市场供大于求，市场趋向于买方板块市场供给过量，加剧了项目之间的竞争压力整体市场产品竞争呈上升趋势，产品发力有市场出口基于精确市场细分的产品创新更容易跳出竞争产品同质化严重，高端产品竞争加剧客户对产品整体鉴赏力和关注度逐步提升宏观政策影响坚决抑制不合理的住房需求选择了差别化的税费和房贷措施来抑制投资投机

加大保障性住房用地供应力度；至于进一步打击囤地等调控力度减小，速度放缓受宏观政策利好以及城市化进程影响，与相关宏观经济指标比值表明09年市场投资处于火热态势按户籍人口计算，人均GDP超过3000美元，城市化率45％左右，房地产业处于稳定高速发展阶段。2009年连云港人均GDP超过了3000美元，根据连云港十一五规划，人均GDP将达到7000美元连云港土地地市场成交交上升趋势势明显，预预计2010年市场上市市量将大幅幅上升。固定资产投投资和房地地产投资增增速在苏北北城市中位位居第一。。2009年上半年，，完成房地地产投资51.23亿元，同比比增长22.13%，增幅比上上半年同期期回落11.49个百分点，，占城镇固固定资产投投资的16.72%；房地产施施工面积1228.75万平方米，，同比增25.92%，其中住房房施工面积积964.18万平方米，，同比增长长19.15%，比上年回回落5.03个百分点。。房地产新新开工面积积86.31万平方米，，同比下降降66.2%，其中住房房新开工面面积60.25万平方米，，同比下降降69.34%，新开工面面积同比大大幅下降，，市区累计计可售商品品房面积和和套数分别别为270.96万平方米、、34379套，其中累累计可售住住房面积个个套数分别别为178.47万平方米、、15684套。苏州、无锡锡、常州、南京、南通、扬州、盐城、徐州、淮安、宿迁、泰州、镇江江连云港市在在13个城市大部部分经济指指标数值位位次偏后，，但增长率率位次靠前前，发展潜潜力较大。。居民人均可可支配收入入大幅增长长，居民消消费力持续续增加固定资产投投资增幅46％，大大高高于全国平平均水平25.8％，投资力力度较大，，后劲也大大。2009年连云港市市城市发展展－与江苏苏其他城市市比较09年市场连云云港市各区区域供销相相对平衡09年受宏观政政策调控，，将导致2010年集中放量量，房地产产竞争将更更加激烈。。2009年土地放量量，导致2010年施工面积积增加各项目销售售率都较高高，区域整整体均价有有一定提高高。销售额销售额近年年持续增加加，2009年本地区房房地产市场场各项数据据创近年来来新高。2010年将是一个个平稳过渡渡之年。价格平稳、、缓慢上涨涨。供应量增加加。销售面积近几年销售售面积基本本持平。（2009年全市房地地产开发完完成投资110.81亿元，商品品房销售面面积达625.88万平方米，，比2007、2008两年销售总总量还多出出50余万平方米米）。09年市场连云云港市各区区域销售面面积大幅增增长成本上升促促使房价上上涨；成本本上升包括括土地价格格上涨和建建筑成本上上涨两个方方面。09年刚性需求求释放，导导致房价涨涨幅速度加加快，区域域房产消费费层次被逐逐渐拉开连云港市各各区域市场场价格保持持稳定增长长17商品房空置置量偏大，，相对于销销售量而言言，空置比比例偏高，，且近几年年有不断增增加的势头头据统计，从从2005年以来，我我市商品房房空置面积积呈现出递递增的态势势。2005年底，我市市商品房空空置面积为为6.95万平方米，，空置风险险基本上在在可被允许许的正常范范围之内。。但2006年上半年，，我市房地地产行业进进入了又一一轮的大开开发阶段：：仅仅前5个月月的的施施工工面面积积就就达达到到了了442.78万平平方方米米，，这这使使得得我我市市商商品品房房闲闲置置量量有有了了较较大大程程度度的的跃跃升升，，截截至至2006年5月底底，，全全市市商商品品房房空空置置面面积积增增长长至至13.01万平平方方米米，，将将近近是是2005年底底时时候候的的一一倍倍。。2006年年年底底，，商商品品房房空空置置面面积积在在上上半半年年的的基基础础上上再再度度增增长长至至14万平平方方米米。。而而仅仅仅仅两两个个月月过过去去，，商商品品房房控控制制面面积积又又增增加加了了6万平平方方米米，，升升至至20万平平方方米米，，其其中中，，住住宅宅商商品品房房空空置置面面积积超超过过10万平平方方米米。。截截止止2009年，，商商品品房房空空置置面面积积达达31万平平米米。。连云云港港市市市市场场空空置置率率偏偏高高18连云云港港市市全全市市房房地地产产发发展展总总体体供供求求特特征征从2009年房房地地产产市市场场运运行行情情况况来来看看，，由由于于08年一一年年刚刚性性需需求求的的释释放放，，开开发发商商投投资资幅幅度度增增加加、、新新开开工工面面积积增增加加、、销销售售走走势势快快速速推推进进、、房房价价涨涨幅幅加加快快。。但但09年的的房房地地产产市市场场尤尤其其特特殊殊性性，，总总体体来来看看连连云云港港房房地地产产市市场场运运行行健健康康，，供供求求基基本本平平衡衡，，在在一一系系列列宏宏观观政政策策调调控控下下，，2010年将将保保持持平平稳稳态态势势。。可以以预预见见，，在在良良好好的的经经济济环环境境和和相相应应的的政政策策拉拉动动下下，，特特别别是是连连云云港港市市住住宅宅建建设设的的不不断断深深入入，，连连云云港港商商品品房房的的供供应应量量与与需需求求还还将将进进一一步步增增长长。。市市场场朝朝更更加加理理性性的的方方向向发发展展□■■板块块市市场场区域域特特性性：：全市市传传统统居居住住区区，，生生活活、、商商业业配配套套较较为为成成熟熟。。地处处市市中中心心繁繁华华地地带带，，土土地地资资源源稀稀缺缺，，基基本本无无地地开开发发，，在在售售楼楼盘盘较较少少自然然、、人人文文环环境境，，各各项项生生活活设设施施完完善善；；环线线以以内内基基本本为为小小高高层层、、高高层层建建筑筑；；外部部环环境境差差异异大大，，价价格格差差异异性性大大，，中中心心板板块块平平均均价价格格5000-6000元/平方方米米左左右右；；环环线线外外项项目目价价格格一一般般在在4000-4500元/平方方米米；；购房房客客户户以以本本地地客客户户为为主主；；目前前状状况况：：新浦浦中中心心区区土地地稀稀缺缺造造成成高高房房价价21区域域特特性性：：连云云港港未未来来发发展展的的方方向向，，市市政政府府所所在在地地，，城城市市向向东东中心心地地带带楼楼盘盘开开发发殆殆尽尽，，开开发发向向纵纵深深发发展展，，楼楼盘盘竞竞争争加加剧剧；；板块块以以小小高高层层、、高高层层为为主主，，多多层层为为辅辅；；小高高层层、、高高层层价价格格主主要要在在5000元/平方方米米左左右右（（个个别别达达7000元/平米））；；产业业发发展展催催生生的的白白领领阶阶层层是是板板块块的的重重要要客客户户来来源源；；目前前状状况况：：东区区新兴兴城城区区房房价价上上涨涨迅迅速速，，土土地地供供应应平平稳稳区域域发发展展高高起起点点、、高高规规划划、、高高发发展展，，现现代代化化国国际际化化城城市市特特征征显显现现；；集商商业业和和居居住住等等功功能能为为一一体体；；供供销销量量在在新新浦浦区区均均处处于于第第一一位位22土地分析土地现状城市关系距离华联6公里距离城市大节节点：新城区区中心、体育育中心新港城大道，，进入港口的的大门口，立立交桥、高速速快线流畅，，交通印象极极好。花果山山、大浦河近近在咫尺，未未来自然及发发展预期良好好关键提炼：港港城/中心/便捷/自然板块审视地块位置认可可度不高；人居理念主打打小区环境和和配套牌；供应量较大；；生活配套欠缺缺，生活氛围围尚未形成；；生态资源丰富富，；相对相邻区域域价格较低，，性价比高；；市场迅速发展展，并受到广广泛认可，存存在较大需求求空间目前区域市场场布局已形成成了同心圆分分级层次，同同一层次的项项目环绕中心心点分布，不不同层次的消消费呈梯级分分布。■□核心竞争圈——区域竞争本案所处市场场区域属于新新浦东部板块块，板块内同同质项目将与与项目形成面面对面的直接接竞争。■□边缘竞争圈—分化竞争新浦其它板块块的分化项目目竞争。□■竞争市场竞争项目分析析项目旺旺家园连众滨海名都兰若领袖千叶花园区位振兴路28号海连东路195号振华路9号宋跳开发区占地200亩172.5亩136亩400亩建面总建筑面积20万平方米总建筑面积24.8万方总建筑面积15万方总建筑面积32万平方米建筑类型多层、小高层、商业多层、商业多层以多层为主小高层项目分析灵狐对于左岸岸的理解地段优势：交通方便，公公交畅通全城城配套优势：五星酒店，酒酒店运动休闲闲会所，大型型商业、国际际双语幼儿园园等，衣、食、住、、行无忧景观优势：地中海风情水水岸景观户型优势：户型多样化，，全明设计，，布局合理，，满足不同层层次的需求服务优势：““金钥匙”五星星酒店式品牌牌服务优势项目分析灵狐对于左岸岸的理解环境劣势：周边的生活配配套还没有成成熟，开发区区的工厂企业业。景观问题：民众传统心理理认为别墅应应该是有山有有海风景优美美。但是本项项目处于连云云港这个山海海城市中不靠靠山靠海的。。概念问题：作在连云港这这个三线城市市，以及目前前市场的别墅墅市场消费心心态来看，消消费者比较认认同在市区中中周边配套非非常齐全的别别墅才受欢迎迎才更有升值值潜力。传播问题：左岸凭什么称称为别墅豪宅宅？受到一期期低端价位的的误导。同时时，别墅与普普通公寓分而而不离，影响响到别墅的定定位和客户认认知。1、将主力宣传传的“稀缺”作为辅助宣传传，高品质、、具有身份感感并且稀缺，，给受众一种种购买的“紧迫感”。2、以地中海自自然水景别墅墅作为特色，，更正了“别墅是在市区区中心的房子子”，与其他同类类型项目有本本质上的区别别。3、新浦新区建建设的向东发发展，本项目目作为真正意意义上的城市市别墅，必然然使项目本身身的价值有相相当程度的提提升。4、项目周边的的花果山景区区；新城的建建设配套等等等优势也就不不言而喻，这这也与项目本本身的身份相相吻合。机会1、政府大力度度的对投资房房的调控。2、公寓和别墅墅同时推出。。劣势风险开成高尔夫项目位于开发发区新港城大大道88号，由香港新新东方集团投投资，开成地地产开发，营营销公司是凌凌峻.中国。项目占占地802亩，总建筑面面积约50万平方米，产产品涵括独栋栋、双拼、联联排及部分高高层住宅，并并拟规划一栋栋高尔夫度假假酒店。位于于花果山片区区，交通方便便，是纯粹的的山地高尔夫夫低密度住宅宅，一期入市市价格相对较较低，2009年5月16日产品亮相会会当天，两套套单价为88万的低密度住住宅当场被认认购，随后不不到1个月的时间，，50多套，产品全全部售罄（面面积区间为267-335㎡）。产品特色分析析入网总套数(套)可售套数(套)可售面积(㎡)已售套数(套)已售面积(㎡)成交比例13592492.047819925.9556%均价发布日期价格描述6500元/平方米-7000元/平方米2010-04-02联排别墅200-300平方米6000元/平方米-7000元/平方米2010-02-23联排别墅200-300平方米5000元/平方米-7000元/平方米2010-01-20联排别墅200-300平方米2010-04-074月15日，克丽缇娜美容美体店对外公开使用。2010-04-01家得福超市正式开业！2010-03-26品牌超市家得福、知名美容美体专家克丽缇娜强势入驻2010-03-22星级会所，即将盛大开放！2010-03-20为回馈港城市民长期的支持与关注，推出“感恩置业行动”，看房有礼送，购房优惠多！云顶英伦汇项目位于新浦浦区浦南开发发区黄河路8号，由云顶置置业投资开发发，占地约350亩，容积率0.81，绿化率60%，规划建设350套英、法、西西班牙、加拿拿大等6种欧美风格别别墅，坐落于于204国道边连云港港市中心约6公里的鲁兰河河畔，该社区区还按照“后小康”人居社区的配配置要求，分分别规划设计计了“管理、健身、、休闲、棋牌牌、阅览、文文化会所”和“商务、餐饮、、购物、美容容、美发会所所”。产品特色分析析入网总套数(套)可售套数(套)可售面积(㎡)已售套数(套)已售面积(㎡)成交比例10041146.64287315.7025%均价最高价最低价发布日期价格描述4200元/平方米--------2010-02-10别墅现房200-280平方米4500元/平方米110万80万2009-12-11200平方米；280平方米2010-04-19新合院别墅产品推荐会活动圆满落幕。2010-04-154月18日举办合院产品推荐会，有精彩抽奖，赢取家电奖品。2010-04-09开盘前交付预约金2万，可抵房款5万元。2010-03-28项目在售楼处举办了“财富英伦沙龙讲座”活动。2009-12-23二期220平方米MINI联排别墅热销中。名人世家项目位于新浦浦区学院路29号，由连云港华阳房地地产开发有限限公司投资开发，项目占占地92665㎡㎡，总建筑面积3.8万㎡，容积率率0.41，共112套，由44套独栋30套双拼98套联排组成。。产品特色分析析入网总套数(套)可售套数(套)可售面积(㎡)已售套数(套)已售面积(㎡)成交比例7172843.154217964.5559%均价最高价最低价发布日期价格描述11800元/平方米--------2010-02-10别墅现房400平方米11800元/平方米--------2010-01-12独栋别墅11600元/平方米--------2009-12-12独栋别墅2009-09-27名人世家摄影大赛的颁奖典礼在开盘活动中举行。2009-09-26名人世家三期低调开盘15套别墅上市2009-09-18项目三期将在2009年9月26日盛大盘！同科·汇丰国际同科•汇丰国际项目目由同科投资资集团携手央企——中国盐业总公公司，荣耀钜钜献。项目地块总占占地约480亩，规划建筑筑面积约90万平方米，总总投资约36亿元人民币。项目位于于港城绝版新新老城区黄金金地段，紧邻市政政府行政中心心，雄踞苍梧梧路核心商务圈，，规划集联排排别墅、四层层六层花园洋房、、高层、商业业购物广场、、大型品牌连锁超超市、师专三三附小、幼儿儿园、会馆和超六星星级写字楼、、酒店式公寓寓等为一体的大型型综合社区；；同科•汇丰国际本着“全国知名，江江苏一流，连连云港独树一帜的高尚尚、示范住区区”的高端定位，，开创港城住宅宅新纪元的建建筑典范。项目简讯2010-04-21预计5月10日别墅产品的建设主体将封顶.2010-04-15园林景观实景展现，敬请品鉴！2010-04-10联排别墅已经封顶；四层花园洋房已建至第三层。2010-04-07一期工程将于5月底正式开盘。2010-03-26沿苍梧路商业街区及沿巨龙路二期高层即将启幕，敬请期待！市场综合分析析城市的房地产产开发水平滞滞后，近年来来市场供应量量加大,且消费潜力巨巨大，市场缺缺乏针对性的的引导。消费能力较强强，刚性需求求较大。港城楼市在经经历了2009年牛市之后，，成交价格与与成交量已经经迅速攀升到到一个新的水水平。2010年第一季度的的同比数据上上涨幅度近4成，这在很大大程度上说明明，目前港城城楼市的商品品房消费结构构刚需仍然很很旺，投资性性和投机性需需求也比较看看好港城楼市市。项目分散，集集中引导性较较差，选择余余地较大。就城市规划来来看，“一心三极”、“一体两翼”的共同发展，，使项目在地地段价值上，，观念模糊。。而房地产市市场整体来看看，所开发的项目遍遍布连云港地地区，没有集集中引导性，，虽然减小了了项目之间的的竞争力度，，同时也缩小了项项目相对的客客户群体。消费者的聚众众性较强。在连云港这作作为三线城市市的市场，随随着大量房源源的推出，市市场逐渐成为买方方市场，在市市场中，口碑碑效应和品牌牌效应起到举举足轻重的作作用。畅销的的楼盘一直直能够够得到到大众众的认认可。。价格敏敏感度度高。。购买力力没有有得到到完全全释放放，市市民的的选择择是十十分实实际的的。对对户型型通风风、采光，，空间间使用用率上上要求求比较较高，，比如如南向向的客客厅和和卧室室、卫卫生间间的布布局。。注重重小区区环境的的营造造，温温馨安安全，，渴望望安静静和空空间，，期望望得到到心灵灵空间间的释释放。。价格格便宜宜，三三线城市市的价价格的的敏感感度很很强，，价格格对市市场的的引导导作用用很大大。报告内内容目目录：：推广目目标市场分分析项目分分析推广策策略整合推推广战略目目标目标分分解目标分分析宏观市市场板块市市场竞争分分析营销回回顾房源分分析客户分分析问题障障碍核心策策略策略体体系营销脉脉络集客脉脉络□■营销回回顾内容摘摘要：：据连房房研究究中心心统计计数据据显示示，1月份新新建商商品住住宅成成交量量为5341套，和和2009年12月份7450套成交交量相相比，，环比比下滑滑39%。虽然然1月是传传统意意义上上的楼楼市淡淡季，，但相相对09年12月2000多套的的削减减的确确有些些惊人人。当当月全全市的的成交交面积积也只只有区区区40万方。。十一一、十十二月月连续续二个个月全全市成成交近近80万方的的辉煌煌开始始大幅幅消褪褪。1月月报报：港港城楼楼市蛰蛰伏过过冬一一月月成交交量环环比下下滑39%内容摘摘要：：来自连连房研研究统统计数数据显显示，，2010年3月份，，我市市市区区及四四县商商品房房共成成交3407套。与与2月份的的成交交量相相比，，3月份全全市商商品房房成交交套数数增加加了1036套，增增幅为为30%。与2009年同期期相比比，全全市成成交量量增加加390套，增增幅约约为12%。其中中市区区成交交1574套，四四县成成交1833套。3月月报报：港港城3月楼市市“惊蛰”成交量量小幅幅攀升升□■营销回回顾销售面积（本月）排行(平方米)销售面积（本年）排行（平方米）序号

项目名称

面积

1久和国际新城三期102772瀚海国际99843旺旺家园70434中央华府69965四季花城63526博威.江南明珠苑53727中茵-名都小区46868平山花园44019富邦万得园3042序号

项目名称

面积

1东方领秀小区501592旺旺家园305933富邦万得园300424君悦财富广场276055中央华府273926久和国际新城三期244407中茵-名都小区231418四季花城152609瀚海国际13764□■房源分分析总总结大批量量密集集推售售给2010年带来来多重重营销销挑战战：如何在在产品品定位位发生生变化化的情情况下下，如如何提提高价价格和和销售售速度度？如何在在大批批量快快速密密集推推售的的要求求下，，把控控推售售节奏奏？如何在在同期期供应应面积积单一一的情情况下下实现现产品品的最最大价价值？？如何在在激烈烈的市市场条条下，，持续续推升升价格格平台台走高高？购房群群体年年轻化化趋势势已形形成□■客户分分析连云港港有购购房意意向客客户40岁以下下的占占到了了主要要部分分，共共76％，与与08年这一一年龄龄段73.5％的比比例基基本持持平。。显示示出中中青年年人群群为我我市的的主要要购房房群体体，而而从40岁以上上受访访者的的年龄龄分布布中我我们可可以看看出，，其购购房者者数量量随着着年龄龄的增增加而而呈递递减趋趋势.□■客户分分析各分区区购房房客户户细分分城市区域主要购房客户群体中心区私营业主、经商户、企事业单位、拆迁户、金融证券律师等东区（新城区）公务员、企事业单位、私营业主、个体户南区公务员、私营业主、个体户、拆迁户、乡镇新进人口西区企事业单位、个体户、乡镇新进人口、其他北区私营业主、个体户、企业管理层、企业职工连云区拆迁户、企业管理层、企业职工、专业技术人员□■客户分分析客户收收入分分布主要购购房客客户群群体年年收入入在3-6万购房客客户群群体及及潜在在客户户，家家庭年年收入入主要要还是是在3－6万和3万以下下，分分别占占总数数的42％和38％；购购房潜潜在客客户在在收入入和支支付能能力都都要略略高于于普通通居民民平均均收入入。□■客户分分析客户购购房意意向潜在购购房者者中，，自主主性需需求仍仍是主主要购购买力力，且8成以上上潜在在客户户计划划在1-3年购房房，市市场刚刚性需需求巨巨大。。类别选项比例购房时间1-3年81％3年以后7％未确定12％购房目的自住91％投资6％出租3％对未来几年房价走势预测上涨52％平稳34％下跌14％报告内内容目目录：：推广目目标市场分分析项目分分析推广策策略整合推推广战略目目标目标分分解目标分分析宏观市市场板块市市场竞争分分析营销回回顾去化分分析客户分分析问题障障碍核心策策略策略体体系营销脉脉络集客脉脉络品牌优优势未未能形形成品牌信任度度不够陌生开发品品牌未能形形成信任度度开发企业品品牌承诺未未能形成信信认度品牌认知度度不够消费者对项目的高端品质认知度不够和消费者间的有效传播渠道未建立跳出竞争的的差异化品品牌识别系系统未建立立短时间内无无法形成眼眼见为实的的品牌体验验品牌体验不不够核心问题□■问题障碍□■核心策略以客户为中中心的全面解决方方案推盘节奏价格销控形象主题样板体验终端体验活动体验品牌、推广广策略体验策略销售策略品牌推广渠道推广□■核心策略1、真正的身身份别墅2、真正的品品质象征3、真正的阔阔邸名宅别墅都在谈谈品质，品品质只是别别墅的基础础别墅都在讲讲景观，景景观只是别别墅的必备备别墅在现代代社会，已已经不只是是生活品质质的代表，，“身份地位位”的象征征成为主导导！□■核心策略A类卖点：地地中海概念念、集团品品牌、项目目地域、周周边环境概念——蔚蓝色地浪浪漫情怀，，海天一色色、艳阳高高照的纯美美自然。实力——斥资18亿，打造““地中海风风情水岸””品牌——凯捷利集团团，地中海海浪漫主义义生活的高高端血统区位——港城新区第第一门户环境——首席亲水园园林——700米6万平方米河河岸原生态态健康休闲闲景观走廊廊卖点提炼：：□■核心策略B类卖点：建建筑品质、、户型建筑风格——纯地中海风风格，线条条丰富明快快，红瓦白白墙相搭配配，再加上上设计的不不对称不规规则，高高高低低极富富地中海浪浪漫主义情情怀。品质——独门独院，，超大私家家花园，户户户亲水。。景观——80000平方米纯地地中海风情情景观，户户户亲水，，通过水系系的运用有有效的保证证了各栋别别墅的私密密性，独立立性与领域域感，同时时在小区中中心部位设设计了一条条长达730米的核心景景观轴，将将小区串成成一个整体体。户型——采用飘窗、、内阳台、、入户花园园、私家花花园、错层层、空中花花园、露台台等设计手手法增加户户型的性价价比及空间间感，大大大提高住宅宅的附加值值。卖点提炼：：□■核心策略C类卖点：地地中海生活活方式、配配套方式——“地中海浪漫漫主义生活活”：浪漫漫的空间，，层次的空空间、沟通通的空间运运动的空间间、绿色的的空间、人人文的空间间、获利的的空间配套——酒店式运动动休闲会所所，业主皆皆为会员，，首度将五五星酒店的的客房服务务融入社区区当中，满满足亲朋好好友娱乐休休闲之需。。商业——规划有独立立的大型商商业场所，，建筑面积积1.7万平方米，，让您在家家门口实现现轻松购物物。幼教——国际双语幼幼教园。您您的孩子在在起步时就就已领先一一步。教育——五星智能化化高级管家家服务周边——地处国家4A级旅游名胜胜区花果山山脚下，紧紧临大学城城，是未来来城市发展展的新中心心。出行——便捷的交通通网络系统统3分钟直达市市区繁华路路段，公交交方面目前前有2路、25路、101路、102路等公交线线路经过本本项目。卖点提炼：：□■品牌策略—形象主题2010年推广核心心目标——确立区域标标杆地位□■品牌策略—形象主题地中海艺墅墅，谁与左左岸分江山山？□■品牌策略—形象主题左岸——首席500亩地中海水水岸以项目规划划和产品的的首创等创创新点为定定位触发点点，以“地地中海”建建筑与人文文风情为文文化象征，，以“地中中海式休闲闲生活方式式”为诉求求点，以超超大的规模模及鲜明的的形象个性性成为连云云港特色生生活的引领领者。□■品牌策略—形象主题推广语新城市中心心首席500亩地中海风风情水岸凸显项目地地段、产品品的唯一性性、稀缺性性以及不可可复制性□■品牌策略—形象主题第一阶段核心主题:城峰地中海海境界、立立鼎新城市市中央第二阶段核心主题:新城市中心心首席500亩地中海水水岸挖掘产品的的深度价值值：地段、、产品、物物业，树立项项目高端形形象，扩散散全城影响响力诉求客户追追求市中心心高品质生生活方式的的心理，塑塑造项目新新形象第三阶段核心主题:中心艺墅、、城市市贵脉价值印证，，结合工程程和老业主主口碑将项项目的卖点讲讲到极致，，巩固并进进一步提升升客户信心时间:4—5月时间:6-9月时间:9-12月□■品牌策略—形象主题视觉表现□■品牌策略—形象主题视觉表现□■品牌策略—形象主题视觉表现销售成交曲曲线第二波攻击击高潮（一期解筹筹）目标：确立立市场地位位推广脉络第一波攻击击高潮（一期蓄水水）目标：市场场预热第三波攻击击高潮（一期开盘盘）目标：强销销攻势第四波攻击击高潮（一期强销销、二期艺艺墅蓄水））目标：强销销延续营销推广曲曲线4月底6月上旬6月上旬-7月上旬7月上旬-9月底9月底-11月上旬11月底-12月底品牌炒作阶阶段主要媒介：：户外、网络络、报纸软软文、房展展会、拦截截单页品牌形象建建立阶段；；主要媒介：：户外、网络络、报纸硬硬广、软新新闻、小区区短信、电电视字幕价值诉求阶阶段；主要媒介：：户外、网络络、报纸硬硬广、软新新闻、数据据库短信、、电视字幕幕形象升级阶阶段；主要媒介：：户外、网络络、报纸硬硬广、软新新闻、短信信、电视房房产专栏形象巩固阶阶段；主要媒介：：户外、网络络、报纸硬硬广、软新新闻、小区区短信、数数据库DM直邮第五波攻击击高潮（二期持续续蓄水）目标：新形形象高度□■品牌策略—品牌推广媒介选择策策略ActivePassiveImmersion左岸大众传播之之户外围墙户外大牌户外灯箱《苍梧晚报》《广播电视报报》连云港地方方电视台虚拟传播之之0518网站房地产网搜房网行为艺术传传播之小众传播之之小区短信数据库短信信数据苦DM直邮拦截单页房展会活动营销（（自有媒介介）□■品牌策略—品牌推广推广策略——渠道拓展渠道行销销落地利用渠道道点对点点互动式式行销,是最具杀杀伤力的的直效手手段数据库电电话直销销拜访(陌生单位位\高端人群群)圈层(银行\高校\协会\机构)等渠道行销销的本质质是主动动集客，，变坐销销为拉销销；目的的是形成成更大的的客户接接触面，，制造更更多的客客户双向向沟通机机会，在在市场存存在可变变的条件件下，此此攻略能能抢占市市场高点点，实现现房源的的快速去去化。□■拜访□■推广策略略—渠道推广广□■圈层营销销社会白领领圈层：：地地中海海风情论论坛+餐会地中海景景观设计计专家论坛活动动+餐会左岸客户户餐会□■推广策略略—渠道推广广□■体验策略略—终端体验验现场实行行全方位位的终端端服务标标准式管管理，实实现服务务升级，，全面经经营客户户感觉，，超越顾顾客满意意，力力促高效效成交,提升现场场成交率率。终端服务务管理标标准提升升模块宣传标准准电话标准准接待标准准联系标准准案场标准准现场标准准带看标准准道具标准准人员标准准投诉处理理标准诠释标准准贴心服务务标准价值让度度标准附加服务务标准□■体验策略略—终端体验验□■体验策略略—终端体验验物业服务务的尊崇崇升级，，深度礼礼宾式和和集中资资源式[深度礼宾宾式]设定物业业服务人人员，身身着金陵陵物业制制服[物业服务务人员双双倍配置置]1-达成项目目销售期期客户看看房过程程中对于于后期物物业服务务的体验验效果；；2.销售期间间全过程程的细致致体贴服服务：引引导停车车、撑伞伞遮阳、、排忧解解难……□■体验策略略——活动体验验一、活动动目的提升项目目形象二、时间间地点时间：2010年5月10日地点：云云台宾馆馆三、活动动对象政府官员员、业主主、意向向客户、、媒体四、活动动内容现场VIP卡销售业主答问问现场互动动举办“左岸——地中海论论坛”活动策略分析析此次活动动旨在引引爆市场场，让前前期准业业主感受受地中海海风情，，有利于于形成后后期的口口碑效应应，另外外通过资资源的有有效整合合形成社社会热点点，巩固固项目的的高端形形象。□■体验策略略——活动体验验城市发展展论坛—暨名流PARTY酒会一、活动动目的利用旅游游文化节节对项目目区域价价值挖掘，产品推介介，奠定定市场影响响力二、时间间地点时间：2010年5月3日地点：云云台宾馆馆三、活动动对象邀请官员员、大企企业领导导、知名名企业家及诚意意客户参参加四、活动动内容论证区域域价值、、城市更更新的论论题；连云港城城市扩容容，以及及首个CBD的形成，连连云港未未来发展展空间项目产品品推介策略分析析举办这次次城市论论坛，是是为了让让客户和和公众对对项目板板块有全全新的认认识，吸吸引城市市焦点关关注，赚赚取眼球球，提炼炼项目城城市中央央价值策略分析析举办此次次活动有有利于提提升品牌牌形象，，在举办办活动的的同时也也宣扬的的项目的的形象，，并且对对潜在客客户也有有了一定定的筛选选。一、活动动目的利用活动动，形成成全城影影响力，，提升品牌牌二、时间间地点时间：2010年9月20日地点：左左岸售楼楼处广场场三、活动动对象邀请官员员、媒体体、诚意意客户参参加四、活动动内容专业组比比赛：服服从比赛赛和敏捷捷比赛两大科科目；业余组比比赛：才才艺表演演、服装秀、、飞盘等项项目。□■体验策略略——活动体验验举办“宠物节”活动□■推售策略略—三大根基基身份港城唯一一名望阔阔邸，传传承世袭袭□■推售策略略—三大根基基服务纯正的贵贵族物业业管家式服服务，无无人可及及□■推售策略略—三大根基基价值真正顶级级身价体体现真正正的地位位尊严唯我独尊尊□■推售策略略—推售节奏奏工程进度度原则：：在政府府政策许许可的范范围内，，根据各各栋的工