从香港1881文殊坊等比较城老街区的商业开发的改造模式

从香港1881、文殊坊等比较城市老街区的商业开发的

改造模式2016-09-0711:32|传世商业一、城市老街区商业改造的背景随着中国城市化的高速发展，各地城市都将面临日益严重的历史文化遗产保护与发展的矛盾，尤其对于那些既拥有厚重历史文化、又在全面进行现代化建设的大中型城市，必需要解决好这样一个核心问题：如何让历史街区在适应社会发展变化的同时，保留遗产的精神实质。实现文化的有机演进，使城市文脉得以传承、延续，发挥其巨大价值。历史街区作为历史文化名城中历史地段的组成部分，是城市演进历程的见证和传统文化的体现，其保护具有十分重要的现实意义。出于遗产保护的必要性和城市发展的必然性，对城市老街区（历史街区）进行适当的改造与更新的动态保护观念已在业界得到了广泛的认可和应用，并在许多城市引入了商业开发的改造模式。•老街区商业改造项目保护模式比较

早期的老街区商业项目改造多由政府主导开发，加之经济利益较低、资金投入大、资金投资回报期较长，此类项目往往成为烫手的山芋，主动请缨接手改造的开发商甚少。众多项目大打文化继承及城市文脉牌，但所谓的老街区改造充其量是采取博物馆式的冻结保存或拼贴式的异地重建,均无法重塑历史厚重感，最终往往沦为穿衣戴帽式建筑的复古仿古比拼，无法实现预期的经济收益和社会效益。老街区商业项目保护改造模式一览表历史街区穿衣戴帽式 功能置换式 文化复兴式保护模式保护方式对历史文物的局部进行修旧如旧，其他传统建筑进行翻新整修，恢复街区原来历史建筑风貌保留传统建筑外观和形式，建筑内部进行现代化装修，改变其原来的使用功能充分挖掘街区历史文化价值，恢复传统街区风貌，重新激发街区商业活力，同时保留街区传统民俗风情和原生态生活方式，追求形神兼备保护方式对历史文物的局部进行修旧如旧，其他传统建筑进行翻新整修，恢复街区原来历史建筑风貌保留传统建筑外观和形式，建筑内部进行现代化装修，改变其原来的使用功能充分挖掘街区历史文化价值，恢复传统街区风貌，重新激发街区商业活力，同时保留街区传统民俗风情和原生态生活方式，追求形神兼备人口 不改变，完全保留 全部置换降低人口密度，局部进行人口置换功能保留原来的居住、传统商业等功能，不做调整和改变现代商业人口 不改变，完全保留 全部置换降低人口密度，局部进行人口置换功能保留原来的居住、传统商业等功能，不做调整和改变现代商业进行商业业态调整和升级，改善居住功能改造社会效益和经济效益的和谐协调改善环境，提高居民生活质量 商业价值最大化社会效益和经济效益的和谐协调主要目的□长沙潮宗街典型案例□长沙潮宗街典型案例□重庆洪崖洞□香港1881 □宽窄巷子•三老街区商业改造项目发展模式的界定•老街区商业改造项目发展模式的划分对于历史老街区，启动保护改造只是第一步，后续的持续经营发展和历史文化传承才是此类项目的盘活初衷与改造难点。这个过程中面向市场的商业化是项目发展不可避免的模式。单纯的封闭式冻结保护无法将历史文化传承，也无法服务更多的市民。因此如果将商业化和

历史文化结合，既为当地提供文化保护土壤和意识，也为当地创造经济效益，是未来老街区商业改造项目发展模式的研究重点。根据近年市面已有的商业形态及具体案例情况，老街区改造项目发展模式一般有三种模式，即依托商业中心发展模式、依托旅游资源发展模式、双重依托发展模式。不同的发展模式在区位、商业业态经营品种、区域特征、依托资源和消费群落等方面都呈现不同的特征。老街区商业改造项目发展模式一览表类型依托商业中心发展模式依托旅游资源发展模式双重依托发展模式区位特征城市商业中心非城市中心，临近旅游景点商业中心，并与旅游景点结合依托资源城市商业中心区位的商强势旅游资源城市中心商业价值以及旅游业价值资源商业业态大型购物中心、主力店、步行街步行街，附近有大型购物中心特征步行街百货、服装、精品购物、以具有怀旧色彩的业种如旅商业业种以旅游纪念品、当地手工艺品、游纪念品、古玩书画、手工艺餐饮、休闲娱乐等现代商当地特产、特色餐饮以及休闲特征业娱乐等为主品、土特产品、茶楼咖啡、酒吧等为主街区吸引力商脉、现代商业历史文化、古建筑，本身成为历史文化、原生态生活方式、景点传统建筑、特色商业客户群特征城市居民为主以外地游客为主城市居民+游客典型案例广州上下九、深圳东门、黄山屯溪老街、阳朔西街、成杭州清河坊，绍兴仓桥直街、上海新天地、香港1881都锦里、文殊坊、宽窄巷子泉州中山路鉴于依托商业中心模式及依托旅游资源发展模式之间截然不同的模式特征，下面将对此两种模式的代表案例作详细分析。3.1依.托1商业中心发展模式的案例分析——香港1881香港商1业改造（商业开发与历史建筑完美融合香港商1业改造（商业开发与历史建筑完美融合项目简介香港188坐1落于尖沙咀广东道，占地约13万尺，项目原址由188年0代开始直至199年一直为香港水警总部。以往香港城中名人最喜欢在 或置地广场喝茶购物消费不过，自从由尖沙咀旧水警总部变身而成的古迹活化项目「 r于日前正式开幕后，一个地方就汇聚了酒店、国际品牌旗舰店、高级食肆以至古迹名胜。百年经典建筑与国际品牌名店、时尚食府、古迹酒店融汇而成，「 」已成为香港集文化旅游与购物消闲的新地标。规划思想：以旧址的建筑风格指导新建建筑，整新如旧，古迹活化项目的规划思想是保存历史，见证历史的更迭；新旧建筑融合，让历史焕发活力。项目前身是由5幢建筑组成，包括前水警总部主楼、马厩、时间球塔、九龙消防局及九龙消防局宿舍，建筑以维多利亚式设计为主，充满殖民地色彩。李嘉诚旗下的长实于03年获得发展权后，耗资逾10亿港元，邀请不同范畴的专家如建筑师、历史建筑物保育专家、专业设计师、树木专家、园艺师等，尽力参照主楼维多利亚式建筑的特色来设计新翼部分，务求令新旧建筑融合。在保护方面，从前的防空洞、时间球塔等已作复修，让市民可一睹古物古迹的旧貌。业态规划：酒店餐饮及钟表珠宝为主，服装精品为补充，准入门槛高，均为国际品牌在项目业态选择上，租户组合中钟表珠宝占34%、服装精品占16%、酒店、餐饮及相关设施占50%。以百年名店伴百年建筑为主题思想，因此所有商户均为世界知名品牌，云集多家国际级品牌珠宝、世界名表、著名时装设计品牌、高级精品。国际级名牌包括卡地亚、、万宝龙、、劳力士、英皇、万宝龙、钟表珠宝、溥仪眼镜及上海滩等已进驻商场，其中不少世界级品牌与「 」一样，已拥有逾百年历史。另外，「 」内亦有多家高级食府及古迹酒店s提供各地特色美食。百年经典建筑与品牌名店、时尚食府、古迹酒店融汇而成，「 」已成为香港集文化旅游与购物消闲的新地标。依托商业中心发展模式小结无论是上海新天地，还是香港的 ，一个“成功”的商业地产案例正魅力无穷地吸引着众多追随者的目光，衍生出无数个城市的无数个关于城市人文气质和商业地产的梦想，但此种模式对于开发商的资金实力要求较高，不宜进行大量复制。3.依2托旅游资源发展模式案例分析——成都锦里、文殊坊、宽窄巷子比较项.目1概况及开发内容锦里锦里古街由旧民房改造而来，与三国圣地成都武侯祠东侧一墙之隔，古街呈南北走向，蜿蜒曲折近400米，街道不宽，悠长而曲折；建筑面积652平0方米，高低错落，层高只有一二层，一黑、白、灰为主色调；青砖铺地，尤显古朴、典雅。项目民俗文化街与武侯祠博物馆一体规划，以蜀汉三国文化为背景，川西民风民俗为内涵．明清建筑风貌为外表，并融入当下时尚生活元素，将历史与现代有机融合，创造了崭新的休闲、体验、互动式旅游形态，形成了一条体现成都特有休闲文化氛围的旅游休闲街区。文殊坊文殊坊位于文殊院历史文化保护区内，与千年古寺文殊院仅一墙之隔。目前已完成的一期工程包含成都会馆和成都庙街两大部分。街区以佛禅文化、民俗文化为主题．传统川西街院建筑群为载体，力图保留老成都人文历史精髓。规划提出了打造以文化休闲旅游为主的城市“游憩商务区”。与其南侧的城市中心商务区相融合的想法，尝试区别于成都已有的武侯祠、杜甫草堂等纯历史文化旅游景点，而以古建筑、古遗迹、民俗景观为核心，开展可参与的现代体验式旅游。宽窄巷子由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及四合院落群组成，是成都市三大历史文化保护区之一，是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。按规划，控制面积为479亩，核心保护区10亩8，以“修旧如旧、保护为主”，“原址原貌、落架重修”为规划思路。项.目2空间规划比较锦里的规划布局特点作为历史古街的缩影锦里的空间格局相对简单临街建筑围合成宽的线型空间。街道从入口处由南至北延伸。在中部集散广场处分为平行两路，于街区北端交汇，形成套索状的总体平面。为了营造古时街道尺度宜人的亲切感。临街建筑以二层居多，呈现出统一的川西风格，以灰、白为主色调，选用薄片青砖砌墙。木料装饰门窗，配以小青瓦和白石灰勾缝．运用马头墙、歇山顶、飞檐角、二楼飘廊、木板墙裙等语汇真实地再现了成都明清时期的古朴建筑风貌。与武侯祠博物馆及园林取得了和谐的统一。文殊坊的规划布局特点文殊坊规模较大，由新老建筑、院落和街道共同组成。其街巷格局比锦里复杂得多，空间变化也更为丰富。街区北部保留的成都会馆经修复和改迁。形成了平行二合院、三合院、四合院、形拐尺和大院套小院等传统形式院落。通过一尺度宜人的道路纵横相联、院院相接：南部新建的成都庙街采用丁字型街道组织方式。形成富有趣味的转角空间，不同形态、功能的节点由一宽的道路串联。南北结合重现了老成都“九街十庙、庭院艺坊”的街坊结构，塑造出走大街一穿小巷一进院落一上堂屋一入居室的空间序列体验。但两大区域之间宽达的主要道路显得尺度过大，削弱了空间的围合感，且因人车混行，在造成交通混乱的同时也阻碍了南北两区的紧密联系。在建筑风貌方面，文殊坊同样保持了川西民居小巧亲切的体量，采用穿斗结构，深色柱梁粉白墙。风格统一、古色古香。建筑细部的刻画尤为精致：线条简洁流畅的的磉蹬、挑枋、撑弓、挂落。精雕细刻的照面枋、连珠板、拴马桩、抱鼓石，各式镂花门窗、屋脊装饰等等，给人留下了深刻的印象。宽窄巷子的规划布局特点有着“千年少城”最后遗存之称的宽窄巷子是古代城池和兵营格局的完美结合，有中轴线和城墙。为我国极罕见的特殊形态的城中城。宽、窄、井巷子三条老街宽一，形成东西向主轴，条一的南北向胡同沿其次第排列，形成极具特色的鱼脊骨形道路结构。改造后在街区东西两端新增的入口节点增强了区域的可识别性和吸引力，丰富多变的庭院与街道结合呈现出以线串点的总体空间结构，营造出休闲、惬意的历史文化氛围。改造后的宽窄巷子内部新旧建筑混杂，约有20％的老建筑得以保留，40％进行更新，其余40％均为新建。保留建筑为明清时代所建，多属合院式。青砖墙、高门楼、花墙裙，既体现了南方川西民居的的特色，也包含了北方满蒙文化的内涵。新建建筑以青砖、灰瓦、棕木为主要材料。在总体上呼应了原有老建筑的特色：但有部分店铺出于商业需要设置了大面积的落地玻璃窗和钢结构支撑，虽然具有现代感，但在清雅、淳朴的民居风貌中稍显突兀。锦里的空间布局 文殊坊的空间布局 宽窄巷的空间布局3.2社.会3、经济效益分析锦里于年月正式开放的锦里，是成都首个古街旅游项目，创造了独具特色的文化旅游产业“四川模式”，被评选为全国文化产业示范基地和全国十大商业步行街。据200年6统计数据显示，锦里在不到两年的时间内接待游客近100万0人次，销售额300余0万元，统一的产业平台让进驻的商家收益颇丰，扩展的文化氛嗣使周边商业楼盘价格一路攀升，对城市经济发展的促进不言而喻；而民间工艺、*俗*等活动项目的开展与武侯祠互为功能补充。复原、强化了三国古蜀文化，把非物质文化遗产融入现代生活。作为成都独有的地域资源，弘扬了民族传统文化，提升了城市整体形象，实现了社会、经济效益的3开发模式与规划方法思考的双赢。文殊院年610月，文殊院历史文化保护区内的商业街区文殊坊建成并开始运营。客观地说，文殊坊在历史底蕴、投入资金和建造规模方面都具有赶超锦里的优势，然而其文化主题定位和活动项目设置却模仿锦里，没有深入研究自身的地域特色和使用者的特殊需求，以至没有达到预期的开发效果。除去刚开街时和节假日，每日一两千人流量使占地30余公顷的街区显得空旷、冷清，旅游及其相关产业的经济发展受到很大限制；而与文殊院缺乏紧密联系、对佛禅文化没有充分强调义使文殊坊的自身特色不够鲜明，不具备足够影响力以担当城市核心游憩区的重任。宽窄巷子同属三大历史文化保护区的宽窄巷子，将其街区开放时间定在了中国文化遗产日，并作为年震后四川推出的首个旅游新景点，引发了极高的社会关注。吸引了大量游人到访，对恢复四旅游的信心、重振四川旅游形象起到了积极的作用。由于引入了时尚生活的主题概念，宽窄巷子的招商项目中外资所占比例达到了10％，已签约的豪华酒店也将投入运营。这样的商业定位和操作手法无疑改变了该历史街区的使用人群，使其变为城市高价地段内的高档消费区。虽然通过大量外来游客和本地精英阶层的消费实现了较好的经济效益．但对过去来此地享受休闲、市井文化的普通百姓来说，却是一种权利的剥夺和记忆的中断，社会效益并不积极。3.2三.处4历史街区对比及总结三处历史街区构成要素比较分析街区锦里 文殊坊 宽窄巷构成要素文化特色 三国古蜀文化 佛禅、民俗文化 休闲、市井文化

活动项目民间工艺、游戏、特色

饮食、洒吧休闲民间工艺、民俗演出、商业活

动、特色饮食，酒吧休闲饮民俗体验、住宿，西式餐

饮，酒吧休闲活动项目民间工艺、游戏、特色

饮食、洒吧休闲民间工艺、民俗演出、商业活

动、特色饮食，酒吧休闲饮民俗体验、住宿，西式餐

饮，酒吧休闲空间街巷格局线型的街道空间环境空间街巷格局线型的街道空间环境建筑风貌