2022年行业分析广州房地产市场发展情况分析

广州房地产市场发展情况分析从去年年底开头,开发商卖房不再像“卖白菜”那么简单了。原本不被看好的奥运楼市淡季,却出乎意料地掀起推货促销热潮,“奥运特价”频出。奥运会已经开赛一周多,记者连日来踩盘发觉,尽管不少楼盘绞尽脑汁积聚人气,但是出手买房的市民远不如看楼者众,有楼盘甚至消失零成交。

有业内人士指出,“过饱和”的广州房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈,广州房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。

楼市促销:

开发商频打“奥运牌”

今年以来,在萝岗某外企工作的王玲每个周末都辗转各个楼盘之间。房价的疲软,让她感觉正在接近自己的第一套房。这个周末,她放弃了在家看奥运竞赛的方案,到广园东某楼盘看楼。

竞赛事更吸引王玲的是开发商的奥运促销。7月以来,广州楼市上演了一场堪比奥运激烈竞赛的龙争虎斗,打折、买别墅送公寓、送车、送装修,开发商各特别招,其中一波接一波以奥运之名进行的宣扬攻势不断绽开。

奥运一开幕,位于小北路的小北御景、天河区的阳光假日园等楼盘就抢闸入市。据悉,碧桂园、万科、保利、雅居乐、方圆等开发商都纷纷瞄准“奥运月”推出新盘。

奥运前,广州楼市促销早早启动了一二手联动卖楼的营销新招。记者连日来走访发觉,一些二手房中介门店奥运期间在门口惹眼位置挂出看楼信息,提升楼盘的人气。

让购房者怦然心动的是,折扣促销来得更加凶狠。奥运期间,不少楼盘干脆推出特价单位、“奥运价”单位吸引买家。不少开发商为促销大派重礼,送车位、送豪华装修、送旅游,送名车。

同时,开发商还想方设法积攒人气。在海珠区的某大型社区,开发商不单将签约洽谈区“改装”成了观赛区,还别出心裁地在门口摆出奥运五环旗和奖牌榜,相当醒目。某楼盘奥运期间到楼盘看楼的市民可获奥运纪念品,买楼还有奥运惊喜大礼包送。有楼盘还推出了金牌竞猜活动。

楼市直击:

有楼盘销售零成交

在这场促销奥运会中,谁能领跑广州楼市?连日来,记者在海珠区、天河区、荔湾区等地踩盘发觉,多数售楼部门庭冷落,而周末看楼的人较多,但也比起平常的周末有所削减。

上周日,记者在广州大道北某楼盘看到,约10名销售人员在空荡荡的大堂里谈天,记者在该处呆了将近1小时,没有看到前来看楼的人。而在天河龙洞某楼盘现场,看房者也是寥寥无几。

这边楼盘门可罗雀,那边却有个别新盘由于促销到位,“逆市飘红”。天河区某楼盘10日开盘,当天销售额达4500万元。上周六,荔湾区某楼盘新开盘,记者早上10点钟到场时发觉,销控表上已经标出近70套房“有主”。原来,该楼盘在推盘前就开放样板房,聚集人气,并且提前认购有1000元/平方米的折扣。

记者采访发觉,对于开发商“煞费苦心”推出的奥运让利“大餐”,不少市民并不“感冒”。16日上午10时,记者在翡翠绿洲的看楼车接待点骏景花园看到,排队等着去看楼盘的人已达60多。在售楼现场,不少人和售楼人员询问洽谈,但签订购房合同的人并不多。王玲说,她更期盼的是奥运盛会后的房价“大跳水”。

市场反应:

市民认为还没降到位

抱有王玲这种想法的人不在少数。据阳光家缘数据,奥运竞赛正式开头的9日—15日一周,广州楼市共签约1066套房,比上一周降低8.7%。每日成交状况不稳定,最多的一天签约量达350套,但最低一天仅签约3套。签约主要集中在某几个楼盘,更多的楼盘都是零成交。

广州中原地产发布7月讨论报告显示,在白云区和番禺区,宏观因素的影响相对比较大。股市低迷,影响了部分置业者的经济力量,更是影响了这一部分人的入市信念。而奥运会的来临,一方面使得他们无暇看楼,暂缓置业方案；另一方面,对奥运之后广州楼市的不确定,使得这些买家情愿再等等,不急于入市。

“我们需要的是直接降价,所以现在还不准备出手,大家都在观望中,奥运会后许多楼盘确定会大跳水的。”王玲认为,广州房价还没有降到位,开发商给出的优待也多是一些口号罢了。不少市民表示,开发商“直接降价才是硬道理”。

开发商:

降价要找个“风光理由”

实际上,许多开发商很清晰,购房者进入深度观望之中。国际房地产讨论及服务机构仲量联行表示,观望心情估计要持续到今年第四季度,当确信奥运结束后并未造成房地产价格的大幅下跌,一些买家才会重新进入市场。

“在现在的行情下,我们已经不是在考虑是否要降价,也不是考虑降价后是否真的对销售有促进作用的问题了,我们主要是想如何为降价找个让大部分人信服的理由,或者说找一个能不让‘老业主’找麻烦的风光理由。”某楼盘销售人员这样解读。

长期关注楼市动态的一位业内人士指出,奥运分散了人们对楼市的留意力,再加上市场现在处于普遍观望中,尽管不少开发商促销推货,但是仍旧很难刺激购房者的购买欲望。他表示,上半年许多推迟开盘的楼盘下半年集中上市,“过饱和”的广州房屋供应量将使各楼盘之间的竞争更加激烈,广州房地产市场可能会有一次大规模的降价调整过程。

分析

开发商推货为何不避奥运?

缘由①

资金压力大后市不看好

此前,奥运被人们视为楼市的冬眠期。人们没想到,这一波奥运促销攻势来得如此凶狠。

原先市场多担忧奥运会带来不利影响,为何现在开发商又敢于正面迎接奥运?保利地产代理市场部总经理吴定金分析,在资金和后市不看好的双重压力下,开发商不能也不应当避开奥运。

广州市国土房管局公布的数据显示,今年上半年,广州一手住宅的成交金额约为240亿元,同比降25.7%,进展商资金回笼遭受了肯定的困难。除了资金回笼的压力,还有担忧奥运后市场会变得更坏的压力。

有专家认为,今年上半年,广州房地产市场整体不明朗,使许多开发商放慢了推货力度,甚至有的楼盘早已拿到预售证,但迟迟未推。迫于资金回笼等各种压力,相当一部分捂盘比较久的房企都把目光聚焦到下半年,从而大大地提高了广州整体市场的供应量。

缘由②

供货大潮到推货要“抢跑”

这两年,推动房价上升最主要的缘由是供求不平衡。合富辉煌集团首席分析师黎文江认为,目前广州供大于求的状况正在消失。

记者从“阳光家缘”的相关数据统计得知,8月广州楼市正迎来供应大潮。截至8月1日,目前广州一手住宅可售套数为32412套,可售楼盘397个。按目前的成交量,估量可供市场消化七八个月。

来自合富辉煌的市场讨论资料显示,8月住宅的新增供应量有望创今年以来的新高。在荔湾区,8月新增供应量达到1500套；天河区新盘有阳光假日园、中海璟珲华庭二期等,新增量也有1000套左右；花都区则聚集了2300套新货,有望创下今年以来的推货新高。

因此,奥运成为开发商“抢跑”的好时机。“推新货不肯定卖得好,但不推新货确定卖不好。”这是目前多数推新货开发商的心态。

“皇帝女儿不愁嫁”的商品房如今不仅要面临着越来越大的竞争压力,而且多出两个“