2022年行业分析对我国当前住房问题和住房价格问题的思考

对我国当前住房问题和住房价格问题的思考一、当前住房问题产生的缘由分析

1.对住房和住房问题的特别性熟悉不足

住房是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所，具有空间位置固定、耐久性和异质性等物理特性；同时还具有价值量大、使用寿命长、弱流淌性、是生活必需晶等社会经济特性。住房具有消费品和资产的双重角色，它既是为居民供应住房服务的消费品，也是可以被拥有和交易的重要资产。

对于全体社会成员来说，住房是其基本权利和社会福利，即使是最低收入家庭，也需要消费住房服务，属于生活必需品，这是住房与一般消费品最大的区分。因此，各国和各地区的政府，普遍把确保每个居民都有猎取适当住房的机会作为其重要承诺。这不仅仅是为了家庭的利益，也是为了确保社会和谐，提高公民健康水平和教育水平，促进城市社会经济的协调进展。

在市场经济条件下，住房又具有商品属性，每个居民都盼望拥有住房资产。美国2022年2季度末的约66万亿美元家庭资产中，住房资产为20万亿美元，是全部家庭资产类型中占比最大的一项。

住房的上述特性使得住房市场是一个高度分散的、与金融市场直接相关的市场，住房价格的变化趋势呈现出明显的周期性。实践表明，仅仅依靠来自私营部门的住房供应，在住房供应数量、标准、区位和时间，以及住房价格的可支付性等方面，通常难以满意社会的抱负目标。因此，需要通过政府对住房需求和住房供应的干预，来保证全体居民都有机会猎取适当的住房，以保证政府关键社会经济目标的实现。

2.对人口流淌导致的住房需求特征缺乏熟悉

快速城市化阶段的城市人口增加，城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移，以及从经济欠发达城市和经济较发达城市、从内陆城市向沿海城市的迁移，已经成为当今我国乃至全球范围内劳动力流淌的基本特征。限于城市政府供应公共服务的力量，任何城市都不行能无限制扩张，城市扩散越来越成为世界范围内城市进展的难题。在市场经济条件下，人为设置阻碍人口流淌的条件越来越不现实，而住房价格则成为城市制约人口流入的重要经济“门槛”。

目前我国很多城市的住房市场早已不是本市居民的市场。以北京市为例，全国范围甚至国际范围的人口流淌，使非本市居民购买住房的比例超过了l／3。由于有力量和条件流淌的人口，其收入和财产状况往往高于其目标城市的平均水平，因此能承受更高的房价，这就在肯定程度上推高了目标城市的平均房价。

就类似北京的热点目标城市而言，人为压低房价、降低人口流淌的门槛可能会导致人口增长失控，给城市政府供应公共服务的力量带来空前的挑战，最终甚至导致这些城市的衰落。维持一个较高的房价作为人口流淌的门槛或进入该城市的“门票”是符合城市进展规律和经济规律的。

与此同时，城市政府必需为当地低收入居民供应住房保障，为中低收入居民猎取住房供应必要的扶助，使其获得与城市社会经济进展水平相适应的住房服务。这样才能保持城市社会经济的长期持续、和谐进展。

3.市场本身尚不具备匹配住房供求结构的力量

从居民家庭而言，随着其家庭收入的变化，住房消费通常要经受一个先租后买、先小后大、先旧后新的过程。新增住房供应所面对的购房对象，也包括首次购房、改善住房和豪华住宅三种。

市场经济条件下，住房消费的这种层次性是由居民个人可支配收入或住房支付力量打算的，住房供应的层次性也主要是由需求的层次性打算。然而，在供应总量相对不足、新居供应结构主要由开发商依据当期利益最大化的原则打算的状况下，大户型、高价位的豪华住宅和改善型住房，就成为他们开发建设的首选目标，使首次购房居民的需求难以得到满意。

原来存量住房供应可以弥补新居市场供应结构的缺陷，但我国目前的存量住房市场又由于各种缘由尚不发达；政府或单位供应的公共住房(廉租房或经济适用房)也可以缓解新建商品住房市场的结构性冲突，但长期以来廉租房供应极其有限，经济适用房供应也被很多地方忽视。

4.未准时实现住房制度改革目标向住房政策目标转变

住房政策是政府为改善住房的数量、质量、价格以及全部权和使用权而设计的目标、政策工具和详细政策措施。对住房政策的一般理解，主要是为全体居民供应住房机会的公共住房政策，包括公共住房的供应政策、补贴政策、安排政策、金融政策和管理政策等内容。而广义的住房政策还包括对完善住房市场、改进市场效率的诉求。不同国家或地区的住房政策目标，往往与其社会经济进展水平和所处的阶段、住房状况等亲密相关。

目前，我国政府住房政策目标相对模糊，尤其是在供应公正住房机会方面，尚无详细的政策目标宣示。有关住房政策目标通常隐含在一系列住房制度改革或市场调控的政策文件中。使得公共住房政策实际上是在为住房制度改革或政府干预住房市场服务，而不是反过来成为住房制度改革和政府干预住房市场的依据。

例如，在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发[1998]23号)》中，提出了“最低收入家庭租赁由政府或单位供应的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的住房供应政策目标；在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的看法(国办发[2022]37号)》中，提出了通过“加快城镇廉租住房制度建设”、“规范进展经济适用住房”和“乐观进展住房二级市场和房屋租赁市场”来“有步骤地解决低收入家庭的住房困难”的公共住房政策。这些政策目标或措施，均没有上升到住房政策的高度，因此缺乏系统性、全都性和连贯性。

5.过分强调住房商品化忽视政府应担当的责任

住房商品化和市场化应当有一个渐变的过程。二次世界大战以后，西方国家政府供应公共住房的责任，普遍经受了一个随着社会经济进展水平的提高渐渐弱化的过程。公共住房或公共住房政策，由满意大部分居民需要(二战后的初期)到供应最低收入家庭住房保障(20世纪90年月以后)，经受了几十年的进展变化过程。

同时，尽管当前很多国家政府重点是供应低收入家庭住房保障，但在住房市场价格高企、中低收入居民缺乏足够支付力量时，依旧保持了通过可支付产权住宅(类似中国的经济适用房)的供应来干预市场的力量。从我国住房制度演化的过程来看，坚持住房商品化、市场化和社会化改革目标无疑是特别正确的，但在向这个目标迈进的过程中，政府必需保持足够的供应可支付产权住宅和可支付租赁住宅的力量，以便对低收入家庭供应住房保障，对缺乏支付力量的中低收入家庭供应扶助。

东欧国家的住房制度改革，与我国有着类似的经受。在表2中所显示的国家中，当年公共住房私有化越彻底的国家，当前面临房价和居民住房支付力量的压力就越大。至今保持有较高公共出租住宅比例的国家，房价和住房问题的压力就小得多(见表)。

一、当前住房问题产生的缘由分析

1.对住房和住房问题的特别性熟悉不足

住房是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所，具有空间位置固定、耐久性和异质性等物理特性；同时还具有价值量大、使用寿命长、弱流淌性、是生活必需晶等社会经济特性。住房具有消费品和资产的双重角色，它既是为居民供应住房服务的消费品，也是可以被拥有和交易的重要资产。

对于全体社会成员来说，住房是其基本权利和社会福利，即使是最低收入家庭，也需要消费住房服务，属于生活必需品，这是住房与一般消费品最大的区分。因此，各国和各地区的政府，普遍把确保每个居民都有猎取适当住房的机会作为其重要承诺。这不仅仅是为了家庭的利益，也是为了确保社会和谐，提高公民健康水平和教育水平，促进城市社会经济的协调进展。

在市场经济条件下，住房又具有商品属性，每个居民都盼望拥有住房资产。美国2022年2季度末的约66万亿美元家庭资产中，住房资产为20万亿美元，是全部家庭资产类型中占比最大的一项。

住房的上述特性使得住房市场是一个高度分散的、与金融市场直接相关的市场，住房价格的变化趋势呈现出明显的周期性。实践表明，仅仅依靠来自私营部门的住房供应，在住房供应数量、标准、区位和时间，以及住房价格的可支付性等方面，通常难以满意社会的抱负目标。因此，需要通过政府对住房需求和住房供应的干预，来保证全体居民都有机会猎取适当的住房，以保证政府关键社会经济目标的实现。

2.对人口流淌导致的住房需求特征缺乏熟悉

快速城市化阶段的城市人口增加，城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移，以及从经济欠发达城市和经济较发达城市、从内陆城市向沿海城市的迁移，已经成为当今我国乃至全球范围内劳动力流淌的基本特征。限于城市政府供应公共服务的力量，任何城市都不行能无限制扩张，城市扩散越来越成为世界范围内城市进展的难题。在市场经济条件下，人为设置阻碍人口流淌的条件越来越不现实，而住房价格则成为城市制约人口流入的重要经济“门槛”。

目前我国很多城市的住房市场早已不是本市居民的市场。以北京市为例，全国范围甚至国际范围的人口流淌，使非本市居民购买住房的比例超过了l／3。由于有力量和条件流淌的人口，其收入和财产状况往往高于其目标城市的平均水平，因此能承受更高的房价，这就在肯定程度上推高了目标城市的平均房价。

就类似北京的热点目标城市而言，人为压低房价、降低人口流淌的门槛可能会导致人口增长失控，给城市政府供应公共服务的力量带来空前的挑战，最终甚至导致这些城市的衰落。维持一个较高的房价作为人口流淌的门槛或进入该城市的“门票”是符合城市进展规律和经济规律的。

与此同时，城市政府必需为当地低收入居民供应住房保障，为中低收入居民猎取住房供应必要的扶助，使其获得与城市社会经济进展水平相适应的住房服务。这样才能保持城市社会经济的长期持续、和谐进展。

3.市场本身尚不具备匹配住房供求结构的力量

从居民家庭而言，随着其家庭收入的变化，住房消费通常要经受一个先租后买、先小后大、先旧后新的过程。新增住房供应所面对的购房对象，也包括首次购房、改善住房和豪华住宅三种。

市场经济条件下，住房消费的这种层次性是由居民个人可支配收入或住房支付力量打算的，住房供应的层次性也主要是由需求的层次性打算。然而，在供应总量相对不足、新居供应结构主要由开发商依据当期利益最大化的原则打算的状况下，大户型、高价位的豪华住宅和改善型住房，就成为他们开发建设的首选目标，使首次购房居民的需求难以得到满意。

原来存量住房供应可以弥补新居市场供应结构的缺陷，但我国目前的存量住房市场又由于各种缘由尚不发达；政府或单位供应的公共住房(廉租房或经济适用房)也可以缓解新建商品住房市场的结构性冲突，但长期以来廉租房供应极其有限，经济适用房供应也被很多地方忽视。

4.未准时实现住房制度改革目标向住房政策目标转变

住房政策是政府为改善住房的数量、质量、价格以及全部权和使用权而设计的目标、政策工具和详细政策措施。对住房政策的一般理解，主要是为全体居民供应住房机会的公共住房政策，包括公共住房的供应政策、补贴政策、安排政策、金融政策和管理政策等内容。而广义的住房政策还包括对完善住房市场、改进市场效率的诉求。不同国家或地区的住房政策目标，往往与其社会经济进展水平和所处的阶段、住房状况等亲密相关。

目前，我国政府住房政策目标相对模糊，尤其是在供应公正住房机会方面，尚无详细的政策目标宣示。有关住房政策目标通常隐含在一系列住房制度改革或市场调控的政策文件中。使得公共住房政策实际上是在为住房制度改革或政府干预住房市场服务，而不是反过来成为住房制度改革和政府干预住房市场的依据。

例如，在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发[1998]23号)》中，提出了“最低收入家庭租赁由政府或单位供应的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的住房供应政策目标；在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的看法(国办发[2022]37号)》中，提出了通过“加快城镇廉租住房制度建设”、“规范进展经济适用住房”和“乐观进展住房二级市场和房屋租赁市场”来“有步骤地解决低收入家庭的住房困难”的公共住房政策。这些政策目标或措施，均没有上升到住房政策的高度，因此缺乏系统性、全都性和连贯性。

5.过分强调住房商品化忽视政府应担当的责任

住房商品化和市场化应当有一个渐变的过程。二次世界大战以后，西方国家政府供应公共住房的责任，普遍经受了一个随着社会经济进展水平的提高渐渐弱化的过程。公共住房或公共住房政策，由满意大部分居民需要(二战后的初期)到供应最低收入家庭住房保障(20世纪90年月以后)，经受了几十年的进展变化过程。

同时，尽管当前很多国家政府重点是供应低收入家庭住房保障，但在住房市场价格高企、中低收入居民缺乏足够支付力量时，依旧保持了通过可支付产权住宅(类似中国的经济适用房)的供应来干预市场的力量。从我国住房制度演化的过程来看，坚持住房商品化、市场化和社会化改革目标无疑是特别正确的，但在向这个目标迈进的过程中，政府必需保持足够的供应可支付产权住宅和可支付租赁住宅的力量，以便对低收入家庭供应住房保障，对缺乏支付力量的中低收入家庭供应扶助。

东欧国家的住房制度改革，与我国有着类似的经受。在表2中所显示的国家中，当年公共住房私有化越彻底的国家，当前面临房价和居民住房支付力量的压力就越大。至今保持有较高公共出租住宅比例的国家，房价和住房问题的压力就小得多(见表)。

一、当前住房问题产生的缘由分析

1.对住房和住房问题的特别性熟悉不足

住房是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所，具有空间位置固定、耐久性和异质性等物理特性；同时还具有价值量大、使用寿命长、弱流淌性、是生活必需晶等社会经济特性。住房具有消费品和资产的双重角色，它既是为居民供应住房服务的消费品，也是可以被拥有和交易的重要资产。

对于全体社会成员来说，住房是其基本权利和社会福利，即使是最低收入家庭，也需要消费住房服务，属于生活必需品，这是住房与一般消费品最大的区分。因此，各国和各地区的政府，普遍把确保每个居民都有猎取适当住房的机会作为其重要承诺。这不仅仅是为了家庭的利益，也是为了确保社会和谐，提高公民健康水平和教育水平，促进城市社会经济的协调进展。

在市场经济条件下，住房又具有商品属性，每个居民都盼望拥有住房资产。美国2022年2季度末的约66万亿美元家庭资产中，住房资产为20万亿美元，是全部家庭资产类型中占比最大的一项。

住房的上述特性使得住房市场是一个高度分散的、与金融市场直接相关的市场，住房价格的变化趋势呈现出明显的周期性。实践表明，仅仅依靠来自私营部门的住房供应，在住房供应数量、标准、区位和时间，以及住房价格的可支付性等方面，通常难以满意社会的抱负目标。因此，需要通过政府对住房需求和住房供应的干预，来保证全体居民都有机会猎取适当的住房，以保证政府关键社会经济目标的实现。

2.对人口流淌导致的住房需求特征缺乏熟悉

快速城市化阶段的城市人口增加，城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移，以及从经济欠发达城市和经济较发达城市、从内陆城市向沿海城市的迁移，已经成为当今我国乃至全球范围内劳动力流淌的基本特征。限于城市政府供应公共服务的力量，任何城市都不行能无限制扩张，城市扩散越来越成为世界范围内城市进展的难题。在市场经济条件下，人为设置阻碍人口流淌的条件越来越不现实，而住房价格则成为城市制约人口流入的重要经济“门槛”。

目前我国很多城市的住房市场早已不是本市居民的市场。以北京市为例，全国范围甚至国际范围的人口流淌，使非本市居民购买住房的比例超过了l／3。由于有力量和条件流淌的人口，其收入和财产状况往往高于其目标城市的平均水平，因此能承受更高的房价，这就在肯定程度上推高了目标城市的平均房价。

就类似北京的热点目标城市而言，人为压低房价、降低人口流淌的门槛可能会导致人口增长失控，给城市政府供应公共服务的力量带来空前的挑战，最终甚至导致这些城市的衰落。维持一个较高的房价作为人口流淌的门槛或进入该城市的“门票”是符合城市进展规律和经济规律的。

与此同时，城市政府必需为当地低收入居民供应住房保障，为中低收入居民猎取住房供应必要的扶助，使其获得与城市社会经济进展水平相适应的住房服务。这样才能保持城市社会经济的长期持续、和谐进展。

3.市场本身尚不具备匹配住房供求结构的力量

从居民家庭而言，随着其家庭收入的变化，住房消费通常要经受一个先租后买、先小后大、先旧后新的过程。新增住房供应所面对的购房对象，也包括首次购房、改善住房和豪华住宅三种。

市场经济条件下，住房消费的这种层次性是由居民个人可支配收入或住房支付力量打算的，住房供应的层次性也主要是由需求的层次性打算。然而，在供应总量相对不足、新居供应结构主要由开发商依据当期利益最大化的原则打算的状况下，大户型、高价位的豪华住宅和改善型住房，就成为他们开发建设的首选目标，使首次购房居民的需求难以得到满意。

原来存量住房供应可以弥补新居市场供应结构的缺陷，但我国目前的存量住房市场又由于各种缘由尚不发达；政府或单位供应的公共住房(廉租房或经济适用房)也可以缓解新建商品住房市场的结构性冲突，但长期以来廉租房供应极其有限，经济适用房供应也被很多地方忽视。

4.未准时实现住房制度改革目标向住房政策目标转变

住房政策是政府为改善住房的数量、质量、价格以及全部权和使用权而设计的目标、政策工具和详细政策措施。对住房政策的一般理解，主要是为全体居民供应住房机会的公共住房政策，包括公共住房的供应政策、补贴政策、安排政策、金融政策和管理政策等内容。而广义的住房政策还包括对完善住房市场、改进市场效率的诉求。不同国家或地区的住房政策目标，往往与其社会经济进展水平和所处的阶段、住房状况等亲密相关。

目前，我国政府住房政策目标相对模糊，尤其是在供应公正住房机会方面，尚无详细的政策目标宣示。有关住房政策目标通常隐含在一系列住房制度改革或市场调控的政策文件中。使得公共住房政策实际上是在为住房制度改革或政府干预住房市场服务，而不是反过来成为住房制度改革和政府干预住房市场的依据。

例如，在《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发[1998]23号)》中，提出了“最低收入家庭租赁由政府或单位供应的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的住房供应政策目标；在《关于调整住房供应结构稳定住房价格的看法(国办发[2022]37号)》中，提出了通过“加快城镇廉租住房制度建设”、“规范进展经济适用住房”和“乐观进展住房二级市场和房屋租赁市场”来“有步骤地解决低收入家庭的住房困难”的公共住房政策。这些政策目标或措施，均没有上升到住房政策的高度，因此缺乏系统性、全都性和连贯性。

5.过分强调住房商品化忽视政府应担当的责任

住房商品化和市场化应当有一个渐变的过程。二次世界大战以后，西方国家政府供应公共住房的责任，普遍经受了一个随着社会经济进展水平的提高渐渐弱化的过程。公共住房或公共住房政策，由满意大部分居民需要(二战后的初期)到供应最低收入家庭住房保障(20世纪90年月以后)，经受了几十年的进展变化过程。

同时，尽管当前很多国家政府重点是供应低收入家庭住房保障，但在住房市场价格高企、中低收入居民缺乏足够支付力量时，依旧保持了通过可支付产权住宅(类似中国的经济适用房)的供应来干预市场的力量。从我国住房制度演化的过程来看，坚持住房商品化、市场化和社会化改革目标无疑是特别正确的，但在向这个目标迈进的过程中，政府必需保持足够的供应可支付产权住宅和可支付租赁住宅的力量，以便对低收入家庭供应住房保障，对缺乏支付力量的中低收入家庭供应扶助。

东欧国家的住房制度改革，与我国有着类似的经受。在表2中所显示的国家中，当年公共住房私有化越彻底的国家，当前面临房价和居民住房支付力量的压力就越大。至今保持有较高公共出租住宅比例的国家，房价和住房问题的压力就小得多(见表)。

二、解决当前住房问题的出路

应当说，导致住房问题的缘由远远不止上述五个方面。但可以确定的说，上述五个方面至少是导致我国当前住房问题的主要缘由。解决住房问题的出路在哪里呢？近期中央政府提出了“增加供应，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康进展”的思路。应当说这是近年调控阅历的高度总结，是特别正确的。但还要留意做好以下好几件事情。

1.摸清家底

自1985年全国第一次城镇住房普查以来，我国已经有22年没有进行过住房普查了。在这22年中，城市人口、家庭及其住房状况、城市住房数量、质量和分布等，都发生了巨大的变化。毕竟我们的城市中，每100个家庭拥有多少套住房(住房空置状况)、每个居室居住几口人等最基本的数据，没有一个人能说清晰。在这种状况下，说“增加供应、引导需求”，只能作为缓解当前房价压力的权宜之计。

首先应当通过其次次全国城镇住房普查，清晰把握当前居民家庭和住房状况，结合政府力量及将来进展，确定公共住房的适用对象和政策掩盖范围；其次是制定公开透亮     的近期和中长期住房建设方案、尤其是公共住房建设方案，作为政府的公开承诺公诸于众；再次是有公开透亮     的运行规章，便于社会公众参加和监督：最终就是加大公共住房政策的宣扬力度，让每个人都能清晰地知道自己是不是公共住房政策的资助对象，如何猎取相应的公共住房。此外，摸清城镇住房家底，也有助于商品住房市场的健康进展。

2.完善制度

1998年国家提出了构建新的住房供应体系，即“最低收入家庭租赁由政府或单位供应的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”，这个目标是正确的，应当坚决不移地落实。当前，社会各界对廉租房和商品住房的角色定位已经基本趋向全都，有较大争议的是经济适用房的角色和进退。

从解决中低收入和最低收入家庭住房问题的角度来看，政府通常以供应生产者或消费者补贴的方式，让最低收入家庭进入具有社会保障特征的廉租房体系(可支付租赁住宅)，让中低收入家庭进入有政府资助的经济适用房(可支付产权住宅)体系。对于中等收入及其以上家庭，则主要进入市场化的商品住宅体系。这样就构成了一个完整的、相互连接的住房供应体系。

经济适用房的重要作用首先在于其构成了完整的、相互连接的住房供应体系中的重要一环。第一，基于“有恒产者有恒心”的理念，很多国家政府鼓舞居民拥有自己的住房，以提高居民个人的生活满足度、心理健康和身体健康水平，提高社会的稳定