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文档简介
多角度评估房地产房地产行业指数跑赢大盘今年上半年,房地产业成为国民经济中复苏最快的行业之一,房地产行业指数也相应远远跑赢大盘。在"需求旺盛"的旗号下,房地产行业股票被券商普遍看好,并被赐予较高的动态市盈率。笔者认为,仅从销量、动态市盈率和NAV(净资产价值)角度难以全面把握房地产行业的投资机会,应更多地观看房地产公司的财务平安状况、风险掌握力量等"软指标"。此外,投资者还应当从居民长期购买力、房租收益率等方面综合考量房地产行业的投资机会。
目前,很多券商讨论员认为,"中国房地产业具有很明确的成长性",可以依据猜测的2022年每股收益,赐予30倍以上的动态市盈率。在目前所见的券商报告中,对地产股的估值大多以动态市盈率为主。但众所周知的是,由于项目销售和结算的时间差,地产行业的销售收入、净利润等指标在年度之间常常大起大落,这就使以EPS为基准的市盈率估值合理性大大降低。去年,由于项目计提减值预备等缘由,万科等多家房地产公司的业绩同比明显下滑,实际净利润和市场估计消失极大偏差,就是一个最直接的证明。
用NAV来对地产股估值,以资产规模确定公司价值,也考虑了预期价格变化、开发速度等因素,肯定程度上弥补了PE、PB等传统估值方法的缺陷。但NAV强调公司的土地储备量,没有考虑品牌、开发模式和风险掌握水公平因素,扮演了股价"助涨助跌"的角色,在地产市场调整时,土地储备量大、净负债率高的公司跌幅"特别可观"。
笔者认为,跳出常用的估值方法,地产公司的财务平安性和负债结构最值得重视。去年房地产业的调整也证明,中国海外进展等净负债率低、负债结构合理、融资渠道畅通的公司,股价跌幅远远小于绿城、富力等净负债率高的公司。
让人忧虑的是,依据国内学者的讨论,内地的开发商负债结构普遍不合理,有40%以上的资产是靠短期银行贷款、预售款和应付账款等短期负债支撑的,而房地产的开发周期较长,总资产周转率普遍很低,业内将此称为"短债长投"。由于生产方式没有根本变革,"短债长投"并未随着房子热销转变。内地地产业融资渠道较少,一遇到信贷紧缩和销售不畅等因素,打折卖楼回笼资金又会成为普遍现象。
另外,居民实际购买力、房租收益率也是支持房价和成交量上涨的重要因素,可用来衡量房地产行业的投资机会。
今年以来,地产唱多者屡屡提及降息带来的居民购房成本降低,有讨论员测算,"相对于以前来说,20年期的月供下降幅度达到26%,大大提升了居民购买力"。但在此后漫长的20年中,低利率确定不行能长期持续,部分商业银行最近已经开头收紧对二套房贷的优待,居民的"长期购买力"被打了明显的折扣。而且一线城市房价涨幅较大,部分抵消了居民购买力。
上海易居房地产讨论院供应的报告显示,从2022年-2022年,我国内地租金涨幅约为2%左右,但房价平均增幅却高达6%-10%。虽然美国、香港的房价短期波幅往往大于租金,但从长期来看,二者变化具有很高的全都性。易居由此认为,长期来看,房价水平有向租金水平靠拢的可能。依据我爱我家等中介机构的统计,目前在北京等城市,房租水平同比仅仅微增甚至下降,而房价却在快速上升。易居的报告也指出,我国房地产的租金回报率从2022年开头呈逐年下降趋势,今年一季度比2022年一季度降低30%;近12年我国房地产的复合租金回报率只有5.05%,明显低于法国、英国等发达国家。假如考虑到房贷
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