2017年上半年天津房地产估价师理论与方法造成成交价格偏离正常价格的因素考试试卷

2017年上半年天津房地产估价师《理论与方法》：造成成交价格偏离正常价格的因素考试试卷分0，60分及格。1个事最符合题本卷共分为2大题50小题，作答时间为分0，60分及格。1个事最符合题一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有意）合同约定建筑面积为 100。106。其面积误差合同约定建筑面积为 100。106。其面积误差后经过有关部门批准，张某所预购商品房产权登记建筑面积为比为。A：1％B：3％C：6％D：9％E：执行层的组织协调2、以下列入国家三级保护野生药材物种的是A口虎骨BDDDC口血竭D口穿山甲EDDD3、单层工业厂房的组成中，主要是提高厂房结构的空间整体刚度和稳定性，传递水平风荷载以及吊车产生的冲击力的是 __。A口吊车口B口柱子C口外墙围护系统D口支撑系统4、对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（） 。A口差别化B口同质化C口多样化D口独特性5、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为 6000万元， 房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为 1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为 1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为 __万元A．2500B．3000C．3500D．4000__应当给予补偿6__应当给予补偿A口未超过批准期限的临时建筑B口违法建筑C.超过批准期限的临时建筑D.房屋征收范围确定后，在房屋征收范围内的改建房屋7、对于闲置土地的处置方式中，延长开发建设期限，最长不得超过__。A.五年B.三年C.两年D.一年8、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是。A：同质偏好B：分散偏好C：集群偏好口：自然细分市场E：借款合同9、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。A.小于5年B.在4〜5年之间C.在5〜6年之间D.在3〜4年之间10、收益法是以__为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理11、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格12、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。A：投资机会研究B：初步可行性研究C：详细可行性研究口：项目的评估和决策E：借款合同13、估价时点应与__的日期相一致。A.签订估价合同B.开始估价作业C.完成估价报告D.估价结果所属14、导致酸雨形成的主要污染物是。（2008年房地产经纪人相关知识试题）A：一氧化碳B：二氧化硫C：二氧化氮D：碳氢化合物E：执行层的组织协调15、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的计算扣除。A：4％B：3％C：2％D：1％E：执行层的组织协调16、拆迁管理部门批准拆迁的同时，还应将批准决定及有关事项通知拆除房屋所在地的。A：乡人民政府B：县人民政府C：拆迁管理部门D：公安部门E：执行层的组织协调17、在房地产过度开发的诱因之中，并不包括：__。A.媒体的夸大渲染B.开发商对市场预测的偏差C.开发资金的易得性D.开发商之间的博弈和非理性行为18、不属于引起房地产价格上升的原因是。A：外部经济B：需求增加导致稀缺性增加C：生活水平的提高D：通货膨胀E：工业用地的监测点评估价格19、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是__。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据资本化公式法20、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。A.实现其财富价值的最大化B.获取房地产当前收益C.抵御通货膨胀的影响D.降低其投资组合的总体风险21、__是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。A.形成权B.异议权C.支配权D.请求权22、房地产泡沫形成的促成因素是__。土地的有限性土地的稀缺性C.投机需求膨胀D.金融机构支持23、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。A.产品质量B.产品性价比C.规模和结构D.产品档次24、承租人经同意，可以依法将承租房屋转租。A：政府B：政府职能部门C：出租人D：中介入E：执行层的组织协调25、根据建筑物重要性和使用要求。一般居住建筑的建筑物的重要性等级是。A：特等B：甲等C：乙等D：丙等E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。A：市场上有足够多的生产者和消费者B：市场上的产品是同质的C：任何一个生产者（或消费者）既是价格的接受者，又是价格的决定者D：资源完全自由流动E：市场信息是完全畅通的2、基本供水方式可分为四种。A：分质供水方式B：直接供水方式C：水泵水箱的供水方式D：分区分压供水方式E：设置水箱的供水方式3、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D．16.7%4、针对不用的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。A.主观合理价值和公开市场价值B.主观合理价值和非公开市场价值C.主观合理价值和客观合理价值D.公开市场价值和非公开市场价值5、影响房地产价格的区位因素有等。A：建筑规模B：临路状况C：楼层D：建筑容积率E：繁华程度6、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指。A：房地产管理投资B：房地产置业投资C：房地产开发投资D：房地产经营投资E：借款合同7、下列对房地产中介服务收费的表述中，正确的有__。A.房地产书面咨询收费一般每份300〜1000元，对技术难度大的咨询报告可适当提高标准，一般不能超过咨询标的的0.6%B.房地产评估采用差额定率累进计费的方法收费C.房屋租赁代理收费，按租期的长短，由双方协商一次性收取D.房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%〜2.5%计收E.实行房屋买卖独家代理的，由双方协商收费，但最高不能超过成交价格的3%8、以下不属于销售费用的是__。A.广告费B.售楼处建设费C.销售人员费用D.交易手续费9、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。A.工程质量监督机构B.建设单位C.工程监理单位D.房地产开发主管部门10、一般将产品生产经营活动中的成本分为__。A.生产成本B.销售费用C.经营费用D.机会成本E.全寿命费用11、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于风险． （2006年试题）A：信用B：管理C：法律D：操作E：借款合同12、根据《城市房地产管理法》规定，可以采用划拨方式取得土地使用权的情况有__。A.国家机关用地和军事用地B.城市基础设施用地和公益事业用地C.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地D.地方水利工程用地E.监狱、收容教育所等机构的用地13、按投资计算基础的不同，现金流量表分为。A：全部投资现金流量表B：部分投资现金流量表C：资本金现金流量表D：借贷现金流量表E：投资者各方现会流量表14、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款__的比例向售房单位缴纳维修资金。A．1%B．2%C．3%D．4%15、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。（2008年试题）A：流动比率B：借款偿还期C：现金回报率D：资产负债率E：利息备付率16、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。A.使用估价对象房地产的实际成交价格B.使用政府公布的房地产交易指导价格C.使用近一年内房地产的平均成交价格D.依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值17、商品房买卖合同约定面积为150面，价格为4000元/面，交付使用时，产权登记面积为155m2,买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为万元。A：60.0B：61.0C：61.8D：62.0E：执行层的组织协调18、下列房地产不得用于抵押的有。A：无地上建筑物的出让土地使用权B：无地上建筑物的划拨土地使用权C：所有权或使用权有争议的房地产D：依法查封扣押期间的房地产E：幼儿园等公益教育设施19、从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由__等组成的整体物。A.建筑材料B.建筑构配件C.建筑设备D.建筑文化E.风险理念20、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2002年1月1日为100）。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2,对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为一元/m2。A．2121B．2200C．1819D．224221、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效C：及时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可E：不能解除抵押关系的，按照法律规定的清偿顺序进行清偿22、下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是__。A.新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定B.经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得C.经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素D.计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘