XXXX贵阳花溪杨眉孟关项目可行性简析

贵阳花溪杨眉孟关项目

可行性研究简报隆德集团投资管理中心2011年6月14日

目录第一部分：贵阳简况贵阳基础信息贵阳经济贵阳城市规划贵阳房地产市场现状贵阳土地供应市场房地产调控政策第二部分：项目定位项目概述项目区位条件分析项目定位项目规划建议第三部分：投资分析投资分析简表结论第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）1、地理位置贵阳简称“筑”，是贵州省省会，位于贵州省中部；东、南与黔南布依族苗族自治州的都匀市及凯里市接壤，西靠安顺及六盘水，北邻毕节及遵义。第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）2、人口民族2010年常住人口4，324，561人，其中市区常住人口约270万人，是贵州省唯一的特大城市。贵阳市是一个五方杂处、多民族杂居的城市，汉族人口占大多数，布依族次之，苗族人口居贵阳第三位，除此之外，还有回族、侗族、彝族等20多个少数民族，但人数均较少，多为解放后从外省迁入。第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）3、气候贵阳是低纬度高海拔的高原地区,常年受西风带控制，属于亚热带湿润温和型气候,兼有高原性和季风性气候特点。夏无酷暑,冬无严寒,空气不干燥，四季无风沙，气候宜人。从2006年开始，每年的“中国十佳避暑旅游城市”的评选中贵阳都摘得桂冠。贵阳夏季雨水充沛,干湿季不明显，重工业基本远离市区，城市污染轻，拥有植被完整的环城林带，素有“林城”之称，空气质量良好，空气清新，宜人舒适。第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）4、环境贵阳是中国首个“国家森林城市”。2008年，贵阳市建成区绿化覆盖率已达42.1%，荣获建设部“国家园林城市”称号。总面积132万亩的第二环城林带已经形成，再加上原先建成的长70公里、宽1－7公里，总面积13.6万亩的一环林带，无疑为贵阳的生态环境装上了“双保险”。贵阳市环境保护工作已形成较为完整的管理体系和地方性环境法规体系。第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）5、行政区划辖六区3县1市（代管县级清镇市）；市人民政府驻乌当区金阳新区林城东路1号第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）6、交通铁路贵阳是贵州旅游的集散中心，对外交通以铁路为主，湘黔、川黔、贵昆、黔桂4条铁路在贵阳交汇。火车可直达全国各主要城市，省内开通旅游列车。随着贵阳东站、新火车北站的开建，未来贵阳将会成交西南重要的铁路交通枢纽。公路市域内已形成以两条国道（上海到昆明321、广州到成都210）线，六条高等级公路（贵阳——黄果树、贵阳——遵义、贵阳——毕节、贵阳——新寨、贵阳——玉屏、东北绕城环线）及五条省道（贵开、贵修、花磊、占织、久铜）为骨架的市域公路交通网络；三条高速公路（G60沪昆高速、G75兰海高速、G80厦蓉高速）过境；2009年9月27日全面完工并通车的环城高速公路，不仅使得贵阳城区面积扩大了8倍，还能连接穿越贵州的一纵一横国道主干线及厦蓉高速，并与铁路、航运形成立体的交通网络。航运

贵阳龙洞堡机场距市中心12公里、车程15分钟。目前已开辟国内41个城市航线及台湾,香港特别行政区；2010年贵阳机场旅客吞吐量为6271701人，排名26位，超过温州、南昌、合肥等城市，进入了国内比较繁忙的机场之一；贵阳龙洞堡国际机场二期扩建工程已纳入“十一五”期间拟建的重点工程项目，于2010年9月份开始扩建，完工后可满足年旅客吞吐量1550万人次。贵阳城市快速铁路和轻轨同时引入机场，旅客出行更加方便。第一部分：贵阳简况（一、贵阳基础信息）6、交通南环花溪段

第一部分：贵阳简况（二、贵阳经济）1、2010年经济运行情况

2010年，贵阳GDP首次突破千亿元大关，达到1121.82亿元，同比增长14.3%，完成财政总收入304.64亿元，比上年增长20.9%；地方财政收入136.3亿元，比上年增长29.4%；城市居民人均可支配收入16597元，比上年增长10.3%；农民人均纯收入5976元，比上年增长12.4%。全年全社会固定资产投资完成1019.31亿元，比上年增长30.2%，其中城镇固定资产投资完成961.54亿元，比上年增长29.9%。全年实现社会消费品零售总额484.78亿元，比上年增长19.6%。近年来随着“多彩贵州”、“贵阳避暑季”等活动宣传力度的加大，贵阳“中国避暑之都”的城市品牌效应凸现，旅游持续升温，旅游经济运行呈现出增长快、效益好，行业稳的发展态势。2010年贵阳市共接待海内外游客3946.91万人次，同比增长20.02%；实现旅游总收入425.96亿元，同比增长44.47%。到2015年，努力打造成为具有国际影响力的生态休闲度假旅游城市和中西部旅游集散中心

第一部分分：贵阳阳简况（（二、贵贵阳经济济）点评：第第三产业业增速迅迅猛；固固定资产产投资比比重较大大；旅游游收入近近四年增增幅在20%~40%之间，，对GDP贡献献度大、、对第三三产业的的拉动作作用明显显。近年经济济数据列列表第一部分分：贵阳阳简况（（二、贵贵阳经济济）点评：下下表为贵贵州主要要城市/区2010年年经济数数据，仅仅贵阳GDP突突破千亿亿，客观观来说，，贵州整整体经济济水平还还较低。。唯一的的特大城城市贵阳阳，作为为全省经经济社会会发展的的重要增增长极和和动力源源，其幅幅射及带带动作用用有限，，贵州13个设设市城市市中，仅仅有贵阳阳1座特特大城市市，此外外，大城城市1个个、中等等城市2个，小小城市9座，除除贵阳外外，其它它城市城城镇化水水平较低低。第一部分分：贵阳阳简况（（二、贵贵阳经济济）点评：贵阳呈典典型的三三二一经经济结构构，与周周边省会会城市比比较，贵贵阳经济济的发展展既是总总量的滞后又是是人均产产值的滞滞后，第第三产业业所占比比重较大大，旅游游对第三三产业带带动力明明显。贵阳市已已持续推推广气候候品牌六六年，其其中的““避暑季季”活动动已成为为打造““爽爽的的贵阳··中国避暑之之都”城城市形象象品牌的的有效载载体。旅旅游产业业不断优优化升级级、发展展后势强强劲。第一部分分：贵阳阳简况（（二、贵贵阳经济济）2、经济济小结近年来随随着“多多彩贵州州”、““贵阳避避暑季””等活动动宣传力力度的加加大，贵贵阳“中中国避暑暑之都””的城市市品牌效效应凸现现，旅游游持续升升温，旅旅游经济济运行呈呈现出增增长快、、效益好好，行业业稳的发发展态势势。“十一五五”以来来，贵阳阳市农业业及工业业经济运运行态势势良好，，工业方方面，初初步形成成了装备备制造、、磷煤化化工、铝铝及铝加加工、黑黑色金属属冶炼、、烟草、、现代制制药、特特色食品品、电子子信息等等支柱产产业。同同时，通通过大力力推进园园区建设设，支柱柱产业正正逐步形形成聚集集规模。。虽然贵贵阳工业业经济保保持较稳稳定增长长，但在在总体结结构上，，产业链链的纵向向延伸和和横向关关联不足足，对地地方经济济拉动作作用不大大；产业业布局不不合理，，企业聚聚群效应应弱化，，大部分分企业规规模小，，产品附附加值低低，缺乏乏竞争力力等矛盾盾突出，，与其它它省会城城市相比比较，差差距还在在拉大，，工业化化滞后仍仍然制约约贵阳市市经济发发展；而而另一方方面，省省内兄弟弟市(州州、地)与贵阳阳的差距距在缩小小。贵阳第三三产业比比例较高高，作为为第三产产业重要要组成部部分的旅旅游文化化产业，，近年发发展强劲劲，有力力拉动了了第三产产业的发发展。随随着基础础服务设设施改造造建设，，服务业业配套能能力大力力提升，，不仅为为第三产产业的发发展提供供强势后后劲，也也促进第第一、二二产业的的发展。。第一部分分：贵阳阳简况（（三、贵贵阳城市市规划））1、城市市发展现现状贵阳建成成区不大大，呈现现两个特特点：一一是中心心城区人人口密度度较高，，二是贵贵阳建成成区分散散。南明明区及云云岩区是是贵阳传传统的老老城区。。（1）南南明区南南明区区是贵阳阳的中心心城区之之一、是是贵阳的的经济强强区。省省委办公公所在地地，贵州州省、贵贵阳市的的政治、、经济、、文化、、科技和和教育中中心，全全省、全全市重要要的金融融中心、、交通枢枢纽、通通信枢纽纽和旅游游胜地。。相比较较而言，，南明区区的第二二产业较较另一中中心城区区云岩区区发达、、第三产产业不及及另一城城区云岩岩区发达达。但南南明区政政府近几几年来，，将第三三产业作作为该区区的发展展重点，，第三产产业增长长较快。。2010年国国民生产产总值六六区排第第二。（2）云云岩区云云岩区区也是贵贵阳的中中心城区区之一、、是贵阳阳的经济济强区。。第三产产业蓬勃勃发展：：既拥有有水果、、食品、、农副产产品、木木材、钢钢材交易易、服装装、日用用品等诸诸多繁荣荣发展的的批发市市场，又又拥有各各类室内内外综合合大型零零售市场场。第三三产业对对财政收收入的贡贡献率非非常大。。工业方方面以生生物制药药、印刷刷包装、、日用品品为支柱柱的都市市型工业业格局。。2010年国国民生产产总值六六区排第第一。（3）小河河区小小河区区成立于2000年年。除拥有市市辖行政区区“小河区区”的身份份外，还有有一个身份份是“贵阳阳经济技术术开发区””，也是贵贵州省内唯唯一的国家家级经济技技术开发区区。自成立立以来，主主要经济指指标每年保保持20%的增幅，，已形成了了航空航天天、特种车车辆、工程程机械、电电子电器和和烟草、医医药及特色色食品为代代表的产业业聚集地。。2010年国民生生产总值六六区排第五五。（4）花溪溪区花花溪为为多民族杂杂居地区，，有苗、汉汉、布依等等38个民民族，少数数民族人口口约占35％。少数数民族节日日活动内容容丰富，场场地集中，，形式多样样，民族习习俗古朴，，民族风情情浓郁。花花溪是贵阳阳市文化区区。区内有有省委党校校、贵州大学、贵州民族学学院三所高等院院校和省煤煤炭设计院院等科研单单位。全区区有中学37所、小小学117所，清华华中学是贵贵州省重点点中学。花花溪是贵贵州著名的的风景旅游游区，区内内有国家级级特等景观观4个，国国内一等景景观18个个，国内二二等景观32个，国国内三等景景观27个个。生态、、旅游是花花溪的特色色。2010年国民民生产总值值六区排第第四。第一部分：：贵阳简况况（三、贵贵阳城市规规划）1、城市发发展现状（5）乌当当区（含金金阳新区））全省省唯一的国国家级高新新技术产业业开发区和和国家级农农业科技园园区（试点点）坐落其其中。以现现代制药为为龙头，包包括电子信信息、先进进制造、新新材料、特特色食品加加工为区内内五大支柱柱产业。近近年以温泉泉为龙头的的旅游业取取得重大突突破，旅游游服务业蓬蓬勃兴起。。2010年国民生生产总值六六区排第三三。2000年初，，原乌当区区部分区域域划入金阳阳新区规划划范围，金金阳新区是是贵阳的行行政中心区区，市委市市政府所在在地。（6）白云云区白白云区区位于贵阳阳市中部，，是贵阳传传统的工业业区，是全全国最大的的铝工业基基地之一。。白云区因因铝而建、、缘铝而兴兴，但该区区整个产业业发展仍以以铝工业上上游高能耗耗原材料生生产为主,存在产业业链短、产产品附加值值低、利润润薄等问题题，且由于于铝工业对对该区环境境的影响，，近年该区区的发展停停滞不前，，呈负增长长，整体经经济格局有有待调整。。2010年国民生生产总值六六区排末位位。第一部分：：贵阳简况况（三、贵贵阳城市规规划）2、城市规规划发展方方向——空间发展方方向根据2009~2020年贵贵阳市城市市总体规划划，实施““北拓、南南延、西连连、东扩””的城市空空间发展计划，以老老城区、金金阳新区为为核心，连连片发展小小河、二戈戈寨、三桥桥马王庙、、甘荫塘、、花溪、白白云、新天城城区等区域域，实现城城市紧凑、、集约发展展。北拓：加快快麦架、沙沙文、扎佐佐区域的基基础设施建建设和高新新技术产业业集群整体体北拓，同同时完善金金阳新区的的综合服务务功能、努努力把金阳阳新区打造造成为全省省最重要的的金融商务务和文体中中心、大力力推进金阳阳新区的人人口聚集和和空间拓展展；南延：依托托环城高速速公路南环环线、花溪溪二道建设设，通过““南延”，，推进花溪溪、小河等等区域城镇镇化进程和和产业集聚聚；西连：促进进老城区与与金阳新区区联系与融融合，城市市空间向西西与清镇连连片发展；；东扩：：以龙龙洞堡堡机场场改扩扩建为为契机机，打打造临临空经经济区区为重重点，，建设设龙洞洞堡东东部新新城，，远景景向龙龙里方方向推推进，，建设设形成成贵龙龙经济济带；；同时时推进进新天天温泉泉度假假产业业发展展，实实施““东扩扩”战战略。。第一部部分：：贵阳阳简况况（三三、贵贵阳城城市规规划））2、城城市规规划发发展方方向——空间布布局结结构贵阳市市中心心城区区形成成“一一城三三带多多组团团、山山水林林城相相融合合”的的空间间布局局结构构。一城：以老老城区区、金金阳新新区共共同构构成城城市核核心，，连片片发展展小河河、二二戈寨寨、三三桥马马王庙庙、白白云等等区域域，实实现城城市紧紧凑、、集约约发展展。三带：将百百花山山脉、、黔灵灵山脉脉及南南岳山山脉作作为城城市建建设用用地隔隔离绿绿化带带及生生态缓缓冲区区，体体现““山中中有城城、城城中有有山””的布布局特特色，，充分分发挥挥山体体绿化化对过过滤空空气、、防护护污染染、调调节城城市温温度、、美化化城市市环境境的作作用。。多组团团：顺应应城市市自然然地形形特征征，因因地制制宜的的在主主城周周边布布局4个相相对独独立的的功能能组团团，即即主城城北部部的高高新区区组团团，南南部的的花溪溪组团团，东东部的的龙洞洞堡组组团，，东北北部的的新天天组团团。第一部部分：：贵阳阳简况况（三三、贵贵阳城城市规规划））2、城城市规规划发发展方方向——城市发发展远远景2020年年以后后，中中心城城区建建设用用地主主要向向北扎扎佐，，向东东永乐乐、龙龙里，，向西西清镇镇，向向南党武武、湖湖潮扩扩展，，其中中湖潮潮、扎扎佐、、清镇镇区域域为主主要建建设用用地增增长区区域。。建设设形成扎扎佐、、湖潮潮、清清镇组组团，，进一一步完完善““一城城三带带多组组团、、山水水林城城相融融合””的空间布布局结结构。。第一部部分：：贵阳阳简况况（四四、房房地产产市场场）点评：：房地地产投投资快快速增增长；；预售面面积、、销售售面积积及销销售价价格等等各项项批标标显著著增长长；由于09年年市场场回暖暖、08年年的存存量房房得到到去化化，各各年份份供需需相对对平衡衡；2010年年新开开工量量大幅幅攀升升。1、近近年贵贵阳房房地产产相关关数据据（不不含三三县一一市））第一部部分：：贵阳阳简况况（四四、房房地产产市场场）2、楼楼市信信息简简表（（详见见附件件1））3、各各区发发展现现状老城区区特点点：周周边配配套成成熟、、规模模相对对小、、高层层、高高容积积率、、高价价。老城周周边特特点：：围绕绕老城城区周周边，，或近近享老老城区区资源源优势势、或或拥有有相应应自然然景观观优势势，项项目多多、产产品线线丰富富。金阳新新区特特点：：楼盘盘集中中、体体量大大、竞竞争激激烈，，政府府为缓缓解老老城压压力而而重点点发展展区域域，配配套逐逐渐完完善成成熟，，未来来发展展潜力力明显显。乌当区区特点点：楼楼盘多多、体体量大大、特特别是是规模模大盘盘容积积率较较低，，温泉泉高尔尔夫休休闲主主题版版块，，由于于区域域体量量集中中供应应量大大、同同质化化竞争争激烈烈，房房价相相对平平稳。。小河区区特点点：新新兴城城区规规模小小，近近享老老城区区资源源优势势，楼楼盘数数量少少。白云区区特点点：区区位优优势不不明显显，发发展不不及金金阳乌乌当，，中端端精装装特色色。花溪区区特点点：市市场供供应量量不大大，但但产品品形态态丰富富，品品牌开开发商商进驻驻较晚晚。自自然景景观、、生态态资源源的优优势，，加上上交通通的改改善、、大学学城的的开建建、尤尤其是是十里里河滩滩湿地地公园园的建建设，，众多多利好好助推推了花花溪楼楼市，，使得得这一一两年年花溪溪房价价涨幅幅较乌乌当、、金阳阳等都都要大大。第一部部分：：贵阳阳简况况（四四、房房地产产市场场）各区发发展现现状图图示第一部部分：：贵阳阳简况况（四四、房房地产产市场场）3、小小结实力开开发商商抢滩滩贵阳阳市场场，房房地产产行业业整合合加速速；大规模模、大大体量量、大大配套套楼盘盘纷起起，市市场竞竞争激激烈；；产品差差异化化明显显，产产品品品质提提升，，市场场细分分进一一步体体现，，产品品种类类丰富富；中小（（120平平米以以下））户型型去化化快，，大户户型项项目销销售周周期长长；随着工工业化化的推推进、、城市市化进进程步步伐的的加快快，市市场需需求持持续旺旺盛；；外业购房房占较大大比例，，据贵阳阳市住房房与城乡乡建设局局统计，，2009年外外销房约约60%，省内内其他地地区购买买者占43%；；2010年外外销房约约70%，省内内其他地地区购买买者占54%。。第一部分分：贵阳阳简况（（五、土土地供应应市场））1、近年年土地出出让情况况（不含含三县一一市）备注：建建筑面积积按平均均2.5的容积积率估算算(除乌乌当区部部分旅游游休闲用用地容积积率较低低外，金金阳新区区及老城城区等土土地容积积率都较较高)第一部分分：贵阳阳简况（（五、土土地供应应市场））2、土地地成交分分析土地供应应区域不不均衡：：近年土土地出让让过于集集中在金金阳新区区、南明明及云岩岩区，表表明示来来几年金金阳新区区继续是是贵阳市市房地产产开发的的核心区区域；单宗用地地规模偏偏大，出出现一些些超级大大盘，且且该地块块多被外外来房企企获得；；相对于全全国土地地市场的的火爆，，贵阳土土地市场场相对平平静，高高溢价率率地块少少、地价价较低；；土地供应应较为充充足，““面粉贵贵过面包包”的状状况在贵贵阳较难难出现。。第一部分分：贵阳阳简况（（五、土土地供应应市场））3、2011年年度土地地供应计计划2011年度市市区（不不含三县县一市））计划供供应商服服用地552.76公顷，计计划供应应商品住住宅用地地483.78公顷。供应区域域以乌当当区（含含金阳））及白云云区为主主，云岩岩区、花花溪区为为辅。第一部分分：贵阳阳简况（（五、土土地供应应市场））4、未来来土地供供应方向向根据近年年贵阳土土地出让让情况及及城市规规划，未未来土地地供应充充足，土土地价格格不会出出现太大大的涨幅，土地地市场走走向可以以大致做做出以下下预测：：老城区出出于于旧城改改造及工工业厂房房等搬迁迁等因素素，老城城区仍将将陆续推推出地块块。金阳新区区乌乌当当区金阳阳新区2011~2020年年规划城城市建设设用地40平方方公里、、规划人人口40万人，，金阳新新区规划划目标为为全省最最重要的的金融商商务和文文体中心心，政策策利好及及逐步完完善的城城市配套套使得该该区受到到众多开开发商及及消费者者的热捧捧。未来来该区仍仍会陆续续、密集集出让开开发建设设用地。。乌当区乌乌当当新天组组团作为为贵阳休休闲、旅旅游、度度假的集集散地，，成为康康体、健健身、娱娱乐中心心区的趋趋势力越越来越明明显，保保利、中中天、宏宏德等企企业的进进驻，使使得区域域旅游地地产的价价值逐步步体现。。南明区龙龙洞洞堡片区区规划为为以良好好的生态态环境、、独特的的民族风风情资源源及交通通优势为为依托，，培植商商贸流通通、酒店店餐饮、、房地产产、康体体休闲娱娱乐、民民俗文化化等第三三产业为为核心的的地区。。片片区涉及及用地规规模168平方方公里，，其中城城市建设设用地68平方方公里，，涉及人人口规模模为30万人。。同时以以航空港港为基础础、在片片区东侧侧及东南南侧布局局机场相相关的物物流、产产品加工工等配套套功能，，形成航航空港及及其配套套功能区区等。该该片区土土地储备备丰富，，未来出出土出让让空间大大。第一部分分：贵阳阳简况（（五、土土地供应应市场））4、未来来土地供供应方向向云岩区渔渔安安安井片片区规划划用地总总面积7.47平方公公里，其其中城市市建设用用地4.99平平方公里里，该片片区邻接接老城区区、靠近近乌当区区、依托托南明河河下游温温泉旅游游带和良良好自然然生态环环境的资资源条件件，规划划建设成成为集休休闲度假假、旅游游商务、、生态居居住于一一体的温温泉旅游游新城；；因该片片区的区区位优势势及贵阳阳旅游业业的发展展方向，，该片区区土地出出让会加加快进度度。花溪区城城市市发展南南延组团团花溪组组团，随随着甲秀秀南路的的全线通通车、温温地公园园建设启启动，大大学城建建设稳步步推进等等因素，，十二五五期间，，花溪城城区将按按“山水水生态城城低碳示示范区””的建设设目标和和“避暑暑休闲度度假城、、生态旅旅游目的的地、文文化教育育聚集区区”的发发展方向向，将花花溪打造造成生态态之城、、旅游之之城、文文化之城城和宜居居之城。。该区区自然景景观资源源丰富、、环境优优美、土土地资源源丰富，，随着十十里花溪溪的建设设推进及及先进入入项目的的开发，，土地价价值得到到提升，，拉开后后续土地地供应的的帏幕。。第一部分分：贵阳阳简况（（五、土土地供应应市场））4、未来来土地供供应方向向第一部分分：贵阳阳简况（（六、房房地产调调控政策策）1、贵阳阳市限购购令：原则上上对已有有1套住住房的当当地户籍籍居民家家庭、能能够提供供一年以以上(含含一年)纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非户籍居居民家庭庭，限购购1套住住房；对对已拥有有2套及及以上住住房的当当地户籍籍居民家家庭、拥拥有1套套及以上上住房的的非当地地户籍居居民家庭庭、无法法提供一一年以上上(含一一年)纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非当当地户籍籍居民家家庭，自自实施意意见实施施之日起起至2011年年12月月30日日内，暂暂停向其其出售贵贵阳市中中心城区区人口密密集、房房价过高高一环内内的住房房。2、政策策解读：：相比周边边城市而而言，贵贵阳市出出台的限限购政策策其力度度小，对对于本地地楼市的的影响也也不大。。同时，，贵阳本本市购买买三套房房的人群群少，受受到限购购政策影影响的范范围不大大，而对对一环以以外区域域的外地地人购房房不作限限制，未未来整个个楼市未未来还将将处于稳稳步递增增的发展展之中。。第二部分分：项目目定位主要利用用17000多多亩的森森林和林海内的的杨眉水水库，规规划建设一个面面积约4000亩的旅旅游休闲运动动主题公公园。规划建设设的主要要内容：：体育训练及山山地综合合比赛，，高端旅游度假假及旅游游地产、、水上综合运动动及地热热资源开开发。一、项目目概述及及指标花溪杨眉眉孟关体体育森林林公园项项目（以以下简称称“本项项目”））位于贵贵阳市南南（三））环线外外东侧约200米的17000多亩亩的森林林林海内内。第二部分分：项目目定位二、项目目区位条条件分析析1、项目目位于花花溪区郊郊区，北北临环城城高速南南段。第二部分分：项目目定位《规划》》明确提提出在主主城周边边布局4个相对对独立的功功能组团团，南部部的花溪溪组团即即为其中中之一。。配合花溪溪区发展展文化旅旅游，特特别是沿沿花溪大道规划划了多个个生态公公园、游游乐场、、体育公公园及一系列的的商业、、旅游、、生态居居住用地地。二、项目目区位条条件分析析2、城市市规划对对项目的的影响：：2011年3月月1日起起实施的的《贵阳阳市花溪溪城市组组团控制制性详细细规划》》明确花花溪区功功能定位位：生态态区、文文化区、、旅游区区花溪城区区规划：：加大对对周边地地区居民民的吸引引力，对对贵阳整整体旅游游休闲发发展起到到积极的的促进作作用。第二部分分：项目目定位二、项目目区位条条件分析析3、花溪溪具有充充足的后后备土地地资源环城高速速公路南南环线环环内的思思丫、竹竹林、溪溪南、桐桐木岭、、孟关等等区域约约有40平方公里的的后备土土地资源源可供开开发建设设；环线外侧侧、紧邻邻环线的的青岩、、党武、、燕楼、、磊庄、、石板等等区域还还有近50平方方公里的适建建用地。。第二部分分：项目目定位二、项目目区位条条件分析析4、花溪溪区主要要自然景景观资源源分布第二部分分：项目目定位二、项目目区位条条件分析析5、区域域内景观观资源说说明花溪公园园及水库库：包括花花溪公园园、花溪溪水库、、周边民民族文化化村等，，集山、、水、园园、林和和少数民民族村寨寨为一体体，风景景优美、、交通便便利；十里河滩滩：沿花溪溪大道，，交通便便利，重重点开发发建设的的湿地公公园，花花溪核心心风景带带；天河潭松松柏山风风景区：典型喀喀斯特地地貌景观观，多种种自然景景观集中中分布；；青岩古镇镇：古城楼、、寺庙、、石坊、、古民居居及地方方特色小小吃等，，已形成成贵阳文文化旅游游的垄断断区域；；黔陶孟关关：森林林面积广广阔，与与区域内内其他景景区不同同在于，，可利用用林海及及水库，，适合建建设参与与型体验验型的旅旅游景观观。第二部分分：项目目定位区位条件件小结：：1、整体体区位具具备发展展文化旅旅游休闲闲地产优优势；本本地块可可开发旅旅游休闲闲综合项项目，但但目前优优势不明明显。交通问题题：环城高速速在黔陶陶孟关附附近未设设互通立立交，较较其他景景观带交交通不便便；景观资源源：观赏性资资源不及及其他景景观带，，则或需需先开发发（部分分）旅游游配套，，以吸引引人气营营造特色色，前期期投入较较大；政府支持：《贵阳市花溪溪城市组团控控制性详细规规划》明确了了花溪组团的的规划范围，，虽包含孟关关在内，但组组团规划新增增的基础设施施、旅游配套套等均沿花溪溪大道及甲秀秀南路东段分布，，黔陶孟关附附近支持不足足。2、城市发展展旅游休闲产产业，未来项项目的竞争，，不仅在花溪溪区域内，同同时还有来自自乌当区、渔渔安片区的直直接竞争。第二部分：项项目定位三、产品定位位项目定位在立立项文件上已已明确：旅游游休闲运动主主题公园基于总体定位位和地块现状状、市场情况况、快速资金金回笼目的，，本项目产品品战略导向：：天河潭松柏山山风景区：典典型喀斯特地地貌景观，多多种自然景观观集中分布；；产品建议：小小型别墅（160~180㎡）+洋洋房小户型（（层层退台80~100㎡）产品定位：中中端精致别墅墅（用一套单单元房的价格格买一幢别墅墅）产品诉求：健健康+创新+生态+环保保+品质+休休闲客户定位：拥拥有提升品质质、丰富生活活理想的中产产阶级及以上上收入群体购买动机：自自用度假为主主、投资为辅辅第二部分：项项目定位四、规划指标标建议第二部分：投投资分析一、投资分析析简表（详见见附件2）二、结论（待待议）9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。01:03:2101:03:2101:031/5/20231:03:21AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。1月月-2301:03:2101:03Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。01:03:2101:03:2101:03Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2301:03:2101:03:21January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月20231:03:21上上午01:03:211月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月231:03上上午1月-2301:03January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/51:03:2201:03:2205January202317、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。1:03:22上上午1:03上上午01:03:221月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力