XXXX王志刚贵阳乐湾项目总体策划方案

贵阳乐湾项目总体策划方案王志纲工作室2010年3月目录第一部分大势把握第二部分项目定位第三部分功能提升第四部分品牌策略第五部分营销策略第一部分大势把握一、迎接大休闲时代二、贵阳城市新格局三、项目发展新思路一、迎接大休闲时代21世纪人类将步入休闲时代，休闲经济成为社会发展的主旋律之一。休闲时代催生休闲生活，以温泉度假村、高尔夫运动、星级度假酒店等高端休闲设施开始成为人们关注的焦点。大休闲时代下的贵阳按照贵阳最新城市规划，其城市定位为：具有典型喀斯特生态环境和良好避暑自然条件，适宜居住、适宜旅游、适宜创业的生态文明城市。贵阳——中国避暑之都可以看出，贵阳的城市定位还是围绕休闲城市来展开。每个城市都有自己的长板，对于贵阳来说最大长板就是“避暑之都”，这是贵阳走向中国乃至世界的一张最亮丽名片。冬在三亚避寒夏在贵阳避暑海南崛起在于它是中国唯一的热带气候的旅游岛，同样贵州要突破也必须打好“避暑之都”这张王牌，形成“冬在三亚，夏在贵阳”的休闲格局。休闲生活的特点（1）代表一种未来生活休闲生活是未来人们追求的一种理想状态，这是一种生态、舒适、时尚的生活方式。（2）体现一种高附加值休闲地产与常规地产最大的不同就是对稀缺资源的占有，这也决定了休闲地产的高附加值。（3）预示一个时代方向休闲产业是21世纪的朝阳产业，同样休闲地产的开发也是潜力巨大。休闲地产的价值休闲地产具有较高的附加值。一般来讲，休闲地产往往具有几大特点：第一，政府的形象工程和主要窗口工程；第二，具有一座城市的鲜明属性和文化特色；第三，目标群体面向中高端阶层，既具有居住功能又有休闲投资价值。

小结休闲时代造就休闲生活，休闲城市催生休闲地产。休闲地产与常规地产最大的不同就是对稀缺资源的占有，这也决定了休闲地产的高附加值，并由此决定了产品的高端性以及可投资的价值。可以看出，走休闲地产之路，可以避免常规地产的恶性竞争，这不仅顺应时代潮流，也符合人们对休闲生活的需求。二、贵阳城市新格局按照《贵阳城市总体规划(2009－2020年)》，提出以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间策略。贵阳老城金阳新区乌当片区以三桥马王庙片区整体改造为重点，促进老城区与金阳新区联系与融合，城市空间向西与清镇连片发展。以龙洞堡机场改扩建为契机，打造临空经济区为重点，同时推进新天温泉度假产业发展。推进花溪、小河等区域城镇化进程和产业集聚；加快麦架、沙文、扎佐区域的基础设施建设和产业集聚西联东扩北拓南延政府导向发展轴综合合分分析析：：贵阳阳城城市市正正在在拉拉开开骨骨架架实实现现跨跨越越式式发发展展，，在在四四个个发发展展方方向向中中最最有有潜潜力力是是靠靠政政府府主主导导下下的的金金阳阳新新区区，，其其次次就就是是乌乌当当区区，，主主要要依依托托良良好好的的资资源源优优势势，，将将成成为为下下一一个个热热点点区区域域。。1、发发展展方方向向按照照贵贵阳阳目目前前的的城城市市格格局局，，我我们们将将贵贵阳阳城城市市划划分分为为六六大大功功能能板板块块，，通通过过板板块块解解读读，，（（如如右右图图））我我们们来来发发现现乌乌当当价价值值。。生态产业区高新产业区新城中心高端休闲度假区老城中心空港经济区2、板板块块解解读读六大大板板块块对对比比分分析析板块划分依托区域发展引擎发展方向老城中心云岩、南明区老城的教育、文化、商业、商务等配套资源城市中心综合服务区新城中心金阳新区市政府的搬迁和政府力量的全面推动未来大贵阳的新城市中心高端休闲度假区乌当片区丰富的温泉资源和良好的区位、生态优势贵阳的高端休闲、度假、居住区空港经济区龙洞堡片区凭借贵阳机场大力发展空港经济空港物流新城高新产业区沙文组团和新天组团国家级的高新技术产业区，重点在新兴战略产业上进行突破高新产业集聚区生态经济区小河经开区和花溪依托小河区和花溪区的城市化进程的加快，以生态型产业为核心生态产业经济聚集区乌当当区区：：高高端端休休闲闲度度假假区区可以以看看出出，，在在贵贵阳阳城城市市六六大大板板块块中中，，乌乌当当区区是是一一个个最最具具备备打打造造休休闲闲度度假假功功能能的的板板块块；；乌乌当当区区虽虽然然目目前前不不是是土土地地价价值值最最大大的的区区域域，，但但是是一一定定是是未未来来发发展展潜潜力力最最大大的的区区域域。。3、、乌乌当当区区价价值值乌当当区区将将其其品品牌牌定定位位为为““黔中中秘秘境境，，自自然然乌乌当当———一个个充充满满诗诗意意的的林林中中泉泉城城”，，生生态态自自然然优优势势和和温温泉泉资资源源是是乌乌当当区区的的最最大大亮亮点点。。所以，，乌当当区作作为贵贵阳的的高端端休闲闲度假假区并并非空空穴来来风，，而是是由于于乌当当先天天的交交通、、资源源、区区位等等多重重价值值决定定的。。（1））门户户优势势乌当紧紧靠贵贵阳机机场，，贵阳阳火车车东站站也位位于区区内，，环城城快铁铁、环环城高高速也也穿城城而过过。乌当区区交通通便利利，战战略要要冲地地位明明显，，是贵贵阳城城市东东部门门户。。乐湾项目贵阳东站龙洞堡机场东风站龙洞堡站环城高速公路环城快速铁路贵阳中心温泉大道（原水东路）北京东路贵阳火火车站站未来来将开开通广广州、、重庆庆、长长沙、、成都都、昆昆明五五条高高铁干干线，，打造造贵阳阳的四四小时时生活活圈。。乌当区区乌当10分钟15分钟中心机场四个小小时10分钟到到中心心，15分钟到到机场场，4个小时时到广广州（2））自然然优势势在乌当当城市市定位位中最最大优优势就就是自自然生生态优优势：：第一，，乌当当区地地处贵贵州省省最大大的温温泉带带，现现有30余个可可开发发的温温泉点点；第二，，森林林覆盖盖率接接近50%，冬无无严寒寒、夏夏无酷酷暑，，旅游游资源源丰富富，是是四季季休闲闲旅游游的理理想地地。本案乌当片片区生生态旅旅游资资源分分布（3））集散散平台台在贵州州旅游游战略略规划划中，，乌当当区地地处通通往铜铜仁片片区和和黔东东南片片区的的东部部门户户地位位，要要主动动担当当铜仁仁片区区和黔黔东南南片区区相关关旅游游景区区的集集散功功能，，这里里是一一个旅旅游出出发台台和回回归台台。黎平-从江-榕江综合旅旅游区荔波综合旅旅游区凯里-镇远综合旅旅游区乌江峡谷-梵净山特色色旅游区乌当区贵阳黔东南片区区铜仁片区乌当乌当在铜仁仁片区和黔黔东南片区区的旅游集集散功能项目的战略略价值贵阳高新区乌当行政中心生态度假地发展高新科技、医药等产业功能行政办公中心，公共服务中心，市民生活中心物流枢纽客流枢纽贵阳东站本案本案位于贵阳的15分钟生活圈内，占据“自然乌当”的生态度假核心区，天生丽质，是贵阳发展高端休闲项目的最佳区域之一。项目在乌当区的地位本案火车东站城市中心贵阳机场项目在贵阳的地位20分到中心10分到东站15分到中心三、项目发发展新思路路1、项目四大大优势（1）规模大项目占地5000亩，在贵阳阳单个项目目规模来说说是最大的的，规模优优势势必会会让项目成成为贵阳的的新关注焦焦点。（2）起点高项目本着高高起点定位位和高起点点的规划，，以打造贵贵阳的新城城市客厅为为目标，未未来将成为为贵阳和乌乌当城市发发展的重要要引擎。（3）配套全拥有大规模模公建配套套设施，包包括五星级级酒店、高高尔夫球场场、温泉度度假村以及及各种大型型休闲设施施配套等。。（4）生态优拥有良好的的山水资源源、温泉资资源和高尔尔夫资源，，具备发展展高端度假假的条件，，渔洞侠和和情人谷旅旅游区近在在咫尺。2、发展思思路思路一：打打好城市牌牌——对接贵阳战战略，承接接乌当价值值对接贵阳提提出的“避避暑之都、、温泉之城城”战略，，本案通过过配置丰富富的高端休休闲设施，，成为外地地人进入贵贵州的第一一休闲场所所。另外，本案案还将成为为乌当城市市发展休闲闲产业的重重要引擎项项目，通过过本项目的的提升乌当当区的城市市形象。思路二：打打好休闲牌牌——彰显资源优优势，体现现项目特色色“休闲主题题”是项目目的最大特特色和亮点点，我们做做的一切工工作都要围围绕这个主主题展开，，结合项目目自身生态态优势，通通过休闲特特色避免常常规地产的的恶性竞争争，走出一一条休闲地地产的突破破之路。思路三：打打好形象牌牌——预留管线，，好戏连台台项目的成功功不仅是销销售的成功功，还应该该树立起品品牌形象。。我们要在在推广中预预留好管线线，通过舆舆论引导、、公关活动动等各种推推广手段，，形成好戏戏连台，话话题不断的的局面，最最终树立起起项目和企企业的品牌牌形象，为为后续的全全国性扩张张奠定基础础。第二部分项项目定位位一、战略定定位二、总体定定位三、形象定定位四、市场定定位五、产品定定位六、功能定定位一、战略定定位休闲避暑目目的地贵阳城市新新客厅战略内涵（1）休闲避暑暑目的地“避暑之都都”是贵阳阳的城市名名片，本案案不能就项项目谈项目目，要站在在城市的高高度上去定定位项目。。本案未来最最有可能成成为所有来来贵州休闲闲避暑的高高端接待交交流平台，，这里将成成为一个休休闲避暑的的目的地和和集散地。。（2）贵阳城市市新客厅本案不是要要为贵阳人人提供休闲闲度假和休休闲居住的的场所，而而且还将成成为代表贵贵阳城市形形象、展示示贵阳城市市特色的超超级迎宾馆馆，未来将将成为贵阳阳名副其实实的城市休休闲客厅和和城市形象象展示区。。二、总体定定位打造贵阳首首座国际休休闲城依托自然的的山水环境境，通过高高尔夫、温温泉、会议议中心等国国际休闲设设施的配套套，营造一一种“桃源源仙境，品品质生活””的新境界界，构筑贵贵阳首座国国际化的休休闲生活城城，最终打打造成为代代表贵阳城城市形象的的“休闲客客厅”。国际休闲城城支撑体系系国际休闲城温泉养生国际会议休闲居住避暑度假高尔夫运动商业娱乐三、形象定定位四季休闲国国际生活活主题内涵四季休闲：：全天候休休闲未来营造365天的休闲生生活。夏天天可以在这这里避暑度度假，冬天天可以在这这里温泉养养生，春天天可以感受受无限春光光，秋天可可以在蓝天天白云下尽尽情挥杆。。在这里，，天天都在在休闲。国际生活：：国际化圈圈层通过高标准准的休闲配配套设施营营造一种国国际化的生生活方式，，在这里不不仅可以享享受休闲，，还可以进进行商务交交流、温泉泉养生、高高球运动，，营造是一一个国际化化高端休闲闲圈层。案名建议：：乐湾国际备选：乐湾溪谷乐湾闲都乐湾新城总案名建议议：乐湾国际休休闲城一期：乐湾湾溪谷二期：乐湾湾泉谷三期：乐湾湾山谷四、市场定定位按照消费需需求划分：：第一类：提提升居住品品质的相关关人群第二类：面面向全国高高球爱好者者第三类：面面向区域市市场的温泉泉度假群体体；第四类：面面向全国的的休闲避暑暑人群第五类：面面向政府和和企业的商商务政务交交流接待按照置业区区域划分：：一级市场：：贵阳主城区区，置业目目的是为了了提高居住住品质，作作为第一居居所或第二二居所使用用；二级市场：：贵阳市外、、贵州省内内相关区域域，为了融融入贵阳，，以第一居居所或投资资为主要目目的。三级市场：：珠三角、中中西部地区区等省外区区域，爱好好高尔夫、、避暑养老老、休闲度度假以及投投资等客户户群体。五、产品定定位本案是一个个有鲜明山山地和滨水水特色的国国际化休闲闲城区，产产品以独栋栋别墅、类类别墅、花花园洋房（（包括高层层洋房）为为主。在保证社区区高档性的的同时，可可以适当丰丰富产品类类型以及目目标客户的的多样化来来降低项目目的开发风风险。（1）三种产品品居住形态态按照房地产产产品居所所的特点，，可以划分分为三种居居住功能：：第一居所：：常住型（（约占50％）第二居所：：度假兼常常住型（约约占35％）休闲居所：：休闲度假假接待型（（约占15%）说明：第一居所就就是客户置置业后作为为全天候的的家庭居住住，主要吸吸引贵阳主主城区人群群。度假兼常住住型主要面面向贵阳之之外贵州之之内的人群群，他们对对于交通、、居家氛围围的要求不不是很高，，他们更加加注重项目目整体品质质。休闲居所主主要针对全全国性养老老度假、避避暑度假、、地产投资资等客户群群体。（2）五类产品品组合建筑形态特点高尔夫大宅以高尔夫景观为核心卖点，在产品设计上重点突出高尔夫景观的最大化麓山别墅以山地特色为主要卖点，重点在退台式设计以及依山就势的布局上进行突破温泉度假别墅以温泉度假为卖点，通过温泉入户，强化养生保健等配套设施，打造养生型产品森林别墅森林别墅以森林为景观意向，通过种植大量树木，将房子半隐于森林之中花园洋房花园洋房重点突出洋房的山景、水景、高尔夫景观的多角度视野，强化洋房的休闲化六、功能定定位乐湾国际项项目规模大大，不是一一个常规的的地产项目目或旅游项项目，而是是一个集丰丰富城市功功能于一体体国际休闲闲城，主要要包括休闲闲居住、温温泉度假、、高尔夫运运动、商业业娱乐等功功能。四大功能休闲居住：：打造休闲型型生态居住住产品，包包括别墅、、洋房等；；温泉度假：：围绕温泉度度假村，形形成温泉娱娱乐、温度度度假、温温泉养生等等功能；高尔夫运动动：围绕高尔夫夫球场和酒酒店，实现现高端运动动、商务交交流等功能能；商业娱乐：：围绕小镇特特色，形成成特色商业业休闲街区区。第三部分功功能提升升一、提升升原则二、功能能优化一、提升升原则1、突出主主题，强强化概念念项目要依依托高尔尔夫、温温泉、酒酒店等资资源形成成特色鲜鲜明的板板块主题题。从概念上上突出““国际休休闲城””主题从产品上上突出““休闲地地产”特特色从氛围上上营造““生态山山地景观观”特色色2、尊重现现状，合合理提升升尊重现有有的规划划，有针针对性的的进行丰丰富，重重点在概概念和社社区配套套功能上上进行提提升；尊重原地地形现状状，依山山就势，，整合好好周边林林地生态态资源，，在不占占土地指指标的基基础上打打造私家家配套公公园。尊重自然然环境，，对地形形地貌和和植被等等尽量合合理利用用而不破破坏。3、点线面面结合在面上，，形成主主题特色色明显的的大功能能板块；；在线上，，突出景景观轴线线，特别别是沿河河、沿路路区域；；在点上，，打造多多个特色色化节点点，包括括标志性性景观、、生态公公园等。。二、功能能提升整体架构构：一心：乐湾国际际中心三镇：麓山小镇镇温泉小镇镇高尔夫小小镇SPA中心会议酒店商业街山地公园国际学校高尔夫会所练习场会所温泉乐园温泉社区温泉社区(远期)麓山社区麓山社区高尔夫社区高尔夫社区高尔夫社区高尔夫社区居住社区高尔夫社区高尔夫社区广场乐湾国际中心温泉小镇麓山小镇高尔夫小镇功能优化化乐湾国际乐湾国际中心温泉小镇麓山小镇高尔夫小镇国际会议中心温泉国宾馆温泉广场四季温泉乐园温泉公寓山脊广场半山会所山地公园高尔夫俱乐部大教堂高尔夫社区麓山国际学校麓山社区商务社区休闲商业街区高尔夫球场乐湾中心温泉国宾馆贵阳最高端迎宾馆国际会议中心商务会议交流中心商务社区高端居住区温泉小镇温泉广场小镇中心娱乐广场四季温泉乐园公共游乐温泉公园休闲商业街区温泉主题商业街区温泉公寓远期麓山小镇山脊广场坡地观景平台山地公园生态景观休闲麓山国际学校高端国际教育半山会所社区综合服务麓山社区山地住宅高尔夫小镇高尔夫俱乐部Spa、练习场、会所高尔夫练习场配套俱乐部高尔夫社区高尔夫大宅桃花溪走廊沿鱼梁河一线酒店会议商业街山地公园国际学校高尔夫会所练习场会所温泉乐园温泉公寓温泉社区(远期)麓山社区麓山社区高尔夫社区高尔夫社区高尔夫社区高尔夫社区商务社区高尔夫社区高尔夫社区广场教堂桃花溪走廊山脊广场后山高尔夫用地Spa中心第一板块块乐湾湾国际中中心板块定位位：形象展示示中心、、商务会会议中心心、休闲闲居住中中心功能构建建：一个新城城需要有有一个核核心形象象标志区区，乐湾湾国际中中心是形形象展示示、商务务交流、、高端居居住于一一体的标标志区，，主要包包括温泉泉国宾馆馆、国际际会议中中心、商商务居住住等功能能。（1）温温泉国宾宾馆定义：贵贵州政商商交流平平台，民民间版的的中南海海和钓鱼鱼台。功能：温温泉国宾宾馆主要要用于贵贵阳的商商务、政政务接待待，可申申请作为为贵州旅发发大会的的永久性性会址，打造成成贵州的的超级迎迎宾馆。。（2）国国际会议议中心定义：面面向全国国的高端端商务会会议接待待中心功能：国国际会议议中心为为温泉国国宾馆的的附楼，，主要担担当日常常的会议议及会展展功能。。（3）商商务居住住区定义：是是乐湾国国际中心心的核心心居住区区，重点点围绕商商务人士士，打造造国际化化的休闲闲居住组组团。第二板块块温泉泉小镇板块定位位：一个以温温泉休闲闲为主题题，具有有浓郁小小镇风情情的综合合性休闲闲生活区区。功能构建建：小镇汇聚聚温泉洗洗浴、养养生保健健、休闲闲度假、、商业娱娱乐、休休闲餐饮饮等功能能于一体体，主要要包括温温泉广场场、四季季温泉乐乐园、休休闲商业业街区、、温泉公公寓等功功能。（1）温温泉广场场定义：温温泉小镇镇的中心心形象广广场功能：是是温泉小小镇人们们日常休休闲的重重要场所所，也是是温泉乐乐园的人人流集散散广场。。重点通通过一些些雕塑、、喷泉等等小品来来营造出出休闲氛氛围。（2）四四季温泉泉乐园定义：四四季温泉泉乐园是是贵阳打打造“温温泉之城城”的最最经典代代表作，，是生命命加油站站、人体体大修场场。功能：以以东南亚亚所特有有的养生生保健功功能为特特色，形形成温泉泉洗浴、、养生保保健、水水上娱乐乐等功能能要素构构成的新新一代主主题化温温泉度假假产品。。重点市市场以大大贵州为为核心，，辐射全全国性休休闲避暑暑度假人人群。（1）温温泉四季季中心是四季温温泉乐园园的接待待中心，，也是温温泉养生生中心，，可设置置接待大大堂、度度假客房房、俪人人馆、养养生馆、、儿童馆馆、休闲闲餐饮及及小型茶茶馆、咖咖啡厅等等功能。。（3）三类温温泉浴区区：第一类，，针对女女士养颜颜方面的的温泉，，可与四四季中心心丽人馆馆进行有有机结合合；第二类，，针对休休闲养生生方面的的温泉，，可分为为药浴、、花瓣浴浴、矿沙沙浴等，，可与养养生馆进进行结合合。第三类，，针对儿儿童方面面的欢乐乐之泉，，注重温温泉水上上娱乐，，内容可可简单，，但要做做的精致致，与园园林景观观充分融融合。（3）休休闲商业业街区定义：是是项目的的最大的的商业休休闲中心心，也是是温泉小小镇的核核心公共共配套区区，是一条休休闲街、、体验街街、娱乐乐街。功能：休闲商业业街区集集商业购物物、休闲闲旅游、、餐饮娱娱乐等功功能于一一体，来这里不不是单纯纯的购物物，更是是为了休休闲、体体验、娱娱乐，以以街区的的形式进进行设计计，营造造更多的的休闲开开放空间间。（4）温温泉公寓寓定义：温温泉社区区是温泉泉小镇的的配套性性公寓，，依托温温泉资源源打造休休闲度假假型产品品。第三板块块麓山山小镇板块定位位：以山地休休闲为主主题，打打造成依依山就势势、错落落有致的的山地休休闲小镇镇。功能构建建：麓山小镇镇在重点点突出山山地运动动和山地地休闲居居住，主主要包括括山脊广广场、半半山会所所、山地地公园、、麓山国国际学校校、麓山山社区等等内容。。（1）山山脊广场场定义：山山脊广场场是麓山山小镇的的休闲观观景平台台。功能：山山脊广场场主要在在东西沿沿线的山山脊上进进行打造造，营造造多个休休闲平台台，成为为麓山小小镇公共共活动中中心。（2）半半山会所所定义：半半山会所所是麓山山小镇的的社区配配套性会会所功能：主主要包括括物业服服务、棋棋牌室、、室内运运动、健健身等功功能。（3）山山地公园园定义：休休闲后花花园，大大地新景景观在不占用用土地指指标的基基础上，，在后山山上打造造以山地地休闲为为主题的的公园，，按照四四季不同同的具有有观赏性性植被，，形成大大地景观观型休闲闲公园。。（4）麓麓山国际际学校定义：是是项目的的大教育育配套设设施，建建议与与中国名名校（或或耀华中学学）进行行合作，，从幼儿儿园、小小学到中中学的提提供一条龙教教育服务务，这也也是项目目的重要要卖点之之一。（5）麓麓山社区区定义：主主要以山山地为特特色的生生态居住住区，在在氛围营营造上要要尊重地地形，依依山就势势，最大大限度的的体现山山地小镇镇的休闲闲居住特特色。第四板块块高尔尔夫小镇镇板块定位位：高尔夫小小镇是项项目中最最为高端端的一个个板块，，以高尔尔夫球场场环抱为为特色，，打造成成贵阳最最高端休休闲居住住区。功能说明明：高尔夫小镇主主要包括高尔尔夫俱乐部、、高尔夫球场场（包括后山山的储备高尔尔夫用地）、、大教堂等。。（1）高尔夫夫俱乐部功能：高尔夫夫俱乐部主要要包括会所、温泉spa、练习场、高高尔夫球场。①会所：是是高尔夫球场场的接待中心心，主要用于于接待、购物物、餐饮、休休闲等功能。。高尔夫会所内内部示意高尔夫会所远远眺球场②温泉SPA中心：服务于于高尔夫爱好好者的养生中中心功能：引进东东南亚风情的的SPA养生概念，重重点面向高端端人群，打造造特色不同的的山地度假休休闲小屋，并并引入温泉，，突出养生、、养颜、养心心三大主题概概念。③练习场：：主要服务于于高尔夫球场场，与高尔夫夫俱乐部连成成一体。④高尔夫球球场定位：打造山水田园园型主题高尔尔夫球场充分发挥地块块的滨水和坡坡地优势，通通过大地景观观意向，设计计出具有山水水田园型特色色的主题高尔尔夫球场。目目标客户锁定定为本地政府府官员、企业业主为主，同同时吸引全国国高尔夫爱好好者。乐湾高尔夫开开发建议——高尔夫运动是是一种绅士运运动、绿色运运动、贵族运运动！高尔夫运动不不同于一般的的竞技项目，，是人、球、、杆与果岭的的较量，也是是一种自我挑挑战。另外，，通过高尔夫夫运动可以形形成高端商务务休闲交流圈圈层。一个经典的高高尔夫球场一一般要具备““观赏性、益益智性、愉悦悦性、挑战性性、神秘性””五大要素，，建议乐湾高高尔夫在这五五个方面上进进行重点突破破。观赏性：一个个五彩斑斓的的高尔夫球场场要点：观赏性是球场场的基础，传传统的球场是是绿色一片，，可以通过种种植不同色彩彩的树种和草草坪丰富球场场的色彩感，，在不同季节节呈现不同的的颜色，让人人看到四季的的变化，体验验到在大自然然的魅力。在在选择树种和和草坪时要考考虑到养护成成本，注重可可行性。益智性：一个个妙趣横生的的高尔夫球场场要点：在球道设计时时，要因地制制宜，充分利利用自然地形形、地貌规划划与布局，不不同洞之间的的杆数可适当当跳跃，有时时要退一进二二，有时又要要声东击西，，体现起承转转合的节奏感感，增加打球球的趣味性。。愉悦性：一个个桃花源般的的高尔夫球场场要点：乐湾高尔夫要要通过起伏的的山地和环绕绕的河流进行行生态桃源氛氛围营造，可可以在球场放放养一些动物物，例如鸭子子、水牛、小小鸡、羊等，，体现生态性性。桃花溪环抱球球场，种植各各种鲜花、油油菜花等田园园景观，让人人感受到田园园牧歌、诗情情画意般的畅畅快感和愉悦悦感。挑战性：一个个貌似平和却却暗藏杀机的的球场要点：在球道设计上上增加球场难难度，充分利利用水岸线与与坡地制造多多层次景观，，提高打球的的难度和兴趣趣。多出现一些魔魔鬼洞，例如如“深海捞月月、宝剑出鞘鞘”等高难度度魔鬼球洞，，激起打球者者挑战乐湾高高尔夫球场的的兴致和欲望望。神秘性：一个个充满神秘色色彩的球场要点：神秘性主要是是体现高尔夫夫的特性和个个性，例如在在球场设计时时可利用视觉觉的错位、季季风的变化打打造出球场的的变幻莫测，，看似下坡实实为上坡，让让打球者对球球场的神秘性性充满好奇。。操作建议：乐湾高尔夫要要做好与三亚亚红峡谷高尔尔夫球场的互互动，通过成成立高尔夫高高端俱乐部，，与红峡谷俱俱乐部形成休休闲度假游的的高端交换平平台，形成““冬天去红峡峡谷高尔夫，，夏天到乐湾湾高尔夫”的的局面，这样样可以相互促促进，共同发发展。（2）大教堂堂定义：是高尔尔夫小镇的标标志性建筑物物，也是人们们在心灵和精精神上的神圣圣之地。（3）高尔夫夫社区定义：站在风风景第一线的的高尔夫社区区高尔夫社区主主要是依托高高尔夫球场打打造的最高端端产品，以别别墅为主，包包括类别墅以以及高尔夫洋洋房等。说明：在贵阳，高尔尔夫资源还是是稀缺资源。。所以，高尔尔夫概念是项项目的重要卖卖点之一。高高尔夫运动是是身份和尊贵贵的象征，高高尔夫社区就就是要吸引那那些追求优质质生活高品位位的人。高尔夫社区建建议①体现景观观资源最大化化建议高尔夫大大宅要注重与与球场空间的的有机衔接，，利用球场地地形，结合园园林特色，形形成高低起伏伏，错落有致致的多重景观观空间。在氛围营造上上重点突出居居住的私密性性和景观的最最大化，让每每栋别墅最大大限度的获得得景观资源。。通过远山、、近山、水面面、园林、球球道、花木、、溪流丰富景景观层次。②营造多层层次观景平台台在产品打造上上，建议多采采用大面积的的阳台、露台台、平台、退退台、屋顶花花园、私家泳泳池花园等，，全方位感受受到高尔夫大大宅的景观特特色，保证每每一户都有拥拥有半室外休休闲交流空间间。③强化三位一体体的功能高尔夫大宅在在功能上重点点强调运动、、休闲、商务务三位一体。。高尔夫大宅要要跟高尔夫的的健康运动相相契合，可以以在运动中休休闲，在休闲闲中运动，在在休闲运动中中实现商务交交流。因此，，产品上要重重点突出休闲闲度假、商务务交流、运动动健康等功能能。桃花溪走廊定义：一条体体现桃源风光光、田园风情情的滨水走廊廊。功能：桃花溪溪主要是依托托原有的鱼梁梁河进行打造造，溪岸两边边种植一些桃桃花林，春暖暖花开之时，，桃花如火，，再现“桃花花源”下的意意境。开发建议：桃花溪走廊横横穿社区和高高尔夫球场，，在不同的节节点可设置不不同的景观特特色，可有茂茂林修竹、桃桃花溪谷、果果林环绕、休休闲亭台等节节点。桃花溪示意图图1、案例解读读世纪城、保利利温泉城、山山水黔城这三三个项目代表表三种不同的的发展之路。。他们既有共共性，也有自自己的个性。。三者共性：这三个项目都都是销售名列列前茅的项目目，并且都是是大盘，每个个项目都商务务中心、五星星级酒店、温温泉等其中一一到两种大型型配套。那么么为什么这三三个项目这么么畅销呢？三种模式分析析（个性）：：（1）以以世世纪纪城城为为代代表表的的低低价价速速销销型型模模式式突破破点点：：重重点点在在价价格格上上进进行行突突破破，，（2）以以保保利利温温泉泉城城为为代代表表的的品品牌牌带带动动型型模模式式突破破点点：：重重点点借借助助国国际际企企业业品品牌牌和和温温泉泉配配套套突突破破（3）以以山山水水黔黔城城为为代代表表的的以以外外带带内内型型模模式式突破破点点：：重重点点在在营营销销推推广广上上进进行行突突破破可以以分分析析出出：：在价价格格上上，，我我们们很很难难与与世世纪纪城城抗抗衡衡；；在品品牌牌上上，，我我们们也也比比不不过过保保利利和和万万科科；；如果果我我们们走走常常规规地地产产开开发发之之路路，，就就相相当当于于在在贵贵阳阳市市场场中中又又多多了了一一个个大大盘盘，，不不具具备备竞竞争争力力。。我们们的的突突破破点点———休闲闲地地产产2、、品品牌牌之之路路全国性品牌区域性品牌引起政府高度关注受到市追捧和传播打造创新型产品实现全国性连锁品牌牌成成长长历历程程类别第一阶段第二阶段第三阶段阶段目标区域性项目品牌区域性企业品牌全国性企业品牌依托要素资源优势市场优势行业优势休闲要素休闲专业化休闲产业化休闲多元化运营思路乐湾国际的成功开发乐湾企业品牌的初步树立乐湾集团资本化运营10年““三三步步走走””计计划划第一一步步：：立立足足项项目目计计划划时间间节节点点：：2010年-2013年发展展目目标标：：依依托托乐乐湾湾项项目目打打造造出出示示范范性性产产品品核心心突突破破：：创创新新力力和和示示范范性性依托托乐乐湾湾项项目目，，在在概概念念、、产产品品、、服服务务等等方方面面进进行行创创新新，，让让项项目目成成为为企企业业展展示示实实力力和和形形象象的的平平台台，，也也是是企企业业锻锻炼炼队队伍伍、、积积累累经经验验、、实实现现盈盈利利的的平平台台，，更更是是后后期期滚滚动动开开发发、、全全国国扩扩张张的的基基础础。。三大大支支撑撑体体系系（1）概概念念创创新新我们们要要高高举举高高打打，，以以开开创创贵贵州州的的新新休休闲闲时时代代为为旗旗帜帜，，围围绕绕““国国际际休休闲闲城城””大大主主题题概概念念，，以以打打造造城城市市客客厅厅为为战战略略目目标标。。最终终让让乐乐湾湾国国际际项项目目成成为为贵贵阳阳最最具具影影响响力力的的项项目目，，引引起起政政府府和和市市场场的的高高度度关关注注。。（2）产产品品创创新新通过过产产品品创创新新，，打打造造原原创创性性山山地地休休闲闲产产品品，，形形成成特特色色化化的的乐乐湾湾产产品品体体系系，，主主要要包包括括创创新新性性山山地地别别墅墅或或类类别别墅墅等等。。创新新设设计计建建议议第一一，，错错落落式式总总体体规规划划在总总体体规规划划上上，，依依山山顺顺势势，，最最大大限限度度地地利利用用高高低低起起伏伏的的自自然然曲曲线线，，做做到到山山景景资资源源的的最最大大化化。。打破破现现代代别别墅墅兵兵列列式式布布局局，，所所有有的的建建筑筑按按照照不不同同的的地地势势、、落落差差和和自自然然景景观观协协调调一一致致，，没没有有固固定定的的楼楼间间距距，，让让别别墅墅依依自自然然而而栖栖。。第二，生生长型退退台建筑筑生长型建建筑就是是让建筑筑长在环环境中，，先有环环境，再再有建筑筑，最大大限度的的体现建建筑与环环境的和和谐。在建筑结结构、布布局、景景观朝向向上都结结合自然然地势，，形成退退台、平平台、露露台、阳阳台，每每个建筑筑都设置置独立庭庭院，营营造360度观景效效果。第三，自自然型生生态园林林在园林景景观上，，避免刻刻意的人人工景观观，如喷喷泉、人人工湖、、公共花花园等，，使建筑筑座落在在自然环环境中。。充分发掘掘基地本本身的景景观资源源，并尽尽力保留留原有的的生态植植被系统统，重点点营造了了湖、泉泉、谷、、林四大大景观体体系，并并将周边边森林公公园纳入入小区景景观系统统。让每每户感受受到“采采菊东篱篱下，悠悠然见南南山””的境界界。（3）服务创创新全方位为为客户提提供360度休闲服服务，制制定休闲闲地产的的服务新新标准，，建议成成立乐湾休闲闲会，做好客客户关系系管理。。俱乐部：：乐湾休休闲会会员卡：：乐湾卡卡杂志：《乐湾休闲闲会》操作建议议：建议打造造一张乐乐湾项目目的会员员卡片，，建议可可与中国国的一家家银行可可进行战战略性合合作，办办理以项项目名称称命名的的“乐湾湾卡”。。通过乐湾湾卡的开开通，成成立“乐湾休休闲会””，定期举举办一些些高端活活动，让让使用该该卡的会会员充分分享受到到高端专专属的优优越感。。针对项目目推广和和品牌建建设，刊刊发一本本企业宣宣传杂志志《乐湾休闲闲会》。持卡者权权益：持卡人购购房可打打折；持卡人推推荐其他他人购房房可返佣佣，佣金金直接进进账户。。可做商业业消费；；也可作为为高尔夫夫、酒店店、温泉泉的消费费卡，具具有内部部折扣优优惠。未来可升升级为乐乐湾国际际的智能能化管理理系统““一卡通通”。第二步：：资源储储备计划划时间节点点：2013年-2016年发展目标标：面向向贵阳，，构建资资源平台台核心突破破：整合合力和扩扩张力在乐湾项项目走向向成功的的同时，，在贵阳阳进一步步进行休休闲地产产扩张，，并开始始构建各各种资源源平台，，为在全全国进行行扩张布布局控制制有效资资源。形成四大大资源平平台（1）休闲资资源储备备平台以贵阳为为核心，，包括其其它其它它城市进进一步进进行土地地储备，，类型以以休闲资资源丰富富的山地地为主，，为企业业储备足足够的后后续开发发用地。。（2）核心人人才储备备平台人力资源源是房地地产业第第一位战战略性资资源，是是企业的的核心竞竞争力。。通过乐乐湾国际际项目的的成功培培养出一一批优秀秀团队，，核心人人员开始始任命区区域性项项目总经经理。（3）营销资资源储备备平台通过营销销手段，，让市场场认识到到休闲生生活的价价值和真真谛，逐逐步培养养客户的的忠诚度度。并与与各大媒媒体形成成战略性性合作，，搭建营营销传播播网络平平台。（4）现代企企业管理理平台逐渐建立立起一套套系统、、科学的的现代企企业管理理平台，，在公司司制度、、奖惩制制度、人人力资源源制度、、品牌管管理制度度等方面面实现科科学化管管理。第三步：：全国扩扩张计划划时间节点点：2016年-2020年发展目标标：面向向全国，，打造全全国性乐乐湾品牌牌核心突破破：连锁锁经营，，品牌传传播在完成各各种资源源储备的的同时，，开始进进行全国国性连锁锁扩张，，重点在在城郊结结合处选选择山水水资源丰丰富的区区域进行行开发。。在全国国连锁扩扩张的同同时，逐逐步树立立起全国国性品牌牌形象。。全国性扩扩张要点点：（1）重点在在二三线线城市布布局开发发，特别别是长沙沙、武汉汉、郑州州、济南南等省会会城市；；（2）全国性性企业刊刊物，如如《乐湾休闲闲会》的策划、、编辑和和刊发；；（3）全国性性公关活活动的策策划、筹筹办和实实施，制制造全国国性的品品牌营销销事件。。第五部分分营销销策略一、营销销主题二、营销销目标三、营销销策略四、营销销脉络一、营销销主题乐湾国际际——打造贵阳阳首座国国际休闲闲城1、针对全全国来说说：一个世界界级休闲闲避暑目目的地2、针对贵贵州来说说：贵州的城城市休闲闲客厅3、针对贵贵阳来说说：贵阳首座座国际休休闲城二、营销销目标1、面向政政府2、面向市市场3、面向游游客4、面向行行业1、面向政政府，成成为重点点项目，，获得全全面支持持通过乐湾湾项目营营销，引引起贵州州省政府府、贵阳阳市政府府和乌当当区政府府的高度度关注，，围绕““提高城城市形象象和打造造城市名名片”为为主要诉诉求点，，让项目目成为省省重点项项目，获获得更多多政府的的政策支支持。2、面向市市场，实实现产品品销售面向市场场进行项项目推广广，针对对目标消消费客户户群体，，以“休闲生活活”为核核心诉求求点，以以休闲产产品和休休闲大配配套为卖卖点，实实现项目目的快速速销售。。3、面向游游客，带带动休闲闲设施运运营重点面向向全国性性的休闲闲避暑、、高尔夫夫运动、、温泉养养生、商商务会议议等游客客，不仅仅带动项项目人气气，而且且还为后后期的休休闲设施施的运营营做好铺铺垫。4、面向行行业，树树立休闲闲地产标标杆面向房地地产行业业和休闲闲产业，，重新定定位休闲闲地产的的概念，，成为休休闲行业业游戏规规则的制制定者，，树立起起企业在在休闲行行业中的的标杆地地位。三、营销销策略四线推进进四度把握握舆论引导线硬广推广线销售跟进线公关活动线占据高度制造话题，占位抢位把握深度吸引受众，实现销售把握广度树立形象，促进销售把握关联度传播品牌，聚集人气三、营销销脉络本方案制制定的推推广活动动周期为为2010年05月到2010年10月这一时时间段。。根据这这一时间间段的重重要时间间节点，，结合重重大事件件的安排排，我们们设计了了三大推推广节点点：区域推广广节点城市推广广节点项目推广广节点总营销脉脉络主题国际休闲生活城阶段区域推广节点（5月）城市推广节点（8月）项目推广节点（10月）诉求点板块价值城市价值产品价值内涵通过旅发大会，突出乌当所板块的高端休闲区的价值通过避暑节突出贵阳避暑之都的特色，与项目的打造休闲避暑目的地呼应通过项目亮点，突出项目国际休闲城的特色手段软宣围绕贵阳城市发展方向、各板块定位展开围绕贵州的“避暑之都”城市名片展开围绕项目“国际休闲城”的支撑体系展开活动旅发大会的开杆活动避暑节冠名及重点活动参与火爆开盘及小镇风情体验活动硬广户外形象广告以全国性杂志和户外广告为主报纸媒体为主，相关渠道配合销售销售产品细化、人员招聘及培训销售策略制订、销售工作准备销售现场接待、销售策略优化三大推广广节点第一阶段段区域域推广节节点第二阶段段城市市推广节节点第三阶段段项目目推广节节点第一阶段段区域域推广节节点1、推广背背景以贵阳第第四届旅旅发大会会为发力力点，有有针对性性地进行行整合传传播，提提出贵阳阳城市新新格局下下的乌当当地位——举起休闲闲这面旗旗帜，打打好休闲闲牌，同同时推出出乌当片片区——贵阳高端端休闲度度假区，，为后期期推广做做铺垫。。2、时间节节点：2010年5月份3、依托事事件：贵州旅发发大会4、推广主主题：打造贵州州城市休休闲客厅厅主题内涵涵（1）占据贵贵阳门户户区位乐湾国际际地处贵贵阳市乌乌当区，，是贵阳阳城市东东扩战略略中的重重要引擎擎区域，，其区位位优势得得天独厚厚，交通通便捷，，未来距距离城市市中心仅仅15分钟车程程，距离离机场仅仅20分钟车程程，还有有多条省省外城市市至贵阳阳的高铁铁站点汇汇聚于此此。（2）展现贵贵州无限限神韵乐湾国际际所在区区域不仅仅具备难难以复制制的优美美自然山山水原生生态景观观，而且且拥有贵贵阳最为为富集的的温泉资资源，并并与情人人谷、渔渔洞峡等等风景区区相毗邻邻，通过过高品质质的休闲闲度假产产品开发发，乐湾湾国际必必将成为为贵州未未来休闲闲度假的的高贵领领地，充充分展现现贵州地地域风情情与神韵韵。（3）汇集高高端度假假产品乐湾国际际将整合合所在区区域内的的各种休休闲度假假资源，，通过大大投入、、大手笔笔打造，，以18洞国际标标准高尔尔夫球场场、大型型温泉度度假中心心、风情情商业小小镇、国国际学校校、国际际会议中中心、国国际高尚尚住宅等等高端度度假设施施为载体体，对各各种资源源精华进进行再度度演绎与与提升，，最终整整个区域域将成为为黔中顶顶级的国国际化休休闲度假假避暑目目的地。。（4）缔造国国际品质质生活乐湾国际际一期占占地面积积5000亩，规模模大、起起点高、、配套全全、生态态优，能能提供各各种顶级级休闲度度假及居居住配套套，将开开创一种种全新度度假居住住理念和和国际生生活模式式，彰显显出高品品质的国国际化生生活情调调。5、推广范范围面向整个个贵州省省推广，，但重点点以贵阳阳为主。。6、推广目目标以塑造““贵州的的城市休休闲客厅厅”为本本阶段的的推广目目标，让让人们清清晰的看看到项目目所在片片区及项项目本身身所具备备独特价价值和魅魅力。7、舆论话话题时间主题诉求点第一周（5月7日）贵州旅游突破点——休闲旅游时代到来休闲旅游格局第二周（5月14日）贵阳的城市方向与各区域板块大解读贵阳城市发展方向第三周（5月21