XXXX滁州全椒汉一农贸商城策划案

汉一农贸商城策划案招商支持：元资堂经纪2013年4月6日谨呈：全椒汉一房地产有限公司城市概况全椒位于滁州的最南部，东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里，区位优势十分明显。全椒现为“大滁城”副中心城市、“南京都市圈”核心层城市、“皖江城市带”北翼城市。全椒总面积1568平方公里，全县总人口48万人。境内沪陕高速（合宁高速）公路和宁西铁路（合宁铁路）和京沪高铁均贯穿全境。主要资源自然资源丰富。境内有20多种矿产资源，其中大理石、花岗岩、重晶石、海泡石、绢云母储量多、品味高，已探明大理石储量为6万吨、铜矿储量32万多吨、石灰岩矿的储量5000万吨。产业基础厚实。机械制造业已初具规模，产业态势已基本形成，拥有机械制造业熟练工人近3万人；服装玩具业是传统产业，乡乡有厂，户户适应，有熟练工人3万多人。旅游资源丰富。境内有神山国家森林公园、吴敬梓纪念馆、岱山湖旅游度假区、碧云湖、三塔寺、龙山寺、大王庙等景点。距国家AAAA级风景区琅琊山风景区仅20公里。农业资源丰富。全椒是全国生态农业建设先进县、绿化先进县、国家大型商品粮基地县、油料生产百强县和棉花大县，全国十大绿色农业示范县试点县之一，还是南京无公害农产品配送基地。已创出“高龙”牌大米、“同兴”牌面粉、“小康”牌系列烹调油、“百年”辣酱等12个国家绿色食品品牌和“襄水”鳜鱼等四个国家级无公害农产品。城市总结区域优势与未来发展：全椒县地理位置和交通资源都比较优越，高速、高铁、动车全都经过全椒县，随着全县经济的快速发展，全椒必然会成为融入长三角经济圈的先导区域。从整个大区域来看，随着经济的发展，全椒县的扩充是必须的，而区域的发展和人群的迁入必然有房地产业的支持和空间未来，随着经济发展的带动，全椒将实现与滁州零距离融合，成为滁州”大滁城“战略的核心城市。而这也必将带动整个安徽东部区域的发展。经济概况2010年全县实现地区生产总值64亿元，比上年增长16%，实现财政收入6.6亿元，增长31.6%。全社会固定资产投资完成86亿元，同比增长31.1%。城镇在岗职工年人均工资29850元，同比增长21%；农民人均纯收入6180元，同比增长15.9%。从经济数据可以看出，08年后，全县经济保持稳定快速增长。政策导向2012年滁州全椒县工商局立足创新与服务，采取“五个强化”，推行“农贸市场集中验照”工作模式，效果显著。农贸市场是老百姓的菜篮子工程，也是民生工程，县委、县政府高度重视，安排县商务局委托规划编制单位编制全椒县商业网点规划，涵盖县城农贸市场规划。为加快推进汉一农贸市场的投入使用，解决周边道路通行问题、县政府已安排相关单位进行了道路征地、拆迁等摸底、测算工作。政策导向全椒县十五届人大常委会第五次会议听取和审议县城乡建设局关于《县城市场建设及管理工作情况的报告》。近年来，全椒县人民政府及建设部门积极抢抓机遇，加快城市基础设施建设，先后建设了南屏、汉一等一批重点农贸市场，城市基础设施建设取得历史性突破。在肯定成绩的同时，常委会组成人员针对存在问题和薄弱环节提出四点建议。一要科学制定县城市场建设规划，特别是农产品批发市场和废品回收市场，要着眼长远，合理布局；二要加快农贸市场的建设速度。要推进汉一农贸市场周边南一路建设和秦岗路的改造，确保汉一农贸市场按期交付使用。加大城东农贸市场的建设速度，加大对南屏、南麓农贸市场的管理、整治力度，着力解决“脏、乱、差”问题；三要加大马路市场整治力度，逐步取缔马路市场。发展规划发展规划近期建设规划近期建设期限：2008-2015年发展方向：依据总体规划近期城市主要发展方向为向南、向北发展、适度向东发展。对于现状建成区重点是根据城市总体规划调整用地结构，加强对”四线“的控制，增加绿地和公共设施。发展规划重点发展地地区：城南南组团继续完善城城南道路网网，以意大大利名品商商贸中心、、瑞祥国际际大酒店、、盛大装饰饰城、全椒椒县医院新新址、江海海花园二期期等一批重重点项目启启动为契机机，加快城城南组团的的开发建设设，建成一一批环境优优美配套齐齐全的居住住小区，蓬蓬勃发展的的城市新区区。瑞祥国际大大酒店江海花园盛大装饰城城今日城南本项目所在在区域价值值再提炼配套完善：：县政府、、火车站、、人民医院院、慈济中中学……城南新区：：定位为商商务政务、、商贸物流流、生活居居住的现代代化园林式式新城区，，12万容容量；滁州市行政政中心，文文化体育中中心、商务务中心；多种城市配配套强势进进驻。全椒椒农农贸贸市市场场格格局局目前前，，县县内内规规模模较较大大的的农农贸贸市市场场有有5座座，，南屏屏农农贸贸市市场场、南麓麓农农贸贸市市场场、港口口路路三三中中对对面面农农贸贸市市场场正在在使使用用。。汉一一农农贸贸市市场场已完完成成主主体体工工程程建建设设，，正正在在进进行行内内外外装装修修。。城东东三三角角花花园园处处的的城城东东农农贸贸市市场场已完完成成主主体体工工程程建建设设，，计计划划2013年年前前竣竣工工并并投投入入使使用用。。竞品品项项目目分分析析（1））南南屏屏农农贸贸市市场场位置置：：襄襄水水西西路路（（属属于于老老城城区区））市场场概概况况：：始始建建于于1986年年，，是是全全椒椒目目前前最最大大的的农农贸贸市市场场；；市市场场内内部部卫卫生生情情况况差差，，管管理理混混乱乱，，无无品品质质可可言言；；周周边边环环境境差差，，停停车车不不便便。。租金金情情况况：：沿沿街街商商铺铺3-6万万/年年内街街商商铺铺4-5万万/年年摊位位300-500元元/月月（（1.5m*1.2m））政策策：：第第一一年年所所有有费费用用全全免免南屏屏农农贸贸市市场场市场场内内部部卫卫生生情情况况差差，，管管理理混混乱乱。。周边边环环境境差差，，停停车车不不便便。。营销销诊诊断断优势势：：①①经经营营时时间间长长，，市市场场已已经经成成型型；；②区区域域优优势势：：项项目目位位于于老老城城区区，，紧紧临临主主要要街街道道，，人人流流量量大大；；③项项目目体体量量、、业业态态组组合合均均较较为为合合理理；；④配配套套设设施施健健全全。。劣势势：：①①停停车车不不便便；；②物物流流系系统统不不健健全全；；③市市场场管管理理不不到到位位，，内内、、外外部部环环境境差差；；④临临街街铺铺位位招招商商紊紊乱乱。。竞品品项项目目分分析析（2））南南麓麓农农贸贸市市场场位置置：：南南屏屏路路（（属属于于老老城城区区））市场场概概况况：：由由大大棚棚摊摊位位和和沿沿街街门门市市组组成成整整个个经经营营区区域域；；人人流流量量大大，，周周边边配配套套完完善善；；市市场场环环境境脏脏乱乱差差，，没没有有成成熟熟的的物物业业管管理理；；租金金情情况况：：沿沿街街商商铺铺0.6-1.1万万/年年摊位位300元元/月月（4m*1.2m））周边边配配套套设设施施完完善善，，有有居居民民区区、、超超市市、、药药店店、、网网吧吧、、餐餐饮饮、、幼幼儿儿园园等等。。菜市市场场内内外外部部环环境境脏脏乱乱差差，，无无任任何何管管理理迹迹象象。。营销销诊诊断断优势势：：①①区区域域优优势势，，位位于于老老城城区区，，紧紧临临主主要要街街道道，，人人流流量量大大；；②交交通通便便利利，，沿沿街街可可停停车车；；③配套设施施健全，周边边有小区、网网吧、餐饮、、幼儿园等；；④店铺、摊摊位租金相对对便宜。劣势：①经经营品类混混乱；②建筑陈旧旧，存在安全全隐患；③市场管理理不到位，内内、外部环境境脏乱差。项目机会点形成全椒标杆杆性的农贸市市场，以完善善齐全的生活活配套带动财财富增长；打造“绿色、健康、、环保”的中高档净菜菜超市，配备备农产品检测测系统，满足足消费者对食食品安全日益益增加的需求求；未来几年，全全椒县城市规规划将向南发发展，江海城城市广场等周周边项目将陆陆续入驻，新新政府大厦落落成，此处必必将成为全椒椒政治、经济济中心。SWOT分析项目定位策略略项目面临的机机会点城南新城板块块，全椒未来来的新商业中中心！尚无现代化、、规模化的一一站式农贸市市场!食品安全全民民关注，全椒椒需要一个安安全卫生的”菜篮子”！竞品项目的市市场布局不到到位、市场设设计老化、购购物环境较差差！板块定位需求竞争如何抓住机会会点？如何突围而出出？项目定位策略略项目面临的困困惑点项目所处地段段非目前商业业中心，周边边环境、配套套、交通较差差……产品同质化，，与竞品项目目无法形成明明显差异化……存量客户较少少，且对项目目未来的发展展前景报观望望态度……-以品牌运作的的手法，拔高高调性，提升升项目拉力-深层次多元化化的营销手法法-产品创新、跳跳突市场提升品质、引引领潮流-通过项目现场场体验，提提升项目附附加值项目核心价值值的拔高形象拔高产品拔高营销拔高体验拔高项目定位策略略拔高项目核心心价值板块前景随着城南新区江海儒林新城、福联世纪花园、庄曹、王曹、城南安置房等相继建成，潜在购物需求巨大。项目定位四四大面规模优势项目总建筑面面积52000㎡，为全椒县县的规模标杆杆。布局合理三层立体式的的布局规划，，保证市场的的整洁和卫生生，实现商场场化的购物体体验。项目定位策略略项目价值提炼炼定位准确集日用百货、、干果蔬菜、、副食粮油为为一体的一站站式农贸生活活商城。全椒最大规模模一站式农贸贸生活商城定位语:项目定位策略略项目定位语、、SLOGAN零成本创富SLOGAN:像逛商场一样样逛菜场项目业态结构构配比建议项目业态配比比建议：临街：20%内街：30%二三层：50%根据前期的市市场调研，在在结合项目现现状的基础上上，我们建议议将现有的6800m2招商面积按如如下比例进行行组合：临街：以日常常生活型主力力店为主鉴于项目周边边已有三个生生活社区但并并无生活配套套，因此建议议将临街商铺铺定位成以日日常生活型消消费为主，对对周边居民拉拉力较大的业业态，如：理理发店、烟酒酒专卖店、特特色菜品店（（紫燕百味鸡鸡、绿柳居等等）、药店、、社区超市、、餐饮等。内街：以生活活配套类为主主由于项目为商商场化的购物物环境，因此此建议将内街街商铺定位成成以生活配套套类为主，如如：特色小吃吃、日杂百货货、母婴、儿儿童用品、床床上用品类等等。二、三层业态态及品类分布布建议蔬菜水果干调、副食品品特色农场直营营店等冷鲜活禽熟食卤味店鲜肉专卖等三层：水产、肉类二层：果蔬类来源：全椒县城及乡乡镇；特征：以往在县城及及乡镇市场临临街摆摊的且且希望正规经经营的商户。。偶得客户——初次尝试正规规经营者来源：南屏、南麓市市场现有的存存量商户及其其身边有创业业意愿的亲朋朋好友；特征：有一定前瞻性性眼光、期望望扩大经营、、受南麓市场场拆迁预期所所波及的。核心客户——全椒县城农贸贸市场现有商商户及部分乡乡镇农贸市场场的商户。来源：南京及滁州周周边地区；特征：期望继续经营营农贸生意、、受南京农贸贸市场大改造造波及的。重要客户——南京拆迁改造造客户为主，滁滁州周边市县县同类客户为为辅。项目具备捕获获核心客户的的基础，关键键在于要将实实际的优势展展现于客户的的面前，刺激激并给予其租租赁的理由。。项目定位项目客户圈层层确立及特征征描述★全椒县城客群群占55%周边乡镇客群群占5%南京及周边地地区占40%项目分布以全椒本地为为主，南京及及滁州为辅1、商业运营先先行组建市场管理理运营机构，，搭建经营平平台，虚拟经经营场景，设设计经营模式式，提前介入入经营管理（（或制定经营营管理策略）），为日后项项目的持续经经营创造有利利条件。一条条龙服务：提提供工商、税税收、卫生等等各项手续、、收费一条龙龙服务；在已签约商户户进场装修后后，加强各形形态媒体对全全椒本地散户户的宣传力度度，提振本地地意向客户的的信心。一、招商基本本思路2、招商区域完完全震撼“核核心”，广泛泛渗透“周边边”根据本案的实实际情况及农农贸市场所特特有的性质，，考虑到本案案所处的地理理位置，因此此本案在推广广策略、招商商定位上遵循循“以全椒为为中心，南京京为副中心，，向周边辐射射”的原则，，在招商策略略方面采用完完全震撼“核核心”、广泛泛渗透“周边边”的思路：：将本案和城市市化进程走向向紧密联结，，把本案塑造造成全椒农贸贸市场的“龙龙头”；全面震慑：采采用整合推广广策略，展开开项目的震慑慑性宣传，在在项目开街前前即塑造出项项目形象；广泛渗透：采采用城区营销销、乡镇营销销与城际营销销等多种方式式交叉展开，，在中心区重重点推广的同同时，迅速覆覆盖乡镇网络络，广泛渗透透的城际营销销网络；3、品牌商户（（大户）优先先招商：对市场有明显显拉力的品牌牌商户给予一一定的优惠条条件（在3年免租的基础础上）。有针针对性选择主主要进驻业态态中的5-8家重点品牌商商户（大户））进行洽谈，，优先对品牌牌商户进行招招商，增强对对其它中户、、散户招商的的号召力。任何新兴商业业市场从开业业——兴旺——达到合理的租租金水平，均均需要一定的的时间来进行行培育，培育育时间的长短短根据市场所所处的位置、、商业环境、、市场规模、、商业业态、、竞争环境的的不同而有所所不同。根据本案的特特殊性，若不不给予市场一一定的培育期期，一步到位位的直接以理理想租金对商商户招商，对对市场而言无无异于“杀鸡鸡取卵”，一一方面商户不不愿意进场，，容易造成市市场空置；另另一方面，即即使能招到部部分商户进场场，但由于市市场人气、客客源短期内难难以形成，市市场不温不火火，老商户不不愿支撑、新新商户不敢进进场，造成恶恶性循环。二、招商政策策1、合理的业态态规划有选择性的引引导有一定经经营能力的业业态和商户进进场。2、免租期对于新进的经经营的商户给给予一定年限限的免租期。。3、后期市场的的经营管理俗话说“甩手手掌柜不成事事”，我们不不仅要把商户户招进来，还还要让商户““进得来、有有发展、赚到到钱”，市场场的后期经营营管理也是商商户十分关心心的问题，市市场的经营管管理不仅需要要专业的人才才，还需要一一定的宣传推推广费用的投投入。因此我们建议议开发商组建建专业的商业业经营管理公公司；另外建建议开发商承承诺在市场开开业前三年投投入一定额度度的经营推广广费用，用于于推广市场、、宣传商户，，以增强商户户进场经营信信心。招商信息发布布通过户外广告告、巡展车、、招商单页等等宣传方式提提前向商户传传递项目正式式启动招商的的信息。三、招招商执执行策策略招商新新闻发发布会会利用邀邀请函函及礼礼品邀邀请目目标商商户到到会，，通过过新闻闻发布布会来来传递递政府府及其其相关关部门门对全全椒农农贸市市场整整体改改造、、规划划的信信息以以及对对汉一一农贸贸商城城的重重视和和支持持；开开发商商传递递全力力扶持持、培培育市市场的的措施施及决决心；；商户户代表表对市市场的的认同同等信信息，，同时时公布布招商商细则则和公公开招招商时时间，，以增增进商商户进进场的的信心心。正式启启动招招商新闻发发布会会后第第3天进行行公开开招商商，以以“3年免租租、先先到先先选铺铺”的的招商商政策策激起起欲租租铺的的商户户及早早到现现场选选铺，，同时时以现现场强强劲的的人气气促动动商户户快速速租铺铺。四、招招商计计划及及排期期表根据项项目的的现状状，对对开业业前的的招商商工作作进行行阶段段性分分解；；按照照每月月的招招商目目标，，拟定定相应应的措措施及及活动动方案案，具具体内内容如如下：：欢迎““主力力店、、次主主力店店”入入驻仪仪式2013.62013.72013.82013.92013.10“寻找找最具具眼光光商户户”“汉一一农贸贸商会会”正正式成成立““招商商座谈谈会””“开业业倒计计时，，农贸贸城试试营业业”项目正正式式开业业招商活活动排排期表表2800㎡完成41%月招商商目标标1800㎡完成67%800㎡完成79%500㎡㎡完成86%四月月份份招商目目标:本月招招商目目标：：600㎡（全椒南南屏农农贸、、南麓麓农贸贸现有有商户户）确定招招商业业态和和主力力店，，跟踪踪意向向和符符合业业态的的商家家。完成全全椒、、南京京、滁滁州客客户资资料的的收集集，跟跟踪意意向客客户。。四月月份份具体措措施：：本月中中下旬旬与大大主力力店洽洽谈与与项目目考察察；借助活活动的的前期期的各各种宣宣传，，提升升项目目知名名度，，积累累一批批新客客户，，尤其其是全全椒本本地的的商户户资源源的洽洽谈及及签约约；本月完完成本本地意意向客客户约约600㎡左右，共计计40户左左右的签约约工作作；完成全全椒所所有经经营户户（220+70+25）的的拜访访。五月月份份招商目目标：：五月对对项目目招商商有较较大影影响，，因此此本月月招商商目标标：2000㎡；欢迎““主力力店、、次主主力店店”入入驻仪仪式活活动的的顺利利开展展作准准备；；加大参参与活活动的的意向向客户户的跟跟踪；；对本地地乡镇镇及周周边地地区的的大市市场展展开招招商；；对南京京主城城区65家家改造造的农农贸市市场进进行招招商。。五月月份份具体措措施：：确定“欢迎‘‘主力力店、、次主主力店店’入入驻仪仪式””活动的的具体体举办办时间间、方方式及及活动动细则则；（（主、、次力力店2~3个，，面积积约1000㎡㎡）确定“欢迎‘‘主力力店、、次主主力店店’入入驻仪仪式”活动具具体宣宣传推推广形形式；；活动所所需广广告的的设计计和制制作，，如：：户外外大牌牌、活活动单单页、、巡展展车等等；针对活活动，，在全全椒本本地及及周边边地区区展开开大规规模的的前期期宣传传；本地意意向客客户的的回访访（签签约户户为：：40户，，面积积约为为600㎡㎡）；；通过巡巡展车车、派派单等等形式式在经经济实实力较较强的的乡镇镇进行行宣传传和拓拓客；；通过陌陌生拜拜访、、组团团考察察等形形式对对周边边地区区大市市场进进行招招商（（尤其其是南南京市市场））。对南京京鼓楼楼区进进行系系统宣宣传招招商，，共计计22家农农贸市市场，，改造造升级级计2家农农贸市市场，，洽谈谈2000家，，预计计签约约40家。。六~七月份份招商目目标：：本月的的招商商目标标为2700m2，主要要以百百货、、农副副等业业态的的客户户为主主；通过““欢迎迎“主主力店店、次次主力力店””入驻驻仪式式”完完成当当地及及南京京地区区散户户的签签约和和去化化。成立临临时摊摊点岛岛，吸吸引在在市场场外摆摆摊的的商贩贩。（（100㎡㎡~200㎡））六~七月份具体措施施：针对“欢欢迎’主力店、、次主力力店’入驻仪式式”活动动，通过过DM报纸、人人员派单单、巡展展车等形形式加大大对全椒椒县城、、重点乡乡镇及周周边地区区大市场场的地面面宣传力力度；通过新单单页、DM报纸等媒媒介强化化活动的的效果和和最新的的招商进进展，打打消观望望客户的的负面印印象，提提升意向向客户对对项目的的信心；；针对活动动中所产产生的南南京、全全椒县城城、重点点乡镇及及周边地地区的大大量新客客户和意意向客户户进行跟跟进和深深度洽谈谈。对南京秦秦淮、江江宁、玄玄武等其其它农贸贸市场进进行系统统宣传招招商，共共计216家农农贸市场场，改造造升级计计43家家农贸市市场，洽洽谈20000家，预预计签约约100家，签签约面积积1500㎡。。八月份份招商目标标：本月招商商目标为为1500m2，主要以以全椒本本地中小小商户为为主，南南京地区区商户为为辅；加大对小小商品城城生活配配套类商商户的招招商力度度，如：：超市、、营业厅厅、儿童童主题店店、理发发店等。。八月份份具体措施施：“‘汉一一农贸商商会’正正式成立立‘招商商座谈会会’”活活动意向向客户的的继续跟跟进；“开业倒倒计时，，农贸城城试营月月”相关关物料设设计、制制作；针对“开开业倒计计时，农农贸城试试营月””活动，，通过单单页派发发、DM报纸、巡巡展车宣宣传等形形式展开开宣传；；加强对各各类生活活配套类类商户的的招商力力度；开业前对对所有意意向客户户进行最最后一轮轮的回访访和深度度洽谈。。对南京城城区改造造的60家农贸贸市场中中客户系系统分析析，跟踪踪意向客客户，加加大力度度招商。。共计1800户商户户，预计计签约80家，，签约面面积为1000㎡。九月份份招商目标标：本月招商商目标剩剩余面积积；合理整合合现有资资源，做做到业态态合理化化，市场场整齐化化，运营营科学化化。九月份份具体措施施：“开业倒倒计时，，农贸城城试营月月”活动动意向客客户的继继续跟进进；针对“开开业倒计计时，农农贸城试试营月””活动，，通过单单页派发发、DM报纸、巡巡展车宣宣传等形形式展开开宣传；；加强对各各类生活活配套类类商户的的招商力力度；“开业倒倒计时，，招商特特惠月””活动的的客户邀邀约及活活动执行行；根据实际际情况在在实时补补充招商商。做影响力力做购买力力做持久力力拉升调性性做足足概念卖点细述述产品品体验产品体验验客户户开发品质概念念前期中期后期品质体验验品质传播播从知名度度到美誉誉度，从从理念导导入到实实景体验验，层层层递进，，逐步揭揭示。一、项目目推广的的基本思思路媒介营销小众营销公关营销活动营销场地营销户外/车载/报纸/网络电视/电台/短信/道旗DM直投/单页派发汉一农贸协会/团