XXXX年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性报告

2007-12-302007年天津市宝坻区知识森林岛项目可行性研究报告

目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析目录天津宏观投资环境分析天津市房地产市场分析宝坻区知识森林岛项目投资分析一、城市概况天津市是中国四大直辖市之一，北方最大的沿海开放城市，环渤海地区经济中心，距离北京120公里；总面积11919.7平方公里，其中市区面积487平方公里；天津市辖18个区县传统老城区：和平、河东、南开、河西、河北、红桥；四个新城区：东丽、西青、津南、北辰；滨海新区：塘沽、汉沽、大港；其他区县：蓟县、宝坻、武清、宁河、静海县；常驻人口1075万，其中城市人口约700万；二、经济发展——京津冀（中国经济新的增长极）天津（京津冀腾飞的引擎）珠三角城市长三角城市群京津冀城市群北京天津上海广州深圳杭州中国三大经济群示意图珠三角、长三角、京津冀构成了中国经济发展的三个发动机。北京作为我国的政治、文化、国际交往的中心，促使京津冀区域将形成具有首都经济圈特色的核心竞争力，这一区域完全有可能成为21世纪前二十年中国经济最活跃的板块之一二、经济发展——天津市生产总值与增长天津市GDP连续多年保持在12%－16％的增幅，略高于北京的10%-13%与上海的11%-13%。体现出良好的经济发展势头。2006年天津市实现地区生产总值（GDP）4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增长14.4%，比2000年增长1.2倍（见图1）。二、经济发展——天津市GDP与人均可支配收入2002至2006年的五年间，天津市经济持续、快速、健康发展。2006年城市居民家庭人均可支配收入达到14283元，比2001年增长70.7%，年均增长11.3%。虽然低于2006年北京的18344元与上海的18645元，但可以看到天津人均可支配收入还有较大的上升空间。天津在“十五”期间城市居民物质和文化生活质量不断提高，人均可支配收入的提高带动了居民消费能力的不断提高；二、经济发展——天津市固定资产投资总额与房地产投资额比较随着GDP的增长，天津市房地产开发投资亦从2002年的175.84亿元，递增到2006年的403.32亿元。但是低于2006年北京房地产开发投资的1719.9亿元与上海的1275.59亿元；2002-2006年，房地产投资额与固定资产投资总额比值保持在20%-22%，低于北京的40%-45%与上海的32%-38%；由以上可知：作为直辖市的天津，房地产投入还有较大的上升空间，未来房地产市场会持续升温；三、政策支持与利好消息国务院对《天津市城市总体规划（２００５－２０２０年）》作出批复。在未来１５年时间里，作为环渤海地区经济中心的天津市，要以滨海新区的发展为重点，逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市；滨海新区开发开放纳入国家总体发展战略，并取得新的突破；基础设施和公共环境设施建设力度加大，立体交通网络框架基本形成；北方商埠全面提升商业集散辐射功能，现代化水平不断提高；全市自来水、燃气和集中供热普及率分别达到100%、96%和84%，百姓安居乐业；天津成为我国北方最大的港口和进出口货值最大的海关；四、小结城市经济发展基础良好、前景广阔；城市经济保持快速持续增长，相对于北京、上海，天津房地产业投资总额还有较大的上升空间；城市经济的快速增长促进居民消费能力的提高，很多居民已开始考虑改善住房条件，促进了房地产行业的发展；相对北京和上海，天津的房地产市场发展还处于；滨海新区建设、空客基地建设、海河周边改造开发、道路建设的加速、城市地铁线路的通车、天津发展的有利条件等等都形成了房价的新支点，有力的带动了未来5-10年天津房地产业的发展；目录天津宏观观投资环环境分析析天津市房房地产市市场分析析宝坻区知知识森林林岛项目目投资分分析一、土土地市场场——04年、、05年年、06年土地地交易总总体情况况在经历了了2005年的的房地产产政策年年的洗礼礼之后，，2006年的的天津土土地市场场又重新新迎来了了长足的的发展。。2006年天天津土地地交易中中心成交交土地共共49幅，土地成成交面积积总计350万万平方米米，土地成成交金额额98亿元元。与2005年年的140万平平方米、、46亿亿元的成成交规模模相比，，2006年土土地交易易明显回回升；经受了2005年一年年的宏观观政策的的影响后后，土地地新增供供应量明明显上升升，天津津市场的的良好发发展前景景已为各各方共识识，成交交市场表表现活跃跃，成交交量大幅幅度上升升。但同同时由于于大量的的出让土土地地处处城市边边缘区域域与郊县县，导致致总体平平均土地地价格较较2005年有有所下降降，平均均每亩只只有187万元元，低于于2005年的的220万元；；年份出让面积（万平米）出让金额（亿元）平均每亩单价（万元）2004年7001421352005年140462202006年35098187一、土土地市场场——06年土土地交易易情况分分析土地供应应结构更更趋于合合理:2006年出让让的49幅土地地(可分分为三种种类型：：住宅用用地、商商业用地地、涵盖盖住宅及及公建用用地的综综合用地地）。49幅土土地中，，纯住宅宅用地共共21幅幅，占土土地出让让总面积积的37%；纯纯商业用用地15幅，占占土地出出让总面面积的31%；；住宅及及公建综综合用地地13幅幅，占土土地出让让总面积积的32%；纯住宅用用地比例例减少，，商业用用地比例例大幅度度上升：2005年纯商商业用地地所占比比例仅为为3%，，而2006年年则上升升至31%,显显示天天津土地地供应结结构更趋趋于合理理，但也也表现出出纯住宅宅用地出出现稀缺性问题；土地性质出让量（幅）总占地面积（万平米）面积比例居住用地2113037％商业用地1510931％综合用地1311132％一、土土地市场场——06年土土地交易易情况分分析中小型地地块占据据主流地地位：49幅土土地中，，5万平平方米以以下的地地块共计计31幅幅，占63%；；5万至至10万万平方米米的地块块共计6块，占占13%；10万平方方米以上上的地块块为12块，占占24%；单幅面积规模出让量（幅）数量比例总占地面积（万/平米）面积比例5万平米以下3163％45878413％5－10万平米613％41710212％10万平米以上1224％262280475％一、土土地市场场——06年土土地交易易情况分分析次中心区区及郊县县占据供供应市场场主体：：10万平平方米以以上的地地块大多多处于城城市边缘缘地带或或是郊县县，市内内6区多多以5万万平方米米以下地地块为主主，甚至至有相当当一部分分不足万万余平方方米的地地块出让让，这也也表明了了城市土土地资源源的紧缺缺与开发发的日渐渐饱和；；2006年年成交的的49幅幅土地中中，位于于市内6区的共共计18幅，土土地出让让总面积积为82万平方方米，仅仅占2006年年土地出出让总面面积的23%，，次中心心及郊县县的土地地成交共共计31幅，土土地出让让面积为为268万平方方米，占占出让总总面积的的77%，次中中心区与与郊县已已经成为为天津事事实上的的主要土土地供应应区域；；土地区位出让量（幅）数量比例占地面积（万平方米）面积比例市内1837％8223％次中心区/郊县3163％26877％一、土土地市场场——其其它特性性总结净地出让让：根据天津津市最新新的土地地政策，，07年年开始所所有准备备出让的的土地，，必须先先完成土土地整理理（即不不能先出出让后拆拆迁）；；公正公开开：07年开开始土地地出让全全部由天天津土地地交易中中心组织织（区县县无权自自行组织织出让）），不得得设置人人为屏蔽蔽条款，，单宗土土地出让让面积原原则上控控制在300亩亩以内，，再加上上净地出出让的政政策，付付款条件件相同（（60天天以内）），土地地市场变变得非常常公开；；拆迁困难难：房价快速速上涨，，新物权权发出台台，净地地出让政政策，使使得土地地整理企企业和部部门的土土地整理理成本大大幅度提提高；拆拆迁工作作展开非非常困难难；供应紧缺缺：国务院严严格耕地地保护，，农用地地转用指指标紧缺缺，加上上拆迁困困难，让让土地供供应的现现在和预预期都是是越来越越紧张；；容积率加加大：由于土地地紧缺、、价格飞飞涨，为为了降低低土地整整理成本本，集约约利用土土地，天天津市近近两年大大幅度提提高了出出让地块块的容积积率，例例如07上半年年已出让让地块和和下半年年准备出出让地块块的容积积率，天天津市区区内纯住住宅地块块在3.0-4.0之间，商商业、综综合地块块在4.0-8.0之间，区区县城区区内纯住住宅地块块在2.0-3.0，商业、、综合地地块在2.5-4.0之间；二、房房产市场场——2006年天津津市房地地产市场场概况2006年天津津市房地地产开发发投资403.32亿亿元，较2005年年增长23.1%，占占整个城城镇投资资的比重重为23.6%；全年施工工面积6164.52万平方方米，较2005年年增长18%，，其中住住宅为3459.18万平方方米，较2005年年增长19.4%；房屋竣工工面积2155.47万平方方米，较2005年年增长5.5%，其中中住宅为为1333.23万平方米米，增长2.2%；商品房销售面面积929.61万平方米，较2005年下降9.0%；商品房销售额额430.90亿元，较2005年增长15.24%；；商品房销售均均价为5012.83元/m2；二、房产市市场——天津津市商品房市市场规模与人人均销售面积积分析从销售面积来来看，2006年天津市市的商品房销销售面积为969.6万万平方米，低于2006年北京商商品房销售面面积2607.6万平方米与上海的3025.4万平方米。可见天津市市还未达到房房地产销售的的高峰期，现现在处于房地地产开发的上上升期；从人均销售面面积来看，2003年-2006年年保持在0.8-0.9，2006年人均承受受达到0.86，表现出未来来较强的市场场吸纳力；二、房产市市场——天津津市商品房施施工面积与销销售面积分析析由于天津市统统计口径比较较乱，即便是是每年的国民经济和社社会发展统计计公报也是不不断的变幻统统计口径，使使得要延续性性的弄清楚天天津市的供需需变化显得比比较困难；从已知的数据据来看，施/销面积比来来看，天津市市的供需情况况还算比较正正常，06年年更是降到了了2.93，，相对于北京京市06年10483.5万的施工工面积，2607.6万的销售面积，，4的施/销面积比比来看，天津津显得比近在在咫尺的邻居居无论是从规规模上还是比比率上都显得得离泡沫更远远,甚至比上上海10938.75万的施工面积积，3025.40万的销售面积积，3.3的的施/销面积比比看起来都更更加健康；二、房产市市场——近年年来天津市住住宅均价持续续上涨天津市住宅均均价在2002年-2006年持续续上涨，其原原因有：天津市有前面面提到的足够够多的利好消息支撑；人民币升值的预期和流动性过剩的的双重压迫，，投资房产便为一条主要要投资渠道；；天津市是一个个相对更有吸引力的的城市，相对于其它它二线城市如如杭州、宁波波、南京、成成都、重庆、、武汉，天津津的城市地位位更高，但是是房价却还属属于中等，不不算太高，还还存在后继的的增长空间；；二、房产市市场——06年天津市成成交出现“价价涨量升”现现象价涨量升价格快速上涨涨时最怕成交交量下跌，昭昭示有价无市市存在巨大风风险，但显然然天津目前和和上海03年年－05年情情况是不同的的，现在的政政策环境是要要有真实的资资金进入托市市。二、房产市市场——07年上半年天天津市成交出出现“价涨量量升”现象价格快速上涨涨时最怕成交交量下跌，昭昭示有价无市市存在巨大风风险，但显然然天津目前和和上海03年年－05年情情况是不同的的，现在的政政策环境是要要有真实的资资金进入托市市。价涨量升三、天津市房房地产市场———小结土地市场：土地供应结构构更趋于合理理；纯住宅用地比比例减少，商商业用地比例例大幅度上升升；中小型地块占占据主流地位位，且次中心心区及郊县占占据供应市场场主体；土地供应紧缺缺，且出让地地块的容积率率加大；房产市场：自2002年年后，天津房房价持续上涨涨；由于天津市民民人均可支配配收入增加，，改善居住环环境成为许多多居民首选；；外来投资者看看好天津未来来5-10年年发展的黄金金时候，部分分投资者进入入楼市；随着房价持续续增长，天津津市民的未来来购房需求被被挤压出来，，推动房价上上涨；随着轨道交通通与城市规划划的完善，开开发楼盘开始始向次中心区区及郊县发展展；目录天津宏观投资资环境分析天津市房地产产市场分析宝坻区知识森森林岛项目投投资分析目录天津宏观投资资环境分析天津市房地产产市场分析宝坻知识森林林岛项目投资资分析一、项目地地块介绍———项目来源和和基本情况2007年6月12号天天津土地交易易中心发布公公告挂牌出让让一块土地，，为津宝（挂挂）10号地地块；该地块位于宝宝坻区京津新新城知识森林林岛板块的规规划范围内；；10号地块为为住宅地块，，占地383亩，容积率率为1.0-2.0，建建筑面积上限限为51.1万M2；挂牌竞价的条条件：地块名称津宝（挂）10号宗地挂牌底价5500万每亩单价14.4万/亩保证金1100万报名截止7月9号16点竞价时间7月10号15点一、项目地地块介绍———地块具体位位置和四至10知识森林岛规规划图一、项目地地块介绍———地块的经济济技术指标地块名称10号宗地用地性质居住用地占地面积255530m2（383亩）容积率1.0—2.0建筑面积511060m2建筑密度不大于30%绿地比率不小于35%备注居住规划建筑面积包括阳台、阁楼及配套公建；每块居住用地建设的商品住房，不得建设别墅类房地产项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积比例应当达到开发建设总面积的70%以上；（商业地块无此限制条件）地块竞买价格不包括大配套费，大配套费由竞得人按有关规定向宝坻区配套管理部门另行协商支付；应按总体规划预留城市道路，与知识森林岛整体项目形成系统。二、项目地地块自身特征征分析——区区位和交通地块直线距离离宝坻城区中中心25公里、天津市中心心45公里、塘沽核心区区58公里、唐山市中心心68公里、北京市中心心100公里；通过津蓟高速、京京沈高速、京京津塘高速2线、廊唐高高速（十一五计划划），使得从从项目地块出出发能够快速速到达天津、、塘沽、宝坻坻、北京、唐唐山等各个城城区；二、项目地地块自身特征征分析——区区位和交通项目地块与市市区外环的两大地铁交通通枢纽之间，有多条条道路联系，，津蓟高速公公路（收费15至20元元），九园公公路（10双双车道）等；；通过对各条线线路实际乘车车体验和记录录，预估在正正常情况下，，从项目地块块出发到两大大地铁交通枢枢纽的距离均均在45公里左右，车行时时间约40分分钟；两大交通枢纽纽所引出的四条地铁线路路（3、8、6、7号线））纵向覆盖了了整个天津市市区，从这里里可以迅速把把人群送往市市内各个片区区，其中3号号线直接贯穿穿天津南京路路CBD地区区，目前已经经开工建设；；新宝白公路（（16米宽，，4车道，07年底贯通通，通过此路路从项目地块块出发，车行行约25公里里可达宝坻城城区，由新宝宝白公路经九九园公路车行行60公里可可直达天津市市中心）宝白公路（现现有乡县及道道路，约7米米宽，2车道道）津蓟高速公路路津蓟高速公路路珠江温泉城城出口，至市市区收费25元，至宝坻坻城区收费10元九园公路（现现有省级道路路，约10米米宽，2车道道，可直达市市区）目标项目地块块二、项目地地块自身特征征分析——区区位和交通宝坻城区项目地块周边边具体道路情情况说明图二、项目地块块自身特征分分析——发展展现状和规划划前景分析新城的由来：：新获国务院批批准的《天津津市城市总体体规划(2005年-2020年)》中，明确确了天津由中中心城区和滨滨海新区核心心区主副中心、新城、、中心镇和一一般建制镇组成的四级城城镇体系；规划新城的数数量：共规划了11个新城，分分别为蓟县、、宝坻、武清清、宁河、汉汉沽、西青、、津南、静海海、大港、京京津新城和团团泊新城；新城的规模：新城将按照中中等城市标准准(指非农业业人口二十万万以上、不满满五十万的城城市)进行建建设，并将优优化产业布局局，形成多级级增长的格局局和各具特色色的现代化新新城；11座新城简简介二、项目地块块自身特征分分析——发展展现状和规划划前景分析未来新城住宅宅有就业及生生态特点：11座新城建建设将体现天天津的城市职职能：现代制制造和研发转转化基地；我我国北方国际际航运中心和和国际物流中中心；区域性性综合交通枢枢纽和现代服服务中心；以以近代史迹为为特点的国家家历史文化名名城和旅游城城市；生态环环境良好的宜宜居城市。比如大港将体体现化工及职职业教育基地地的就业、居居住特点；蓟蓟县、西青区区将体现旅游游就业、居住住特色；团泊新城、京京津新城等将将突出生态旅旅游度假居住住特色；宝坻、武清将将着重商贸物物流及旅游方方面发展，也也是绿色安全全食品生产基基地；宁河在在冶金、食品品、化工、机机械加工制造造业方面有发发展基础；津津南在环保、、基建关联产产品、交通运运输工具、金金属制品、机机电制品、服服装等行业有有较快发展；；静海在科技技园、生态园园及商贸方面面发展特色突突出；汉沽是是以渔港相关关产业就业为为主的港口型型新城。二、项目地地块自身特征征分析——发发展现状和规规划前景分析析占地规模：京京津新城（早早期称为周良良新区）位于于宝坻城区东东南部，规划划面积258平方公里；功能定位：天天津的卫星城城，服务滨海海新区、服务务天津、服务务北京；建设目标：以以地热综合开开发为特色，，培育集休闲闲度假、国际际会展、商贸贸物流、生态态居住、高新新园区、职业业教育于一体体的现代服务务功能区；四大片区：休休闲度假区、、教育物流区区、涉外旅游游活动区、高高新技术产业业园区；主要地产项目目：珠江温泉泉城、知识森森林岛、世界界和平村；工业园区：规规划面积33平方公里，，一期规划面面积9.6平平方公里。重重点建设企业业孵化园、创创业园、企业业研发园和国国际软件园。。现已有日立立电梯等数十十家企业入驻驻；京津新城的总总体规划与发发展现状开发企业：合合生珠江房地地产房地产开开发公司；开发规模：占占地15平方方公里（22500亩）），总建筑面面积420m2；物业类型：独独栋别墅、双双拼别墅、岛岛屿别墅、、少量公寓；；开发进度：已已经开发了约约1/3的面面积，销售约约了1200套别墅；配套设施：16万平米水水上皇宫大酒酒店、亚洲最最大的4A级级温泉度假村村、27洞高高尔夫球场、、马术俱乐部部、潮白河游游艇会；北京京科技大学天天津分院，天天津财经学院院分院；二、项目地地块自身特征征分析——发发展现状和规规划前景分析析珠江温泉城简简介开发背景：宝宝坻区政府与与森岛集团（（泛称）约4年前达成意意向，由森岛岛集团从规划划理念开始，，逐步推进整整个项目的发发展；规划理念：占占地14.64平方公里里，项目规划划建设成为世世界首个完整整体现知识经经济特征，完完全实现知识识、商务、科科技、生态、、艺术、人文文诸元素有机机融合与高频频互动，具有有知识型、国国际型、生态态型、艺术型型黄金品质的的新概念经济济区-知识商商务区；项目推进：森森岛集团05年底通过挂挂牌方式分批批获取的2500亩土地地土地价格估估计在6-10万/亩，，容积率2.0；开发进度：07年1月森森岛集团将其其获取的2500亩土地地转让给香江江国际，转让让价格据说是是22万/亩亩，目前已经经开工，道路路设施也开始始建设；二、项目地地块自身特征征分析——发发展现状和规规划前景分析析知识森林岛项项目简介通过现场实地地观察，整个个森林岛片区区目前地势平坦；地块周边片区区主要是农地，以及分块坐坐落的村民住住宅（图中绿绿色部分是农农地，褐色部部分是村民宅宅基地；地块东靠800米宽的潮潮白河；南靠靠200米宽宽的引青入潮潮；整体而言，地地块周边树木木植物众多，，属于生态环环境；地块周边环境境二、项目地地块自身特征征分析——发发展现状和规规划前景分析析二、项目地地块自身特征征分析——发发展现状和规规划前景分析析现场照照片高尚生活：从京津新城整整个规划和周周边具备生态态环境的现状状，项目地块块具备先天条条件去开发一一个环境优美美的住宅小区区；第一居所：1小时内到达达天津市中心心的特性，使使得其具备作作为第一居所所的可能性；；具备广阔的旅旅游度假市场场：腹地的区位，，快捷的交通通，可以使其其生态旅游度度假居住的特特色和概念得得以在北京、、天津、唐山山这一广泛的的区域范围内内延展推开；；二、小结三、项目发展展计划——知知识森林岛产产品类型和开开发计划项目一期项目二期项目三期项目四期项目五期独院别墅45995m2独院别墅45995m2景观高层69504m2景观高层69504m2景观高层69504m2三、项目发展展计划——知知识森林岛价价格定位由于项目的特特殊性，故价价格定位参考考宝坻区珠江江温泉城项目目独院别墅可研研时点价格=6200，，每期增长幅幅度为10％％；景观高层可研研时点价格=3300，每期增长幅幅度为10％％；可研时点项目一期项目二期项目三期项目四期项目五期独院别墅620068187500景观高层3300364040004400484053249、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。00:31:3400:31:3400:311/5/202312:31:34AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。1月-2300:31:3400:31Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。00:31:3400:31:3400:31Thursday,January5,202313、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。1月-231月-2300:31:3400:31:34January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月202312:31:34上上午00:31:341月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:31上上午1月-2300:31January5,202316、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2023/1/50:31:3400:31:3405January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。12:31:34上上午午12:31上上午午00:31:341月月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。00:31:3400:31:3400:311/5/202312:31:34AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。1月月-2300:31:3400:31Jan-2305-Jan-2312、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。00:31:3400:31:3400:3