XXXX房地产行业汇报

房地产行业分析01基础性先导性支柱性特殊性和重要地位（1）为国民经济的各行各业提供最基本的物质基础（2）为劳动力提供生存和发展最必需的条件（3）促进经济发展和城市的建设（4）（5）增加了财政收入、利税上缴与实物地租对解决银行流动性过剩起着重要作用（6）提高就业水平、是实现农村劳动力转移的重要保证（7）改善居住条件，提高城市城市居民居住水平1.1房地产业是国民经济的基础性产业1.2房地产业是国民经济的先导性产业基本规定：（1）能有效地吸收新技术；（2）本身具有较高的增长率；（3）能够带动其他产业的增长，

即具有扩散性。房地产投资100亿元诱发国民经济各部门产出286亿元其中诱发建筑业产出90.76亿元房地产开发居住消费支出上升居住消费范围扩大其他相关产业发展带动ABcDA在国民经济发展中有着举足轻重的地位（增加值在GDP中占5%以上）

我国房地产业增加值占GDP的比例已达到10%B具有较大的市场发展空间和增长潜力C符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化。D产业的关联度高，能带动众多相关产业的发展。1.3房地产业是国民经济的支柱性产业02产业分类基本竞争模型房地产行业产业分类和基本竞争模型基本竞争战略按用途住宅商业旅游工业农业特殊目的按收益收益性非收益性按市场性出售出租营业自用按开发程度生地毛地熟地在建工程现房按建筑层次住宅建筑低层(1-3层)多层(4-6层)中高层(7-9层)高层（>10层）民用建筑单层和多层(≤24m)高层（>24m）超高层（>100m）2.1房地产行业的产业分类2.1房地产行业的产业分类商业地产TOP5旅游地产TOP5工业地产领先企业熟地毛地生地在建工程2.2房地产行业的基本竞争模型【波特的五种竞争力量模型】行业内的企业竞争潜在进入者替代品供应商购买者图：波特的五种竞争力量模型波特的分析专注于决定产业内竞争的五种力量：（1）潜在竞争对手的进入风险：

进入障碍、资本要求、政府政策；（2）产业内当前竞争对手间的竞争程度：同行业企业数量、行业增长速度、高额固定成

本、高额退出成本；（3）购买者讨价还价的能力；（4）供应商讨价还价的能力；（5）产业替代性产品的威胁。2.3房地产行业的企业竞争战略低成本品牌客户关系成本最小1.资源整合－资源信息的统一规划2.企业联盟－客户资源的有效利用3.规模经营－投入成本的有效摊薄4.品牌推广－营销桥梁的快速建立本质是价值的承诺1.创造新需求-引导消费者潜在需求2.创造消费市场-扩大产品占有率3.以品质的升华完成品牌的创新和增值同客户建立长期稳定的关系增加客户欢迎程度：-产品服务核心-流程与支持-技术表现-与企业的互动-情感要素全球化提高收入、盈利能力从价值链增值角度：集中采规模生产整体研发联合营销扩散服务进行全球优化配置，降低价值链上各个环节的成本，在相互取长补短、资源整合时建立国际竞争优势03宝龙地产凯德置地具体房地地产企业业的发展与财务控控制现金流成本资产周转率投资回报率毛利润资产负债率融资模式80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。创业期1980-1990发展期1992-1999，2000-20032009年10月转入内地，在厦门投资住宅地产开发，并逐步转向商业地产。3.1宝龙地产发展概况扩张期与与高速发发展期2003-2005，2006-20092003年转入商业地产，开发福州宝龙城市广场，稳步进入厦门、福州两个城市；自2006年开始，宝龙集团在三四线城市高速扩张，形成具有特色的商业地产模式。2006、2007年强力蓄势，2008年年中香港IPO通过聆讯，2009年9月再次冲击香港IPO。在香港成功上市。根据几年摸索，发现在一二线城市做商业项目比三四线城市要容易。2014年新“五年规划”，提出主业板块“三轮驱动”的多元复合化发展，致力于成为商业运营专家，品质地产行家及资产管理赢家；并明确酒店、文化及投资为三个辅业板块，以盈利第一、协同第二、活力第三的原则创造更大价值；同时提出“聚焦、精品、资本”三个战略要素2016年伊始纵向（产业链链企业组组合衔接接畅通））+横向（经营业业态产品品组合多多样化）3.1宝龙地产发展概况业务模式式立足三四线城城市的综合体开发·拉动当地经济济发展，促促进就业与城城市形象象提升·为相关利益益者创造造价值·利用三四四线城市土土地价格格的市场场波动抵抵御能力力，实现现收入的的持续增长运营模式式出售+持有，现金流滚滚资产模式盈利模式式第一代产产品模式：二三线城城市的城城郊结合合部以及及四线城城市的中心产品模式式1+N模式：一个商场+多种业态（一定定规模住宅宅、五星星级酒店店、酒店店式公寓、SOHO办公室及及商业步步行街等等）标准店模式：以标准化的的购物中中心为核核心，选址+建筑设计计+业态组合+运营管理理标准化化商业价值最大化3.1宝龙地产发展概况2014年：持有MALL+出售商业业街，差异化化竞争，，积极拓拓宽产品品线新模式2015年：社区商业业新模式（超高端端产品—龙一城，高端产产品—宝龙城，，中端主流流产品—宝龙广场场1994年,进入中国市场，第一栋办公楼——上海百腾大厦；1995年,苏州第一家五星级酒店——苏州吴宫喜来登大酒店；1996年,上海市中心的地标性商业项目——中国第一座来福士。探索阶段1994-1997发展阶段段1998-20031998年，雅诗阁中国首批项目;中国第一批服务公寓——上海盛捷服务公寓/天津盛捷奥林匹克服务公寓；2001年，北京规模最大的五星级服务公寓——北京雅诗阁服务公寓开业；2002年，凯德置地中国在上海成立。3.2凯德置地发展概况战略集中中+平衡+规模阶段2004-20132004年,凯德进入北京；2006年，进入河南、成都，凯德置地中国总部在北京成立；2009年，将在中国的住宅房产、商用房产、服务公寓、综合项目及房地产金融正式整个到同一平台，在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同，开启凯德中国集团品牌。3.2凯德置地发展概况差异化战战略成本领先先战略遵循平衡衡原则选址：与时代经济济潮流相相吻合创新经营营理念：：项目管理理才用网网络化管管理工程程资产运作作方式：：轻资产战战略①以金融融为核心心驱动的的战略定定位，坚坚信“规模制制胜”②与其他企业的的战略合合作，一一体化战战略的实实施各项业务务均衡发发展，各各区域之之间业务务均衡发发展稳健、平平衡的发发展之路：以门户城市市为核心心、辐射射周边区域战略定位位非核心资产的坚决剥离：2001年开的集团剥离了总值17亿新元，用这些资金，集团公司减债，使得净负债资本比上年末的92%减至87%。核心资产的适时收割：即在核心资产物业的市值已上升到目标收益时要适时转让，以便充分套利行业周期。3.2凯德置地发展概况利用私募基金金先行收购购物业并进行管管理，在在这些项项目成熟熟后出售售给REITs，从中赚赚取大额额升值利利润；同同时还有有稳定、、持久的的租金收收入。商业模模式宝龙地产与凯德置地业务分布情况3.3财务控制对比分析（一））成本本分析析——宝龙地地产1、低土地成成本（走招招拍挂挂程序序）时间地块名称占地面积（千平方米）总建筑面积（千平方米）地价（百万元）用途2014年上海青浦宝龙城市广场64347804商用2014年上海臨港宝龙城市广场3288170商用2014年上海宝山宝龙城市广场

1436124商用2014年江苏扬州宝龙城市广场61235292商用、住宅2014年山东东营宝龙城市广场139522328商用、住宅2014年福建泉州永春宝龙城市广场125398276商用、住宅2014年安徽阜陽宝龙城市广场170751601商用、住宅2014年山东莱山宝龙城市广场34172133商用、住宅2015年上海吳涇宝龙城市广场4192444商用2015年上海宝山區宝杨路地572681222商用2015年上海松江品九亭地块833021236商用总计

82032115630

3.3财务控制对比分析（一））成本本分析析——宝龙地地产2、低融资资成本本金融创新：内保外贷财务创新3.3财务控制对比分析（一））成本本分析析——凯德置置地1、融资成成本低低2、运营管管理能能力强强其旗下共共管理理六只只房地地产投投资信信托（（REITs）和8只私募基基金，，支持持凯德德在中中国房房地产产开发发的基基金和和信托托总规规模超超过100亿美元元。值得一一提的是，，凯德德集团团参与与和发发起的的基金金都拥拥有专专项价价值，，比如如“凯凯德中中国发发展基基金””主要要投资资于住住宅项项目，，“中中国来来福士士基金金”则则针对对综合合商用用物业业。甚甚至可可以针针对某某个项项目而而发起起专项项基金金，比比如针针对重重庆来来福士士项目目，则则发起起了朝朝天门门地产产信托托基金金来保保障重重庆来来福士士广场场的正正常开开发和和运营营。3.3财务控制对比分析（二））现金金流分分析——宝龙地地产销售部分住宅、商业物业带动物业销售迅速回笼资金、获得稳定现金流开发其他商业项目获得租金销售收入获得更多资金支持其他商业项目开展获得资金保障形成远远期投投资收收益2010年—2013年现金流量简表

单位：千新元

2013年2012年2011年2010年经营活动产生现金流量经营活动现金流入小计614127558848494218548,938经营活动现金流出小计497231533068486292493747经营活动现金流量净额11689625780792655,191投资活动产生现金流量投资活动现金流入小计746397-584771161413835614投资活动现金流出小计272572981683880434213901投资活动现金流量净额473825-1566454-719021621713融资活动产生现金流量融资活动现金流入小计2352631915460552615579881融资活动现金流出小计485641650729179877480003融资活动现金流量净额-250378126473137273899878现金总流入1595787188953712082461964433现金总流出12554442165480154660311876513.3财务控制对比分析（二））现金金流分分析——凯德置置地3.3财务控制对比分析（二））现金金流分分析——凯德置置地3.3财务控制对比分析（二））现金金流分分析——凯德置置地3.3财务控制对比分析（三））资产产周转转率分分析总资产产周转转率股东权权益回报率率资本运运用回回报率率总资产产回报报率存货周周转率率流动资资产周周转率率固定资资产周周转率率总资产产周转率率3.3财务控制对比分析（三））资产产周转转率分分析——宝龙地地产3.3财务控制对比分析（三））资产产周转转率分分析——宝龙地地产3.3财务控制对比分析（三））资产产周转转率分分析——宝龙地地产3.3财务控制对比分析（三））资产产周转转率分分析——宝龙地地产3.3财务控制对比分析（三））资产产周转转率分分析——凯德置置地存货周周转率率3.3财务控制对比分析（三））资产产周转转率分分析——凯德置置地3.3财务控制对比分析（三））资产产周转转率分分析——凯德置置地3.3财务控制对比分析（三））资产产周转转率分分析——凯德置置地总资产产周转转率3.3财务控制对比分析（四））投资资回报报率分分析——宝龙地地产从财务数数据看看出，，宝龙龙地产产的股股东权权益回回报率率，资资本运运用回回报率率，总总资产产回报报率从从2011年到到2014年一一直直处处于于不不断断减减少少的的过过程程，，而而到到2015年则则有有所所上上升升。2011到2014年不断断减减少少原原因因：：1、国内内商商业业地产产开发发商商融融资资模式式较较为为单一一；2、商业业地产产开开发发的的较较长长周周期期，，牵牵制制了了开开发发商商投投资资回回报报率率的的实实现现。2015年有所所上上升升原原因因：宝龙地地产产成成立立新新酒酒店店集集团团进进行行轻轻资资产产的的运作作；3.3财务控制对比分析（四四））投投资资回回报报率率分分析析———凯德德置置地地目前前凯凯德德置置地地发发展展速速度度减减慢慢，，原原因因如如下下：：1、中国国政政府府出台台限限制制政政策策；2、凯德置置地自身身战战略略：：聚焦焦式扩扩张张战略略。3.3财务控制对比分析（五五））毛毛利利润润分分析析———宝龙龙地地产产3.3财务控制对比分析（五五））毛毛利利润润分分析析———凯德德置置地地低成成本本、高收益益带来来较较高高毛毛利利润润（（率率）1.成本本方方面面由成成本本财财务务控控制制分分析析得得出出其其融资资能能力力强强，融融资资成成本本低低，，并且且证券券化化资资本本运运作作的模模式式带带来来极极低低财财务务成成本本，成本本控控制制有有很很大大的的优优势势。。2收益益方方面面在凯凯德德模模式式中中，，以以地地产产金金融融平平台台为为动动力力的的全全产产业业链链是是其其盈盈利利模模式式的的核核心心构构架架。。通通过过投资资管管理理+房地地产产金金融融平平台台+招商商运运营营，成成功功实实现现以以金金融融资资本本(私募募基基金金与与信信托托基基金金REITs)为主主导导，，以以商商业业地地产产开开发发收收购购、、管管理理运运营营为为载载体体，，既既实实现现稳定定的的租租金金收收益益和持有有项项目目增增值值收收益益，又又实实现现金融融业业务务发发展展带带来来的的“跳跃跃性性高高收收益益”。宝龙龙地地产产成成功功发发行行优先先票票据据持续续优优化化债债务务结结构构3.3财务控制对比分析指标/报告期2015年2014年2013年2012年2011年资产负债率(%)65.8563.9463.6158.9657.63长期债项/股东权益(%)76.4871.7869.1748.2总债项/股东权益(%)104.1293.3395.8768.91总债项/资本运用(%)52.3648.5250.2640.57权益乘数(倍)3.062.872.832.5（六六））资资产产负负债债率率分分析析———宝龙龙地地产产借低低息息赎赎高高息息、、卖卖短短债债买买长长债债3.3财务控制对比分析（六六））资资产产负负债债率率分分析析———凯德德置置地地3.3财务控制对比分析（六六））资资产产负负债债率率分分析析———凯德德置置地地1、积极极的进进行行风风险险管理理，发发行行10年期期可赎回回息息率率递递增增债券券、定定息息票票据据，，延延长长债债务务到到期期日日这种种债债务务结结构构可可以以促促使使集集团团以以货货币币化化或或销销售售所所得得款款项项偿偿还还债债务务，，同同时时确确保保有有足足够够