XXXX房地产管理基本制度与政策

主讲人：文良成宜昌市房地产登记交易中心

房地产管理

基本制度与政策房屋登记审核人员考核

房地产管理制度部分试题第一部分

一、单项选择题（共38题，每题由1个题干、4个备选项组成，其中有1个为正确或最符合题意的选项。选择正确每题得1分，错选、不选，不得分。）

1、房地产业包括：房地产开发经营、房地产中介服务、（）和其他房地产活动。P162页A、房地产咨询B、物业管理C、房地产销售D、房地产代理

B2、房地产法是调整房地产活动的（）的总称。P172页A、法律B、法规C、规章D、法律规范E、城市房地产管理法D3、下列建设用地使用权期限，从长到短正确的是（）P198页A、居住用地、旅游用地、工业用地B、商业用地、居住用地、综合用地C、居住用地、娱乐用地、工业用地D、居住用地、教育用地、娱乐用地D4、下列关于国家实行土地登记制度的表述中，不正确的是()。P177-178页A、属于国有土地的、核发《国有土地使用证》B、属于集体土地的、核发《国有土地使用证》C、属于集体土地的、核发《集体土地所有证》D、使用集体土地的、核发《集体土地使用证》B5、以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为()。P202页A、40年B、50年C、70年D、没有使用期限的限制D6、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为()。《城市房地产管理办法》第43条A、47年B、67年C、70年D、无限制B7、临时使用土地的期限一般（）。P190页A一年B最多一年C不超过两年D三年C8、建设用地使用权的出让方式不包括（）。P194页A、招标出让B、划拨C、挂牌出让D、协议出让B9、下列列国家机机关中，，有征收收土地批批准权的的是（））P181页页A：国务务院和省省级人民民政府B：国务务院批准准的较大大的市人人民政府府C：市、、县人民民政府D：乡镇镇人民政政府A10、出出让地块块的位置置、使用用性质等等规划条条件，作作为国有有土地使使用权出出让合同同的组成成部分，，由城乡乡规划主主管部门门依据（（））提出出。P222页页A.城镇镇体系规规划B.土土地利用用总体规规划C.修建建性详细细规划D.控制制性详细细规划D11、在在城市规规划中，，用来确确定城市市地表水水体保护护和控制制地域界界线的是是（））。P226页页A.城市市蓝线B.城市市绿线C.城市市紫线D.城市市黄线A12、划定城城市规划划紫线的的作用是是确定（（）。P226页A.绿地控制制范围B.历史建筑筑保护范范围C.地表水保保护范围围D.城市基础础设施用用地控制制界线B13、《房屋建筑筑工程质质量保修修办法》规定房屋屋建筑工工程保修修期从()起计算。。P245页A、工程竣竣工之日日B、工程竣竣工验收收申请之之日C、工程竣竣工验收收之日D、工程竣竣工验收收合格之之日D14、工程投投资额在在（））万元元以下的的建筑工工程可不不申请办办理施工工许可证证。P241页A.25B.30C.35D.40B15、建设工工程竣工工验收，，由（）负责组组织实施施。P247页A.工程质量量监督机机构B.建设单位位C.工程监理理单位D.房地产开开发生管管部门B16、下列注注册专业业技术人人员中，，可以担担任施工工单位项项目负责责人的是是（）P248页A：注册建建筑师B：注册结结构师C：监理工工程师D：注册建建造师D17、抵押房房地产投投保的，，在抵押押期间，，保险赔赔偿的第第一受益益人为（（））A、抵押人人B、抵押权权人C、抵押人人与抵押押权人双双方各半半D、以上都都不对B18、房地产产开发企企业为取取得建设设资金将将正在建建造的建建筑物向向银行申申请贷款款，应办办理（））登记记.A、一般抵抵押权B、最高额额抵押权权C、在建工工程抵押押权D、留置权权C19、甲开发发商以自自己名下下一办公公楼作为为担保向向个人乙乙借款100万元，但但未办理理抵押登登记手续续；三个个月后甲甲开发商商又用该该办公楼楼同时向向丙和丁丁银行分分别贷款款40万和60万元，并并同时办办理了抵抵押登记记。一年年后，甲甲开发商商无力偿偿还债务务，被法法院将办办公楼拍拍卖，拍拍卖款150万元，问问三个债债权人如如何进行行分配（（）。A、乙分得得100万，丙分分得40万，丁分分得10万B、乙分得得75万，丙分分得30万，丁分分得45万C、乙分得得50万，丙分分得40万，丁分分得60万D、乙分不不到钱，，丙分得得40万，丁分分得60万C20、下列关关于商品品房销售售的表述述中，正正确的是是（）。P278页A.商品房买买卖合同同中约定定的面积积误差不不得超过过3%B.按何种面面积计价价，就按按何种面面积登记记发证C.按套内建建筑面积积计价的的，商品品房买卖卖合同中中应当约约定套内内建筑面面积和分分摊的共共有建筑筑面积D.商品房买买卖合同同对面积积误差无无约定的的，应据据实计算算房价款款C21、购购买经济济适用住住房不满满（））年年的，不不得直接接上市交交易。A.5年B.10年C.15年D.20年22、购购买商品品房合同同当事人人应当就就保修范范围、保保修期限限、保修修责任等等作出约约定，保保修期从从（））之之日起计计算。P279页竣工B.综综合验收收C.合合同生效效D.交交付AD23、下列关关于房地地产抵押押的说法法，错误误的是（（）.P292页A.抵押合同同是主债债权债务务合同的的从合同同，主合合同无效效，从合合同也无无效；B.抵押人可可以将几几宗房地地产一并并抵押，，也可以以将一宗宗房地产产分割抵抵押；C.学校、幼幼儿园、、医院等等以公益益为目的的的事业业单位可可以以其其设施为为自身债债务设定定抵押；；D.最高额抵抵押权设设立前已已存在的的债权，，经当事事人同意意，可以以转入最最高额抵抵押担保保的债权权范围。。C24、甲公司司因资金金不足，，以其房房屋抵押押，分别别向A、B、C三家银行行贷款，，其中向向A银行借得得贷款100万元、B银行300万元、C银行500万元，并并先后办办理了房房屋抵押押权登记记。C银行因害害怕甲公公司不能能到期偿偿还债务务，与A银行和甲甲公司商商定，交交换抵押押权的顺顺位，C银行支付付A银行50万元作为为补偿，，并办理理了房屋屋抵押登登记。后后来，甲甲公司因因经营不不善，无无力偿还还三家银银行的到到期债务务，银行行拍卖其其房屋和和建设用用地使用用权，仅仅获得价价款600万元。下下列关于于三家银银行的受受偿价款款，正确确的表述述为（）.A.A银行100万元、B银行300万元、C银行200万元；B.A银行得不不到清偿偿、B银行300万元、C银行300万元；C.A银行50万元、B银行300万元、C银行250万元；D.A银行得不不到清偿偿、B银行100万元、C银行500万元。D25、申请办办理预告告登记后后，由房房屋登记记机构发发放（））。P310页A、登记证明B、他项权证C、权属证书D、不发放权属属证书或登记记证明26、未成年的房房屋应当由其其（））代为申请登登记A、祖父母B、监护人C、成年亲属D、社区AB27、权利人、利利害关系人认认为不动产登登记簿记载的的事项错误的的，可以申请请（）P311页A、变更登记B、更正登记C、异议登记D、预告登记B28、可单方申请请房屋登记的的情形有（）。P314页A、协议离婚取取得房屋权利利B、房屋买卖取取得房屋权利利C、受赠取得房房屋权利D、继承取得房房屋权利D29、不动产登记记费按()收取。P319页A、面积B、体积C、件D、价款比例C30、申请人申请请房屋登记，，最迟在下列列哪一环节之之前可以撤销销登记（）。P316页A、受理B、审核C、记载于登记记簿D、发证C31、下列有关登登记簿的表述述错误的是（（）。P316页A、不动产登记记簿是物权归归属和内容的的根据B、不动产登记记簿记载错误误的，可以依依法定程序予予以更正C、利害关系人人可以申请查查询不动产登登记簿的记载载D、不动产登记记簿的记载应应当与权属证证书保持一致致D32、合法建造房房屋的物权自自（）发生效力。。《物权法》第30条A.记载于不动产产登记簿时；；B.颁发房屋权属属证书时；C.申请房屋所有有权登记时；；D.事实行为成就就时。D33、甲有三室两两厅住房一套套。除养子乙乙、侄儿丙外外，甲再无其其他亲属。3月7日甲私下对丙丙口头表示，，死后房屋归归丙所有。3月10日甲不幸去世世，乙、丙二二人就房屋的的归属争执不不休。4月15日乙与丁签署署房屋买卖合合同，约定乙乙将该房屋卖卖给丁。请问问以下说法中中正确的是（（）A.乙丁之间的买买卖合同有效效;B.乙丁之间的买买卖合同无效效；C.乙丁之间的买买卖合同效力力未定；D.乙丁之间的买买卖合同可撤撤销。A34、甲建造了一一栋三层小楼楼，到登记机机关办理所有有权登记手续续。登记机关关的下列行为为符合法律规规定的是（）《物权法》第12、13条A.对房屋进行实实地查看；B.要求对房屋的的价值进行评评估；C.按照房屋的面面积收取登记记费；D.按照房屋的价价值收取登记记费A35、某有限责任任公司实施股股份制改造后后变更为某股股份有限公司司，若欲将登登记在原公司司名下的房屋屋登记至新公公司名下，需需要办理哪种种类型的房屋屋登记（）A、变更登记B、更正登记C、转移登记D、初始登记A36、房地产开发发企业申请房房屋所有权初初始登记时，，对建筑区划划内依法属于于全体业主所所有的配套用用房等房屋应应（）《房屋登记办法法》第31条A、一并申请登登记B、单独申请登登记C、分别申请登登记D、不申请登记记A37、因特殊原因因需要延长登登记时限的，，经登记机构构负责人批准准可以延长，，最长不得超超过（）《房屋登记办法法》第23条A、10天B、10个工作日C、30个工作日D、原时限的一一倍D38、国家规定的的契税税率是是（）。。P362页A.1-3%B.2-4%C.1.5-3%D.3-5％D二、多项选择择题（共20题，每题由1个题干、5个备选项组成成，其中有2～4个为个正确或或符合题意的的选项全部选选择正确每题题得2分；少选且选选择正确，每每个选项得0、5分；错选、不不选，本题不不得分。）1、我国现行城城镇住房政策策主要有（).P167-172页A、住房供应政政策B、相关配套政政策C、住房公积金金制度D、建设用地使使用政策E、房地产开发发经营管理ABC2、下列属于房房地产法律体体系的是：（（）P173-174页A、《中华人民共和和国物权法》B、《民法通则》C、《房屋登记办法法》D、《中华人民共和和国房地产赠赠与法》E、最高人民法法院《关于审理商品品房买卖合同同纠纷案件适适用法律若干干问题的解释释》ABDE3、房地产法律律体系从立法法层次看：包包括（））P173-174页A、宪法B、法律C、行政法规、、地方性法规规D、行政规章E、技术规范及及其他规范性性文件ABCD4、根据我国现现行城镇住房房政策，下列列住房中属保保障性住房的的是（）P168-169页A：经济适用住住房B：限价商品住住房C：公共租赁房房D：廉租住房E：棚改安置房房ABCDE5、根据土地利利用总体规划划，按照土地地用途分类，，分为（）P198页A、农用地B、建设用地C、未利用地D、临时用地E、住宅用地ABC6、下列属于房房地产转让的的行为有（）P268页A、房地产买卖卖B、房地产赠与与C、房地产抵债债D、房地产抵押押E、房地产留置置ABC7、抵押权登记记，应当提交交的材料有（（）A、抵押评估报报告B、主债权合同同C、抵押合同D、房屋所有权权证E、国有土地使使用权证BCD8、商品房预售售应当符合的的条件是（）P273页A、已交付全部部土地使用权权出让金B、取得得土地地使用用权证证书C、持有有建设设工程程规划划许可可证和和施工工许可可证D、已确确定施施工进进度和和竣工工交付付日期期E、已办办理初初始登登记ABCD9、商品品房销销售可可以按按（）计价价。P278页A.栋B.套（单单元））C.套内建建筑面面积D.建筑面面积BCD10、下列列房屋屋中属属于不不得出出租的的为（（）P284页违法建建筑；；B.未取得得房屋屋所有有权的的；C,权属有有争议议的；；D.不符合合安全全、防防灾等等工程程建设设强制制标准准的。。AD11、下列列属于于业主主共有有的是是（）。《物权法法》第73、74条A、建筑筑区划划内的的道路路，但但属于于城镇镇公共共道路路的除除外B、建筑筑区划划内的的绿地地，但但属于于城镇镇公共共绿地地或者者明示示属于于个人人的除除外C、建筑筑区划划内的的其他他公共共场所所、公公用设设施D、建筑筑区划划内规规划用用于停停车的的车位位、车车库E、建筑筑区划划内的的物业业服务务用房房ABCE12、办理理下列列房屋屋登记记，房房屋登登记机机构应应当实实地查查看（（））P314页A、房屋屋所有有权初初始登登记B、在建建工程程抵押押权登登记C、房屋屋所有有权转转移登登记D、因房房屋灭灭失导导致的的房屋屋所有有权注注销登登记E、房屋屋抵押押权登登记ABD13、登记记机构构应当当履行行下列列职责责（）《物权法法》第13条A、必要要时可可要求求对不不动产产进行行评估估B、查验验申请请人提提供的的材料料C、就有有关登登记事事项询询问申申请人人D、如实实、及及时登登记有有关事事项E、房地地产测测量BCD14、某套套房屋屋登记记簿上上的所所有权权人是是甲，，但乙乙认为为房屋屋应当当归自自己所所有，，遂根根据双双方之之间的的仲裁裁协议议申请请仲裁裁。裁裁决书书写明明“本本案争争议房房屋归归乙所所有””，但但乙未未办理理登记记手续续。一一个月月以后后，乙乙将该该房屋屋抵押押给丙丙，签签订了了书面面合同同，但但未办办理登登记，，关于于本案案，以以下说说法正正确的的是（（）A.房屋应应归甲甲所有有；B.房屋应应归乙乙所有有；C.抵押合合同有有效；；D.抵押权权成立立；E.抵押合合同无无效。。BC15、下列列登记记中，，属于于房屋屋所有有权变变更登登记的的是（（）。《房屋登登记办办法》第36条A.夫妻双双方约约定房房屋归归一方方所有有；B.房屋权权利人人名称称改变变；C.交换房房屋；；D.房屋门门牌号号码改改变。。BD16、下列列关于于房屋屋登记记收费费的表表述，，正确确的有有（）P319页A.房屋登登记费费按件件收取取；B.房屋查查封登登记、、注销销登记记不收收取房房屋登登记费费；C.经济适适用住住房登登记，，以及及因房房屋坐坐落的的街道道或门门牌号号码变变更、、权利利人名名称变变更而而申请请的房房屋变变更登登记，，按对对应性性质房房屋登登记收收费标标准的的一半半收取取；D.房屋权权利人人因丢丢失、、损坏坏等原原因申申请补补领证证书，，按对对应性性质房房屋登登记收收费标标准的的一半半收取取。ABC三、判判断题题（共共20题，判判断正正确得得1分；不不判断断不得得分；；判断断错误误扣1分，最最多扣扣至本本科目目判断断题总总分为为0分。））1、房地地产行行政管管理关关系的的典型型特征征是主主题法法律地地位平平等。。（））P173页2、在国国民经经济产产业分分类中中，房房地产产业属属于第第二产产业。。（））P162页错错3、经经济济适适用用住住房房出出售售价价格格实实行行政政府府定定价价，，按按保保本本不不盈盈利利的的原原则则确确定定.（））P168页4、物物权权法法规规定定，，住住宅宅建建设设用用地地使使用用权权期期限限届届满满后后，，应应当当申申请请延延期期。。（（））《物权权法法》第149条错错5、城城乡乡规规划划组组织织编编制制机机关关应应当当委委托托具具有有相相应应资资质质等等级级的的单单位位承承担担城城乡乡规规划划的的具具体体编编制制工工作作。。（（））P220页6、城城乡乡规规划划组组织织编编制制机机关关应应当当委委托托具具有有相相应应资资质质等等级级的的单单位位承承担担城城乡乡规规划划的的具具体体编编制制工工作作。。（（））P220页对对7、以以出出让让方方式式取取得得国国有有土土地地使使用用权权的的，，建建设设单单位位应应当当向向城城乡乡规规划划主主管管部部门门申申请请核核发发选选址址意意见见书书。。（（））P221页8、学校、、幼儿园园、医院院等公益益为目的的的事业业单位、、社会团团体，可可以将其其教育设设备、医医疗卫生生设施和和其他社社会公益益设施以以外的房房地产为为自身债债务设定定抵押。。（））P292页错对9、以共有有的房地地产抵押押的，抵抵押人应应当先征征得其他他共有人人的口头头同意。。（））P292页10、房屋查查封登记记、注销销登记和和因登记记机关错错误造成成的更正正登记、、减半征征收房屋屋登记费费。（））P319页错错11、经依法法登记的的房屋上上存在他他项权利利时，所所有权人人放弃房房屋所有有权申请请注销登登记的，，可不提提供他项项权利人人的书面面同意文文件。（（））12、因合法法建造、、拆除房房屋等事事实行为为设立或或者消灭灭物权的的，自记记载于不不动产登登记簿时时发生效效力。（（））错错13、按照规规定，工工程竣工工的验收收工作，，由监理理单位负负责组织织实施。。（））P247页14、批准临临时用地地的使用用期限，，一般均均不超过过一年。。（））P190页15、学校、、幼儿园园、养老老院、医医院占用用耕地的的可免征征耕地占占用税。。（））《耕地占用用税暂行行条例》第8条错错对房地产管管理制度度部分教教材重难点知知识讲解解第二部分分第二节城城镇住住房制度度概述一、城镇镇住房制制度改革革二、现行行城镇住住房政策策（新版版教材有有改动））（一）住住房供应应政策（二）相相关配套套政策（三）住住房公积积金制度度第三章房房地地产业概概述商品性住住房住房供应应政策保障性住住房：包括廉租租住房、、经济适适用住房房、棚改改安置住住房、公公共租赁赁住房、、限价商商品房（注意新新版教材材的不同同分类））第三节房房地产产法律体体系一、房地地产法的的概念与与调整对对象（一）房房地产法法的概念念房地产法法是调整整房地产产法律关关系的法法律规范范的总称称。广义与狭狭义的区区分（二）房房地产法法的调整整对象包括房地地产开发发关系、、房地产产交易关关系、房房地产行行政管理理关系及及物业管管理关系系。二、房地地产法律律体系1．宪法。。2、全国人人民代表表大会及及其常务务委员会会颁布的的法律。。效力仅次次于宪法法，是房房地产法法律体系系中最重重要的法法律规定定，都是是制定有有关房地地产法规规、规章章的依据据和基础础。3、国务院院颁布的的房地产产方面的的行政法法规。4、地方性性法规5、政府规规章6．房地产产技术标标准如《房地产登登记技术术规程》、《房地产估估价规范范》、《房产测量量规范》等国家、、行业标标准。7．司法解解释。三、军事事房地产产法律政政策规定定《立法法》第五章适适用与与备案的的有关关内容：：1、宪法具具有最高高的法律律效力，，一切法法律、行行政法规规、地方方性法规规、自治治条例和和单行条条例、规规章都不不得同宪宪法相抵抵触。2、法律的的效力高高于行政政法规、、地方性性法规、、规章。。3、行政法法规的效效力高于于地方性性法规、、规章。。4、地方性性法规的的效力高高于本级级和下级级地方政政府规章章。5、部门规规章之间间、部门门规章与与地方政政府规章章之间具具有同等等效力，，在各自自的权限限范围内内施行。。6、地方性性法规、、规章之之间不一一致时，，由有关关机关依依照下列列规定的的权限作作出裁决决：(1)同一机关关制定的的新的一一般规定定与旧的的特别规规定不一一致时，，由制定定机关裁裁决；(2)地方性法法规与部部门规章章之间对对同一事事项的规规定不一一致，不不能确定定如何适适用时，，由国务务院提出出意见，，国务院院认为应应当适用用地方性性法规的的，应当当决定在在该地方方适用地地方性法法规的规规定；认认为应当当适用部部门规章章的，应应当提请请全国人人民代表表大会常常务委员员会裁决决；(3)部门规章章之间、、部门规规章与地地方政府府规章之之间对同同一事项项的规定定不一致致时，由由国务院院裁决。。第四章建建设用地地制度与与政策第一节中中国国现行土土地制度度概述熟悉：土土地所有有制了解：土土地管理理基本制制度第二节集集体土土地征收收熟悉：征征收集体体土地的的政策规规定土地征收收的补偿偿了解：征征收集体体土地的的工作程程序一、土地地所有制制实行土地地的社会会主义公公有制，，即全民所有有制和劳劳动群众众集体所所有制。（一）国国有土地地取得建设设用地使使用权的的四种途途径：通过国家出让让方式取得得2通过土地或房房地产租租赁方式取得得4通过房地产转转让方式取得得（如买买卖、赠赠与或其其他合法法方式））33通过行政划拨拨方式取得得31（二）集集体土地地农村和城城市郊区区的土地地一般属属于农民民集体所所有。矿藏、水水流、森森林、山山岭、草草原、荒荒地、滩滩涂等自自然资源源，都属属于国家家所有，，即全民民所有；由法律律规定属属于集体体所有的的森林和和山岭、、草原、、荒地、、滩涂除除外。——《宪法》第九条农村和城城市郊区区的土地地，除由由法律规规定属于于国家所所有的以以外，属属于集体体所有；；宅基地地和自留留地、自自留山，，也属于于集体所所有。——《宪法》第十条国家实行土地登记制度1.国家实行土地有偿有限期使用制度2.国家实行土地用途管制制度3.国家实行耕地保护制度4.二、土地地管理的的基本制制度国家为了了公共利利益的需需要，可可以依照照法律规规定对土土地实行行征收或或者征用用并给予予补偿。。——《宪法》第十条征收集体体土地的的政策规规定征收土地地批准权权限的规规定：征收土地地实行两两级审批批制度，，即国务务院和省省级人民民政府。基本农田田，基本本农田以以外的耕耕地超过过35公顷的，，其他土土地超过过70公顷的的，由由国务务院审审批；；其他他用地地由省省级人人民政政府审审批，，并报报国务务院备备案。。土地征征收的的补偿偿（一））土地补补偿费费征收耕耕地的的土地地补偿偿费，，为该该耕地地被征收收前3年平均均年产产值的的6～10倍。（二））安置补补助费费按照需需要安安置的的农业业人口口数计计算。。每一个个需要要安置置的农农业人人口的的安置置补助助费标标准，，为该该耕地地被征收收前3年平均均年产产值的的4～6倍。每公顷顷被征征收耕耕地的的安置置补助助费，，最高高不得得超过过被征收收前3年平均均年产产值的的15倍。经省、、自治治区、、直辖辖市人人民政政府批批准，，可以以增加加安置置补助助费。。但是是，土土地补补偿费费和安安置补补助费费的总总和不不得超超过土土地被征收收前3年平均均年产产值的的30倍。（三））地上附附着物物补偿偿费包括被被征收收土地地上的的房屋及及其他他建筑筑物（含构构筑物物）、、农田田水利利设施施、树树木、、蔬菜菜大棚棚等的的补偿偿费。。（四））青苗补补偿费费第三节节国国有建建设用用地熟悉：：闲置置土地地的范范围及及处理理规定定（新新版教教材有有改动动）国有建建设土土地使使用权权超过过国有有建设设用地地使用用权有有偿使使用合合同或或者划划拨决决定书书约定定、规规定的的动工工开发发日期期满一年年未动工工开发发的国国有建建设用用地。。已动动工开开发建建设但但开发发建设设的面面积占占应动动工开开发建建设总总面积积不足足三分之之一或者已已投资资额占占总投投资额额不足足百分之之二十十五，中止止开发发建设设满一年年的，也也可以以认定定为闲闲置土土地。。闲置土土地的的处置置方式式1、延长长动工工开发发期限限；2、调整整土地地用途途、规规划条条件；；3、由政政府安安排临临时使使用；；4、协议议有偿偿收回回国有有建设设用地地使用用权5、置换换土地地；6、市、、县国国土部部门根根据实实际情情况规规定其其他处处置方方式第五节节国国有有土地地使用用权出出让一、国国有土土地使使用权权出让让的概概念及及特征征土地使使用权权出让让，是是指国国家将将国有有土地地使用用权在在一定定年限限内出出让给给土地地使用用者，，由土土地使使用者者向国国家支支付土土地使使用权权出让让金的的行为为。土地使使用权权出让让的特特征1、土地地使用用权出出让由由国家家垄断断，任任何单单位和和个人人不得得出让让土地地使用用权。。2、没有有所有有权，，只有有使用用权，，在使使用土土地期期限内内对土土地拥拥有使用、、占有有、收收益、、处分分权；土地地使用用权可可以进进行转让、、出租租、抵抵押等经营营活动动，但但地下下埋藏藏物归归国家家所有有。3、只有有支付付了全全部土土地使使用权权出让让金后后才能能领取取土地地使用用权证证书。。4、集体体土地地不经经征收收（成成为国国有土土地））不得得出让让。5、是国国家以以土地地所有有者的的身份份与土土地使使用者者之间间关于于权利利义务务的经经济关关系，，具有有平等、、自愿愿、有有偿、、有限限期的特点点。二、国国有土土地使使用权权出让让政策策（一））国有有土地地使用用权出出让方方式工业、、商业业、旅旅游、、娱乐乐和商商品住住宅等等经营营性用用地以以及同同一宗宗地有有两个个以上上意向向用地地者的的，应应当以以招标、、拍卖卖或者者挂牌牌方式出出让。。（招、拍拍、挂挂的具体体概念、、操作作）协议出出让不不适用用于房房地产产用地地。这这种方方式适适用于于公共共福利利事业业和非非盈利利性的的社会会团体体、机机关单单位用用地和和某些些特殊殊用地地。国有土土地使使用权权出让让最高高年限限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年第六节节国国有有土地地使用用权划划拨一、土土地使使用权权划拨拨的概概念划拨土土地使使用权权包括括土地地使用用者缴缴纳拆拆迁安安置、、补偿偿费用用和无无偿取取得两两种形形式。。划拨土土地没没有使使用期期限的的限制制，未未经许许可不不得进进行转转让、、出租租、抵抵押等等经营营活动动。在城市市范围围内的的土地地和城城市范范围以以外的的国有有土地地，除除出让让土地地以外外的土土地，，均按按划拨拨土地地进行行管理理。法律、、行政政法规规规定定的其其他用用地二、划划拨土土地使使用权权的范范围下列建建设用用地可可由有有批准准权的的人民民政府府依法法批准准，划划拨土土地使使用权权城市基基础设设施和和公益益事业业用地地国家机机关用用地和和军事事用地地241国家重重点扶扶持的的能源源、交交通、、水利利等项项目用用地31、划拨拨土地地可以以转让让2、划拨拨土地地使用用权可可以出出租3、划拨拨土地地使用用权可可以抵抵押4、对未未经批批准擅擅自转转让、、出租租、土土地使使用权权的单单位和和个人，，县级级以上上人民民政府府土地地管理理部门门应当当予以以处罚罚。5、国有有企业业改革革中的的划拨拨土地地国有企企业改改革中中涉及及的划划拨土土地使使用权权，可可分别别采取国有有土地地出让让、租租赁、、作价价出资资（入入股））和保保留划划拨土地地使用用权等等方式式予以以处置置。6、凡上上缴土土地收收益的的土地地，仍仍按划划拨土土地进进行管管理7、划拨拨土地地使用用权的的收回回三、划划拨土土地的的管理理第一节节房房屋屋征收收概述述一、房屋征征收的概念念房屋征收是是指国家为为了公共利利益的需要要，依照法法律规定的的权限和程程序强制取取得单位、、个人的房房屋及其他他不动产的的行为。房屋征收的的主体是国国家，通常常是政府代代表国家以以行政命令令的方式执执行。征收房地产产可分为征征收集体所所有的土地地和征收单单位、个人人的房屋及及其他不动动产两类。。实践中，集集体土地被被依法征收收的，同时时征收集体体土地上的的房屋；国国有土地上上房屋被依依法征收的的，同时收收回国有土土地使用权权。第五章国国有土地上上房屋征收收（新版教教材增删章章节）二、房屋征征收的限制制条件123征收只能是是以发展公公共利益，，提升公共共福祉为目目的征收必须严严格依照法法律规定的的权限和程程序政府以征收收的执行人人身份出现现，以被征征收房地产产的客观市市场价值对对被征收人人的损失予予以公平补补偿1适用对象不不同2前提条件不不同3所有权转移移不同4补偿内容不不同征收与征用用的异同第二节国国有土地地上房屋征征收与补偿偿一、国有土土地上房屋屋征收的管管理体制（1）房屋征收收主体（2）房屋征收收部门（3）房屋征收收实施单位位（4）房屋征收收的监督与与指导部门门二、国有土土地上房屋屋征收的程程序第一节城城乡规划划管理城市规划管管理的基本本概念城市规划管管理是一项项政府行政政职能，它它包括城市规划编编制审批管管理和实施施监察管理理两部分。城市规划的的基本内容容城市规划分分为总体规划和和详细规划划。详细规划划分为控制性详细细规划和修修建性详细细规划。第六章规规划和建设设工程管理理制度与政政策城市规划的的实施管理主要是报建审批管管理和批后后管理两部分内容容。报建审批管管理主要包括对建设项目目选址审批批核发项目目选址意见见书，对城城市用地审审批核发建建设用地规规划许可证证，对建设设工程审批批核发建设设工程规划划许可证。（一书两证的内容、取取得）紫线、绿线线、蓝线和和黄线（一）紫线线划定：城市紫线是是指国家历历史文化名名城内的历史文化街街区和省、自治治区、直辖辖市人民政政府公布的的历史文化化街区的保保护范围界界线，以及及历史文化化街区外经经县级以上上人民政府府公布保护护的历史建建筑的保护护范围界线线。紫线应在编制城市总总体规划时划定。（二）城市市绿线城市绿线是是指城市各各类绿地范围的控制线。。控制性详细细规划应当提出不不同类型用用地的界线线、规定绿绿化率控制制指标和绿绿化用地界界线的具体体坐标。城市绿线内内的用地，，不得改作作他用。(三)蓝线划定城市蓝线是是指城市规规划确定的的江、河、、湖、库、、渠和湿地地等城市地表水水体保护和和控制的地域界线线。城市蓝线应应当在控制性详细细规划阶段段制定，并与与城市规划划一并报批批。（四）黄线线划定城市黄线是是指对城市市发展全局局有影响的的、城市规规划中确定定的、必须须控制的城市基础设设施用地的控制界线线。城市基础设设施包括：：城市公共共交通设施施、城市供供水设施、、城市环境境卫生设施施、城市供供燃气设施施、城市供供热设施、、城市消防防设施、城城市通信设设施等。第四节建建设工工程施工与与质量管理理一、项目报报建制度（（了解解）二、施工许许可制度（（掌握握）（一）建筑筑工程施工工许可管理理的原则1、各类房屋屋建筑及其其附属设施施的建造、、装修装饰饰和与其配配套的线路路、管道、、设备的安安装，以及及城镇市政政基础设施施工程的施施工，申请请领取施工工许可证。。2、工程投资资额在30万元以下或者建筑面积在在300M²²以下的建筑筑工程，可可以不申请请办理施工工许可证。。3、依照国务院规定定的权限和和程序批准开工的的建筑工程程，不再领领取施工许许可证。4、应当领取取施工许可可证的建筑筑工程未取取得施工许许可证的，，一律不得得开工。四、建设工工程质量保保修办法房屋建筑工工程质量保保修，是指指对房屋建建筑工程竣竣工验收后后在保修期期限内出现现的质量缺缺陷，予以以修复。质量缺陷，，是指房屋屋建筑工程程的质量不不符合工程程建设强制制性标准以以及合同的的约定。房屋建筑工工程的最低低保修期限限为：1、地基基础础和主体结结构工程，，为设计文文件规定的的该工程的的合理使用用年限；2、屋面防水水工程、有有防水要求求的卫生间间、房间和和外墙面的的防渗漏，，为5年；3、供热与供供冷系统，，为2个采暖期、、供冷期；；4、电气系统统、给排水水管道、设设备安装为为2年；5、装修工程程为2年。房屋建筑工工程保修期期从工程竣工验验收合格之之日起计算。五、建设工工程的竣工工验收管理理制度单项工程完完工，进行行单项工程验验收；分期建设设的工程，，进行分期验收；全面工程程竣工，进进行竣工综合验验收。建设单位收收到建设工工程竣工报报告后，应应当组织设设计、施工工、工程监监理等有关关单位进行行竣工验收收。建设单位应应当自工程程竣工验收收合格之日日起15日内，县级级以上地方方人民政府府建设行政政主管部门门（以下简简称备案机机关）备案案。第七七章章房房地地产产开开发发经经营营制制度度与与政政策策第二二节节房房地地产产开开发发项项目目管管理理房地地产产项项目目资资本本金金制制度度2009年5月25日，，国国务务院院常常务务会会议议决决定定：：保保障障性性住住房房和和普普通通商商品品住住房房项项目目的的最最低低资资本本金金比比例例为为20%，其其它它房房地地产产开开发发项项目目的的最最低低资资本本金金比比例例为为30%。第三三节节房房地地产产经经营营管管理理一、、房房地地产产项项目目转转让让（一一））转转让让条条件件1、以以出让让方方式式取得得土土地地使使用用权权的的项项目目转转让让（1）已已经经支支付付全全部部土土地地使使用用权权出出让让金金，，并并取取得得土土地地使使用用权权证证书书。。（2）属属于于房房屋屋建建设设的的，，实实际际投投入入房房屋屋建建设设工工程程的的资资金金额额应应占占全全部部开开发发投投资资总总额额的的25%以上上。。以上上两两个个条条件件同同时时具具备备方方可可转转让让。2、以以划拨拨方方式式取得得土土地地使使用用权权的的项项目目转转让让必须须经经有有批批准准权权的的人人民民政政府府审审批批。。准予予转转让让的的有有两两种种处处理理方方式式：：（1）由由受受让让方方补补办办土土地地使使用用权权出出让让手手续续，，土土地地使使用用权权出出让让金金；；（2）不不办办理理土土地地使使用用权权出出让让手手续续，，转转让让方方将将转转让让房房地地产产所所获获收收益益中中的的土土地地收收益益上上缴缴国国家家或或作作其其他他处处理理。。（二二））转转让让的的程程序序转让让房房地地产产开开发发项项目目，，转转让让人人和和受受让让人人应应当当自土土地地使使用用权权变变更更登登记记手手续续办办理理完完毕毕之之日日起起30日内内，持持房房地地产产开开发发项项目目转转让让合合同同到到房房地地产产开开发发主主管管部部门门备备案案。。———《《城市市房房地地产产开开发发经经营营管管理理条条例例》第二二十十一一条条开发发企企业业按按期期交交付付符符合合使使用用条条件件的的商商品品房房1向购购房房人人提提供供《住宅宅质质量量保保证证书书》和《住宅宅使使用用说说明明书书》。2委托托的的资资质质的的测测绘绘机机构构测测绘绘3协助助购购房房人人办办理理土土地地使使用用权权变变更更和和房房屋屋登登记记4二、商品房交付使用第八八章章房房地地产产交交易易管管理理制制度度与与政政策策第一一节节房房地地产产交交易易管管理理房地地产产交交易易管管理理，，是是指指政政府府房房地地产产管管理理部部门门及及其其他他相相关关部部门门采采取取法法律律的的、、行行政政的的、、经经济济的的手手段段，，对对房房地地产产交交易易活活动动进进行行指指导导和和监监督督，，是是房房地地产产市市场场管管理理的的重重要要内内容容。。房地产交易，，包括房地产产转让、房地地产抵押和房房屋租赁.房地产成交价价格申报制度度房地产价格评评估人员资格格认证制度房地产价格评评估制度二、房地产交交易中的基本本制度132四、房地产交交易手续费（（新版教材增增加内容）住房转让手续续费，按住房房建筑面积收收取。收费标准为：：新建商品住住房每平米3元，存量住房房每平米6元。新建商品品房转让手续续费由转让方方承担，经济济适用房减半半计收；存量量住房转让手手续费由转让让双方各承担担50%。住房租赁手手续费，按套套收取，收费费标准为每套套100元，由出租人人承担。以上上收费标准为为最高限额。。——《关于规范住房房交易手续费费有关问题的的通知》（计价格[2002]121号）第二节房房地产转让让管理房地产转让的的条件：《城市房地产管管理法》及《城市房地产转转让管理规定定》采取排除法规定了房地产产转让条件：：⑴以出让方式取取得土地使用用权，不符合合《城市房地产管管理法》第39条规定的；⑵司法机关和和行政机关依依法裁定、决决定查封或以以其他形式限限制房地产权权利的；⑶依法收回土土地使用权的的；⑷共有房地产产，未经其他他共有人书面面同意的；⑸权属有争议议的；⑹未依法进行行登记的；⑺法律和行政政法规规定禁禁止转让的其其他情况。房地产转让的的程序Ⅳ不予受理；予以受理Ⅱ持相关文件提出申请并申申报成交价格Ⅰ签订书面转让合同Ⅲ房管部门对之审查Ⅴ办理登记手续续，核发权属属证书以出让方式取取得土地使用用权的房地产产转让⑴土地使用权权出让合同载载明的权利、、义务随土地地使用权的转转让而转移给给新的受让人人；⑵无论转让几几次原土地使使用权出让合合同约定的使使用年限不变变；⑶受让人拟改改变土地用途途的，必须取取得原土地出出让方和市、、县人民政府府城市规划行行政主管部门门的同意，签签订土地使用用权出让合同同变更协议或或重新签订出出让合同。以划拨方式取取得土地使用用权的房地产产转让⑴需办理土地地使用权出让让手续的，变变划拨为出让让，由受让方方缴纳土地出出让金；不改改变划拨性质质，对转让方方征收土地收收益金；⑵暂不办理土土地使用权出出让手续的，，由房地产市市场管理部门门在办理房地地产交易手续续时收取土地地收益金上缴缴国家。7种可以不办理理出让手续的的情况。----《城市房地产管管理法》第二十三条已购公有住房房和经济适用用住房上市的的有关规定经济适用住房房购房人拥有有有限产权。。购买经济适用用住房不满５５年，不得直直接上市交易易，购房人因因特殊原因确确需转让经济济适用住房的的，由政府按按照原价格并并考虑折旧和和物价水平等等因素进行回回购。购购买经经济适用住房房满5年，购房人上上市转让经济济适用住房的的，应按照届届时同地段普普通商品住房房与经济适用用住房差价的的一定比例向向政府交纳土土地收益等相相关价款，具具体交纳比例例由市、县人人民政府确定定，政府可优优先回购；购购房人也可以以按照政府所所定的标准向向政府交纳土土地收益等相相关价款后，，取得完全产产权。上上述规规定应在经济济适用住房购购买合同中予予以载明，并并明确相关违违约责任。——《经济适用住房房管理办法》第三十条第三节商品品房销售管理理商品房预售：房地产开发企企业将正在建建设中的房屋屋先出售给承承购人，由承承购人预付定定金或房价款款的行为。商品房销售商品房现售：：房地产开发企企业将竣工验验收合格的商商品房出售给给买受人，并并由买受人支支付房价款的的行为。商品房预售《城市房地产管管理法》明确了商品房房预售实行预售许可和商商品房预售合合同登记备案案制度。注意：未取得得《商品房预售许许可证》的项目，房地地产开发企业业不得以认购、预订、、排号、发放放VIP卡等方式向买受受人收取或变变相收取定金金、预订款等等性质的费用用，不得参加任何何展销活动。商品房预售条条件（1）已交付全部部土地使用权权出让金，取得土地使用用权证书；（2）持有建设工程程规划许可证证和施工许可可证；（3）按提供预售售的商品房计计算，投入开开发建设的资资金达到工程程建设总投资资的25％以上，并已经确定定施工进度和和竣工交付日日期。（4）取得商品房房预售许可证证明。------《城市房地产管管理法》第四十五条注意：预售许可的最最低规模不得得小于栋，不不得分层、分分单元办理预预售许可。2、房地产开发发企业申请办办理《商品房预售许许可证》提交的许可材材料开发企业申请请预售许可，，应当提交下下列证件（复复印件）及资资料；（一）商品房房预售许可申申请表；（二）开发企企业的《营业执照》和资质证书；；（三）土地使使用权证、建建设工程规划划许可证、施施工许可证；；（四）投入开开发建设的资资金占工程建建设总投资的的比例符合规规定条件的证证明；（五）工程施施工合同及关关于施工进度度的说明；（六）商品房房预售方案。。预售方案应应当说明预售售商品房的位位置、面积、、竣工交付日日期等内容，，并应当附预预售商品房分分层平面图。。-----《《城市商品房预预售管理办法法》第七条三、预售许可可程序1、受理——需要补充材料料的，应当场场或5日内一次性告告知2、审核——开发企业对所所提交材料实实质内容的真真实性负责3、许可——自受理之日起起10日内作出准（（不）予预售售的行政许可可书面决定4、公示四、商品房预预售合同登记记备案开发企业应当当自签订书面面商品房预售售合同之日起起30日内，向房地地产管理部门门和市、县土土地管理部门门办理商品房房预售合同登登记备案手续续。可以委托托代理人持书书面委托书代代为办理。五、商品房现现售符合以下条件件：（一）现售商商品房的房地地产开发企业业应当具有企企业法人营业业执照和房地地产开发企业业资质证书；；（（二）取得土土地使用权证证书或者使用用土地的批准准文件；（（三））持有建设工工程规划许可可证和施工许许可证；（四）已已通过竣竣工验收收；（（五）拆拆迁安置置已经落落实；（（六））供水、、供电、、供热、、燃气、、通讯等等配套基基础设施施具备交交付使用用条件，，其他配配套基础础设施和和公共设设施具备备交付使使用条件件或者已已确定施施工进度度和交付付日期；；（（七七）物业业管理方方案已经经落实。。------《《商品房销销售管理理办法》第七条商品房销销售代理理实行销售售代理必必须签订订委托合合同1房地产中中介服务务机构的的行为要要求2房地产中中介服务务机构的的收费3房地产销销售人员员的资格格条件4房地产开开发企业业不得在在未解除除商品房房买卖合合同前，，将作为为合同标标的物的的商品房房再行销售售给他人人房地产开开发企业业不得采采取返本销售售或变相相返本销销售的方方式销售商品品房不符合商商品房销销售条件件的，房地产开开发企业业不得销销售商品品房，不不得向买买受人收收取任何何预订款款性质费费用商品房销销售中禁禁止的行行为商品住宅宅按套销销售，不不得分割拆零零销售商品房买买卖合同同保修责任任中途变更更规划、、设计误差处理理方式计价方式式合同主要要内容最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的司司法解释释法法释【2003】7号理解：该该解释溯溯及既往往，到《房地产管管理法》施行后订订立的合合同要点：1、不轻易易认定合合同无效效（第2、6条）2、销售广广告可成成为合同同内容（（第3条）说明和允允诺对价价格产生生重大影影响的，，即使未未载入合合同，亦亦应认定定3、认购书书、订购购书、预预定协议议的效力力（第4、5条）订金与定定金—定金罚则则（合同同法第115条）《担保法》--定金数额额不得超超过主合合同的20%4、五种适适用惩罚罚性赔偿偿的情形形（第8、9条）5、房屋面面积误差差的处理理（第14条）6、违约金金的问题题（第16、17条）以合同有有效为前前提承担担违约责责任；以以30%为限第四节房房屋租租赁管理理（新版版教材有有改动））一、房屋屋租赁的的概念指房屋所所有权人人作为出出租人将将其房屋屋出租给给承租人人使