XXXX年月日北京益田奥斯卡城公寓定位报告

营销企划部2011/1/10益田奥斯卡城公寓定位报告2011.02.23益田奥斯卡城项目组《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879

房地产商域网：http://报告背景公寓重要节点安排：前提背景：1、公寓产品各户型产品已经确定，不得更改；2、项目为50年产权商业立项，水、电、燃气皆为商用；3、室内无法提供24小时热水、中央空调设施；4、由于项目报规与交房后户型划分差异，公寓在验收合格后需要经第三方改造装修后才能达到入住标准；5、所有工程进度保证在节点安排计划时间内完成。7月15日销售展示区开放项目目标2011年销售目标：2亿元2011年9月中旬开盘，年底签约额2个亿（销售均价为12000元/）目标分解：两居100-115㎡共135套，预计认购125套，认购金额1.65亿三居180㎡共计40套，预计认购18套，认购金额0.4亿四居220㎡共计20套，预计认购2套，认购金额0.05亿完成总认购金额2.1亿，签约金额2个亿注：各户型面积为预估面积，预计均价12000元/㎡计算，因此目标分解存在一定误差报告结构Part1.

项目背景分析Part2.

公寓客户定位Part3.

公寓形象定位Part4.

物业发展建议Part5.

公寓销售排期项目背景分析Part1.

政策背景Part2.

市场背景Part3.

本体背景时间政策内容要点2010.4.8关于加强辖内银行个人住房贷款业务管理的通知购买“商业用房”贷款首付款比例不得低于50%、贷款期限不得超过10年、贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%。2011.2.15京十五条

各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。公寓类产品的机会：购买公寓产品不在限购政策之内；首付50%，低于住宅二套首付，不再是高首付；在公寓政策空挡的机会下，市场的部分投资客将挤入公寓市场。政策下的机会“国八条”“京15条”后北京市场状况“国八条”“京15条”后北京市场整体表现低迷，顶级豪宅、高端住宅、刚需住宅、别墅项目以及郊区住宅项目的客户量下降明显。政策的打压和限制下，仅有小户型的商住两用项目的市场热度上升，在市场上表现抢眼。

《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》

2010年5月19日，北京市住建委联合有关部门发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》，规定自2010年5月31日后签订土地出让合同的酒店类项目一律不得分层、分套（间）销售。禁售酒店类公寓政策出台后，北京住建委相关负责人透露，下一步还将继续出台限制有关商业、综合用地项目改住宅的规定。新政目前尚未对公寓类产品颁布细则，因此建议加快报规速度，在限制有关商业、综合用地项目改住宅的等政策、规定出台之前尽快开盘销售。政策下的风险政策小结机会：公寓产品不在新政限购政策之内；首付50%，低于住宅二套首付，不再是高首付；在公寓政策空挡的机会下，市场的部分投资客将挤入公寓市场；“国八条”“京15条”后北京市场整体表现低迷仅有小户型的商住两用项目的市场热度上升，在市场上表现抢眼。风险：新政目前尚未对公寓类产品颁布细则，因此建议加快报规速度，在限制有关商业、综合用地项目改住宅的等政策、规定出台之前尽快开盘销售。公寓市场机会和风险并存项目背景分析Part1.

政策背景Part2.

市场背景Part3.

本体背景2居，，89-140平米米70套顶秀秀美美泉泉小小镇镇世嘉嘉光光织织谷谷中建建府府前前观观邸邸欧郡郡·香水水城城1居，，47-74平米米80套1居，，70-90平米米199套30-65平米米精精装装公公寓寓240套2居，，90平米米约约490套3月-4月5月-6月7月-8月9月-10月11月-12月100套（（80㎡2居））2011年1月-2月竞品品推推售售状状况况泊岸岸怀柔柔市市场场下下半半年年集集中中放放量量，，供供应应量量剧剧增增，，市市场场竞竞争争激激烈烈，，客客户户分分流流严严重重3居，，130-160平米米约约210套2居，，83-116平米米220套3居，，100-140平米米500套复式式，，139-183平米米110套2居，，100平米米295套3居，，120-150平米米460套4居，，200平米米30套3居，，140-170平米米50套4居，，220-240平米米6套公寓寓产产品品供供应应量量较较小小，，9月份份预预计计顶顶秀秀美美泉泉小小镇镇公公寓寓产产品品已已基基本本消消化化完完毕毕，，项项目目主主要要分分流流产产品品为为怀怀柔柔市市场场的的住住宅宅类类产产品品；；2011年怀怀柔柔市市场场5、6月后后集集中中供供应应近近2000套房源，，市场竞竞争激烈烈。2011年两居-四居供应应占全年年供应总总量的82%，客户分分流严重重。竞品销售售状况怀柔市场场两居产产品消化化速度较较快；150平米以上上产品消消化速度度缓慢，，公寓三三居产品品销售难难度较大大。市场小结结1、2011年土地市市场公寓寓产品潜潜在供应应较少，，住宅潜潜在放量量较大，，项目竞竞争主要要为住宅宅市场。。2、本案的的公寓的的同类竞竞品为顶顶秀美泉泉小镇，，但体量量不多；；但2011住宅供应应较大，，将对公公寓客户户产生严严重的分分流，住住宅将是是本案公公寓产品品的主要要竞争对对象。3、从竞品品预计推推售时间间上看，，主要集集中在今今年5月份以后后，建议议本案尽尽快开盘盘，抢夺夺客源。。4、怀柔市市场150平以上产产品消化化速度较较慢，公公寓三居居产品销销售难度度较大。。项目背景景分析Part1.政策背景景Part2.市场背景景Part3.本体背景景中小户型型公寓SOHO俱乐部影人酒店店大户型公公寓集中商业业本案总占占地为14.6万平米，总建面面为17.3万平米；分公建和住住宅两部分。。项目被被欧郡别别墅分为为南北两两部分，，北侧公公建部分分未来将将建成及及酒店、会会所、公公寓、SOHO、集中商商业为一一体的配配套；南侧为为类别墅墅花园洋洋房。整体概况况公建区住宅区中等规模模的综合合体项目目综合配套套五星级酒酒店：区域高端端人士会会议洽谈谈、休闲闲娱乐、、康体养养生、风风味餐饮饮的不二二选择；；影人俱乐乐部：涵盖观影影、KTV、水疗、、餐饮等等综合服服务设施施，高端端精英人人士交流流平台；；创意SOHO：未来地域域内影视视产业上上下游、、相关文文化创意意产业等等企业的的理想办办公场所所；影人公寓寓：影视基地地员工、、影视明明星，以以及企事事业单位位高端人人士的高高端生活活寓所；；风情商业业街：为区域生生活、办办公人群群提供完完善生活活配套服服务。依托国际五五星级酒店店，打造怀怀柔唯一高高端综合配配套中小户型公公寓SOHO俱乐部影人酒店大户型公寓寓集中商业公寓本体分分析C座E座入市时间：：预计2011年9月中旬地块条件分分析：内外部资源源条件分析析：商业综合体体之内，高高端配套优优越；采光：C、E两座均为南南北朝，E座略偏西；；C座位于北侧侧17层，E座位于南侧侧10层，相互无无遮挡影响响，采光佳佳；私密性：C座西侧与SOHO相邻，存在在一定对视视；景观：C座北临怀杨杨路，南面面自身景观观，E座北面自身身景观，南南向欧郡别别墅区，景景观资源优优于C座；噪音：A座酒店紧邻邻怀杨路，，但车流量量较少，对对公寓没有有太大影响响。地块限制条条件：50年产权办公公立项水电、采暖暖、燃气性性质皆为商商用，成本本高建筑编号建筑物性质建筑物层数建筑高度总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积地上（层）地下（层）（m）（㎡）（㎡）（㎡）C座商用16255.8023020156137407E座商用10131.912831116211210综合评判资资源条件，，两座公寓寓资源较佳佳，居住舒舒适度上E座较高于C座办公立项带带来产权年年限、水电电费用成本本等限制问问题，部分分因此尚未未确定收费项目民用商用水费3.7元/吨5.6元/吨电费0.48元/度0.76元/度天燃气2.05元/方2.55元/方供暖16.5元/㎡23.5元/㎡C座E座115㎡115㎡100㎡C#公寓楼单元元平面图公寓产品分分析C座公寓共135套100、115㎡两居，两两梯三户，，舒适度高高注：改造后后原公用茶茶水间及卫卫生间分别别计算到所所占用的户户型产权面面积之中,此户型面积积为预估面面积，不是是测绘面积积初步估计C#公寓楼共计计135套（1层无）其中中，100㎡左右户型型45套，占总套套数33%；115㎡左右户型型90套，占总套套数67%；公寓产品分分析E座公寓共60套170三居、200平四居，一一梯两户，，南北通透透C座E座180㎡180㎡220㎡

约220㎡E座一、二单元平面图E座三单元平面图初步估计E#公寓楼共计计60套，其中，180㎡左右户型型40套，占总套数数67%；220㎡左右户型型20套，占总套数数33%；注：改造后后原公用茶茶水间及卫卫生间分别别计算到所所占用的户户型产权面面积之中,此户型面积积为预估面面积，不是是测绘面积积楼座C座E座户型两居三居四居合计面积100㎡115㎡180㎡220㎡——

套数45904020195户室比23%46%21%10%100%总套数1354020195建筑面积15613.7511621.6827235.43面积比例57%43%100%从套数上看看，两居比比例较大，，三居、四四居较少；；但从销售面面积上看，，100-115㎡、180-200㎡比例相当当；三居、四居居户型较大大，销售难难度较高。。公寓产品分分析两居、三居居体量相当当，三居面面积较大，，首付压力力较大本体小结1、两座公寓资资源较佳，商商业立项带来来产权、商用用水电、采暖暖、燃气等限限制问题；2、但从销售面积积上看，100-115㎡、180-220㎡比例相当。3、三居、四居居产品面积偏偏大，销售难难度较大。公寓客户定位位Part1.客户认识Part2.客户定位Part3.价值点排序竞品客户分析析金桥国际核心城区、成成熟配套、地地方知名物管管开发商北京慧友房地产开发有限责任公司位置怀柔区南大街2号规模占地面积7056平方米；总建筑面积为17173平方米建筑形式6层板楼容积率2绿化率15%使用率83%总户数办公108套（即商住，已售67套）；商业32套车位90个户型情况办公：二居85-92平米三居115-131平米产权办公:50年、商业:40年、地下商业:40年、地下仓储:50年装修标准毛坯物业公司北京鹏志物业管理公司物业费商业公建2.37元/㎡/月、公寓2.46元/㎡/月民用水电燃气收费标准，取暖为商业取暖收费标准入市时间2010年3月13日成交均价12000元/平米付款方式银行按揭贷款/一次性付款交房时间2010年12月30日京北大世界百货大楼凤翔商厦电视台区政府机电建材大厦厦普法公园商业街桃李双语学校校明珠夜总会飞龙娱乐中心心紧邻怀柔核心心区，周边商商业、娱乐、、餐饮、医疗疗、教育、休休闲配套齐全全，另外项目目自身拥有8000平米商业，生生活便利。临城区主干道道，公交916内环可可直达达项目目，交交通极极为便便利。。配套金桥国国际地地理位位置优优越，，体量量较少少，户户型面面积较较小，，总款款较低低，同同时处处于2010年怀柔柔整体体市场场较好好的情情况下下，已已全部部售罄罄。两居85-92㎡24套，三三居115-131㎡84套。两两居售售罄两居户户型进进深大大，功功能分分区不不合理理。三居户户型较较为紧紧凑，，舒适适度不不高。。产品设设计北京鹏鹏志物业管理公公司，，开发发商子子公司司，2006年成立立，具具有三三级物物业管管理资资质，，主要要业务务集中中于怀怀柔老老城区区。本项目目公寓寓物业业费为为2.46元元/㎡/月。民用水水电收收费标标准，，但取取暖为为商业业取暖暖收费费标准准物业服服务金桥国国际两居三居施工进进度外立面面已经经装修修完毕毕。以毛坯坯房形形式交交房，，内部部无装修修。客户分分析—金桥国国际访谈对对象：：金桥桥国际际置业顾顾问项目卖卖点：：以地段价值值（（怀怀柔柔中中心心区区））、、周周边边商业业配配套套（商商场场、、大大型型超超市市））、交通通为主主客户户年年龄龄：：购房房客客户户年年龄龄较较大大，，均均在在30岁以以上上，，以以40-50岁客户户为为主主；；客户户类类型型：：投资资客客群50%，自自住住客客群群50%投资资客客群：地缘缘投投资资客客：：怀柔柔本本地地私私企企业业老老板板、、暴暴发发户户，经经济济实实力力强强，，在怀怀柔柔有有房房产产，，对对怀怀柔柔有有认认识识并并长长期期关关注注怀柔区域域发展，认为项目城城区中心心位置好好，购房房可做商商业或租租赁，升值潜力力大。外地投资资客：关注市场场政策，，在北京郊区区怀柔购买买公寓注册公司可免免税；同时认认可项目目位置，，在怀柔开公司为为首选地地段。自住客群：主要为两两口之家家或三口口之家，，在怀柔柔有房，，父母在在怀柔居居住，购房房主要为父母养养老；关注项项目地段、周周边配套套、项目目所在区位位环境、、交通。需求面积积：以90-110平米2居小户型型为主；130平米三居居客户较少。接受价格格：10000-12000元/平米。认知渠道道：主要短信信、围挡挡、报纸纸夹页；；装修需求求：项目为毛毛坯房，，部分客客户希望望精装；；客户抗性性：客户对50年产权略有抗性性。项目劣势势：50年小产权权，规模模小，周周围自然然环境差差，是项目主主要劣势势。客户来源源：怀柔柔客户为为核心、、外地客客户为重重要组成成部分客户价值值点排序序：怀柔柔中心、、商业街街区，交交通便利利、小户户型产品品生态大盘盘、半成成熟社区区开发商北京泰富恒投资发展有限公司位置北京市怀柔区雁栖湖范各庄村规模占地面积31.64万㎡；总建筑面积为23.78万㎡建筑形式多层容积率1.2绿化率30%使用率83%总户数83栋2509户（公寓+住宅）C区公寓240套车位1551个公寓户型LOFT53-64㎡;平层32-60㎡公寓产权50年装修标准精装物业公司北京鸿路泽物业管理有限公司物业费未定，取暖费、水气费为商业标准，无燃气入市时间预计2011年5月前后公寓均价未定付款方式银行按揭贷款/一次性付款交房时间2011年年中（公寓）基本情况况所有配套套建面3.9万㎡。顶秀美泉泉商业配配套共2.1万㎡，A区已营业业的包括括画院、、饭店、、婚纱摄摄影、咖咖啡店、、花店、、银行、、超市、、药店等等。项目有酒酒店设计计，规划划总建面面为5642㎡，其中地地上四层层，地下下一层（（1400㎡），首首层为前前厅、酒酒吧和散散座餐厅厅，二层层为餐厅厅包房和和会议室室，三层层和四层层为客房房区，预预计开发发商将加加建第五五层，作作为休闲闲娱乐区区。小区内部部有3000㎡幼儿园规规划。配套顶秀美泉泉小镇目目前正在在进行C区开发，，C区共940套房源，，其中240套为公寓寓，目前前已经全全部封顶顶。竞品客户户分析顶秀美泉泉小镇A区：1#-29#B区：30#-57#C区：58#-83#公寓为C区产品，，沿街分分布，共计240套，LOFT53-64㎡㎡;平层32-60㎡。A区售罄，，且已经经交房。。B区尚未开开放。LOFT公寓全部部为临街街产品，，层高5.3米精装修修，面积为为53-64㎡小户型，，一层为客厅、、厨房、、餐厅、、洗手间间，二层层为卧室室。开发商为为客户拟拟定一种种装修风风格和标标准，（（目前具具体装修修标准尚尚未确定定，样板板间装修修中，尚尚未开放放）产品设计计装修标准准取暖费、、水气费费与普通通住宅相相同，物业为为北京鸿鸿路泽物物业管理理有限公公司：2002年成立，，目前共共承担三三个经济济房和三三个商品品房的住住宅项目目的物业业管理。。曾荣获获“全国广广厦奖””，以及北京市优优秀物业业管理小小区及北北京市花花园社区区等荣誉誉称号。物业服务务LOFT平层顶秀美泉泉小镇客户分析析—顶秀美泉泉小镇访谈对象象：顶秀秀美泉小小镇置业顾问问周萌项目卖点点：环境（景观、、安静））、低密度三层公寓、托斯卡卡纳风格格、50平米LOFT客户年龄龄：客户年龄龄较大，，集中于于40岁左右客户类型型：客户主要要为北京市区区投资客客占80%，经济实实力较强强；其余有少量自住住客户。购买因素素：周边为工工业园区区，有一一定投资潜力力；新开发发区，临临近自然然景区，同时自身园林景观观丰富，环境好。需求户型型：50平米LOFT，可办公、投投资、居居住，伸缩性大大.接受价格格：14000元/平方米(含精装修)装修需求：：公寓产品精装装，客客户户比比较较认认可可。。客户户抗抗性性：：部分分客客户户对对没有有燃燃气气略有有抗抗性性，，对对商商用用水水电电抗抗性性较较大大，，对50年产产权权抗性性较较小小。。项目目劣劣势势：：周围围配配套套少少、、位位置置偏偏僻僻客户户来来源源：：北北京京市市区区投投资资客客为为核核心心客客群群客户户价价值值点点排排序序：：景景观观、、低低密密度度、、旅旅游游资资源源、、临临近近工工业业园园区区马先先生生，中影影设设备备租租赁赁分分公公司司老老板板，30岁左左右右。客户户在中中影影基基地地租租房房住住，，对对项项目目周周边边区区域域非非常常了了解解，，喜喜欢欢项项目目住住宅宅7#四居居产产品品，，认认为为项项目目品品质质高高，，居居住住环环境境好好，且且紧邻邻中中影影基基地地，，未来来发展展潜力力大大。在在中影影工工作作，与与中中影影基基地地有有密密切切联联系系，，家家里里有有剧剧组组，，投投资资渠渠道道宽宽，，购购买买公公寓寓，，可可租租给给中中影影剧剧组组导导演演、、编编剧剧。。客户看到项目目围挡了了解项目目产品，，想买住住宅7#四居产品品，通过过销售介介绍项目目公建配配套，对对公寓产产品有兴兴趣。比较关注注地段、物物业服务务、商业配配套，对产品位位置、环环境及升升值潜力力非常满满意。客户希望购买买90-120平米公寓寓，做投投资，希望装装修，但但不希望装装修价格格过高增增加投资资成本，接受总价150万以下，对50年产权无无抗性，希望水电费不不要太高高。本项目典典型客户户描摹关键点：：怀柔本本地、经经济实力力强、中中影次生生企业主主，投资资客；认可：区区域升值值、周边边配套、、投资价价值；抗性：商商用水电电张先生，，53岁，经营一一家建筑公司，业务主主要在北京、陕陕西地区。他他是怀柔柔本地人人，对杨杨宋非常常了解，，喜欢怀怀柔慢节节奏的生生活方式式。张先生本本次购房房是想将将用于办公，作为办公室，成交周期期为20天。张先生有有过多次次置业经经验，在在购买本本项目前前，他参参观过光光织谷和和美泉小小镇项目目，但觉觉得其他他两个楼楼盘位置置过于偏偏僻，周周边环境境复杂，，同时到到北京市市区的交交通不方方便，最最后经过过综合对对比，他他选择了了本项目目，认为为项目所所处区位好，，未来发发展潜力力大，同时非非常认可可项目建建筑质量量。客户最终购买买180平的四居居住宅产品。关键词：：北京客客户、了了解区域域、多次次置业、、办公客客户认可：升升值潜力力、项目目高端配配套、交交通便利利本项目典典型客户户描摹公寓客户户定位Part1.客户认识识Part2.客户定位位Part3.价值点排排序本地客户：在怀柔当地常住居民，有一定经济实力，认可项目高端品质和产品舒适度；公寓产品不受新政影响，具有买房资格。专业投资客户：

并非怀柔常住人士，擅长地产投资，认可怀柔价值洼地的产升值潜力，看重长期利益，用于短期出租和长期转售，在此通货膨胀严重的经济形势下，房地产新政的出台，目前投资公寓是最佳选择；周边工作缘客户：周边私营业主或企业白领等，在怀柔有产业，但需要另外环境优异的办公空间，同时认可区域升值潜力，办公使用兼长期投资核心客户度假养老客群：在京有住房，依恋舒适生活和自然风景，对城市稀缺资源有着强烈的占有欲望，享受低密度的度假生活空间，考虑购买公寓的优势（不计入拥有住房套数，不受新政影响）。重点客户客户定位位两居客户户两居客户户三居、四四居客户户本项目核核心客户户以本地地自住客客户、投投资、办办公客户户为主，，度假客客户为项项目的重重点客户户公寓客户户定位Part1.客户认识识Part2.客户定位位Part3.价值点排排序升值潜力力周边环境境交通便利利高端配套套新政挤压压产品附加加值高低置业驱动动力物业服务务核心价值值体系梳梳理（FAB模型分析析)定义FABF（Features/fact）项目本身的特性/属性本项目怀柔影都中心，政府重点发展区域，自身为怀柔的高端综合体，毗邻中影基地，摆脱怀柔低端配套，以中影为产业带动和自身的高端配套打造区域价值。A(Advantages）相对于竞争对手的优势本项目1、公寓位于综合体之中；2、产品资源较优；3、区域借助中影带动滋生产业，带动区域升级；4、毗邻中影、周边环境静谧，亦住亦商。B(Benefit/value）项目带给用户的利益/价值本项目高端的商业配套；区域升值发展；亦住亦商的产品设计。公寓项目目定位影都核心心，五星星级时尚尚生活特特区影都核心心：体现现项目地地处中国国影都核核心区位位的优势势，预示示项目未未来具备备巨大的的升值潜潜力；五星级：：体现项项目本身身的高端端定位与与配套设设施；时尚生活活特区：：标示项项目未来来生活的的调性充充满时尚尚与活力力，区别别于一般般楼盘；；物业发展展建议Part1.酒店式公公寓设计计策略Part2.物业发展展建议体体系1、增强功功能性：：保证户型型实用性性，具备备居住功功能。2、提高性性价比：：针对不同同面积的的产品设设置合理理的户型型亮点、、赠送手手法，增增加产品品附加值值，给足足客户物物超所值值的感受受。3、装修简简单化：：在控制总总价的基基础上，，装修尽尽量简单单，不加加价，保保证市场场对总价价的接受受能力及及办公客客户的需需求。4、提升升附加加值：：在公共共空间间、配配套上上增加加产品品特色色和附附加值值，和和市场场形成成差异异化。。酒店式式·公寓设设计策策略物业发发展建建议Part1.酒店式式公寓寓设计计策略略Part2.物业发发展建建议体体系室内装装修物业发发展建建议体体系装修建建议公共空空间&配套外观形形象现代风风骨，，城市市地标标建筑筑智能设设施超越平平台展现高高端形形象，，增加加附加加值风险避避免装修协协议要要点建建议物业服服务高端生生活体体验与第三三方签签署装装修协协议，，延长长改造造交房房时间间，避避免纠纠纷风险避避免：：装修协协议要要点建建议由于项项目报报规与与交房房后户户型划划分差差异，，公寓寓在验验收合合格后后需要要经第第三方方改造造装修修后才才能达达到入入住标标准，，为避避免纠纠纷，，需与与客户户签署署装修修协议议（建建议由由第三三方与与客户户签署署），，协议议需明明确规规定在在房屋屋验收收合格格之后后，延延长交交房期期限作作为装装修期期，最最后以以简装装形式式交房房。注意要要点：1、客户户在购购房及及签署署购房房合同同时，，仅使使用政政府批批准的的测绘绘报告告墨线线户型型图；；2、销售售价格格包含含装修修费用用，但但合同同签约约中为为清水水交房房及清清水交交房时时间，，装修修部分分与第第三方方签署署装修修协议议；3、与第第三房房签署署装修修协议议时，，延长长交房房时间间原因因统一一口径径为装装修期期，将将改造造的最最终户户型进进行约约定；；4、协议议具体体内容容请法法务部部门拟拟定。。室内装修修物业发展展建议体体系装修建议议公共空间间&配套外观形象象现代风骨骨，城市市地标建建筑智能设施施超越平台台展现高端端形象，，增加附附加值风险避免免装修协议议要点建建议物业服务务高端生活活体验控制总价价不易过过高，均均价保持持12000元/㎡，为了节省省成本，，建议简简装交房房，增加加产品附附加值室内装修修方案一一装修原则则：项目核心心客户为为自住客客户和投投资客户户为主，，总价过过高会抑抑制客户户的购买买能力及及投资能能力，因因此，建建议在保保持单价价不变的的基础上上，增加加产品附附加值，，以装修修的形式式交房。。装修标准准参考①墙体、、顶棚刷刷乳胶漆漆；②室内地地面铺设设瓷砖；；③预留上上下水，，天燃气气管道；；装修标准准100-200元/平方米，，可能向向客户展展示市面面200-400元左右的的装修，，附加值值不很明明显，但但节省开开发商成成本。保持均价价12000元/㎡不变，，在开发发商成本本预算能能够接受受的前提提下，赠赠送客户户精装修修，附加加值增大大，加大大销售卖卖点室内装修修方案二二装修标准准参考1.墙体、顶顶棚刷乳乳胶漆；2.复合地板板3.厨房、卫卫生间精精装修及及厨卫用用具；客厅：四四白落地地，瓷砖砖地板厨房：整整体橱柜柜，带抽抽油烟机机、厨具具卫生间：：洗手池池、马桶桶、淋浴浴/浴缸装修标准准500-600元/平方米，，可能给给客户带带来1200元左右的的装修感感受，大大大增加加产品的的附加值值和销售售卖点，，在开发发商成本本允许的的基础上上，世联联方建议议采用第第二套装装修方案案。室内装修修物业发展展建议体体系装修建议议公共空间间&配套外观形象象现代风骨骨，城市市地标建建筑智能设施施超越平台台展现高端端形象，，增加附附加值风险避免免装修协议议要点建建议物业服务务高端生活活体验大堂装修修大气，，用料考考究，带带给客户户强烈的的高端公公寓的价价值感受受。公共空间间—大堂公共空间间设计建建议原则——简约的奢奢华艺术化视视觉焦点点建议原则——一招点睛睛小而高空空间：艺艺术装饰饰大平面空空间：屋屋顶设计计大堂面积积70-80平米左右右，公共共空间装装修标准准建议参参考高端端酒店装装修标准准，控制制在3000元/平米左右右。（E座无大面面积大堂堂空间））策略——提升项目目品质，，超越市市场平台台公共空间间精装修修建议新古典主主义风格格大堂，，高档石石材拼花花地面；；墙面高高档石材材和艺术术造型；；天花艺艺术吊顶顶，高档档顶级水水晶吊灯灯，尽显显精致奢奢华。洽谈、休休息区，，用于接接待来访访或临时时等待，，为业主主及其客客人提供供高雅奢奢华的酒酒店式服服务，体体现业主主的尊贵贵感。大堂作为为客户接接待门户户，是体体现高端端项目品品质的“美丽神话话”。建议打打造高品品质精装装大堂，，提升整整体品位位。大堂功能能齐全，，设接待待服务区区、洽谈谈休息区区等功能能性区域域。公共空间间精装修修配饰建建议皮质与布布艺相结结合，奢奢华不失失时尚，，典雅庄庄重，舒舒适大方方。大堂摆置置装饰工工艺品，，增加精精致奢华华的感受受。绿植点缀缀，生气气勃勃，，令客户户心情愉愉悦注重装饰饰细节，，营造舒舒适奢华华，提升升项目品品质电梯建议议用合资资品牌，，速度2-2.5米/秒，品牌牌认知度度高，且且较为经经济，控控制成本本设备配套套电梯部位品牌，档次及数量大堂/走廊进口高级石材，石膏板吊顶，刷高级乳胶漆电梯合资，速度2-2.5米/秒，例如三菱、日立、通力、东芝等奢华电梯梯内室，，放置地地毯，轿轿厢内装装饰影视视画框，，体现项项目主题题室内装修修物业发展展建议体体系装修建议议公共空间间&配套外观形象象现代风骨骨，城市市地标建建筑智能设施施超越平台台展现高端端形象，，增加附附加值风险避免免装修协议议要点建建议物业服务务高端生活活体验现代风骨骨，形成成地标建建筑设计原则则在外立面面上增加加成本投投入，形形象看齐齐酒店，，塑造高高端形象象，打造造企业品品牌形象象气质与整整体定位位、客户户定位等等相匹配配色彩、风风格上尽尽可能与与底商配配套外立立面整体体一致建筑整体体现代、、简约、、色彩明明快，线线条简单单，可搭搭配使用用横向和和纵向线线条增加加丰富立立面形象象立面形象象建议本项项目酒店店式公寓寓整体体体现现代代感、城城市感意意向，体体现公建建化形象象公寓寓的的南南向向设设置置露露台台、、生生活活阳阳台台等等，，南南立立面面可可住住宅宅化化。。北北侧侧立立面面公公建建化化，，尽尽量量和和办办公公、、商商业业氛氛围围相相呼呼应应。。立面面示示意意公寓寓立立面面注注重重现现代代感感和和公公建建感感、、强强调调建建筑筑的的竖竖线线条条。。形象象高高端端同同时时与与使使用用功功能能平平衡衡：：公公建建外外立立面面形形象象提提升升档档次次；；打造具具有符符号化化意义义的人人行主主入口口，标标榜高高端形形象人行主主入口口大气的的门牌牌符号号十足的的“领领地感感”二层商商业屋屋顶公寓二二层商商业凸凸出屋屋顶覆覆盖绿绿植，，营造造景观观氛围围室内装装修物业发发展建建议体体系装修建建议公共空空间&配套外观形形象现代风风骨，，城市市地标标建筑筑智能设设施超越平平台展现高高端形形象，，增加加附加加值风险避避免装修协协议要要点建建议物业服服务高端生生活体体验超越怀怀柔市市场平平台，，配备备高端端项目目智能能化配配置安全防范系统管理与监控系统信息网络系统可视对讲入户门门磁防盗感应设施，出门时密码设防中央闭路电视，小区围墙红外线监控安防系统电子巡更消防探测报警系统邮政信件；缴费通知：物业管理费、水电煤气费、车库泊位费、治安清洁费；三表（水、电、燃气）远程自动抄表系统重点设备设施（电气、给排水、电梯等）监控背景音乐一卡通门禁系统每户预留宽频网络接口，预留有线电视、电话接口智能配配置本项目目智能能设施施选择择原则则：超越市市场平平台水水平高端客客户对对于智智能设设施较较关注注，增增加客客户最最易感感知且且成本本较低低的设设施成成为营营销噱噱头智能系系统：：单位内内部设设计配配合工工作的的空间间（便便于电电脑操操作及及上网网服务务），，配有有国际际通用用的插插头高科技技保安安锁系系统（（刷卡卡制度度包括括阻止止外人人进入入楼层层和电电梯））智能配配置安防系系统室内装装修物业发发展建建议体体系装修建建议公共空空间&配套外观形形象现代风风骨，，城市市地标标建筑筑智能设设施超越平平台展现高高端形形象，，增加加附加加值风险避避免装修协协议要要点建建议物业服服务高端生生活体体验标准动动作，，专业业时刻维维护，，细致致让标准准成为为一种种习惯惯植入影影人花花园酒酒店的的物业业管理理，提提供有有偿的的酒店店贵宾宾服务务；物业管管理植入影影人花花园酒酒店的的物业业管理理，带带给业业主高高端生生活体体验小结装修协协议要要点建建议：：与第三三方签签署装装修协协议，，延长长改造造交房房时间间，避避免纠纠纷室内装装修原原则：：控制总总价不不易过过高，，简易易装修修不增增加价价格；；公共区区域装装修：：时尚典典雅的的公共共空间间，与与相应应物业业的定定位相相符相相承；；为树立立公寓寓产品品的高高端形形象，，本项项目公公寓的的公共共空间间装修修标准准建议议在3000元/平米立面形形象建建议：：建议本本项目目公寓寓整体体体现现现代代感、、城市市感意意向，，体现现公建建化形形象；；智能设设施建建议：：超越市市场平平台；；物业管管理：：优质化化的物物业服服务，，带给给业主主高端端生活活体验验。公寓销销售排排期销售排排期2011年目标标实现现签约约金额额2个亿，，共认认购143套，其其中两两居125套，三三居18套。按均价价12000元/平方米米计算算销售计划前提：公寓部分保证9月中旬开盘；公寓部分在5月份开始蓄客、6月份全面投入推广宣传，8月份公寓新品发布会召开及样板间投入使用，以及后续暖场活动及推广的支持保证；公寓均价按12000/元计算，每月转签率50%；各户型面积尚未确定，为预估面积。销售建建议销售动动线在售楼楼处与与样板板间之之间，，加设设电瓶瓶车，，增加加观看看样板板间的的便利利性，，同时时可提提高项项目卖卖场品品质怀杨路路杨雁路中影基地看房车车动线线两侧侧注意意周边边绿植植环境境，注注意围围挡信信息的的更换换售楼处处样板房房看楼动动线围挡位位置景观展展示区区样板间间在影人人俱乐乐部设设置样样板间间，，增加加客户户感官官认知知，提提升购购买信信心因公寓寓6月份处处于工工程正正负零零，故故在公公寓实实体做做样板板间无无法与与销售售期匹匹配，，而影影人俱俱乐部部目前前已封封顶，，建议议在影影人俱俱乐部部增设设公寓寓样板板间，，以保保证销销售道道具，，增加加客户户对公公寓产产品的的认知知度，，提升升客户户购买买信心心。售楼处处建议议沿用用现有有住宅宅售楼楼处，，增设设公寓寓部分分销售售物料料即可可。样板房房入口口景观观建议议与酒酒店外外部环环境统统一，，避免免重复复施工工。样板间间通道道引入工工艺工工法展展示区区，展展示公公寓安安防/保温/隔音等等亮点点设计计样板间间通道道样板间间选择择C栋套数数最多多的115㎡两居居产品品E栋套数数最多多的180㎡三居居产品品样板房房内部部包装装—115㎡样板板房构建现现代风风格，，时尚尚典雅雅，功功能齐齐备的的舒适适型两两居样板房房内部部包装装—115㎡样板板房打造纯纯粹的的功能能卧室室样板房房内部部包装装—180㎡样板板房整体采采用厚厚重的的暖色色调，，选用用木质质地板板、门门窗和和家具具样板房房内部部包装装—180㎡样板板房设置办办公型型书房房，奠奠定商商住两两用风风格的的基调调样板房房内部部包装装—180㎡样板板房办公书书房内内植入入室内内高尔尔夫、、茶具具、雪雪茄等等商务务相关关元素素建议借借助国国际五五星级级影人人花园园酒店店给予予业主主特殊殊权益益。益田奥奥斯卡卡城业业主将将视为为影人人花园园酒店店VIP会员，，尊享享权益益如下下：获得影影人花花园酒酒店入入住体