XXXX年月日东莞茶山生态食品城项目定位及招商思考

项目定位及招商思考茶山生态食品城策划部2010年7月10日项目SWOT分析篇项目名称茶山国际生态食品城用地面积111127㎡建筑基底面积51253㎡总建面积220000㎡建筑密度46%容积率2.0绿化面积86812.41㎡绿化率78%停车位1100个地下约600个地面约500个楼上——【项目基础数据】优势一：茶山地处东莞生态园规划范围内，发展潜力无限。东莞生态园茶山东莞生态园规划总用地30.5平方公里，其中规划建设用地面积为15.58.平方公里，非建设用地14.96平方公里。规划区位于东莞城区以东，东部快速路两侧，西起寮步的石步村，东至企石的东引河，南至横沥的新浦村，北至石排的燕窝村。范围为寮步、东坑、茶山、石排、横沥及企石六个镇区围合相接的区域。【项目SWOT分析】茶山镇规划图茶山、石龙、东坑、石排等规划为东莞市东部商贸片区；茶山镇域内规划为北部铁路物流、东部工业及商贸综合等功能区；项目所在地属于茶山东部板块，规划为以工业、商贸服务等为主导的综合性板块；优势二：茶山规划为东莞市东部商贸区【项目SWOT分析】以石大路、莞龙路、东部快速干线等省道、镇街联网路为主干，镇村道路为支线的公路网络。随着东莞生态园大道、广深铁路四线、城市轻轨R2线、东莞新火车站、站前大道等项目的规划建设，茶山将成为东莞城市的副中心和进出东莞的重要门户，区位优势将得到进一步发挥。优势三：茶山公路交通——生态园大道、东部干线、石大路、莞龙路【项目SWOT分析】供莞粮食可通过石龙火车站、茶山新火车站落户茶山，再转运至东莞各镇区。优势四：茶山铁路交通——武广高速、贵广高速、南广高速、广珠轻轨、广深轻轨、广港高速等；同时需要取得茶山政府的支持，在茶山新火车站规划粮食基地，并协调铁路部门设立江西、湖南、湖北、江苏、黑龙江、吉林等省供应茶山的货运线路【项目SWOT分析】广东省轨道交通的建设将有力促进区域内经济的发展，而作为极度依赖交通运输产业的商贸物流通行业，将伴随着这一轮交通的发展有力地促进行业的升级转型。广佛肇轻轨、广珠轻轨、广深莞轻轨、广深港高速铁路优势五：城际轨道交通同城化将茶山与广东紧密相连【项目SWOT分析】航空网络：广州国际机场、深圳国际机场港口布局：虎门港、广州港、深圳港。虎门港2000吨级以上泊位11个，吞吐量600万吨。划分为麻涌、沙田、沙角、长安和内河等五大港区。其中麻涌港区主要发展粮食、煤炭以及建材等散杂货运输；优势六：虎门港为茶山的发展再添契机【项目SWOT分析】优势七：镇区经济发展增速靠前茶山镇的经济底蕴相对单薄工业基础不窂固，但是近年以来，GDP总量增长快，基础设施尤其是重大基础设施的建设加快，镇区的发展显现出强盛的潜力；通过与其它镇区的对比，茶山镇显示出强盛的发展潜力【项目SWOT分析】2009年年东莞莞食品品产业业实现现产值值250亿亿元人人民币币，同同比增增长30%，占占全省省12.5%粮油加加工烘培副副食饮料生生产三大食食品基基地为为区域域内的的食品品商贸贸物流流业的的发展展奠定定基础础：东莞食食品产产业发发展异异军突突起，，成为为了八八大产产业集集聚之之一，，并且且形成成了麻麻涌、、中堂堂为主主导的的粮油油加工工、茶茶山为为主导导的烘烘培副副食生生产、、大岭岭山为为主导导的饮饮料生生产等等三大大食品品基地地；优势八八：麻麻涌、、中堂堂为主主导的的粮油油加工工、茶茶山为为主导导的烘烘培副副食生产、、大岭岭山为为主导导的饮饮料生生产三三大食食品基基地。。【项目目SWOT分析析】优势机会威胁劣势如上所所述，，项目目在城城市规规划、、交通通、行行业发发展等等方面面具有有八大大优势势。1、茶茶山被被评为为”中中国食食品名名镇““，可可获得得政府府支持持2、东东莞东东北区区域内内无类类似项项目，，可抢抢占市市场空空白3、茶茶山目目前的的食品品主要要是内内销，，外销销产品品为空空白4、茶茶山目目前处处于量量大规规划之之列，，茶山山新火火车站站的兴建，，茶山山作为为东莞莞副中中心的的地位位逐渐渐凸显显。1、项项目周周边生生活氛氛围、、商业业氛围围不浓浓厚；；2、项项目地地块不不大，，难以以做成成产品品齐全全的专专业市市场；；3、如如果继继续做做食品品副食食品专专业市市场，，竞争争力不不大；；1、东东莞现现有农农贸市市场呈呈饱和和状，，生活活配套套型突突破困困难。。2、茶茶山食食品企企业上上规模模企业业的不不多，，总数数量也也较少少，相对于于其他他产业业集群群底子子薄；；3、食食品企企业现现有采采购模模式难难突破破；4、东东莞食食品行行业产产业链链尚不不完善善。【项目目SWOT分析析】一、东东莞专专业食食品副副食品品的专专业市市场逐逐渐趋趋于饱饱和状状态，，不另另辟蹊蹊径，做差异异化的食品品行业，项项目将失去去竞争优势势。二、项目地地块限制，，不能做““小而全””的专业市市场，应该该以少量特特色的食品行业业为主导业业态，把项项目做成““小而精””的特色市市场。三、茶山食食品加工企企业GDP居东莞份份额13%，但销售售对象主要要为内销，销售渠渠道较为传传统，对专专业市场的的需求暂不不明显，需需要政府引导；【总结】项目定位篇篇项目定位南中国首个个东南亚食食品集散中中心形象定位掌控中心，，方可影响响全局业态定位主营业态：：东南亚食食品批发辅助业态：：东南亚食食品展销东南亚美食食城国内食品展展销、批发发大型购物中中心冷仓仓库国内外星级级酒店一、东南亚亚食品集散散中心的定定位是华南南片区的空空白。项目定位为为：东南亚亚食品集散散中心，是是华南地区区的市场空空白点，而而且东莞乃乃至广东地地区出口到到东南亚的的食品企业业很多，但但内销很少少。目前华华南地区销销售的东南南亚食品仅仅限贸易公公司面向个个体消费者者的零售，，尚未形成成产业链发发展，更没没有形成集集散中心的的枢纽地位位。项目定位的的可行性项目定位的的可行性二、公司资资源支撑公司具有新新加坡集团团公司背景景，并已经经启动新加加坡海外招招商工作，，能够得到到新加坡政政府及招商商公司的支支持。这是是项目成功功的关键因因素。三、茶山镇镇及东莞市市政府支撑撑项目是茶山山镇政府重重点督办项项目，政府府能够在工工商注册、、检疫检测测、财政补补贴、税收收等方面给给与入驻商商家大力支支持。必能能成为招商商一大法宝宝。项目定位的的可行性四、食品集集散中心定定位可带动动仓库、冷冷链物流、、写字楼、、酒店等的的招商。新加坡食品品企业的入入驻，必然然需要冷链链物流公司司的支持，，其采用自自有的合作作伙伴也减减轻了我司司招商压力力。大型冷冷链物流公公司的进驻驻必然需要要高档写字字楼进行办办公，这样样食品集散散中心的定定位就可取取得一石三三鸟的效果果。项目定位的的可行性五、招商难难度不大，，招商费用用不多。利用政府资资源、公司司自有资源源以及海外外招商团队队资源，招招商难度不不大。且招招商费用多多为公关费费用，内地地招商费用用无须太多多，招商费费用如能申申请政府补补贴和税收收减免，将将为项目节节省大笔招招商费用。。项目定位的的可行性六、海外招招商直接提提升项目品品牌度，为为后续招商商经营提供供保障。海外招商如如能完成，，将直接提提高项目档档次和品牌牌度，就可可吸引茶山山镇、华南地地区、香港港、澳门等等地食品企企业前来驻驻点，为项项目的后续续招商和经营营直接提供供保障。项目定位的的可行性一、项目地地块限制项目占地10万㎡，，建面仅为为20万㎡㎡，体量量较小，业业态规划过多，，最终都做做不到最强强。必须另另辟蹊径，，寻找市场的空白点点，只有做做到专一，，才有可能能做到强大大。项目定位的的必然性二、项目区区位限制项目地处茶茶山镇石大大路，虽然然车流量大大，但人流流量小，居居住气氛不不浓厚，如如仅以茶山山镇零售和和食品企业业为消费群群体，不足足以支撑项项目的经营营，必须以以大宗商品品、特色商商品的批发发，辐射整整个东莞和和华南片区区才能有出出路。项目定位的的必然性一、东南亚亚食品企业业是否愿意意在此设立立展销厅或或研发中心心？二、东南亚亚食品经销销商是否愿愿意在此投投资设点？？三、东莞乃乃至广东省省对东南亚亚食品的接接受程度，，东南亚食食品在广东东省消费空间有多多大？四、即使招招商率达到到50%，，后期经营营方面是否否会持久？？项目定位的的不确定性性招商策略及及方向随着建筑规规划方案的的确定，建建议项目尽尽快明确招招商对象。。以下几类招招商对象仅仅供参考：：东南亚食品品加工企业业东南亚食品品经销商东南亚美食食一条街东莞及广东东地区的食食品加工企企业和经销销商国内外冷链链物流仓储储企业国内外星级级酒店集团团小型连锁超超市、餐饮饮店而东南亚食品品经销商的的招商是重中之重重！策略一：明明确招商对对象第一步：东东南亚美食食餐饮企业业（建立美美食一条街街，提高项项目知名度度及商业氛围）第二步：东东南亚、港港澳台等地地的食品加加工企业及及经销商招招商国内外冷链链物流企业业招商（引引狼入室，，通过国外外食品内销销刺激当地食品企企业尽快进进驻项目））酒店、仓库库、冷库的的招商同时时进行第三步：茶茶山、东莞莞、华南地地区食品加加工企业及及经销商招招商酒店、仓库库、冷库的的招商同时时进行策略二：理理顺招商进进程目前我司的的招商团队队如下：1、海外招招商团队（（主要针对对新加坡的的食品加工工、餐饮、、冷链物流流公司）2、公司高高层3、政府部部门4、招商部部招商团队尚尚不完善，，建议增加加专业的招招商公司和和培训公司司自有招商商队伍。招商公司拥拥有大量的的客户资源源，且对项项目规划和和招商能给给出专业的的意见，建建议聘请香香港中原、、香港美联联等招商公公司。加强公司自自有招商队队伍的培训训，必定对对公司招商商起到极大大推动作用用。策略三：完完善招商团团队策略四：整整合食品行行业产业链链上游：食品品加工企业业中游：食品品经销商下游：食品品消费终端端展销厅研发中心寻找经销商商贸易交易平平台寻找经销商商寻找下游消消费者寻找经销商商贸易交易平平台招商成功不不代表经营营成功。需需要在产业业链整合方方面下功夫夫，做好上上下游的资资源共享，，才能形成成持续的经经营旺场。。东南亚食品品进口方面面的卫生检检验检疫、、通关手续续、关税减减免、物流流运输等方方面要提前前安排，尽尽早解决。。建议通过政政府资源，，和虎门港港有关部门门达成合作作协议，与与项目有关关的进出口业务享享受政策范范围内允许许的优惠政政策。策略五：打打通流通环环节目前项目地地生活氛围围不浓厚，，项目在前前期招商阶阶段可考虑虑先招中小小型的连锁超市和和东南亚美美食城来带带动项目的的人气，提提高项目的的知名度。。策略六：餐餐饮超市先先行，积聚聚人气项目定位为为“东南亚亚食品集散散中心”决决定了应当当以海外招招商为重点点。通过海外招招商推介会会等手段向向东南亚食食品加工企企业、经销销商、行业业协会进行行定向宣传传；与东南亚政政府部门取取得联系，，通过政府府进行项目目招商推介介；与东南亚食食品行业协协会等组织织取得联系系，扩大项项目的宣传传范围；海外招商推推介会需要要的宣传道道具（电视视广告片、、楼书等)建议提前前进行制作作。策略七：海海外招商是是重点1、面向广广州、深圳圳等地一级级批发市场场进行定向向招商，主主要通过DM直邮、、户外广告告牌、短信信等方式进进行宣传推推介；2、面向东东南亚食品品经销商（（如广州自自由自在进进口食品营营运总部、、藏宝藏””进口食品品加盟））进行定向向招商推介介；策略八：定定向招商是是突破口目前外界对对项目的认认知度不高高。作为茶茶山的标志志性项目，，这是非常常不利的。建议尽快工工地围墙广广告进行出出街，同时时在东部快快线至茶山山路段、环环城路等重要地段段寻找户外外广告牌，，发布户外外广告，提提前引爆项项目的知名名度和关注度。策略九：宣宣传推广提提前进行营销部近期期工作计划划1、招商部部整理东莞莞市专业市市场的市场场调查资料料，主要集集中在建筑筑规划、业业态规划、、经营动向向等方面，，向董事会会汇报；2、考察广广州、深圳圳等地的专专业市场，，主要集中中在建筑规规划、业态态规划等方方面，向董董事会汇报报；3、策划部部尽快完成成楼书文案案的工作，，提交董事事会审核；；4、提前和和影视公司司联系，为为招商广告告片的拍摄摄做前期准准备；5、提前和和户外广告告公司联系系，为户外外广告牌的的寻找做前前期准备；；6、继续进进行招商队队伍的人员员培训工作作，每两周周进行一次次考核，汇汇报董事会会；7、招商部部着手进行行进口食品品加工企业业、进口食食品经销商商的客户资资料收集；；此项工作作完成后，，进行港澳澳台地区、、东南亚地地区政府职职能部门、、行业协会会组织的资资料收集工工作。9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。00:19:0400:19:0400:191/5/202312:19:04AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2300:19:0400:19Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。00:19:0400:19:0400:19Thursday,January5,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2300:19:0400:19:04January5,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。05一一月月202312:19:04上上午午00:19:041月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:19上上午1月-2300:19January5,202316、行动出成果果，工作出财财富。。2023/1/50:19:0500:19:0505January202317、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。12:19:05上上午午12:19上上午00:19:051月-239、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。00:19:0500:19:0500:191/5/202312:19:05AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。1月-2300:19:0500:19Jan-2305-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。00:19:0500:19:0500:19Thursday,January5,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2300:19:0500:19:05January5,202314、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。05一一月202312:19:05上上午00:19:051月-2315、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。一月2312:19上午1月-2300:19January5,202316、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2023/1/50:19:0500:19:0505January202317、空空山山新新雨雨后后，，天天气气晚晚来来秋秋。。。。12:19:05上上午午12:19上上午午00:19:051月月-23