XXXX年南山项目产品定位报告商业街定位和商业规划设计

2012年南山项目产品定位报告商业街定位和商业规划设计建议世联研究案例当城市融合自然时，传统意义的豪宅都将可能黯然失色，尤其在豪宅不断向城市边缘扩张的时代当纽约中央公园顶级公寓以天价成交震惊世界时，城市中心的豪宅模式已经被悄然的模仿。然而，在深圳，豪宅往往与郊野化的观念相连，城市豪宅在价值定义上遭遇贬损……ANGLE视角营销的意义在于——不断转换价值的视角，实现价值的最大化。发现2012年南山项目产品定位报告上篇：项目价值体系的界定TheValueofLuxuryHouse位于南头成熟居住区中心，城市资源丰富项目印象人人乐天虹商场家乐福实验小学实验学校协和医院妇幼医院中信银行田厦项目文体中心荔香公园南头商业城百安居邮政储蓄南山政府南山分局活动中心公交站地铁站公交站公交总站步行15分钟步行10分钟交通通达性良好，同时规避主干道噪音干扰与主干道快速连接动线1：地块——南光路（南）——辅道——桃园路。动线2：地块——南头街（西）——南山大道。噪音、人流干扰小北侧成熟居住区东侧南光路车流较少东面市政荔香公园东南路口车流人流均较少南侧南头街属于辅路项目印象享有深圳一线品牌教育配套资源项目印象周边社区生活氛围浓厚，居家条件良好项目印象城市中央公公园景观资资源昭示性、展展示性：地地块通过荔荔香公园至至南海大道道、桃园路路之间，基基本无建筑筑遮挡，来来形象展示示价值极高高。沿南光光、南头街街两侧沿路路，展示性性强于周的的已入住社社区。视野：地块块与南海大大道之间无无任何建筑筑遮挡。大角度的公公园景观视视野项目地块项目印象独占性景观观资源价值值城市稀缺开开阔性视野野标志性昭示示效果现有的视角角：问题思考：：成熟住区新新楼盘学位房景观房在现有的视视角下，项项目目价值值提升的空空间？>>>>>>可实现价值值检验现有视角下下的项目价价值检验项目周边项目周边同同样具有实实验学校小小学部配套套的楼盘。。项目周边目目前供应全全部为二手手楼盘价值检验123456789名称套数主力主力面积荔林春晓5443、4房110、130、170荔秀华庭563、4房130、180明舍御园1054房140-230前海华庭1962房3房80/100荔香源843房4房130-180馨荔苑284房160、180秀林新居904房5房128、178阳光荔景3723房4房118、150悠然天地5243房5房120、140-170序号楼盘序号楼盘1荔秀华庭6明舍御园2秀林新居7阳光荔景3馨荔苑8荔林春晓4前海华庭9悠然天地5荔香源备注：荔香源为军产房。周边典型二二手项目分分析悠然天地基本指标：：项目用地面面积:30000.40㎡建筑面积:93356m2商业面积:2062.36m2住宅面积:65234m2会所面积:1600m2幼儿园面积积：2100总户数：524户车位:262(68)容积率:2.43覆盖率:17.08%户型面积区间（㎡）套数比二房二厅80-9013.74%三房二厅100-11534.35%四房二厅130-15042.75%四房二厅（带工人房）170-1809.16%户型比例：：三级市场价价格带学位户型型：21000-24000元/平米米；带学位和景景观户型：：22000-26000元元/平米评价：配套在区区内相对对较齐，，拥有社社区商业业、幼儿儿园、会会所。价值检验验明舍御园园基本指标标：项目用地地面积:5000.7㎡建筑面积积:24996m2容积率:3.6总户数：：105户车位:149覆盖率:25.1%户型面积区间（㎡）套数比三房二厅（带工人房）140-16080%四房二厅（带工人房）180-20010%四房两厅（带工人房）200-23010%户型比例例：三级市场场价格带学位和和景观户户型：26000-2800元/平平米；评价：依靠内部部园林和和观景户户型成为为片区内内品质相相对最高高的楼盘盘。价值检验验周边典型型二手项项目分析析主要置业业群体动动机和构构成价值检验验片区内目目前置业业客户主要动机机为购买买学位房房，占70%。另外纯粹粹的改善善型换房房约30%，主主要是看看重区域域的生活活便利性性和荔香香公园景景观。置业动机机片区内目目前置业业客户60%来自南山山，30%来自福福田。客户职业业不集中中，包括括本片区区原住居居民、科科技园改改善型换换房、华华侨城、、福田北北区的学学位需求求客户等等。客户组成成周边市场场主要置置业群体体户型和和价格承承受力价值检验验片区内客客户主要要登记需需求面积积集中在在3房户户型，以以131-150平米米面积段段最多，，占23%。需求3房房的客户户以改善善型自住住为主，，70%需需求集中中在购买买学位房房。户型需求求片区内客客户价格格承受力力，主要要承受单单价在25000以下下，占85%。。片区内客客户需求求户型以以自住型型为主，，显然价格承受受力一般般。价格承受受力现有视角角下的项项目可实实现价值值问题思考考：在学位房房和景观观房的价价值观念念下，项项目价值值受制于于目前区区域二手手楼盘的的价值制制约。能否在学学位房和和景观房房视角以以外，发发现更大大的项目目价值，，跳出二二手楼盘盘的制约约？>>>>>>更深层次次的视角角显性价值值（可见见）：区位地段配套项目价值值审视的的“冰山山模型””隐性价值值（需深深入思考考和挖掘掘）：城市土地规划替代性……“冰山运运动之所所以雄伟伟壮观，，是因为为他的绝绝大部分分在水面面以下。。”项目的真真正价值值，最终终是由隐隐性的价价值决定定。项目地块块属于深深圳稀缺缺性的开开发建设设用地《深圳市市城市更更新办法法》提升升了关内内现有存存量、可可直接开开发建设设用地的的价值。。从城市意意义看，，项目土土地价值值具有极高的城城市发展展价值。。占地面积5749.67平米建筑面积24000平米容积率4.17商业面积1393平米套型限制90/90限高80米隐性价值值极度的稀稀缺性。。深圳未来来唯一城城市中心心公园区区开发的的楼盘隐性价值值福田中心公园片区周围已无可直接开发用地。南山中山公园片区破旧的附近居民区形象荔香公园片区良好的附公园景观和居住氛围唯一性的的、不可可再生性性。唯一城市市中心资资源与自自然资源源融合的的新盘隐性价值值家乐福人人乐深圳大学南山实验学校协和深圳医院南山妇幼医院区政府区公安局城市中心资源自然景观资源独占性的的资源优优势未来珠三三角和深深圳城市市的核心心隐性价值值前海：未未来将发发展位于于产业链链最高端端的一系系列产业业。其服服务范围围将是包包括香港港在内的的整个珠珠三角。。后海：未未来将建建设与纽纽约曼哈哈顿相当当的世界界级金融融商务中中心。华侨城：：深圳和和国家著著名主题题旅游文文化和高高尚住宅宅区。科技园：：人均产产值最高高的国家家级高新新技术开开发区。。项目片区区：居于于以上各各区域的的中心，，共享以以上区域域的规划划利好，，同时独独占的成成熟城市市生活资资源和景景观资源源。无可替代代的城市市中心的的核心显性价值值视角下下的梳理理中原认为为，仅看看到显性性价值忽忽略了：：城市土地地资源稀稀缺性对对地块价价值空间间挖掘的的利润要求求中央公园园景观与与城市成成熟配套套资源融融合后的的独特性价价值未来珠三三角中心心地区的的城市中中心的不可替代代性成熟住区学位房景观房片区新盘片区新的景观和学位房居家型景观大宅>>>中原价值值观点：：片区市场场供应短短缺引发发的供需需矛盾决决定项目目未来不不存在平平稳销售售的难题题未来土地地供应的的稀缺性性决定项项目必须须寻求价值最大大化开发路径径教育、配配套、交交通、路路网、公公园、视视野等为为项目未未来的物业高端端化发展展基础性性价值地块的独独特的城城市资源源与公园园景观融融合价值值将形成成项目未未来非比较级级竞争卖卖点未来城市市土地供供应稀缺缺性带来来的市场场供需矛矛盾所引引发的土土地价值值膨胀效效应城市中央央公园景景观价值值与城市市成熟配配套资源源共融的的独有价价值珠三角中中心的核核心不可替代代的城市市中心区区域的核核心“所谓的的豪宅，，首要条条件就是是地点的的不可取取代性和和稀缺性性。”——国际际知名豪豪宅设计计专家，，美国加加利福尼尼亚州帕帕萨迪纳纳艺术中中心设计计学院教教授王受受之>>>>>>项目的的豪宅宅价值值项目豪豪宅价价值体体系豪宅基基础性性价值值公园景景观城城市资资源交交通通路网网教教育配配套开开阔视视野独占性性非比比较级级价值值城市资资源与与公园园景观观的融融合价价值溢价平价海景资资源占占有型型深圳豪豪宅价值海怡湾湾、半半岛城城邦………星河丹丹堤山景资资源占占有型型城市资资源占占有型型独创资资源稀稀有型型幸福里里、大大中华华公寓寓三湘海海尚非比较较级竞竞争卖卖点诠诠释：：城市资源与公园景观融合价值？双重资源独占型项目独独特、、不可可替代代的豪豪宅价价值资资源独占性性/非非比较较级/公园园豪宅宅项目属属性定定位独占性性：深圳再再无同同时拥拥有城城市资资源与与公园园景致致的融融合价价值产产品，，稀缺缺价值值的独独有性性决定定竞争争层次次非比较较级：：生活资资源与与自然然资源源共融融的综综合价价值填填补了了高档档住宅宅产品品甄选选的价价值体体系，，成为为未来来城市市豪宅宅新的的标杆杆尺度度，也也将成成为未未来项项目溢溢价的的最重重要利利润卖卖点公园豪豪宅：区别别于传传统意意义的的城市市豪宅宅，进进一步步清晰晰项目目的核核心价价值NEVERBEFORE形象表表达：：NEVERAGAIN静溢繁繁华，，不可可再有有形象表表达：：项目属属性问题思思考：：具有独独特城城市资资源与与公园园景致致的城城市豪豪宅。。深圳豪豪宅市市场新新的价价值标标杆。。已有的的世界界大都都市相相似区区域的的价值值表现现。>>>>>>世界大大都市市案例例世界级级成熟熟都市市案例例：北京上海纽约伦敦大都市市案例例世界成成熟大大都市市核心心城区区价值值巅峰峰案例例北京上海纽约伦敦成熟的的大都都市成熟的的大都都市价价值功功能分分区大都市市案例例北京朝朝阳公公园板板块屹屹立核核心城城区价价值巅巅峰北京朝朝阳公公园板板块：：历史：：北京京文化化中心心城市：：北京京城市市轴线线核心心区土地：：主城城区土土地价价值最最高的的地区区经典豪豪宅项项目：：棕榈泉泉国际际公寓寓公园大大道观湖国国际泛海国国际招商公公园1872主流价价格：：35000-60000大都市市案例例上海世世纪公公园板板块新新兴豪豪宅板板块上海世世纪公公园板板块：：世纪公公园属属于上上海打打造生生态环环境中中高档档住宅宅区，，属于于上海海继古古北社社区等等传统统高端端社区区滞后后的另另一高高档住住宅区区。典型豪豪宅项项目：：仁恒河河滨花花园公公园香梅花花园（（三期期）丽晶博博园主流价价格：：50000-80000。。世纪公园大都市市案例例纽约中中央公公园板板块引引领全全美最最昂贵贵地产产板块块纽约中中央公公园板板块：：历史：：纽约约城市市的起起源地地。城市：：美国国和全全球高高端商商务生生活最最齐备备的区区域土地：：世纪纪豪宅宅聚聚聚区经典豪豪宅项项目：：圣里摩摩大楼楼黄金国国大楼楼帝王大大楼……成交价价格：：单套套最高高3.8亿亿元人人民币币（2009年年）大都市市案例例伦敦海海德公公园创创全球球最高高高层层豪宅宅单价价记录录伦敦海海德公公园区区域：：历史：：伦敦敦最知知名的的公园园。十十八世世纪前前这里里是英英王的的狩鹿鹿场。。现在为为全球球富豪豪投资资置业业的首首选城城市中中心区区域。。经典豪豪宅项项目：：爱敦阁阁(UpdownCourt)吧“海德德公园园一号号”（单价价66万/平米米）世界大大都市市现状状问题思思考：：具有城城市资资源与与公园园景致致的价价值的的城市市豪宅宅，具具有领领导整整个城城市豪豪宅市市场高高价值值表现现。项目所所在区区域目目前相相对深深圳豪豪宅的的价值值地位位。>>>>>>深圳城城区豪豪宅市市场扫扫描南头片区科技园园片区华侨城城片区前海片区后海片区蛇口片区南油/中心心片区区城区豪豪宅市市场在售项项目：：首地地容御御、香香山里里、纯纯水岸岸。在售项项目：：三湘湘海尚尚、宝宝能太太古城城、鸿鸿威海海怡湾湾、君君汇新新天。。前海中中心，，深圳圳新的的市级级中心心，未未来珠珠三角角的““曼哈哈顿””。项目区区域价价值现现状逊逊于豪豪宅片片区价值区区间2800018000350005000022000华侨城城后海城市自然40000项目片片区项目所所在片片区主主力价价值区区间为为22000——28000，，明显显低于于后海海片区区的40000-50000和华华侨城城片区区的35000-40000的价价格区区间。。如何摆摆脱目目前区区域对对产品品未来来溢价价的制制约？？>>>>实现现项项目目豪豪宅宅价价值值的的客客户户支支撑撑>>支撑撑富士士投投资资荔荔香香公公园园项项目目产产品品定定位位报报告告中篇篇：：项项目目目目标标客客户户的的价价值值TheFoundationofLuxuryHouse分析析思思路路竞争争片片区区研研究究典型型客客户户研研究究价值值实实现现方方向向后海区天骄华庭分行深圳市南山区工业八路天骄华庭234号楼13商铺部分卓越维港分行深圳市南山区工业八路天骄华庭234号楼13商铺部分深圳市南山区后海大道名仕花园7幢127号铺蔚蓝海岸分行深圳市南山区后海大道名仕花园7幢127号铺滨海之窗分行深圳市南山区后海大道滨海之窗花园2号楼08号商铺愉康片区麒麟分行深圳市南山区艺园东路缤纷年华家园商业裙楼A06、79号学府分行南山区学府路康乐大厦K1002B铺南山E区蔚蓝海岸三期分行南山区后海大道登良路蔚蓝海岸三期29栋102A、B号铺西海湾分行深圳市南山区后海创业路西海湾花园50号商铺观海台分行深圳市南山区观海台3、5-7#铺前海B区缤纷分行深圳市南山区南光路缤纷假日D幢118号商铺现代城分行深圳市南山区现代城华庭1-5栋A015铺南头高新区阳光荔景分行深圳市南山区南山大道东梅源路北荔香园6号铺星海沁园分行南山区深南大道与前海路交汇处星海名城组团三商铺C之一海雅片区厚德品园分行南山区学府路厚德品园商铺6-7华彩天成分行深圳市南山区文心二路(海雅百货后面)华彩新天地商城121号店中客户户研研究究为了了确确保保本本次次汇汇报报完完全全符符合合客客观观的的客客户户需需求求，，项项目目组组特特地地走走访访了了中中原原地地产产在在南南山山的的南南头头、、后后海海、、前前海海、、中中心心区区的的15家家三三级级市市场场分分行行。。期间间共共访访谈谈区区域域经经理理2人人，，分分行行经经理理13人人，，以以填填写写或或者者邮邮件件方方式式获获得得客客户户问问卷卷112份份，，其其中中区区内内52份份，，区区外外64份份。。区域域内内高高价价成成交交客客户户研研究究客户户研研究究选择择在在项项目目本本片片区区成成交交，，同同时时在在其其它它豪豪宅宅片片区区（（以以后后海海片片区区为为主主，，部部分分有有华华侨侨城城的的客客户户））同同时时有有成成交交情情况况的的客客户户。。该类类客客户户共共获获得得现现场场填填写写和和电电子子问问卷卷共共计计28份份。。面积段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例0.0%15.8%42.1%26.3%10.5%5.3%按照照成成交交价价格格进进行行客客户户筛筛选选客户户研研究究根据据市市场场调调研研，，项项目目片片区区带带学学位位二二手手住住宅宅单单价价基基本本在在20000以上上，，不不带带学学位位的的二二手手住住房房单单价价基基本本在在20000以以下下。。基于于利利润润最最大大化化的的考考虑虑，，项项目目组组从从中中原原地地产产片片区区内内三三级级市市场场成成交交户户型型中中，，筛筛选选了了2011年年-2012年年5月月份份成成交交单单价价在在20000以以上上的的户户型型进进行行了了分分析析。。其其中中成成交交比比例例最最高高的的是是131-170平平米米面面积积段段，，占占三三级级市市场场总总成成交交套套数数的的68.4%。。成交单价价在25000以上，，全部是是131-190平米米大户型型。面积段110以下111-130131-150151-170171-190190以上比例0.0%0.0%16.7%66.7%16.7%0.0%20000以上上25000以上上（信息来来源：中中原地产产三级市市场研究究中心/深港研研究院））片区内成成交客户户访谈客户研究究项目组在在地块周周边片区区9个楼楼盘的三三级市场场成交客客户中，，筛选了了4个成成交单价价在25000以上的的客户进进行了面面谈。本次调研研获得片片区内客客户现场场访谈案案例4组组，电话话和邮件件问卷28份。。序号片区内成交客户典型置业楼盘1阳光荔景2荔林春晓3悠然天地4明舍御园访谈对象叶先生职业小企业老板成交单位190平米/4房2厅成交单价约25000访谈要点之前住在华侨城，在宝能太古城也有房产。这回购买主要是为了第二个儿子购买，刚好赶上上家学位明年到期。叶先生表示，400多万的价格又带学位的房子，科技园那里也有不少。来南头这里主要是买个区域成熟，周围环境好，这在深圳是很少的。另外这个区域生活很方便，父母接过来住平时出行很方便。叶先生认为这里房子比较旧，社区设计又比较一般，25000多的价格算是合理的水平访谈结论1.改善型客户对于户型设计更看重。2.社区物业相对较旧，制约了片区物业整体的价值。阳光荔景景客户访访谈访谈对象林先生职业科技园中兴管理成交单位141平米/4房2厅成交单价24800访谈要点已经在海怡东方置业，住的是3房，此次过来主要是换个区域居住。觉得后海生活不成熟，选择了本区域。在这个区域看了一些盘，最终落定在荔林春晓，主要原因是买的户型128平米，觉得结构很好，能看到社区的中心位置，视野也开阔。关于是否看重学位，林先生认为其实在别的区域也能买到带学位的房子，之所以选择这里，主要是生活成熟，又有公园景观。。关于是否认可后海的价格高于本片区，林先生认为后海未来规划很好，以后一定是新的富人区。南头这里生活气氛更好，只是社区有些旧，规划和园林也很一般，要不价格有可能卖的更高。访谈结论客户认同区位和景观价值，不认同现在的社区规划设计。荔林春晓晓客户访访谈访谈对象刘女士职业政府公务员成交单位140平米/4房2厅成交单价29000访谈要点原来住海印长城，08年在卓越维港买了高层。现在为了小孩上学买了悠然天地3房。问到为什么会买这样高的总价，同区域内其它带学位的小些的户型为什么不去挑选，刘女士认为，这回是换大房，除了给孩子上学，以后还有几十年是要自己住的。当然要选择环境舒适、户型合理的社区了。访谈结论学位是置业的首选因素，但不是核心决定因素，社区和户型是最终决定因素，也是客户愿意支付高价格的动力。悠然天地地客户访访谈访谈对象陈先生职业福田贸易公司小老板成交单位173平米/4房2厅成交单价27500访谈要点已经在华侨城有房子（房子比较老），这次过来首先是为了小孩子上学。快500万的总价，为什么不去其它区域选择带学位的房子。陈先生说其实已经在多个片区考虑过，包括科技园和后海那里，但是科技园和后海的人气不旺，配套不齐全是一个，另外明舍御园的社区设计很精致，园林做的很好，陈先生很喜欢这些。户型也能看公园景观，陈先生觉得这样的房子，500万买的还是能够接受的。访谈结论本片区高价格成交的支撑点是成熟配套、学位房和社区设计，阻碍更高价格的是，社区规划设计的附加值低。明舍御园园客户访访谈区域外高高价成交交客户研研究客户研究究典型成交交客户访访谈客户研究究除了在本本片区进进行已成成交客户户调研外外，同时时获得在本片区区看房但但是未成成交、在在片区外外成交的的客户案案例。本次获得得客户现现场访谈谈案例6组，电电话和邮邮件问卷卷64份份。序号流失客户主要置业楼盘1皇庭港湾2三湘海尚3鸿威海怡湾4浪琴半岛5博海名苑6宝能太古城访谈对象詹先生职业前海某公司管理层访谈要点购买皇庭港湾F座177平米大3房。曾经去项目周边看过明舍御园二手房，非常认可荔香公园附近的环境和配套，但是认为社区有些旧，对于明舍御园的173平米4房，詹先生认为一是主卧不够开阔，没有衣帽间。其它的几个卧室又偏小，觉得不够宽敞。厨房和餐厅距离又远。客厅是从侧面看荔香公园，角度不好。认为皇庭港湾三梯两户的设计理念感觉很舒适，外墙用材非常高档。置业敏感点户型、景观访谈结论舒适型/奢享型客户看重的是户型空间与外部景观的结合。皇庭港湾湾客户访访谈访谈对象徐先生职业南山中心区企业高管访谈要点今年初计划拿出400万购买一套140-150的3房，曾去过悠然天地看一套143平米的4房户型，能看到荔香公园。同时又到鸿威海怡湾看了一套143平米的观海户型，400多万的价格，其实在别的区域也能买到带学位的房子，鸿威海怡湾这套户型算下来上了500万。问其为何超出预算购买这套户型，徐先生认为主要是海景高层，户型设计很好，能看到深圳湾和香港景观。另外，后海地区未来升值潜力很大，加上海景和育才小学学位，徐先生下定决心多掏了100多万买这套户型。置业敏感点景观、户型、区域、学位。访谈结论户型设计始终是户型优化的核心。鸿威海怡怡湾客户户访谈访谈对象朱女士职业福田企业高管访谈要点家住华侨城，购买了三湘海尚A座140平米三房，主要是考虑买房未来居住。目前是作为资产投资使用。曾经在中原地产荔香源分行看过悠然天地和明舍御园的140多平米3房，目的是买个学位房，房产肯定是能保值。按照朱女士的话讲，就是好学校和公园附近的房子一定会升值，加上自己的儿子已经3岁了，考虑找个好的学校。当被询问到学位、公园景观和户型设计，哪个最重要的时候，朱女士说，改善型的话，肯定是户型设计是第一位的。学位和景观是增值加分的因素。问及为何还是去了后海买房子，朱女士说主要是三湘的户型要好于南头这一片的设计，毕竟后海是新区，而且她以后也要住的，当然会先考虑产品了。置业敏感点户型、升值访谈结论改善型客户首先关注的还是使用功能。三湘海尚尚客户访访谈访谈对象彭先生职业科技园中管访谈要点之前住的已有几套住房，这回购买主要是为了第二个儿子购买，刚好赶上上家学位明年到期。户型能看到社区的中心位置，比较喜欢。400多万的价格，其实在别的区域也能买到带学位的房子，之所以选择荔林春晓，主要是户型设计比较好，大阳台，能看到社区中央景观。另外这个区域生活很方便，父母接过来住平时出行很方便。置业敏感点学位、户型、景观访谈结论客户看重的是户型设计结合项目区域优势。浪琴半岛岛客户访访谈访谈对象严女士职业小企业老板访谈要点严女士一家之前已经是阳光带海滨城业主，曾经在中原地产缤纷假日分行登记过，看看南头这片的大户型情况。最后就是去了明舍御园，看到173平米的户型有3个房面积都很小，干脆就不看了。谈到学位和景观的问题，严女士说自己小孩已经在南外有了学位，不会再考虑南头。但是，她说她的朋友有可能会考虑南头这里带学位的二手房。但是会认真考虑户型、园林景观这些因素的。“花了那么多钱，我们肯定会考虑和别的区域相比较了。”置业敏感点学位、户型、景观访谈结论学位不是唯一优势，学位、景观和楼盘产品结合才是优势的基础。博海名苑苑客户访访谈访谈对象秦先生职业南山企业主访谈要点秦先生在宝能太古城和明舍御园都买了房子，宝能买的是155平米4房，总价快500万，明舍御园买的是173平米，总价430万。对比宝能和明舍御园的区别，秦先生认为买明舍御园现在是图个学位，以后的话还可以住，那里离秦先生现在的家很近，大阳台上可以看到整个荔香公园景观，生活也方便。买宝能基本就是为了投资，后海这里价格肯定还要涨。关于户型设计，秦先生说当然宝能的户型好多了，赠送面积多，面宽也足够，要不他也不会一平米多花出快10000买宝能的户型。置业敏感点户型、区域、景观访谈结论户型设计始终是产品价值的核心。宝能太古古城/明明舍御园园客户访访谈客户价值值总结问题思考考：认可本片片区的成成熟生活活、学位位配套和和公园景景观。不认可现现有的社社区规划划设计，，不愿意意再为更更高的价价格买单单。现有楼盘盘较滞后后的物业业规划设设计水平平，阻碍碍了本区区域潜在在的豪宅宅价值释释放。需挖掘目目标客户户的价值值需求点点。>>>>>>目标客户户研究调查客户户基本情情况统计计客户研究究被调查客客户主要要居住区区域仍然然以南山山为主，，占58%，福福田占24%。。区域来源源被调查客客户的置置业较分分散，比比较多的的是公司司高管、、高级职职称公务务员、事事业单位位中级人人员和公公司企业业的总经经理、小小老板、、中高管管。职业构成成项目目标标客户群群体客户研究究核心客群群主要来自自南山区区域；科技园和和其它企企业中高高层管理理、技术术人员。。中高级别别公务员员；文卫事业业单位高高级别人人员。重要客群群主要来自自南山、、福田区区域；科技园和和其它大大企业高高级管理理、中小小型企业业老板/总经理理。高级别公公务员（（含退休休）；文卫事业业单位领领导（处处级干部部以上））；本区域的的已入住住楼盘大大户型（（130平米以以上）业业主。外围客群主要来自罗罗湖区域；；中大型企业业公司中高高层管理、、技术人员员；私企小老板板；以名校学位位为导向的的置业需求求。综合客户访访谈和市场调研，，能够承担高成交交价格的客群，分分为3大层面。调查客户对对于本片区区认同度分分析客户研究被调查客户户对于项目目区域，最最认同的是是生活配套套成熟和公公园景观。。客户认同度度未来预期关于项目区区域未来价价格能否接接近后海等等豪宅区域域价格，被被调查客户户多数认为为存在接近近后海价格格的可能性性。（信息来源源：中原地地产二三级级市场成交交客户调研研）项目的目标客户群认同区域的城市中心资源和公园景观优势。客户总体认可项目区域未来的价值上升空间。客户研究深入思考项目摆脱目目前区域的的制约在于于打造自身身的社区物物业价值。。从客户认同同的物业价价值借鉴项项目物业未未来的发展展方向。>>>>>>竞争片区的的物业价值值体系分析思路竞争片区研研究典型客户研研究价值实现方方向竞争片区评评级片区教育资源景观区内主要楼盘后海片区育才四小、南外初中滨海部深圳湾海景海怡湾、海月花园三期、海月五期、后海公馆、皇庭港湾、太古城（南区）、曦湾、卓越维港科技园南片区南外科苑部、南外高新部深圳湾海景滨福庭园、博海名苑、纯海岸、浪琴半岛、阳光带海滨城2期、中信海阔天空、卓越浅水湾花园竞争片区说说明竞争片区评评级片区评级评级说明后海片区重点参照从2007年至今每年连续存在新盘供应，其户型比例能够较真实的体现市场产品需求。客户以南山区域为主，与本片区客户存在重叠性。科技园南片区简单借鉴科技园南片区连续2年内无新盘供应，三级市场成交比例存在一定的偏差。客户的区域性较强，外溢置业的比例一般。竞争研究片区项目片区后海片区科技园南片区教育资源实验学校小学部、初中部育才四小、南外初中南外科苑部、南外景观荔香公园深圳湾海景生活配套完全成熟的生活配套生活配套较少生活配套不齐全客户流通性南山和福田为主，高流动性南山和福田为主，高流动性以科技园高端客户为主，流动性较低后续供应未来2-3年内暂无大户型项目未来2-3年内供应充足，片区内竞争激烈土地使用接近饱和，未来新盘少规划利好一般世界金融港高新产业基地共享关系可以部分共享后海片区规划利好不能共享项目片区成熟的生活配套片区间竞争争研究竞争研究后海片区竞竞争项目价价值体系竞争研究项目项目价值点项目共性价值卓越维港海景、立面材料、大赠送海景、增送面积皇庭港湾豪华大主卧、主佣分梯三湘海尚大面积尺度、科技智能建筑宝能太古城赠送空间、集中式商业、地铁上盖君汇新天大赠送、高性价比鸿威海怡湾一线海景、超实用赠送面积项目项目价值点项目个性价值价值属性卓越维港海景、立面材料、大赠送立面材料附加值皇庭港湾豪华大主卧、主佣分梯豪华大主卧、主佣分梯户型设计三湘海尚大面积尺度、科技智能建筑属性科技智能建筑属性物业附加值君汇新天大赠送、高性价比大开间户型设计鸿威海怡湾一线海景、超实用赠送面积————卓越浅水湾纯4房，交错露台设计露台设计户型设计博海名苑低梯户比，大面积赠送露台露台设计户型设计浪琴半岛首家观光电梯、无边际按摩式泳池、下沉式商业街、赠送面积观光电梯、无边际泳池、下沉式商业街物业附加值中信岸芷汀兰最后的湾区大宅————竞争片区典典型项目价价值体系竞争研究共性价值：：户型大尺尺度空间设设计、赠送送面积、产产品的内部部空间打造造、物业附附加值豪宅市场后后续供应后后海片区唱唱主角竞争研究片区未来供应量资源价值户型优化预判后海住宅供应量约70万平米基本处于二线地带，海景资源较弱。面积段与目前后海片区主流间户型面积区间相同，主要是增加户型空间价值和物业附加值。科技园南无后续供应土地————后海至未来来2-3年年，始终是是深圳高端端住宅市场场的风向标标。目前产产品面积段段已经被市市场高端客客户群认可可并将持续续2-3年年，证明目目前借鉴的的后海片区区面积段是是符合市场场主流趋势势。后海后市本项目以后后海片区作作为户型面面积参照区区间，是符符合市场发发展主流趋趋势的。与后海产品品实现差异异化，主要要在于产品自身空空间创新和和附加值打打造。结论分析思路竞争片区研研究典型客户研研究价值实现方方向方向2：打造项目自身的豪宅价值体系，突破片区现有的价值约束，同时与后海片区实现差异化的豪宅价值。方向1：凸显项目城市中央豪宅的城市中央和自然景观的双重独占优势。以现在和未来主流豪宅板块产品面积段为基本依据。方向3：价值最大化化原则风险最小化化原则>>>>>>项目豪宅价价值的实现现实现富士投资荔荔香公园项项目产品定定位报告下篇：豪宅宅价值体系系的建立ForgingLuxuryHouse说明在中原地产产第一轮汇汇报沟通之之后，发展展商方面提提出了若干干问题：80米限高高问题；车位数量问问题；入户泳池和和车位同层层问题。针对发展商商关心的问问题，中原原地产项目目组联合中中原地产建建筑技术中中心进行了了新的查询询和论证，，重新对于于第一轮汇汇报的要点点进行了合合理化的修修正和补充充，以下部部分即针对对项目实际际情况提出出了调整后后的汇报。。价值实现溢价动作户型定位其它动作价格预判基准区间确确定户型定位根据项目片片区入住楼楼盘整体户户型比例确确定根据项目片片区三级市市场成交活活跃户型修修正根据参考片片区户型供供应比例演演变修正比比例根据所在片片区三级市市场客户需需求比例验验证片区内110-170平米面面积段为主主要供应区区间户型定位由于距离荔荔香公园不不同，片区区内楼盘之之间景观质质素差距较较大，需选选取与项目目地块相临临、且共同同具有公园园景观房的的楼盘对比比。。面积段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上套数比例11%14%25%29%19%2%1%片区整体项目周边面积段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例3%5%16%34%38%3%1%明舍御园荔秀华庭悠然天地荔香源根据片区内内重点参照照户型初定定面积段配配比户型定位根据对片区区内4个借借鉴意义最最大的楼盘盘户型面积积段配比分分析可知，，110-170平米3房房、4房户户型是经过过市场检验验过的面积积段配比，，初步符合合项目的户户型面积段段配比。110平米米以下户型型整体比例例较小，且且不符合项项目的价值值要求，因因此剔除该该面积段。。171-190平米米整体比例例极少，不不符合基本本的设计要要求，因此此去掉该区区间面积算算。初定配比面积段90以下91-110111-130131-150151-170171-190190以上比例3%5%16%34%38%3%1%调整方向取消取消保留保留保留取消调高户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%（数据来源源：中原地地产三级市市场/中原原集团市场场研究部））根据问卷调调查分析，，131-150平平米客户倾倾向于设计计为大3房房，151-170平米客户户倾向于设设计为中大大4房。第一次修正正户型定位根据项目片片区入住楼楼盘整体户户型比例确确定根据项目片片区三级市市场成交活活跃户型修修正根据参考片片区户型供供应比例演演变修正比比例根据所在片片区三级市市场客户需需求比例验验证片区内三级级市场换手手/转手比比例统计户型定位（数据来源源：中原地地产三级市市场/中原原集团市场场研究部））调整方向户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%换手率16.7%48.6%58.3%44.4%调整方向适当降低比例提高比例微调高保持不变片区内三级级市场成交交活跃度修修正户型定位初定配比户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段111-130131-150151-170190以上比例18%36%39%7%第一次修正正户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段111-130131-150151-170190以上比例8%44%42%6%（数据来源源：中原地地产三级市市场/中原原集团市场场研究部））第二次修正正户型定位根据项目片片区入住楼楼盘整体户户型比例确确定根据项目片片区三级市市场成交活活跃户型修修正根据参考片片区户型供供应比例演演变修正比比例根据所在片片区三级市市场客户需需求比例验验证后海南片区区户型供应应趋势（重重点参照））户型定位入市时间项目111-130131-150151-170171-190190以上2007年海月花园三期42.0%45.0%13.0%————2008年后海花半里76.0%————————2009年后海公馆50%————————2010年

卓越维港——10%45.0%45.0%

皇庭港湾————83.0%9.0%8.0%2011年太古城20%17.8%16.5%10.7%5.4%鸿威海怡湾——47.8%24.6%——1.0%总套数200490817358340比例9%22%37%16%15%111-130平米米逐渐退出出主流供应应，并且比比例降至最最低，可以以预计该面面积段未来来不是市场场需求热点点，可取消消该区间段段。保持131-150和151-170区间的比比例。调整方向竞争片区户户型供应趋趋势结论户型定位第二次修正正户型大3房中大4房5房及复式面积段131-150151-170190以上比例53%42%5%第一次修正正户型小3房中大3房中大4房5房及复式面积段111-130131-150151-170190以上比例8%44%42%6%（数据来源源：中原地地产三级市市场/中原原集团市场场研究部））第三次修正正户型定位根据项目片片区入住楼楼盘整体户户型比例确确定根据项目片片区三级市市场成交活活跃户型修修正根据参考片片区户型供供应比例演演变修正比比例根据所在片片区三级市市场客户需需求比例验验证根据据套套均均面面积积估估算算各各面面积积段段套套数数户型型定定位位占地面积5749.67平米建筑面积23976.12平米容积率4.17商业面积1393平米套型限制90/90限高100米基本本指指标标第三三次次修修正正后后户型大3房中大4房5房及复式面积段131-150151-170190以上套均面积140160200比例53%42%5%户型大3房中等4房5房及复式面积段131-150151-170190以上套均面积140160200套数77617（数数据据来来源源：：中中原原地地产产三三级级市市场场/中中原原集集团团市市场场研研究究部部））户型型面面积积段段的的套套数数与与诚诚意意客客户户登登记记量量比比对对户型型定定位位第二二次次修修正正户型及面积段3房4房5房及以上131-150151-170190以上套数77617诚意登记量34526132比例448.1%427.9%457.1%第三三次次验验证证户型大3房中大4房5房及复式面积段131-150151-170190以上比例53%42%5%（备备注注：：以以上上比比例例仅仅是是根根据据市市场场供供求求关关系系推推导导，，最最终终需需根根据据户户型型排排布布确确定定。。））价值值实实现现溢价价动动作作户型型定定位位其它它动动作作价格格预预判判抬高高式式、、双双景景观观规规划划布布局局溢价价动动作作以最最大大化化公公共共空空间间对对于于室室外外景景观观的的占占有有。。以抬高式的区区隔设计实现现项目豪宅形形象提升。从景观最大化化角度，建议议以下平面布布局规划优化按照根据市场场销售判断的的户型配比，，结合项目地地块面积和形形状，初步建建议项目设置置2个单元楼楼栋平面布局局。每栋单体为3梯3户设计计，可实现1户对应1梯梯的尊贵设计计。面积最大的的4房在突出出的一户，能能够实现景观观最大化。规划布局能够够满足各边户户型的景观视视角规划优化地块资源最大大化原则：充充分利用资源源，规避劣势势。规划资源最优优化原则：规规划协调资源源、创造资源源景观最优化原原则：栋均、、户均资源占占有最优资源源竞争的布局原原则该布局能够每每一户都具有有最好的公园景观观观察视角。形成内外双景景观的建筑单单体排布规划优化住宅23层，，标准层高3M地下停车场总高约80M中央景观会所会所电梯荔香公园景观观层高5M层高5M楼体沿街排布布，形成内外外双重景观。。规划优化荔香公园最大限度的利利用荔香公园园景观，相当当于在视觉上上荔香公园成成为业主的前前庭院，即项项目占地增加加了，在视觉觉上大大降低低了容积率。。抬高式、双景景观规划简析析主选择在车流流、人流较少少的南光路段段北侧。车行设置在靠靠近南山大道道最近的位置置。入口原则上可以与与规划局沟通通实现不计容容。抬高后实现了了社区档次形形象区别化。。可以增加地面面停车场面积积，减少地下下室开挖面积积，节约成本本，并增加抬抬高园林面积积。抬高地面南光路车流、、人流较少，，对社区噪音音和粉尘小。。靠前排布，实实现社区园林林和公园园林林的内外结合合。减少与隔壁2个楼盘之间间对视问题。。双景观规划优化项目的核心购购买决策人主主要入户方式式是从地下车车库开始。从地下室车库库电梯等候大大堂，即设计计成为与一层层入户大堂相相同档次的装装修标准。双首层、双大大堂的尊贵入入户方式规划优化设计豪宅户型型溢价动作以最大化的增增加室内空间间与室外公园园景观的结合合为标准。豪宅客户尊贵贵化设计做到到突破常规。。项目单体形状状凹槽较多，，适合镂空和和搭板。规划布局优化化下的户型比比例最终确定定户型优化原建议户型比比例户型大3房中大4房5房及复式面积段131-150151-170190以上比例53%42%5%基于平面层6户的排布原原则，顶层设设置4户复式式。需要对原户型型面积段上限限和户均面积积进行调整根据规划的最最终比例户型大3房中大4房复式面积段131-155156-175——套均面积150170475套数84424总面积1260071401880面积比例58%33%9%以上户型配比比为初步的概概念性建议，，最终确定需需要与设计院院沟通后正式式确定。主卧景观最大大化设计主卧室可考虑虑设计圆形落落地窗，实现现大的观景效效果，并能够够增加主卧室室的采光。主卧室或者可可考虑设计大大角度观景阳阳台，增强业业主与自然的的融通。该设计适合全全部3房及以以上户型设计建议户型优化利用镂空赠送送大面积室内内观景空间单体凹槽较多多，镂空赠送送面积不会改改变外形。入户花园向外外部分做成挖挖空的花架形形式，由于不不逢墙，验收收前不计算面面积。验收后后填满花架挖挖空部分，即即可作为独立立的景观入户户阳台。该设计适合大大3房及以上上全部户型。。设计建议户型优化结构搭板赠送送大阳台，最最大270度度的占有公园园景观。验收前大阳台台不做结构板板，因此不计计算建筑面积积。验收后搭板做做成阳台，能能够观看到整整体荔香公园园景观。挑出宽度注意意悬臂梁设计计。该设计适合大大3房及以上上全部户型。。设计建议户型优化设计天际墅明明星豪宅户型型溢价动作天际墅赠送大面积屋屋顶平台和入入户花园。平台设计观景景天际花园，，将荔香公园园和远处海景景尽收眼底。。赠送挑空客客厅（不超过过20%）和和大入户花园园。在阳台、入户户花园设计方方面突出大景景观设计效果果。借鉴案例：香香港城市豪宅宅上林。电梯直接花园园入户，户内内直接控制电电梯。溢价动作3梯3户的设设计，可实现现电梯直接入户户——住户进入电梯梯无须按钮，，实行智能““一卡通”，，无论是身在在大堂，还是是在地下车库库，智能卡只只需轻轻一刷刷，电梯就可可直达居住层层面，出电梯梯即是自家花花园，空间面面积利用到极极致，不但减减少了公摊，，尊贵府邸的的超然气派也也由此显现；；电梯直接入户户，充分保证证主人生活的的私密感和安安全感，能够够充分展现出出住家的尊贵贵感及私享权权，提高用户户对私密性的的心里满足。。参考案例：：三湘海尚等等。设计观光电梯梯观光梯是饱览览美景的绝佳佳载体，回家家的路也是一一道风景，利利于本项目最最大限度容纳纳荔香公园景景观；观光电梯占用用公共空间相相对一般电梯梯少，利于本本项目延展空空间溢价动作商业优化设计计溢价动作提升项目档次次、最大化项项目可利用的的不计容空间间面积为出发发点。尽量满足业主主的私密性、、尊贵性要求求与景观资源源享受的结合合。分散式街铺设设计不利于项项目豪宅档次次提升商业优化项目周边街铺铺尚未形成良良好的整体经经营氛围。商商铺形象较差差，业态经营营混乱。目前周边社区区二手商铺售售价在35000-42000元/平米之间，，二手租金在在120-150元/平平米/月之间间。结论：传统的沿街商商铺形式严重重影响项目的的豪宅档次，，不建议采取取商铺外围的的布局。建议采取住宅宅下层设置集集中会所的形形式，提高项项目档次。调查客户对于于会所功能，，最多的是希希望开设健身身康体类，尤尤其是对游泳泳池的需求较较多。其次是对于商商业服务类的的需求，包括括咖啡、酒吧吧等。考虑到项目会会所推荐设置置在住宅下层层，因此不建建议设置中式式餐饮的服务务，避免油烟烟扰民。主要分类常见功能设置康体类健身房、游泳池、乒乓球馆、羽毛球馆、网球馆商业/服务类咖啡厅/休闲茶座、酒吧、多功能室*、商务中心*消闲类室内高尔夫球场、桌球房、桑拿房、SPA娱乐类棋牌室、阅览室、儿童活动室豪宅客户对于于会所功能的的敏感点商业优化住宅底层实现现全部改为会会所面积前提：抬高部分不计计容（可通过过与规划局沟沟通解决）。。剩余的车位问问题需开挖地地下一层解决决。商业优化计容会所面积积按照规划指指标为1393平米，整整体抬高后，，可考虑在沿沿街部分增加加不计容的会会所部分。项目会所功能能设置建议项目会所二层层建议该层集集中设置1-2项功能。。由于视野良良好，并能够够享受中央景景观，并与室室外泳池活动动相配合，因因此建议在西西式餐吧、酒酒吧、商务咖咖啡厅等性质质。下层功能建议议集中康体和和消闲类功能能。上层：商业/服务类类功能下层：康体/消闲类类功能设置说明明商业优化豪华接待前台台豪华业主私人人家宴自住商务酒廊廊高级商务洽谈谈水疗SPA房高档健身房设计会所专用用电梯，增强强专属和尊贵贵感溢价动作项目会所经营营模式建议城市会所开放放情况城市会所运营营方式项目在所研究究的案例中，，城市会所是是否对外开放放的比例也较较为均衡，有有47%的城城市会所对外外开放。而在在其运营模式式中，选择由由物业公司管管理或外包给给专业会所运运营公司的比比例各占46%，其余8%的会所由由开发商自营营，这些专业业的运营更能能够满足客户户需求。建议本项目会会所外包给专业会所所管理公司，，开放模式建建议可对外部部高端客户，，采取会员制制。（信息来源：：中原地产技技术资源平台台）溢价动作参与式的园林林设计溢价动作根据目标客户户问卷调研，，项目园林设设计以休憩型型硬质景观和和泳池水景为为主，突出参参与性。园林设计以参参与式的功能能为主可参与与的园园林设设计，，提供供业主主的休休憩和和商务务休闲闲功能能，形形成项项目会会所的的外延延部分分，在在社区区内部部实现现了项项目城市核核心区区豪宅宅与自自然园园林的的有机机融合合。休憩走走廊平台泳泳池溢价动动作抬高后后中央央园林林硬质质部分分强化化驻留留人流流设计计溢价动动作独特的的建筑筑立面面溢价动动作独特的的城市市核心心区豪豪宅价价值，，需要要独特特的立立面风风格表表现形形式支支撑。。实现对对于现现有豪豪宅立立面造造型的的突破破，也也是项项目打打造明明星豪豪宅的的重要要环节节。目前周周边楼楼盘风风格雷雷同、、色调调接近近项目周周边楼楼盘基基本在在2008年前前已经经入市市，建建筑设设计较较为滞滞后，，风格格比较较雷同同，色色调基基本以以淡黄黄为主主，区区分度度低，，难以以体现现楼盘盘档次次。溢价动动作后海和和科技技园片片区楼楼盘以以现代代风格格为主主。君汇新新天鸿威海海怡湾湾三湘海海尚皇庭港港湾卓越维维港岸芷汀汀兰卓越浅浅水湾湾博海名名苑关键词词：现代风风格溢价动动作在现代代风格格的基基础上上实现现造型型的差差异化化关键词词：造型差差异化化保持立立面竖竖向造造型的的挺拔拔感和和横向向线条条的变变化性性。溢价动动作价值实实现溢价动动作户型定定位其它动动作价格预预判其它动动作户型基基本设设计动动作根据问问卷调调查和和市场场调研研，确确定豪豪宅户户型设设计的的基本本设计计要点点。序号问题结论Q1131-150平米面积段的户型选择建议设计为大3房Q2151-170平米面积段的户型选择建议设计为中大4房Q3客厅是否带阳台建议带阳台Q4客厅与餐厅是否分开建议相连增强宽敞Q5是否希望带入户花园实用性强的入户花园Q6您对于小孩房的要求能够容纳书桌Q7您希望厨房设计中式厨房还是中西双厨大4房以上可以考虑Q8您希望带佣人房吗？大4房以上可以考虑Q9您对于卫生间的个数.至少2个，5房以上建议3个Q10您希望的主卧里面带不带书房建议不带，大4房可以考虑Q11您希望主卧外带设计形式？建议设计Q12您希望设计2个主卧吗建议5房、复式户型考虑Q13您对阳台设计的形式要求根据建筑外形考虑直线和波浪形Q14您希望书房是否带阳台建议不设计Q15您希望客厅是否挑空？建议复式户型挑空目标客客户物物业敏敏感点点问卷卷调查查分析析户型优优化基于市市场调调研的的大面面积高高层住住宅户户型借借鉴序号项目名称1君汇新天170平米2皇庭港湾171平米3新世界四季山水151平米4圣莫丽斯166平米5三湘海尚170平米6首地容御142平米7鸿威海怡湾143平米8浪琴半岛170平米9蝴蝶谷240平米顶复10三湘海尚280平米顶复根据客户户问卷和和市场调调查，筛筛选借鉴鉴户型户型优化化客户不认认同：书房带阳阳台，实实用性差差，并计计算入一一半面积积。客户认同同：主卧带大大阳台，，增强室室外景观观。君汇新天天170平米皇庭港湾湾171平米客户认同同：客厅、主主仆分区区清晰客户不认认同：圆形阳台台实用性性差客户认同同：双厨设计计、大面面宽客厅厅和观景景阳台客户不认认同：主卧无阳阳台设计计四季山水水151平米圣莫丽斯斯166平米客户认同同：大面宽客客厅和观观景阳台台、套房房式主卧卧。客户不认认同：分区混乱乱三湘海尚尚170平米客户认同同：套房式主主卧，自自带书房房。客户不认认同：动区空间间面积浪浪费多。。首地容御御142平米客户不认认同：动线交叉叉，布局局混乱进进门见厅厅，与厅厅对视。。主卧阳阳台使用用率低，，存在死死角。海怡湾143平平米客户认同同：大尺度观观景阳台台、大面面宽客厅厅+餐厅厅、户内内花园浪琴半岛岛170平米客户认同同：主卧与书书房套房房设计、、双主卧设设计客户不认认同：主卧无阳阳台超豪华主主卧空间间，配置置多功能能弧形景景观大露露台电梯直接入入户花园多功能弧形形景观大露露台：可打打造天际泳泳池、露露天SPA、空空中花园园内凹式户内内花园可打打造阳光书书房挑高客厅，，尽显雍容容空间中空部分可