XXXX年北京瀛海镇镇区改造B地块项目产品规划建议

瀛海镇镇区改造B地块项目北京世纪财富房地产机构CENTURYFORTUNEREALESTATEAGENT产品规划建议目录第一部分项目定位第二部分产品规划建议第三部分营销思路附：区域市场调研定位篇|市场概述住宅定位商业定位市场概述“京15条”细则的出台无疑让北京市房地产市场迎来千古极寒，商业地产也迎来全新契机，本案以商业用地为主，建筑面积占60%以上，是本案成功关键。本案地处五环与六环之间，黄村与亦庄之间，紧依104国道，既占尽区位优势，又存在竞争力明显不足的劣势。例如城铁交通劣势、当地客源劣势等。大兴是热点开发区域，在售项目较多，小户型产品供应量富足，但去化速度也最快，LOFT户型也是近年区域热销产品。区域市场总结（具体项目调研信息附后）成为热点市场区域，受到舆论的广泛关注；市场呈现供销两旺局面，完成良好市场口碑的树立，成功吸引消费者置业大兴；价格受政策遏制，逐步趋稳，交易量可能会出现短期萎缩的发展态势；区域名盘林立，聚集绿地、保利、中建、城建等知名房企贡献高品质住宅产品；“日光盘”发源地，区域项目热销风潮一浪高过一浪。2011年全北京向南看，楼市进入大兴年定位篇|市场概述住宅定位商业定位核心竞争力导出本案黄村、亦庄客户转移北京市其他客户位于六环以内，两座卫星城中心，区位价值较高规划绿地、商业、幼儿园等配套丰富，版块价值较高瀛海开发程度较低，与黄村、亦庄竞争存在一定价格优势当地规划以住宅及绿地为主，居住舒适性高区位价值版块价值自身价值居住价值五环边最具性价比的宜居生活版块大兴第三极黄村新城亦庄BDA基地周边现状优劣势并存，但区位及交通上的优势无法完全支撑本案定位，我们仍需要一个从项目自身脱颖而出的核心卖点，它就是社区风格。托斯卡纳风格是目前最为流行的异域风情，大兴首邑溪谷、红木林、米拉village等等，其优雅简朴又温暖浪漫，富足的田园风情赢得了市场的强烈追捧，本案可借势推广，同时以纯粹标高市场。档次定位：居住样板高尚社区风格定位：六环内最纯粹的托斯卡纳风情我们诠释释的不仅仅仅是一一种建筑筑风格，，一种园园林风格格，而是是一种生生活方式式和生活活态度，，犹如美美国哈佛佛大学教教授弗朗朗西斯·梅耶斯在在《托斯卡纳纳艳阳下下》提到的，，“古老老小城、、原生态态生活，，在大理理石的面面板上和和面粉、、被菩提提树上杜杜鹃的叫叫声唤醒醒、沿着着梯田散散步、看看看橄榄榄第一天天长出时时的样子子……这就是托托斯卡纳纳的生活活。”《托斯卡纳艳阳下》海报定位篇|市场概述述住宅定位位商业定位位核心竞争争力导出出如图所示示，本案案商业是是瀛海镇镇规划重重点综合合商业之之一，周周边辐射射了住宅宅小区、、工厂企企业、行行政事业业单位、、学校等等多重人群群密集区区，并且紧紧依城市市主干道道104国道，是当地地绝佳的的城市商商业基地地，也具具备条件件成为周周边居民民休闲娱娱乐的集集散地。。规划优势势竞争优优势区域地地标内部支支撑商业定定位：：领衔大大兴区区域的的综合合商业业城暨瀛海海中高高端休休闲购购物中中心人群聚聚集，，紧邻邻国道道，商商业需需求量量大具备独独立商商业规规划条条件，，商业业价值值高当地商商业规规模及及形象象不足足，本本案将将建成成地标标建筑筑规划商商住公公寓，，吸引引青年年活力力，打打造主主题型型休闲闲娱乐乐商业业市场定定位：：大兴兴第三三极标标杆商商业城城物业形形态：：独立立商业业城/商住公公寓本案商商业作作为瀛瀛海镇镇标杆杆式商商业广广场，，不仅仅将成成为瀛瀛海镇镇新地地标，，还能能拉动动版块块升值值，领领衔瀛瀛海镇镇成为为大兴兴第三三极。。商住公公寓是是商业业地块块的主主力产产品，，其客客户层层次的的青年年化让让本案案商业业具备备足够够的条条件成成为大大兴首首屈一一指的的购物物中心心、时时尚中中心、、休闲闲中心心和娱娱乐中中心。。目录第一部部分项项目定定位第二部部分产产品规规划建建议第三部部分营营销思思路规划建建议|规划布布局住宅规规划建建议商业规规划建建议104国道地块主主入口口地块主主入口口商业主主入口口住宅主主入口口外部交交通以以三东东路和和104国道为为主要要干道道，在在商业业主入入口处处设置置停车车场，，并根根据实实际规规划条条件搭搭建休休闲娱娱乐广广场，，营造造当地地休闲闲集散散中心心氛围围。住住宅地地块和和商业业地块块有一一定距距离，，在交交通、、建筑筑、景景观上上都相相互独独立，，不受受制约约。规划建建议|规划布布局住宅规规划建建议商业规规划建建议规划布布局建建议规划指指标：：占地：：16326平米建面：：35591平米控高：：45M绿化率率：35%容积率率：2.18建筑密密度：：30%N12-15层高板板高板7层洋洋房入口机动车车道7层洋房房建筑投投影示示意人行道道高板7层洋房房N12-15层高板板12-15层高板板7层洋洋房入口机动车车道7层洋房房建筑投投影示示意人行道道方案2建筑风风格建建议与““最纯纯粹的的托斯斯卡纳纳风情情”定定位结结合，，本案案采用用托斯斯卡纳纳建筑筑风格格。住宅户户型配配比建建议根据快快进快快出的的销售售原则则，建建议本本案采采用中中等偏偏小户户型为为主。。其中中高层层以70-90平米2居为主主，多多层以以90-130平米大大二居居、三三居为为主。。产品类型档次面积区间比例1居室正常50—60平米15%2居室经济型75—85平米25%舒适性85—90平米20%豪华型90—100平米25%3居室经济型100—120平米10%舒适性120—135平米3%豪华型135-180平米2%户型参参考保利茉茉莉公公馆（一居居）一居室室区间间在57——65平米；；户型优优点：：大部分分一居居室都都做到到了三三面采采光，，居住住感舒舒适；；户型方方正，，各个个室内内居室室的面面积搭搭配合合理。。两居室室区间间在80-90平米；；户型优优点：：两居室室大部部分户户型南南北通通透，，局部部为纯纯南向向户型型；有大面面积飘飘窗赠赠送；；B3户型的的厨房房为了了保证证90平米的的限制制控制制了面面宽，，但是是东侧侧墙面面后有有3平米的的剩余余空间间可并并到厨厨房。。保利茉茉莉公公馆（二居居）户型优优点：：每个户户型尽尽量做做到了了飘窗窗和阳阳台结结合的的方式式使户户型实实用率率更高高，标标注的的位置置均为为赠送送面积积；许多户户型做做到了了南北北通透透，而而且通通透的的区域域较大大；户型中设置置了很多功功能房，增增加了多样样化的生活活品质。三居室区间间在90-140平米；四居室区间间在145平米；保利茉莉公公馆（三居、四四居）挑空阳台（（全赠）大面积阳台台（半赠））2.2米以下的衣衣橱设计落地凸窗设设计户型建议社区景观建建议N入口社区活动/景观中心社区园林景景观中心入口景观中中心社区景观仍仍采用托斯斯卡纳园林林，主要由由一环（环环路景观带带）、一轴轴（人行道道）、多组组团构成。。最纯粹托斯斯卡纳风情情社区规划建筑园林户型配套利用项目自身规划、设计特点，创造最高附加值；围绕纯粹托斯卡纳风情的属性及特质，打造最具特色居住空间规划划建筑筑园林林户型型配套套打造北京市最为纯正，最为严谨的纯粹托斯卡纳建筑通过纯粹的异域风情提升项目档次，打造高品质恬园生活社区最纯粹托斯斯卡纳风情情社区规划划建筑筑园林林户型型配套套纯粹的托斯卡纳园林景观空中花园系统，庭院式景观最纯粹托斯斯卡纳风情情社区规划划建筑筑园林林户型型配套套在尊重纯粹托斯卡纳风情的前提下，最大限度提高客户使用空间，突出空中花园设计最纯粹托斯斯卡纳风情情社区规划划建筑筑园林林户型型配套套通过强化、整合现状配套，着重体现项目幼儿园及商业配套对住宅的支持互补，实现项目综合价值提升最纯粹托斯斯卡纳风情情社区规划建议|规划布局住宅规划建建议商业规划建建议商业规划布布局建议主入口规划指标：：占地：17564平米建面：59718平米控高：60M绿化率：30%容积率：3.4建筑密度：：45%1层底商+10层LOFT公寓商业内街公寓投影休闲广场1层底商+17层商住公寓寓以此方案设设计，预计计商业、平平层公寓与与LOFT公寓产品面面积比为：：30:40:30，其中独立立商业面积积约15000平米。独立商业城城1+3层主入口商业内街公寓投影休闲广场方案2裙楼投影以此方案设设计，预计计商业、平平层公寓与与LOFT公寓产品面面积比为：：30:35:35，其中广场场面积3000平米以上建筑风格建建议目前商业及及商住公寓寓绝多数采采用现代建筑风风格，尤其以休休闲娱乐为为主题的商商业广场，，采用现代代建筑风格格，可以增增强项目的的时尚元素素和现代元元素。独立商业可可突破常规规，创新设设计，以打造当当地标志性性建筑。公寓户型配配比建议公寓户型应应抓住北京京市限购政政策优势，，以低总价价快速去化化，形成项项目知名度度及美誉度度，故而建建议以低总总价为原则则配置户型型。户型单套面积比例LOFT公寓Loft一居35-45平米25%45-55平米60%55-65平米15%平层公寓开间40-50平米20%一居50-60平米20%二居75-85平米50%三居95-105平米10%公寓户型参参考以LOFT产品提高销销售利润建筑面积：54平米建筑面积：71平米屯三里一室两厅两两卫建筑面积单单层69.46平套内面积单单层52.16平UP生活二室二厅二二卫建筑面积50.45平北京华茂城城一室一厅两两卫53平米平层公寓吸吸引大众消消费群单层28-30平米的开间间单层48平米的一室室一厅地块景观建建议商业地块景景观应着重重打造商业业内街和休休闲广场。。商业内街以人人文景观为主主，旨在营造造时尚的，潮潮流的商业氛围；休闲广场以绿绿色景观和人人文景观相结结合，旨在营营造温馨的，，浪漫的娱乐氛围。大兴标杆商业业城综合业态，包包括了零售百百货、休闲娱娱乐场、服饰饰鞋帽、珠宝宝化妆品、家家用电器等等等。潮流之都商住住公寓小户型LOFT设计，平层SOHO公寓设计，办办公居住皆宜宜，现代建筑筑的潮流感，，商业城的时时尚感，新政政下的投资价价值是公寓的的核心卖点。。LOFT户型平层公寓户型目录第一部分项项目定位第二部分产产品规划建建议第三部分营营销思路营销思路|营销节奏首发地块销售售建议入市准备首发地块次发地块地块包含商业业及商住公寓寓两部分产品品，都是新政政未限购产品品，短期内是是市场追捧产产品，而且商商住公寓户型型面积较小，，总价相对较较低，适合先先发入市。以纯粹托斯卡卡纳风情社区区定位，产品品档次较高，，入市铺垫及及计划周期较较长，依靠商商业热销也能能部分提升项项目价值，建建议作为次发发地块。营销思路|营销节奏首发地块销售售建议入市准备公寓销售建议议客户来源：个个人或企业MINIhouse、studio功能规划，居居住办公皆宜宜升值建议：精精装修销售采用现代简约约风格装修，，装修标准1500元/平米销售定价：参参考亦庄及黄黄村住宅市场场，及其他地地区同类产品品定价以loft产品优势，折折合均价能达达到普通住宅宅产品价格70%左右简约风格商业销售建议议销售模式：租租售相结合，，零售、整售售结合公寓底商（内内街）部分分分割销售，独独立商城租售售结合升值建议：自自持商业品牌牌招商，旗舰舰入驻地下一层及部部分地上自持持，吸引品牌牌超市及一级级品牌企业入入驻商业业态：时时尚百货业态态地下1——超市；地上1——餐饮、珠宝化化妆品地上2——服饰鞋帽；地地上3——电器/家居/休闲娱乐营销思路|营销节奏首发地块销售售建议入市准备招商中心选址址招商中心基于商业地块块为首发地块块的前提，建建议本案招商商中心选址在在商业地块西南南角，交通最为便便利，形象展展示面最为广广泛，与地块块互动性较强强，也不影响响开发建设。。招商中心采用用现代简约装修修风格，整体突出项项目品质感、、现代感、时时尚感和阳光光活力。万科红项目售楼处万科蓝山售楼处合生·世界村售楼处样板间样板间样板间7克拉售楼处洽谈区沙盘区样板间地块包装重点展示面次重点展示面面核心展示区附：区域市场场调研■目前在售5号大公馆及联联排别墅，均价17500——22000元/平米，70年大产权，所所剩房源不多多，约有100多套；■下月计划推推出商住loft风格，50年产权，价格格尚未确定。。新里·西斯莱公馆保利·茉莉公馆■项目平层住宅宅部分已于去去年年底售完完，户型面积积：一居50㎡-60㎡二居85㎡-90㎡三居90㎡-135㎡四居145㎡，成交价格均价18000元/㎡；■目前在售商商铺，面积70-400平米不等，均均价预计5万/平米左右。目目前在前期排排号中。排号号享受300-1500元/天的累加优惠惠。网上公示示的loft户型目前尚未销售售计划。首邑溪谷■项目共计2900套房，现剩下下800余套房，现针针对11号、19号楼实行优惠惠折扣，一次性9.8折，按揭无优优惠。排号每每日减免500元。■目前销售均均价：平层18000元/平米，4.8米挑高高loft户型26000元/平米。鸿坤·理想城■目前3、4号楼在售，两两居只有十几几套，90平米左右。后后期开16#楼以大户型为为主，均价19500元/㎡。■优惠政策：：根据楼座的的不同及付款款比例的不同同而不同：一一次性付款96或97折；按揭50%，98或99折。■目前项目户户型、楼层充充足，但由于于政策影响导导至销售速度缓慢慢，节前购房客客户也受严重重影响。■目前9栋楼在在售，，户型型面积积在80——130平米之之间，，均价价17000元/平方米米。一一次性性付款款97折,按揭优优惠以以首付付款比比例不不同，，享受受9.75——9.95折的优优惠。。■项目目唯一一一栋栋商住小小户型型产品19号楼即即将推推出，，面积积区间间45——50平米，，顶层层为loft。小户户均价价在16000-18000元/平米之之间，，loft均价预预计在在23000元/平米左右。。目前前正在在排号号，交交2万可抵抵3-4万不等等的优优惠。。■春节节期间间认购购并7天内签签约赠赠500元电影影卡、、800元家乐乐福卡卡、800元电话话卡，，促销销时间间自2011年2月1日至2011年2月28日。东亚·马赛公公馆■果岭假假日目目前在在售的的365平米双双拼仅仅剩5、6套在售售，均均价38000元/平米，，花园园洋房房均价价18000元/平米，，全款款98折。■新推推一栋栋花园园洋房房：跃层户户型28000元/平米，，平层层18000元/平米，面积积66-180平米，，全款款98折。每每周推推出一一套特特价房房，全款90折优惠惠，贷贷款95折优惠惠。果岭·假日■5号楼为为25层塔楼楼，四四梯二二十二二户，，目前前还有有20套左右右46平米零零居在在售，，均价价16000元/平方米米，总总价74万起，，50年产权权，2012年年底底入住住。■可享享受一一次性性付款款0.89x0.99优惠，，按揭揭0.93x0.99优惠，，首付付70%可享受受0.92x0.99优惠。。波普公公社项目名称红木林中建

·国际港华润大兴新品发展商北京城建集团中建集团华润置地地理位置地铁大兴枣园站A口向西350米兴华大街枣园地铁口东至兴业大街，南至金星路，西至兴盛大街，北至后高路开盘时间预计2011年6月预计2011年8月2011年6月入住时间2013年初2013——占地面积7.9万13万12.36万容积率2.282.51.74建筑形态高层高层洋房规划面积17.8万41万31.83万绿化率30.80%30%以上

规划功能————商业办公、购物居住户型面积40—5085-140160-350平米动态追踪售楼处尚未完工，预计3月初投入使用。售楼处还没有完工，四月底投入使用，现在项目没有资料，预计8月份开盘华润置地大兴新品预计2011年6月开盘，售楼处将于4月对外开放，价格待定。黄村区区域其其他待待入市市项目目林肯公公园亦庄轻轻轨商商城站站项目位置北京经济技术开发区国际企业文化园西面物业类型精装公寓，40年产权总占地面积13.7万平方米容积率2.8开盘时间2009年4月（C5号楼）入住时间2011年5月售价22000元/平米物业费2.8元/平米/月交房标准精装修付款方式首付50%，贷款年限10年促销措施一次性付款享受95折；首付90%享受96折；……依此类推合生·世界村村项目位置亦庄马驹桥1号桥南500米物业类型商业立项，40年产权总占地面积260383平方米容积率2.35开盘时间2010年4月底入住时间2011年12月售价17000-21000元/平米物业费3.48元/平米/月（LOFT）交房标准精装修付款方式首付50%，贷款年限10年促销措施开盘团购2万低6万；赠送GOLF会员；一次性付款优惠；项目概概况小结：：大兴兴竞争争楼盘盘较多多，以以地铁线线为轴轴带状状分布布的项项目最最具竞竞争力力。项目呈呈小户户型特特点，，绝多多数规规划有有LOFT产品，，价格格为平平层价价格1.5倍左右右。供应分分析—供应总总量2010年度总总供应应量118万平米米,第四季季度为为最高高受大兴兴区域域项目目开发发周期期及资资金监监管政政策影影响，，大兴兴楼市市供应应量在在三四四季度度集中中释放放，市市场供供应量量占到到全年年的78%随着绿绿地新新里、、保利利茉莉莉公馆馆等新新项目目的入入市，，市场场供应应于第第二季季度开开始发发力，，三四四季度度连续续高位位运行行，并并于四四季度度达到到供应应50万平米米的最最高峰峰值项目/时间第一季度第二季度第三季度第四季度总计供应面积供应套数供应面积供应套数供应面积供应套数供应面积供应套数供应面积供应套数绿地新里001310511250113414856747225403191862646保利茉莉公馆00620536621448931500002069472162金地仰山000079211724414463491206571073波普工社000000861311295861311295首邑溪谷00000013912625451391262545东亚马赛公馆000051895520629166631148111183鸿坤理想城1974021100005759460077333811领海1071669537645195201350035612249旭辉紫郡0000003922622639226226博悦府2359014600000023590146兴创D标0000176392290017639229合计540464261984811957426571396450116162181180259

125652010五项目目供应应均超超10万平米米，绿绿地新新里以以32万平居居首大兴区区域项项目2010年度供供应高高度集集中，，绿地地新里里、保保利茉茉莉、、金地地仰山山、首首邑溪溪谷、、东亚亚马赛赛公馆馆五个个项目目供应应量超超过10万平米米，占占到年年度总总供应应量的的79%绿地新新里本本年度度连续续快速速推出出高层层住宅宅、联联排别别墅、、精装装公寓寓三类类产品品，总总供应应量达达到32万平米米供应分分析—项目供供应区域项目已售面积已售套数剩余面积剩余套数已售面积占比销售周期月均去化速度（平米）初次蓄客启动推广临时售楼处开放时间绿地新里27212523904706125685%14个月194382009年11月开始2010年1月保利茉莉公馆20653221584154100%12个月172112010年1月--2010年5月金地仰山960859042457216980%10个月30962010年4月17日波普工社208014126533088324%11个月43242010年3月17日首邑溪谷58019107681107146942%9个月106762010年4月2010年3月东亚马赛公馆385544067625777734%4个月52002010年9月份2010年10月鸿坤理想城475595142977429762%9个月64472010年3月2010年5月领海3096322546492487%8个月38552010年4月

旭辉紫郡3757821616481096%10个月37582010年2月2010年3月博悦府1209283114986351%10个月12092010年3月兴创D标158672201772990%6个月26452010年7月合计8361758604344084396171%——8118——去化分分析—项目去去化2010年度区区域单单项目目月均均去化化8000平米，，绿地地、保保利领领跑2010年快销销成为为大兴兴区域域主流流，绿绿地、、保利利等项项目均均力挺挺快速速连续续推盘盘快速速销售售的营营销策策略，，并于于年内内基本本实现现清盘盘区域整整体已已售面面积占占比71%中，其其中绿绿地、、保利利、兴兴创剩剩余房房源少少，年年底基基本可可实现现清盘盘。去化分分析—月度成成交区域月月均去去化速速度6.7万平米米，九九月达达到峰峰值大兴区区域去去化量量2010年5月份开开始在在每月月去化化500套以上上的高高位运运行，，月均均去化化量最最终稳稳定在在6.7万平米九月份为绿地地、保利、金金地等项目热热销期，尤其其保利三期推推售千套房源源当日售罄，，推高当月去去化量；十二二月份波普工工社5#与首邑溪谷一一期二组团年年底签约释放放，再次将区区域去化量推推高，达到13万平米。价格分析—年度趋势2011年度区域价格格呈现前期波波动后期稳定定，下半年年价格小幅拉拉升局势受四月份国家家宏观调控及及新盘低价入入市的影响，，区域价格出出现严重波动动，五月相对对三月份降幅幅达25%，但五月开始始价格稳步上上行，年度涨涨幅达20%。4月底开始，以以绿地为代表表的年度纯以以低于市场价价格的姿态新新盘入市，在在保利、金地地等项目联合合推动下，区区域价格小幅幅连续上升，，十二月份成成交均价恢复复到三月份水水平。成交户型结构构紧凑型两居产产品为最热销销户型，刚刚性需求是区区域购房主力力80-95平米紧凑型两两居成为区域域最为畅销户户型，主要由由新里西斯莱莱公馆、保利利茉莉公馆、、金地仰山、、东亚马赛公公馆等项目供供应；95-120平米的三居产产品居次，其其供应项目大大致与两居产产品相同；38-60一居小户型产产品主要c以首邑溪谷、、波普工社等等项目供应。。区域市场总结结（具体项目调调研信息附后后）成为热点市场区域，受到舆舆论的广泛关关注；市场呈现供销两旺局面，完成良良好市场口碑碑的树立，成成功吸引消费费者置业大兴兴；价格受政策遏制，逐逐步趋稳，交易量可能能会出现短期萎缩的发展态势；；区域名盘林立，聚集绿地、、保利、中建建、城建等知知名房企贡献献高品质住宅宅产品；“日光盘”发发源地，区域域项目热销风潮一浪高过一浪浪。2011年全北京向南南看，楼市进进入大兴年预祝本案取得得圆满成功！！Formoreinformation010-63571818635778789、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。00:29:0200:29:0200:291/5/202312:29:02AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2300:29:0200:29Jan-2305-Jan-2312、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。00:29:0200:29:0200:29Thursday,January5,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2300:29:0200:29:02January5,202314、他乡生白白发，旧国国见青山。。。05一月月202312:29:02上上午00:29:021月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:29上上午1月-2300:29January5,202316、行动出成成果，工作作出财富。。。2023/1/50:29:0200:29:0205January202317、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。12:29:02上上午午12:29上上午午00:29:021月月-239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事