XXXX-北京-思源-首特住区项目-竞标-市场及初步

首特住区市场研究及初步定位报告纲 要一、北京市房地产市场现状与发展前景二、区域房地产开发环境三、区域市场分析及个案研究四、本案地块价值及SWOT分析五、本案定位初步建议房地产宏观开发环境北京宏观经济仍然保持着高速增长势头，投资仍是拉动北京经济增长的主要力量房地产宏观开发环境北京房地产投资平稳增长，预计未来有可能出现“投资过热”房地产宏观开发环境房地产总体供需情况：商品房需求活跃，销售增长速度高于供应增长速度，但市场形势仍然是供大于求。房地产宏观开发环境短期内国家可能以市场调整性政策为主，长期对土地等关系国计民生的资源将继续加大控制力度土地市场的规范化提升了市场准入门槛，未来市场将呈现资源集中化趋势2004年住宅宏观市场－供应量2004年的新增住宅供应与2003年相比有较大幅度的下滑，新开工住宅面积为2207.2万平方米，预示着本年未来一年住宅供应有可能持续减少。2004年住宅宏观市场－销售量2004年全市销售各类商品房2472万平方米，其中商品住宅2285.6万平方米，分别比上一年增长30.4％和39.1％；商品住宅销售额为1085.1亿元，增长37.5％。商品住宅期房批准预售面积2862.85万平方米，同比增长5%；预售登记2642.1万平方米，同比增长56.5%。预售率为92.3%，比2003年同期高30.4个百分点。2004年住宅宏观市场－整体价格2004年商品住宅现房平均销售价格为4747元/平方米，同比上涨291元/平方米，涨幅为6.5%商品住宅期房买卖价格为5629元/平方米，同比上涨376元/平方米，涨幅为7.2%2005年市场供应趋势4号令和71号令的相继出台，使2004年的土地供应明显有减少趋势。从2004年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降，表明目前的宏观调控措施将对房地产开发有一定的滞后影响，减弱房地产开发投资增长的后劲，将不利于投资的增长，2005年供应量将有所减弱。2005年供应量将有所减弱，但城市郊区集中供应趋势明显，竞争态势将加剧。市场需求看涨由于奥运效应和北京经济的良性发展，外地入在京购房趋势日益明显。据北京市房地产信息网数据显示，2003年外省市个人购买占普通住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投资达到11.67亿元。而公寓和别墅的购买客户中外地及外籍客户所占比例达到45%开发量及开发速度放缓将导致2005年房地产市场需求结构进一步促使房价上涨开发成本增加包括土地成本、建筑成本，资金成本。由于拿地的难度更大，有土地的开发商将一改以往的规模制胜的路线，而走精工路线，导致综合成本加大。银行利率提高，贷款难度加大，自有资本金提高，都将导致资金成本大幅度提高2005年商品品房价格格走势整体趋势势看涨，，不同区区域增长长幅度将将有所不不同。由于行业业产品生生产周期期特点，，房地产产市场供供给表现现出很强强的惯性性。考虑虑到惯性性因素的的影响，，我们认认为2005年年北京楼楼市的价价格(住住宅市场场)将依依然延续续今年的的形势，，呈现上上升趋势势。纲要要一、北京京市房地地产市场场现状与与发展前前景二、区域域房地产产开发环环境三、区域域市场分分析及个个案研究究四、本案案地块价价值及SWOT分析五、本案案定位初初步建议议区域开发发环境概概况过去南城城市政设设施薄弱弱而令开开发商裹裹足不前前，但目目前这一一状况将将逐步得得到改变变。随着着近几年年北京城城市建设设重点转转移，加加大对南南城的开开发力度度，增加加对南城城的市政政投资，，南城的的基础设设施滞后后现状大大为改观观。目前，南南城生活活设施、、市政配配套及交交通环境境得到改改善，且且西二、、三环之之间的稀稀缺的土土地资源源也为区区域的房房地产开开发带来来契机。。区域发发展潜力力大。区域开发发环境———房地地产市场场现状随着北京京市规划划逐步明明确，南南部地区区功能性性质的定定位决定定了南部部住宅市市场以外外地商贸贸客群、、北京中中、低端端消费客客群为该该地区的的主要客客群。目目前，该该区域的的市场价价格较低低。但是随着着南城基基础设施施的逐步步改善，，价格已已经逐步步提升；；目前，南南城该区区域属于于稳步发发展阶段段，由附附近房地地产项目目朗琴园园、格调调等项目目的销售售情况来来看，区域的升升值越来来越明显显。同时，南南城有较较大的批批发、建建材、家家装商业业，带来来了不稳稳定的人人流、物物业的混混乱，滞滞后了高高档物业业的发展展；随着区域域环境的的不断改改善，中中高档楼楼盘的开开发，未来必将将吸引中中高档人人群入驻驻。区域开发发环境———房地地产市场场发展前前景相对于北北部和东东部地区区，北京京南城发发展一直直相对落落后。刚刚刚制定定的北京京新规划划，重点点研究了了北京南南城、北北城形成成巨大差差距的问问题。从从而高度度关注南南城的发发展，规规划中指指出北京京南城近近期主要要是注重重质量的的提高；；由于马连连道将被被规划成成新的城城市商业业中心，，目前该该区住宅宅项目已已停止审审批。这这意味着着区域内内住宅产产品具有有稀缺性性，同时时所处地地理位置置优越，，再加上上住宅品品质的提提高，这这些都对对该区域域的楼盘盘价格产产生了影影响。今今后随着着该区域域住宅土土地供应应的“断断奶”，，楼盘的的升值潜潜力看涨涨。区域开发发环境———交通通分析两广路、、南三环环、南四四环、京京开高速速、南苑苑路已经经形成网网络，交通环境境的改善善,拽动动了北京京城南整整体升级级.规划中的的地铁7号线位位于广安安门外大大街，从从北京西西站-南南花园，途经广广外、广广安门、、牛街等等。区域的经经济发展展和路网网体系的的完善，，使周边边地段的的房地产项项目也随随之升温温，许多投资资者纷纷纷看好南南城，带动了这这一地区区经济的的发展和和房地产产投资的的升温。。地铁七号线区域开发发环境———环境境整治莲花河将将于今年年年底还还清，它它将成为为继昆玉玉河后北北京第二二大观景景水系区域开发发环境———产业业规划CPD中央采购区核心区本案中央采购区(CPD)CentrePurchasingDistrict总占地面积８２公顷，其核心区位于宣武区马连道。规划建设中的CPD中央采购区将成为北京乃至华北最大的现代物流与商品分销枢纽。以北京西南为门户，其影响力将扩展到几百公里的半径范围，需求人群的增多成了沿线楼市看涨的重要因素。区域开发发环境———产业业规划丽泽商圈圈本案丽泽商圈圈丽泽核心心区域将将呈现出出一竖三三横的““丰”字字形整体体骨架结结构、““三区四四片”的的城市用用地布局局。其功能将将以大型型公建为为主，集集办公、、酒店、、电子通通信、金金融、物物流、文文化娱乐乐、商住住等于一一体，建建成后将将成为首首都新的的经济、、人文、、生态商商务区。。目前该区区域已拥拥有占地地面积达达３０万万平方米米的“ＡＡＵＴＯＯＭＡＬＬＬ北京京汽车配配件基地地”。区域开发发环境———配套套环境境环境配套套日趋成成熟，周周边有莲莲花池公公园、大大观园、、陶然亭亭公园等等商业业华联商厦厦、马连连道家乐乐福、茶茶叶一条条街以及及即将落落户此地地的欧倍倍德、宜宜家家居居等。教育育有北京铁铁路工程程总公司司幼儿园园、北京京小学、、广外一一小、89中、、133中学以以及北京京公安大大学、中中央音乐乐学院等等医疗疗宣武医院院、广外外医院等等其它它毗邻西客客站和六六里桥长长途客运运站，是是北京对对外的一一个重要要的交通通枢纽纲要要一、北京京市房地地产市场场现状与与发展前前景二、区域域房地产产开发环环境三、区域域市场分分析及个个案研究究四、本案案地块价价值及SWOT分析五、本案案定位初初步建议议研究区域域界定及及其样本本选择研究区域域界定：：北至复复兴门外外大街，，南到丽丽泽路，，东至广广安门滨滨河路，，西到西西三环。。区域研究究样本确确定为：：蝶翠华华庭、荣荣丰2008、朗琴园园、源屋屋曲、格格调、顺顺弛.蓝调等。。调研区域住宅宅产品描述项目名称装修状况外立面装修小区主要景观配套楼体类型蝶翠华庭毛坯面砖无暂无蝶塔楼荣丰2008（非常空间）毛坯涂料，基层为石材普通园林会所塔楼朗琴园毛坯涂料普通园林、小瀑布水景双会所塔楼、板塔远见名苑毛坯涂料园林社区会所、步行商业街塔楼格调毛坯涂料小水景园林周边市政配套、附近有家乐福板塔结合信和嘉园毛坯面砖项目东侧有市政规划的公园周边市政配套、附近有家乐福板楼纯粹.建舍毛坯涂料无会所、商业板楼顺驰.蓝调毛坯涂料、面砖小区内有大型水景会所、商业塔楼、板楼源屋曲毛坏面砖、基座石材以“琴”为主题的园林会所、临街商业板楼调研区域住宅宅供应规模调研项目总建建筑规模约252万平米米；调研项目中均均以中等规模模为主，建筑筑面积在12-40万之之间；区域内目前除除信和嘉园二二期、格调二二期、顺弛蓝蓝调有部分存存量以外；其其余项目基本本都属于尾盘盘销售。数据来源于房房地产信息网网，数据的统统计时间间距距是项目开盘盘至今区域住宅容积积率区域内项目的的容积率偏高高，均在2.6以上。9个调研项目目中，仅“源源屋曲一期””的容积率在在2以下；数据来源于房房地产信息网网，数据的统统计时间间距距是项目开盘盘至今区域住宅户型型面积、比例例及总价（一）项目名称一居室二居室三居室面积（平米）总价（万元）比例面积（平米）总价（万元）比例面积（平米）总价（万元）比例蝶翠华庭73.74813％96-10460-6567%1429820％荣丰200830.7-33.324-2992％86542%162905％朗琴园30-6216-4168％76-11052-7012%115-15183-9620％远见名苑43-5325-3263％86-11850-7324%132-15182-9513％格调62-6842-4852％104-11172-7532%136-13993-10115％纯粹.建舍55-6537-4531%81-9555-6449%100-13869-8920%信和嘉园473120%70-10847-7250%121-14081-9430％顺驰.蓝调58.09421%84-12861-9319%115-19083-13060%源屋曲573612%63-11046-7748%135-138107-11136%数据来源于北北京房地产交交易所区域住宅户型型面积、比例例及总价（二二）项目名称四居室复式面积（平米）总价（万元）比例面积（平米）总价（万元）比例蝶翠华庭------------------------------------荣丰2008------------------2251401%朗琴园------------------------------------远见名苑------------------------------------格调1441001%------------------纯粹.建舍------------------------------------信和嘉园------------------------------------顺驰.蓝调20014620%————源屋曲145-163115-1292%2291802%户型以一居、、二居为主，，且户型面积积偏小。数据来源于北北京房地产交交易所区域住宅户型型比例图从左图可以看看出,区域内内调研项目一一居比例最大大,达64.89%;其原因是由于于“荣丰2008”的户户型中92%为小户型，，因此拉高了了一居室在区区域内的户室室比例；二居、三居分分别占总比例例的20.74%、13.94%；；从各户型的比比例得出，区区域内调研项项目小户型是是主流产品，，大户型比例例少。数据来源于北北京房地产交交易所区域住宅户型型销售情况一居、二居、、三居户型供供应量大，其其销售率均在在70%以上上，整体销售售情况好；大户型四居、、复式的供应应量非常小，，不到总比例例的1%，销销售率在50%左右，销销售较缓。数据来源于北北京房地产交交易所区域住宅户型型成交均价各户型成交均均价:一居6983元/平米；二居居6872元元/平米；三三居6671元/平米；；四居7306元/平米米。一、二、三居居成交均价在在7000元元/平米以内内，四居大户户型均价偏高高。数据来源于北北京房地产交交易所区域住宅销售售率及成交价价格注：信和嘉园园一期已基本本销售完成，，但现未取得得销售许可证证，因此未列列入此图表。。调研区域内的的项目销售率率基本上都在在90%以上上。区域内潜潜在供应量相相对较少；成交均价均高高于6000元/平米，，高于7000元/平米米的项目有4个；荣丰2008是区域小户户型最具代表表性的项目，，具备高单价价、低总价的的特点，其成成交均价达7775元/平米。数据来源于北北京房地产交交易所调研项目购买买客户分析本市城镇居民民是主要购买买力，占有大大约56％的的购买比例。。其次是外省个个人购买；中央企业、机机关占有少量量比例；港澳台的购买买客户非常少少；数据来源于北北京房地产交交易所区域客户特征征物业名称客群特征分析荣丰2008小户型：高级白领人士，20-35岁大户型：40岁左右。外地人比例为50%。蝶翠华庭附近居民，城市白领，年龄25-50岁均有。有部分拆迁户，所购大多为东北向或西北向君悦*朗琴3附近居民和南城上班的高收入人士格调金融街白领、新华社团购纯粹*建舍附近居民和南城上班的高收入人士源屋曲紧临金融街的高级白领阶层顺弛*蓝调私营企业老板及在南城上班的高收入人士远见名苑部分拆迁户及附近居民欧园*北欧印象附近居民，周边地区银行金融、国家机关职员。年龄段在25－35岁。立恒名苑紧临金融街的白领阶层，广告创意公司等创业人士.耕天下成功人士，35-70岁馨莲茗苑部分拆迁户，部分茶商，部分西城区、海淀区年轻人。丽阳四季以周边地区经商者和公司普通职员为主区域主要客户户来源附近工作人员员：希望生活活便利、就近近居住当地居民：希希望居住品质质升级外地客户:在在此长期经商商和工作的外外地人区域客户消费费习惯南部地缘性客客户是主要的的购买客群之之一；主要以购买小小两居、小三三居为主；户型面积不宜宜过大，满足足中等居住要要求；外地消费者对对物业的购买买力强，例如如中央采购区区（CPD））的生意人；；区域客户对物物业价格的敏敏感度高。注重交通便捷捷性和生活配配套对面积要求较较小，以中小小户型为首要要选择传统消费观念念仍占主导，，单价承受能能力不高周边客群的需需求特点分析析需求决定产品品形态区域未来市场场供应由于马连道将将被规划成新新的城市商业业中心，目前前该区住宅项项目已停止审审批。目前仍仍有部分存量量的项目有信信和嘉园二期期、格调二期期、顺弛蓝调调，短期内区域住住宅市场供应应量不大。中长期潜在供供应量：位于于顺弛蓝调项项目东侧住宅宅项目，将由由金泰地产开开发；位于丰丰台太平桥路路的威尔夏大大道，建筑面面积为22万万平米，平均均售价在7100元/平平米左右，目目前还没有开开盘。还有丽丽泽桥地区、、万泉寺地区区、宣武区微微改项目。个案研究———朗琴园物业类型建筑面积项目预售时间入住绿化率塔楼、板楼40万平方米2002年4月现房40％位置、交通及周边配套位于宣武区广安门外大街，紧邻西二环，周边公交线路较多，交通便利。产品设计一期：4栋塔楼；二期：2栋板楼；三期：塔板结合，共6栋销售期间2002—2005年开发商北京润博房地产开发有限公司分南北两个区区，南区为住住宅，北区为为办公；南区为围合式式布局；4万平米的园园林；朗琴园——社社区规划朗琴园——销销售价格采集样本从2003年7月至2004年12月月销售价格逐步步攀升，最高高均价达7360元/平平米；整个项项目均价约6700元/平米；在2003年年12月份时时成交价格最最低，实际成成交价格为5326元/平米，此时时销售的是二二期东西向板板楼，正值销销售淡季；朗琴园——销销售速度目前处于尾盘盘销售阶段，，仅余二期三三居室10余余套，每月销销售速度均不不稳定；2004年4-7月销售售速度快，4月份达到252套，最最低也超过110套。朗琴园——销销售面积每月销售面积积均不稳定；；2004年4-7月销售售面积较多，，最高达25834平米米/月。朗琴园——客客户分析以本市城镇居居民为主，占占总比例的62%；外省个人占有有一定比例，，达34%。。解析“朗琴园园”1、园林设计计是项目最为为突出的亮点点；2、目标客群群定位清晰；；3、强有力的的宣传攻势；；4、三期产品品借鉴一、二二期的经验，，符合市场需需求，并借助助成熟社区的的环境和配套套，以一居、、小二居、小小三居为主。。个案研究———蝶翠华庭成交均价基本本处于同一水水平线上，波波动幅度小。。在2004年7月以前前，成交均价价均在6600元/平米米以内。从2004年年8月起，成成交均价才提提升到7100元/平米米以上。蝶翠华庭———销售速度及及面积整盘销售周期期长，从2001年1月月到现在，800套房屋屋共销售了4年的时间。。从2004年年2月-4月月是销售最好好的时期，平平均每月都在在20套以上上。销售速度销售面积蝶翠华庭———客户分析以本市城镇居居民为主，占占57%；外外省个人购买买有一定比例例，占31%；外地企业及外外地事业单位位较少。解析“蝶翠华华庭”1、蝶形塔的的建筑形式，，在北京购房房客群中得不不到认可；2、户型朝向向不是正南正正北，与北京京传统正南正正北的居住理理念相冲突；；3、异地开发发商的操作模模式、管理手手法及文化差差异，使其进进京后遭受水水土不服。解析“荣丰2008”一期早期产品品以奥运为主主题，大户型型为主，但推推出市场之后后，销售受挫挫，因此后期期产品改变设设计方向，主主打小户型；；目标客户定位位明确。高单单价、低总价价的价格优势势吸引了大批批小白领来此此置业；整个社区档次次不高。区域市场研究究结论目前周边项目售价基本在６４００元/平米以上，最高达７８００元/平米；项目所在区域目前正处于高档项目的起步阶段；价格客群产品建筑形式主要以塔楼为主，缺乏低密度住宅产品户型以经济型中小户型为主，较受市场追捧，且目前市场存量较小。竞争本项目周边区域住宅项目基本都属于尾盘销售；以本市城镇居民为主，外地在京置业客户占有一定比例；自住客户为主，投资客户较少。纲 要一、北京市房房地产市场现现状与发展前前景二、区域房地地产开发环境境三、区域市场场分析及个案案研究四、本案地块块价值及SWOT分析五、本案定位位初步建议地块基本情况况本案北边连接接莲花池东路路，西靠马连道路路东临规划中的的三里河南沿沿线路，南望广安门外外大街地块情况本地块西侧是是莲花河的一一段本地块北侧是是莲花池东路路本地块南面是是中央直属企企业职工宿舍舍本地块东面是是荣丰2008地块情况本地块位于蝶蝶翠华庭的东东南地块基本平整整，A01区区与B01区区呈南北隔离离的状态地块示意图18.3万平平方米的公建建兼容公寓用用地3.7万平方方米的住宅用用地周边环境与配配套本地块现在周周边环境较差差，交通情况况也不理想本地块周边的的配套也很少少，附近有““大方酒店””和“广外医医院”首特居住区控控规调整指标标表地块编号用地性质用地面积容积率建筑面积（平米）建筑密度建筑高度绿地率A01住宅10588.133.5370583080.530B01公建兼容公寓40860.214.51838704580.530C01托幼42000.72940301230C02小学55000.84400301830G01绿地8000地块SWOT分析S优势W劣势地理位置优越。地处西南二环附近，距离复兴门外大街、金融街不到20分钟车程本案规划中的配套较为完善。拥有幼儿园、小学、城市公共绿地。B01区作为建筑面积18万平方米的公建兼公寓性质用地有比较大的操作空间目前交通不便利，只有从广安门外大街才能进入小区周边的环境脏、乱、差周边的配套很少蝶翠华庭的三栋塔楼作为本地块的一部分，会对本地块的开发带来影响O机遇T威胁南城居住条件的不断改善；市政配套的不断完善规划中的市政路“三里河南沿路”的贯通对本案的开发有直接帮助；荣丰2008项目的全面入住给本地块的周边带来一定的人气；中央直属企业宿舍区的规划会对当地环境的治理带来改观目前周边新开盘的住宅项目较少，主要有：格调二期、威尔夏大道、顺驰蓝调、华尔街观典纲 要一、北京市房房地产市场现现状与发展前前景二、区域房地地产开发环境境三、区域市场场分析及个案案研究四、本案地块块价值及SWOT分析五、本案定位位初步建议区域市场分析析市场定位本案地块分析析市场定位的原原则市场差异化原原则市场定位市场细分原则则市场细分的原原则成交价格产品形态社区环境目标客群市场细分———楼盘档次高档楼盘（以格调、顺顺驰.蓝调、、源屋曲为代代表）成交价格：本本区域高档项项目成交均价价都在7000元/平方方米（建筑面面积）以上，，源屋曲达到到了7800元/平方米米。产品形态：基基本以板楼和和塔板结合的的产品为主，，户型以总价价在65—70万的两居居、100万万的三居为主主。社区环境：这这些项目都有有一定的社区区景观和较好好的商业配套套，比如大型型的水景、会会所、社区内内的商业。交交通的因素被被弱化。项目客群：附近居民和南南城上班的高高收入人士以以及在西长安安街沿线上班班的大型国企企中高级管理理人员（金融融街地区、公公主坟地区等等）市场细分———楼盘档次中档楼盘（以朗琴园为为代表）成交均价：本本区域中档楼楼盘的成交均均价在6500—7000元/平方方米（建筑面面积）。产品形态：基基本是以塔楼楼或板塔结合合的产品为主主，户型比例例中两居和一一居占据的比比重较大，一一居的总价在在30万左右右，两居总价价在60万左左右。社区环境：基基本上都有较较成熟的小区区内景观及商商业配套。交交通较为便利利。项目客群：南城上班的高高收入人群以以及南城本地地居民中高收收入人群为主主。市场细分———楼盘档次低档楼盘（以纯粹.建建舍、远见名名苑为代表））成交均价：本本区域中、低低档楼盘的成成交均价在6500元/平方米（建建筑面积）左左右。产品形态：这这些项目大部部分是塔楼或或板塔结合的的项目，产品品也是以一居居和两居为主主，而且一居居的比重很大大。纯粹.建建舍是板楼，，但是此项目目的品质不高高，造成成交交价格偏低。。社区环境：这这些项目一般般没有成熟的的社区配套，，多是借助周周边的市政或或其它项目的的商业配套。。项目客群：以在周边工作作的企业中、、低层收入的的人员为主，，以一次置业业的人群为主主，以对总价价的承受能力力低的人群为为主。市场细分结论论（一）档次销售情况成交均价（元/平米）高档项目（格调、蓝调、源屋曲）一居二居三居四居一居二居三居四居22%57%63%40%6800738873467341中档项目（朗琴园）一居二居三居四居一居二居三居四居100%100%98%--658968296750--低档项目（纯粹.建舍、远见名苑）一居二居三居四居一居二居三居四居96%90%86%--623763176322--数据来源于房房地产信息网网，数据的统统计时间间距距是项目开盘盘至今市场细分结论论（一）价格本区域市场中中的价格因为为产品、社区区环境、目标标客群的原因因被明显的分分为三个档次次：6500元/平方米米左右；6500—7000元/平平方米；7000元/平平方米以上；；高档产品成交交价格在7000元/平平方米以上；；中档产品成交交价格在6500—7000元/平平方米；低档产品成交交价格在6500元/平平方米左右；；市场细分结论论（二）产品高档项目主要要以板楼为主主，户型以两两居和小三居居为主；中、低档项目目中塔楼和板板塔结合的项项目占主导地地位，户型是是以一居和两两居为主，三三居为辅；市场细分结论论（三）社区环境高档项目的社社区景观和商商业配套较为为完善；中档项目的社社区景观和商商业配套一般般；低档项目的社社区景观和商商业配套很差差，主要借助助周边市政配配套和周边项项目的商业配配套；市场细分结论论（四）调研项目客群群现状本区域房地产产项目的客群群来源是多元元化的高档项目主要要针对在南城上班的高高收入人士（（在马连道中中央采购区、、丽泽商圈工工作的私企老老板和高级管管理层人员））以及在西长长安街沿线上上班的大型国国企中高级管管理人员（金金融街地区、、公主坟地区区等）；中档项目主要要针对南城上班的高高收入人群以以及南城本地地居民中高收收入人群为主主；低档项目主要要针对以在周周边工作的企企业中、低层层收入的人员员为主，以一一次置业的人人群为主，以以对总价的承承受能力低的的人群为主；；潜在客群需求求分析项目潜在客群需求分析区域内客群私企老板主要以二次或三次置业为主，对产品的要求高，主要是南北通透的板楼国企管理层主要以一次或二次置业为主，对总价的承受能力较弱，以板楼需求为主当地公务员主要以一次或二次置业为主，对总价的承受能力较弱当地高收入人群主要以二次或三次置业为主，对产品的要求高，对总价的承受能力较弱区域外客群在南城工作的高收入阶层希望在南城拥有一个较高品质的居住环境，以板楼需求为主在南城工作的首次置业的人希望在南城寻找一个交通便利的居住空间目标市场模式式选择

M1M2M3P1P2P3M1M2M3M1M2M3M1M2M3M1M2M3P1P2P3P1P2P3P1P2P3P1P2P3密集单一市场场产品专门化市场专门化全面进入选择性专门化化P=产品\需需求M=市场\客客群本案采取的目目标市场模式式根据市场调研研的结论和市市场需求，采采取稳妥的全全面进入策略略，以几种优优质的产品，，满足各种市市场的需求。。产品以板楼为为主，户型包包括一居、二二居、三居。。

M1M2M3P1P2P3全面进入

市场定位（一一）本案主题定位位：广安门地区中中高档成熟社社区根据对市场的的调研得知，，我们认为市市场中目前中中档产品是主主流，但随着着西南二环附附近市政配套套建设的完善善，以及整个个南城市场的的整体走强，，高档项目在在南城也会有有一定的需求求空间。因此我们以差差异化的原则则，为本案的的主题定位为为中、高档成成熟社区。市场定位（二二）本案产品定位位：舒适性板板楼社社区根据对市场的的调研得知，，目前市场中中的产品很大大一部分是塔塔楼或板塔结结合。但是高高、中、低档档的项目的产产品形式还是是有很大区别别。根据差异异化原则，我我们将本案定定位以板楼为为主，同时有有少量的商业业配套的项目目，产品上尽尽可能做出南南北通透；根据对市场的的调研得知，，本区域一居居的供应量很很大，而且价价格相对不高高。因此我们们建议本案户户型集中在两两居和三居，，配以少量一一居。市场定位（三三）本案客群定位位：南城工作的高高收入人士二二次置业为主主根据对市场的的调研得知，，本项目的客客群主要集中中在“以本区区域为中心，，在本区域或或周边区域工工作的高收入入人士”。主主要包括在马连道中央央采购区、丽丽泽商圈工作作的私企老板板和中、高级级管理层人员员，在西长安安街沿线上班班的大型国企企中高级管理理人员（金融融街地区、公公主坟地区等等），以及在在这附近工作作的部分白领领。市场定定位（（三））价格定定位均价7200元元/平平方米米目前南南城商商品房房的成成交价价格在在逐步步走高高，本本区域域的成成交价价格基基本保保持在在6500—7000元元/平平米；；而且且南城城商品品房的的供应应量在在今后后短时时间内内不会会很大大；根据周周边中中、高高档项项目的的成交交均价价，再再考虑虑到本本案拥拥有幼幼儿园园、小小学、、城市市公共共绿地地的配配套，，因此此价格格可以以在此此基础础上再再有一一个上上升空空间；；本项目目销售售收入入估算算单项销售收入产品商业占3%商业占5%商业占8%商业（万元）9278.9815464.9624743.94住宅（万元）154296.12151114.75146342.71总计（万元）163575.1166579.71171086.65假设销销售率率在100%，，商业业价格格预计计14000元元/平平方米米，住住宅价价格7200元元/平平方米米结束语语从市场场反映映的真真实情情况和和我们们的分分析得得知道道，总总体来来说机机会大大于风风险。。首先先南城城整体体房地地产市市场的的景气气上升升，如如果再再从具具体产产品的的形态态、社社区内内部的的景观观规划划以及及社区区内公公共和和商业业配套套进行行深化化和提提升，，该地地块上上的项项目价价格应应该还还有一一个上上升的的空间间！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Wednesday,January4,202310、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。23:56:3923:56:3923:561/4/202311:56:39PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。1月-2323:56:3923:56Jan-2304-Jan-2312、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。23:56:3923:56:3923:56Wednesday,January4,202313、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。1月-231月-2323:56:3923:56:39January4,202314、他乡生白发发，旧国见青青山。。04一月202311:56:39下午午23:56:391月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2311:56下午1月-2323:56January4,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/423:56:3923:56:3904January202317、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。11:56:39下下午11:56下下午23:56:391月-239、没有失失败，只只有暂时时停止成