X年仙桃华中汽车交易大市场市场调研及定位报告

|序|PREFACE2013年，仙桃楼市呈现百家争鸣的格局，在整体楼市政策缩紧的情况下，商业地产异军突起，如何抢占商业第一高地？各大项目纷纷亮出自己的杀手锏，竞争将越发激烈。知己知彼，百战不殆！看透市场方可为项目找准营销方向！！目录>>仙桃市场解读|仙桃重点指标分析|仙桃房产市场分析|仙桃商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴>>项目本体分析及定位|项目基本概况|项目SWOT分析|

项目目标客群锁定|项目形象定位>>项目阶段推广|项目推广节点划分|项目阶段推广建议>>项目广告设计|基础VI系统解读|阶段推广物料示意>>铺面划分建议|铺面划分总纲|铺面划分参考>>后记仙桃市场解读|仙桃重点指标分析

|仙桃房产市场分析|仙桃在售商业项目调研|仙桃汽车市场分析|仙桃周边汽车市场分析|专业汽车市场案例借鉴仙桃被誉为“江汉明珠”、“鄂中宝地”、是武汉城市圈西翼中心城市

，中国黄鳝之都、世界无纺布基地、亚洲体操之乡、世界冠军的摇篮。

同时，也是中国民间文化艺术之乡、湖北花鼓戏之乡，

国家级非物质文化遗产——荆州花鼓戏、沔阳雕花剪纸、沔阳皮影戏。认识仙桃地域资源广阔、文化气息浓郁、经济实力雄厚仙桃位于湖北省中部的江汉平原，区位交通优势明显，紧靠武汉，贯通南北、承东启西、得天独厚的区位优势。距武汉天河国际机场、汉口火车站、长江武汉港均只1小时车程。仙桃以轻结构、外向型为产业特色，基本形成以纺织、服装、无纺布及卫材制品、食品加工、医药化工、机械电子为主导的产业体系。并已形成完整的产业链。仙桃即将成为中国最先进的纺织基地、高档面料基地、品牌服装基地，有影响的精细化工基地、汽车零配件生产基地和最大的无纺布制品出口基地。仙桃城市概述：仙桃地理区位及交通体系优势明显，利于外向型产业及轻工业园、物流运输业发展。仙桃市在武汉城市圈的地位：仙桃是“8+1”西部城市圈离武汉最近的中心城市，属于江汉平原发展最快的城市。仙桃的职能分工：仙桃是西部城市圈离武汉最近的中心城市。西部区域性中心城市—的职能定位为仙桃市在城市圈的发展奠定了比较高的地位。仙桃市在城市圈的定位：仙桃市凭借良好的自然资源优势、生态优势、区位优势，在城市圈内的定位为：大武汉的“后花园”，绿色产品供应基地和农副产品加工基地，武汉光谷的生产科研基地。大武汉“后花园”、养生之地的定位，将极大地增强仙桃市对武汉市置业及投资者的吸引力，并可能引发新一轮的商业及专业市场开发热潮。城市发展轴城市圈介绍：武汉“8+1”城市圈，未来将形成以大武汉为核心，与周边8个中小城市优势互补、资源共享、市场共通、利益共有的城市圈经济一体化格局。城际交通的建设，加强了城市之间的融合。而对于仙桃市等城市圈内的二三线城市来讲，由于房地产行业起步较晚，发展也比较缓慢，未来市场发展及升值的空间都较大，且距离武汉市较近，因此极可能吸引部分武汉市的投资人群到此置业或投资，而这种吸引力的大小将直接取决于各城市的发展前景及其与武汉市紧密程度。8+1城市圈武汉城市圈对仙桃市的影响：城市之间越来越紧密，更多的武汉投资客户转向城市圈城市。城际铁车的建成将为仙桃带来更多发展机遇：15分钟生活圈，仙桃已不在孤立，与武汉融为一体已成未来发展方向。70KM武汉—仙桃城际铁路预计2014年开工建设，目前，已完成了项目资料收集、现场踏勘工作。建成后，武汉至仙桃约60分钟的行程将缩短至40分钟以内，将更好发挥区域城际交通的整体效益，从而促进武汉城市圈一体化的进程不仅极大地改善江汉平原的交通条件。同时，规划城际铁路通车后，将武汉与仙桃联系的更为紧密，武汉及周边城市圈客户将目光投向仙桃，大大拉动仙桃市内各项经济发展，房产市场将会尤为显著。经济产业的发展、城市的升级对城市房地产行业发展的巨大带动作用不可忽视。仙桃城市发展概述：城市南拓发展，仙桃新城发展引来新机遇。项目地段价值将日益凸显。工业园区城西南片区以老城区为中心，以向南发展为主导，兼顾向东，城市的发展基本控制在分洪道以西和通顺河高压走廊以东地区。规划公共设施集中在大新路、钱沟路和何李路共同形成的城市中轴线，以及沔阳大道、仙桃大道和新城大道三条东西向的城市轴线上；规划工业用地有三片，分别是仙桃工业园区、新建的城东工业区和城东南工业区；规划的居住用地包括五个片区，除老城区外还包括城南片区、城东片区、城西片区（城西北片区）、城西南片区、南城新区。

本案仙桃城城市发发展概概述：：城南片片区发发展迅迅猛发发展，，政府对对区域域前景景较为为重视视，区区域交交通体体系逐逐步得得以完完善。。城市发发展方方向：：规划期期内重点向向南，，兼顾顾向东东，远景争争取实实现城城市的的向北北跨越越。城市形形态：：规划城城市形形态为为轴向向带动动、片片区发发展的的多中中心城城市。。规规划以以南北北走向向的袁袁士路路、汉江路路－纺纺织大大道、、锦瑞路路、钱钱沟路路、何何李路路、叶叶王路路、和和平路路为依依托，，穿越越或跨跨越高高速公公路向向南发发展，，城市形形态表表现为为片区区状发发展，，城市市内部部道路路形态态以网网格状状为主主。省委书书记罗罗清泉泉视察察南城城新区区省委副副书记记杨松松视察察南城城新区区市委书书记刘刘新池池视察察南城城新区区建设设仙桃市市第一一人民民医院院仙桃城城市发发展概概述：城南片片区众众多政政府、、企事事业单单位纷纷纷入入驻，，医疗疗、教教育、、文化化、体体育、、商业业综合合体等等一应应俱全全。仙桃市市博物物馆仙桃市市新政政府大大楼仙桃市市一中中1)人均GDP快速增增长2012年达到到31210元。位位列全全省县县市第第一，，随着着城市市经济济的快快速发发展，，消费费者对对固定定资产产投资资兴趣趣日益益加大大。2)居民可可支配配收入入及消消费支支出快快速上上升随着收收入水水平的的不断断提高高，居居民的的消费费水平平增强强，对对生活活的要要求也也将逐逐渐提提升。。仙桃经经济发发展状状况：：近年，，仙桃桃经济济增长长迅速速，仙仙桃人人均消消费日日益提提高，，生活活水平平不断断提升升。注：以以上数数据来来源仙仙桃政政府官官网（（我司司整理理）◆城市南南移，，适度度往东东扩张张，经济开开发区区工业业园区区及南南区新新城建建设已已经初初具规规模，，随着着市政政等配配套工工程的的逐步步兴建建和完完善，，仙桃桃市的的“龙龙头””效应应已经经初步步呈现现，新时代代发展展契机机给仙仙桃带带来了了腾飞飞的潜潜力，，同时时也为为仙桃桃发展展注入入了蓬蓬勃的的发展展生机机；随着政政府对对城镇镇化发发展的的推行行下，，仙桃桃城市市化进进程发发展进进一步步加速速，其房地地产市市场有有着较较为广广阔的的上升升空间间；诸多房房地产产项目目的开开发建建设，也使得得仙桃桃的各各项商商业、、交通通、生生活等等配套套设施施进一一步完完善。。城市发发展研研究结结论：：城市南南移，，打造造南部部新城城，区区域交交通不不断完完善，，本案案商业业价值值日益益凸显显。仙桃汽汽车保保有量量发展展迅猛猛，近近年已已经突突破辆辆，汽汽车产产业发发展迎迎来新新机遇遇。从交管管部门门获悉悉，我市2000年末只只有汽汽车2万辆左左右，，而到到2012年6月份，，全市市当年年上牌牌照的的大小小车辆辆就有有4836多辆。。◆一是仙仙桃市市加大大了基基本建建设的的投入入，公公路、、铁路路、新新农村村建设设等诸诸多项项目的的启动动与加加速，，拉动动了内内需，，购买买小型型工程程自卸卸车的的明显显增多多；◆二是部部分外外出打打工者者回乡乡购厢厢式小小货车车跑运运输，，拉农农副产产品的的增多多；◆三是农农村公公路的的改善善，农农民买买摩托托车的的大幅幅上升升；◆四是城城市居居民家家庭购购私家家车热热正在在兴起起。无论是是上牌牌数量量，还还是销销售数数量都都保持持着两两位数数的增增长速速度，，由此此可见见汽车车市场场的巨巨大潜潜力。。仙桃市市场解解读|仙桃重重点指指标分分析|仙桃房房产市市场分分析|仙桃在在售商商业项项目调调研|仙桃汽汽车市市场分分析|仙桃周周边汽汽车市市场分分析|专业汽汽车市市场案案例借借鉴国务院院颁布布“新国国五条条”，，限购政政策不不松懈懈、扩扩大房房产税税试点点、保保护刚刚性依依旧是是商品品房产产市场场发展展趋势势，商商业地地产依依旧不不受限限制。。解读：：限购购政策策不松松懈、、并通通过扩扩大房房产税税试点点、对对房价价目标标进行行限制制干预预，核核心依依旧保保护刚刚性需需求客客户，，商业业地产产依旧旧未干干涉。。2010年：““国十十一条条”““国十十条””“9·29新政””相继继出台台；2011年：““新国国八条条”出出台。。调控控手段段也从从差别别化信信贷、、增加加保障障房供供给等等，逐逐步上上升到到限购购、限限贷和和限价价；2013年：国国务院院总理理温家家宝2月20日召开开国务务院常常务会会议，，颁布布‘新新国五五条““。（一））完善善稳定定房价价工作作责任任制。。（二））坚决决抑制制投机机投资资性购购房。。（三））增加加普通通商品品住房房及用用地供供应。。（四））加快快保障障性安安居工工程规规划建建设。。（五））加强强市场场监管管。新政改改变了了大部部分开开发商商的市市场预预期，，但基基于国国情、、中国国的经经济制制度及及结构构、中中国房房地产产市场场的特特殊性性等，，开发发商们们并没没有产产生恐恐慌，，在项项目运运营、、公司司运营营等方方面积积极调调整，，时下下在普普通住住宅市市场调调控持持续加加码的的情况况下，商业地产产领域正在在受到热捧捧，绿地、、华润等企企业相继成成立商业地地产运营公公司。从大势的研研判中我们们可发现：：政策的内容容逐步从原则性的的、指导性性向执行性性的、操作作性强的方方面推进。未来一段时时间，出台台更多政策的的可能性很很小了。市场开始进进入政策的的消化期和深深度博弈期期。圆周率认为为短时间内商商业地产市市场不会遭遭遇调控，，若有个别别区域出现现泡沫现象象，对商业业地产的管管控将有可可能加强，，但对像仙仙桃等三四四线城市而而言，政策策影响很小小。开发公司资资金链对销销售回款的的要求会更更高，一次性付款款将得到更更大的优惠惠幅度。地产政策解解读小结仙桃房产市市场发展日日益完善，，板块竞争格格局激烈，，尤其以城城南片区、、南城新区区最为凸显显，但新城城板块追捧捧热度最高高。城西北片老城区城市南扩南城新区城南片区城西南片城东片区2013年第一季度度，仙桃城区共共销售房源源3445套（同比2012年增长95.63%），面积379151.48㎡（同比2012年增长113.03%），均价价3184.78元/㎡（同比2012年略微下降降1.78%）。其中住宅销销售3255套，销售面面积356263.74㎡，均价2989.09元/㎡；非住宅销售售190套数，销售售面积22887.74㎡㎡，均价6230.88元/㎡。从销售情况况来看，城城南版块的的住宅销售售量占总比比例癿42%，其次是城城西版块占占总比癿24%，老城区占占22%，城东最少少，仅为12%。政府的规规划划和大大力开发，，使城南广广受购房者者癿喜爱，，大家都看看好城南的的发展潜力力。第一季度销销售情况分分析：受春节返乡乡潮的影响响，仙桃第第一季度销销售情况较较好，整体体城南板块块销售情况况尤佳。◆4月，全全市商品房房供应16459套套，约约174.85万万方，其中中：住宅供供应12990套，，占比78.92%，供应面面积为136.68万方，，占比78.17%；商业供应2040套套，占比比12.39%，供供应面积为为23.98万，，占比13.72%；车库供应303套套，占比1.84%，供应面面积为1.07万万方，占比比0.61%。◆从结转/新新增情况看看，结转供供应占4月月市场整整供应的73.92%，新增增供应占比比26.08%。存存量物业占占市场主导导，当前市场商商业整体供供应量较为为饱和，商商业竞争格格局日益凸凸显，挖掘掘投资客是是商业运营营的重点。。第一季度供供应量情况况分析：市场住宅供供应量依旧旧占主导，，占总货量量供应的78%，随着众多多商业项目目的入市，，商业竞争争慢慢凸显显。仙桃住宅市市场分析：：区域住宅市市场群雄割割据，楼市市竞争白热热化，未来来供应量将将达近400方的供应量量，市场供供应量已过过度饱和。。仙桃六大居居住区：老城区、城城南片区、、城东片区区、西北片片区、西南南片区、南城新区其中南城市市场竞争压压力尤为突突出。城西北片区预计未来还将有17万平方上市老城区预计未来还将有29万平方上市城东片区预计未来还将有55万平方米上市城南片区预计未来还将有32万平方上市南城新区预计未来还将有150万平方上市城西南片区预计未来还将有91万平方上市仙桃市呈现现被迫迎合合离心式的的城市化扩扩张模式（（动态的竞竞争趋势））老城区老城区土地地日趋稀缺缺，土地价价格攀升，，带动房价价上涨，开开发商向新新城区转移移；引进卫星城城居住观念念，区域功功能得到升升级从被动郊区区化到新城城市化在市政规划划下，随着着市政建设设的逐步完完善，仙桃桃的房地产产开发风生生水起，发发展热度越越来越高。。城市扩张周边地域新城区仙桃城市房房产市场解解读随着仙桃楼楼市政策的的具体实施施，众多购置者者更趋理性性，促使仙仙桃各楼盘盘向品质化化发展的步步伐加快；；随着仙的经经济发展及及城市化进进程加快，，人们对居居住提出了了更高要求求，客户对对区域板块块发展及整整体规划配配套要求更更高，加上上仙桃南城城过度开发发，住宅市市场竞争压压力日益凸凸显；据统计未来来2-3年内会有272万方的推盘盘量，按每每年正常销销售60万方测算，，不考虑后后期新增土土地供应量量，现有的的供应量可可保证仙桃桃4.53年的销售周周期。而且，随着着众多品牌牌开发商进进驻，市场场的竞争会会变得更加加激烈。仙桃住宅市市场观察结结论25仙桃商业圈圈概述：城市南移、、形成多个个商圈并存存格局，南南城商圈格格局与发展展处于初步步阶段，市市场培育期期较长。以银泰百货货商业广场场、好邻居居购物中心心为标识的的仙桃老商商圈以正在新建建的元泰步步行街、豪豪布斯卡、、现代森林林国际等大大型住宅区区为起点新新城行政商商务圈仙桃经过近近几年的飞飞速发展，，由原来以以银泰百货货商业广场场、好邻居居购物中心心为整个城城市的商业业中心扩张张至南城新新型商圈。。目前元泰··步行街、、豪布斯卡卡等新商业业体的出现现，逐步形形成了两大大百货商业业圈，同时时通过汉江江路，仙南南大道进行行连接，使使仙桃商业业呈现“哑哑铃”状，，使城市形形成南北呼呼应，东西西同步发展展的商业格格局。区域商业发发展特征仙桃商业发发展阶段是是处于商业业态不不断丰富，，市场不断断细分不同同人群的中中级阶段；；国内省内一线中中大型超市市、综合农农贸小百货货市场、传传统商业街街、新型商商业体等多多形态，多多层次并存存的状态，难难以提升城城市商业整整体品味；；整体商业布布局仍以街街区商业为为主，除老老城区板块块已形成的的商业中心心外，其他他版块尚未未形成真正正意义的核核心商业中中心。城南新城的的规划利好好，多个大大型商业体体的集中开开发，将形形成“双圈圈”格局。。商业整体装装修风格和和层次较低低，商业面面貌比较陈陈旧；商业多以单单店独户的的形式经营营为主，且且沿街“一一”字排开开，经营灵灵活性较好好，但人车车混行，缺乏完善的的商业配套套功能。仙桃市场解解读|仙桃重点指指标分析|仙桃房产市市场分析|仙桃在售商商业项目调调研|仙桃汽车市市场分析|仙桃周边汽汽车市场分分析|专业汽车市市场案例借借鉴仙桃商业项项目分布图图汉宜高速黄金大道仙桃大道纺织大道1362汉江路复州大道5丝宝路47891：文华·豪豪布斯卡2：新天地国国际广场3：仙桃城市市广场4：仙桃世界界城5：绿地华庭庭（对面））6：元泰··新世界步步行街7：现代森林国国际城8：欧欧亚达家具具广场9：翔球家家具广场区域商业楼楼盘信息汇汇总文华·豪布斯卡一期商业铺面面面积划分区区间保持在在40—160平米之间，，单铺销销售总价控控制在30—50万之间，，首付款款保持在在15—25万，从销销售情况况来看，，位置较好好，总价价较低的的铺面去去化情况况较为理理想。文华·豪布斯卡卡营销策略略及销售售情况分分析营销策略略：项目对外外宣传“先招商后后销售”的形式，，提升项项目在市市场的公公信力、、客户对对项目的的认可度度，从而而拉动项项目销售售，从项项目实质质情况来来看，以以商业布布局为噱噱头，通通过拉高高价格，，提升投投资回报报力，压压缩项目目投资风风险，从从而吸引引区域投投资客户户对项目目的认可可度。实质：营营造投资资热度，，同步招招商、从从而达到到销售目目的。客群分析析：铺面总价价不高，，项目投投资客户户面较大大，主要集中中在仙桃桃彭场镇镇等周边边经济情情况较好好乡镇及及仙桃本本地投资资客，部部分江汉汉平原及及周边市市投资客客户。推广形式式：户外造势势、活动动推升区区域知名名度及促促销、不不定期组组织推介介活动、、短信、、派单、、电影下下乡及项项目现场场包装等等推广手手段。新天地国国际广场场家乐福和和苏宁电电器的入入场已经经占据了了商业部部分的一一半，家家乐福在在整个二二楼及二二楼以上上，苏宁宁在一楼楼内街再再加上一一些品牌牌店铺的的入驻，，可供销售售的自营营店铺仅仅为一楼楼临街铺铺子。销售方式式：长期期返租,返租年限限：5-10年（有待待开发商商确定））回报率率：6-10%（有待开开发商确确定）10年返租回回报率调调查如下下：新天地国国际广场场项目情情况概述述新天地国国际广场场营销策略略及销售售情况分分析营销策略略：项目对外外宣传“家乐福、、苏宁电电器入驻驻”，以长期期返租的的形式，，提升项项目在市市场的投投资热度度，从而而拉动项项目销售售，从项项目实质质情况来来看，以以已入驻驻成形的的大型商商业入驻驻，通过过长期返返租的形形式，压压缩客户户投资风风险，从从而吸引引区域投投资客户户对项目目的认可可度。实质：借借助入驻驻大型成成功商业业体来保保障投资资收益，，增加对对其的投投资热度度，促进进商铺销销售目的的。客群分析：：处于新老城城区交界处处，预计的的铺面总价价不高，项项目投资客客户面较大大，主要集中在在仙桃城南南新区客户户及周边经经济情况较较好乡镇及及仙桃本地地投资客，，部分江汉汉平原及周周边市投资资客户。推广形式：：户外造势、、商家入驻驻活动推升升区域知名名度及促销销、不定期期组织推介介活动、短短信、派单单、网络及及项目现场场包装等推推广手段。。仙桃城市广广场5层楼共2万方商业，，但只销售一一楼和二楼楼，一楼整整楼和二楼楼内部的商商铺集中在在20-30㎡之间，总价价在80-120万左右，二二楼临街窗窗口有少量量大面积商商铺，总价价在200万以上。销售总面积积不到1万方，销售9个月剩10个商铺，皆皆为小面积积商铺。从整体来看看位置好的的商铺销售售情况好，，小面积供应应量大未销销售完全，，大面积的的小供应量量反而销售售完全，主主要由于大大面积商铺铺较少。一楼二楼销售方式：：长期返租租年年限：：3年回报报率：6%3年返租回报报率调查如如下：小体量商业业，且又只只销售一楼楼和二楼，，销售总面面积不到1万方，销售售9个月剩少量量商铺。仙桃城市广广场营销策略及及销售情况况分析营销策略：：项目对外宣宣传“家乐福、苏苏宁电器入入驻”，以长期返返租的形式式，提升项项目在市场场的投资热热度，从而而拉动项目目销售，从从项目实质质情况来看看，以已入入驻成形的的大型商业业入驻，通通过长期返返租的形式式，压缩客客户投资风风险，从而而吸引区域域投资客户户对项目的的认可度。。实质：借助助入驻大型型成功商业业体来保障障投资收益益，增加对对其的投资资热度，促促进商铺销销售目的。。客群分析：：处于新老城城区交界处处，预计的的铺面总价价不高，项项目投资客客户面较大大，主要集中在在仙桃城南南新区客户户及周边经经济情况较较好乡镇及及仙桃本地地投资客，，部分江汉汉平原及周周边市投资资客户。推广形式：：户外造势、、商家入驻驻活动推升升区域知名名度及促销销、不定期期组织推介介活动、短短信、派单单、网络及及项目现场场包装等推推广手段。。综合体——仙桃世界城城仙桃世界城城营销策略及及销售情况况分析营销策略：：项目地段位位于繁华的的大新路的的后段，招招商上突出出银泰仙桃桃商城，借借助与其同同在一地段段，来往人人流共同性性，拉升项项目价值，，从而拉动动项目销售售，从项目目实质情况况来看，利利用成熟的的地段与市市场，配以以短期返租租减小项目目投资风险险，从而吸吸引区域投投资客户对对项目的认认可度。实质：利用用成熟的地地段与市场场优势，无无需担心招招商，通过过控制招商商质量，从从而达到销销售目的。。客群分析：：效果最好的的是在武汉汉汉正街派派发传单，，针对的是是在汉正街街做生意的的投资客，，和仙桃本本地和周边边乡镇投资资客。推广形式：：户外造势、、派单、及及项目现场场包装等推推广手段。。元泰·新世界步行行街商业铺面面面积划分区区间保持在在20—100平米之间，，但是铺铺子多为20-30平米左右和和50平米左右的的商铺，购买大面积积为几个相相连铺子打打通，且可可以认多个个筹。元泰泰·新世界步行行街招商和和管理为湖湖北思锐代代理，其典典型项目为为武汉光谷谷步行街，，西班牙风风情街。销售方式：：短期返租租年年限：3-5年回回报率：6-8%3-5年返租回报报率调查如如下：元泰·新世界步行行街元泰·新世界步行街街营销策略及及销售情况况分析营销策略：：项目负责招招商及后期期运营的是是思锐，思思锐招商上上利用自己己成熟的武武汉光谷步步行街资源源进行招商商，通过已已招商户对对项目价值值拉升，从从而拉动项项目销售，，从项目实实质情况来来看，以优优秀商户入入驻，后期期统一运营营管理品牌牌，配以短短期返租减减小项目投投资风险，，从而吸引引区域投资资客户对项项目的认可可度。实质：营造造投资热度度，招商先先行、统一一运营管理理，从而达达到销售目目的。客群分析：：铺面种类较较多，每层层均价也有有差异，总总价可选择择性高，项项目投资客客户面较全全面，主要集中在在仙桃城北北老城区投投资及二次次置业人群群，仙桃白白领及以上上阶层，还还有周边乡乡镇投资客客。推广形式：：户外造势、、活动推升升区域知名名度及促销销、不定期期组织推介介活动、短短信、派单单、及项目目现场包装装等推广手手段。现代·森林国际城城一期二期三期商业铺面面面积划分区区间保持在在40平米米左右，总总价在50-80万。现代·森林国际城城与元泰·新世界步行行街运营管管理同为湖湖北思锐代代理，但其其招商为另另一家代理理机构。销售方式：：长期返租租年限：10年回报率：6-8%10年返租回报报率调查如如下：现代·森林国际城城现代·森林国际城城营销策略及及销售情况况分析营销策略：：项目走高端端盘路线，，现阶段重重点销售住住宅，再来来做商业部部分商业招招商滞后，，招商方向向与政策不不明。通过过了解，招招商滞后是是等待新政政府搬迁，，及新客运运站的搬迁迁，现在销销售只是以以价换取少少量销售回回笼部分资资金，所以以销售不积积极，在宣宣传方面略略好于销售售，利润增增长点在二二期，三期期的大体量量商业，二二期，三期期开发同步步于新市政政中心的建建立，后期期拉升价格格。实质：销售售招商滞后后，等待后后期区域价价值飙升，，再创造利利润增长点点。客群分析：：主要集中在在仙桃彭场场镇等周边边经济情况况较好乡镇镇及仙桃本本地投资客客，部分江江汉平原及及周边市投投资客户推广形式：：户外造势、、活动推升升区域知名名度、短信信、派单、、及项目现现场包装等等推广手段段。区域商业地地产特征总总结仙桃未来商商业供应量量较大，本项目后后期面临市市场风险相相对较大；；仙桃市商业业分部两块块（城南新新城、老城城），近年逐步向向城南发展展，新城价价格明显比比老城价格格要低，差差不多每平平米少10000元，近两年年仙桃商业业地产市场场开发量迅迅速增大，，不但开盘盘项目数量量增多，体体量也逐步步增大，由原来的单单个三四万万方的小项项目发展到到有着数十十万平方米米的大型综综合体。销售价格增增长较快，，销售情况况良好。从从以上数据据可以看出出，仙桃市市如今的大大部分商业业销售价格格在1-2楼在3-4万元/㎡左右，3-5层售价略低低。商业操作思思路上多采用返租租形式，带带租约销售售，包租年年限在5-10年左右，年年投资回报报，多采取取分层次递递增的形式式，以年投投资回报率率6%-10%之间间；铺面面划划分分采采取取虚虚拟拟产产权权的的形形式式，，面积积多多在在20-40平米米之之间间，，总总价价控控制制在在20-40万之之间间。。投投资资客客户户占占主主导导。。区域域市市场场对对本本项项目目的的利利好好借借鉴鉴铺面面划划分分区区间间30——120平米米（（以以20-30平为为主主））铺面面划划分分均均留留通通道道，，保保证证公公摊摊面面积积不不超超过过40%承受受总总价价总价价20万—40万操盘盘思思路路较较为为类类似似，，招商商先先行行，，采采取取带带租租约约销销售售；；包租租多多为为5-10年，，年年投投资资回回报报率率在在6%-8%之间间；投资资客客是区区域域主主力力购购铺铺客客户户；；市场场去去化化量量在在10万方方左左右右，，以第第一一季季度度去去化化2万方方反反推推仙桃桃市市场场解解读读|仙桃桃重重点点指指标标分分析析|仙桃桃房房产产市市场场分分析析|仙桃桃在在售售商商业业项项目目调调研研|仙桃桃汽汽车车市市场场分分析析|仙桃桃周周边边汽汽车车市市场场分分析析|专业业汽汽车车市市场场案案例例借借鉴鉴汉宜高速黄金大道仙桃大道汉江路纺织大道复州大道何李路123456789丝宝路仙桃桃汽汽车车市市场场分分布布：：仙桃桃汽汽车车市市场场分分布布较较为为零零散散，，主主要要集集中中在在城城西西片片区区，，沿沿街街店店铺铺较较多多，，集集中中市市场场较较少少。。说明明：：全全市市约约30家一一手手车车经经营营网网点点多多以以经经销销商商和和厂厂家家直直营营店店为为主主。。仅仅4家汽汽车车4S店（（福福特特、、雪雪铁铁龙龙、、昌昌河河））且且坐坐落落分分散散。。仙桃桃汽汽车车市市场场分分布布：：仙桃桃汽汽车车市市场场分分布布较较为为零零散散，，主主要要集集中中在在城城西西片片区区，，沿沿街街店店铺铺较较多多，，集集中中市市场场较较少少。。市场场现现状状：：区域域板板块块汽汽车车市市场场经经营营严严重重不不规规范范、、占占道道经经营营现现象象突突出出，，整整体体形形象象档档次次偏偏低低，，缺缺乏乏专专业业管管理理。。临街街私私房房临街街铺铺面面汽车车美美容容二手手车车交交易易客户户访访谈谈———德政政院院丰丰田田展展示示店店基本本概概况况：：店铺铺总总面面积积约约320平米米，，由由四四档档单单层层面面积积约约80平米米的的社社区区底底商商打打通通经经营营，，汽汽车车展展示示区区占占160平米米，，汽汽车车维维修修区区约约占占160平米米，，由由于于商商铺铺为为上上下下两两层层布布局局，，二二层层基基本本闲闲置置，，作作为为员员工工休休息息区区。。目目前前店店铺铺租租金金在在30元/平米米·月，，考考虑虑到到租租约约到到期期，，户户主主提提高高租租金金的的压压力力，，经经销销商商考考虑虑重重新新寻寻地地经经营营。。访谈谈描描述述：：店铺铺经经理理对对本本项项目目比比较较了了解解，，比比较较关关心心租租赁赁价价格格、、同同时时对对项项目目的的市市场场信信心心比比较较担担忧忧，，中中途途多多次次询询问问其其它它品品牌牌汽汽车车是是否否入入驻驻。。也也在在综综合合权权衡衡绿绿地地板板块块的的市市场场。。市场场信信心心不不足足关注注租租赁赁及及招招商商政政策策客户户访访谈谈———兰霸霸兰兰三三环环瑞瑞通通展展示示店店基本本概概况况：：店铺铺总总面面积积约约230平米米，，由由四四档档单单层层面面积积50多平平米米的的集集群群市市场场打打通通经经营营，，整整体体以以汽汽车车展展示示为为主主，，展展示示区区后后面面是是停停车车大大院院，，形形成成“前厅厅后后院院”的格格局局市市场场，，商商铺铺仅仅一一层层，，办办公公区区位位于于后后院院搭搭建建的的板板房房内内。。目目前前店店铺铺租租金金在在22元/平米米·月，，该该店店是是仙仙桃桃较较为为有有影影响响力力的的店店面面，，销销售售情情况况较较好好，，考考虑虑到到形形象象改改造造，，目目前前，，经经销销商商正正考考虑虑购购地地或或租租地地自自建建专专业业标标准准的的4S销售售展展厅厅。。访谈谈描描述述：：店铺铺经经理理对对本本项项目目比比较较关关注注，，前前期期也也与与公公司司领领导导约约谈谈过过，，其其想想购购地地自自行行经经营营，，与与本本项项目目营营销销模模式式不不符符，，先先考考虑虑在在绿绿地地对对面面空空地地租租地地建建店店自自营营。。购地自自主经经营对项目目是否否卖地地较为为在意意区域汽汽车市市场特特征总总结从仙桃汽汽车市市场分析来来看，，主要要有以以下几几个方方面的的特征征：1、经营营不规规范，，沿街街乱停停乱放放，占占道经经营，，严重重影响响市容容市貌貌；2、经营营规模模小，，车辆辆品种种较为为单一一，不不能集集多个个品牌牌于一一体，，不能能满足足快速速发展展的汽汽车环环境；；3、汽车车销售售点分分布散散乱，，店面面狭小小简陋陋，不不利于于管理理；4、多数数区域域内客客户选选择外外地购购车，，税收收流失失严重重。从经营户户或经经销商商经营要要求来来看：：1、对整整车销销售的的大经经销商商而言言，他他们比比较关关注项项目是否可可以卖卖地或或租赁赁地皮皮自主主建设设经营营，同同时，，比较较关注注后期期市场场氛围围的形形成状状况；；2、对于于小型型自营营业主主而言言，他他们比比较关关注招商政政策及及市场场信心心，部部分实实力较较强的的客户户对销销售价价格比比较关关注；；3、对于于汽车车配件件、美美容装装饰、、汽车车维修修、二二手车车等自自营户户而言言，他他们比比极关关注市场氛氛围和和销售售价格格。缺乏专专业、、规范范的专专业市市场关注收收益空空间，，对成成本控控制较较大仙桃市市场解解读|仙桃重重点指指标分分析|仙桃房房产市市场分分析|仙桃在在售商商业项项目调调研|仙桃汽汽车市市场分分析|仙桃周周边汽汽车市市场分分析|专业汽汽车市市场案案例借借鉴天门陆陆宇汽汽车大大市场场（一一期））4S店汽车展展厅、、维修修车间间办公服服务区区商务中中心目前6个汽车车4S店已建建成由由公司司股东东持有有经营营，在在售的的是一期汽汽配用用品、、美容容保养养综合合楼，，目前前共销销售28套商铺铺，总总计5000平米。。销售策策略：：不包租租，自自买自自营。。一、、二层层连买买，三三层单单买。。现行优优惠：：认筹期期间一一万抵抵三万万。优优惠后后一、、二楼楼均价价4000元／㎡㎡左右右，三三楼均均价2000元／㎡㎡左右右。销售评评估：：6个汽车车4S店由公公司股股东自自我持持有,经营品品牌已已确定定（现代代、大大众、、神龙龙、三三菱、、长安安、本本田））其中神神龙以以于9月份试试营业业，招招商难难度不不大。。前期期认筹筹70%，元旦期期间开开盘，，因体体量较较小资资金压压力不不大，，主打打价格格优势势吸引引投资资、自自主经经营群群体。。天门陆陆宇汽汽车大大市场场（一一期））市场较较小，，满足足天门门当地地需求求，缺缺乏高高端品品牌汽汽车潜江天天驰汽汽车城城4S店汽车饰饰品展展示汽车展展示商务中中心目前8个汽车车4S店已建建成，，现在在售一一期2个汽车车饰品品展示示中心心，经经营范范围扩扩大到到汽配配用品品、美美容保保养综综合楼楼。共共销售售40套商铺铺，共共计3940.8平米。。销售策策略：：两年包包租，，每年年返还还5%，不充充抵房房款。。由物物业管管理公公司每每年按按年返返还。。一、、二层层连买买，暂暂时无无促销销优惠惠，一一、二二楼均均价5888元／㎡㎡左右右。销售评评估：：8个汽车车4S店由公公司股股东持持有经经营，，品牌牌已招招租完完成（（丰田田、雪雪佛兰兰、别别克、、东风风日产产、东东风悦悦达起起亚、、东风风风神神、本本田））其中中雪佛佛兰、、别克克、东东风日日产以以于9月份试试营业业，招招商难难度不不大。。前期期销售售80%，8月期间间开盘盘，一一楼层层高5.6米可分分割2层，二二楼层层高3米。宣宣传口口号买两层层送一一层。。但其其销售售区域域经营营类型型与旁旁边专专业市市场重重合，，后期期销售售有一一定难难度。。一期销销售较较好，，市场场氛围围已初初步形形成，，销售售压力力大。。潜江天天驰汽汽车城城潜江嘉嘉业汽汽配城城潜江嘉嘉业汽汽配城城内铺47-50㎡,街铺在100-120㎡之间临街内铺项目一一期开开发约约25亩。项项目分分三期期开发发，项项目由由2栋临街街商铺铺，10栋汽配配、维维修、、美容容集群群内街街铺组组成。。目前前一期期6栋内街街商铺铺与今今年4月份开开始认认筹，，12月底开开盘。。共销销售126套商铺铺，共共计18900平米。。销售策策略：：三年年包租租，每每年返返还10%，充抵抵首付付款，，三层层连买买。现行优优惠：：认筹筹期间间一万万抵三三万，，每日日增值值300元，优优惠后后均价价4700元／㎡㎡左右右。销售评评估：：产品地地位与与旁边边天驰驰汽车车城有有部分分产品品重合合，对对比销销售时时机较较晚。。从认筹筹前期期到开开盘期期，均均无实实际招招商工工作，，虽有有项目目主体体定位位但无无可持持续经经营模模式，，很难难打动动投资资购买买意愿愿。预计前前期认认筹40%左右，，项目目地块块狭小小间距距过窄窄，一一楼层层高4.8米，二二、三三楼层层高3米。后后期销销售有有一定定难度度。与天驰驰项目目重叠叠，整整体运运营不不佳，，以汽汽配销销售为为主。。潜江嘉嘉业汽汽配城城洪湖柏柏枝汽汽车城城汽车展展示区区商务酒酒店汽车美美容区区汽车维维修区区洪湖汽汽车销销售店店多存存在私私房底底楼，，市场场规范范程度度低荆门宜宜洋汽汽车后后市场场荆门宜宜洋汽汽车后后市场场■面积区间间在20-50平米米之间间，采取““0””公摊摊销售售，但但价格格较高高，实实质将将公摊摊面积积通过过核算算后，，计入入售价价中，，销售售套内内使用用面积积。■销售价价格在在10000-12000元元/平平米之之间，，总价价在20-50万之之间。。武汉汽汽车公公园一一期武汉汽汽车公公园一一期区域划划分明明确，，确定定租赁赁板块块，销销售板板块目前9个汽车车4S店已建建成投投入使使用，，由开开发商商与品品牌经经销商商定向向合作作开发发。现现在售售的是是高档档汽车车展厅厅共销销售300套商铺铺，共共计15000平米。。2010年3月开盘盘。销售策策略：：20年包租租，第第一年年返租租6%，第2-7年返租租7%，第8-20年返租租8%，铺面面划分分20-95㎡面积不不大，，每年年底返返还租租金。。均价价10000元／㎡㎡左右右。销售评评估：：主力店店招商商成功功，9个汽车车4S店（宝宝马、、雷克克萨斯斯、奔奔驰、、斯巴巴鲁、、雷诺诺、Jeep克莱斯斯勒、、韩国国现代代、菲菲亚特特、捷捷豹路路虎））陆续续营业业，因因定向向合作作开发发前期期土地地资金金压力力不大大。现现在售售15000㎡高档汽汽车展展厅，，销售售周期期已近近3年预计计销售售85%。铺面划划分不不大（（总价价优势势）包包租周周期长长是最最大销销售优优势。。但高档档汽车车展厅厅现在在还处处于招招商阶阶段，，对返返祖方方式的的有效效性疑疑虑、投资资者对对汽车车展厅厅的营营运模模式、、盈利利模式式认知知匮乏乏，接接受度度不高高是项项目的的最大大抗性性。市场定定位、、汽车车品牌牌均较较为高高端，，以汽汽车展展销为为主。。武汉汽汽车公公园一一期区域周周边汽汽车市市场总总结■周边区区块汽汽车市市场规规模都都不大大，除除武汉汉中心心板块块外；；■品牌4S店店先行行，作作为市市场切切入点点，提提升项项目整整体形形象。。实际际销售售产品品多为为2——3层层产业业配套套物业业，主主要经经营范范围以以汽车配配件用用品、、美容容、保保养为主。。门面面皆为为街铺铺上下下连买买，面面积在在100平平米左左右。。■销售产产品多多采取取包租形形式，这是是由商商业地地产投投资特特性决决定。。新市场场培育育期大大致为为3——5年年，期间实实际租租金水水平较较低，，租售售比小小于投投资预预期。。开发发商为为降低低销售售门槛槛，打打消投投资者者心理理预期期顾虑虑，多采用用2——3年年返祖祖形式式促销销。后续经经营交交为商商业管管理公公司或或物业业公司司管理理，以以实现现开发发企业业快速速回笼笼资金金。■项目规规划多多以销售、、办证证、零零部件件用品品、维维修等一站站式汽汽车购购物为为主要要卖点点。多期开开发，，回笼笼一部部分资资金，，根据项项目实实际销销售情情况整整合定定位下下期开开发布布局。。■招商先先行，，前期引引进主主力4S店店拉动动整体体招商商氛围围，以以招商商优势势作为为销售售助力力。仙桃市市场解解读|仙桃重重点指指标分分析|仙桃房房产市市场分分析|仙桃在在售商商业项项目调调研|仙桃汽汽车市市场分分析|仙桃周周边汽汽车市市场分分析|专业汽汽车市市场案案例借借鉴1%轿车专修园区汽配城一、二期汽车美容用品园区占地面面积410亩，其其中一一、二二期汽汽配市市场及及仓储储用地地200亩（目目前一一期已已建成成），，未来来将建建成集集汽配配交易易、车车辆美美容修修理、、仓储储物流流于一一体的的现代代化综综合专专业汽汽配市市场。。规划布局局整齐有序序，分区区明确，，且预留留未来发发展用地地；道路路系统及及停车体体系结合合良好，，方便快快捷。开发策略略先行启动动车辆常常用零配配件及养养护用品品，同时时结合““五年回回购”等等优惠政政策、汽汽配交易易会迅速速聚集人人气；远远期将依依托1500亩蓝海（（武宿））国际物物流港规规划的山山西后市市场基地地的多元元化完善善汽车服服务配套套体系打打造太原原最大的的综合汽汽配商贸贸基地汽配城总总体效果果图示意意汽配城局局部平面面示意案例一：：蓝海国国际汽配配城依托规规划中的的山西汽汽车后市市场基地地—蓝海国际际物流港港的全面面配套，，打造现现代化一一站式综综合性专专业汽配配市场。。可借鉴点点项目简介介区位：位位于太原原武宿新新城区域域，太榆榆同城中中心位置置占地：27.3万平米（（410亩）建面：35万平米容积率：：1.28是一个集集汽配、、汽修、、仓储、、物流、、信息于于一体的的国际化化汽配交交易大型型专业批批发市场场，是山山西省重重点招商商引资项项目、中中部地区区最先进进的汽配配贸易流流通平台台和汽配配产品集集散基地地。项目简介介蓝海国际际汽配城城依托规规划中的的山西汽汽车后市市场基地地—蓝海国际际物流港港的全面面配套，，打造现现代化一一站式综综合性专专业汽配配市场功能分区区汽配商贸贸区轿车专修修区汽车美容容用品园园区轿车专修修园区汽车美容容用品园园区汽配商贸贸区汽配城局局部平面面示意汽配城功功能分区区示意工程机械械一条街街底盘系列列一条街街底盘系列列一条街街8m10m10m店铺店铺店铺店铺2.5m5m5m5m8m5m沿街店面面三种商铺铺户型项目借鉴鉴太原现有有市场无无较好规规划的汽汽配、汽汽修园区区，皆布布局混乱乱园区分区区明确，，以汽配配商贸区区为核心心，居中中布置，，汽配商商贸以竖竖排行列列式布局局，规整整有序，，方便车车辆进出出通用件一条街街微配一条街机油一条街店铺店铺店铺蓝海国际汽配配城是太原目目前汽配、汽汽修市场中规规划布局最规规整合理的汽汽车园区|项目基本概况况|项目SWOT分析|项目目目标客群锁定定|项目形象定位位项目本体分析析从地块位置来来看，地块处处在城南新区区西部，属于于仙桃发展的的核心带，地地块未来升值值价值较佳，，地块紧临汉汉宜高速，物物流交通运输输较为方便，，规划的整体体环境及配套套较为齐全。。地块基本信息息概况——地块区位123433地块环境：地块东面临豪豪布斯卡，周周边市政配套套完善，但为为形成整体氛氛围，紧邻洪洪南大道，对对外昭示性较较强，交通便便利。项目地块东面面与豪布斯卡卡隔路相望，，周边地势平平坦，区域内内以原住居民民为主，对外外昭示性和吸吸纳性较强。。整体商业氛氛围和环境有有待提升和改改善。21地块人车流通通分析：地块所处的仙仙洪公路车流流量较大，人人流量很少，，项目昭示性性较强，应充充分提升现场场营销氛围的的包装车流量：35-40辆/min人流量：3人/min车流量：35-40辆/min人流量：3人/min地块紧邻仙洪洪大道，1路、7路公交站处在在项目门口，，通往仙桃城城区，出行较较为便捷，处处于汉宜高速速路口，并可可以直达通往往洪湖，潜江江等地，交通通网络较为完完善。交通情况：地块周边现有有2路公交直达，，均通往城区区，出行较为为便捷，并处处在高速路口口，物流运输输便捷。项目分析总结结从上述分析中中可见，从本本体属性上看看，本项目呈呈现如下基本本特征：1、从地段属性性看，项目处于仙桃桃城南发展区区，发展潜力力巨大，紧邻邻仙洪大道、、仙南大道，，交通便利，，对外昭示性性强，未来发发展较理想；；2、从商业价值值看，周边当前分布布有当地居民民私房，以广水市内本本地居民为主主，城南整体商业业氛围尚未形形成，市场培培育期较长，，项目属于长长期投资物业业，投资价值值的挖掘尤为为重要；3、从市场属性性上看，区域内商业供供应量较大，，区域未来竞竞争激烈，项目应在提升升产品整体性性价比，从而而提高竞争力力；4、从项目属性性上看，37万多方的体量量，在区域属于大大型规模，地块较为规整整，适宜及时时开发。地段城南城市发展重点点地块规模大开发周期长，，属长线投资资体地块周边商业业氛围尚未形成，竞竞争压力大地块基本经济济指标：地块分A、B地块，A地块为一期开开发用地，主主要以汽车商商业用地为主主，B地块为配套居居住地块。83项目2#、3#结构分析析（1F部分分）建面：3039.8㎡，，层高：6米米；结构优势：垂直、平行人人流动线明确确，垂直人流流动线通过一一部扶梯和一一部升降电梯梯及3个步梯梯组合而成。。柱网结构合理理，8-12米柱距，便便于商铺的组组合和利用。。层高设计，满满足汽车展厅厅空间需要，，并利于商业业内部空气流流通，带临时时库房设计。。结构劣势：主入口不临主主干道，展示示面偏弱；内部分割墙体体较多，不利利于分割，建建议内部尽量量不砌墙，但但保留相关管管道；三楼梯设置，，分割后，公公摊较大。汽车电梯电梯楼梯楼梯楼梯电梯项目2#、3#结构分析（3F部分）汽车电梯电梯楼梯楼梯楼梯电梯建面：2001.4㎡，层高：5.4米；结构优势：垂直、平行人人流动线明确确，垂直人流流动线通过一一部扶梯和一一部升降电梯梯及3个步梯组合而而成。柱网结构合理理，8-12米柱距，便于于商铺的组合合和利用。带中空设置，，并利于商业业内部空气流流通，易于形形成展示空间间的开阔、品品质性。结构劣势：内部分割墙体体较多，不利利于分割，建建议内部尽量量不砌墙，但但保留相关管管道；三楼梯设置，，分割后，公公摊较大。项目2#、3#