-年月X年中韩国际小商品城商业项目定位报告

中韩国际小商品城正式汇报（定位部分）2008年1月16日谨呈：青岛政建投资集团有限公司项目整体工作思路发展战略资源挖掘机会分析功能定位价格定位客户定位业态定位案例研究模式借鉴发展定位物业发展建议产品规划功能配比配套设施宏观经济背景城市规划研究前期项目价值挖掘大势分析资料收集实地调研问卷调查客户访谈规划设计跟进格局分析竞争分析客户分析项目本体分析区位价值项目界定资料收集实地调研行业分析营销策略思路企业愿望模式案例借鉴外部：环境影响总述内部：自身条件研判项目核心问题机会背景分析项目价值研判项目定位物业发展建议财务成本分析客户定位产品规划—商业布局价格定位功能定位回顾：核心问题是否得到解决配套业态规划核心问题中韩国际小商品城的初印象一个成功起步的商业航母在青岛具有一定影响力的商业项目面临竞争和机遇的商业项目经营客户不断演进的商业项目可永续经营发展的商业地产项目承载企业理想的商业航母中韩国际小商品城是需要提升，整合与可持续发展的商业航母核心问题一：项目规模大，在动态发展过程中如何占得竞争优势和可持续发展？解决思路：强势建立三期的知名度同时，有效开展其他营销和经营活动促进一二期的经营，同时与三期进行互动；核心问题二：项目是否具有足够市场空间，具备差异化的竞争优势？解决思路：寻找市场、项目自身、产业发展的机会，在市场空白点建立项目的竞争优势，有效的利用空港经济圈的平台核心问题三：项目如何创新？解决思路：小商品市场流通模式的创新、产业服务链的创新和业态创新；市场的唯一性和差异性。核心问题解析项目发展策略，切实解决项目的核心问题机会背景所面临的外部环境及自身剖析案例借鉴市场回顾及宏观环境机会机会背景分析战略高度创新源于对大势的把握。没有对大势的预见，理念与战略创新就成为无源之水，无本之木，成为失去方向的航船！从城市切入项目的思考中国经济强市，山东省经济核心及对外窗口青岛对整个山东省经济总量贡献巨大，2005年GDP占山东省GDP总量的14.6％，是山东省最大的经济体，综合经济实力在全国城市中居第10位，在15个副省级城市中居第4位。青岛与长三角、珠三角及环渤海湾等都市圈有深度的经济合作和贸易往来，经济合作关系延至韩国、日本及朝鲜等国，是山东半岛的第一经济核心和外贸窗口青岛韩国济南（政治、文化、教育核心）青岛（经济、工业、贸易核心）中国北方重要的海滨生态城市，旅游大市全市海岸线(含所属海岛岸线)总长为870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4。2005年，青岛旅游业总收入为256.6亿元，约占GDP总量的1/10，2004及2005年均位列中国旅游城市top10。中国对外外贸易强强市，交交通强市市贸易强市市青岛港全全年列中中国第五五位矿石、原原油等吞吞吐量列列中国第第一位口岸外向向度75%，列列中国第第一位交通强市市高速公路路总里程程全国高高速公路路总里程程的六十十分之一一，占全全省六分分之一青岛市高高速公路路发展水水平在全全国同类类城市中中名列第第一，并并已初步步达到发发达国家家水平。。中国的第第二大品品牌之都都青岛拥有有电子通通讯、信信息家电电、化工工橡胶、、饮料食食品、汽汽车船舶舶、服装装服饰六六大支柱柱产业。。城市中国名牌产品（个）中国驰名商标（件）中国行业标志性品牌（个）深圳441611青岛44157佛山40147宁波35125苏州29175绍兴26155中国未来来的世界界城市世界城市市的概念念世界城市市概念早早在1915年年就由西西方城市市和区域域规划先先驱PatrickGeddes在其其所著《《演化中中的城市市》一书书中提出出。现代代世界城城市的本本质特征征是拥有有全球经经济控制制能力，，其来源源是跨国企业业总部与与作为生生产者服服务核心心部分的的跨国银银行的总部。。世界城市市是以技术革命命为其产生生根本动动因的，，现代的的世界城城市尤其其受到信信息技术术不断创创新的深深刻影响响。世界著名名空港产产业区发发展历程程在1959年爱爱尔兰成成立了香香农国际际航空港港自由贸贸易区，，利用国国外资金金和原料料发展加加工贸易易，代表表世界空空港产业业区的诞诞生；世界各国国的许多多机场，，如美国国的洛杉杉矶和菲菲尼克斯斯机场、、日本的的大阪和和长崎机机场、德德国的法法兰克福福和汉堡堡机场、、荷兰的的史希斯斯浦尔机机场、马马来西亚亚的苏邦邦国际机机场等，，都在临临港地区区发展了了空港产产业，并并且都在在使空港港产业区区向航空城发展。世界著名名空港产产业区发发展历程程美国达拉拉斯的依依托伏特特沃国际际机场是是全球最最大的批批发采购购展销市市场，交交易额高高达75亿美元元/年。。机场吸吸引了一一批跨国国高科技技企业入入驻，把把达拉斯斯变成了了“德州州硅谷””，成为为带动当当地经济济发展的的支柱。。荷兰阿姆姆斯特丹丹的史基基浦机场场除了航航空运输输，不仅仅有高档档写字楼楼，还有有会议、、展览中中心、批批发市场场，以及及便捷的的物流中中心，方方便地连连接陆、、海、空空等各种种交通。。航空城城里写字字楼租金金超过阿阿姆斯特特丹市中中心租金金，有5.2万万人/天天在此工工作；对项目区区域的再再次剖析析——临临空经济济青岛流亭亭空港产产业区制制造业基基地总规规划面积积16.8平方方公里，，定位于于电子信信息、机机械制造造、精细细化工、、纺织服服装、现现代物流流等新兴兴行业，，分为一一期、二二期、欧欧洲产业业园三个个片区，，产业区区日渐雏雏形，物物流功能能急需完完善。中韩国际际小商品品城国际轻纺纺城欧洲产业业园北方电子子数码信信息城中韩国际际小商品品城4,5期用用地建材城日渐繁荣荣的临空空经济圈圈外部：环环境影响响总述外部环境境对项目目成功开开发的机机遇与挑挑战同在在今天的青青岛，正正在发生生激动人人心的、、异乎寻寻常的变变化，奥运、WTO、、大青岛岛、青岛岛新格局局……必必将创造造中国乃乃至青岛岛的商业业物业有有着巨大大的市场场需求。。思路决定定出路。。对于中韩韩国际小小商城来来说，必必须从更更高的层层面、更更大的区区域尺度度上梳理理思路、、盘存要要素、配配置资源源，在项项目定位位、功能能设计、、服务配配置、推推广公共共方面有有所创新新，把以以往的劣劣势全部部变成优优势。青青岛的商商业物业业市场有有着非常常大的前前景和优优越的发发展条件件，其间间蕴含着着极巨大大的发展展商机。。内部：自自身条件件研判优：一二期的的成功起起步，为为项目后后期开发发奠定基基础；三期地块块周边交交通便利利；整体规划划较为超超前，适适应性较较强；劣：三期商业业体量较较大，加加大项目目的招商商和培育育难度；；在一二期期未完全全进入良良好经营营期时，，三期开开始面市市，市场场风险较较大大；；小商品的的定位已已深入人人心，观观念较难难改变自身条件件优劣明明显，如如何突出出与归避避本项目期期望结果果分析外部环境境对项目目成功开开发利弊弊参半自身条件件优劣明明显，如如何突出出与归避避外内形成项目目品牌，，创新模模式的搭搭建，完完成招商商，良性性运营进行差异化竞争，找到市场相对空白点和机会点陷入于恶性竞争的被动竞争陷入后期货量销售乏力的局面有效的价格和货量控制，创造后期较高的收益收益定位出现偏差，陷入激烈的客户争夺战中准确锁定目标客户，定制产品，产生强有力的客户引导力，降低竞争风险客户品牌塑造度小，对项目开发和项目销售促进作用小塑造品牌，通过品牌带动后期开发，通过项目品牌带动公司品牌，创新经营模式的搭建品牌非期望结结果期望结果果机会背景景面临的外外部环境境及自身身剖析案例及模模式借鉴鉴项目国内内市场机机会机会背景景分析模式借鉴鉴——国国际批发发市场的的发展趋趋势根据业内内人士对对批发市市场的研研究分析析，发达达国家的的批发业业已发生生了明显显的变化化。国外的流流通产业业发展的的趋势是是从以生生产者为为主导发发展到以以批发商商为主导导，最终终发展到到以零售售商为主主导。生产主导批发主导零售主导万客隆、、麦德龙龙、山姆姆店等应应该说都都是从批发业向向零售业业过渡转转型过程程中的商业业业态。大大力发展展物流，，做配送送服务，，通过与与物流、、网络的的有效整整合来完完成传统统批发市市场的转转型，使使批发企企业向规规模化、、连锁化化发展。。模式借鉴鉴——国国外批发发企业进进入中国国的模式式（1）与与较小的的零售商商建立仓仓库批发发市场德国麦德德龙公司司在中国国以经销销商的名名义登记记，开展展批发业业务，并并在上海海、无锡锡和宁波波建立四四个连锁锁仓库市市场。（2）在在出售国国内生产产产品的的幌子下下潜入批批发市场场，建立立批发销销售网可口可乐乐在中国国已投入入8亿美美元建立立20多多家地方方工厂，，每家都都拥有广广阔的销销售网（3）在在中国建建立销售售代理网网代理商促促销的国国外品牌牌产品包包括汽车车、电脑脑、机械械、设备备、服装装、食品品和日用用品等等等，这种种批发业业务是由由不同层层次的代代理进行行的。（4）投投资在产产品生产产、流通通和经销销以及建建立加工工和配给给中心，，以此做做批发业业务中国虽然然仍未对对外开放放批发市市场，但但外国批批发商主主要采取取以下四四种办法法在中国国建立批批发网络络：据有关专专家介绍绍，外国国批发商商进入中中国批发发市场的的典型做做法是：：一开头做做零售，，然后发发展成连连锁商店店，再后后就建立立配给中中心，最最后进行行批发业业务。模式借鉴鉴——现现代会展展博览与与专业批批发市场场由于现代代会展博博览是比比专业批批发市场场内容更更为宽广广、丰富富的产业业概念，，其包容容性更强强，以现现代会展展博览为为依托能能够比专专业批发发市场开开拓出更更为广阔阔的后续续发展空空间；会展博览览囊括会会议、展展览、展展示、展展销、批批发交易易、信息息交流、、大众消消费、社社会公众众活动等等内容，，远比单单纯的批批发交易易丰富和和全面，，并且具具备更大大的公众众参与性性，吸引引人流、、聚拢人人气的能能力更强强；专业性的的博览会会既可以以在中心心城市举举办，也也可以选选择在拥拥有比较较雄厚的的产业基基础或市市场要素素相对集集中的区区城举办办。从市场化化因素和和产业链链关系上上看，在在这些区区城举办办专业性性的行业业博览会会甚至可可能比在在中心城城市更加加具有号号召力和和说服力力。模式借鉴鉴启示若从开发发形式看看，中韩韩国际小小商品城城属于房房地产开开发，我我们研究究认为，，入世后后对以批批发市场场为依托托的商业业房地产产业也会会带来一一定的影影响；不研究国国际上批批发市场场的发展展趋势，，不研究究国外的的批发行行业的规规律，盲盲目的投投资建设设传统的的批发市市场，风风险是非非常大的的；采用适度度超前的的手段，，建设一一个符合合市场需需求的项项目，利利用国外外批发企企业试图图进入中中国的机机会，通通过合资资、合作作等模式式，共同同建立具具有国际际水平的的批发市市场；；高档次的的国际性性会展博博览活动动就可以以提高一一个区域域在国际际上的知知名度，，这是以以传统的的销售方方式和市市场推广广方式所所难以达达到的，，必须着着力开展展这方面面的工作作。两个案例例：义乌国际际商贸城城青岛国际际工艺品品城案例模式式借鉴———义乌乌国际商商贸城一期工程程占地420亩亩、建面面34万万平方米米，设主主体市场场、生产产企业直直销中心心、商品品采购中中心、仓仓储中心心、餐饮饮中心五五大经营营区，共共有9000多多个商位位1万多多户经营营户。商商品销往往140多个国国家和地地区，90%以以上商位位承接外外贸业务务，外贸贸出口占占60%以上。。义乌国际商商贸城相对对应电子商商务平台义义乌国际商商贸城在线线，平台以以义乌国际际商贸城为为中心，全全面实现义义乌电子商商务功能。。案例模式借借鉴——义义乌国际商商贸城楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层普通玩具、电动玩具、充气玩具、毛绒玩具、花类普通玩具9电动玩具2充气玩具3毛绒玩具3.5花类7.5二层珠宝、头饰珠宝12.5头饰12.5三层饰品配件、相框、旅游工艺、瓷器水晶、装饰工艺、喜庆工艺饰品配件2.5相框2.5旅游工艺2.5瓷器水晶2.5装饰工艺12.5喜庆工艺2.5四层生产企业直销中心生产直销中心25一期主要经经营品种：花类、玩玩具、珠宝宝、首饰、、工艺饰品品案例模式借借鉴——义义乌国际商商贸城一期各经营营品种所占占面积的大大概比例案例模式借借鉴——义义乌国际商商贸城楼层经营品种各经营品种所占面积的大概比例（%）一层雨具、伞具、箱包雨具2.5伞具2.5箱包15二层锁具、五金工具、配件、电工产品、车类、旅游购物中心锁具2.25五金工具·配件12.5电工产品2.25车类1旅游购物中心2三层五金厨卫、小家电·剃须刀、电讯器材、电子仪表仪器、电池、钟表、旅游购物中心五金厨卫5小家电·剃须刀4电子仪表仪器照相器材1.5电池·灯具1.5钟表3电讯器材3旅游购物中心2四层生产企业直销中心生产直销中心20五层特色展馆、外贸机构设计特色展馆等20二期主要经经营品种：五金、电电子、电器器、箱包、、钟表、雨雨具案例模式借借鉴——义义乌国际商商贸城二期各经营营品种所占占面积的大大概比例义乌商品产产地及经营营户原籍情情况商品产地配配置情况地区占比（%）备注浙江省内72.05其中金华51.4%；义乌42.54%广东13.84广东玩具与电子电器其他地区14.11

合计100

经营户原籍籍组成情况况地区占比（%）备注义乌本地66.74

浙江省内义乌市外26温州占7.55％境外经营户0.23韩国、东南亚等地的外商为主浙江省外其他地区7.03

合计100

商品以浙江江省内为主主，浙江作作为生产大大省，是市市场成功基基础义乌人善经经商也是市市场成功的的根本义乌成功的的原因政府政策支支持是市场场发展的坚坚强后盾义乌市政府府确立并坚坚定不移地地实施“兴兴商建市””发展战略略，走以商商贸业为龙龙头带动区区域经济社社会全面发发展之路，，浙江省委委省政府两两次专门发发文，在全全省学习推推广义乌发发展经验；；国家领导、、专家先后后到中国小小商品城视视察、检查查、指导工工作；遵循市场规规则的经营营理念是市市场发展的的保证经商意识强强烈、遵循循商业规则则；秉持诚信经经营的原则则；地方产业是是市场成功功坚强的基基础浙江省是制制造行业大大省，大量量的中小型型的小商品品制造企业业需要专业业市场为销销售渠道义乌成功的的原因经营决策促促进市场发发展天天博览会会：1995年年，“首届届小商品博博览会”举举办，并于于每年举办办一届，至至2002年发展成成为“首届届中国义乌乌国际小商商品博览会会”（义博博会），2006年年举办全国国首届行书书、草书大大展活动和和首届中国国小商品城城文化艺术术节。优惠吸纳采采购商：《关于进一一步加强市市场引进名名牌商品和和规模采购购商的实施施意见（试试行）》在在2002年出台。。提出了关关于国外著著名采购企企业、国内内上市流通通企业等规规模采购商商进驻中国国小商品城城的优惠政政策。连锁配送中中心：2007年年10月，，眉山义乌乌商贸城和和义乌小商商品连锁配配送中心正正式开业。。这是继黑黑龙江省尚尚志市后，，设立的第第二个集商商品展示、、代理采购购、物流配配送于一体体的连锁配配送中心。。经营费用的的降低：2006年年，为降低低商家经营营成本，一一是下调部部分市场经经营户空调调使用费，，调整部分分商家续租租租金，两两项让利近近9000万元。案例思考———青岛国国际工艺品品城定位：北方地区最最大的的工工艺品市场场，地处308国道道黄金要道道；功能：集展示、商商铺、贸易易、餐饮、、销售批发发、购物以以及办公为为一体现状：一期商业销销售火爆，，后续经营营乏力优势：着力介入饰饰品产业链链各个环节节，在行业业内有一定定影响。青岛国际工工艺品城的的借鉴启示示：重视招商销销售，忽视视后续经营营和采购商商的有效拓拓展，致使使后续经营营乏力，难难以支撑市市场的后续续发展和二二期的良性性销售；现阶段社会会效益最大大化为目标标，而定位位模糊，投投入产出比比低；着力打造饰饰品产业链链的前端（（饰品学校校、产业园园、贵金属属基地等）），而忽视视了产业交交易链和商商业地价值值链的关键键一环———消费者（（采购商）），链条没没有被有效效的牵动和和运转。中国批发市市场新项目目带来的反反思项目名称项目规模项目定位目前状况广州国际玩具礼品城共40万平方米，首期建面约10万平方米，商铺近800个，二期除商铺外，还设有研发中心，约10万平方米的大型展览中心为举办国内外各种订货会、采购会、综合展览活动等提供便捷的服务，三期包括一个占地约4万平方米的商务主题公园，

集娱乐、游玩、体验为一体项目定位于信息化、国际性、物流型，以“商流、信息流、资金流、物流”合一为目标，

建成后将成为全球最大的玩具礼品商流中心。开业已有两年，800多家商铺只有300多家开门营业，偌大的整个市场门可罗雀，显得冷清；由于配套设施好，规划先进，政府方面提供了很大的支持，市场前景依然乐观，并将该市场列入未来五年重点培育的市场。武汉龙王庙国际广场占地117亩，建面约28万平米，投资达30亿元。是武汉市重点建设项目；武汉市最大的内资商业地产项目，是汉正街改造的龙头项目全力打造集批发、购物、时尚、休闲、娱乐、旅游于一体的国际化商贸旅游航母，由龙王庙国际服装城、龙王庙国际鞋城、龙王庙国际皮具箱包城、龙王庙国际礼品饰品城、电子商务等组成一期工程龙王庙国际礼品饰品城已于2005年12月28日正式交付业主；二期、三期工程预计分别于2006年底和2007年年中投入使用。据说目前招商状况不太理想重庆盛世金源国际商贸城

西部最大的单体批发市场，总投资额26亿、总建筑面积68万平米、超过5000余商户同场经营，4000个停车位，5万平方物流配送中心以品牌服饰、现代家饰、工艺礼品、日用商品交易为核心的复合产业形态，以展示和推介为主题的、经营多种品牌商品的、链接电子商务系统的、具有完善配套服务功能的、大型和规范的、现代化和国际化的市场交易和会展中心。2007年10月29日开业，共七层，目前仅开业三个楼层，招商进展缓慢，基于重庆市政府对老市场的重新规划与拆迁，本市场前景尚为乐观。鹏润国际时尚购物中心总建筑面积约60万平米,32.8万平方米的商业面积、5万平方米的酒店、3万平方米的写字楼和1.2万平方米的会展中心以服装为主，小商品为辅，批发与零售结合，定位为“采购中心+购物中心”，几经改变定位，招商反映不太理想，项目预计2007年年底竣工，2008年上半年开业中国的批发发业在快速速的发展中中也面临着着一定的问问题中国批发市市场新项目目带来的反反思闭门造车，，没有真正正了解客户户需求；招商策略没没有落到实实处；作秀行为，，专家、学学者、协会会、政府官官员有很大大程度是作作秀行为，，诸如项目目得到专家家学者认可可之类话题题，结果受受伤的还是是投资者自自己；项目硬伤，，项目挑战战强势市场场，教育消消费者市场场，付出惨惨重代价；；投资者过于于看重短期期盈利目标标，没有坚坚守市场的的经济决心心或实力；；大絮宣传炒炒作，以为为有了名气气就会成功功，结果是是有了名声声却没有市市场。机会背景面临的外部部环境及自自身剖析案例及模式式借鉴项目国内市市场机会机会背景分分析市场分析回回顾总结青岛产业优优势没有没没有升级为为品牌优势势，项目必必须在产业业链的上游游和下游进进行有效的的整合，担担当起成就就青岛饰品品品牌的大大任，这也也是项目的的机会点所所在；青岛的饰品品成品多以以外单形式式出口，技技术依托于于韩国技术术，在产业业链发展上上更加与广广州相似，，两头在外外的局面使使采购平台台的发展有有一定的瓶瓶颈；项目成功和和形成差异异化的关键键点恰是青青岛饰品业业的技术优优势和产业业优势，我我们不能舍舍本逐末。。义乌的创新新给青岛带带来的机会会义乌市商城城集团启动动了一项旨旨在为全国小型采采购商代理理采购、连连锁配送的新业务。。辽宁、湖北北、河北、、河南、陕陕西、贵州州、湖南、、广东、江江苏等10余个省市市的近20个专业小小商品市场场设立义乌小商品品展示中心心的有关事宜宜，正在洽洽谈之中；；走出国门，，义乌小商商品城落户户首尔，一一个个在异异国他乡““克隆”出出来的市场场相继取得得成功。。青岛也同样样可以发挥挥自身优势势的同时克隆和利用用义乌的影影响力和成成熟经验义乌的创新新给青岛带带来的机会会在青岛中国国国际小商商品城引入入集商品展示示、代理采采购、物流流配送于一一体的连锁锁配送中心心有效的拓展展项目的影影响力同时时促使项目目快速启动动。义乌机会背景———临空经经济圈的绝绝佳优势临空经济圈圈是局部的的，但其产产生的经济济效益应该该是国际化化的，只有有将临空经经济带的发发展建立在在全球的、全全国的观念基础上上，临空经经济带才会会有更大的的发展空间间，更具备备成长活力力；航空运输和和物流服务务产业，航航空运输的的货物一般般具有重量量轻、体积积小、技术术精、价值值高、鲜活活和事急等等特点；；（饰品工工艺品恰恰恰存在这个个特点）临空经济的的快速发展展必将推动动青岛的国国际化和市市场化程度度的提高，，为项目的的发展带来来极大的优优势和机遇遇。我们不是站站在青岛的的角度看项项目，而是站在世世界的角度度看项目机会背景———饰品产产业面临升升级人民币升值值环境成本政府政策劳动力成本本饰品产业面面临升级和和重新洗牌牌品牌出现成成为必然企业对于项项目的未来来发展愿望望品牌目标建立中韩国际小商品城的品牌知名度和美誉度速度目标如此大的体量如何快速消化利润目标利润的尽可能最大化项目开发目标体系战略目标社会效益最大化，市场经营效益最大化，着眼永续经营工程，打造广阔赢利平台着眼永续经经营工程，，打造广阔阔的盈利平平台——青岛已成为世界饰品产业的重要一极，贸易平台需要搭建——商业地产模式的创新是大势所趋——国内的大多市场停留在摊位批发形式，功能配套不完备——国外批发市场逐渐渗透到国内，存在借势的机会点局势市机企业愿景：：着眼永续续经营工程程，打造广广阔的盈利利平台青岛，呼唤产业孵孵化基地运营模式的的创新项目整体发发展定位客户定位与与深入挖掘掘功能定位及及经营方式式论证产品规划价格定位空港核心区区规划建议议打破传统批批发模式的的束缚，实实现“批零零兼营”的的经营模式式的转型着眼永续经经营工程，，打造广阔阔赢利平台台销售与经营营的兼顾，，一、二期期经营和三三期开发的的兼顾中韩国际小小商品城发展核心思思想项目的战略略定位建设成为在在环渤海经经济圈框架架下的大青青岛空港核核心经济区区内具有饰饰品产业孵孵化功能的的专业展贸中中心定位诠释青岛——“世界流行行饰品的制制造中心””的地位越越发稳固，，以“原产地的的常年展贸贸中心”的主题，同时强调项项目的产业孵化功功能和服务务功能项目的主题题概念主题概念是是一个统领领全局的制制高点和中中心主题概念是是一种包装装或一种说说法饰品展贸中枢，产业孵化基基地核心、根本本信息集合交交流行业的地位位产业优化方方向趋势，，增强青岛岛企业未来来竞争力项目定位下下的发展战战略以带动青岛岛制造业和和现代服务务业的发展展为目标;以流行饰品品和多种相相关时尚商商品的采购购博览为重重点;以建立为国国际中小企企业进入中中国市场（（包括销售售和采购等等）综合型型服务平台台和中国产产品拓展海海外市场的的平台为核核心。项目整体发发展定位客户定位与与深入挖掘掘功能定位及及经营方式式论证产品规划价格定位空港核心区区规划建议议客户分析回回顾——经经营客户分分析全部被访者者中外地客客商占78.8%，，本地客商商仅占21.2%。。其中除即即墨小商品品城外，其他专业市市场的外地地客商均占占70%以以上。近七成的被被访者是通通过租赁取取得商铺使使用权的，，而购买比比例则仅占占三成；中中韩小商品品城和工艺艺品城商铺铺租赁比率率相对较低低，但是租租赁比率依依然在40—60%之间。项目目标客客户类型客户类型目标客户批发商业投资商铺客户、国内外经销商和代理商、厂家销售部门、各地批发市场经营者、国外批售中心（OMM）、C&C交易模式的批发企业（蓝格赛）零售商业品牌专卖店、主题商店、商业街等方面的投资企业辅助商业仓储、包装、配送、餐饮、银行、邮局、托运、会展、商务中心、会所、娱乐和休闲项目、拍卖配套服务税务、法律、培训、商务、财务、中介、信息、广告、展示一个复合型型的批发市市场，而不不仅仅是一一个批发市市场。所以以项目的目目标客户的的非常复杂杂，具体分分析大约分分为四大类类客户类型型本项目客户户分析找出本项目目各类潜在客客群根据产业特特点、市场状况、、项目的实际情况逐个个分析根据分析结果果得出主要客群次要要客群边缘客群等定定位青岛本地饰品品企业和商家家——项目未未来发展特色色的基础广州、义乌饰饰品企业商家家——项目前前期经营发展展的基础韩国流行饰品品商家——项项目辐射全国国和发展特色色基点本地投资型客客群——项目目良好销售的的基础外地投资型客客群——易形形成联动效应应利于销售招商销售目标标客群界定1、青岛市饰饰品企业有强强烈提升销售售渠道需求的的企业2、义乌饰品品企业及批发发市场商户3、广州饰品品企业及批发发商4、韩国饰品品、服饰商家家5、本地投资资型客户核心客户游离客户偶得客户饰品等行业领领袖企业的跟跟随者；成长长迅速，有扩扩大饰品销售售渠道的商家家1、国内其他他市场的饰品品商家2、外地投资资型客户商业地产价值值链核心力国际贸易国内贸易通过展览和引引入采购中心办达达成交易重点推广对象象基本吸引对象象华北及东北地区批发业务项目目标贸易易对象定位项目整体发展展定位客户定位与深深入挖掘功能定位及经经营方式论证证产品规划价格定位空港核心区规规划建议项目功能定位位以当地企业和和广州、义乌乌饰品企业为为基础，吸引全国的饰饰品企业、工工艺品商家入入驻该交易市市场，建成以专区交交易市场、电电子商务中心心、网络运营营中心、品牌牌展示中心、、会议中心、、小型商务洽洽谈中心、物物流中心为主主的专业功能能区域，使入驻该交易易中心的客户户能够同时完完成产品采购、产产品销售、品品牌展示、产产品运输、产产品出口等多项业务。。中韩小商品城城整体功能设设计商务办公服务功能区信息服务功能区休闲娱乐功能区会展会议推介培训功能区仓储、配送服务功能区零售商业功能区公共环境设施服务区管理功能区展示、交易功能区功能设计———展示、交易易功能区同当前批发市市场的主要差差异表现在：：集中主题规划划，导购便利利（吸收零售售商业的优点点）；增加了展示的的设计，为交交易提供了一一个动态的展展示平台（有有利于展示商商品的风采，，便于看样定定货）；经营产品中高高档以品牌商商品为主导（（通过展览展展示为品牌企企业提供一个个推广新品和和展示企业的的平台，有助助于吸引品牌牌服装企业进进入本项目，，体现本项目目的中档商品品交易中心的的定位）；对于小的代理理商可将仓储储和批发、零零售一体化，，但需达到展展示功能要求求（设计标准准模式、类似似街面专卖店店）；可配计算机，，进行客户管管理，仓储管管理（MIS系统）。展示功能与交交易功能区，，通过动态的的展览展示提提升本项目的的辐射半径，，展示功能将将成为本项目目的核心引擎擎。功能设计———会展会议、、推介培训服服务功能区该区域是市场场的配套功能能区，主要是是提高档次和和水平；同学院、行业业协会等共同同成立具有一一定权威的专专家顾问组委委会，为会展展会议、推出出和培训奠定定基础；有计划、有主主题地组织各各种会展会议议。对饰品可可以安排各种种主题的饰品品模特表演，，动态地推出出各个新产品品，并成为一一道独特的风风景城，例如如季节主题：：春、夏、秋秋、冬；可以以增加市场的的“热点”和和“兴奋点””，吸引人流流；成为中国饰品品博览中心和和推介中心；；定期组织实用用性饰品大奖奖赛（设立一一个基金），，有专家团评评审；有目的、有计计划地对批发发企业的员工工和经理人组组织系列培训训，提高经营营人的素质，，发展其技能能，开发其潜潜力，变得更更有才干。功能设计———休闲娱乐功功能经营者既是一一个庞大的经经营群体，也也是一个庞大大的消费群体体，一定对休休闲娱乐功能能存在着巨大大的需求，为为了业务的需需要，接待客客户需要一定定的休闲娱乐乐设施；该区域为配套套服务区，以以满足本项目目经营主体和和消费者需求求为主导，可可以规划批发发商会所，设设置各种时尚尚休闲的项目目，例如健身身房、乒乓球球室、美容瘦瘦身、棋牌室室等运动休闲闲项目；各种种文化主题的的咖啡厅、餐餐厅；设置商商务娱乐、餐餐饮和业余时时间休闲活动动功能等。。功能设计———信息服务功功能委托高校或研研究所，设计计市场的经济济结构模型，，建立相应的的供求曲线图图，以预测和和分析市场前前景；有组织的收集集相关信息，，并实行免费费和有偿的服服务；创办市场自己己的专业杂志志和报纸，推推介产品和邮邮购服务，发发布推介的活活动和企业形形象宣传；摊位展示主题题设计服务，，企业和商品品的广告创意意和设计服务务，提高市场场的整体形象象水平；负责市场自身身的宣传，每每年必须有完完整的广告计计划，广告主主题、广告创创意、设计方方案，保证经经营人的共同同利益；借Internet网络络发布各种信信息。信息服务功能能区主要是收收集、加工和和处理各种行行情，及时为为入驻的企业业发布信息，，以指导企业业生产经营活活动，成为行行业市场信息息发布中心是是目标，主要要功能为媒体体发布行业信信息、信息分分析和收集、、广告展新规规划、展示广广告设计、建建立经济模型型供求线、办办媒体（杂志志、报）、Internet网络。。市场永续经营发展平台商业经营管理公司

物业管理公司

互助商会

项目管理委员会

中韩小商品城城三期经营模模式之平台中韩小商品城城三期经营模模式之合纵连连横合纵：与政府联合将将中韩国际小小商品城和空空港核心区打打造成青岛的的标志性项目目和名片，得得到政府的强强大支持，不不仅在项目招招商阶段而且且在经营阶段段加强与政府府的结合，为为项目的招商商和销售减少少压力；与政府联合考考察全国和国国际上的知名名批发市场，，同时进行联联合招商，吸吸引商家到城城阳投资经营营，加强招商商引资的力度度，为本项目目树立形象和和信心。中韩小商品城城三期经营模模式之合纵连连横连横：与行业协会的的联合，打造造中国最完备备的电子交易易平台和信息息平台，与中中国饰品网、、全球饰品网网、中国流行行饰品网等知知名网络媒体体联合建立电电子商务平台台，为市场企企业和商户提提供最佳的商商战平台；；协会与协会之之间、协会与与企业之间的的合作，共同同促进饰品行行业的发展，，加强与亚洲洲珠宝联合会会饰品协会、、中国珠宝宝玉石首饰行行业协会等等的沟通和交交流，举行定定期和不定期期的交流会。。中韩小商品城城三期经营模模式之产业链链的有效介入入饰品培训学校校饰品配件饰品成品企业业贸易公司行业协会政府贸易洽谈会代理经营方代理合作洽谈谈在产业交易链链上有效的切切入，建立项项目品牌和开开发商品牌，，并有效的激激活项目采购购。中韩小商品城城三期经营模模式之赢利模模式首推负一层、一层、二层、三层內铺带动四层内铺临街商铺 以售为主以租为主项目整体发展展定位客户定位与深深入挖掘功能定位及经经营方式论证证产品规划价格定位空港核心区规规划建议产品规划———业态定位原则则租金贡贡献率率优先先原则则入选的的商业业业态态必须须能够够承受受相应应的租租金压压力，，为项项目销销售提提供较较高的的回报报率；；同时时该行行业的的租金金走势势要坚坚挺，，提供供较长长远的的发展展繁荣荣基础础。人气贡贡献率率优先先原则则入选的的商业业业态态能够够为面面积庞庞大的的商场场吸引引一定定的客客源群群体，，为其其他业业态提提供消消费者者支撑撑和共共享，，进而而为商商场的的可持持续发发展提提供客客源支支撑。。发展前前景好好高品品质优优先原原则未来的的发展展前景景良好好、品品质高高，主主要针针对高高品质质商家家招商商，通通过高高端客客户向向低端端客户户渗透透和带带动消消费；；互补的的原则则业态之之间必必须能能够相相互衔衔接协协调，，客源源相互互不冲冲突并并且有有共同同特质质，经经过一一定的的方法法能够够互动动共享享；产品规规划———商商业布布局基于上上述，，本项项目3期业业态建建议做专：饰品、工艺品成品的批发、集散地做活：由市场做导向，经营品类通过孵化、调整直至完善做秀：主题性经营，加大市场推广力度做全：丰富主题经营的商品，加强市场竞争力产品规规划———商商业布布局初步功功能构构想B1F1F2F3F4车位\仓储\物流商品区商品区会展、厂家直销区车位分析目目的：：体现市市场各各类饰饰品、、工艺艺品的的供需需关系系。为项目目经营营商品品分类类以及及供应应面积积做参参考依依据。。数据采采集：：以从事事本行行业企企业为为出发发点，，通过过登记记注册册公司司所经经营商商品类类别统统计该该类商商品在在饰品品/工工艺品品市场场的数数量及及结构构。数据主主要来来源商商务部部登记记企业业、以以及相相关行行业网网站，，访问问几家家行业业内企企业了了解该该行业业基本本特征征。产品规规划———商商业布布局市场供供需结结构分分析产品规规划———商商业布布局———市市场供供需结结构分分析饰品、、工艺艺品需需求通过对对行业和和贸易易公司司需求求的侦侦测，市场对对饰品品的需需求量量高于于工艺艺品；；广告促促销品品随着着各类类企业业、产产品的的推广广活动动开展展，越越来越越多的的被市市场认认可，，此类类产品品类同同于各各类工工艺品品、饰饰品，，但用用途原原因，，由于于多用用于各各类企企业，，因此此多为为厂家家定制制、销销售渠渠道简简捷；；节庆用用品则则由于于时节节的关关系所所占比比重较较小。。产品规规划———商商业布布局——市市场供供需结结构分分析区域饰饰品、、工艺艺品供供应从青岛岛饰品品、工工艺品品来看看，工工艺品品的供供应量量相对对饰品品较大大，占占总数数的近近63%左左右，，而以以鲁绣绣工艺艺品为为代表表的布布艺、、纺织织类工工艺品品占尽尽绝大大多数数，市市场竞竞争压压力较较大。。产品规规划———商商业布布局——市市场供供需结结构分分析饰品、、工艺艺品对对比市场景景气指指数从市场场总体体情况况看，，饰品品市场场在现现阶段段贸易易景气气指数数高于于工艺艺品市市场，，同时时正处处于上上升趋趋势。。产品规规划———商商业布布局——市市场供供需结结构分分析饰品、、工艺艺品对对比经营效效益指指数从经营营者收收益分分析，，饰品品收益益总体体处于于上涨涨趋势势。基于良良好的的收益益，商商户对对业主主租金金的回回报相相对会会有较较好的的保证证。产品规规划———商商业布布局——市市场供供需结结构分分析对项目目本项项目启启示工艺品品行业业，需需求量量与供供应量量比例例相对对显现现不协协调特特征，，整个个市场场行情情目前前景气气指数数不佳佳，趋趋于下下滑阶阶段，，需寻寻求市市场主主要需需求产产品，，加以以规划划；加大饰饰品所所占比比重，，从本本地主主要生生产、、加工工企业业出发发，基基于““空港港核心心区””的优优势区区域条条件，，为打打造原原产地地的展展贸中中心；；节庆用用品在在制作作工艺艺上属属于工工艺品品类，，但从从市场场供需需情况况看此此类商商品占占有较较大比比重，，已从从工艺艺品类类中分分流出出成单单一品品类，，可形形成独独特经经营区区。产品规规划———商商业布布局——市市场供供需结结构分分析时尚饰饰品类类是饰饰品行行业的的主要要需求求对象象，而而本区区域在在这一一产品品的竞竞争力力十分分强大大，因因此此此类商商品在在本项项目的的发展展空间间将被被非常常看好好。饰品包包装类类商品品在需需求量量共有有9%，需需求量量随饰饰品需需求而而不断断增长长。饰品需需求分分析产品规规划———商商业布布局——市市场供供需结结构分分析区域饰饰品供供给分分析韩国技技术的的时尚尚饰品品加工工是区区域内内主要要饰品品供应应特点点，在在国内内市场场同样样具有有较高高知名名度，，项目目实施施中引引导通通过此此类产产品吸吸引的的客户户对其其他类类商品品产生生需求求欲望望。产品规规划———商商业布布局———市场供供需结结构分分析时尚配配饰类类别需需求分分析增加饰饰品分分类的的主题题营业业面积积，头头饰、、吊饰饰、手手饰在在市场场上需需求量量较大大，考考虑规规划此此类专专业区区域。。产品规规划———商商业布布局——市市场供供需结结构分分析工艺品品需求求分析析从市场场需求求量较较大的的工艺艺品品品类中中，玻玻璃、、塑料料、树树脂、、布艺艺、编编纺、、陶瓷瓷、水水晶类类工艺艺品在在山东东区域域内生生产水水平较较高，，更为为适合合本项项目引引入。。产品规规划———商商业布布局——市市场供供需结结构分分析区域工工艺品品供给给分析析布艺纺纺织工工艺品品在区区域内内供应应量较较大，，市场场竞争争压力力同时时相对对加强强，而而该类类商品品本身身与金金银珠珠宝、、玻璃璃水晶晶等主主流工工艺品品相对对区隔隔较大大，因因而在在项目目中不不建议议规划划大面面积布布艺类类商品品。产品规规划———商商业布布局——市市场供供需结结构分分析对项目目的启启示时尚饰饰品市市场供供需两两旺，，是项项目主主营商商品，，同时时可带带来大大量人人群消消化其其它类类商品品。手机机饰饰品品从从发发展展历历程程上上看看由由其其它它饰饰品品演演变变而而来来，，目目前前市市场场需需求求以以及及供供应应状状况况良良好好，，可可单单独独规规划划主主题题性性区区域域。。将饰饰品品、、工工艺艺品品中中分分类类，，合合理理规规划划分分区区，，能能够够与与韩韩国国商商品品形形成成互互动动。。商业业规规划划针对对东东大大门门进进驻驻与与否否，，对对业业态态进进行行灵灵活活规规划划，，在在此此提提供供2个个方方案案方案概要方案一三层规划韩国“东大门”主题，饰品、工艺品集中在一、二层方案二不规划“东大门”，扩大饰品、工艺品行业深度。商业业规规划划————方方案案一一韩国国饰饰品品厅厅时尚尚配配饰饰商业业规规划划————方方案案一一汽车车饰饰品品厅厅金银银珠珠宝宝厅厅家居居饰饰品品厅厅饰品类：挂摆摆件饰品、钥钥匙扣、链、、手机饰品工艺品类：相相框、玻璃工工艺品、陶瓷瓷工艺品、竹竹木工艺品、、布艺工艺品品、金属工艺艺品饰品包装手饰吊饰头饰商业规划———方案一韩国服饰品牌牌直营店韩国服饰品牌代理店引入韩国东大大门品牌服饰饰商业规划———方案一厂家展销风味餐饮厅娱乐休闲车位仓储商业规划———方案一商业规划———方案二韩国饰品厅时尚配饰商业规划———方案二汽车饰品厅金银珠宝厅家居饰品厅挂摆件饰品、、钥匙扣、链链、手机饰品品饰品包装手饰吊饰头饰相框节庆用品饰品器械加工、定做商业规划———方案二水晶工艺品布艺、编纺工工艺品玻璃工艺品竹木工艺品塑料、树脂工工艺品宝石、玉石工工艺品陶瓷工艺品金属工艺品仿真、仿生工工艺品商业规划———方案二厂家展销风味餐饮厅娱乐休闲车位仓储商业规划———方案二业态布局配套设施区域实现配套功能B1餐饮、仓储、娱乐F4展览、厂家直销同时可实现仓储功能F5—F7行业研发、商务办公临街店铺金融、通讯网点，休闲商务餐饮金融网点以及及通讯营业厅厅选址主要特特点多为临街街店铺，同时时为了便于商商户的商务活活动设置商务务休闲场所，，增加项目功功能，同时吸吸引各类人群群消费。此部分商铺可可采用双层连连体形式，可可有发展商自自持或出售。。产品优化———铺位格局单个铺位使用用面积控制在在10—20平米左右，，适合商家、、投资人个性性组合。增加面宽与进进深比，目标标商家多需要要良好展示空空间，适合尺尺度比例最好好在1:1.5以内。产品优化———铺位格局增加中间铺位位的双向展示示受“柱”影响响，每个铺位位面积区间会会有所加大，，同样适合不不同商家的面面积需要。产品优化——铺位格局面宽×进深通道宽立柱位置现方案2.1m×5m2.1m×4.2m3m部分位于通道两侧建议2.8m×3m2.4m位于店铺内部产品优化———铺位格局对经营客户进进行大面积引引导产品优化———动线规划人行动线引导导在主要出入口口设置人工服服务台，便于于客户服务，，同时可提升升项目形象。。F1产品优化———动线规划人行动线引导导街铺可实现内内外连同，可可实现消费群群内外动线，，加大街铺使使用价值。F1产品优化———动线规划人行动线引导导F1在主要动线设设施处设置引引导牌，表明明各层业态布布局，以及该该引导牌所处处位置，便于于消费群的室室内引导。产品优化建议议引导设施项目车行道以以及停车场处处同样设计引引导牌，便于于车行客户便便捷采购。项目周边主要要道路上以及及高速出口处处增加交通导导向设施，引引导客户车行行到项目。在公共汽车设设施上协调主主要管理部门门，在此处设设立车站，方方便中、小采采购者的出行行。产品优化建议议商业氛围营造造在楼体与室内内增加广告位位（同时增加加一期、二期期），营造良良好的商业氛氛围，同时可可增加运营收收入。运营阶段定期期举行商户活活动、或购物物活动，积极极培养市场产品优化建议议商业氛围营造造通过显示屏提提供主要商品品的需求、以以及供应信息息，为上下游游企业搭建沟沟通桥梁。产品优化建议议商业氛围营造造屋顶花园、中中庭休息区域域以及交通东东线上设置饰饰品、工艺品品相关主题的的小品，增强强业态主题的的塑造。项目整体发展展定位客户定位与深深入挖掘功能定位及经经营方式论证证产品规划价格定位空港核心区规规划建议价格制定说明明制定原则：价格的制定以以租金反推法法作为基础价价格，通过与与其他商业项项目的权重分分析进行测算算租金；选样原则：以青岛市的竞竞争商业项目目作为整个价价格分析的参参照，更加合合理有效；中韩国际小商商品城定价权权重表区域因素直接比较表区域因素权重估价对象青岛国际工艺品城即墨路小商品市场即墨服装市场即墨小商品城规模大小0.1100989710098交通条件0.2100991019999商业氛围0.510097103102103区域位置0.1100981029999品牌实力0.110099101101101小计110097.8101.7100.8101.1个别因素直接比较表个别因素权重估价对象青岛国际工艺品城即墨路小商品市场即墨服装市场即墨小商品城配套设施0.1100100989997人流量0.210097103102102商铺规划0.2100101989998物业管理0.2100100999998业态规划0.310010010110199小计110099.6100.1100.299中韩国际小商商品城定价权权重表本项目价格市场比较法综合修正系数表项目修正因素

估价对象青岛国际工艺品城即墨路小商品市场即墨服装市场即墨小商品城标准价（元/m2/天）

2.17.04.23.0交易情况修正

10097103102102交易时间修正

100100959595区域因素修正

10097.8101.7100.8101.1个别因素修正

10099.6100.1100.299相对价格（元/m2/天）

2.37.74.23.2项目名称

青岛国际工艺品城即墨路小商品市场即墨服装市场即墨小商品城相对价格（元/m2/天）

2.16.74.02.9权重

100%40%10%20%30%加权后的相对价格

0.80.70.80.9一层租金价格

3.2二层租金价格

1.9三层租金价格

1.6四层租金价格

1.3负一层租金价格

1.9中韩国际小商商品城定价权权重表注：商场不同同楼层售价和和租金的关系系一般情况下下负一层、一一层、二层、、三层比例关关系分别0.6：1：0.7：0.5：0.4;销售单价按照照商业地产一一般规律10年后收回投投资计算可得得每个铺位的的价格根据据位置和经经营业态具具体定价一层均价（元/m2）11631二层均价（元/m2）6978三层均价（元/m2）5815四层均价（元/m2）4652负一层均价（元/m2）6978项目整体发发展定位客户定位与与深入挖掘掘功能定位及及经营方式式论证产品规划价格定位空港核心区区规划建议议空港核心区区在半岛城城市群的定定位中韩乃至欧欧美经贸的的门户，日韩及欧美美企业进入入中国市场场的超级服服务平台，，构建大青岛岛世界制造造中心的核核心引擎和和增长极，，空港核心区区规划定位位的目标商贸带环保带生活带商贸生态生活空港核心区区规划定位位的目标商贸带创造吸引商商家投资和和经营发展展的环境，，强化的批批零商业功功能；以国国际化的开开发理念，，建设中的的商贸区应应该同国际际上的商贸贸中心模式式接轨，为为进驻商贸贸中心的企企业和个人人提供信息息交流、咨咨询服务的的平台。具备现代商商业意象，，协调自然然与人文的的关系。生活带提高生活环环境品质以以吸引经营营商家居住住；创造一一个居住与与工作均衡衡的生活环环境，充分分结合城市市发展与商商业产业发发展的吸纳纳及叠加效效应，创造造山东商贸贸区域开发发的新典范范。生态带确立保护自自然生态资资源和可持持续发展的的指导理念念，例如网网球场、中中央绿地，，提供休闲闲、游憩活活动和可持持续使用的的自然环境境。空港核心区区规划策略略理念规划策略强调“混合合分区”(mixeduse)的概概念，并强调完整单单元的互相相流通性，强调城市的的不同区域域间能建立立多面向的的互动关系系，成为一个个活的有机机体的概念念。规划一一个具有弹弹性可持续续发展的成成长架构，，以追求商商贸环境国国际化、生生活环境人人性化和生生态环境可可持续化的的目标。规划策略的的理念以组团式结结构规划每每个具有特特色的发展展组团，并并以公共活活动轴带的的有机结合合；各组团团成为核心心区的发展展中心，由由于项目推推进存在诸诸多不可预预测因素，，应尽可能能增加项目目发展的弹弹性空间；；各发展组组团在主要要功能的实实施中仍需需保留一定定的混合使使用弹性空空间。空港核心区区空间规划划布局建议议空港核心区区规划布局局建议采用用：“两个区片片、三条轴轴带、四个个发展组团团”展开；；两个区片：：指西部商贸贸发展区和和东部生活活服务区；；三条轴带：以公共活活动轴、商商贸物流轴轴和生态生生活轴；四个发展组组团：时尚商品商商贸组团、、物流仓储储配送服务务组团、休休闲商务服服务组团、、居住组团团空港经济核核心区概念念性规划公共活动发发展轴生态生活发发展轴西部生活商商务服务区区东部商贸发发展区商贸物流发发展轴兴阳路两大区片——车轮式发发展两大区片类类似“左右右手”、““两个车轮轮”，构筑筑起“空港港核心区””的空间格格局。西部商贸发发展区这个区域是是“空港核核心区”的的本质和灵灵魂所在，，也是“空空港核心区区”最主要要的核心功功能区。性质：主要为韩国国的商品通通向中国和和中国的商商品通向韩韩国的展示示、销售、、批发的商商贸市场，，同时辅助助一些旅游游、休闲、、娱乐和居居住功能，，形成一个个多种功能能复合的综综合区。商贸区功能能主导功能能辅助功能能专业市场场会议会展展物流配送送公寓居住住餐饮娱乐乐旅游休闲闲功能：这个区域承承载着商业业（批发市市场）、产产业服务、、会议会展展、商业步步行街、物物流配送