XX营销策划方案

XX营·销·策·划·方·案

周边市场动态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用项目定位一期营销执行一期住宅二、三期住宅一期价格策略二、三期价格策略一期商业一期营销策略二、三期营销策略项目总体营销阶段划分一期营销阶段划分各阶段工作安排周边市场动态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用项目定位一期营销执行一期住宅二、三期住宅一期价格策略二、三期价格策略一期商业一期营销策略二、三期营销策略项目总体营销阶段划分一期营销阶段划分各阶段工作安排XX周边楼盘动态分析项目名称价格规模销售进度入市手段客户入市均价元/㎡现有均价元/㎡层差元/㎡职业区域年龄范围(岁)清水湾1800未售未知1500户，建面14万㎡未售咨询中私企员工为主回民区为主玉泉区为辅30左右咱家1950200050左右一期：500套（商品房100套）；二期：400套（商品房300套）二期咨询中一期：交3—5千小定后，签定合同交付3—5万；二期：现正咨询中一期：企事业人员80%；生意人10%；原住民10%周边（80%）；其他（新城、赛罕、其他地区占20%）25-45;以25-35为主桃源水榭1750220050—80共744套：一期9栋（5栋商品房，250套）；二期5栋（全商品房）一期：6个月销售50%；二期：9月入市，2个月销售10%—15%定金20000，五天内交付首期教师、医生30%；原住民40%；生意人20%；其他10%回民区（60%）；玉泉区（20%）；其他（20%）25—50冠丰家园1800200050—80位置差1501500户，一期共500套9月中旬直接销售，一个半月销售120套，10月23日举办小型开盘活动交定金3万后，7天内补齐首期私营单位员工50%企事业单位30%生意人20%周边居民为主35—45香槟美景———1400户未售11月底进行认筹，交5000元———主要竞争楼盘一览项目名称价格规模销售进度入市手段客户入市均价元/㎡现有均价元/㎡层差元/㎡职业区域年龄范围富新蒙康（龙新家园）1800220070—90占地20万㎡

建面25万㎡

一期5月—今销售30%直接销售，收取5000定金后，交齐全房款私企员工、生意人、事业单位周边居民25—50筑家1800215050—80400套5月开始咨询。9月份开盘，至今销售15%先交小定（随意），再补交3万大定，签定销售合同私企员工、生意人、事业单位周边为主、玉泉区为副25—30

水岸世纪（高层住宅）3500350040—50138套80%直接销售，交付小定（1万、可退）后补足大定（5万，不可退）教师及医生；银行员工；电厂领导周边40—55汇豪天下（二期）3000300050—80二期17栋现推出4栋二期9月—今销售30%交付小定（1千），与发展商谈定折扣，交付大定1万。7天后交付首期，签定合同。生意人、公务员、教师；盟市客户周边居民30—45水岸康居20002300506栋，300多套5个月销售60%直接销售定金10000元生意人50%；企事业人员40%；公务员、其他10%周边居民（70%）；玉泉区（10—20%）；其他（10%）25—45西海岸170023501001000套：一期9栋750套；二期3栋。回迁户：2户05年10月开始销售，一年内一期销售60%—70%直接销售10000元定金教师40%；公务员20%；企事业单位30%；其他（经商、巴盟、个体户—10%）周边（80%）；新城及盟旗（20%）25—50百度城2000280050—80占地13万建面28万

—直接销售定金10000元教师、医生、企事业单位职员、公务员（占多数）私企单位高层区域内客户为主—次要竞争楼盘一览XX周边楼盘动态分析现市均价：2000—2200元/㎡入市均价：1800—1950元/㎡入市均价：1800—2000元/㎡现有均价：2000—2350元/㎡层差：50—80元/㎡市场价格70—90㎡两房占60%90—110㎡两房占25%110㎡以上三房占10%其它占5%现市场主力户型70—100㎡两房相对畅销XX周边楼盘动态分析40—50套/月片区楼盘销售进度桃园水榭50%（240套六个月）咱家一期100%（约100套可售商品房，2个月）筑家15%（60套1.5个月）

水岸康居60%（200套6个月）结论

XX周边楼盘动态分析片区楼盘客户来自区域回民区：65%玉泉区：20%新城区：7%赛罕区：5%其他：3%客户职业概况XX周边楼盘动态分析国营企事业单位：35%私企职员：24%个体生意人：15%原住民：10%公务员：8%其它：8%优质产品少鲜明个性产品少两少三多未来市场推出量多中低档楼盘多同质化产品多通过对项目所在片区市场的分析和总结，对片区市场概括主要特征为“三多两少”三多·两少周边市场动态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用项目定位一期营销执行一期住宅二、三期住宅一期价格策略二、三期价格策略一期商业一期营销策略二、三期营销策略项目总体营销阶段划分一期营销阶段划分各阶段工作安排人文文环环境境突突破破物业业服服务务突突破破品牌牌打打造造突突破破竞争争地地域域突突破破规划划设设计计突突破破中心心西西区区龙龙头头楼楼盘盘··青青城城生生活活样样板板优质质产产品品设设计计创新新规规划划设设计计实际际、、独独具具个个性性色色彩彩文文化化文文化化个性性化化包包装装项目目立立于于市市场场的的不不败败的的砝砝码码及及关关键键工工作作项目目在在市市场场寻寻求求差差异异化化包包装装的的策策略略之之一一寻求求知知名名物物业业管管理理顾顾问问公公司司介介入入项目目在在市市场场寻寻求求差差异异化化包包装装的的策策略略之之一一竞争争地地域域范范畴畴介介定定为为青青城城整整体体市市场场项目目后后期期工工程程开开发发成成功功的的前前提提条条件件优良良产产品品、、优优质质服服务务的的基基石石MI、、BI导导入入及及执执行行项目目后后期期顺顺利利建建设设的的基基石石龙园园人文环境突破物业服务突破品牌打造突破竞争地域突破规划设计突破中心西区龙头楼盘·青城生活样板中心心西西区区龙龙头头楼楼盘盘··青青城城生生活活样样板板周边边市市场场动动态态分分析析项目目高高度度属性性定定位位客户户定定位位形象象定定位位总体体营营销销策策略略工程程配配合合销售售准准备备媒体体安安排排营销销推推广广费费用用项目目定定位位一期期营营销销执执行行一期期住住宅宅二、、三三期期住住宅宅一期期价价格格策策略略二、、三三期期价价格格策策略略一期期商商业业一期期营营销销策策略略二、、三三期期营营销销策策略略项目目总总体体营营销销阶阶段段划划分分一期期营营销销阶阶段段划划分分各阶段工工作安排排36万平平米·龙龙文化主主题·中中高档··精品··中式住住宅龙文化建筑品质质

体现提升36万平米·龙文化主题·中高档·精品·中式住宅龙文化建筑品质质规模户型配套环境36万m2建筑规模模近4000户人人家，万万人大社社区五大创新新人居理理念设计计双会所风情商业业街千米商业业裙楼近10万万平方米米园林景景观1万平米米中心广广场九大景观观点外联208亩新新华公园园体现提升36万平平米·龙龙文化主主题·中中高档··精品··中式住住宅龙园文化化龙文化建筑品质质人居品质和谐健康时尚休闲舒适生活内涵涵龙运龙脉体现提升36万平平米·龙龙文化主主题·中中高档··精品··中式住住宅生活格调尊贵身份与天和谐气质涵养周边市场场动态分分析项目高度度属性定位位客户定位位形象定位位总体营销销策略工程配合合销售准备备媒体安排排营销推广广费用项目定位位一期营销销执行一期住宅宅二、三期期住宅一期价格格策略二、三期期价格策策略一期商业业一期营销销策略二、三期期营销策策略项目总体体营销阶阶段划分分一期营销销阶段划划分各阶段工工作安排排核心客户户群重要客户群重要客户群XX客户定位位XX客户户区域分分析回民区：：65%玉泉区：：20%新城区：：10%赛罕区：：2%其它它：3%客户定位位XX客户户职业分分析国营企事事业单位位：38%私企职员员：21%周边生意意人：15%原住民：：10%公务员：：8%其它它：8%客户定位位XX客户户年龄范范围：XX客户户购买用用途：以30——40岁岁为主,30岁岁以下、、40——50岁岁上为辅辅自住客户户为主，，投资客客户为辅辅客户定位位周边市场场动态分分析项目高度度属性定位位客户定位位形象定位位总体营销销策略工程配合合销售准备备媒体安排排营销推广广费用项目定位位一期营销销执行一期住宅宅二、三期期住宅一期价格格策略二、三期期价格策策略一期商业业一期营销销策略二、三期期营销策策略项目总体体营销阶阶段划分分一期营销销阶段划划分各阶段工工作安排排定位语：：36万平平方米龙龙文化主主题精品品中式社社区龙归故里里·一一园传传承龙归故里里·一园园传承诠释:龙归故里里：龙园所在在板块是是青城的的发源地地，居住住氛围和和传统风风情历久久弥香，，交通、、商业、、教育配配套完善善。对这这片土地地呼市人人有着深深深的眷眷恋和祈祈盼，对对这片土土地龙园园的开发发商以全全新的家家居理念念对传统统的家居居生活赋赋予更深深、更广广、更时时尚生活活定义，，亦是龙龙子龙孙孙们对故故土的家家居革命命，亦是是故土之之情、亲亲情、友友情、民民情之升升华，龙龙归故里里也代表表着艾博博人宽大大的胸怀怀和对故故土真情情的回馈馈。一园：泛指龙园园；集健健康、休休闲、生生态、时时尚、舒舒适的36万平平米中心心西区生生活馆，，约4000户户万人大大社区。。传承：传递、继继承；龙龙园传递递的是卓卓越的建建筑品质质，对品品尚生活活的追求求及独一一无二的的人居文文化理念念。它继继承着中中国先贤贤着“天天人合一一、与天天和谐””的思想想，将龙龙之人文文所具有有的创新新、进取取、包容容、独特特精神拓拓展并熔熔铸到对对社区生生活环境境的营造造中，缔缔造片区区的品尚尚生活先先锋，青青城人居居样板。。一园传承承：指的龙园园人与人人的友善善、人与与自然的的互动、、人与建建筑的沟沟通以及及物业本本身的价价值，是是给予下下一代一一笔物质质财富，，也是可可以继承承的精神神财富，，无论男男女老少少，情有有所归，，居有所所乐，物物有所值值，不仅仅拥有今今天，还还收获了了未来；；这36万平米米的龙园园建筑的的点点滴滴滴之上上，都倾倾注了开开发商的的赤子之之情和开开发商回回报社会会的所思思所想、、造福社社会的夙夙愿。龙归故里里·一一园传传承龙归故里里·一园园传承备选推广广语龙脉上的的人居风风景首创入户户花园··倾倾情奉献献龙归故里里·一园园传承周边市场场动态分分析项目高度度属性定位位客户定位位形象定位位总体营销销策略工程配合合销售准备备媒体安排排营销推广广费用项目定位位一期营销销执行一期住宅宅二、三期期住宅一期价格格策略二、三期期价格策策略一期商业业一期营销销策略二、三期期营销策策略项目总体体营销阶阶段划分分一期营销销阶段划划分各阶段工工作安排排开发策略略：专业合作作——大规规模、大大配套、、高姿态态产品策略略：降低门槛槛——低成成本、中中价位、、高品质质营销策略略：快速销售售——大营营销、大大传播、、大服务务专业合作作·降低低门槛··快速销销售项目传播播推广策策略（核心策略略之一）：项目线城市改造模式引领片区生活品质改善城市形象目的：体现项目的地位。――强化独特且极富个性的项目形象，明确响亮地提出开发理念，将消费者的注意力锁定在[XX]。城市线呼市呼市周边市镇城市西区目的：借势和造势。――城市西区是项目获得新闻关注和造势成功的赖以存在的前提和立足点。产品线专业机构强强合作精益求精追求完美的品质超越市场的创新理念目的：张扬项目的品质。――将项目精益求精、追求完美及综合质素№1的特质传达给消费者。并强调物业的后期经营保障。推广策略略作好小步步快走、、长线作作战的准准备（核心策略略之二））：整个项目目的供应应量会超超过36万建筑筑平方米米。必须须有3至至4年开开发周期期的思想想准备。。相应策略略：“大盘小小做”策策略—严格控控制每个个阶段的的供应量量，每次次供应一一定的数数额，造造成限量量发售的的“瞬间间短缺””效应。。“大盘快快做”策策略：—阶段性性推广周周期不宜宜长，速速战速决决，保持持紧凑的的节奏感感。“大盘细细做”策策略：—精益求求精，有有长远的的质量意意识，是是确保旺旺销的根根本。销售策略略项目传播播推广策策略（核心策略略之三）：媒体策略略主流媒体体塑造形形象，并并为活动动营销造造势，总总体上采采取多面面的立体体式策略略。主流流媒体选选择报纸和和电视，，辅以户户外广告告牌、条条幅广告告、灯杠杠旗等多多层面多多角度立立体式推推广。借“龙””形象的的突出项项目出类类拔萃，，不同凡凡俗的品品质及文文化底蕴蕴。低成本、、实效性性、多途途径、针针对性的的原则。。媒体组组合：：组合一一：户外广广告+工工地地围墙墙+灯灯杆旗旗+卖卖场包包装组合二二：报纸+刊刊物物杂志志+直直邮+网网站站组合三三：直邮+短短信信+活活动组合四四：公交车车体+车车内内POP+站站牌牌按项目目销售售额的的0.8%推算算出项项目整整体推推广费费用，，为619万元元XX总总体推推广费费用周边市市场动动态分分析项目高高度属性定定位客户定定位形象定定位总体营营销策策略工程配配合销售准准备媒体安安排营销推推广费费用项目定定位一期营营销执执行一期住住宅二、三三期住住宅一期价价格策策略二、三三期价价格策策略一期商商业一期营营销策策略二、三三期营营销策策略项目总总体营营销阶阶段划划分一期营营销阶阶段划划分各阶段段工作作安排排一期营营销策策略———“快””快速占领目标市场快速销售快速回笼资金加快项目拆迁进度带动二、三期快速入市“快””“快””1、迅迅速销销售，，快速速回款款2、销销售带带动拆拆迁3、轰轰动效效应4、抢抢占市市场，，争夺夺客户户5、树树立项项目品品牌和和公司司品牌牌发展商商、代代理商商目的的入市手手段选选定方案一一：年年前入入市（（年前前方案案）方案二二：年年后集集中入入市（（年后后方案案）两种入入市方方案入市手手段选选定年前入市方案优劣势分析SW保持优势①客户储备数量不大②系统推广难度大③容易陷入自然销售节奏④较难达到轰动效果⑤知名度、美誉度不高⑥现场包装不足⑦逆势入市风险①回款迅速②分期入市低开高走涨价空间较大③抢占市场，抢夺客户④缓解后续销售压力⑤易于把握市场走向属客观因素造成与专业广告公司合作采用非常规销售手段采用非常规销售手段加大广告投入加大拆迁和现场展示（总规图、园林图、户型室内效果图、卖点展示）工地形象和低价支撑入市手手段选选定年后入入市方方案优优劣势势分析析SW保持优优势属客观因素造成让利优惠难以避免市场不确定性及时掌握市场动态①集中中开盘盘，容容易产产生轰轰动效效应②市场场试探探期长长，价价格更更趋合合理化化③客户户储备备充足足④包装装推广广手段段完善善⑤推广广费用用集中中⑥易于于品牌牌建立立⑦顺市市销售售①发展展商回回笼资资金慢慢②容易易造成成客户户流失失③为防防止客客户流流失付付出大大量优优惠④市场场变数数加大大竞争争风险险⑤价格格走势势不明明朗入市手手段选选定年前强强势入入市。。采用直直接销销售和和认筹筹积累累相结结合的的形式式。结论入市手手段选选定一期项项目———推盘节节奏一期一组团（4栋楼）一期二组团（4栋楼）一期三组团（4栋楼）注：一一期原原小高高层项项目，，建议议在二二期中中推出出一组团直接销售二、三组团同时认筹一组团销售率达70%，二组团公开发售一、二组团整体销售率达65-70%，三组团公开发售一期推推盘节节奏一期营营销策策略———“各阶阶段目目标””一期一一组团团销售售达85%二组团团公开开发售售二组团团销售售达75%三组团团公开开发售售一期项项目销销售达达75%带动二二期快快速建建设和和入市市06年年11月18-07年1月中中下旬旬07年年1月月中下下旬-07年4月上上旬07年年4月月上旬旬—07年年8月月一期阶阶段目目标周边市市场动动态分分析项目高高度属性定定位客户定定位形象定定位总体营营销策策略工程配配合销售准准备媒体安安排营销推推广费费用项目定定位一期营营销执执行一期住宅二、三期住住宅一期价格策策略二、三期价价格策略一期商业一期营销策策略二、三期营营销策略项目总体营营销阶段划划分一期营销阶阶段划分各阶段工作作安排价格核心战战略——低价入市，，抢占市场场；层层推进，，快速销售售；引爆市场，，制造供不不应求之销销售局面。。一期价格策策略组团实施阶段均价（元/㎡）销售面积（㎡）销售率（面积比%）销售套数（套）回笼资金（万元）一组团185011660311362157二组团200013215331682643三组团220013993361563078整体均价2027388681004607878一期均价：：2027元/㎡（不包包含小高层层7500㎡）一期总体价价格周边市场动动态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策策略工程配合销售准备媒体安排营销推广费费用项目定位一期营销执执行一期住宅二、三期住住宅一期价格策策略二、三期价价格策略一期商业一期营销策策略二、三期营营销策略项目总体营营销阶段划划分一期营销阶阶段划分各阶段工作作安排二期：二期巩固形形象，将项项目提升到到青城人居居样板高度度，全面挖挖掘更深层面的客客户群。三期：三期以通过过良好人居居氛围营造造，以及现现场实景和和入住人群群所传递的良好的的市场口碑碑，诉求项项目大社区区、高品质质、人居理理念超前、物超所所值的特点点，全面提提升项目整整体档次及及市场地位位，实现项目价值值最大化。。二、三期营营销策略一期总体销销售达65-70%时二期项项目开始销销售预计07年年7月开始始认筹预计07年年9月中旬旬开始公开开发售二期入市时时间一、二期项项目总体销销售达65-70%，三期开开始销售预计08年年8月开始始认筹预计08年年10月开开始公开发发售三期入市时时间周边市场动动态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策策略工程配合销售准备媒体安排营销推广费费用项目定位一期营销执执行一期住宅二、三期住住宅一期价格策策略二、三期价价格策略一期商业一期营销策策略二、三期营营销策略项目总体营营销阶段划划分一期营销阶阶段划分各阶段工作作安排二期价格策策略目前片区市市场多层均均价：2200按市场预计计小高层均均价：2450呼和浩特市市房地产管管理局最新新发布的数数据显示，，商品住宅宅年度同比比增长为9.7%，，根据市场增长趋趋势放缓和和片区放量量突增的情情况，取8%为合理理的计算参参考，按这这个指数计计算，二期的市场场参考均价价为：多层层：2200×（1＋＋8%）≈≈2376元/平米米小高层：2450×（1＋＋8%）≈≈2646元/平米米二期预期价价格：多层层2400——2500元/平米米，小高层2700——2900元/平米米由于一期项项目低价入入市,项目目价格将在在二、三期期逐步拉升升，实现利利润最大化化。二、三期价价格策略三期价格策策略07年片区区市场多层层均价为：：2500元/平米米高层均价为为：2900元/平平米呼和浩特市市房地产管管理局最新新发布的数数据显示，，商品住宅宅年度同比比增长为9.7%，，根据市场场增长趋势势放缓和片片区放量突突增的情况况，取8%为合理的的计算参考考，按这个个指数计算算，三期的的市场参考考均价为：：多层层：2500××（1＋8%）≈2700元元/平米高层层：2900×（（1＋8%）≈3132元/平米三期预期价价格：多层层2700——2800元/平米米，高层3100——3200元/平米米二、三期价价格策略周边市场动动态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策策略工程配合销售准备媒体安排营销推广费费用项目定位一期营销执执行一期住宅二、三期住住宅一期价格策策略二、三期价价格策略一期商业一期营销策策略二、三期营营销策略项目总体营营销阶段划划分一期营销阶阶段划分各阶段工作作安排根据项目工工程形象进进度、借助助住宅销售售人气和市市场转旺，，在一期外外商业街外外部装修完完成且新售售楼处装修修完毕时，，于07年7月月份开始商业认筹，，认筹期三三个月，预计07年年8、9月月份一期商商业公开发发售，二、三期期商业同样样根据工程程进度适时时调整入市市时间。商业入市时时机商业入市时时机化工路裙楼楼商铺巴彦淖尔路路商业裙楼楼（包括县县府街西延路路东段）入口商业步步行街县府街西延延路西段商商业裙楼项目商业划划分项目商业区区域设置首层商商铺门面，，面积间隔隔控制在30-50平米的范范围内。商业街、临临街铺产品品分隔设两层商铺铺，每层面面积间隔30-50平米，一一、二层相相连共60-100平米。一期商业产产品分隔二期商业产产品分隔根据一期的的市场接受受情况进行行规划设计计商业产品分分隔约5500元/平米米5500-6000元/平米米约5700元/平米米商铺价格约5000元/平米米按照一期的的市场接受受情况定价价商业价格现距项目一一期商业推推出时间近近7个月时时间，随市场的变变动及周边边项目的竣竣工，预测测项目一期商业业到推出时时，将有8%—10%的涨幅空间，，我司根据据市场具体体情况，对对价格进行修定．．商铺初步定价价周边市场动态态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用用项目定位一期营销执行行一期住宅二、三期住宅宅一期价格策略略二、三期价格格策略一期商业一期营销策略略二、三期营销销策略项目总体营销销阶段划分一期营销阶段段划分各阶段工作安安排时间段：10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月2006年2007年2008年年2009年2010年工程：一期封顶二期多层封顶（6月））一期工程验收收二、三期拆迁迁完毕一期主体工程程一期装修工程程二期主体工程程二期装修工程程及工程验收三期主体工程程三期多层封顶顶（6月）一期拆迁总体工程阶段段划分时间段：10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月2006年2007年2008年年2009年2010年销售：一期三组团公公开发售一期持销期三组团认筹开盘一期一组团公公开发售一期二组团公公开发售二、三组团认认筹三组团认筹一期强销期一期商业认筹筹二期销售认筹筹（7、8月开开始认筹）二期公开发售售三期强销期总体营销阶段段划分二期持销期三期销售前期期（8月开始认认筹）三期公开发售售期三期持销期尾盘期二期强销期一期商业公开开发售（8、9月公公开发售）周边市场动态态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略略工程配合销售准备媒体安排营销推广费用用项目定位一期营销执行行一期住宅二、三期住宅宅一期价格策略略二、三期价格格策略一期商业一期营销策略略二、三期营销销策略项目总体营销销阶段划分一期营销阶段段划分各阶段工作安安排时间段：10月11月12月1月2月3月4月月5月月6月月7月8月9月10月11月2006年2007年年工程：项目动工主体工程动工工拆迁完毕封顶工程验收拆迁、基础工工程拆迁、主体工工程内管网、外立立面工程主体工程销售：二组团公开发发售期开盘一期商业认筹筹二期公开发售售强销期三组团公开发发售期二期销售前期期（7、8月开开始认筹）一组团公开发发售期二、三组团认认筹三组团认筹三组团认筹一期工作阶段段划分持销期一期商业公开开发售（9月月）周边市场动态态分析项目高度属性定位客户定位形象定位总体营销策略略各阶段工作安安排工程配合销售准备媒体安排营销推广费用用项目定位一期营销执行行一期住宅二、三期住宅宅一期价格策略略二、三期价格格策略一期商业一期营销策略略二、三期营销销策略项目总体营销销阶段划分一期营销阶段段划分时间段：10月11月12月1月2月3月4月月5月月6月月7月8月9月10月11月2006年2007年年销售：二组团公开发发售期开盘持销期二期公开发售售一组团公开发发售期强销期三组团公开发发售期二期销售前期期（7、8月开开始认筹）二、三组团认认筹三组团认筹三组团认筹一期营销阶段段工作安排一期营销推广广阶段工作安安排时间段：10月11月12月1月2月3月4月月5月月6月月7月8月9月10月11月2006年2007年年工程配合：1、项目进行拆迁迁；2、工地围墙树立立；3、工程节点确定定销售工作：1、入市价格策略略确定；2、认筹方案确定定；3、销售控制确定定；4、认筹登记（二二、三组团））5、一期一组团公公开发售销售物料：1、认购协议、认认筹协议、销销售合同、认认购须知、购购房须知、相相关法律等文文件到位；2、户型图单张、、海报，DM直邮制作完完成；3、项目网站制作作完成；4、认筹卡制作；；5、项目一期户型型模型及建筑筑模型制作完完成6、项目全全部导导示系系统发发布（（户外外广告告牌、、导示示牌、、路灯灯旗、、形象象围墙墙）；；7、POP设计计、礼礼品、、资料料袋及及礼品品包装装到位位；媒体发发布：：1、确定投投放计计划；；2、报版（（4个个整版版、4个半半版））；3、选定电电视台台及电电台；；4、DM（（直邮邮、短短信））公司司确定定及投投放；；销售：：一组团团：实实现销销售率率85%二、三三组团团：积积累300批认认筹客客户一组团团公开开发售售期销售目目标：：营销工工作安安排：：二、三三组团团认筹筹时间段段：10月月11月12月月1月月2月3月月4月月5月6月月7月月8月9月月10月11月月2006年年2007年年销售：：工程配配合：：1、项目一一期拆拆迁完完毕；；2、园林规规划设设计确确定销售工工作：：1、实施公公开发发售工工作；；2、公开发发售价价格策策略确确定（（一期期二组组团））；3、一期二二组团团销售售控制制确定定销售物物料：：1、、折页、、楼书书制作作完成成；2、项目网网站更更新；；3、项目导导示系系统内内容更更新（（部分分户外外广告告牌、部部分形形象围围墙））；4、二组团团公开开发售售礼品品、POP到位位；5、3D短短片制制作完完成媒体发发布：：1、确定阶阶段投投放计计划；；2、报版（（2个个整版版、2个半半版））；3、电视、电电台投放放；4、DM（直直邮、短短信）投投放；销售：二组团公公开发售售二组团实实现销售售率75%销售目标标：营销工作作安排：：二组团公公开发售售期三组团认认筹一期营销销阶段工工作安排排时间段：：10月11月12月月1月2月月3月4月月5月6月7月8月9月月10月11月2006年2007年工程配合合：1、一期基础础工程完完毕；2、二期拆迁迁进行；；3、销售中心心4、项目二期期户型确确定规划设计计确定；；销售工作作：1、一期开盘盘活动方方案确定定；2、一期开盘盘价格策策略确定定（一期期三组团团）；3、一期三组组团销售售控制调调整销售物料料：1、、部分物料料补充；；2、项目网站站更新；；3、项目总体体模型制制作；4、项目导示示系统内内容更新新（部分分户外广广告牌、、部分形形象围墙墙）；5、开盘礼品品到位媒体发布布：1、确定阶段段性投放放计划；；2、报版（4个半版版）；3、电视、电电台投放放；4、DM（直直邮、短短信）投投放；营销工作作安排：：累计一期期销售率率达50%销售目标标：强销期三组团认认筹一期营销销阶段工工作安排排时间段：：10月11月12月月1月2月月3月4月月5月6月7月8月9月月10月11月2006年2007年工程配合合：1、一期主体体工程进进行；2、项目二期期拆迁完完毕；3、销售中心心动工；；销售工作作：1、一期开盘盘活动方方案实施施；2、阶段性价价格调整整；3、阶段性销销售控制制调整销售物料料：1、、部分物料料补充；；2、项目网站站更新；；3、总体模型型使用；；4、项目导示示系统阶阶段性内内容更新新（户外外广告牌牌、导示示牌、路路灯旗、、形象围围墙）；；媒体发布布：1、确定阶段段性投放放计划；；2、报版（5个整版版、4个个半版））；3、电视、电电台投放放；4、DM（直直邮、短短信）投投放；销售：三组团公公开发售售三组团销销售达70%销售目标标：营销工作作安排：：开盘三组团公公开发售售期一期营销销阶段工工作安排排时间段：：10月11月12月月1月2月月3月4月月5月6月7月8月9月月10月11月2006年2007年工程配合合：1、一期主体体工程完完工（封封顶）；；2、项目二期期基础工工程进行行；3、园林工程程进行施施工；4、二期样板板房推出出；5、销售中中心启用用销售工作作：1、阶段性价价格调整整；2、阶段性销销售控制制调整；；4、拟订及确确定二期期营销策策略销售物料料：1、、部分物料料补充；；2、二期海报报、折页页、户型型图设计计；3、会员卡制制作4、项目导示示系统更更换为二二期内容容（户外外广告牌牌、导示示牌、路路灯旗、、形象围围墙）媒体发布布：1、确定阶段段性投放放计划；；2、报版（5个整版版、2个个半版））；3、电视、电电台投放放；4、DM（直直邮、短短信）投投放；销售：累计一期期销售率率达75%持销期销售目标标：营销工作作安排：：二期销售售前期（7、8月开始始认筹））一期营销销阶段工工作安排排一期商业业认筹阶段时间媒体版式诉求内容一组团公开发售期06.11.18—07.1.17北方新报、晨报、晚报4个整版、4个半版XX一期形象树立一组团公开发售销售及二组团认购登记消息发布二组团公开发售期07.1.18—07.2.17北方新报、晨报2个整版、2个半版二组团公开发售消息发布强销期07.2.18—07.3.30北方新报4个’半版一期热销消息公关活动消息发布三组团认购登记消息发布开盘期三组团公开发售期07.4.1—07.5.1北方新报、晨报、晚报5个整版、4个半版三组团公开发售消息发布持销期二期内部认购期07.5.2—07.7.31北方新报、晨报5个整版、2个半版一期热销消息公关活动消息发布二期即将推出消息发布报版投放放安排（共16个整版版、16个半版版）一期媒体体工作安安排电视投放放安排月份次数合计秒数07年2月广告片180次；专题15次990007年3月广告片100次；专题10次600007年4月广告片240次；专题30次1620007年5月广告片120次；专题20次960007年6月广告片120次；360007年7月广告片120次；360007年8月广告片140次；专题15次8700合计广告片1020次；专题90次57600一期媒体体工作安安排周边市场场动态分分析项目高度度属性定位位客户定位位形象定位位总体营销销策略各阶段工工作安排排工程配合合销售准备备媒体安排排营销推广广费用项目定位位一期营销销执行一期住宅宅二、三期期住宅一期价格格策略二、三期期价格策策略一期商业业一期营销销策略二、三期期营销策策略项目总体体营销阶阶段划分分一期营销销阶段划划分一期推广广费用一期媒体体费用智在策划划·利在在执行智在策划划·利在在执行9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。02:19:2802:19:2802:191/5/20232:19:28AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。1月-2302:19:2802:19Jan-2305-Jan-2312、故人江海海别，几度度隔山川。。。02:19:2802:19:2802:19Thursday,January5,202313、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。1月-231月-2302:19:2802:19:28January5,202314、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。05一一月月20232:19:28上上午午02:19:281月月-2