XX年月上海市宝山区典型个案报告

朗诗·绿岛(科技住宅)

区位介绍朗诗绿岛属于沪太路美丹路罗店镇美兰湖板块位于月罗路、沪太路相交处，是规划和在建中的美兰湖北欧新镇总体规划一部分。离轨道交通7号线美兰湖站400米，步行5分钟以内，共享区域内的规划设施。

楼盘基础信息销售代理：上海朗华置业有限公司开发商：朗诗地产规划设计：上海联创建筑设计有限公司投资商：上海朗华置业有限公司景观设计：泛亚园林设计有限公司物业管理：朗诗物业开盘日期：2010.12.30交房日期：2011.12公开日期：2008.11规划户数：740预计人口：2500占地面积:6.3万㎡总建筑面积：7.5万㎡本期开发面积：2.08万㎡剩余面积：0㎡建筑密度：25%容积率：1.2绿化率：35%工程进度：3期已封顶入住率：一、二期约25%空置率：一、二期约75%电话：65881999户型及面积配比

形态房型（n/n/n）面积（㎡）户数（套）所占比例（%）多层3/2/2

1382833.33/2/1

935059.52/2/1

8967.1户型图3房2厅2卫建筑面积138㎡户型图3房2厅1卫建筑面积：93㎡户型图2房2厅1卫建筑面积89㎡价格及销售情况开盘价：21000元/㎡成交价：19700元/㎡价格范围：18000-22000元/㎡总价范围：170-252万物业费：2.2元/㎡*月折扣：每平米单价减1300销售去化情况总套数：740推出套数：84已售套数：36可售套数：48销售周期：2个月去化速度：18套/月（开盘2个月）去化特征：约20%刚性需求，其他为改善性住房需求去化抗性：房价、物业费高，沿沪太路、月罗路，灰尘大；美兰湖板块配套设施不够完善客户分析区域来源：市区核心区域（长宁、徐汇）、南京、苏州职业特征：企事业单位中高层人士年龄层：约20%年轻白领、40岁左右职务特征：企事业中高级管理者、白领置业用途：改善性住房、婚房建筑分析建筑形态：：多层建筑风格：：北欧风格格建筑用材：：外墙：涂涂料、面砖砖几梯几户：：1梯2户单元门：可可视通话防防盗门窗：高效节节能隔热外外窗系统装修情况：：精装修电梯：大理理石厅项目配套会所：由售售楼处改造造，具体体实施待定定休闲娱乐：：无景观绿化：：普通绿化化。集中、、分散混合合绿化智能化：24小时热水供供应系统、、24小时置换新新风系统环保节能：：节能外外墙外保温温系统、防防辐射外遮遮阳光系统统，抗干扰扰隔音降噪噪系统，同同层排水系系统，屋顶顶/地面严密热热阻隔系统统周边环境：：紧邻7号线线美兰兰湖站，以以280亩的人工湖湖泊美兰湖湖为中心，，涵盖了北北欧风情商商业街、美美兰湖国际际会议中心心、诺贝尔尔科技公园园、美兰湖湖高尔夫球球场等公共共设施营销推广项目定位：：中高档社社区、轨交交房广告主题：：体验超前前20年的舒适健健康生活。。消费一次次，买一辈辈子健康。。营销特色：：每平米单单价减1300使用媒体：：罗芬路引引导旗、道道路口大幅幅广告、租租售情报、、商圈广告告牌销售道具：：社区沙盘盘、3期销售情况况海报、节节能环保系系统模型、、样板房SWOT分析优势：1、离轨道交交通线7号线美兰湖湖站400米距离；2、小区紧临临规划中的的美兰湖商商业街，已已建成的北北欧风情街街，及世纪纪联华超市市；3、共享区域域内科教娱娱乐文化设设施；4、小区科技技绿色概念念独树一帜帜。劣势：1、房价较贵贵，物业费费也较高；；2、沪太路和和月罗公路路比较杂乱乱，灰尘大大；3、除了轨交交7号线，公交交站台较少少，对出行行还是有一一定的制约约；4、美兰湖板板块的配套套不够完善善。SWOT分析机会：1、绿色健康康卖点独树树一帜，颇颇具号召力力；2、距超市、、地铁站等等生活必需需设施距离离较近；3、规划中的的商业街区区一旦成型型，小区升升值潜力巨巨大。威胁：1、区域内同同类型的产产品竞争多多，如现在在同期在售售的美兰湖湖中华园，，香岛原墅墅小高层，，在价格上上颇具优势势；2、7号线距离近的的同时，过于于靠近沪太路路，灰尘与汽汽车尾气污染染较大，可能能会影响其绿绿色节能设备备的使用效果果，导致市场场的消极反应应，影响销售售，影响品牌牌。结论：总体来说，该该项目自身如如小区规划、、户型设计上上无明显特色色，但由于该该项目离7号线美兰湖站站仅400米，属于轨交交房；且卖点点突出，非常常适合追求生生活品质人士士的改善性居居住需求。同同时随着美兰兰湖区块的成成熟，未来该该小区的升值值潜力非常大大。保利叶语(景观房)区位介绍保利叶语属于于宝山顾村板板块项目东临20万方地铁商业业广场，北靠靠沙浦河，西西面和南面紧紧靠435万方的顾村公公园。到达地铁7号线的顾村公公园站，步行行只需三分钟钟。楼盘基础信息息销售代理：同策咨询开发商：上海保利建锟锟房地产开发发有限公司规划设计：上海江南建筑筑设计院投资商：保利地产集团团景观设计：广东棕榈园林林工程有限公公司物业管理：广州保利物业业管理公司上上海分公司开盘日期：2011.06.26交房日期：2012.12.31公开日期：2010电话：66010880规划户数：3325预计人口：约1.1万占地面积：26.3万㎡总建筑面积：：42万㎡本期开发面积积：42万㎡剩余面积：0㎡建筑密度：37%容积率：1.60绿化率：40%工程进度：在在建中入住率：期房房空置率：100%户型及面积配配比形态房型（n/n/n）面积（㎡）户数（套）所占比例（%）联排别墅5/3/3232-2703259.78高层2/2/181-90150045.113/2/1115-126150045.11户型图3房2厅1卫卫建筑面积：115㎡户型图3房2厅1卫,125㎡3房2厅1卫，126㎡户型图2房2厅1卫，81㎡2房2厅1卫，90㎡价格及销售情情况开盘价：17000元/㎡成交价：18000元/㎡价格范围：17000-19000元/㎡总价范围：150-260万物业费：公寓寓2.7元/㎡*月，别墅3.8元/㎡*月折扣：6-26开盘当天可免免费办理贵宾宾卡享受3万元优惠销售去化情况况总套数：3325推出套数：1013已售套数：990可售套数：23销售周期：3个月去化速度：200套/月(开盘后前2个月)去化特征：两房小户型销销售速度较快快去化抗性：大户型公寓客户分析区域来源：宝山、普陀、、闸北地区职业特征：证证券、IT等年龄层：公寓寓25-50岁左右职务特征：公寓客户白领领居多置业用途：公寓为首次置置业及改善型型建筑分析建筑形态：洋房、板式建建筑建筑风格：英式、法式风风格建筑用材：由下至上为砂砂砖、酒红色色面砖、漆几梯几户：2梯4户单元门：防火防盗门窗：塑钢装修情况：毛毛坯电梯：三菱项目配套会所：无休闲娱乐：无无景观绿化：大面积集中绿绿化智能化：可视门铃、门门禁刷卡周边环境：项目地址东南南面与保利叶叶上海接连，，东面紧贴轨轨道交通7号线顾村公园园站直线距离离约100米，步行不足足5分钟，日后出出行较为便捷捷。周边商业业度不高，休休闲娱乐场所所较少，主要要还是以顾村村公园的生态态环境为主。。营销推广项目定位：轨轨交房、景观观房广告主题：轨轨交房、景观观房、公园住宅，大大尺寸景观阳阳台营销特色：办理贵宾卡使用媒体：广告指向牌、、网络，报纸纸，行业平面面媒体销售道具：楼书、沙盘、、木质周边规规划图、公寓寓有样板房SWOT分析优势：1.地处顾村公园园北端，享有有北上海最大大的生态人居居环境；2.紧邻7号线顾村公园园站，步行5分钟即可到达达；3.社区为公寓和和别墅的混合合社区，有良良好的居住舒舒适性；4.地铁旁有在建建的华山医院院宝山分院，，就医比较方方便。劣势：1.周边地块比较较偏僻，配套套薄弱，餐饮饮店和商场都都比较少；2.附近有大批的的动迁房；3.目前项目周边边都在施工，，路况不是很很好，自驾出出行不太方便便；4.户型在受光照照方面的设计计有些缺陷。。SWOT分析机会：1.顾村公园是上上海市政府重重点规划的生生态项目，所所在的顾村基基地将打造成成为和谐之城城、生态之城城、便利之城城、活力之城城；2.临近的小辣椒椒商业广场将将成为顾村的的中心商业项项目。3.项目附近规划划有教育、医医疗、银行等等生活配套设设施。威胁：7号线沿线在售售楼盘约15个，在价格和和区位上保利利叶语并不存存在特别大的的优势。结论：该项目自身小小区规划以轨轨交房，景观观房，别墅公公寓复合景观观为卖点，销销售情况还是是不错的。但但是，周边商业度不不高，休闲娱娱乐场所较少少，同时价格也也颇高。顾村公园是上上海市政府重重点规划的生生态项目，升值潜力巨巨大。君邑地中海(学区房)区位介绍君邑地中海属属于上大板块块位于祁连山路路环真北路口口，由四幢高高层、8幢联排别墅组组成靠近地铁7号线楼盘基础信息息销售代理：世联企划开发商：上海海裕田房产有有限公司规划设计：上海航天建筑筑设计院投资商：上海海裕田房产有有限公司景观设计：集塔景观设计计公司物业管理：冠冠好佳物业管管理有限公司司开盘日期：2010.11.27交房日期：2011.09公开日期：2010.04.29规划户数：663预计人口：2800占地面积:3万㎡总建筑面积：：5.8万㎡本期开发面积积：5.8万万㎡剩余面积：0㎡建筑密度：30.6%容积率：1.5绿化率：40%工程进度：2幢结构封顶；；2幢15层入住率：无空置率：无电话：66167000户型及面积配配比形态房型（n/n/n）面积（㎡）户数（套）所占比例（%）高层2房2厅1卫93-99136503房2厅2卫132-13813650户型图2房2厅1卫卫，93㎡2房2厅1卫卫，99㎡户型图2房2厅1卫卫，111㎡㎡3房2厅1卫卫，132㎡㎡户型图3房2厅1卫卫建筑面积：138㎡价格及销售情情况开盘价：18000-19000元/㎡成交价：18894元/㎡价格范围：18832-18892元/㎡总价范围：167-258万物业费：2.00元/㎡*月折扣：无销售去化情况况总套数：372推出套数：372已售套数：327可售套数：45销售周期：8个月去化速度：67套/月（前三月））7套/月（后五个月月）去化特征：2房经济实惠，，卖的好去化抗性：3房面积大，得得房率底，空空置率不小客户分析区域来源：上上海人居多，，上海大学教教师比例大职业特征：各各种职业，企企业老板，收收入丰厚人群群年龄层：25-50岁居多职务特征：高高级白领、教教师、企业管管理层、企业业老板置业用途：婚婚房，改善住住房建筑分析建筑形态：板板式建筑建筑风格：西西班牙风情建筑用材：外外墙：弹性外外墙涂料；内内墙：水泥砂砂浆几梯几户：2梯2户,2梯3户单元门：钢质质防火防盗子子母门窗：防盗窗装修情况：毛毛坯电梯：日立项目配套会所：暂无休闲娱乐：待待定景观绿化：没没有大型景观观绿化带，楼楼宇之间有小小范围绿化带带智能化：光纤纤到楼道ADSL环保节能：无无周边环境：中中小学：上大大附属学校（（小学）、上大附中；；综合商场：好好又多大卖场场、苏宁电器器、弘基广场场幼稚园：徐悲悲鸿幼儿园银行：上海银银行、农业银银行、中国银银行邮局：中国邮邮政医院：祁连地地段医院、同同济医院其他：弘基影影院、农贸市市场营销推广项目定位：轨轨交房，景观观房广告主题：轨轨交房，景观观房，西班牙牙公寓使用媒体：户户外高台、网网络广告、道道旗、报纸平平面广告、租租售情报销售道具：售售楼处、沙盘盘、楼书、样样板房SWOT分析优势：1、靠进地铁7号线，步行约约20分钟；2、小区内40%绿化的绿化率率成就景观楼楼盘，西班牙式高档档小区使得生生活更加舒适适；3、小区一次性性开发，预计计2011年6月全部交付使使用；4、小区临近上上海大学，周周边有好又多多商场，购物物比较方便。。劣势：1、周边配套比比较低端，商商业配套基本本依赖上海大大学周边；2、祁连山路上上的卡车较多多，扬起的灰灰尘会造成一一定的污染；；3、户型设计种种类较少，只只有两房和三三房。SWOT分析机会：1、未来的规划划中，地铁15和17号线的开通无无疑使该地块块的交通更加加便利；2、未来5年中将会建成成的商业购物物设施，使生生活更舒适。。威胁：1、目前以及未未来几年周边边都没有高档档的商业区和和住宅区，升升值潜力有限限；2、周边公寓型型建筑价格较较低，没有价价格竞争优势势，其他优势势也不明显。。结论：该项目自身小小区规划以轨轨交房，学区房，景观房，别墅墅公寓复合景景观为卖点，，周边的设施比比较齐全，但但是距离较远远，自身的建建设却不够完完善，价格也也比相近楼盘盘高，造成了了销售困扰。。但是将要建建设的15和17号线，以及自自身的购物中中心，将会使使生活更加舒舒适便利。美岸栖庭（轨轨交房）区位介绍美岸栖庭属于于淞南高境板板块位于逸仙路以以东的殷高路路、何家湾路路相交处，是是规划和在建建中的新江湾湾城中最靠近近虹口的一部部分。离轨道交通3号线长江南路路和殷高西路路500米，步行10分钟以内。楼盘基础信息息销售代理：上上海佳源置业业有限公司开发商：上海海佳源置业有有限公司规划设计：华华东建筑设计计研究院有限限公司投资商：上海海佳源置业有有限公司景观设计：美美国泛亚易道道公司物业管理：福福仕源地物业业开盘日期：2010.10.10交房日期：2012.06.30公开日期：2010.05.19规划户数：3000预计人口：12000占地面积:21万㎡总建筑面积：：35万㎡本期开发面积积：4.7万㎡剩余面积：0㎡建筑密度：26%容积率：1.6绿化率：46%工程进度：二二、三期在建建中入住率：期房房空置率：100%电话：55399066户型及面积配配比形态房型（n/n/n）面积（㎡）户数（套）所占比例（%）高层3房2厅2卫13212093.755房3厅4卫20486.253房2厅2卫5房3厅4卫价格及销售情情况开盘价：23000元/㎡成交价：22800元/㎡价格范围：19000-27300元/㎡总价范围：250-360万物业费：1.26元/㎡*月折扣：优惠200元/㎡一次性付款99折销售去化情况况总套数：2000推出套数：128已售套数：112可售套数：16销售周期：9个月去化速度：89套/月（开盘期1个月），6套/月去化特征：：2房和底层总总价低去化抗性：：3房总价高，，得房率较较低客户分析区域来源：：上海工作作的外地人人以及上海海本地人职业特征：：证券、IT行业等（预预测）年龄层：25-45岁居多职务特征：：白领、工工薪阶层居居多置业用途：：自住居多多建筑分析建筑形态：：板式建筑筑建筑风格：：古典风格格建筑用材：：面砖几梯几户：：2梯2户单元门：铜铜质高级复复合门窗：彩铝装修情况：：毛坯电梯：上海海三菱项目配套会所：2700㎡㎡，招商中休闲娱乐：：待定景观绿化：：小区内的的主干道和和分支小道道都用乔木木、灌木、、蔓藤以及及花草润色色智能化：智智能门禁系系统、背景景广播、可可视对讲系系统周边环境：：易初莲花花、乐购、、沃尔玛、、世纪联华华、华联吉吉买盛、百百安居、九九百家居、、建配龙等等；农业银银行、建设设银行等；；高境邮政政局；社区区会会所所；；菜菜场场；；社社区区商商业业街街；；殷殷高高西西路路商商业业街街,棋棋牌牌室室；长海海医医院院、、江江湾湾中中心心医医院院、、蓝蓝鹰鹰医医院院等等；江湾湾中中心心小小学学、、高高境境三三中中、、交交大大附附中中、、交交大大二二附附中中（（飞飞达达中中学学））、、高高境境第第六六幼幼儿儿园园，，淞淞南南公公园园营销销推推广广项目目定定位位：：轨轨交交房房、、景景观观房房、、复复合合地地产产广告告主主题题：：轨轨交交房房、、景景观观房房营销销特特色色：：优优惠惠持持续续时时间间较较长长使用用媒媒体体：：邮邮政政、、报报纸纸、、短短信信、、户户外外高高炮炮、、车车身身、、租租售售情情报报。。销售售道道具具：：售售楼楼处处，，楼楼书书SWOT分析析优势势：1、小小区区的的两两个个出出入入口口离离轨轨道道交交通通3号线线长长江江南南路路和和殷殷高高西西路路500米，，步步行行10分钟钟以以内内，，配配套套公公交交线线路路也也有有多多条条；；2、周周边边商商业业，，医医疗疗，，餐餐饮饮，，学学校校配配套套也也比比较较成成熟熟；；3、小小区区内内部部的的景景观观绿绿化化丰丰富富。。劣势势：1、周周边边紧紧邻邻一一条条铁铁路路和和高高架架，，噪噪声声大大，，污污染染大大；；2、产产品品单单一一，，房房型型面面积积较较大大，，总总价价高高；；3、得得房房率率较较低低（（77%）SWOT分析析机会会：1、受受新新江江湾湾城城和和五五角角场场商商业业辐辐射射区区的的影影响响，，未未来来升升值值潜潜力力巨巨大大；；2、周周边边配配套套也也趋趋于于完完善善，，生生活活将将更更加加舒舒适适威胁胁：区域域内内同同类类型型的的产产品品竞竞争争多多，，如如现现在在同同期期在在售售的的相相邻邻楼楼盘盘三三花花现现代代城城，，建建筑筑面面积积达达40万平平方方米米，，在在近近期期和和将将来来都都面面临临直直接接竞竞争争。。结论论：该项项目目自自身身小小区区规规划划以以轨轨交交房房，，景景观观房房，，别别墅墅公公寓寓复复合合景景观观为为卖卖点点，，加加上上周周边边较较成成熟熟的的设设施施，，销销售售情情况况还还是是不不错错的的。。但但是是，，由由于于产产品品单单一一，，及及得得房房率率较较低低，，高高层层区区销销售售情情况况不不良良。。随随着着整整个个淞淞南南板板块块的的建建设设与与成成熟熟及及新新江江湾湾城城和和五五角角场场背背景景下下，，升升值值潜潜力力巨巨大大。。兰湖湖美美域域（（花花园园洋洋房房））区位位介介绍绍美岸岸栖栖庭庭属属于于美美兰兰湖湖板板块块位于于月月罗罗公公路路上，，可可直直上上沪太太路路和和蕰蕰川川路路，离离美美兰兰湖湖国国际际生生态态居居住住区区仅仅一一街街之之隔隔步行行至至轨轨道道交交通通7号号线线美美兰兰湖湖站站约约20分分钟钟，，临临近近淞淞嘉嘉线线和和淞淞罗罗专专线线。楼盘盘基基础础信信息息销售售代代理理：：易易居居，，中中原原联联合合代代理理开发发商商：：上上海海融融侨侨居居置置业业有有限限公公司司规划划设设计计：：福福建建卓卓越越建建设设工工程程开开发发有有限限公公司司投资资商商：：金金辉辉集集团团景观观设设计计：：地地尔尔设设计计物业业管管理理：：福福州州融融侨侨物物业业管管理理有有限限公公司司上上海海分分公公司司开盘日期期：2011.03.09交房日期期：2012.11.30公开日期期：2010.12.03规划户数数：510预计人口口：1530占地面积积:5.3万㎡总建筑面面积：7.1万㎡本期开发发面积：：3．03万㎡㎡剩余面积积：0㎡㎡容积率：：1.3绿化率：：35%工程进度度：即将将竣工空置率：：100%电话：56591666户型及面面积配比比形态房型（n/n/n）面积（㎡）户数（套）所占比例（%）多层4房3厅3卫139820%4房4卫3卫142820%3房2厅2卫1321640%4房4厅3卫129820%户型图4房3厅3卫建筑面积积139㎡户型图4房4厅3卫建筑面积积142㎡户型图3房2厅2卫建筑面积积132㎡户型图4房4厅3卫建筑面积积129㎡价格及销销售情况况开盘价：：23000元元/㎡成交价：：21000元元/㎡价格范围围：20000-23000元/㎡㎡总价范围围：250-360万物业费：：2.8元/㎡㎡*月折扣：全全款9.8折，，贷款9.9折折销售去化化情况总套数：：510推出套数数：40已售套数数：20可售套数数：20销售周期期：半年年去化速度度：15套/月月去化特征征：送面面积，房房型好去化抗性性：价格格较贵，，周边设设施不全全客户分析析区域来源源：上海海工作的的外地人人以及上上海本地地人职业特征征：较高高收入者者年龄层：：30-55岁岁居多职务特征征：白领领、公务务员、中中高层管管理置业用途途：自住住，改善善房建筑分析析建筑形态态：板式式建筑建筑风格格：北欧欧风格，，新古典典风格建筑用材材：外立立面仿石石涂料几梯几户户：1梯梯2户单元门：：美心进进户门系系统，采采用无机