xx代理常州市中天名园项目营销全攻略haobabashiwo

中天名园项目营销全攻略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。我们存在的问题是什么？前期的热销为什么没有能够得到延续？营销诊断Problem?定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题Problem?定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题城南中央区，魅力生活城关于城南中央区：项目所处的武进中心区的发展方向是朝南，项目所处的区域为老城区的边缘，客户是不是认同城南中央区值得商榷！关于魅力生活城：没有作具体诠释，没有具体支撑！世联认为：我们的定位偏离了方向，需要回到正确的轨道上来。Solution定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题区域属性：处于常州到武进的门户位置，距离常州市区较近金南翼门户客户特点：中小私营业主，社会地位不高，经商多年小有成就，不是特别认可自己的生活，希望自己得到社会的认可，向往尊贵的生活。比较重视孩子的教育，希望他们将来更有“出息”。公务员，当地的社会地位比较高，从事的职业比较受认可，他们内心深处也觉得自己比普通人高一等新上层典范Problem?定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题调性问题功能布置问题氛围营造问题营销队伍问题

整个售楼处给人的感觉：项目是滨海的、现代的、小规模、面向年轻人的楼盘，颜色和装饰过于硬朗。

功能布置划分不清，过于分散：洽谈区域过于分散，签约/洽谈不分

售楼处较为冷清，没有特意去营造热烈的销售氛围

专业度不够，管理制度不健全，培训等缺失

洽谈和区域没有明显分开现代的风格、硬朗的装饰冷色调/蓝色滨海风格Solution定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题解决方案外部展示：1增加导视，加设标识2加设展板和看板，增强视觉冲击3施工主体加设绿网和标示内部展示：1功能分区调整与整合2通过软装饰、颜色等的调整使售楼处和样板房调性变掉具体见《中天名园整改意见》Problem?定位问题现场问题推售问题推广问题价格问题问题一：性价比高的产品带动其它产品的策略存在问题。问题二：不同层级产品同时推售存在问题。从户型统计表中可以看出，性价比最高的创新产品夹层只占30%（套数）楼号户型面积（m2）套数（套）所占比例（％）1－3号楼（夹层）A1982830%A29822B19762B297484－6号楼（小高层）C113336%D12413225%E129336%7－9号楼（高层）F1589017%10-19号叠拼（叠拼）A2022016%B18520C20620D18820虽然夹夹层产产品热热销，，但没没有真真正带带动起起其它它产品品的销销售Solution定位问问题现场问问题推售问问题推广问问题价格问问题解决方方案：：1主推6号和和9号号楼，，其它它的分分批包包装解解决2叠拼、、1-3号号楼顶顶层阁阁楼暂暂时不不推3等6、、9号号楼推推出一一段时时间后后对1-2层进进行优优惠性性推售售123456789Problem?定位问问题现场问问题推售问问题推广问问题价格问问题问题一一：用用创新新来涵涵盖所所有的的产品品存在在问题题。问题二二：推推广语语比较较虚，，客户户不认认同。。问题三三：产产品力力分散散，过过于突突出夹夹层；；亮点点分散散，没没有整整合/拔高高问题四四：推推广渠渠道有有限（（主要要是报报版、、路旗旗和DM））Solution定位问问题现场问问题推售问问题推广问问题价格问问题解决方方案：：1重新整整合推推广语语2强势营营销策策略抢占门门户干干道抢占核核心商商圈抢占第第一眼眼球人民中中路人民东东路降子北北路中天名名园定安路路乐购核心商商圈门户大大道常漕路路第一眼眼球Solution定位问问题现场问问题推售问题题推广问题题价格问题题营销活动动事件提升知名名度提升美誉誉度乐购分展展场、套套袋元旦前直直邮报版（形形象+6号和9号楼的的销售））交易市场场的派单单异国风情情周（提提高人气气）名流酒会会（产品品鉴赏会会）名流馆（（展示与与高科技技融合的的未来生生活）家庭生活活写真Problem?定位问题题现场问题题推售问题题推广问题题价格问题题问题一：：2楼比比1楼价价格高问题二：：2楼与与3楼价价格差太太小问题三：：4-6号楼顶顶层销售售好，但但价格低低问题四：：4号楼楼甲单元元02和和乙单元元01定定价较低低问题五：：4-6号楼定定价一致致有问题题问题六：：7-9号楼没没有考虑虑视线跳跳差小高层和和高层开开花顺序序4号楼丙单元乙单元甲单元0201020102012364222163205055671918626937261361668542556354442244029489288323845663341034727443715149525537号楼593073360315841152141701817123976511612747463657111098765432116151413121110987654321说明：4号楼和和7号楼楼是同一一批推出出的，一一起比较较比较有有意义，，我们在在图中标标出其开开花顺序序我们发现现：1高层比比较受欢欢迎2东边比比西边受受欢迎6#楼丙单元乙单元甲单元02室01室02室01室02室01室11层-307-306-307-306-306-30610层1819191919199层1919191919188层1819191819197层1919191919196层1819191919195层3837363737374层5656565656563层5656575656562层3611211137110371层0000006#楼丙单元乙单元甲单元02室01室02室01室02室01室11层1711151113010层171215111309层161115111308层171115111307层161115111306层171115111305层161115111304层171214111303层161214111302层171115111301层-591289-62203楼层差朝向差我们发现现：小高高层楼层层差在低低层区域域为36-57元，6层以上上为18-19元同时我们们发现：：2楼价价格比1楼价格格高，不不符合其其它市场场的一般般规律，，在本区区域的情情况还要要进一步步论证朝向差除除甲单元元差额比比较大外外（也只只有130元）），其它它基本在在11-17元元之间9#楼甲单元甲单元层差

极差

16层

25015层-255-25525014层191925013层191925012层191925011层191925010层19192509层19192508层19192507层19192506层19192505层19192504层38382503层38382502层38382501层

高层的层层差在低低层的时时候只有有38元元，5层层以上只只有19元，朝朝向差更更只有250平平米。同同时并没没有考虑虑视线跳跳差据统计，，朝向差差价一般般占均价价的10%-20%，，同时我我们调查查发现：：阳湖名名城的楼楼层差价价为60元左右右。无论论从哪方方面来看看，我们们的差价价都属于于比较低低的。Solution定位问题题现场问题题推售问题题推广问题题价格问题题解决方案案：重新新制定价价格表1提高1楼楼价格降降低2楼楼价格2提高4-6顶层层价格3提高楼层层差价4对4号楼楼部分较较好的单单元提价价5拉开7-9号楼楼朝相差差6考虑7-9号楼楼视线跳跳差卖点分析析卖点体系系：区域：常州的一一体两翼翼发展，，城南是是为了常常州高尚尚住宅的的积聚地地。配套：鬲鬲湖、太太湖湾、、淹城森森林公园园；乐购购商业；；星辰小小学、湖湖溏小学学、武进进高级中中学；车车行十分分钟到常常州市区区。规划理念念：低密度规规划、多多种物业业形态、、地面无无车位设设计；叠叠加使社社区空间间更加开开阔、内内循环式式社区交交通系统统，100％汽汽车入库库、人车车分流，，社区内内交通更更加安全全。建筑：圆点式高高层等新新颖建筑筑立面设设计、建建筑视线线灵动飘飘逸。景观：著名景观观设计公公司L&A奥雅雅设计，，半坡、、流水、、树语、、奇石怡怡然山水水情境。。高科技应应用：无齿轮观观景电梯梯，低能能耗低公公摊；超超大规模模双车道道地下车车库；高高档面砖砖；雨水水回收再再净化系系统。户型亮点点：入户花园园；跃层层；侧阳阳台；双双景观阳阳台；主主卧套房房设计；；步入式式凸窗。。区域：门门户是要要道金南翼：：常州一体体两翼的的发展规规划，本本项目就就位于其其中的金金南翼区区位；门户：门户是咽咽喉，本本项目是是位于从从市区通通往金南南翼的咽咽喉之地地；配套：三重配套套体系———离市市区更近近，拥有有市区的的大配套套、区域域商圈配配套和社社区配套套规划理念念：更多多空间，，更广阔阔视野，，更安全全和悠闲闲的生活活空间优美外观观：多种物业业组合，，错落有有致，形形成优美美的天际际线；广阔视野野：位于全区区中央的的叠拼别别墅组团团使社区区空间更更显开阔阔；安全和悠悠闲：内循环式式社区交交通体系系，实现现人车分分流和100％％汽车入入库，社社区道路路畅通无无阻，营营造更安安全和悠悠闲的生生活空间间。源自著名名规划设设计公司司联创国国际的设设计建筑：体体现立面面的美观观和注重重人与自自然的融融合气派立面面：造型设计计灵感来来源于建建筑师对对阳光，，快乐与与健康生活的美美好祝愿愿多阳台设设计仍保保持立面面的美观观和气派派；人与自然然的融合合：入户花园园的庭院院体验；；270度度观景阳阳台设计计，与户户外的美美景互动动；圆点式高高层，圆圆润立面面，更广广阔视野野，体现人与自自然的交交流………源自著名名建筑设设计公司司美国OAP事事务所的的手笔景观：““健康康、自我我”的生生活体验验从进小小区的那那一刻起起居住生活活与社区区活动紧紧密的融融合在一一起，共共同塑造造出和谐谐而且生生机勃勃勃的景观观环境以不同的的花园、、水景、、水池、、草坪、、雕塑和和小山丘丘等等来来表现不不同的空空间感、、公共区区域以及及适合不不同年龄龄阶段的的家庭娱娱乐和休休闲活动动空间为邻里间间的沟通通交流提提供充足足的活动动场所，，塑造自自由、自自立、互互动的社社区生活活空间在高科技技中居住住无齿轮观观景电梯梯，低能能耗低公公摊；超大规模模双车道道地下车车库；高档面砖砖；雨水回收收再净化化系统在名流馆馆中展示示高科技技给居住住带来的的每个方方便和好好处，切切身细节节体验。。户型亮点点统计：：D户型型，3房房2厅2卫，124M2——无可可比拟的的舒适性性居住体体验设计入户户花园主卧设计计步入式式凸窗半开放式式阳台可可以增加加晾晒衣衣物的私私秘性124平平方的小小三房设设置两个个卫生间间户型亮点点统计：：F户型型，4房房2厅2卫，158M2——多处处创新，，从每个个细节增增添舒适适性和尊尊贵感设计入户户花园，，显示尊尊贵和情情趣餐厅和客客厅错层层，功能能分割更更明显侧阳台设设计，增增加私秘秘性，同同时不干干扰客厅厅采光主卧豪华华套房设设计，更更显舒适适和尊贵贵主卧步入入式衣帽帽间设计计，功能能更加合合理电梯间的的通道，，保证电电梯间的的采光和和景观户型亮点点体系：：空间体现方面D户型F户型室外空间采光电梯厅、1梯2户，全程风景感受采光电梯厅，2梯2户，全程风景感受过渡空间入户花园入户入户花园入户室内空间尊贵体面客厅与餐厅的跃层设计，上下空间功能分配更合理主卧豪华套间设计细节体贴双卫生间设计，保证私密性储藏间设计，更人性化书房设计阳台，增添舒适性带超大阳台的书房、客厅多功能阳光房侧阳台设计，保证客厅采光和私密性主卧270度步入式转角凸窗情趣餐厅、步入式衣帽间、储藏间设计，更人性化……情趣餐厅、步入式衣帽间、侧阳台设计，保证客厅采光和私密性……D户型：：无可比拟拟的舒适适，前所所未有的的情趣体体验F户型：：未入家门门就开始始的豪华华享受全攻略产品全攻攻略营销全攻攻略金南翼门门户新新上层层典范规划攻略专家攻略户型攻略景观攻略高科技攻略展示攻略推广攻略资料攻略事件攻略专家攻略略发展商：中钢地产专家筑家家的典范规划设计：联创国际建筑设计：美国OAP园林设计：加拿大奥雅营销顾问：世联地产规划攻略略社区升级级的典范23万建建筑面积积，低密密度规划划；复合型大大社区，，强调资资源共享享；中央叠拼拼别墅规规划，使使社区空空间更加开开阔而富富于品质质景观攻略略整体方面面尊贵之旅旅的典范中观方面面小的方面面三弯、两岸、一主轴“3+4”：3个水景景广场＋4个水水岸驿站站8个宅间景观点“三湾””“两岸””“一主轴”整体：三条弯道景景观、水景的的两岸景观和和入社区的一一条主轴中观：3个水景广广场＋4个小小的水岸节点点小的方面：八个宅间景景观节点户型攻略D户型：124M2户型升级的9大标准典范F户型：158M2圆点式，流线线型设计观光电梯厅，，家门口的好好心情入户花园，先先到花园后进进家门小跃式，合理理功能分区豪华主人房270度弧形形观景阳台由休闲小天地地的主人房270度落地地窗双功能阳台采光电梯厅，，全程景观享享受花园入户，先先道花园后进进家门双卫设计，私私密性的贴身身关怀带阳台书房，，让书房充满满情趣侧阳台设计，，保证客厅采采光情趣餐厅，把把好心情带上上餐桌独特储藏室，，储藏生活的的家什步入式衣帽间间高科技攻略科学筑家的典范无齿轮观景电梯，低能耗、低公摊面积、更提供无噪音的生活环境超大规模双车道地下车库，顺利实现人车分流，小区的人行交通更安全高档写字楼面砖，具有自洁功能，保持长久立面干净和不退色雨水回收再净化系统，收集雨水，净化后给小区景观和植物供水，洁净并节约成本全攻略产品全攻略营销全攻略金南翼门户新新上层典典范规划攻略专家攻略户型攻略景观攻略高科技攻略展示攻略推广攻略资料攻略事件攻略推广攻略宣言型直销型路旗+广告牌牌分展场、直邮邮、车体、电台、楼楼栋条幅、酒楼形象加销售信息（武进日报）双效型宣言宣言+销售销售事件攻略聚焦型热场型开门红系列(品茗会)红酒/咖啡/雪茄合家欢全家游园会/欢乐写真集、欢乐家庭庭宴异国风情（批批萨/肯德基/圣圣诞老人）DIY系列（（蛋糕/巧克力/手手工坊）才艺会经济论坛新年音乐会典范酒会假日攻略儿童攻略展示攻略外部氛围内部氛围调性；功能分分区；公示（荣誉、进度度、证书）；；区域地位与配套套展示板；咖咖啡的气息围墙色调、广广场导示、停车场场导示、工程进度、、人民东路/常漕路路导示资料攻略形象楼书产品集《典范》《上层标准》》9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。1月月-231月月-23Sunday,January1,202310、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。14:57:1914:57:1914:571/1/20232:57:19PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。1月-2314:57:1914:57Jan-2301-Jan-2312、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。14:57:1914:57:1914:57Sunday,January1,202313、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。1月月-231月月-2314:57:1914:57:19January1,202314、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。01一一月月20232:57:19下下午14:57:191月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月232:57下下午1月-2314:57January1,202316、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2023/1/114:57:1914:57:1901January202317、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2:57:19下午2:57下下午14:57:191月-239、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。14:57:1914:57:1914:571/1/20232:57:19PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。1月-2314:57:1914:57Jan-2301-Jan-2312、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。14:57:1914:57:1914:57Sunday,January1,202313、不知知香积积寺，，数里里入云云峰。。。1月-231月-2314:57:1914:57:19January1,202314、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。01一月20232:57:19下午14:57:191月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。。一月月232:57下下午午1月月-2314:57January1,202316、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡