XXXX年月西安项目整体定位及发展策略

1、项目本体条件分析区位条件分析交通条件分析四至条件分析配套条件分析价值属性研究规划条件分析基础研究可行性2、城市与区域发展研究城市宏观背景城市空间发展与规划区域发展与区域价值3、区域市场研究宏观房地产市场研究西安市场板块划分区域住宅市场研究区域商业市场研究区域客户研究市场典型案例研究项目背景分析区域背景分析…动态解决方案确立策略制定可操作性7、物业发展建议总体规划结构功能布局分区道路交通组织立面与园林风格设计产品设计样板展示区建议8、开发计划安排项目开发运营原则土地开发时序分析项目建设时序分析5、项目整体定位SWOT分析及核心战略方向项目定位客户定位产品定位价格定位核心策略制定6、经济效益分析项目初步静态经济测算…4、项目专题分析容积率设定及赠送分析报告结构PART-1本体概况及属性界定PART-2

城市与区域发展研究PART-3

市场环境分析PART-5项目定位及发展战略PART-6项目经济测算PART-4

项目专题分析PART-1本体概况及属性界定区位交通周边配套项目四至经济技术指标地块现状地块价值分析项目属性界定【项目区位】地块位于高新核心区与高新新区交汇处，核心区的发展和新区的发展对地块产生向内向外的双重辐射，短期内难以实现价值带动，未来发展空间极大。高新区的规划建设分别向两个方向发展：一是依托丈八北路向西发展，一是沿西万公路向西南发展。高新是西安城市发展的引擎和经济发展的主要推动力之一，版图日益扩张，产业能级不断提升。产业人口导入能力将逐步释放。本案本案西三环科技路鱼化寨街鱼斗路丈八北路规划地铁3号线【项目交通】地块周边公路交通便捷、通畅，紧邻科技路和西三环，北侧与地铁规划3号线鱼化寨零距离对接，预计2015年通车，届时将在很大程度上缩短城市距离地铁的社会效益

1、地铁沿线商业提升生活空间和便利度；

2、地铁改善城市投资环境，使城市的距离格局发生变化；

3、地铁为沿线土地带来增值。地块西侧紧邻城市主要交通干道西三环路，地块北侧紧邻城市主要道路科技路，道路情况较好，交通通畅；北侧的规划地铁3号线正在施工中，预计2015年通车，届时将在一定程度上提高产品的价值，扩大居住群体，对项目是极大的利好因素。本案【周边配套】地块1公里范围内的各种配套资源匮乏，档次较低，仅能满足生活的便利性需求，大范围内配套齐全，紧邻三大商圈科技路商圈高新商圈土门商圈本案地块周边的商业配套主要是以便利型的沿街门店为主，商业基础设施如银行、邮局等都需要借助科技路核心商圈；餐饮、休闲娱乐等配套稀缺，多数集中在核心商圈；地块周边教育、医疗等配套严重不足。

大范围内可利用的配套资源教育幼稚园中华世纪城幼儿园、紫薇臻品幼儿园、优尚卡布幼儿园、吉的堡幼儿园中小学高新一中、高新二小、高新二中、高新三中、五一小学、中华世纪城小学、西安市第五十二中学、博迪中学、鱼化寨小学大学西安外事学院医疗医院高新医院、鱼化医院、西安市第三医院商业邮局中国邮政银行西安银行、建设银行、招商银行、中信银行、兴业银行、农业银行、北京银行综合商场华润万家超市、金鹰购物广场、世纪金花购物中心、人人乐、卜蜂莲花土门与康复路、小寨齐名，是西安较早的繁华商圈，特色不明显，业态定位较低西安新商圈的代表，繁华窗口，消费时尚的象征，有望成为国际国内著名商业大道新兴商圈，环境好，档次高，交通便捷，吸引高素质、高收入群体【项目四至】地块紧邻城市交通干道，进入性较好，西侧紧邻东方米兰国际城项目，周边无明显的景观资源地块北侧紧邻地铁出入口，现正施工；

富裕路（地铁三号线鱼化寨站）科技一路经十四路项目地宗地位置：鱼化寨富裕路地铁三号线鱼化寨站出站口南侧占地面积：39.98亩容积率：4.2土地年限：70年每亩单价：约350万/每亩工程进度：2013年开春动工证件情况：开始办理证件手续地铁位置：地铁口与项目北红线距离为31.5米【经济技术指标】中小规模,中高密度住宅项目【地块现状】地块地势平坦坦、场地平整整，无未拆建建筑，便于开开发与设计，，地块内部无无明显不利的的干扰因素东边界现状西边界现状南边界现状北边界现状项目四至均有有围墙，目前前只有北侧有有一个出入口口；地块内部平整整，没有未拆拆迁的建筑；；地块内部地势势平坦，没有有明显的高差差变化；地块西边界为为一规模较大大土坡，有一一定高度，对对视线有遮挡挡；价值梳理建设条件区域规划交通条件投资客——预计5%项目位于高新核心区和高新新区发展的区域的交汇处，区内的发展和新区的发展对地块产生合力，向里和向外共同辐射项目区域；新区发展处于启动阶段，未来数年内，将有很大的发展空间。高新发展方向上的重要拓展区域项目位于西三环和科技路的交汇处，交通通畅，项目进入性好；紧邻规划地铁3号线首站鱼化寨，预计2015年通车运行，届时将方便出行，缩短城市距离。交通顺畅，地铁首站便捷生活地势平坦、地块方正，用地情况简单；地块内部无未拆建筑，无任何不利因素干扰。地块方正，便于开发设计【地块价值分析析】【项目属性界定定】项目位于高新新核心区和高高新新区高新新的交汇位置置，伴随着高高新双区发展展，项目未来来具有一定的的市场潜力。。伴随地块本身身以及周边的的配套逐渐成成熟，项目的的价值将逐步步提升。未来的地铁规规划3号线的开通，，将对本项目目是极大的利利好因素。高容积以及酒酒店、公寓、、住宅多种物物业形态组合合，注重项目目品质的打造造。位于高新区核核心区和新区区发展方向重重要拓展区域域，具有城市市轨道交通驱驱动，中小规规模、多功能能的复合型项项目PART-2城市与区域发发展研究城市宏观背景景城市空间发展展与规划区域发展及区区域价值定义义【城市概况】西安地处关中平原原中部，陕西西省省会，是是辐射面积最大大的区域核心心城市，大西北地区政治、经济和文化的唯一核心陕西省省会，副省级城城市，陕西省省政治、经济济、文化、科科教和信息的的中心，是新新亚欧大陆桥桥中国段——陇海兰新铁路路沿线经济带带上最大的中心城城市，具有承东启西、连接南北的的重要战略地地位。西安是国务院院于1982年首批公布的的历史文化名名城和第一批批对外开放的的旅游城市之之一西安市市南和东南与与汉中市、安安康市、商洛洛市相邻；西西与宝鸡市接接壤；北与咸咸阳市相连；；东与渭南市市相接东西西最长约204千米，南北最最宽约116千米，总面积积10,108平方千米；西安下辖新城城区、碑林区区、莲湖区、、灞桥区、未未央区、雁塔塔区、阎良区区、临潼区、、长安区、蓝蓝田县、周至至县、户县、、高陵县等9区4县，到2011年陕西省第六六次人口普查查数据显示，，全市常住人口口已达846.78万人，占陕西省总总人口比重从从2000年的20.56%提高到2010年的22.69%。城市定位北京首都、全国政治、经济、交通和文化中心上海中国第一大城市，中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心西安北地区第一大城市，西北地区政治、经济、科技、教育和文化中心、门户城市、2011年世园会举办城市天津北方的经济中心、国际港口城市、北方的海运与工业中心重庆长江上游地区经济和金融中心，内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区《关于经纲要》的西安城市定定位“西部中心城城市”、和继北京、、上海、广州州等之后的又又一“国际大都市市”。【城市概况】大西北战略经经济圈格局西安市作为西部大开开发战略桥头头堡和国家东东西部连结的的关键节点，未来将成为为区域经济的的发展引擎西安GDP占西北五省比比例高达14%86%人口占比9%86%2009-2010年东西部承接接外来务工人人员情况东部城市务工工人员呈减少趋势，西部快速增长9,090东部2009年2010年-8.9%单位：万万人90909,9789,090西部2009年6月国务院院宣布批批准《关中-天水经济济区发展展规划》；大经济区区格局的的确定，，促使未未来城市市人口将将急剧增增长，将将带来大大量的消消费需求求；同时增强强西安核核心城市市的辐射射能力，，城市聚聚焦效应应将逐渐渐显现；；西安科技技实力雄雄厚，生生产力相相对发达达，辐射射带动力力强，在在西部乃乃至全国国都具有有明显的的比较优优势和潜潜在优势势。2165294035.8%【城市概况况】西安拥有有9区4县，其中中主城新新城、碑碑林、莲莲湖、雁雁塔和未未央为全全市经济济发展重重点核心心区域城市地处处关中盆盆地中部部秦岭北北麓，地地跨渭河河南北两两岸；全全市辖新城、碑碑林、莲莲湖、雁雁塔、未未央、灞灞桥、阎阎良、临临潼、长长安9个区及周至、蓝蓝田、户户县、高高陵4个县。共有街街道、乡乡、镇176个，其中中街道办办事处89个、镇40个、乡47个。包含西安安浐灞生生态区、、欧亚经经济论坛坛所在地地、世园园会西安安国际港港务区所所在地；；是中国国重要的的纺织工工业基地地拥有西部部大学城城、西安安国家民民用航天天产业基基地亚洲最大大的航空空城，境境内有西西安阎良良国家航航空高技技术产业业基地市中心南南部，跨跨越城墙墙内外，，因西安安碑林得得名，老老城区之之一西安国家家级高新新技术产产业开发发区、曲曲江国家家级文化化产业区区所在，，区内高高校林立立、科技技领先、、人文荟荟萃、工工商业发发达，核核心区之之一跨越城墙墙内外，，因境内内莲湖公公园得名名，有8万回民在在城墙内内西南部部聚居，，西咸新新区与莲莲湖区接接壤中心东北北，跨越越城墙内内外，因因境内清清朝满城城(又称新城城)得名西安国家家级经济济技术开开发区，，大明宫宫国家遗遗址公园园，汉长长安城遗遗址。西西安新行行政中心心设立于于此核心区域域辐射区【城市经济济】西安经济保持持平稳快快速增长长，2010年人均GDP突破7000美元，GDP较其他二二线重点点城市处处于中等等偏上水水平，经经济辐射射能力较较强西安2005-2011年的GDP增长来看看，GDP经济总量量持续保保持两位位数稳步步快速增增长。2009年是经济济收入最最为困难难的一年年，全年年实现国国内生产产总值2，719亿元，增增速合比比回落仅仅1.1个百分点点;西安2005-2011年的人均均GDP增长来看看，同GDP总量走势势一致，，呈稳步步快速上上涨。2010年西安人人均GDP超过5000美元;2011年西安GDP3864.21亿人民币币，常常住人口口846万，人人均GDP为45676.24人民币，，折合为为美元为为7212.41美元（1美元=6.3330人民币））。按照照世界银银行目前前的收入入等级划划分标准准,西安已步步入中上上等收入入行列。。2011年部分中中西部城城市经济济运行情情况【产业支撑撑】城市在产产业结构构调整过过程中，，逐步形形成以科科研、高高等教育育、国防防科技工工业和高高新技术术产业基基地、航航天工业业中心和和机械制制造中心心等为主主导的产产业年度2008200920102011第一产业103.5110.4140.1173.1第二产业987.71148.81409.51697.2第三产业1098.91459.91691.91993.9从城市产产业结构构来看，，2011年全市：：第一产业业增加值值33.08亿元，增增长23.62%；第二产业业增加值值287.63亿元，增增长20.41%；第三产业业增加值值302.01亿元，增增长17.85%；三大产业业均有所所增加，，产业结结构与去去年保持持稳定。。西安未来来定位中中西部第第二产业业中心，，高新技术术产业、、装备制制造业、、旅游产产业、现现代服务务业、文文化产业业等成为西安安五大主主导产业业西安历年年各产业业发展一一览（单位：：亿元））数据来源源：西安安统计局局数据来源源：西安安统计局局航空基地地机械制造造基地高等教育育【居民收入入】西安市城城镇居民民人均可可支配收收入和社社会消费费品零售售总额增增速双双双高于GDP的增长，，城市经经济活动动表现活活跃数据来源源：西安安统计局局数据来源源：西安安统计局局西安人均均消费水水平快速速上升社会消费费零售总总额呈逐逐年递增增2011年同比增增长20%2011年同比增增长16.8%2011年消费品零售总额同比增长20%2011年人均可支配收入同比增长16.8%2011年西安市GDP增速13.8%西安目前前处于第第三梯队队向第二二梯队城城市过渡渡阶段，，社会消消费水平平迅速向向一、二二线城市市靠拢；；从消费所所在地来来看，城镇的消消费增长长水平较较高，占占比达97%，增长20.5%；从消费形形态来看看，餐饮饮收入202.75亿元，比比上年增增长16.7%；商品零售售1732.43亿元，增增长20.5%；从消费商商品来看看，石油及制制品类、、金银珠珠宝类商商品持续续旺销，实现零零售额比比上年分分别增长长71.0%和47.3%。受宏观观政策影影响，汽车类及及家具类类商品销销售同比比增速明明显回落落，汽车类类商品增增长19.3%，比上年年回落10.3个百分点点；家具具类商品品增长29.3%，回落12.5个百分点点。【城市人口口】2010年西安安常住人人口847万，，15-64岁岁比重78.7%，人人口红利利显著，城城市化进进程进入入高速发发展期，，也将进进一步刺刺激城市市居住需需求中西部及及东北主主要二线线城市常常住人口口对比单位：：万人人2010年西安安城市市人口口构成成相比2000年15-64岁人口口比重重上升升7.4个百分分点，，人口口红利利显著著【城市建建设利利好】关中-天水经经济区区的建建立、、建设设国际际化大大都市市、地地铁开开通、、世园园会等等利好好消息息极大大提升升西安安城市市价值值世园会会标志志性建建筑2009年年6月月国国务务院院宣宣布布批批准准《关关中中-天天水水经经济济区区发发展展规规划划》》；大大经经济济区区格格局局的的确确定定，，极极大大提提升升了了西西安安的的城城市市价价值值。。规划划对对西西安安的的新新定定位位是是打打造造““国际际化化大大都都市市”。。城城市市骨骨架架将将被被大大幅幅拉拉伸伸，，地地产产行行业业面面临临新新的的发发展展机机会会。。未来来5年年，，西西安安城城市市基基础础设设施施投投资资总总规规模模将将达达1500亿亿元元，到到2015年年人人均均居居住住面面积积达达33平平方方米米。。到到2020年年，，实实现现全全市市主城城区区面面积积800平平方方公公里里，人口口1000万万以以上上，初初具具国国际际化化大大都都市市规规模模。。“地地铁铁概概念念””一一直直是是区区域域房房价价的的助助力力器器。。西西安安地地铁铁的的修修建建将将压压缩缩城城市市距距离离，，极极大大幅幅度度提提升升城城市市价价值值。。世园园会会的的成成功功举举办办对对于于改改善善城城市市环环境境作作用用极极大大，，对对于于城城市市价价值值的的提提升升起起了了很很大大作作用用。。【交通通规规划划利利好好】战略略构构想想：：构建建国国际际化化大大都都市市三三个个交交通通圈圈层层，，实实现现都都市市区区综综合合交交通通的的内内通通与与外外畅畅。。对外外辐辐射射圈圈，，外外层层高高速速辐辐射射；；都市市区区通通勤勤圈圈，，中中层层畅畅通通衔衔接接；；主城城区区通通达达圈圈，，内内层层可可达达服服务务。。综合合交交通通体体系系发发展展总总体体目目标标：：建建设设中中西西部部和和北北方方内内陆陆地地区区的的现现代代国国际际交交通通中中心心，，构构筑筑安安全全、、通通达达、、高高效效、、绿绿色色的的一一体体化化综综合合交交通通体体系系，，适适应应未未来来大大都都市市的的发发展展趋趋势势和和关关--天经经济济圈圈核核心心地地位位的的客客观观需需要要，，构构建建都都市市区区对对外外2小时时辐辐射射圈圈、、内内部部1小时时通通勤勤圈圈、、主主城城区区半半小小时时通通达达圈圈。。十二二五五期期间间，，西西安安为为创创造造基基本本符符合合国国际际标标准准的的工工作作和和生生活活条条件件，，将将构构建建都都市市区区对外外3小时时辐射射圈圈、、内部部1小时时通勤勤圈圈、、主城城区区半半小小时时通达达圈圈的的一一体体化化综综合合交交通通网网络络体体系系。。航空空：：西安安咸咸阳阳国国际际机机场场是是我我国国重重要要航航空空港港，2011年旅旅客客吞吞吐吐量量达达到到2182万，，为为全国国旅旅客客吞吞吐吐量量最最大大的的十十大大机机场场之之一一。2015年规规划划旅旅客客吞吞吐吐量量达达3100万人人次次。。公路路：：公路路建建设设形形成成了了贯贯通通全全省省、、辐辐射射周周边边省省市市的的高等等级级““米米””字字型型辐辐射射状状干干线线公公路路系系统统，公公路路完完成成建建设设2800多公公里里，，有有6条国国道道干干线线通通过过。。市市区区与与所所辖辖区区县县全全部部开开通通高高速速公公路路。。铁路路：：西安安铁铁路路站站是是我国国西西部部最最大大的的铁铁路路枢枢纽纽，不不仅仅是是中中国国特特等等客客运运站站之之一一，，已已日日趋趋成成为为连连接接长长江江流流域域和和陇陇海海兰兰新新铁铁路路两两大大动动脉脉十十字字网网架架的的交交通通枢枢纽纽。。西安安已已形形成成了了以以航航空空，，铁铁路路，，公公路路为为主主的的立立体体化化交交通通体体系系，，规规划划为为进进一一步步促促进进城城市市整整体体发发展展与与区区域域辐辐射射提提供供基基础础【交通通规规划划利利好好】目前前，，建建设设中中的的西西安安地地铁铁1号线线和和5号线线，，已已经经分分别别延延伸伸至至空空港港新新城城和和沣沣西西新新城城。。同同时时作作为为航航空空枢枢纽纽的的配配套套项项目目，，西西安安北北客客站站至至机机场场快快轨轨的的开开工工，，规规划划中中的的咸咸阳阳西西-曲江江新新区区、、泾泾河河新新城城-西安安地地铁铁4号线线、沣西西新新城城-高陵陵等等轨轨道道交交通通也也将将有有效效连连接接新新区区各各组组团团，，并并融融入入西西安安国国际际化化大大都都市市的的整整体体网网络络中中。。而而西西安安市市规规划划局局在在其其网网站站上上刚刚刚刚公公示示的的《西安安市市城城市市综综合合交交通通体体系系规规划划》中，，地地铁铁12号线线和和13号线线也也将将分分别别延延伸伸至至西西咸咸新新区区。。西安进入入轨道交交通时代代，将缓缓解城区区的交通通压力，，缩短通通勤时间间，带动动地铁沿沿线周边边土地价价值的提提升，城城市多中中心出现现将成为为必然【轨道交通通利好】整体扫描描：西安作为为历史古古都的文文化名片片和西北北区域的的国际窗窗口，旅旅游，科科技，文文化等支支柱产业业正处于于成熟上上升期，，城市开开放程度度提升，，区域升升级推动动城市框框架大幅幅拉大，，发达的的“米””字型立立体交通通路网加加速，城城市多中中心格局局正在形形成；经济发展展：随着经济济发展快快速提升升，整体体经济表表现活跃跃，领先先于西北北部分大大中城市市及全国国经济增增长水平平，对国国内及世世界的吸吸引力不不断加大大，产业业升级及及城市化化进程加加速等因因素，给给西安房房地产市市场的发发展提供供了较为为坚实的的基础。。【城市宏观观背景研研究小结结】PART-2城市与区区域发展展研究城市宏观观背景城市空间间发展与与规划区域发展展及区域域价值定定义西安市除除去周至至外的行行政辖区区，咸阳阳市秦都都、渭城城、泾阳阳、三原原“两区区两县””。总面面积9036平方公里里，现状状总人口口965万人，其其中城镇镇人口632万人，城城镇化水水平65.5%。至2020年，规划划都市区区总人口口1280万人，其其中城镇镇人口1110万人。城城镇化水水平达到到86.7％。根据城市市对区域域的辐射射吸引能能力及其其在区域域承担的的作用，，确定各各个城镇镇在都市市区中的的地位。。形成以主主城区为为核心，，外围组组团分担担产业功功能，卫卫星城带带动次区区域全面面发展的的“一核、、四组、、七个卫卫星城””城镇结构构。一核：都市区主主城区。。四组：承担主城城区部分分职能的的四个外外围组团团。分别别为洪庆庆、常宁宁、渭北北（临潼潼）工业业区和高高新区草草堂科技技产业基基地。七个卫星星城：主城区外外围的卫卫星城，，分别为为泾阳、三三原、高高陵、阎良、临临潼、户户县、蓝蓝田。都市区内内县的行行政建制制逐步调调整为市市辖区。。西安都市市区城镇镇体系结结构西安都市市区范围围【整体城市市规划】以主城区区为核心心，外围围组团分分担产业业功能，，卫星城城带动次次区域全全面发展展的““一核、、四组、、七个卫卫星城””城镇结结构主城区范范围北至至泾阳、、高陵北北交界，，南至潏潏河，西西至涝河河入渭口口及秦都都、兴平平交界，，东至灞灞桥区东东界。总总面积1280平方公里里。现状总人人口594万人，建建设用地地面积650平方公里里。到2020年规划总总人口850万人，建建设用地地850平方公里里。北跨：以泾渭渭新区及及泾渭工工业园的的建设带带动城市市空间向向北跨越越渭河，在渭河北北岸形成成全国先先进制造造业基地地及多功功能的机机场城市市。东拓：在东部建建设国际际港务区区，成为为全国最最大的国国际性陆陆港、黄黄河中上上游地区区最大的的物流中中心和商商贸集散散中心。。西接：通过沣沣渭新区区的建设设，实现现两市对对接。进进一步保保护好周周、秦、、汉、唐唐遗址，，完善城城市空间间结构。。南融：控制城市市建设用用地向南南拓展，，加强生生态建设设，使南南部秦岭岭的生态态格局融融入城市市发展中中。依托国家家西部大大开发发发展战略略优势，，西安将将构建为为国际化化大都市市框架，，形成一一城多心心等城市市发展格格局，快快速提升升城市辐辐射影响响力【市区主城城范围及及发展方方向】北部：形形成装备备制造业业区西北部：：为汉长长安城遗遗址保护护区西部：发发展成居居住和无无污染产产业的综综合新区区南部：文文教科研研区西南部：：拓展成成高新技技术产业业区二环内区区域：核核心发展展成商贸贸旅游服服务区东部：依依托现状状发展成成国防军军工产工工业区东北部：：结合浐浐灞河道道整治建建设成居居住、旅旅游生态态区东南部：：结合曲曲江新城城和杜陵陵保护区区发展成成旅游生生态度假假区规划确定定了未来来西安市市主城区区布局将将凸显““九宫格格局，棋棋盘路网网，轴线线突出，，一城多多心”的的布局特特色，未未央路为为城市南南北的中中轴线【主城区功功能空间间规划】西咸新区大明宫西安确定定重点发发展的““四区二二基地””市政府二环三环三环【主城区重重点产业业园区规规划】随着城市市发展规规模及速速度快速速提升，，围绕城城市成长长的需求求逐步形形成了包包括“四四区二基基地”等等多个热热点区域域经开区：：政务+服务+人才=城市新中中心目前主区区定位为为西安新新城市中中心，以以商业，，办公，，金融，，文化，，娱乐，，行政中中心为主主要定位位西咸新区区：加快快推进西西咸一体体化建设设目前处于于初步启启动状态态，以空空港新城城、沣东东新城、、秦汉新新城、沣沣西新城城及泾河河新城为为主。高新区：：技术术经济开开发区2009年全国高高新区综综合指标标排名前前5名大明宫遗遗址区：：大明宫宫遗址保保护改造造和展示示盛唐文文化以大明宫宫遗址保保护改造造和展示示盛唐文文化为特特色浐灞生态态区：第第三代生生态新城城规划总面面积129平方公里里，规划划预计到到2020年，人口口将达到到55万。曲江新区区：文文化旅游游产业区区由旅游聚聚集地迈迈向世界界级文化化产业基基地，2009年10月曲江新新区规划划扩张，，面积从从20.57平方公里里，扩大大到40.97平方公里里，面积积较原先先增加一一倍【高新区定定位】二次创业业规划区区高新新区区核心轴新CBD高新区的的定位是是六个世界界一流高高新区之之一，西西部最发发达的产产业加工工区、高高新技术术区和智智力密集集区；高新区区发展起起来以后后，就体体现了西西安市的的这些功功能，承担着新新西安的的经济中中心功能能；未来高新区将将打造两带四区七园园(基地)。“两带”即贯贯穿现代商业业聚集区、总总部经济聚集集区、创意产产业聚集区、、金融商务聚聚集区等四区区的“万亿元现代服服务产业带”，和贯穿创创业研发园、、国际软件园园、先进制造造产业园、生生物医药产业业园、出口加加工区B区、长安通讯讯产业园、草草堂科技产业业基地等七园园(基地)的“万亿元高新技技术产业带”。西高新代表西西安现代城市市意象的标签签，已成为陕陕西、西安最最强劲的经济济增长极和对对外开放的窗窗口【高新区发展】1991年3月经国务院批批准，西安高高新区成为中中国首批高新新区之一。它它位于西安市市科研、文教教单位相对集集中的西南郊郊，成立之初初仅规划3.2平方公里，现现在已完成19平方公里的建建设开发。高新区获国家家批准经开区开工曲江新区启动动市政府北迁启启动经开区获国家家批准浐灞管委会成成立大明宫改造启启动西咸新区成立立199119932000200320042006200720092010曲江东扩各新区在规划划起点上的差差异化已经或或正在实现：：主城区—文化、旅游、、商贸、金融融、娱乐；西高新—经济发展新高高地，商务聚聚集区；曲江新区—旅游、休闲度度假、高尚住住宅；经开区—现代制造业、、政务新区；；浐灞—会展、生态、、高尚住宅；；城市板块功能能划分逐渐清清晰，高新作作为第一个获获批新区，承承载着城市经经济发展的重重任【高新区发展】高新区作为西西安城市发展展经济发展引引擎，其发展展已经有了举举足轻重的作作用，项目所所在地处于高高新路辐射范范围，空间优优势极大。1993年太白南路开工建设太白南路建成高新路开工1999年高新路建成唐延路开工2001年唐延路建成2002年高新区提出二次创业2003年丈八北路开工建设2005年高新路拓宽2006年丈八北路以西科技路以南西三环以东老西户以北高新区代管2006年4月丈八北路正式通车2007年富裕路拓宽2010年皂河中铁缤纷南郡南二环南三环高新路西三环木塔寺公园太白南路永阳公园保利地产丈八路唐延路奥林匹克公园科技二路高新水晶城高新路1991年3月经国务院首首批批准的国国家级高新区区，2006年综合指标位位于全国53个高新区前5位，是西安当当前经济最为为发达的区域域；所在雁塔区拥拥有省以上科科研机构55家，各类专业业技术人才14万余人，西高高新分布了1833家高新技术企企业，已然成成为城市高知知阶层的第一一聚集地；西高新城市经经济中心的地地位已经确立立，未来此定定位将会进一一步深化。老城区西高新西安高新区作作为西安经济济龙头的地位位将进一步强强化片区格局已然然决定了本项项目的地位：：城市高端西高新领跑西西安经济发展展，是城市知知富、中产阶阶层的聚居之之地，聚集了了大量城市精精英人士【高新区发展】城市发展：依托国家西部部大开发发展展战略优势，，西安将构建建为国际化大大都市框架，，形成一城多多心的城市发发展格局，快快速提升城市市辐射影响力力；高新区发展：：西高新代表西西安现代城市市意象的标签签，已成为陕陕西、西安最最强劲的经济济增长极和对对外开放的窗窗口，城市空空间拓展能力力强，向南已已拓展至南三三环区域，丈丈八北路以西西至西三环区区域将成为高高新区向西部部发展的重要要区域。【城市空间发展展与规划小结结】PART-2城市与区域发发展研究城市宏观背景景城市空间发展展与规划区域发展及区区域价值定义义鱼化片区的提提升改造是西西安高新区为为落实省市及高高新区“十二二五规划”，全面推进西安安建设国际化化大都市建设设所推出的重重大决策。对对突破高新区区向西发展瓶瓶颈，推动软软件新城和创创业新城建设设，加速高新新区城市核心心区的形成和和改善城市形形象具有重要要意义。鱼化区域总体体规划以高新新区综合服务务区为基础、、以高端居住住、商业娱乐乐、科技展示示、文化休闲闲四大功能为为载体，成为为代表高新区区智慧、文化化、生态形象象窗口的中央休闲区。依据总体规规划布局，鱼鱼化区域确定定了“一心”“两两带”“三轴轴”“七区””的现代城市空空间构架。科技路是西高高新的发展轴轴，整体发展展趋势为从东东向西，由于于行政区域的的分割而止于于丈八北路；；鱼化寨片区为为高新区托管管后，打破西高新新原有行政区区界，以科技技路西段的修修成通车为代代表的区域建建设迅速拉开开。【鱼化寨区域规规划】随着行政区划划边界的打破破，高新区可可供开发的土土地越来越少少，鱼化寨区域将将逐渐成为西高新向西空间拓展的一部分西三环路唐延路高新路科技路丈八北路本案2015年前后将成建成区的一部分2002-2006年建成，并向南转移1999-2001年建成鱼化片区位于于西安高新区区，东至丈八八北路，西至至西三环，南南至科技八路路，北至科技技路，规划用用地面积10.22平方公里。紧邻高新区一一期建成区和和二期软件新新城和创业新新城，是连接接高新区一二二期的核心区区域。【鱼化寨区域规规划】东依国家级经经济技术开发发区“西安高高新技术产业业开发区”，，工业基础良良好；向北紧紧靠西咸经济济一体化的桥桥头堡“沣渭渭新区”及““泾渭新区””，发展潜力力无限2003年西高新提出出二次创业，，2015年规划建成区区包括鱼化寨寨；2006年4月30日西安市决定定、丈八北路路以西、科技技路以南、西西三环以东、、老西户路以以北区域为高高新区代管区区，高新区管委会会对该区域域行使规划管管理权；2006年11月29日，高新区管管委会刷仙推推动拖延了4年之久的科技技路修建工作作。2006年8月高新区正式式接受鱼化寨寨区域工作；2007年12月25日，科技路西西延伸段——科技路拓宽改改造工程全面面竣工；2007年5月，富裕路工工程完成前期期工作。2009年7月西安市第一批取得《城中村改造方方案批复》名单中，鱼化寨位列列其中。2011年4月，鱼化工业业园正式挂牌牌成为国家“新型都市工业业示范园”。2015年预计地铁3号线建成通车车，起始站点为为鱼化寨站。。项目西靠鱼化化工业园定位：“新型型都市工业示示范园”轨道交通地铁铁三号线2015年开通，鱼化化寨站与本项项目无缝对接接区域内聚集了了西安外事学学院、陕西PC工程学院、西西安经贸学校校等大量大专专院校，人文文气息浓厚宜居站位“西高新新”——承载着城市居居住梦想的中中央居住区——区域房地产开开发较为初级级，西南高新新区域的价值值洼地——客户范围逐步步复合、扩大大，成为刚需需客户和城市市外溢客户的的置业首选——体现都市领先先、现代面貌貌的高品质、、高形象产品品价值洼地产业支撑轨道交通PART-3市场环境分析析宏观房地产市市场研究西安市场板块块划分区域住宅市场场研究区域商业市场场研究区域客户研究究市场典型案例例研究2012年1～6月份，重庆、、成都等2个城市的商品品房市场销售售规模超过1000万平方米。上上海、沈阳、、天津、武汉汉、北京、苏苏州等6个城市的商品品房市场销售售规模在600～800万平方米之间间。长沙、合合肥、西安、、广州、郑州州、杭州、南南京等7个城市的商品品房销售规模模在400～600万平方米之间间，其中,西安为499万平方米。西安房地产销销售规模位于于在全国二线线城市前列2012年1～6月份，19个主要城市的的商品房开发发投资规模均均处于正增长长状态，整体体比上年同期期增长19.38%。其中有11个城市高于全全国商品房开开发投资额增增长幅度。另另外8个城市低于全全国商品房开开发投资规模模增长幅度。。分别是：南南京16.22%；沈阳16.11%；广州16.09%；西安15.50%；上海12.72%；合肥8.96%；苏州7.34%；北京3.53%。西安商品房开开发投资规模模增幅15.50%，低于全国平平均水平【市场容量】一线城市销售售均价同比变变化均为负值值。二线城市市中有十个城城市的房价水水平处于上升升状态。其中中,西安房价同比比增长幅度最最高，西安商商品房累计销销售均价同比比上涨12.55%，比2011年回落15.07个百分点。涨涨幅第二的是是长沙，为8.39%。西安房价同比比增长幅度最最高，西安商商品房累计销销售均价同比比上涨12.55%大部分主要城城市商品房的的售供比（销销售面积与新新开工面积的的比值）处于于相对均衡或或相对充裕的的较低数值状状态。其中青青岛售供比最最低，为37.81%。西安为45.99%，也显示了一一定的去库存存化压力。西安商品房售售供比为45.99%，处于较低值值状态，显示示了一定的去去库存化压力力【市场销售均价价走势】年份土地供应（万㎡）土地成交（万㎡）2008497.79408.782009731.93696.420101010.09744.4720111151.45891.852012806.22547.492012年土地供应806.22万平米，成交交547.49万平米，2012年以来土地流流标频出，溢溢价率下降，，大部分地块块底价成交，，导致政府土土地供应动力力不足，土地地成交明显萎萎缩。2012年土地成交547.49万平米，大部部分地块底价价成交，流标标频出，土地地成交明显萎萎缩。【土地市场】2012年以来，随着着楼市的回暖暖，房企推盘盘量不断加大大，3季度，西安商商品房月均批批售面积达155.23万平米2012年以来，随着着楼市的回暖暖，房企推盘盘量不断加大大，6月以来西安商商品房月度批批售面积呈走走稳之势，2012年3季度，西安商商品房月均批批售面积达155.23万平米，相比比2011年3季度月均177.01万平米下跌12.3%。【市场供应面积积】2012年3季度，西安商商品房市场成成交面积为311.91万，西安楼市市整体呈现出出平稳的运行行态势。2012年以来，在部部分项目以价价换量的促销销策略作用下下，首置人群群持续消化，，改善型需求求也已相继入入市，西安楼楼市整体呈现现出平稳的运运行态势。2012年3季度，西安商商品房市场成成交面积为311.91万平米，与2季度基本持平平，同比去年年3季度上升9.20%。从全市商品房房各月销售情情况来看，在在原本属于淡淡季的7、8月里，楼市并并未出现明显显的下滑趋势势，相反在房房企调整推盘盘节奏频繁推推出各种打折折降价等促销销活动下，楼楼市销量在8月达到近一年年来的第二高高值。【市场成交面积积】70-90平米、90-110平米户型仍然然是主销面积积段，占52.7%。90平米以下面积积成交表现出出不同程度的的下滑态势，，可见部分改改善型需求已已稳步释放2012年3季度，西安普普通住宅销售售总套数为25319套，环比下滑滑1.48%。从各面积段段的销售情况况来看，70-90和90-110平米户型仍然然是主销面积积段，分别占占26.3%和26.4%。从各面积段段占比变动情情况来看，90平米以下的三三个面积段均均表现出不同同程度的下滑滑态势，可见见部分改善型型需求已稳步步释放，致3季度130-180平米区间段销销量呈现出走走高的态势。。【市场畅销产品品】普通住宅市场场价格段主要要集中在5500-7000元/平米区间段，，占到为41.7%，刚需住宅价价格出现上涨涨趋势2012年3季度，西安普普通住宅市场场价格段主要要集中在5500-7000元/平米区间段，，占到为41.7%。而从价格段段占比变动来来看，3500-4000元/平米与4500-5000元/平米两个价格格段变动最为为显著，其中中3500-4000元/平米占比较上上季度下滑5.93个百分点，4500-5000元/平米占比较上上季度上涨3.69个百分点。刚刚需住宅价格格出现上涨趋趋势，其余价价格段占比均均变动甚微。。2012年3季度西安市普普宅成交价格段【市场主流成交交价格段】趋势判断：伴随下半年全全国房地产市市场表现的逐逐步回暖，西西安房地产市市场持续向好好，开工和施工量量及开发商房房地产投资额额出现增长，，成交量温和放大，成成交均价近期期也有小幅上上扬；市场表现：70-90平米、90-110平米户型仍然然是主销面积积段，占52.7%。90平米以下面积积成交表现出出不同程度的的下滑态势，，部分改善型型需求已稳步步释放，市场场主流通住宅宅市场价格段段主要集中在在5500-7000元/平米区间段，，占到为41.7%，刚需住宅价价格出现上涨涨趋势。【宏观房地产市市场研究小结结】PART-3市场环境分析析宏观房地产市市场研究西安市场板块块划分区域住宅市场场研究区域商业市场场研究区域客户研究究市场典型案例例研究泾渭新城板块块价格：3000-4500元/㎡特征：城市新兴区域域，地产价格格洼地。客户：以工业园客户户和高陵客户户为主，以及及西安价格外外溢客户国际港务区板板块价格：4000-7000元/㎡特征：城市未来重点点发展区域，，目前项目较较少。客户：港务区客户浐灞板块价格：6000-10000元/㎡特征：自然生态环境境优越，城市市新兴板块。。客户：以东郊客户为为主、辐射全全市，置业目目的以投资、、改善型居住住和养老居多多。城东板块价格：6500-8000元/㎡特征：西安传统工业业和居住区，，配套较为成成熟。客户：以区域内居地地缘性客户为为主，少数西西安周边区县县客户。曲江江板板块块价格格：：8000-13000元/㎡㎡特征征：：文化化旅旅游游区区，，依依托托其其历历史史和和文文化化价价值值，，成成为为西西安安的的休休闲闲、、高高端端居居住住区区。。客户户：：以高高新新、、曲曲江江客客户户为为主主，，辐辐射射全全省省，，且且全全国国投投资资客客购购买买趋趋势势增增加加。。城南南板板块块价格格：：7000-9000元/㎡特征征：：西安安传传统统文文教教区区和和城城市市发发展展成成熟熟区区，，配配套套完完善善。。客户户：：以城城南南、、高高新新中中等等收收入入客客户户为为主主。。城西西板板块块价格格：：5000-7000元/㎡㎡特征征：：西安安老老工工业业区区，，环环境境差差，，客客户户认认知知度度差差。。客户户：：地缘缘、、刚刚性性客客户户为为主主。。城内内板板块块价格格：：9000-12000元/㎡㎡特征征：：西安安老老城城区区，，古古城城风风貌貌，，商商业业核核心心。。客户户：：外地地、、本本地地投投资资客客/有老老城城情情结结的的老老西西安安人人。。城北北经经开开区区板板块块价格格：：7500-10000元/㎡㎡特征征：：政府府北北迁迁拉拉动动城城北北发发展展，，建建设设城城市市公公园园，，迅迅速速提提升升房房地地产产价价格格。。客户户：：以城城北北客客户户为为绝绝对对主主力力，，城城西西及及陕陕北北客客户户比比例例较较大大，，少少量量外外省省客客户户。。本案案【西安安市市场场】高新新板板块块价格格：：7000-12000元/㎡特征征：：浓厚厚的的商商务务氛氛围围、、完完善善的的生生活活配配套套，，承承担担着着城城市市经经济济中中心心的的职职能能。。客户户：：以区区域域内内高高收收入入人人群群为为主主，，实实力力从各各大大板板块块特特征征和和价价格格可可以以看看出出，，本本案案位位于于高高新新区区边边缘缘，，高高新新板板块块为为现现阶阶段段西西安安房房地地产产市市场场的的高高价价值值板板块块PART-3市场场环环境境分分析析宏观观房房地地产产市市场场研研究究西安安市市场场板板块块划划分分区域域住住宅宅市市场场研研究究区域域商商业业市市场场研研究究区域域客客户户研研究究市场场典典型型案案例例分分析析天朗蓝湖树绿地国际花都东方米兰国际城莱安逸珲金辉悦府九形道CROSS万象汇高新水晶城金泰·新理城中铁缤纷南郡尚品美地城金泰假日花城裕昌太阳城晶城秀府江林新城金地西沣公元本案腹地竞争板块高新新区区外外围围板板块块根据据项项目目的的用用地地条条件件和和产产品品竞竞争争情情况况，，区区域域竞竞争争市市场场可可分分为为腹腹地地竞竞争争板板块块和和外外围围竞竞争争板板块块【区域市场场】腹地区域域板块项目名称容积率建筑面积物业类型东方米兰国际城

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现推住宅，未来30万㎡商业，综合商业，2栋写字楼1栋公寓绿地国际花都（待售）3.3828.33规划商业、写字楼共45万㎡，一期6栋住宅天朗蓝湖树3.734218—32层的高层莱安逸珲3.2040二期三栋高层金辉悦府4.805012栋高层、小高层九形道7.488共3栋高层，层数：32层、8层、27层CROSS万象汇5.59201栋22层高新新区区，西面面未来规规划大量量住宅、、办公，，现状周周边待拆拆村庄，，汽修、、小餐饮饮店主力30层以上高高层、少少量小高高层主力为刚刚需产品品，随着着周边日日益成熟熟，项目目开发品品质逐步步提升，，部分品品质较高高的改善善型产品品进入市市场高层：普普宅6500-7200元/㎡，高端9000-10000；公寓：6800-8300元/㎡区域资源产品形式项目品质价格平台主力供应应为刚需需产品，，产品价价值和物物业类型型复合度度较低，，同质化化程度高高，部分分品质较较高的改改善型产产品开始始进入市市场，腹腹地目前前项目量量较少，，未来为为高新区区主力供供应板块块【腹地竞争争板块】项目名称梯户比户型价格（元/㎡）东方米兰国际城18层2T2，33层2T4高层87㎡两居，94㎡三居120-150㎡三居，小高层175㎡四居报价7000元/㎡，一次性付款9折6000元/㎡，按揭95折6300元/㎡绿地国际花都（待售）2T4，2T283-90㎡两居，117、139㎡三居，164㎡四居起价6498，交1000抵20000天朗蓝湖树2T2、2T3、2T4、2T6、2T740-50㎡一居，73-84㎡两居，98-130㎡三居均价7200，

沿街6300-6400莱安逸珲2T3、2T638㎡一居，91-122㎡三居,154㎡四居，9000-10000金辉悦府2T4、2T6六户：65+73+93四户：117+82+103+1137300九形道3T6、6T23一居：36两居：60-90三居：1208000CROSS万象汇2T9公寓：38-139㎡

写字楼：264-600㎡公寓：8300写字楼:11000高新新区区，西面面未来规规划大量量住宅、、办公，，现状周周边待拆拆村庄，，汽修、、小餐饮饮店主力30层以上高高层、少少量小高高层主力为刚刚需产品品，随着着周边日日益成熟熟，项目目开发品品质逐步步提升，，部分品品质较高高的改善善型产品品进入市市场高层：普普宅6500-7200元/㎡，高端9000-10000；公寓：6800-8300元/㎡区域资源产品形式项目品质价格平台【腹地竞争争板块】主力供应应为刚需需产品，，产品价价值和物物业类型型复合度度较低，，同质化化程度高高，部分分品质较较高的改改善型产产品开始始进入市市场，腹腹地目前前项目量量较少，，未来为为高新区区主力供供应板块块随着东方方米兰和和绿地国国际花都都两个大大盘的入入市，鱼鱼化寨板板块未来来市场供供应量放放大，承承接高新新区区域域外溢客客户和地地缘性客客户。【腹地竞争争板块】项目名称开盘时间销售情况月均销售速度市场余量（万平米）客户东方米兰（待售）待售，蓄客阶段预售400套房源，排号350组，目前组织团购，全款价格优惠10个点，—

78.5地缘客户，高新区小白领绿地国际花都（待售）待售，2#、4#排号中一个半月蓄客550组——28高新区老业主，鱼化寨周边人群，改善型客户较多，往西是高新科技产业园，产业园员工天朗蓝湖树二期2012-03-01基本售罄601

莱安逸珲二期2012-09-28二期尾盘阶段4030高新区中产金辉悦府未开盘，销售证未取得，预售阶段开盘两栋，500套房源，预售8成—50以地缘性刚需、刚改客户为主，兼有部分高新区的外溢客户九形道2012年剩余100余套677.6高新区板块的投资客户，刚需客户CROSS万象汇2011年底已售80%104投资客户合计———199.1—成熟居住区域，配套齐全，城市面貌较好主力30层以上高层、部分小高层产品舒适度高，注重项目整体品质的打造，通透户型占比较高，出现跃层、200㎡以上产品高层：6500-9000；公寓：12700区域资源产品形式项目品质价格平台项目名称容积率建筑面积（万㎡）物业类型高新水晶城6.6910共三栋，公寓28层、31层，写字楼18层金泰·新理城3.2260一期共4栋，1栋23层，1栋18层，1栋25层，一栋12层中铁.缤纷南郡3.505013栋楼，一期4栋高层，19-33层尚品美地城3.8423一期4栋高层，分别为1栋33层、3栋32层、沿街设有3层商业金泰假日花城2.5366

共6栋，11-18层裕昌太阳城5.2535高层（17、20、26、32）、小高层（8、9、10），晶城秀府3.5021共11栋高层、小高层，层数江林新城4.23110两栋18层小高层，四栋22-32层高层金地西沣公元3.4212一期：高层33层18栋，21层6栋，18层4栋高新区二二次创业业板块，，居住氛氛围发展展成熟，，大规模模项目较较多，供供应量大大，产品品类型相相对多样样化，部部分项目目的产品品向舒适适型设计计发展【外围竞争争板块】成熟居住区域，配套齐全，城市面貌较好主力30层以上高层、部分小高层产品舒适度高，注重项目整体品质的打造，通透户型占比较高，出现跃层、200㎡以上产品高层：6500-9000；公寓：12700区域资源产品形式项