2022年行业分析国内外经济形势对我国房贷市场市场影响分析

国内外经济形势对我国房贷市场市场影响分析2022年我国整体宏观经济面临的考验越来越大。房地产行业作为我国的支柱产业也不行避开受到国际国内经济形势的双重考验。我国应警惕种种不利因素，影响到房地产行业的进展，进而造成深层次的住房信贷危机。

先看国内因素。首先是日益严峻的通货膨胀。截至四月份，我国居民消费物价指数（CPI）已经连续三个月超过8%。统计局最新发布的数据显示，5月份PPI涨幅为8.2%，CPI涨幅依旧保持在7.7%的高位。日益严峻的通货膨胀对居民消费劲是一个重大的打击。

股市在一系列利空的影响下频繁下挫，目前已经击破3000点，重回2000点时代。股市低迷使得大批投资者，特殊是散户损失严峻，大量资金被套牢。社会上的部分流淌性在此次股市猛烈下跌过程中被毁灭，在某种程度上解决了所谓的流淌性过剩问题，但同时也影响了股市和楼市之间的正常资金流淌，即股市低迷了并没有导致楼市好转。

房地产市场目前正处于调整阶段，以上海为例，上海统计局最新发布的数据显示，2022年1-5月份，房屋销售面积为980万平方米，同比去年下跌了16.5%。其中住宅销售842万平方米，同比去年下跌22.3%。房屋出租方面，2022年1-5月，上海出租房屋面积为1140.6万平方米，同比去年增长了14.8%，其中住宅出租97.5万平方米，同比增长14.4%。房屋销售量与房屋出租量的一减一增表明，上海房地产市场正在步入一个相对调整期。消费者在目前的阶段更情愿去租房，以躲避昂扬的房价。虽然目前上海的房价依旧保持高位，甚至有媒体报道所谓商品住房销售均价创了二十年记录等，但不行否认的是，现在房地产的成交量已经下来了。北京、广州等大城市的房地产市场也基本上处于调整观望状态。深圳的房价已经消失大幅调整。开发商最近也消失了退地的现象。“一叶知秋”，开发商从去年那种对土地的疯狂追捧，到今年的冷静理性，甚至是退地，这都说明开发商们对市场的推断并不乐观，再加上融资渠道不畅与资金紧急，土地市场也必定消失调整的趋势。

再看国际形势。最近越南经济危机成为国际舆论关注的热点。据报道，越南面临着一系列危机和挑战，越南盾已经贬值40%，有专家猜测越南盾将再贬值30-40%；5月份CPI涨幅达到25%，达到1992年来的最高点；胡志明市的房价已经下跌了一半，而股票市场的胡志明指数也下挫了60%。这一系列的经济数据表明，越南的经济危机已经“山雨欲来风满楼”，越南危机很有可能成为亚洲甚至世界的经济危机的导火索。

国际油价的暴涨是目前世界各国必需面临的一个主要危机。6月6日国际油价飙升至138.54美元每桶，直逼140美元大关。伴随着油价的上升，世界各主要股市相应消失暴跌行情。正所谓“油价涨，股市跌”，油价的上涨直接导致了生产企业的成本提高，压缩利润。石油工业直接关系下游产业的生存和进展，房地产行业是服务型行业，更是下游产业，同样受到石油上涨的影响。

综合来看2022年国际国内的经济形势都特别不乐观。房地产行业进行调整已经在所难免。虽然上海、北京等大城市的房价有所上升，但成交量却明显下降，更多表现出有价无市的现状。这种局面对于银行、开发商而言都是相当严峻的。众所周知，房地产行业的利益链条上银行和开发商已经完全捆绑在一起。银行通过住房贷款来获得长期稳定的利息收入，开发商通过银行贷款来回收资金，猎取高额收益。买房者是最终的担当者。假如市场持续调整，市场成交不抱负，购房者持币观望，那么造成的后果是大量的房产积压在开发商手中，银行的资金回收困难。更加严峻的后果是，当房地产市场整体价格下滑后，贷款购房的居民可能面临负资产的困局，相当部分的人有可能停止还贷，从而引起银行的坏账损失。

事实上，我国完全有发生住房信贷危机的可能。美国次贷危机是前车之鉴，虽然我国并没有如美国那样开放和多样化的住房信贷衍生产品市场，但信贷危机发生的机理基本相同。美国的次贷危机归根结底也是由于房地产市场消失调整，价格大幅度下跌，购房人无力还款造成银行信用危机的爆发。

我国住房金融的创新力度没有达到美国那样，住房金融仅限于住房贷款、公积金贷款、住房开发贷款等传统领域，这在肯定程度上能够降低美国次贷危机对我国金融市场的波及，但另一方面，我国的住房信贷没有划分优级与次级市场，潜在的金融风险并不能很好的监控和防范。这也形成了我国住房金融市场的一个致命弱点。也就是说，我国住房信贷市场的质量远没有想象的好，等问题真正爆发出来的时候，很可能比美国次贷危机的冲击力更大。

央行上海总部和发布的信贷运行报告显示，2022年1-4月份，上海房地产贷款余额为5193亿元，其中个人购房贷款余额为3104.93亿元，同比增长了15亿元。房地产开发贷款余额为2059.35亿元，同比削减0.61亿元。房地产贷款余额占各项贷款的比重达到29.3%，比去年同期略有下降。从以上数据可以看出，我国房地产贷款无论是住房贷款还是开发贷款依旧处于一个相对的高位，并没有由于市场的低迷和调整而消失重大的变化，值得留意的是房地产贷款占银行各项贷款的比重依旧高到29%，这显示银行对房地产的依旧程度特别高，将来受到房地产市场调整的影响也将特别大。

央行的信贷数据表明银行对房地产市场的运行是举足轻重的，但国家在去年九月份就发布了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，即房贷新政，收紧了其次套房的贷款条件。这一政策极大的影响市场对将来房地产市场的预期，打击了投机者的资金链条。然而包括银行在内的市场参加者却并没有百分之百的执行该政策，而是通过各种渠道变相放宽相关规定。日前，央视报道深圳四家商业银行集体放松二套房贷款限制，实际上是这种社会心态的集中反映。

总之，在当前的国际国内形势下，我国房地产市场面临的挑战特别大。有关部门应对可能的住房信贷危机提起应有的重视。在世界各国联系日益紧密的今日，金融平安已经成为国家平安的重要组成部分。我们应在几个方面做好预备，防止住房信贷危机的爆发，危害我国整体经济的进展。

第一，亲密关注越南经济危机进展的进程，加紧讨论这场危机对我国的影响以及传导机制，及早做好防范预备，避开波及我国的股市和楼市。

其次，连续大力治理日益严峻的通货膨胀，防止目前的机构性通胀转变为全面的通胀。必要时，央行要坚决加息，连续扭转目前严峻的“负利率”状态。

第三，亲密跟踪国际汇率变化，特殊是人民币兑美元的币值变化。人民币升值的预期不应太过猛烈，否则国际热钱将再次狙击我国楼市，投机重来的后果是调整得更加严峻。

第四，做好地震、水灾等大灾大难的善后重建工作，四川地震的影响不是短期的，而是长达几年甚