XXXX-美国圣荷西-高铁站区发展模式区域发展

美国高铁案例世联研究案例[关键字]：美国、高铁、轨道交通、站点周边物业功能布局及发展模式[案例简介]：美国高铁站点及周边物业发展模式[案例适用范围]：城际轨道、高铁2加利福尼亚州圣克拉拉郡圣马刁郡旧金山郡项目基本情况——Caltrain经过加州三个郡(旧金山、圣马刁、圣克拉拉)，共32站，全长124.6公里美国案例SanFranciscocounty旧金山郡，5站，18.7公里70.7万人，72万平米SantaMateocounty圣马刁郡，9站，22.2公里77.7万人，7.6万平米SanClaracounty圣克拉拉郡，18站，83.7公里168万人，208万平米旧金山市红木市圣荷西市Caltrain线路图加州区位图Caltrain旧金山湾区3项目基本情况——旧金山湾区是美国著名的工业区，区内主要城市有旧金山、圣马刁、圣荷西和奥克兰

旧金山湾区是指环绕美国西海岸旧金山海湾一带的地域，共有9个县、101个城市面积17955km2，人口693万(2000年)，是继纽约、洛杉矶、芝加哥、休斯顿之后的美国第五大都市区。区内主要城市有：旧金山、圣马刁、圣荷西和奥克兰。举世闻名的硅谷位于本区。2000年区域国民生产总值（GRP）为3210亿美元；著名学府斯坦福大学及圣荷西州立大学均位于圣荷西，且都设有Caltrain站点。美国案例旧金山硅谷奥克兰圣荷西硅谷旧金山湾区圣马刁4项目基本情况——圣荷西：硅谷的商业和科技研发中心

旧金山：金融、商业及高科技产业中心

圣荷西的发展过程：150年的农业城镇历史——1950s、1960s人口扩张和经济急速增长，成为旧金山和硅谷的住房社区——1970s，硅谷成立，成为硅谷的商业和研发中心。美国案例SanJose特色交通州际公路中心，2条铁路线和1个大型机场商业140多个购物中心建筑多利亚式建筑教育斯坦福大学、圣荷西州立大学、圣荷西市立学院等市政资源阿卢姆罗克公园、玫瑰公园、历史博物馆、艺术博物馆等硅谷分布图圣荷西州立大学艺术博物馆历史博物馆市中心史迹玫瑰花园市政玫瑰花园HP展览馆5项目基本情况——2003-2004年，Caltrain经过改进提升为子弹头列车，运行时间大大缩短，其客流量、客运收入均呈上涨走势半岛通勤列车Caltrain建于1851年，1863年通车，主要运行于旧金山和圣荷西之间；经过第二次世界大战及之后的升级改造，鉴于其重要的交通地位，1997年，由政府收购，正式定名为“Caltrain”;2004.7，经过两年的改造工程，Caltrain提升为“BabyBullet”,全程需时57分钟，比原来缩短了33分钟，2007年提速后，全程需时少于30分钟;2005.5鉴于财政收入不足，对票价及时间表进行调整、同时增加了12辆车，2007年，Caltrain的日客流量为3.2万人/日美国案例2001-2007年Caltrain客流变化2001-2007年Caltrain总收入变化6项目基本情况——Caltrain对于旧金山湾区GDP增长、失业率降低的贡献不可忽视圣荷西发展成为农产品物流基地：1864年Caltrain通车后，直接连通圣荷西与旧金山，此时，圣荷西发展为Sanjoseclara谷地农产品的集散和加工中心，直接运输到旧金山；促进产业群发展，提高就业率：Caltrain的存在极大的促进了圣荷西交通的发展，20世纪70年代，Sanjoseclara谷地由农产品基地发展成为高科技技术中心，即今天的“硅谷”，形成了由圣荷西到旧金山的侠长工业带，随即带动了周边人口、商业、住宅、高科技产业、旅游业等的兴旺；提升了客流量：Caltrain与旧金山国际机场、圣荷西机场的接轨，减轻了交通滞障，很大程度上提升了客流量（提高30%-60%），增强了与外界的联系。美国案例硅谷鸟瞰图Caltrain客流Caltrain车站7项目发展过程中遇到的问题站点周边区域的发展历程站点周边500米范围内物业的布局及物业功能比例站点交通接驳的处理站点周边区域发展的驱动模式8美国案例MillbraeSanBrunoSanJoseDiridon

站点选取原则：重要的交通枢纽（城际间/重大设施附近/与其它轨道交汇）距离硅谷较近，承载硅谷的需求站点选取：SanJoseDiridon——与轻轨LRT接轨，临硅谷SantaClara——毗临圣荷西国际机场，硅谷位于其中Millbrae——Caltrain与BART(湾曲快速运输线)接驳，毗临旧金山国际机场SanBruno——毗临旧金山国际机场SantaClara项目为相关利益群体或开发商创造价值的核心举措（发展模式、规划、产品等）9SanJoseDiridon站—市政集中型10SanJoseDiridon站站位于于圣荷荷西东东部，，距离离圣荷荷西国国际机机场约约2.7公公里，，距离离硅谷谷工业业区约约4公公里，，站周周边区区域功功能主主要分分为两两大类类：站站点东东面的的体育育休闲闲功能能和西西面的的居住住功能能SanJoseDiridon是是圣荷荷西主主要的的客运运站，，距离离硅谷谷4公公里，，距离离圣荷荷西国国际机机场2.7公里里，也也是SantaClaraCounty的的一个个重要要运输输节点点；2005年年，在在站点点西部部与轻轻轨LRT接轨轨，是是几条条重要要线路路的交交汇处处，成成为唯唯一一一个美美铁(Amtrack)和和Caltrain共同同运营营的站站点，，也也是美美国西西部最最富裕裕的交交通枢枢纽中中心；；站点周周边集集合了了圣荷荷西市市的市市政玫玫瑰花花园、、史迹迹玫瑰瑰花园园、HPPavilion体育育馆、、博物物馆等等重大大市政政设施施，是是圣荷荷西的的体育育、旅旅游文文化中中心；；站点周周边区区域功功能主主要分分为两两大类类：东面是是体育育功能能为主主辅以以居住住、商商业功功能，，西面面以居居住功功能为为主辅辅以商商业、、办公公功能能。美国案案例站点分分析SanjoseDiridon硅谷工业区圣荷西国际机场斯坦福大学圣克拉拉大学2.7公里4公里SanJoseDiridon站点周周边区区域物物业比比例(500米米范围围内)：市政设设施约约30%，，住宅宅约45%，商商业约约15%，，办公公约10%客流量量（规规划中中2025年客客流量量）：：27500人/日11SanJoseDiridon站站点周周边物物业布布局美国案案例SanJoseDeiridon周边边500米米区域域的功功能定定位：：以市政政设施施为主主，集集低密密住宅宅、商商业配配套等等于一一体SanJoseDeiridon周边边1.5公公里区区域的的功能能定位位：以酒店店/会会议/商业业等商商务休休闲功功能为为主，，居住住、商商业等等功能能于一一体居住区区域酒店//博博物馆馆/写写字楼楼/商商业居住区区域HPPavilion体育育馆花园/广场场/商业业320-1000米米320-1000米米站点周周边500米圣荷西西史迹迹玫瑰瑰花园园(北部部5分分钟车车程为为机场场)1200米米640-1600米米停车场场停车场场5分钟钟路程程300米站点分分析SanjoseDiridon站点占占地6000平平方米米12SanJoseDiridon站站周边边500米米范围围内物物业功功能布布局图图美国案案例公寓(待建建)商业(待建建)站点分分析SanjoseDiridon综合用用公寓寓公寓入入口townhometownhome小户型租赁公寓零售和服务酒店和旅馆餐饮市政设施办公/车库13SanJoseDiridon站站周边边区域域交通通图美国案案例公寓(待建建)商业(待建建)站点分分析SanjoseDiridon公交总站CaltrainAMTRAKACE站台SanJoseDiridon站站有4条铁铁路线线和12条条公交交线；；4条铁铁路线线是：：Caltrain、VTA、ACE、AMTRAK。公交总总站：：有12条条公交交线路路。区域主主干道道架空架空VTA站台地下通通道87号号高速速路14SanJoseDiridon站站周边边客户户分析析美国案案例站点分分析SanjoseDiridon占地(万平米)物业档次客户原因体育设施(HPPavillion)6.88国家级运动员、艺术家、观众等场馆能够容纳2万人；区位交通条件好；拥有1800个停车位及6个旅游巴士停车位体育设施(棒球场)9.31国家级运动员、艺术家、观众等可容45000人，周边是办公及零售商业，有停车位花园/广场2.35区域级站点旅客Diridon是重要的交通枢纽站点，疏散人流；生活配套；集聚人气；住宅近30中高档自住(单亲家庭居多)、租凭(体育爱好者)区域文化氛围浓，靠近HPPavilion商业(零售)9.55区域级本区步行客户区域商业配套办公6——交通便利15SanJoseDiridon站站点周周边物物业开开发的的核心心驱动动：以以体育育设施施提升升人流流，带带动区区域成成熟HPPavilion建于1991，，1993年开开放，，占地地6.88万平平米，，平均均120-180次次活动动/年年，赛赛事、、活动动频繁繁，吸吸引来来自全全国的的球迷迷，区区域人人气瞬瞬时提提升；；美国案案例站点分分析SanjoseDiridon体育设施(HPPavilion)住宅/社区商业花园/广场商业/公寓/体育设施区域商业/办公/公寓物业开开发次次序Avalon公公寓、、Georgetownhouse、、Cando及其它它住宅宅(1-4层)在20世世纪末末21世纪纪初兴兴起，，HPPavilion引引发了了租赁赁市场场的高高涨；；社区内内商业业配套套随之而而起：：如面面包房房、洗洗衣店店、杂杂货店店等。。位于站站点东东侧的的Cahiillpark的的花园园/广广场于2005年对对外开开放，，协助助疏散散站点点日益益增涨涨的人人流、、集聚聚人气气。站点西西北侧侧在建建大型超超市、、餐馆馆、公公寓等等主要针针对附附近出出行的的消费费者；；站点东东南侧侧在建建一个个棒球球场，，占地地9.3万万平米米，可可容纳纳4.5万万人，，用于于各项项赛事事、音音乐会会及其其它大大事的的兴办办，其其周边边设有有办公公、零零售商商业及及停车车场。。站点东东侧的的零售、、娱乐乐场所所等商业业待建建，主主要针针对附附近出出行的的消费费者；；商业设设施顶顶部将将建10-14层的的办公楼楼；站点东东南侧侧将要要建16-18层的的Cando、、公寓寓，1991年年1998-2002年2005年年在建待建开发时时间序序列物业开开发情情况16两大市市政设设施（（HPPavilion和和Cahillpark公公园/广场场）先先行建建设，，很大大程度度上加加快了了区域域的成成熟HPPavilion体育育馆1991年年建立立，耗耗资162.5百万万美元元(圣圣荷西西政府府投资资)，，惠普普投资资3.13百万万美元元(到到2018年)享有有HP的命命名权权；场馆举举办活活动120-180次/年，，可举举办曲曲棍球球、篮篮球、、多方方会议议等，，是圣圣荷西西鲨鱼鱼队的的主战战场，，吸引引了全全国一一大批批球迷迷。Cahillpark花园园/广广场Cahillpark花园园/广广场于于2005年开开放，，占地地2.35万平平米，，由圣圣荷西西政府府投资资建成成；主要用用于Diridon站点点人流流的疏疏散。。圣荷西西史迹迹玫瑰瑰花园园1995年年3月月成立立，占占地182万平平米，，位于于Diridon站站点北北方1.2公里里处，，距离离机场场5分分钟车车程，，由圣圣荷西西政府府投资资建成成；花园中中展示示了6000株株、3400种种以上上的野野生玫玫瑰，，供全全世界界游人人观赏赏。美国案案例站点分分析SanjoseDiridonHPPavilion花园广场平面图图圣荷西西史迹迹玫瑰瑰花园园17SanJoseDiridon站站点周周边区区域发发展模模式总总结美国案案例站点分分析SanjoseDiridon特征：：市政设设施先先行启启动（（国家家级）），提提升片片区人人气，，树立立片区区在整整个城城市的的区域域形象象；住住宅及及社区区配套套聚集集区域域人流流；待待区域域成熟熟后，，区域域商业业（零零售为为主））及办办公物物业兴兴起。。物业构构成：：市政设设施约约30%，，住宅宅约45%，商商业约约10%，，办公公约15%物业比比例：：市政设设施：：住宅宅：商商业：：办公公=3：4.5：1：1.5交通发发达（（几条条交通通线的的交汇汇处、、设公公交总总站））政府投投入力力度大大（市市政全全为政政府投投资））市政设设施先先行（（吸引引人流流）物业构构成合合理化化发展模模式成功KPI18SantaClara站—高端端产业业型19SantaClara站毗毗临圣圣荷西西国际际机场场和圣圣克拉拉拉大大学，，距离离圣克克拉拉拉政府府1.4公公里，，距离离圣荷荷西市市区4公里里，因因为硅硅谷位位于其其中而而成为为加州州的高高科技技工业业集中中地美国案例例圣克拉拉拉县(SantaClara)是是美国加加州的一一个县，，占地48平方方公里，，人口10.2万(其其中白人人占56%，亚亚裔美国国人占30%)，位于于旧金山山湾区的的南部，，是硅谷谷的高科科技产业业集中地地，也是是一个景景致优美美、文化化氛围较较浓的地地区(圣圣克拉拉拉大学位位于本区区内)。。硅谷：旧旧金山经经圣克拉拉拉至圣圣荷西近近50公公里的一一条铗长长地带，，是美国国重要的的电子工工业基地地，世界界取为知知的电子子工业集集中地，，它是随随着20世纪60年代代中期以以来，微微电子技技术的发发展而逐逐步形成成的，它它依托斯斯坦福、、伯克利利、加州州理工等等知名大大学为科科研依托托。站点分析析SanClara硅谷圣荷西圣克拉拉大学圣荷西国际机场斯坦福大学旧金山湾区21公里4公里圣克拉拉政府1.4公里站点周边边区域物物业比例例(500米范范围内)：产业约30%，，住宅约约45%商业约7%，配配套约18%客流量：：2003年客流流量为1500人/天天SantaClara20SantaClara站周周边区域域功能布布局图美国案例例Santaclara站点点周边物物业随着着硅谷的的发展而而发展；；圣克拉拉拉大学，，1851年建建校，是是一所私私利的天天主教大大学，历历史悠久久，居美美国西部部第二；；住宅区的的成熟：：商业配配套、教教育配套套、教堂堂等设施施的完善善，同时时临近圣圣克拉拉拉大学，，区域居居住、文文化氛围围较浓；；交通便利利：毗临临圣荷西西国际机机场（1965年开放放），Caltrain、VTA、、ACE等均经经过该区区域，交交通发达达；综合物业业：圣荷荷西与圣圣克拉拉拉政府规规划了未未来432英亩亩的综合合物业区区，其中中圣克拉拉拉部分分(该站站点周边边区域)规划为为住宅/公寓/商铺/餐饮等等综合功功能，近近100万平米米。硅谷工业业区圣克拉拉拉大学住宅/公公寓/商商铺/餐餐饮（规划））住宅区/绿化带带/商业业配套/教育配配套/宗宗教场所所公园住宅区/生活配配套住宅/公公寓/商商铺/餐餐饮（规划））圣荷西国际机场场BART站点(规划)站点分析析SanClara21SantaClara站周周边区域域交通图图美国案例例Santaclara站点点的主入入口靠近近圣克拉拉拉大学学，Caltrain沿线直直接开入入硅谷。。站点分析析SanClara主入口Caltrain站台架空架空圣克拉拉拉大学22SantaClara站周周边物业业开发的的核心驱驱动：凭凭借硅谷谷带来的的产业与与人口，，带动周周边区域域的发展展与成熟熟美国案例例硅谷的发发起，使使该区域域成为高高科技产产业集中中地，带带了大量量的人口口与就业业机会；；斯坦福大大学、伯伯克利大大学等的的科研产产业转移移为硅谷谷发展提提供了巨巨大的支支持。物业开发发次序淘金热带带来的人人口转移移、硅谷谷产业发发展带来来的人口口为本地地区住宅宅的发展展提供了了强大的的客户支支持；社区内绿绿化带、、商业配配套（零零售、餐餐饮、休休闲、酒酒店等））、教育育配套、、教堂等等的完善善进一步步加快了了区域的的成熟；；客户多为为在硅谷谷工作的的人。Caltrain、VTA、、ACE等均经经过该区区域，交交通便利利，未来来，BART(湾区捷捷运)将将要在硅硅谷设站站，进一一步缩减减城市间间的距离离。圣荷西与与圣克拉拉拉政府府规划在在两地进进行432英亩亩的综合合体项目目，包括括住宅、、公寓、、商铺、、餐馆等等，其中中圣克拉拉拉的体体量为244英英亩，接接近100万平平米。20世纪纪70年年代20世纪纪末21世纪纪初规划中规划中开发时间间序列物业开发发情况硅谷的发展住宅/社区商业/教育配套等交通发展(BART设站点)住宅/公寓/商铺/餐饮等（规划）站点分析析SanClara23SantaClara站点点周边区区域发展展模式总总结美国案例例特征：高端产业业集聚导导致区域域人口迅迅速扩大大，树立立了片区区的高科科技产业业基地形形象；住住宅及社社区配套套随之而而起，区区域逐渐渐走向成成熟；等等区域成成熟后，，政府规规划的综综合物业业(住宅宅、公寓寓、商业业等)兴兴起。物业构成成：产业区约约30%，住宅宅约45%，商商业约7%，配配套约18%物业比例例：产业：住住宅：商商业：配配套=3：4.5：0.7：：1.8交通发达达（几条条交通线线的交汇汇处、临临圣荷西西国际机机场）高端产业业集聚（（产业及及人口推推动区域域发展））政府投入入力度较较大（重重视产业业区发展展及区域域规划））发展模式式成功KPI站点分析析SanClara24Millbrae站—交通枢枢纽型(综合物物业)25圣荷西国际机场19.5公里旧金山国际机场600米47公里圣荷西市25公里圣马刁－海沃德大桥10公里旧金山市中心旧金山海湾Millbrae位于于旧金山山海湾西西部，距距离市中中心19.5km，距距离圣马马刁-海海沃德大大桥10km，，毗临旧旧金山国国际机场场(600m处处)，距距离圣荷荷西25km，，距离圣圣荷西国国际机场场47km，交交通条件件优越美国案例例站点分析析MillbraeMillbrae占地地8万平平方公里里，人口口2万多多；04年为为了实现现与BART（（湾区区快速运运输线））接驳驳，MillbraeIntermodalStation向向北迁移移了61公里，，原来的的站点成成为博物物馆。现现在这个个站包含含3条BART的主要要轨道和和2条Caltrain轨道道，一个个岛屿平平台成为为两个系系统的连连接处，，例如可可以在圣圣荷西乘乘Caltrain到到Millbrae，，转乘BART到湾区区东部。。一次换换乘可以以解决湾湾区四分分之三地地区间的的交通，，这是湾湾区第一一个区域域性轨道道交通系系统，该该系统将将163KM的的BART和123KM的Caltrain连接接起来，，为周围围社区提提供通勤勤交通。。Millbrae站点周边边区域物物业比例例(500米范范围内)：住宅约45%，商业约30%，办公约10%，配套约15%客流量（规划划中2010年客流量））：每天增加客流流9000人人26Millbrae站周边边物业功能布布局图：住宅宅、零售、餐餐饮、办公、、酒店、娱乐乐于一体的综综合区域Millbrae站点所所占区域为15英亩，即即6万平米；；2003年BART在Millbrae建站，，预计2010年BART在该站创创造人流3.3万人/日日；根据政府规划划：Millbrae站站点周边的116英亩（（即47万平平米）范围内内，是高密住住宅、零售、、餐饮、办公公、酒店、娱娱乐于一体的的综合区域（（1998年年）；政府在站点周周边设计了公公园、广场、、高密度住住宅、综合用用建筑物，目目的在于吸引引更多的酒店店、办公、零零售等的进驻驻；美国案例站点分析Millbrae旧金山国际机场Bayside公园医院高密住宅高密住宅高密住宅公园学校宗教协会零售/餐饮/办公/酒店/娱乐的综合区停车场商业/办公/交通配套（规划）27Millbrae站周边边区域交通图图美国案例站点分析MillbraeCaltrain站台架空架空过斑马线达主入口28Millbrae站点周周边区域开发发模式总结：：凭借其交通通枢纽的位置置，开发住宅宅、商业、办办公的综合物物业，提升区区域成熟度美国案例站点分析Millbrae特征：交通枢纽，路路网发达；凭凭借其绝对的的交通优势，，建设住宅、、零售、酒店店、餐饮、办办公、配套等等综合物业，，提升整个区区域的成熟度度。物业构成：住宅约45%，商业约30%，办公公约10%，，配套约15%物业比例：市政设施：住住宅：商业：：办公=4.5：3：1：1.5交通枢纽（几几条交