XXXXXXXX四川华银达实业公司发展战

华银达2011-2016年发展战略规划报告2011年春前言本报告是在首轮报告的基础上，对四川华银达实业有限公司的现状以及有关政策、规划研究、行业资料分析而提出的对华银达发展战略的深入探讨、框架思路和初步建议。本报告中的这些探讨、思考和建议是根据国家政策、市场行情不断完善和修正。在后续工作中不断完善形成华银达的发展战略。本报告旨在抛砖引玉，欢迎同事们交流探讨、汇聚集体智慧和行动纲领。第三章公司经营环境分析（宏观经济和行业市场）第四章房地产发展战略第五章职能战略目录第一章公司愿景、理念与核心价值观第二章标杆企业、竞争对手战略背景过去的十年（2002-2011年）十年回顾和总结、反思房地产开发+酒店&度假村运营+物业服务福泽苑、福泽花园、福泽美庐、华银美景、嘉美地房地产开发三级资质；近80人的专业团队；项目论证、策划定位、规划设计、招标采购、施工管理、市场营销、物业服务、酒店及度假村运营。第一章公司愿景、理念与核心价值观第一章公司愿景、理念与核心价值观华银达愿景——为广大中产阶层建造优质住宅和商业物业；营造幸福生活空间和和谐社区；谛造“人才齐备、管理科学、服务勤恳、产品优质、效益领先”的区域房地产卓越品牌；华银达理念——筑您所想；诚信卓越、精品永恒；追求阳光下的利润；让员工快乐的工作、让客户幸福的生活、让股东满意的收益；华银达核心价值观——诚信、创新、务实、求精未来的五年半（2011-2016年）展望和机遇、挑战战略性生产经营指标：销售收入（亿元）新项目或土地储备2011年（总结、思考期）31个新项目约30亩土地2012年（探索、调整期）52个新项目约80亩土地2013年（提升、成熟期）63个新项目约100亩土地2014-82个新项目约100亩土地2015-94个新项目约100亩土地2016年104个新项目约400亩土地第一章公司愿景、理念与核心价值观第三章、公司经营环境分析（宏观经济和行业市场）第四章、地产发展战略第五章、职能战略目录第一章、公司愿景、理念与核心价值观第二章、标杆企业、竞争对手中国房地产百强企业：根据近5年百强企业实际状况，以2008-2010年每年房地产销售额均须达到3亿元或销售面积10万平方米为入选门槛，对全国500家房地产企业（集团）的规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率和社会责任等七个方面的30个指标和其他数据信息进行深入的分析，研究产生了2011中国房地产综合实力百强企业。在百强企业研究的基础上，评价产生了2011中国房地产百强企业“综合实力TOP10”、“规模性TOP10”、“盈利性TOP10”、“成长性TOP10”、“稳健性TOP10”、“融资能力TOP10”、“运营效率TOP10”、“年度社会责任感企业”和“百强之星”。第二章标杆企业、竞争对手第二章标杆企业、竞争对手综合实力TOP10（销售额增长率领先全行业27%）

1万科企业股份有限公司

2中国海外发展有限公司

3保利房地产（集团）股份有限公司

4绿地集团

5绿城房地产集团有限公司

6恒大地产集团有限公司

7龙湖地产有限公司

8合生创展集团有限公司

9金地（集团）股份有限公司

10北京首都开发控股（集团）有限公司从销售业绩来看，百强企业全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.1%。与全国商品房销售额18.3%的增长率、销售面积10.1%的增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别领先27个百分点和9个百分点。第二章标杆企业、竞争对手规模性TOP10（总资产同比比增长52.1%）1万科企业股份份有限公司2中国海外发展展有限公司3绿地集团4保利房地产（（集团）股份份有限公司5恒大地产集团团有限公司6绿城房地产集集团有限公司司7金地（集团））股份有限公公司8龙湖地产有限限公司9北京首都开发发控股（集团团）有限公司司10中信房地产股股份有限公司司2010年，百强企业业总资产52.1%的增长速度引引人注目，总总资产均值达达到了358.9亿元，近五年年的年度复合合增长率达到到32.6%。与之相比，，净资产均值值为96.0亿元，同比增增长21.8%，增速逊色于于总资产，说说明负债增长长仍是推动百百强企业资产产规模扩大的的重要因素。。第二章标杆杆企业、竞争争对手中国房地产TOP10、百强企业盈利性TOP10（净资产收益益率接近20%）1中国海外发展展有限公司2万科企业股份份有限公司3合生创展集团团有限公司4保利房地产（（集团）股份份有限公司5卓越置业集团团有限公司6上海三盛宏业业投资（集团团）有限责任任公司7杭州滨江房产产集团股份有有限公司8新城控股集团团有限公司9旭辉集团股份份有限公司10阳光100置业集团有限限公司百强企业的净净资产收益率率（ROE）同比则有所所提高，达到到19.8%，提升了1.7个百分点，ROE的提高一方面面是受益于2010年良好的销售售业绩，另一一方面源于百百强企业费用用？控制能力提高高，销售管理理财务？三项费用率较较上年又下降降了1.2个百分点。第二章标杆杆企业、竞争争对手中国房地产TOP10、百强企业成长性TOP10（新开工面积积中百强占了了11.3%）1中信房地产股股份有限公司司2青岛海尔地产产集团有限公公司3保利房地产（（集团）股份份有限公司4新城控股集团团有限公司5重庆协信控股股(集团)有限公司6上海景瑞地产产（集团）股股份有限公司司7上海证证大房房地产产有限限公司司8江苏苏苏宁环环球集集团有有限公公司9重庆东东原房房地产产开发发有限限公司司10上海城城开（（集团团）有有限公公司2010年，百百强企企业多多项成成长指指标表表现良良好：：房屋屋销售售面积积同比比增长长率领领先全全国9个百分分点；；全年年新开开工面面积占占全国国房企企的11.3%，占比比较上上年的的7.8%提高近近4个百分分点。。第二章章标标杆企企业、、竞争争对手手中国房房地产产TOP10、百强强企业业稳健性性TOP10（百强强预收收账款款同比比增长长33.6%）1中国海海外发发展有有限公公司2万科企企业股股份有有限公公司3金融街街控股股股份份有限限公司司4上海爱爱家豪豪庭房房地产产集团团发展展有限限公司司5农工商商房地地产（（集团团）股股份有有限公公司6建业地地产股股份有有限公公司7上海中中房置置业股股份有有限公公司8福星惠惠誉房房地产产有限限公司司9上海市市上投投房地地产有有限公公司10北京首首都开开发控控股（（集团团）有有限公公司2010年，百百强企企业销销售状状况良良好，，预收收账款款均值值达到到68.7亿元，，较上上年同同比增增长33.6%。经营营性现现金流流净额额为正正值的的百强强企业业个数数由上上年的的81家下降降到52家。第二章章标标杆企企业、、竞争争对手手中国房房地产产TOP10、百强强企业业融资能能力TOP10（筹资资活动动现金金流入入增长长58.6%）1恒大地地产集集团有有限公公司2万科企企业股股份有有限公公司3中信房房地产产股份份有限限公司司4保利房房地产产（集集团））股份份有限限公司司5金辉集集团有有限公公司6龙光地地产股股份有有限公公司7金地（（集团团）股股份有有限公公司8恒盛地地产控控股有有限公公司9天津市市房地地产开开发经经营集集团有有限公公司10奥宸地地产（（集团团）有有限公公司百强企企业2010年新增增银行行授信信已由由上年年的164.9%下降到到13.0%。但筹筹资活活动现现金流流入达达到了了39.2亿元，，增长长高达达58.6%，显示示百强强企业业仍获获得了了充足足的融融资支支持。。第二章章标标杆企企业、、竞争争对手手中国房房地产产TOP10、百强强企业业运营效效率TOP10（存货货周转转率提提高7个百分分点））1万科企企业股股份有有限公公司2绿地集集团3金科地地产4新城控控股集集团有有限公公司5SOHO中国有有限公公司6鑫苑（（中国国）置置业有有限公公司7恒盛地地产控控股有有限公公司8旭辉集集团股股份有有限公公司9联发集集团有有限公公司10河南正正商置置业有有限公公司2010年，百百强企企业总总资产产周转转率均均值同同比提提高3个百分分点，，达到到了0.42，源于于百强强企业业当年年的销销售业业绩创创新高高；百百强企企业的的存货货周转转率均均值达达到0.62，提高高7个百分分点。。第二章章标标杆企企业、、竞争争对手手中国房房地产产企业业百强强之星星的发发展呈呈现出出以下下特点点：(1)积极应应对房房地产产市场场变化化，不不断完完善深深化区区域布布局，，广泛泛布局局具有有发展展潜力力的二二三四四线城城市；；(2)针对不不同客客户群群，开开发出出不同同档次次的产产品来来满足足消费费者的的需求求，致致力于于打造造精品品，为为企业业的发发展做做出突突出贡贡献。。(3)在品牌牌打造造过程程中，，以产产品质质量为为基础础，通通过规规模效效应和和品牌牌传播播，全全面提提升品品牌影影响力力，使使企业业品牌牌影响响力得得到了了有效效延伸伸。(4)不断发发掘自自身潜潜力，，从自自身特特点出出发整整合内内外部部资源源，增增强企企业的的核心心竞争争力，，通过过提升升产品品质量量、优优化内内在资资源、、完善善企业业管理理强化化了竞竞争优优势。。第二章章标标杆企企业、、竞争争对手手中国房房地产产TOP10、百强强企业业标杆企企业的的趋势势、结结论、、启发发住宅开开发仍仍是产产业基基础:万科““追求求有质质量的的增长长，为为普通通人造造房子子”、、龙湖湖有近近六成成产品品为普普通住住宅、、而万万科和和保利利在产产品规规划中中，一一直将将144平方米以以下的中中小户型型住宅产产品比例例保持在在较高水水平；在在对于传传统住宅宅产业进进行精耕耕细作的的同时，，寻求在在其他地地产领域域的突破破已经成成为业界界应对新新挑战的的共同选选择。自持商业业物业比比重逐步步增长：：万达““订单””商业模模式、只只专心做做住宅的的万科也也开始涉涉足商业业地产领领域，自自持商业业成为调调控时““过冬的的棉袄””，但但涉足商商业经营营势必将将开发企企业的产产业链拉拉长，对对于企业业的管理理模式和和策划定定位（商商业模式式）、招招商、与与运营水水平都提提出了更更高的要要求。复合型旅旅游度假假类地产产是未来来发展主主要目标标：经济济发展、、旅游繁繁荣的背背景下，，龙湖形形成“山山、海、、湖”系系列、万万科进军军四川南南充、蓝蓝光开发发峨眉山山麓”峨峨秀湖””；复合合型旅游游地产的的开发土土地面积积巨大，，除了对对开发企企业区域域运营能能力的要要求较高高之外，，如何保保护好旅旅游区的的文化、、生态环环境，是是个更大大课题。。第二章标标杆企企业、竞竞争对手手全球标杆杆——PulteHomes（帕尔迪、、梦想由由建筑开开始）帕尔迪成成为国内内众多企企业的学学习标杆杆在跨地域域经营、、土地储储备方式式、持续续盈利能能力、市市场占有有率、客客户细分分及关系系维护等等诸多方方面帕尔迪的的客户战战略——"让客户信信任我们们，让他他们终生生都在购购买我们们的住房房！“帕尔迪的的客户细细分：帕帕尔迪按按生命阶阶段、支支付能力力建立了了两大类类，共有有11类细分客客户。帕尔迪的的精细化化运营流流程标准化、、模块化化生产，，25种基本设设计蓝图图超越客户户体验的的全程服服务，购购房7步程序第二章标标杆企企业、竞竞争对手手2010成都楼市市十大品品牌企业业恒大地产产集团成成都有限限公司保利（成成都）实实业有限限公司华润置地地（成都都）有限限公司四川蓝光光和骏实实业股份份有限公公司中海兴业业（成都都）发展展有限公公司花样年实实业发展展（成都都）有限限公司上海绿地地集团成成都置业业有限公公司龙茂房地地产开发发（成都都）有限限公司合景泰富富地产成成都公司司四川省国国嘉地产产有限公公司（以规模模和客户户满意度度作为评评选的主主要指标标,排名不分分先后））第二章标标杆企企业、竞竞争对手手2010最具成长长性本土土企业成都森宇宇实业集集团有限限公司成都交大大房产开开发有限限责任公公司会展旅游游集团大陆希望望集团家家园旅游游开发有有限公司司四川炎华华置信实实业（集集团）有有限公司司成都朗基基地产有有限公司司成都远鸿鸿房地产产开发有有限公司司第二章标标杆企企业、竞竞争对手手第三章公公司经经营环境境分析（（宏观经经济和行行业市场场）第四章地地产发发展战略略第五章职职能战战略目录第一章公公司愿愿景、理理念与核核心价值值观第二章标标杆企企业、竞竞争对手手第三章公公司经经营环境境分析3.1宏观环境境分析3.2行业环境境分析3.3SWOT分析3.1宏观环境境分析3.1.2““十二五””规划纲纲要3.1.3成渝经济济区规划划3.1.4成都世界界现代田田园城市市规划3.1.1宏观环境境分析概概述3.1宏观环境境分析——概述房地产仍仍然为支支柱产业业、十二二五规划划、西部部大开发发、经济济结构调调整、产产业转移移规划政政策、基基础设施施建设特特别是高高速铁路路、公路路、城市市轨道交交通等等等为华银银达发展展提供了了较多的的机遇经济金融融税收政政策诸如如房产税税试点、、国家发发展安居居工程保保障房建建设政策策、维护护业主利利益的法法律政策策为华银银达发展展带来了了挑战政策法律律因素国家经济济运行周周期、我我国房地地产业发发展周期期、GDP与人均可可支配收收入同步步增长、、人民币币汇率升升值等有有利于华华银达发发展持续紧缩缩的财政政和货币币政策、、市场加加息周期期内会抑抑制对房房地产的的投资、、投机性性需求，，同时增增加华银银达的融融资、贷贷款成本本，不利利于华银银达发展展经济因素素社会文化化因素中国城市市化进程程、城乡乡居民消消费结构构变化、、居民对对社会稳稳定的预预期和消消费者生生活居住住方式与与理念的的变化都都为华银银达公司司的发展展带来了了较多的的机遇技术因素素国家重视视环境保保护、推推进节能能减排，，环境友友好型、、资源节节约型开开发建设设，一定定程度上上对房地地产市场场和企业业的结构构调整起起到了积积极推动动作用，，“三新新”技术术、绿色色低碳物物业可能能成为影影响房地地产业发发展的主主要因素素，特别别是华银银达跨越越式发展展的突破破口。“十二五”规规划纲要看看房地产国家层面：：GDP的增长7%，并强调努努力实现城城乡居民收收入增长与与经济发展展同步。“加强综合合政策调节节”，房地产行业业调控或成成常态“加大保障障房建设””，保障房建设设力度空前前十二五五期间共3600万套、今、、明年分别别高达1000万套。四川层面：：成渝经济区区上升为国国家战略（（西部大开发发三大重点点区域之一一）、天府新区区的规划与与建设新川川创新科技技园启动；；加快建设内内陆开放型型经济战略略高地，承承接产业转转移。构建以成都为主主枢纽的西西部综合交交通枢纽，成绵乐城城际铁路预预计2012年将正式运运营。“积极将绵绵阳、南充充、自贡、、泸州、攀攀枝花、宜宜宾、达州州、内江等等城市培育育为100万人口以上上的特大城城市。将德德阳、、乐乐山、遂宁宁等一批地地级城市培培育为50—100万人口的大大城市。将将一批发展展条件较好好的县城培培育为20—50万人口的中中等城市。。”成都层面：：继续推进世世界现代田田园城市建建设，建成成中西部地地区“三最最”现代特特大中心城城市。强化成都经经济区区域域合作、实实现“县县县通快铁””、建设第第二绕城高高速、规划划第二机场场加快城乡统统筹、城乡乡一体化建建设，农村村土地综合合整治（地地票）、旧场镇改造造、农村新新型社区建建设和现代代农业发展展，特别是是11条示范线建建设。3.1宏观环境分分析——十二五规划划国家层面政策方面序号主旨预期对房地产市场的影响影响度宏观战略方向1推进经济结构调整，坚持扩大内需战略城镇化推升地产市场，产业从沿海向内陆转移推升内陆经济和地产市场。***2实现居民收入与经济发展同步贫富差距可望缩小，住房消费将进一步提高。***3调整优化投资结构短期而言可能缓解地方政府对土地财政的过渡依赖，但长期来讲地价高企问题无法根本解决，特别是在税收收入相对匮乏的中西部城市。**4推进国家运输通道建设国际经验表明，铁路（特别是高速铁路）在拉动经济、带动沿线房地产发展方面作用突出。***3.1宏观环境分分析——十二五规划划国家层面政策方面序号主旨预期对房地产市场的影响影响度积极稳妥推进城镇化5坚持走中国特色城镇化道路城镇化进程从根本上锁定了地产行业的向上趋势，特别是在中小城市。***6实施区域发展总体战略中部“现代产业＋交通枢纽”的定位有助于本地房地产市场的加速发展。**7实施主体功能区战略中部和中西部地区主要二线城市在重点开发之列，地产市场将有突出表现。*8完善城市化布局和形态都市圈、卫星城、城际轨道等概念将被强化，促使商业地产和住宅在空间布局上的分化。**9加强城镇化管理户籍政策将极大地加快中小城市的城镇化进程，带动当地房地产行业发展。***10完善农村发展体制机制可从源头理顺建设用地供应，增加城镇建设用地供给潜力，增加农民财富，并推动城镇化速度加快。**3.1宏观环境分分析——十二五规划划国家层面政策方面序号主旨预期对房地产市场的影响影响度引导房地产行业健康发展11加大保障性安居工程建设、棚改力度，发展公租房加大对中低收入家庭的住房保障力度、改善住房供应结构是今后政府将长期秉持的政策方向，保障房占比越高，对商品房的非市场化调控将越弱。***12合理引导住房需求合理引导住房需求是政府未来政策重点，信息系统的完善将有利于政府监管和调控的实施，预期对高房价地区的调控将持续。***13加强税收调节作用房地产税的推出短期内影响房价预期，但长期而言并非用来调节房价；目前信息系统的不完善制约了房地产税推行，故《建议》同时提出加快住房信息系统建设。相比之下，土地增值税对市场的影响更为直接。*14强调要素价格管理《建议》并未指出如何深化和完善地价形成机制，预期影响有限。*15加强资源节约和管理土地供应和管理制度将始终非常严格，政府未来通过新的土地管理措施调控地产行业是市场面临的不确定性之一。*3.1宏观环境分分析——十二五规划划3.1宏观环境分分析——中国各区域域城市群体体系中国房地产产市场的““3＋2”格局环渤海、长长三角、珠珠三角地区区将形成三三个“泛区区域城市圈圈”，区域域中心城市市消费升级级，主要强强调房地产产品质，周周边中小城城市将进入入快速发展展期；以武汉、郑郑州、长沙沙为核心的的中部城市市带和以成都、重重庆、西安安为核心的的西部板块块在产业西移移和高速铁铁路、公路路、航空建建设的推动动下将成为为未来五年年发展最快快区域。3.1宏观环境分分析——十二五规划划环渤海、长长三角、珠珠三角地区区将形成三三个“泛区区域城市圈圈”，区域域中心城市市消费升级级，主要强强调房地产产品质，周周边中小城城市将进入入快速发展展期；以武汉、郑郑州、长沙沙为核心的的中部城市市带和以成都、重重庆、西安安为核心的的西部板块块在产业西移移和高速铁铁路、公路路、航空建建设的推动动下将成为为未来五年年发最快区区域3.1宏观环境分分析——十二五规划划环渤海、长长三角和珠珠三角这三三大传统板板块未来仍仍将保持活活跃，并逐逐步形成以以一线城市市为中心、、辐射周边边二、三三线城市的的城市圈，，构成“泛泛区域”概概念，区域域中心城市市强调房地地产品质，，周边城市市强调居住住和配套功功能，商品品房需求以以高端改善善型需求为为主。：：泛环渤海城城市圈：主要覆盖京京、津、河河北、辽宁宁、山东。。中心城市市北京；次次中心城市市天津、石石家庄、沈沈阳、大连连、青岛岛；周边主主要中小城城市包括廊廊坊、唐山山、秦皇岛岛、济南、、烟台；此此外河北的的邯郸、保保定、山东东的淄博、、威海、、日照等地地级市也有有望成为该该区域的热热点城市。。泛长三角城城市圈：主要覆盖上上海、江苏苏、浙江。。中心城市市上海；次次中心城市市杭州、南南京；周边边主要中小小城市包括括无锡、、苏州、常常州、宁波波、温州；；此外江苏苏的徐州、、淮安、盐盐城、扬州州、镇江、、泰州、浙浙江的嘉兴兴、湖州、、绍兴、、台州、舟舟山和金华华也将成为为该区域的的热点城市市。泛珠三角城城市圈：主要覆盖广广东、福建建、海南。。中心城市市广州、深深圳；次中中心城市珠珠海、三亚亚、厦门；；周边主要要中小城城市包括佛佛山、惠州州、东莞、、中山、福福州、海口口；此外广广东的江门门、湛江、、茂名、汕汕头、韶关关、福建的的莆田、、泉州也将将成为该区区域的热点点城市。3.1宏观环境分分析——十二五规划划两大次级板板块在产业业转移和高高铁建设刺刺激下加速速发展，首首次置业和和改善型需需求重，伴伴随中部崛崛起和西部部大开发的的持续推进进，中部和和中西部两两大次级板板块将加速速发展，形形成未来五五年房地产产市场的最最炙手可热热的区域：：西部板块：：主要覆盖重重庆、四川川、陕西。。成都、重重庆、西安安是该区域域的核心城城市，其他他将进入房房地产加速速发展阶段段的城市有有四川的泸泸州、德阳阳、绵阳、、乐山、宜宜宾、陕西西的咸阳、、宝鸡。中部板块：：主要覆盖湖湖北、湖南南、河南。。武汉、长长沙、郑州州是该区域域的核心城城市，其他他将进入房房地产加速速发展阶段段的城市有有河南的洛洛阳、湖北北的宜昌、、襄樊、鄂鄂州、湖南南的株洲、、湘潭、衡衡阳、常德德。3.1宏观环境分分析——十二五规划划成渝经济区区规划成渝经济区区区域规划划将涵盖四四川15个市和重庆庆31个区县，总总面积20.61万平方公里里，人口9840.7万，GDP总量1.58万亿元四川15个市分别为为成都、德德阳、绵阳阳、眉山、、资阳、遂遂宁、乐山山、雅安、、自贡、泸泸州、内江江、南充、、宜宾、达达州和广安安。重庆31个区县除了了包括万州州、涪陵、、渝中、大大渡口、江江北、沙坪坪坝、九龙龙坡、南岸岸、北碚等等23个区县在内内的1小时经济圈圈外，还包包含了渝东东北的万州州、梁平、、丰都、开开县、垫江江、忠县、、云阳和渝渝东南的石石柱等8个区县。3.1宏观环境分分析——成渝经济区区规划四川省层面面3.1宏观环境分分析——成渝经济区区产业规划划3.1宏观环境分分析——成渝经济区区域城市体体系成都经济区区3.1宏观环境分分析——成都经济区区规划3.1宏观环境分分析——成都经济区区域城市体体系天府新区规规划（新川川创新科技技园）3.1宏观环境分分析——成都经济区区产业合作作规划成都建设世世界现代田田园城市规规划“三步走”战战略近期目标:用5-8年建成中西西部地区创创业环境最最优、人居居环境最佳佳、综合竞竞争力最强强的现代特特大中心城城市，成为为城乡一体体化、全面面现代化的的示范区和和高端产业业集聚、生生态文明建建设的样板板。中期目标:用20年左右初步步建成“世世界现代田田园城市””，争取进进入世界三三级城市行行列（按照照目前一般般的划分标标准，阿姆姆斯特丹、、西雅图、、休斯顿等等40个左右城市市为世界三三级城市））。远期目标:用30到50年时间最终终建成”世世界现代田田园城市””，争取成成为世界二二级城市（（目前巴黎黎、法兰克克福、香港港、新加坡坡等约20个城市为世世界二级城城市）。3.1宏观环境分分析——成都世界现现代田园城城市规划成都建设世世界现代田田园城市规规划成都建设世世界现代田田园城市规规划。1、全域成都都规划：““一区两带带六走廊””；(1)、“一区””为中心城城区，是城城市化主要要发展区和和产业高端端化的主要要集聚区。。(2)、“两带””为龙门山山、龙泉山山生态旅游游发展带，，既是自然然生态保护护带，也是是山区旅游游发展带，，是成都市市建设国际际化旅游城城市的主要要承载区。。(3)“六走廊”指指成青、成成灌、成温温邛、成新新、南部、、成龙走廊廊。2、总体功能能分区；(1)、两带生态态及旅游发发展区；(2)、优化型发发展区(3)、提升型发发展区；(4)、扩展型发发展区；3、区域合作作；5个区域产业业合作区(1)、成德绵合合作区：以以装备制制造和高新新技术产业业合作为主主；(2)、成资遂绵绵合作区：：

以汽车车制造和旅旅游产业合合作为主；；(3)、成眉乐合合作区：以以新材料和和石化下游游产业合作作为主；(4)、成雅、、(5)、成阿合作作区：以旅旅游产业和和现代农业业合作为主主。3.1宏观环境分分析——成都世界现现代田园城城市规划

市域城镇体系

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1个特大中心城市

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14个中等城市

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34个小城市

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150余个小城镇

■数千个农村新型社区3.1宏观环境分分析——成都世界现现代田园城城市规划

13个市级战略功能区

01天府新城（高新技术产业区）

02金融总部商务区

03东部新城文化创意产业综合功能区

04北部新城现代商贸综合功能区

05西部新城现代服务业综合功能区

06“198”生态及现代服务业综合功能区

07龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区

08汽车产业综合功能区

09新能源产业功能区

10新材料产业功能区

11石化产业功能区

12国际航空枢纽综合功能区

13国际铁路物流枢纽功能区3.1宏观环境分分析——成都世界现现代田园城城市规划十一条示范范性规划线线1.北新干道示示范线2.蜀龙大道-成青金快速速路-唐巴路示范范线3.成龙路-东二路-成洛路示范范线4.天府大道-东山快速路路-双黄路示5.大件路示范范线6.邛崃示范线线7.光华大道-成温邛高速速-大双路示环环线8.龙门门山山沿沿线线示示范范线线9.成青青快快速速通通道道示示范范线线10.沙西西线线示示范范线线11.彭白白路路示示范范线线3.1宏观观环环境境分分析析———成都都世世界界现现代代田田园园城城市市规规划划区、县市级战略功能区区、县管产业功能区锦江区

1、东部新城文化创意产业综合功能区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

3、金融总部商务区

1、中央商业区（东区）

2、以传媒为主的文化创意产业区

3、以工业设计为主的总部经济区成华区

1、“198”生态及现代服务业综合功能区

2、东部新城文化创意产业综合功能区

3、北部新城现代商贸综合功能区

1、以数字音乐为重点的文化创意产业区

2、以装备制造为主的总部经济区金牛区

1、北部新城现代商贸综合功能区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

1、以综合交通为主的总部经济区

2、火车北站客运枢纽综合功能区青羊区

1、西部新城现代服务业综合功能区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

1、中央商业区（西区）

2、航空工业基地

3、以文博为主的文化创意产业区武侯区

1、“198”生态及现代服务业综合功能区

1、人民南路科技商务区

2、以轻工设计及电子信息服务为主的总部经济区

3、城市商业物流配送中心高新区

1、天府新城高新技术产业区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

3、金融总部商务区

新都区

1、北部新城现代商贸综合功能区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

1、机电装备产业区

2、家具产业区

3、西部公路物流枢纽（北区）青白江区

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（金青景观农业旅游区）

2、国际铁路枢纽综合功能区

1、冶金建材产业区

2、现代物流商贸产业区彭州市

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（湔江河谷旅游区）

2、石化产业功能区

1、现代农业及农产品物流区

2、塑胶及服装产业区都江堰市

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（龙门山国际旅游集散中心、大青城旅游区）

1、聚源文化创意综合功能区

2、健康食品产业区

3、国家级乡村旅游示范区崇州市

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（大青城旅游区、山地高端旅游区）

1、家具及皮革产业区

2、乡村旅游区大邑县

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（西岭雪山旅游区）

1、轻工产品于通用机械产业区

2、安仁文博旅游区邛崃市

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（南方丝路旅游区）

1、农副食品加工及中成药产业区

2、精细化工业产区浦江县

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（浦江山水田园旅游区）

1、食品饮料产业区

2、印务包装产业区新津县

1、新材料产业功能区

2、国际铁路枢纽综合功能区

1、临空经济综合功能区

2、水上运动休闲产业区

3、金融后台中心郫县

1、“198”生态及现代服务业综合功能区

1、电子电气设备产业区

2、川菜产业基地

3、教育培训基地

4、国家级乡村旅游示范区温江区

1、西部新城现代服务业综合功能区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

1、国际医疗服务中心

2、通信及视听设备产业区

3、国家级体育产业基地

4、国家级乡村旅游示范区双流县

1、天府新城高新技术产业区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

3、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（“两湖一山”旅游区、锦绣东山旅游区）

4、新能源产业功能区

5、国际航空枢纽综合功能区

1、国际体育赛事产业区

2、临空经济综合功能区

3、以动漫为主的文化创意产业区龙泉驿区

1、东部新城文化创意产业综合功能区

2、“198”生态及现代服务业综合功能区

3、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（“两湖一山”旅游区）

4、汽车产业综合功能区（成都经济技术开发区）

1、西部农产品（果蔬）物流中心

2、西部公路物流枢纽（东区）金堂县

1、龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区（金青景观农业旅游区）

2、第二机场规划确定后，设立以临空制造为主的空港经济功能区

1、节能环保产业区3.2行业业环环境境分分析析3.2.1中国国房房地地产产行行业业现现状状3.2.2行业业关关键键成成功功要要素素分分析析3.2.3行业业发发展展趋趋势势预预测测2010年全全国国房房地地产产大大势势需求求：：全全年年全全国国商商品品房房销销售售面面积积和和销销售售额额上上涨涨价格：：商商品品房房销销售售均均价价微微跌跌供应：：开开发发投投资资额额涨涨超超三三成成，，新新开开工工面面积积持持续续回回落落资金来来源源：：开开发发企企业业资资金金来来源源增增速速持持续续放放缓缓3.2行业业环环境境分分析析3.2.1中国国房房地地产产行行业业现现状状2010年全全国国商商品品房房销销售售面面积积和和销销售售额额分分别别同同比比增增长长10.1%和18.3%；2010年全全国国商商品品房房销销售售面面积积10.43亿平平方方米米，，比比上上年年增增长长10.1%，其其中中商商品品住住宅宅销销售售面面积积增增长长8.0%，办办公公楼楼增增长长21.9%，商商业业营营业业用用房房增增长长29.9%。销销售售额额方方面面:全年年商商品品房房销销售售额额5.25万亿亿元元，，同同比比增增长长18.3%，其其中中商商品品住住宅宅销销售售额额增增长长14.4%，办办公公楼楼和和商商业业营营用用房房分分别别增增长长31.2%和46.3%。从区区域域分分布布来来看看，，中中西西部部销销售售增增速速略略高高于于东东部部，，北北京京、、上上海海等等城城市市销销售售面面积积有有较较大大幅幅度度的的萎萎缩缩。。市场场需需求求将将保保持持高高速速稳稳定定增增长长3.2.1中国国房房地地产产行行业业现现状状2010年开开发发投投资资额额增增长长超超三三成成，，新新开开工工面面积积增增速速高高位位运运行行，，持持续续回回落落2010年，，全全国国房房地地产产投投资资整整体体增增速速较较快快，，全全年年完完成成投投资资48267亿元，，同比比增长长33.2%，新开开工面面积16.38亿平方方米，，同比比增长长40.7%，在建建面积积40.55亿平方方米，，同比比增长长26.6%。但从从各月月来看看，前前几个个月增增速更更快，，自5、6月份起起，投投资增增速持持续小小幅回回落。。决定未未来市市场供供应量量的先先行指指标在建面面积新开工工面积积土地购购置开开发面面积先行指指标显显示后后续供供应增增幅收收窄2010年全国国商品品房销销售均均价为为5034元/平方米米，同同比上上涨7.5%，其中中商品品住房房上涨涨5.9%，而2009年全年年涨幅幅超过过20%。全国70个大中中城市市房屋屋销售售价格格环比比继续续上涨涨，同同比涨涨幅继继续回回落从土地地交易易价格格增幅幅来看看，地地价增增幅总总体上上大于于房价价增幅幅，带带来开开发商商开发发毛利利的收收窄。。2010年全国国商业业和居居住综综合平平均地地面地地价为为4488元/m2，平均均增长长率为为10.76%；同年年，全全国商商品房房平均均销售售价格格为5029元/m2，增长长率7.11%，地价价增长长率比比房价价增长长率高高3.65个百分分点。。3.2.1中国房房地产产行业业现状状全国房房地产产价格格整体体上涨涨，但但商品品房和和住宅宅销售售均价价同比比涨幅幅继续续下行行，各各城市市土地地价格格涨幅幅相对对较大大，2007年至今今全国国70个大中中城市市住宅宅价格格同比比、环环比指指数走走势3.2.1中国房房地产产行业业现状状贷款增增速大大幅放放缓，，自有有资金金稳步步上升升、利利用外外资提提速但但占比比甚小小2010年，房房地产产开发发企业业本年年资金金来源源7.25万亿元元，同同比增增长25.4%，增速速较上上月降降低5.8个百分分点。。其中中利用用外资资、自自筹资资金增增速较较快，，开发发商贷贷款和和按揭揭贷款款增速速较慢慢。具体来来看，，国内内贷款款12540亿元，，增长长10.3%，增速速放缓缓14.7个百分分点；；利用用外资资796亿元，，增长长66.0%，增速速提高高7.0个百分分点；；企业业自筹筹资金金26705亿元，，增长长48.8%，增速速回落落0.8个百分分点；；其他他资金金32454亿元，，增长长15.9%，增速速降低低4.5个百分分点。。在其他他资金金中，，定金金及预预收款款19020亿元，，增长长17.3%；个人人按揭揭贷款款9211亿元，，增长长7.6%。3.2.1中国房房地产产行业业现状状3.2.2行业关关键成成功要要素分分析战略土地综合管管理运营模模式资金战略是是最关关键因因素，决定定企业业未来来的发发展方方向，，核心心问题题是明明确愿愿景，，确定定近、、中远远期目目标及及区域域市场场和产产品定定位土地和和资金金是战战略落落地的的两大大资源源，决定定了企企业的的发展展规模模，核核心问问题是是确定定土地地获取取的途途径，，搭建建有效效的融融资渠渠道运营模模式、、综合合管理理、品品牌是是实现现战略略的基基础和和保障障，必须须与企企业的的战略略目标标与发发展规规模匹匹配，，围绕绕战略略目标标建立立相应应的体体系，，核心心问题题是管管控机机制、、组织织机构构、权权责划划分、、利益益分配配激励励机制制、风风险控控制品牌牌明确的的战略略为企企业的的发展展指明明方向向明确的的战略略能够够使房房地产产企业业及时时根据据宏观观环境境、行行业竞竞争、、市场场变化化和自自身资资源与与能力力等要要素的的变化化，制制定切切实可可行的的运营营目标标与事事业发发展方方向，，确保企企业日日常运运营与与决策策的连连续性性及目目标一一致性性。3.2.2行业关关键成成功要要素分分析从土地地市场场情况况来看看，增增加土土地供供应量量政策策仍将将持续续，但但土地地供应应将向向中低低价商商品房房特别别是保保障房房建设设倾斜斜，地地价将将保持持稳定定上涨涨的趋趋势，，由于于存量量土地地将是是未来来两三三年市市场供供应的的主要要来源源，所所以国国家对对存量量土地地管理理和控控制将将影响响未来来市场场供应应的有有效释释放程程度，，总体体上说说，除除非国国家大大幅度度增加加土地地供应应量，，否则则房价价仍将将稳中中上涨涨。充足高高质的的土地地储备备及高高水平平的土土地获获取能能力是是衡量量开发发商实实力、、市场场掌握握力以以及发发展后后劲的的显要要标志志之一一强势品品牌为为房地地产企企业带带来超超额收收益，，影响响力度度不断断增强强房地产产品牌牌包括括两个个层面面，一一是产产品自自身的的品牌牌，也也就是是项目目本身身的品品牌建建设；；二是是开发发企业业的品品牌。。随着房房地产产产品品同质质化倾倾向的的增强强及市市场营营销策策略的的互相相模仿仿与克克隆,缺乏差差异化化营销销手段段的房房地产产产品品不可可避免免地陷陷入销销售滞滞缓之之中，，房地地产市市场的的品牌牌竞争争时代代到来来。近年年来来，，全全国国和和地地区区品品牌牌房房地地产产企企业业的的品品牌牌价价值值与与销销售售额额比比的的平平均均值值不不断断上上升升，，强强势势品品牌牌的的影影响响力力度度正正在在逐逐步步增增强强。。房房地地产产品品牌牌溢溢价价水水平平显显著著提提高高，，3.2.2行业业关关键键成成功功要要素素分分析析随着着市市场场竞竞争争的的加加剧剧，，资资金金已已成成为为严严重重制制约约房房地地产产企企业业发发展展的的瓶瓶颈颈，，拥拥有有了了充充足足的的资资金金，，就就相相当当于于拥拥有有了了充充足足的的土土地地、、人人才才和和其其他他资资源源。。目前前国国际际和和国国内内融融资资渠渠道道正正快快速速增增加加，，房房地地产产企企业业可可以以选选择择银银行行信信贷贷、、信信托托、、基基金金、、资资本本市市场场融融资资、、发发行行债债券券等等多多种种融融资资方方随着人民币不断升值、国外资金对房地产业的关注显著增加。自身身资资金金的的实实力力和和运运用用资资本本能能力力成成为为房房地地产产企企业业的的竞竞争争核核心心，，资资本本将将决决定定房房地地产产长长远远持持续续发发展展的的战战略略地地位位。。综合合管管理理能能力力是是房房地地产产企企业业生生存存和和发发展展的的基基础础房地地产产企企业业综综合合管管理理能能力力涉涉及及到到企企业业运运营营中中的的法法人人治治理理、、品品牌牌文文化化管管理理、、法法务务管管理理、、成成本本管管理理、、项项目目管管理理、、研研发发管管理理、、人人力力资资源源管管理理等等各各个个方方面面。。管理理完完善善、、运运作作专专业业的的房房地地产产企企业业具具有有较较强强的的市市场场竞竞争争力力。。综综合合管管理理能能力力强强的的房房地地产产企企业业易易成成为为国国内内外外资资本本追追逐逐的的对对象象，，提提高高企企业业拿拿地地实实力力，，从从而而成成为为房房地地产产市市场场的的整整合合者者。。案例例：：万科科在在业业内内以以管管理理规规范范而而著著称称，，在在跨跨地地域域管管理理上上，，公公司司推推行行全全国国性性思思维维和和本本土土化化运运作作的的有有机机结结合合；；在在资资金金管管理理上上，，公公司司设设立立统统一一的的资资金金管管理理中中心心，，统统筹筹公公司司银银行行融融资资和和资资金金管管理理；；在在人人事事管管理理上上，，公公司司长长期期以以来来实实行行职职业业经经理理＋＋计计划划授授权权＋＋绩绩效效评评估估的的人人力力资资源源体体系系，，培培养养和和储储备备了了一一支支成成熟熟的的职职业业经经理理队队伍伍；；在在信信息息管管理理上上，，通通过过扁扁平平化化实实现现信信息息的的共共享享和和快快速速传传递递，，提提高高管管理理效效率率，，全全方方位位地地保保证证了了业业务务顺顺利利拓拓展展。。3.2.2行业关键键成功要要素分析析万科分权：将将总部的的部分管管理权限限下放，，将总部部的管理理职能由由转变为为战略性性，而公公司的管管理层也也相应地地由过去去的两层层变为三三层。从“单单打独斗斗”模式式发展到到“战略略合作””模式；；重新完完成产品品线分类类，根据据产品的的细分而而设置组组织结构构，以产产品线、、运营线线、管理理线、监监控线四四条线来来管理。。通过基本本市场运运作，信信托，与与国外金金融机构构合作融融资。稳扎稳打打，以专专业化、、产业化化、工业业化铸造造品牌优优势战略特征征经营模式式3.2.2行业关键键成功要要素分析析成功的经经营模式式是房地地产企业业可持续续发展的的基本保保证万达规模联动动商业租户户专业开发发万达提出出了订单单地产这这一模式式，即先先与合作作伙伴签签订合同同，再按按照其要要求建设设物业。。商业地产产只租不不售；商商铺在销销售之后后，再进进行商业业规划、、整合，，有两个个方面保保证不了了，一是是经营的的整体性性，二是是经营的的有效性性。租金和住住宅提供供稳定的的现金流流。万通瞄准高端端市场学习创新新守正出奇奇住宅建设设：走精精而专的的发展道道路，保保持高端端住宅产产品和服服务市场场的领先先地位。。商用物业业：品牌牌化、标标准化，，以北京京为源头头，形成成递次性性的开发发状态。。土地经营营：改传传统存货货式为积积极储备备式。定制服务务：“物物业定制制”、““物业管管理”双双管齐下下，完成成服务于于高端物物业的战战略转型型。引入强势势的战略略投资伙伙伴，快快速扩充充资本金金，谋求求上市。。2产品差异化程度提高因企业间相互模仿而导致产品同质化严重，如何不断创新而形成自己独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，培养不断创造差异化的能力成为房地产企业获得新的竞争力的需要。3市场进入资金壁垒提高随着“招牌挂”政策的措施，土地获得成本大幅度提高，资本实力较弱的小开发商将很难再获得开发用地，进入门槛提高。

1市场需求求持续增增长随着国民民经济的的持续发发展，居居民生活活水平的的提高，，房地产产业在国国民经济济和社会会发展中中的地位位将更加加重要，，未来预预计仍会会保持稳稳中有升升的平稳稳态势。。3.2.3行业发展展趋势预预测5向三、四四线城市市转移城市化进进程加快快，一、、二线城城市土地地供应日日益趋紧紧，而三三、四线线城市的的房地产产发展刚刚起步，，有较大大的潜在在需求，，成为企企业扩张张的首选选。6融资渠道多样化

一系列金融新政让“房地产领域对资金需求的扩大化与传统融资渠道变窄”之间的矛盾愈发凸显，利用外资、房地产信托、基金、保险资金、房地产抵押贷款的证券化等新的融资手段开始不断运用。4市场集中中度上升升由于土地地、资金金及人才才等资源源进一步步向一些些实力、、规模的的大公司司集中，，小企业业不断被被整合，，整个产产业的市市场集中中度进一一步上升升。3.2.3行业发展展趋势预预测3.3华银达SWOT分析——机遇政治经济济保持稳稳定增长长，人均均可支配配收入不不断提高高，商品品房市场场需求旺旺盛数据来源源：国家家统计局局自改革开开放以来来，我国国城镇居居民可支支配收入入一直保保持稳步步增长。。2001-2010年，我国国城镇居居民可支支配收入入增长了了12239元，2010年全国城城镇居民民可支配配收入达达到19109元。项目国内生产总值增幅（%）城镇居民人均可支配收入增幅（%）商品房销售增幅（%）20059.99.6200610.710.4200711.412.220089.08.420098.79.8201010.37.8房地产业业仍然为为国民经经济发展展的支柱柱产业。。近几年年相继出出台了多多项有利利于房地地产业稳稳健持续续发展的的调控政政策。3.3华银达SWOT分析——机遇2009年全国有有房地产产开发企企业80407家，从业业人员195万人，其其中四川川3769家，10.6万人。从整个行行业来看看，产业业集中度度远远低低于钢铁铁、石油油、通讯讯、IT等行业。。全国房房地产企企业平均均开发面面积不到到4万平方米米，企业业规模普普遍较小小。作为为房地产产龙头企企业，万万科公司司2010年销售额额逾1080亿，市场场份额2%。政府对地地产产业业的关注，将保保障地产产产业稳健持续续发展产