郴州金桥商贸名邸经济分析报告

金桥商贸名邸经济分析方案第一部分项目开发建设计划及营销实施计划一、工程施工计划——建设周期约22个月。初步估计，本项目工程整体建设周期计划为22个月，初步计划2011年动工到2013年1月项目全部工程建设完成并投入营运；具体阶段初步工程进度表如下：□项目30层高层商住楼工程进度工程进度时间工程项目项目开工建设2011年年初/项目基础及主体工程至10层2011年09月项目基础工至正负02011年12月项目主体工程至10层主体工程封顶2012年04月/设备工程安装与装修完成2012年06月电梯、水电、消防等安装、酒店装修园林绿化铺装完成2012年08月小区园林绿化、小区配套，项目竣工交房2013年02月交房二、项目营销计划——计划18个月基本销售完毕按施工进度及地产预售要求，初步估计项目在2011年12月份则可开盘预售，整体销售周期计划在18个月内全部销售完毕。1、整体销售理念理念1：招商先行，先进入中档的生活超市的以及3D影院的招商洽谈，通过招商业态的提升拉动整个项目的居住价值。理念2：将下湄桥未来的城市发展规划作为重要的宣传口径对外宣传，同心河的治理完成、下湄桥工业大道的改建等宏观因素导入未来的居住投资价值规避目前的不佳环境，吸引周围客户进行房源消化。理念3：先推住宅后推商业，住宅部分进行开盘消化形成人气和市场关注，待招商完成后启动一楼二楼商铺的集中消化，超市和影院的销售放在最后进行集中消化。2、2011年-2012年销售计划由项目工程进度15层拿到预售许可证即可开盘推出，根据项目工程进度，初步估计项目整体去化速度如下：时间销售比率住宅1F、2F商业3F、4F商业2011年12月第一次开盘消化推出房源50%//2012年1月推出房源30%//2012年2月推出房源20%//2012年3月推出房源10%//2012年4月//3、2012年-2013年销售计划时间销售比率住宅1F、2F商业3F、4F商业2012年5月第二次开盘消化推出房源50%推出商铺的20%/2012年6月推出房源30%推出商铺的15%/2012年7月推出房源15%推出商铺的15%/2012年8月推出房源5%推出商铺的13%推出商铺的30%2012年9月/推出商铺的12%推出商铺的25%2012年10月/推出商铺的10%推出商铺的15%2012年11月/推出商铺的5%推出商铺的15%2012年12月/推出商铺的5%推出商铺的10%2013年1月/推出商铺的5%推出商铺的5%整体控制在18个月内达到100%达到100%达到100%4、销售策略4.1营销采用二次开盘的项目营销操作策略，每次开盘推出房源的数量不超过整个住宅总套数的50%.4.2商业在进行销控后进行合理搭配吸引投资客户进行关注，对于沿街门面要进行合理化面积划分，避免钻石门面和内街门面的超量划分。4.3同时要根据认筹情况进行房源的合理化推出，造成快消快打的销售局面形成市场旺销局面和持续的热度。三、项目各物业销售计划模式物业项目规模经营模式地下车位约为421个停车泊位营运为主，部分出售商业裙楼一层品牌零售一层面积约2780平米单独划分，对外销售二层影院餐饮二层面积约2780平米单独划分，对外销售三层生活超市三层面积约2780平米整体出租，产权式商铺四层体验休闲四层面积约2780平米整体出租，产权式商铺高层住宅双塔建筑，单塔标准层每层9套。共计26层，约468套。单套对外销售四、项目各物业销售价格建议 1、市场价格参考□住宅市场:经以上调查结论,郴州现阶段下湄桥附近楼盘多层、小高层类似住宅的销售价格主要范围为3200/m2—3500元/m2。□商业市场:经以上调查结论,郴州现阶段商铺销售的均价主要范围为15000元/m2，具备沿街门面已经达到单价40000元/m2,个别区位较差商铺维持在5000-10000/m2之间。商铺整体价格严重失衡。2、项目各物业产品具体定价□地下停车位建议全面出售经营权，均价约50000元/个；□5-30层住宅采用市场法与成本法二种定价方法进行综合定价，计划整体销售均价为：3800元/m2.□1-4层商业裙楼部分考虑引入一个生活超市以及有一个3D影院的业态，整个商业裙楼的价值要高于一般的商住底商门面的价值，因此定价要进行竞争导向的定价。1F商铺价格区间为：15000元/m2—30000元/m2，均价（包括内铺）：20000元/m2.2F商铺销售价格区间为：6000元/m2—10000元/m2，均价6000元/m2。3F商铺销售价格区间为：3000元/m2—5000元/m2，均价5000元/m2。4F商铺销售价格区间为：3000元/m2—5000元/m2，均价4500元/m2第二部分项目总投资估算与资金筹措计划一、项目销售收入估算1、项目总销售收入估算根据项目各具体物业规模与销售价格测定估算项目总销售收入为266985630元。项目可销售单位收入初步估计产品类型可销面积(㎡)计划销售均价(元/㎡)预计销售额(元)26层双塔住宅42116.638001600430804层商业1层品牌零售2780.220000556040002层影院餐饮2780.46000166824003层生活超市2780.65000139030004层足浴休闲2780.7450012513150停车位（个）40%销售412500008240000合计2669856302、项目具体回款计划时间销售比率住宅及车位1F、2F商业3F、4F商业2011年12月第一次开盘50%37904940////2012年01月30%22742964////2012年02月10%7580988////2012年03月10%7580988////2012年04月////2012年05月第二次开盘50%3790494020%14457280//2012年06月30%2274296415%10842960//2012年07月推出房源15%1137148215%10842960//2012年08月推出房源5%397381413%939723230%79248452012年09月车位30%247200012%867436825%66040382012年10月车位20%164800010%722864015%39624232012年11月车位20%16480005%361432015%39624232012年12月车位15%12360005%361432010%26416152013年01月车位15%12360005%36143205%1320808合计100%168283080100%72286400100%26416150本项目土地使用权获得成本合计为13399995.65元；初步估计本项目电梯小高层约建安成本约1500元/m2左右；高层约为2350元/m2。地下车库建安成本估算约为1900元/m2。本项目开发成本估算约为134261374.6元。二、项目开发成本估算投资成本费用估算汇总表开发成本项目费用总额工程量/㎡概算指标/（元/㎡）1、土地成本13399995.655802.92998.52、建筑安装工程费10741203554061.7

2.15-30层住宅小高层6317490042116.615002.21-4层商业2613317511120.523502.3安置用房1236900824.615002.4地下车库168670608877.43、前期工程费3222361.05

/1、规划设计费2148240.7按建筑安装费用的2%计算2、可行性研究费537060.175按建筑安装费用的5‰计算3、水文地质勘探费537060.175按建筑安装费用的5‰计算4、报建费52423374.1住宅393790293.5元/m24.2非住宅1304435117.3元/m25、公建设施建设配套费1074120.4按建筑安装费用的1%计算6、不可预见费（3%）3910525.5以上2至5项和的3%计算开发成本合计134261374.6

/2、开发费用（参见下表）四、项目总投资成本费用汇总经计算，本项目开发经营整体费用为开发建设成本、开发费用及开发经营税费之和，总投资成本费用为164387061.1元。三、开发经营税费1、本项费用主要包含营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等，整体按销售额的5.775%计算，计算结果为15418420.13元。2、开发费用：开发费用(单位:元)费用总额备注1、管理费用（开发成本3%)4027841.2382、财务费用（银行利息）03、销售费用(销售收入的4%）10679425.2费用小计14707266.44五、资金筹措与开发资金投入计划本项目开发投资的资金来源有3个渠道：一是自有资金；二是银行贷款；三是预售收入除去销售费用及经营税费剩余部分。1、资金运作方式如下：根据本项目开发总投资共164387061.1元，按照规定，资金投入不得低于总投资的35%，由此可以计算出，需要开发商自有资金57535471元。同时，项目预售房地产收入除去相关税费及销售费用后用于再投资。2、根据项目工程进度，已经于2011年年初动工计划年底达到基础正负零进度，本年度投资需要资金计划为项目总投资的15%约24658059元，全部可由自有资金承担。3、2012年计划投资为总投资的65%，总金额为106851590元，本年度计划可以实现销售额为214669564元，扣除年度开发成本结余107817974.3元。4、至2012年1月后，项目立即不断有销售回款，除满足当年投资外尚有足够资金已能满足项目所需建设资金。5、本项目2011年12月开盘销售额必须偿还36000000元建设资金给建设单位。6、由于本项目开发商自有资金充足，为了避免银行贷款利息过高的费用，建议本项目不进行银行贷款。7、项目开发资金投入计划表：序号项目合计建设经营期2011年（55%）2012年（45%）1-5月6-12月1-10月11-12月15%50%25%10%1投资总额164387061.1246580598219353141096765164387062自有资金575354712465805932877412003销售收入003790494019795288622887806六、财务分析1、项目投资税前毛利润由前面计算项目销售收入与项目投资成本，可知项目毛利润约为1.03亿元投资利润率62.4%，从投资利润率可以得出，项目的整体财务水平属于较高水平。2、不确定性分析本项目的不确定因素主要有：建设成本、销售价格、建设周期、贷款利率、可建设面积等。这些因素可能受当地政策、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标的实现。但由于项目整体开发周期短，从房地产开发经验来看，这些因素在短时间都将不会发生较大变化，而郴州总体房价一直在稳步上涨状态，项目的变现速度快，项目整体发展态势判断良好。3、盈亏平衡分析假设本项目总投资不变，而且销售价格与投资回收进度如基准方案所设，由此计算可以得到，当项目销售率为61.6%时，全部投资利润为0，也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率≤70%时，项目风险最低。本项目的盈亏平衡点的销售率为61.6%，项目投资风险属于较低层次。4、敏感性分析4.1