城北梵天项目区域价值分析

梵天项目区域价值分析通过对初步对区域现状的分析，梵天项目拥有无以伦比的地段优势，但从商业前瞻性上分析，我们的塔楼物业在现阶段是我们的难点！商业层面——需求释放，商业潜力明显！商务层面——区域发展现状支撑商务功能较为吃力！投资层面——投资物业泛滥，选择太多！首先区域和地块具备以下几个要素，对项目的商业有重要的支撑作用！北改核心区域——驷马桥商圈“北改”首发项目，政府政策全力支持，诸多品牌开发商入驻共同打造，成都最后片价值洼地，政府高力度支持，区域成熟速度大大提高。区域规划本案要素1——规划利好市中心商业圈火车北站商业圈人民南路商业圈天府新区商圈万达商业圈万年场商业圈红牌楼商业圈金沙商业圈营门口、茶店子商业圈东大街商业圈批发零售、物流汽配、百货运输、百货、商业中心休闲、百货、商业中心休闲、百货商务、金融商务、休闲、商业中心会展、商务、休闲休闲娱乐、运动建设路商业圈商务、金融从整个成都发展来看，城市呈现一个核心商圈，多个区域商圈的商业格局，而城北区域缺乏这样的副中心。城北目前是成都唯一没有成型的商圈，也是成都最后的一片价值洼地，而本案所在的驷马桥商圈从规划上和发展速度上看，注定会担负起城北核心商圈的功能和角色。城北商圈待发展要素2——商业位置利好本项目在驷马桥商圈内占有最佳商业占位和最佳商业展示面！从本案所处的地理位置不难发现不论昭示还是展示都能达到最佳效果，而商业口岸也是在川陕路与中环路交汇的黄金十字路口。本案川陕路2.5环川陕路是进出城主干道，连接城北与市中心的主要交通枢纽。2.5环快速车道，交通便捷要素2——商业位置利好驷马桥商圈吸附力及竞争力研究分析商圈界定商圈人流界定商圈饱和度测算从商圈辐射角度看，本区域内消费必然会面临相邻的五块石、建设路等商圈的分流，新港初步运用雷利法则对驷马桥商圈辐射竞争力进行测算要素2——商业位置利好

商圈是指商店吸引其顾客的地理区域，也就是来店购买商品的顾客所居住的地理范围。商圈构成：主要商圈：约包括55%-70%的顾客次要商圈：约包括15%-25%的顾客边际商圈：约包括5%的顾客分析零售商圈就是分析顾客，商圈是企业努力争取的，不是别人为企业划定的，也不是永远不变的。主要商圈次要商圈边际商圈要素2——商业位置利好9一、核心商圈（核心交易区域）商店总顾客量的55%-70%在此居住。最接近零售商店，顾客的购货量最高，国外一般是3-5英里或少于10分钟车程。二、次级商圈（二级交易区域）总顾客的15%-25%在此居住，该区域通常位于邻近核心交易区域。国外一般延伸到7英里，15分钟车程。偶尔在零售商店购物的顾客的地理区域。国外一般从大都市市场延伸15英里，从小城镇市场延伸50英里。三、边缘商圈（三级交易区域）要素2——商业位置利好10一、居住人口是商店附近的常住人口，是核心商圈内基本顾客的主要来源。二、工作人口那些不住在零售店附近而工作地点在零售店附近的人口，利用上下班就近购买商品，是次级商圈中基本顾客的主要来源。指交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人口，是构成边缘商圈的顾客基础。三、流动人口要素2——商业位置利好龙湖北城天街商圈驷马桥商圈瑞安城中汇商业节点建设路龙湖伊藤商圈商业面积20万㎡，人口约15万商业面积10万㎡，人口约10万人商业面积20万㎡，人口约20万商业面积50万㎡，人口约25万注：以上数据来自规划数据初步预估推导出来的，但须要详细市场后进行调研修正要素2——商业位置利好美国学者威廉.雷利提出了“零售引力法则”。指出：“确定商圈要考虑人口和距离两个变量，商圈规模由于人口的多少和距离商店的远近而不同，商店的吸引力是由最邻近商圈的人口和里程距离共同发挥作用的。”

ｄ

Ｄab=─────────１＋√Ｐb/Ｐa

1943-1948年间，美国的伊利诺大学的经济学者康帕斯依据雷利的法则，进一步研究两个都市的行商势力范围，找出两商圈之间的均衡点。即“康帕斯法则”“伽萨法则”则是从不同商圈销售场地面积的角度，界定商圈分界点，辅以客户与商圈之间时间距离，求取区域客户购物率的法则；商圈吸附力的测定（新建商圈——雷利法则）要素2——商业位置利好根据国际商业计算的康帕斯法则计算，商圈均衡点为：Dab=A贸易区的销售范围，向B贸易区，以公里计算d=在A和B商圈间主要路段的公里距离Pa=区域Ａ的人口Pb=区域Ｂ的人口

Ｄab=d/（１＋√Ｐb/Ｐa）

按照以上公式进行推导，经开核心商圈与主要竞争商圈，龙湖北城商圈、建设路龙湖伊藤商圈均衡点分别为：与龙湖北城天街商圈界限=2.68km与建设路龙湖伊藤商圈界限=2.83km商圈吸附力分析要素2——商业位置利好根据国际商业面积计算的伽萨法则计算，商圈分界点为：按照上述公式变化后，我们设各地商业售面积为S，到达时间为T，则计算a地区前往b.c.d地区购物率的公式为：

A地到B地的时间距离Ｄa=─────────────

１＋√B商业面积/A商业面积

Sc/TacPad=─────────────

Sb/Tab+Sc/Tac+Sd/Tad按照以上公式进行推导，区域人群到相关商圈购物几率：北城天街=7.8%按照以上公式进行推导，区域人群到相关商圈购物几率：

建设路商圈=25%按照以上公式进行推导，区域人群到相关商圈购物几率：瑞安城中汇=17%商圈吸附力分析（区域消费几率测试）要素2——商业位置利好根据测算得出，未来驷马桥商圈成型后，将会有50%的消费者选择在本区域消费。但从目前区域呈现或正在开发商业形态看，大多定位于需求补缺型商业，尚未出现驷马桥商圈的核心商业引擎！结论：要素2——商业位置利好从图中能看出现在驷马桥区域众多品牌开发商齐力打造，部分楼盘住房都已交房，还有许多空地未打造，在未来这片区域的人口密度会持续增长。周边的商业项目形态单一，都是以住宅底商，超市为主，缺乏区域性购物中心，而本案在地块位置、交通、展示面等方面均占有先手优势。东立国际广场融景城本案医院华润翠林华庭川陕路双荆路升仙湖地铁广场三号线一号线延长线中营购物广场东林1号泰业北城广场金科中心要素3——开发时机利好招商雍华府楼盘户数招商雍华府992华润翠林华庭1257上东一号2183金科一城2010富丽花城4500沙河北岸396东林城市花园1489蓉铁花园792银罗湾1100阳光上座1336兴元华盛3736阳光水岸2206阳光四季918相澜半岛1900上行锦绣1800绿地世纪城3553北回归线2292富丽锦城1815要素3——开发时机利好区域内正处于高密度的交房期，目前区域内住宅产品销售状况良好，加之周边尚存大量住宅用地，能保障区域的人口基数和密度的长期持续注入！开发商机开发状况周边住宅产品刚需为主，销量很好，人口密度大。新商圈新地新楼，未来人口持续增长。周边项目产品形态单一。通过以上几点，从市场来看能发现区域的属性，人口发展的状态，地块位置都为项目发展大型商业带来各种利好。要素3——开发时机利好但是从规划上来看，不排除未来区域出现多个大型商业，形成同质化竞争。要素3——开发时机利好区域还存在未开发的大型商业地块，三环内越发稀缺的商业地块，未来很可能吸引大型开发商和投资商入驻。新港观点：结合以上市场商业状况，为了降低市场后续竞争压力，我们认为必须谋求差异化的主题商业，才能将未来商业运营风险缩小可控。要素3——开发时机利好未开发区域未开发区域本项目在商业潜力凸显的同时，我们也从市场中发现项目的瓶颈！塔楼物业的发展困难！区域步入快速发展期，但短期内商务空间发展乏力。起步期发展期快速发展期成熟期开发、拿地住宅商业配套商务成熟城市发展会出现四个大阶段城市的正常发展，商务空间需求是在快速发展末期和成熟期才会逐步呈现！我们从成都典型商圈的发展角度来推演驷马桥商圈现在处于的发展阶段。从侧面分析区域的商务空间需求！选取的案例是西单商圈和建设路商圈发展历程进行推导！位置地段片区条件交通环境政策支持15年驷马桥片区城北2.5环城北门户，川陕路，2.5环成都主干道昭觉寺车站，人流量极大、城中村众多，无商务产业支撑道路老化，公交系统发达脏、乱、差改造力度大06年建设路片区城东二环二环路，成都主干道工厂众多，污染严重，无商务产业支撑道路老化冷清、脏、污染重、差建设力度大04年西单片区城西三环苏坡大道，城西干道金沙车站，人流量极大，城乡结合部，无商务产业支撑道路极少，公交线路单一冷清、差建设力度一般与驷马桥片区的相似度比较06年建设路片区04年西单片区位置相似度★★★☆☆★★★★☆地段相似度★★★★☆★★★★★片区条件相似度★★★☆☆★★★★★交通相似度★★★★☆★★★☆☆环境相似度★★★★☆★★★☆☆开发政策支持相似度★★★★★★★★☆☆综合相似度★★★★☆★★★★☆(区域类比案例一）建设路商圈发展历程厂房拆迁中、陈旧、脏乱主干道维护、扩建、修建新道路密集的电网下地，按规划纲要开始打造中心区域基础市政设施（公交站点、道路优化等）以及土地整理完成成功拍卖出让一块居住用地首创爱这城、龙湖三千城、万科·金域蓝湾等中高档居住小区开始动工建设区域内开始出现满足日常生活的成华区SM广场龙湖9亿拿下航天厂地块、合能耀之城开盘销售城东片区首个甲级写字楼“高地中心”开始建设首创爱这城、龙湖·三千集、万科·金域蓝湾等商业呈现成都第五大道特色商业街呈现伊藤全球首个全自持有的Shoppingmall开业招商东城国际综合体动工建设华联东环广场综合体升级中国首个数字音乐嘉年华休闲产业成都东区音乐公园开放成华SM广场改造升级成都万科的首个商业综合体在建设路核心区域动工，200米的超甲级写字楼即将成为建设路新地标开始启动基础建设土地开发居住项目商务氛围大型商业形成商圈起步期发展期高速发展期成熟期2006年之前2006年2007年2009年2010年(区域类比案例二）金沙西单商圈发展历程改造农田，拆迁住户居民主干道维护、扩建、修建新道路修建基础市政配套设施，增加公交线路中心区域基础市政设施（公交站点、道路优化等）以及土地整理完成成功拍卖出让一块居住用地中大君悦金沙中高档居住小区开始动工建设西单商场开业，主要以超市和中低档的小型卖场呈现百安居等大型家具卖场入驻金沙国际商城城西首个微型商务CBD开工建设周边大批住宅项目开始修建金沙万瑞中心写字楼销售火爆，大唐电力、五粮液、中盐制盐、浙商保险等大型企业整层整栋购置紫荆国际电影城入驻金沙国际商城西单商场全面升级金沙银座招商火爆图腾·印象酒店开业金沙万瑞中心交付使用，入驻率100%区域内又一座甲级写字楼金沙国际呈现周边多个汽车精品4S店升级完成保利贝森公馆、双玺等高档住宅建设中中大君悦广场建设中千盛百货筹备开业开始启动基础建设土地开发居住项目商务氛围大型商业形成商圈起步期发展期高速发展期初步成熟期2004年之前2004～2005年2007年2008年2009年区域环境落后；陈旧、萧条、脏、乱、差、交通不便对区域的印象较差区域吸引力极差出现地标级建筑区域内各业态、齐全，档次分明逐渐形成该区域特色风格中心商圈初步建设完成，超中心外围呈放射状发展楼面地价呈跳跃式增长特色商圈初步形成开始启动基础建设土地开发居住项目商务氛围大型商业形成商圈起步期发展期高速发展期成熟期发展轴线中心区域市政基础设施建设完成，大量的土地整理完成，待出售土地众多；区域规划进入实施阶段部分土地拍卖，修建居住小区开始出现最基础的商业业态（如临街商铺、社区商业、生活超市等）迅速吸引大批开发商进入，包括央企和品牌开发商写字楼等商务产品出现，开始形成商务氛围出现大型商业网点和卖场区域呈现出欣欣向荣的景象，大大扭转人们以往对片区的印象05年建设路04年西单片区14年建设路14年西单片区14年驷马桥驷马桥片区在政策规划的大力支持下，已经步入商业配套逐步完善的高速发展初期，商务空间需求逐渐起步起步期发展期快速发展期成熟期2014年驷马桥标志业态