城市综合体开发模式简单分析R

城市综合体开发模式简单分析1城市综合体概念解析NO.1？！@￥%…&*2概念解析发展背景1传统城市按照功能划分区域的方法在现代显现弊端，城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中。城市综合体是城市发展的必然产物。工业区商业区居住区文教区功能分区社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效率降低种族隔离加大生活成本空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力3紧张的工作，快节奏的生活，正在改变每个人的生活方式，是好是坏？唯有自知。概念解析发展背景2现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。4发展背景从2011年底开始，办公楼与商业营业用房的投资增速与新开工面积增速就远远高于住宅。概念解析发展背景3近年来，随着国内住宅调控政策收紧以及社会对住宅发展的预判，开发商纷纷从住宅地产开发转到尚未受到严格调控的商业地产。另一方面促进了城市综合体的发展。5发展背景概念解析发展背景总结城市综合体的出现是现代城市化进程的一个缩影，体现都市人生活追求的内在精神，更是对国家宏观政策层面的契合。城市综合体城市综合体发展的背景国家政策层面---住宅调控收紧，商业地产相对宽松的发展环境意识形态层面---都市人追求方便、快捷、舒适的生活城市化进程层面---城市人口聚积、资源功能聚积、用地紧张到一定程度6发展背景概念解析综合体起源HOPSCA(豪布斯卡)，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。HOPSCA的起源——法国拉德方斯拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个在新区进行开发崛起的完全现代的巴黎区内的新凯旋门，和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；法国最大的企业一半在这里拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦欧洲最大的公交换乘中心。拉德方斯参数：写字楼：247万平方米商务区：215万平方米公园区：32万平方米住宅区：1.58万套商业中心：10.5万平方米步行系统：67公顷停车位：2.6万个公园：25公顷容纳人数：3.93万人拉德方斯就是一个城中之城7理清概念城市综合体（HOPSCA）HOTELOFFICEPARKSHOPPING

MALLCONVENTIONAPARTMENT集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心和公寓等于一体的多功能、多业态的大型建筑体概念解析综合体定义城市综合体作为一个舶来品，其最开始的定义就是包含城市所有功能为一身的建筑集群，一个“城中之城”。8商务综合体：一般是CBD,酒店和写字楼为主导，未有居住物业商业综合体：区域中心，以购物中心为主导生活综合体：郊区和新城，居住比例高于30%单一综合体：一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能概念解析综合体在国内的演变近年来，各种类型的综合体在国内遍地开花。从广义的概念来看，这些综合体都属于城市综合体，区别在于，国内的综合体一般只选取三种或以上的功能进行组合。9上海新天地：商业+酒店+办公楼+公寓+人工湖北京银泰中心：商业+酒店+办公楼+住宅、公寓万科中心：商业+办公楼+住宅青岛鲁商广场：商业+酒店+办公楼+住宅国内综合体一般采用三种或以上的功能进行组合。而商业、商务和居住是普遍具有的功能。10发展背景综合体起源综合体在国内演变城市综合体的出现是现代城市化进程的一个缩影，体现都市人生活追求的内在精神，更是对国家宏观政策层面的契合。城市综合体做为一个舶来品，其最开始的定义就是包含城市所有功能为一身的建筑集群，一个“城中之城”。国内综合体一般采用三种或以上的功能进行组合。而商业、商务和居住是普遍具有的功能。REVIEW11城市综合体的社会效应NO.212我们知道了综合体的发展背景，但综合体迅猛发展的根本原因又是什么？作为一个城市的管理者，政府为何对综合体项目偏爱有加？作为无利不起早的商人，开发商为何争先恐后开发综合体？作为生活在城市的我们，综合体又给我们带来了什么价值？13社会效应综合体&政府提升形象获得口碑，拉动消费促进税收，大量投资体现政绩。因此，政府热衷引进大体量综合体就不难理解了。3种效应123城市名片标杆建筑精神象征城市发展的符号综合体的大投资对政府的招商引资工作是一个很好的体现拉动城市消费的引擎。拉动一个区域土地价值和区域内住宅价值的提升带动区域内公共交通系统的升级14社会效应综合体&开发商巨大的利润空间、强大的融资平台以及企业品牌展示等因素使得开发商对综合体趋之若鹜。可售物业的套现：合理租售，销售回款要保证项目开发所需现金流商业物业的增值：持有物业部分，有效的商业运作带来物业的增值持续稳定的收益:租金的回报能保证项目的可持续经营强大的融资平台:可利用自持物业进行再融资或在资本市场直接变现项目拓展的优势:成功的商业案例，将能以更低的价格获取土地和项目品牌影响力:成功的综合体大大提升企业品牌，社会效益和经济效益双丰收6种价值15社会效应综合体&市民政府增进税收、开发商获取利益，这一切都需要每个市民来买单。我们其实是为高品质的生活在买单。*便利：每天八小时的工作已经占据了很多时间，怎能再把属于自己的时间花费在等公交、堵车及排队购物等琐事里。*舒适：*经济：为了赶上理想中的日子，生活中的每项成本都要被精确计算*新鲜感吃、喝、玩、乐、购，多彩的生活不应辜负看倦了城市大量的灰色与白色，对大自然的其它色彩与各种味道就更加渴望16政府增进税收、开发商获取利益，这一切都需要每个市民来买单。我们其实是为我们高品质的生活在买单。提升形象获得口碑，拉动消费促进税收，大量投资体现政绩。因此，政府热衷引进大体量综合体就不难理解了。巨大的利润空间、强大的融资平台以及企业品牌展示等因素使得开发商对综合体趋之若鹜。政府开发商市民REVIEW17城市综合体开发模式NO.318外部条件①城市综合体最佳位置首选城市中心，城市副中心，有人流和消费基础；②随着城市化进程，在政府重点规划区域，城市经济新增长点，有良好的政策扶植；③必须具有便捷的交通条件，如地铁、直达公交、区域内环线等；④必须营造齐备的生活系统和相应的人口导入条件内部条件①大规模建筑体量，能够充分发挥不同业内的空间组合的功能；②切入城市或社会功能，与城市其他生活空间形成有机的互补与提升；开发模式综合体开发前提商业地产存在巨大的风险，不是任何地方都能采用HOPSCA地产模式，HOPSCA的形成必需符合以下条件。开发前提开发模式功能组合19开发模式五种功能核心模式选择正确一个正确的核心发展模式是一个城市综合体成功的关键。城市综合体发展的五种功能核心模式发展模式特征案例模式一商业功能核心模式城市核心区；主干道沿线；区域功能缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛；一流的合作团队规划设计/经营管理上海五角场香港新城市广场深圳华润中心日本福冈博多运河城合肥元一时代广场模式二酒店功能核心模式不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；开发商有足够的经济实力；顶级商场配套设施上海商城（波特曼酒店）模式三写字楼功能核心模式政策导向；客户（产业）支撑、产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定位规模与档次；商场、公寓等配套完善北京东方广场广州中信广场深圳信兴广场财富广场模式四住宅功能核心模式项目的区位条件不是很好；以居住为主体的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模往往不大；深圳星河国际金地国际城万科运河东一号模式五均衡发展模式CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；

建筑面积20万㎡以上；

开发商强劲的实力和丰富的经验

专业的物业管理/经营管理香港太古广场

北京华贸中心开发前提开发模式功能组合20整体定位：以万象城大型购物中心为主力品牌和主导产品的“都市综合体”开发策略：大型高端集中商业（万象城）和5A甲级写字楼先期入市，一举奠定了项目城市级的高端形象，后期借高端之势发展可售型物业，增加整体的盈利能力业态配比：商业56.6％，写字楼8.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例达到21％物业类型体量（平方米）定位写字楼42000国际标准5A甲级写字楼酒店60000超五星级酒店——君悦酒店购物中心（万象城）188000“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的购物中心公寓15000超五星级酒店顶部，公寓住户也可以享受超五星级的酒店服务商业街95000被誉为未来深圳“新天地”。在这片步行街区内，将引进世界一流的餐厅、酒吧、小酒馆、茶屋、精致的零售店铺等住宅90000深圳顶级豪宅开发模式商业核心模式深圳华润中心：以大型购物中心为核心驱动，提升项目高端形象的同时带动整个综合体统一而高效的营运。开发前提开发模式功能组合21发展模式定位：五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体项目业态：豪华公寓、国际水准的办公大楼、世界知名品牌的购物商场、五星级酒店上海第一幢外商投资的综合性建筑群，以其独特的建筑风格构成了申城现代化的标志，其中的上海商城剧院更为整幢楼群中独具特色的窗口；上海商城剧院是以美国百老汇的马昆斯剧院为蓝本建设的，剧院以双层楼厅设计，共能容纳991位观众(大厅731位，楼厅260位)，以其齐全的设施为各种文艺形式，包括话剧、歌剧、芭蕾舞剧、交响音乐会等提供演出的场所。开发模式酒店核心模式上海商城，五星级酒店（含大型剧院）带动下的城市综合体。开发前提开发模式功能组合22定位：两栋5A甲级写字楼带动下的城市综合体项目业态：整个项目由写字楼、酒店、购物中心、室外步行街及住宅等组成，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休闲等多种功能于一体的万达城市综合体。项目开盘初期推出写字楼与精装SOHO产品，确定了项目高端定位，塑造了整体形象。从而实现产品价值增值，实现后期住宅与商业产品的溢价。开发模式写字楼核心模式泉州浦西万达广场，写字楼（SOHO）带动下的城市综合体。开发前提开发模式功能组合23开发模式住宅核心模式建阳宏云鑫商业广场，以公寓带动人气，为后续商业的推出营造商业氛围。经济指标总建面积（万㎡）8.08商业（万㎡）5.58商墅（万㎡）0.5Loft&写字楼（万㎡）1.5酒店式公寓（万㎡）0.5开发战略：前期应以公寓核心为驱动，推动区域成熟度；待居住人口上升后，以商业完善整体功能。项目简介：位于武夷新区，距离城区较远，交通通达性差。且区域成熟度差，人口基数少，人流量少。项目共分二期，总建筑面积8万多平方米，受限于拿地次序，最终项目并没有采用住宅、公寓的核心模式。开发前提开发模式功能组合24武汉中央文化区定位为“中国第一”“世界一流”“业内朝拜之地”。项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，号称纯文化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。业态规划单位：万㎡开发模式综合体发展模式均衡发展模式——万达武汉中央文化旅游区，万达第四代产品，标志着商业地产开始有了人文与历史的气息。开发前提开发模式功能组合25开发模式开发模式回顾虽然五种开发模式核心驱动要素不一，各种模式的侧重点不同但基本均包含了商业、商务与居住等功能。开发前提开发模式功能组合模式一：以商业为核心功能的发展模式

complex=shopping(主)+office(次)+apartment（次）+……模式二：以酒店为核心功能的发展模式complex=hotel(主)+apartment(次)+shopping(次)+……模式三：以写字楼为核心功能的发展模式complex=office(主)+apartment(次)+shopping（次）+……模式五：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……模式四：以住宅为核心功能的发展模式complex=apartment(主)+shopping(次)+hotel（次）+……26开发模式功能组合商业、商务、居住作为最普遍的三项功能，其表现的载体一般是购物中心、写字楼、酒店与住宅等。高品质生活配套商业写字楼住宅酒店高消费商务人流高品质商业配套经营管理与物业服务补充酒店功能高消费力商务人流商务人流循环提升商务服务能力高消费商务人流固定消费人流住宅、公寓购物中心、商业街等顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼……星级酒店、经济型酒店开发前提开发模式功能组合下面将对功能的特征进行详细介绍。27业态组合住宅类型选址特点目标客户产品特点普通住宅具备基本生活配套的市区或郊区大众消费者户内各功能房间完善户型以２居以上为主一般为毛坯房，近年来精装修开始流行配套以停车场及公共广场为主商住楼商务区域投资者中小企业主既可居住又可办公部分没有厨房功能强调商务中心、餐饮功能配套毛坯房为主住宅类型开发模式住宅1住宅：大型的综合体对资金的动作要求极为严苛，商业部分由于返现较慢具有重资产风险，而住宅或公寓属于可售物业，能够快速回笼资金，降低项目的风险，实现滚动开发。28业态组合公寓类型选址特点目标客户产品特点普通公寓商业繁华区域投资者高收入白领户内各功能房间完善小户型比例较大精装修一般设有大堂酒店式公寓商业繁华区域投资者高级经理人外籍人士户内设施设备完善，通常配备高档家具电器星级装修，尤其是公共区域提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务公寓类型开发模式住宅2公寓：大型的综合体对资金的动作要求极为严苛，商业部分由于返现较慢具有重资产风险，而住宅或公寓属于可售物业，能够快速回笼资金，降低项目的风险，实现滚动开发。29最接近住宅的商业性质物业；城市综合体平衡现金流的挡箭牌；由于自住成本高，通常作为投资型物业，对投资市场成熟度要求较高；高端公寓（住宅）同商业零售属于天敌关系，交通设计中须充分分区；其总销售额在可能的前提下，尽量达到或超过整个综合体的总投资额；公寓30业态组合写字楼类型类型选址特点建筑特点服务配套设施设备租户特点顶级写字楼商务核心区域建筑品质一流顶级装修通常为5万平米以上有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信知名大型跨国公司金融机构甲级写字楼商务区或区域中心建筑品质优良高档装修通常2-5万平米有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施地上／地下停车位充足品牌高效中央空调系统智能化楼宇自控系统先进的数据通信大中型各类企业、机构乙级写字楼市区建筑标准有所落后中档装修1万平米左右有部分商务配套有地上／地下停车位有中央空调系统有楼宇自控系统无综合布线中小型私营企业为主丙级写字楼市区建筑标准陈旧普通装修小于1万平米几乎没有服务配套无中央空调系统无楼宇自控系统无综合布线小型私营企业开发模式写字楼高端大气的写字楼常常能提高项目的调性，树立标杆，提升形象。对于项目品牌的宣传与价值的增值都有作用。31性价比较高的抗通货膨胀资产；可实现局部回款，但在二、三线城市中属于高风险性物业；在非产业区域应严格控制放量比例；在非一线城市中，5A甲级写字楼性价比低于乙级写字楼；写字楼的四大直观产品指标——电梯、大堂、空调、玻璃幕墙；销售及租赁时，以链型营销思路为主——主力客户的特点；写字楼32酒店类型类型选址特点目标客户经营特点代表项目商务酒店城市中心商务区区域中心以公务出差的旅客为主，包含境外游客除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求设施设备通常采用较高标准香格里拉洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠通常以品牌连锁形式经营如家快捷速８会议/会展酒店市区或郊区团体会议及会展服务接待为主在一般商务酒店基础上，强化会议／会展的设施建设与相关服务建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施北京九华山庄五洲大酒店旅游度假酒店远郊或旅游风景区景区游客接待为主；季节性明显具有完善的休闲娱乐设施突出个性化服务；创造放松环境酒店建设强调与自然环境的结合三亚天域酒店开发模式酒店酒店：投入最大、回收难度极大，且优质酒店对运营管理要求很高。除已上市公司、待上市公司、政府强制要求或者体量实在过剩四种状况外，不建议开发或持有。33业态组合购物中心类型类型选址特点商圈业态组合主力店代表项目城市购物中心城市中心区域

10万平米以上核心商圈3公里

次级商圈6公里

三级商圈40公里购物60-70%

餐饮10-20%

休闲娱乐15-20%3-5个主力店

主力店面积占比40-60%香港ifc

北京东方广场区域购物中心区域中心

5-8万平米核心商圈3公里

次级商圈6公里

三级商圈10公里购物60-70%

餐饮15-25%

休闲娱乐10-15%2-3个主力店

主力店面积占比40-60%北京万达广场

深圳花园城邻里购物中心社区中心

不超过4万平米核心商圈1公里

次级商圈3公里购物70-80%

餐饮10-15%

休闲娱乐3-5%

服务5%1-2个主力店

主力店面积占比40-60%伊藤洋华堂

华润万佳能量中心郊区

4-10万平米核心商圈3公里

次级商圈6公里

三级商圈20公里购物80-95%

餐饮10-20%3以上个主力店

主力店面积占比70-90%北京金源茂生活方式购物中心高档住宅区附近

自然条件优越

1-5万平米核心商圈1公里

次级商圈3公里购物30-40%

餐饮30-40%

休闲娱乐30-40%0-2个主力店

主力店面积占比0-50%上海新天地

美国COCOWALK开发模式商业1购物中心：商业是综合体成功的关键，而购物中心则是商业的核心业态，成功的购物中心能够起到集聚人流、塑造整体品牌及保持后期运营的良性化。34业态组合对于用地强度占用最大，适合低密度商业用地；有效渠道的前提下，套现能力最强；常规单位铺面不高于400平米；在无法保证充足消费人流的基础上，原则上不要出现内街；受到一定程度的业态限制；较好操作，易于套现；尽量通过转换结构将商业部分处理为框架模式，剪力墙对商业价值影响很大；原则上设计层数不要高于两层；由于建筑格局及单元面积，造成风险系数最高，最难套现；受上方附着建筑核心筒下落位置的影响很大；即便租赁，通常也为大面积低租金业态（同样受底商业态限制）；由于投资总额过高，极难销售（除产权式切割商铺，但操作难度较大）操作难度最高，经济效益最难实现；2万平米以上单体必须多业态操作；有可能出现主力店，性价比低且难以套现；只能出现局部散售，且存在销售比例风险；在不存在其他回款物业的前提下，大型商业单体的开发现金流很难支持。商业街底商裙楼建筑单体开发模式商业2商业街、底商、裙楼及建筑单体：做为购物中心的补充业态，能起