三亚某五星酒店股权融资方案

百度文库-百度文库-好好学习，天天向上三亚某五星级酒店融资计划★内部材料2011年11月*目录项目综合分析项目融资计划及方案项目背景分析*项目基本情况三亚房地产市场研究三亚酒店业市场研究项目背景分析*项目基本情况项目名称：项目地址：该项目位于风景优美的三亚湾国际旅游度假区，地处三亚湾西端一线临海地段阔达540米一线临海界面酒店紧邻规划中的三亚新城，北邻三亚市凤凰国际机场约4公里，西距天涯海角风景度假区约8公里，南与三亚湾西岛——玳瑁岛隔海相望，并与三亚市机场、旅游区共同构成大会议旅游度假圈，彰显物业的稀缺与珍贵。商业业态：共391套豪华酒店房（含顶级总统套，已于2011年10月试营业），83套族系公馆，3套顶级独栋别墅（在售）。占地面积：酒店占地约万平米建筑面积：逾9万平米年限：70年房产性质：商服用房+住宅产权证土地使用证：二证齐全1三亚财富海湾大酒店项目基本情况项目整体采用欧式建筑，借助“南低北高”地形特色，因势设计V字形建筑格局，“鲲鹏展翅”造型凸显王者九五尊严；V型规划方案更可实现海景资源最大化，配合单面走廊的内部设计，达到户户面海的景观效果。391套超五星级酒店式豪华公寓，户型约80平米，房间设置独立观海阳台及观景浴缸，户户观海均好型景观设计，总统套1间，位于酒店建筑顶层面积约479平米，酒店更有2000平米酒店大堂、高级宴会厅、西餐厅、多功能会议厅、温泉泡池、网球场等完备行政配置，满足生活与生意的多重需求。83套财富族系公馆，由55套大公馆与28套空中别墅构成。55套族系大公馆由四种户型构成，户型面积为210-335平米，户型格局以三房两厅为主。其中销售部分共计公馆49户G1：m?14户；G2：m?14户；G3：234^14户；G5：7户；仅三栋的玖珑别墅，单栋面积逾千平米，仅为同样尊崇的三位贵宾量身定制，别墅拥私家庭院以及私属泳池、温泉按摩池等全私密配套设施，室内布局气派豪华，收藏价值不言而喻。园林规划以水景为主题，丰富的泳池、SPA按摩池、欧式喷泉及跌水瀑布等景观为庄严的建筑更添神韵。无边界泳池坐落于项目南侧中心地带，利用地形高差营造出一望无边的视觉观感，碧蓝的池水与大海在视线尽头自然相连。泳池向北可观大堂叠水瀑布景观，向南即是海天一色的无边视线，特别配置的温泉SPA按摩池更可令人全然放松身心，怡享悠然假期。*签约情况：受限购令的影响，2011年二、三季度，三亚房产交易量出现下滑，但成交价格依然坚挺。据南海网-地产海南数据中心统计数据显示，9、10月份海南省商品房共签约3773套，其中，三亚签约1232套位居成交首位，签约均价为33022元/面。客户群体：根据相关部门调研发现，文昌，博鳌两地的主力客户以四川、重庆人为主，而三亚的主力客户主要有东北、江浙及珠三角构成，北方客户对气候及海景资源的高需求2百度文库-百度文库-好好学习，天天向上百度文库-百度文库-好好学习，天天向上景资源，依托未来三亚新城区发展规划，借助区域地产产业蓬勃发展势头，区域酒店业发展迅速，运营模式主要以“纯酒店”为主，近几年，基于地产发展形成的区域热度，产权酒店、酒店式公寓运营模式基本成型。目前，三亚湾酒店业，一线海景准五星酒店产品价格基本维持在1600元以上，消费客户群体偏向于商务会议型。客源大体以北京、上海江浙等经济发达区域为主。*在签约的项目中，酒店式公寓成为三亚地区投资客投资的热点。酒店式公寓有别于传统公寓的诸多优势，他的硬件配置高，服务品质优，配套功能突出，而且有酒店独立产权，因此租金收益相当可观，超过传统公寓的30%-60%，销售价格较之传统住宅价格要高出280%。酒店式公寓市场三亚酒店式公寓市场研究酒店式公寓的目标客户群租赁客户投资客户自用客户*项目产品分析项目SWOT分析项目综合分析项目综合分析本项目位于三亚湾路临海一线黄金海景地段，拥有7万余平米的产权式酒店及万平米的酒店公寓，结合三亚当地气候和风俗，遵循财富联合集团“高端精品”产品定位，同时拥有正规酒店配套管理，拥有巨大的商业价值和投资价值。该项目公寓部分可对外销售，以市场同类项目价格信息分析为依据，公寓最终实现销售均价为4万元/平方米。因此，公寓价值约为：*4=亿元。酒店方面，可采用净现值NPV和内部收益率IRR以衡量项目的财务可行性。其中，以5市场平均价格信息为依据，酒店实际投资额为8亿元（或其他），酒店经营现金流量约为亿元以上。例如：391*1680*365*60%=亿元（估）。*项目综合分析S（优势）：地理位置优越，稀缺一线海景；产权可分割；酒店管理品牌W（劣势）：成本较高，水电运用是目前住宅的二倍O（机会）：土地稀缺，住宅市场低迷，投资客纷纷把重点转向商业地产T（威胁）：国家政策和税收政策的不确定性项目SWOT分析*项目融资计划项目融资方案项目融资计划及方案*项目融资计划及方案鉴于本项目的可行性分析，近期将与银行、信托、基金以及经纪公司等机构合作募集亿元（未定），用于本项目的操作，具体情况如下：融资资金：万元融资期限：三年（或其他）资金保障：房屋抵押、销售回款、担保资金退出：到期还本付息、股份分红、公司清盘结算合作方式：根据合同执行，项目分成可洽谈*项目融资计划及方案分析：1、方案1中相对可操作性高，但考虑目前市场不稳定性，需加强推介，计划一年内销售完毕资金回笼；2、方案2公司不会损失未来房产增值收益，但需考虑资金成本，并承担到期一次还本付息的压力；3、方案3需配合酒店部分融资一起叙做。公寓方案1：整体打包出售途径：产权交易所、经纪公司、房产代理公司、信托公司方案2：资产抵押，做债权融资途径：产权交易所、经纪公司、房产代理公司、信托公司、银行方案3：通过协同酒店部分联合做股权出让（可规避土增税）实现部分销售，或股权质押融资途径：基金、信托公司、银行、投行、产权交易所*项目融资计划及方案分析：1、方案1利用股权一次性融资，有利于融资成本与资金使用成本的控制，同时，公司不会丧失对酒店物业的控制权；2、方案2可将现有物业重新评估，联系银行等金融机构探讨融资条件及抵押成数，置换现有银行贷款，并扩大融资额；也可考虑以酒店经营管理公司贷到部分流动资金贷款；3、方案3可通过股权质押，母公司担保等形式来作为保障条件，通过信托等金融机构，协商可能融资方案。4、酒店需通过专业机构估值，同时结合公司战略明确对投资人的要求及对投资人的回报方式等。并视与相关金融机构等各方的谈判进展而定。酒店方案1：30%以上的股权转让途径：产权交易所、经纪公司、信托公司7方案2：抵押贷款途径：银行、信托、基金公司方案3：30%以上的股权融资途径：