全国房地产市场调研

全国房地产市场调研摘要：概述了全国国房地产市场场的形势。尽尽管国家下达达了很多调控控房地产的政政策，但中国国的房地产市市场依然顽强强攀升。目前前，中国的房房地产市场供供应总量严重重不足，供应应结构不合理理，需求旺盛盛，土地成本本、原材料、人人工成本越来来越高，投机机、炒作越来来越严重，造造成房价越来来越高。未来来几年，房地地产业依旧保保持持续快速速增长。但从从中长期来看看随着国家调调控政策的越越来越严，中中国的房地产产市场将逐渐渐降温，房地地产市场繁荣荣背后将隐含着风险，市场自自我调控和释释放风险的信信号已经显现现。当前房地产市场现状尽管房市“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳,但是,一直以来人们所预言的“房地产冬天”迟迟没有到来,并且尽管国家下达了很多调控房地产的政策，但房地产市场仍然顽强地攀升。1、需求旺盛随着近些年国民生产总值的快速增长，居民收入的显著提高，为住房需求打下了坚实的经济基础。同时，长期低利率也对居民的买房需求产生了一定的刺激作用。2、房地产供应总量不足一方面，2004年开始紧缩的宏观经济政策和土地供给的制约性政策，限制了房地产的供应，加剧了房地产供需缺口，促使房价急速上升。另一方面，从2003年的下半年开始，国家控制拆迁规模，存量开发用地不断减少，房屋总量供应不足。3、供应结构不合理高、中、低档房屋供应结构不合理，中低档住宅相对短缺，廉租房政策进展缓慢。4、土地成本、原材料和人工费是决定住宅价格的重要因素随着我国城市化的推进，城市可用土地越来越少，在这样的情况下，使土地成本在商品房的比重越来越大，也拉升了我国商品住宅的价格。近几年，建筑材料的价格呈上升趋势；此外，随着居民收入的提高，人工费也呈上升趋势，这也促使了我国住宅价格呈快速上升趋势。5、投资、炒作导致房价高涨近几年，各地都程度不同地存在着房地产投资、炒作的问题，从而导致房价越来越高。在买涨不买跌的心里影响下，人们纷纷跟风，进一步加剧了房价上涨。二、房地产业保持持续增长的动力之源1、国民经济的持续快速增长近几年来,我国国民经济增长率持续超过7%,高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大,大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费,从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长,也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长,这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求,为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体;另一方面,也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次,从而推动着住房品质的不断提升。因此,经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。2、体制与机制的市场化长期以来,我国主要靠国家和集体来建房分房,这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革,把建房与购房一同推向市场,从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入,使建房者成为自负盈亏的法人,购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化,催生了当前这个世界上最大的房地产市场,而这个巨大并且日益增长的市场需求,正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。3、与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力,更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者,大多数不会等到攒够钱以后再去买住房,而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计,70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。三、近几年房价走势根据国家统计局的数据，近几年来，多数地方每年房价上涨都不会超过10%，如从1999-2004年5年全国平均房价累计上涨仅19.3%，每年不会超过4%；2005年上涨为7.6%；2006年1-3季度分别上涨5.5%、5.6%、5.5%。但实际情况并非如此。因为如果国内的房价真是这样一个涨幅，那么国内居民可支配收入的上涨幅度远远超过这样一个上涨的幅度。在这种情况下，政府对国内房地产市场的宏观调控根本就没必要。真实的情况是实际的房价上涨得非常离谱。比如，2006年房地产宏观调控后，国内房价不仅没有得到一定程度遏制，反而全面飚升。如深圳，2006年前三季度整体房价同比上涨19.66%的情况下，福田、南山以及宝安三个区域的住房价格分别涨了5-6成，其中，144平方米以上的非普通住宅，福田区涨幅高达156%。这种房价飚升已经开始蔓延到全国，即使在一些边远省份的县城也是如此。四、房地产的开发投资情况从房地产开发投资来看，2006年1-9月完成投资额1.3万亿元，同比增长24.3%，比上年同期快2.1个百分点，高于2005年19.8%的4.5个百分点。其中商品住宅投资同比增长29.5%，比上年同期加快8个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如2006年1-10月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为19.3%、34.2%、33.4%，即东部房地产投资增长不仅不减，反而房地产市场的投资过热已经由东部向中西部或全国蔓延，国内经济投资过热要想降下来是不容易了。2006年1-10月房地产开发投资资金20592亿元，同比增长幅度29.2%，资金总额同比增长了4652亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的有国内银行贷款，同比增长为46%（2005年同比增长为15.0%），金额同比增长为1368亿元；利用外资同比增长为39.2%（2005年同比增长为24.3%），金额同比增长为81亿元,其中外商直接投资同比增长为73.3%（2005年同比增长为24.3%），金额同比增长为90亿元；自有资金同比增长为22.7%（2005年同比增长为37.9%），远远低于2005年的增长速度，金额同比增长1249亿元；其他资金来源同比增长为26.8%（2005年同比增长为13.6%），金额同比增长为1968亿元，其中定金及预收款（一般是指居民住房预售资金）同比增长为-0.2%（2005年同比增长为10.2%），金额同比增长减少了12亿元。五、房地产开发投资资金来源快速增长的房地产开发投资资金的来源，主要有以下几个方面，一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。尽管政府严卡银行信贷，但仍然有大量的银行信贷进入房地产市场，而且其增速大于2005年的3倍以上，主要在于商业银行利益之驱动使然。国内银行信贷大量地涌入国内房地产市场，不仅能够让该银行的业绩大增，也会让相关的当事人大谋其利。正因为银行信贷进入房地产市场是银行与个人短期双赢的事情，即使败露出来也是违法成本极低，那么国内商业银行让大量的银行信贷涌入房地产市场就更不足为怪了。可见，如果房价过高，房地产市场的高收益，必然会吸引社会上的人力、物力、财力等各种资源涌入房地产市场。而国内银行的资金涌入不仅是推动房价上涨重要因素也是资源涌入的重要部分。这样不仅会掀起国内房地产开发投资新热潮，也会带动与房地产相关的50多个产业的价格上涨与企业投资增加。同时，房地产开发投资快速上涨，也会拉动国内各地的造城运动。这样，国内新一轮的投资过热又会到来。六、房地产未来价格行情预测分析国内房地产市场实际上是一个政策市。对于一个政策市，市场的价格是无法以市场供求关系来判断的，它只能根据政府的政策来确定。而政府的政策是不确定的。那么，谁有能力来预测中国的房价未来趋势呢？不过，我们也应该看到，2006年政府的国六条中，明确地指出了要调整目前国内不合理的房地产市场结构，要通过技术性硬约束来保证这种结构调整得以进行。特别是建立和谐社会，让绝大多数民众都能够分享到中国改革的成果，从国六条的精神中，2007年政府房地产市场的发展目标已经表述得清清楚楚了，即房地产宏观调控就在于调整当前不合理的房地产结构，生产更多的国内绝大多数民众都有支付能力的住房产品，以改善国内绝大多数居民住房条件。如果是这样，国内的房价理性回归已经成了社会的共识及绝大多数民众对政府的愿望。这也是未来国内房地产市场发展与房价的根本所在。基于以上分析，对于未来几年的房地产市场来说，它依旧是一个政策市。这种情况在短期内无法改变。既然国内房地产市场是一个政策市，那么未来几年国内房地产市场的变化就在于政府对房地产市场的了解与判断，就在于政府还会推出什么样的政策。但是好政策的出台也面临巨大的困难，就是既得特殊利益集团对这种改革与调整严重的阻碍！七、未来几年房地产市场发展趋势2007年是中国经济快速发展的一年，在经济持续增长的背景下，中国的房地产在未来几年仍将会继续快速发展。1、“地根”、“地银”，渐趋渐紧从陆续出台的一系列全国性宏观调控政策措施，到目前区域性的、有针对性的政策执行细则，均围绕着两个核心：严控土地、紧缩信贷，企业将逐渐陷入“断粮境地”。但是，由于房地产资金过多，房价是很难降下来的。2、中小户型、中低价位，逐渐趋热2007年将是政策落实年，其中“90平方米、70%”政策作为2006年的重点，其效果也会在2007年得以显现。预计中小户型将会逐渐占据主流市场。3、海外资金投资逐渐趋多中国整体经济良好的运行趋势和投资机会促使海外基金在中国房地产项目中的投资变得更加积极主动，并且从长远来看，外资增加投资中国楼市的趋势不会有大的改变，投资项目也会逐渐从一线城市扩展到二线甚至三线城市。八、中长期中国房地产市场隐含的风险1、从中长期来看中国的房地产市场将逐渐降温在中国的各大城市里，房价的迅速膨胀为所有的房地产商创造了巨大的财富，不过在10年之内，这种现象将会收敛很多。一般来说，轻松获利20%的日子在中国房地产界已经结束了。虽然新增的房产项目越来越多，但政府的政策也越来越紧，其目标就是使处在峰值的房价能降下来。随着可利用土地的越来越少和房屋价格的快速蹿升，这种现象已引起政府的担忧，新的征税法案和一系列新推出的强硬政策，已经对中国房价的上涨产生了一定的阻力。2