住宅小区项目全过程管理解析

ONE项目管理全过程ONE项目管理全过程一.项目概况ONE项目位于北四环沿线保福寺桥往北200米，清华大学东门向南与北四环交界处，与中关村二小一墙之隔。具体为：西侧紧邻中关村东路，南临中关村路，东侧为财经学院东路。

项目总建筑面积254262平米，由10幢大楼组成。

该项目作为西进的首个城市核心精装样板项目，将全面开启地产进军北京西部的战略序幕。ONE整体风格为经典的Artdeco建筑风格，户型包括270-360平方米世家公馆、180平方米CEO官邸、40-120平方米行政公馆、品牌商业和高尚俱乐部在内的多业态高端物业群，由顶级酒店设计HBA带来全精装设计，将世界奢华酒店的设计概念融入家的场景中。

小区实现人车分流，三个车行出入口位于用地北侧、南侧和东北侧，人行出入口位于用地东侧和西侧。二.项目实施的战略及推进计划2.1标段划分（一期、售楼部）

本工程拟分为两期两个标段，1，3，5，6，7，8，9，10#楼为一期，2，11#楼为二期2.2施工顺序

本工程实施分为两期开工，同步竣备，分两个阶段实施。

两期开工，同步竣工个阶段：一标段于2008年11月开工，二标段范围占用的场地作为一标段主体施工的材料堆放及交通道路。二标段于2009年11月开工，所挖土方作为一标段肥槽、房心及车库顶板的回填土，节约成本。两个标段同期竣备，同期交付。

两个阶段施工：第一阶段：初装竣工备案；第二阶段：室内精装修施工。详见工期安排：

插入一期开发计划3项目管理重点难点分析及应对措施

施工总体平面布置（施工手续及证照办理，加在前面）5项目管理总平面布置

5.1道路及出入口

现场已完成拆迁，场平地净。现场南侧有出入口。总包进场后可在场地西侧开门。

项目周边的市政道路比较完善，西侧为中关村东路，南侧为中关村路，东侧为财经学院东路。临时给排水平面布置图

1.施工现场按规范要求布置地面式消火栓。

2.消防立管管径均为DN80,隔层设置DN65消火栓,每处消火栓设置消火栓箱、水龙带、水枪。

3.给水立管管径为DN50,每层设置DN20用水点。

4.现场雨水排放利用现状DN300雨水管进行排放，最终出口排至财经学院东路的DN800雨水管。

5.现场污水排放利用DN200污水管进行排放，最终出口排至财经学院东路的DN500污水管。施工临电

工地临电接入点已安装到位，场地西北侧设有2台500KVA箱变，东侧设有2台500KVA箱变，东南角设有1台500KVA箱变。5.2施工总平面布置

本工程分两期开挖，1，3，5，6，7，8，9，10号楼于一期开挖，2，11号楼于2009年11月1日二期开挖，二期开挖的土方可用于一期肥槽，房心，车库顶板回填。二期在没有开挖前可作为一期施工场地。6组织架构

6.1项目部组织架构6.2项目工程部组织架构与分工7项目计划管理措施

在筛选施工单位过程中，将对对方计划管理体系的考评作为重要指标。对计划编制的合理性、劳动力配置、材料设备等投入、资金情况等对进度有重大影响的关键因素进行综合考察，不具备条件的不予中标。尤其是总承包单位的招标，将在招标答辩过程中，要求对方就上述问题给予答复并书面记录，作为对方投标文件的补充。

进度计划的编制和分解：施工单位进场7天内应在工程总体进度计划的框架下编制各自的进度计划和劳动力配置计划。各单位的进度计划由总包审批后由总包统一提交监理和项目部。施工期间，总包须根据总进度计划分解为月度计划，在每月25日报监理和项目部，同时汇报上月计划的完成情况。每周的例会，总包须将月度计划分解为周计划，在周例会上报监理和项目部，同时汇报上周计划完成情况。

每天的生产例会：实时跟踪施工队伍的计划的实施情况。不仅要求施工队伍报告次日的工作内容，同时要求施工单位上报完成工作所需的劳动力数量。在工地巡视时予以监督、检查。

指定计划达成率的奖惩措施：将工程计划的各个节点设定一、二、三级，对不同级别的计划设定不同的奖惩办法。

项目部设专人跟踪计划的执行情况，同时绘制形象进度表。对滞后较多的工序及时预警。8项目技术管理措施

8.1施工图交底、深化和图纸会审

正式施工图发放后7～10天，项目部将组织设计单位、研发部对现场参建相关单位，包括监理、施工单位及项目部进行设计交底。在图纸发放日至交底日期间，监理单位、施工单位及项目部、研发部应对图纸进行认真、全面的审查，有条件的可采取各单位集中审查的方式，并形成书面审查意见提交研发部。对于由于图纸审查不细、不严（包括但不限于各专业施工图深度能否满足施工要求，有无错、漏、碰、缺及违反《工程建设标准强制性条文》等情况），造成现场返工等，导致的一切损失由施工单位承担。

对于要求施工单位进行图纸深化方可施工的项目，要求在确定其中标后不超过20天的时间内完成。完成的深化图需经过项目部、设计部的审核并确认后方可施工。施工单位在深化图被确认后的7天内须对参加相关单位及监理进行深化施工图交底。8.2项目部、监理读图制度

在施工图发放后，除了要求相关工程师及时进行审图外，项目部将定期组织项目部人员、监理集中阅图、审图，将看图、背图制度化。在图纸发放的第一个月，每周集中审图的不少于2小时，并进行跨专业的交流。

8.3严格把控施工组织设计及技术方案

施工单位须在中标通知书发出后15天内（总承包单位的施工组织设计可放宽至25天），按照施工图、地质勘察报告、现场实际情况及投标承诺书，向监理单位和建设单位报送施工组织设计；在分部分项工程开工前15天，报送有针对性的专项方案。施工单位在报送监理和建设单位审批前须经过内部审核，重要的方案需报公司总工审批或经过专家论证。

8.4技术洽商

在施工过程中，施工单位因设计图纸有错漏或与实际情况不符合，施工条件、施工工艺、材料品种、规格、数量不能满足设计要求，提出合理化建议，需要对原施工图进行修改，施工单位应在工序开始前15天内提出书面洽商报监理及建设单位审核。

对于施工图中存在的专业间矛盾、尺寸错误、大样图不明确、功能不合理、违背国家强制性标准等施工方应发现的问题，总包单位应在工序开始前及时提出，不能隐瞒不报，或推诿为“按图施工”。否则，要追究其不作为责任，对因此产生的后果，施工单位除无条件整改外，并承担由此产生的一切损失。

属于建设单位确认的建设规模、结构体系、系统功能等重点设计变更，由建设单位负责联系设计单位出具设计变更资料，施工单位应无条件配合实施。

8.5技术交底

施工单位必须建立并落实技术交底制度，做到分部分项工程施工前，项目技术负责人、工程师向施工员、施工员向施工班组进行技术交底，并留存交底记录。施工过程中，由于设计的重大修改或现场条件、工艺的变化，必须重新组织交底。要求监理单位每月至少集中抽查一次施工单位的交底记录。对于不按规定进行技术交底的将给予警告直至处罚，尤其对因不进行交底即施工并且施工错误的，除无条件整改外，建设单位将有权追加处罚。9项目质量管理措施

9.1施工方案审查

从招投标阶段就认真审查投标文件中的施工方案，施工队伍进场后首先要完成、完善施工组织设计，对于重要的技术方案要得到单位技术负责人、监理及我们的签字认可后方可施工。甚至要求施工单位对其施工方案进行答辩或交底。通过这样的形式，一方面尽可能全面地修改其中的不合理因素，另一方面使所有参建单位、监理等熟悉了施工工艺流程及要求，为方案的准确实施创造了良好条件。

必须经过甲方审查的施工方案目录：9.2工序交接

在某个工序施工完毕除了要通过正常的验收程序外，下道工序的施工队伍要对上道工序的施工成品进行确认，这样一方面明确各自成品保护的责任，另一方面督促对上道施工工序中质量问题的整改。工序的交接某种程度上也是一种责任的交接，这也就给上道工序的施工单位带来压力。建立完善的工序交接制度对控制质量非常有效。

重点部位质量监管计划：工序样板停止点检查：

关键施工部位我们要求在全面施工前必须“样板先行”。明确在全面施工前必须通过我方及监理方的验收的项目，否则造成返工等经济损失都由施工方承担。通过这样的工序样板，一方面可以修改一些设计缺陷，另一方面检查技术方案的可行性，同时通过样板明确质量要求，为今后大面积施工提供质量标准。

拟定的工序样板停止点检查内容清单：

工艺样板目录进场设备材料的报验

1、所有项目材料设备的进场验收，必须完成相应的验收检查，具体方式包括参与现场验收，或委托监理方执行现场验收，但应审查确认验收记录。

2、工程部现场工程师参与现场验收，应会同监理方、施工方进行。必要时，应要求供应商代表在场见证。

3、甲供材料进场验收要求施工方提前24小时通知材料进场，并提交材料设备进场验收申请单。甲供材料设备的验收由工程（配套）部负责组织，三方合同材料设备由施工方负责组织。

4、材料设备的现场验收按照国家有关规定要求进行。主要有以下检查内容：

材料、设备核对样板，如果与样板不符，则勒令材料供应商将材料退出现场。

检查材料的出厂合格证及材质检验报告。

核对材料的规格、数量。

检查材料包装及损耗情况，对材料到场的损耗进行统计，按照合同将损坏部分退返给材料供应商。

填写完《材料进场验收单》。

5、审批《进场验收单》后，物料才能入库并用于工程项目。

6、材料入库时项目部工程师及时登记入库量（材料设备台账）。

7、在材料入库后，项目部或委托监理针对重要材料设备进行抽检。如果抽检不合格，勒令材料供应商将材料退出现场。10项目合同管理及需重视的技术问题（项目立项合同）

10.1合同体系

王浩建筑工料测量师事务所（北京）有限公司为造价顾问。本工程合同体系采用王浩造价顾问设计的合同体系，全部工程合同分为总承包工程、指定分包工程、独立供应工程和独立工程，具体内容如下：

总承包工程：包括土建总包、机电总包；

指定分包工程：甲方通过招标确定的施工单位。甲方、总包、分包签定三方合同。其中分包与总包单位签定分包合同，甲方作为见证方。

独立供应工程：甲方通过招标确定供应商。甲方、总包、分包签定三方合同。其中分包与甲方签定供应合同。

独立工程：甲方通过招标或直接议标确定施工单位。中标单位与甲方签定独立工程合同。

合同架构：

10.2工作界面的划分

细化总包、各分包工作界面，有助于工程的顺利开展，避免界面不清造成的扯皮、责任不明确，进而对质量控制造成不利影响。同时，明确的工作界面有助于合同管理，成本控制。

上述界面的划分将在土建、机电、给排水、消防、安防、市政、园林景观、精装等各专业间进行细化，利用合同的顺利实施。11项目现场安全文明施工措施

与总包、监理签订安全文明生产三方协议，明确在施工管理过程中各方的义务、责任；

成立安全文明生产领导小组：项目经理（副经理）、土建工程师1名、电气工程师1名；

定期检查与巡检相结合，定期检查为三方联合安全大检查，并及时通报检查结果和处罚决定；

《北京工程部项目现场安全施工管理规定》12项目信息档案管理在ONE项目正式开工前，项目部必须建立完善的信息档案管理体系，通过与内部的研发部、造价采购部，以及与外部的监理、总包的交底，使项目的管理更加规范、有条不紊。具体分类、整理、存档方法，按照《北京工程部项目管理文档目录编制办法（2007版）》的标准，建立28个分册，文档资料对号入座。

在前期，及时整理政府批文、监理单位和总包单位相关资料，为规证、施工许可证的报建准备好材料。

施工过程中的档案资料管理重点注意以下几点：

1)资料先行原则，各分供方的材料进场计划、施工总体进度计划，材料、工艺样板，施工组织设计、方案等必须提前提交。项目内业工程师负责督促跟踪资料提交情况，从源头上控制好施工与报验的关系，减少材料、施工质量不达标造成的返工。

2)工程档案资料（包括竣工图绘制）必须与工程施工进度同步。按照北京市分户验收的要求，结合的观感质量标准，在项目实施中进行阶段性的检查时，做好分户验收记录表的资料管理。

3)在施工过程中，设计变更、工程洽商以及现场签证时常发生，来得很急而且很重要，这部分工作按《北京设计变更、工程洽商及现场签证管理办法》的要求规范化工作流程，控制成本，确保工程质量和进度。其中，设计变更及洽商等应在3天内将更改部分在蓝图上表示出来，并注明更改依据，便于查询。

4)图纸发放记录和图纸管理台帐的日常工作需及时处理。图纸发放记录包括了新图的发放、旧图的回收作废时间，关系着工程的进度、是否返工及工程量的计算。图纸管理台帐中应包括图号、图纸名称、相应的设计变更情况记录（时间、编号、内容）等信息，做到便于查询。

5)通过甲方、监理、总包分包的每晚碰头会，在会议中检查各方的当日工作