LOF产品特点总结

LoFT产品总结无锡公司设计部目录LOFT起源与发展LOFT优劣势分析LOFT政策分析无锡花样年LOFT分析总结其他LOFT案例赏析一、LoFT起源与发展起源——20世纪50年代，纽约soho区的许多年轻艺术家因无法承担高额的房租，转而利用那些租金低廉、空间巨大、光线充足的废旧厂房和仓库，从中分离出居住、工作、社交、娱乐、收藏等空间，变成自己的生活空间和艺术工作室。20世纪后期，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，2000年作为地产产品在国内出现。建筑风格为高大开敞的空间，较强开放性和透明性。一、LoFT起源与发展LOFT从国外传入，到国内逐渐演变成为居住，居住办公以及办公的产品。时间地区案例产品形态使用人群市场优势20世纪40年代国外纽约soho区废弃的工业厂房为逃避昂贵的资金的设计师或者艺术家租金低廉，空间宽敞20世纪90年代国内北京798厂房区艺术家，设计师，文化工作者租金低廉，空间宽敞上海苏州河春明艺术中心大型仓库区艺术家租金低廉，空间宽敞国内居住与工作结合厌倦传统居住，追求前卫生活商住两用至今北京西海国际中心居住、办公IT白领商业办公一体，地处关村上海创智坊，海上海居住、办公自由职业者，设计师地处杨浦区教育产业地段LOFT是一种因地制宜，适宜在公建土地上开发的小众产品。卖点为双层面积单层计算。适宜层高为4.8米及以上，最佳面积为40平方米左右。LOFT随着国家的调控政策加强，生存空间将越来越小。发展趋势：二、LOFT优劣势对比优势1.可以将公建用地开发成为汇款相对较快的住宅产品，使公建用地“住宅化”。2.可以针对性的满足细分市场中小户型群体的需求。3.LOFT户型面积小，总价低。4.LOFT产品采取精装修可以模糊“价格”，避免竞争。5.LOFT产品复式产品单层计算面积利用销售推广。6.立体感及艺术气息容易打动追求时尚生活的年轻人。二、LOFT优劣势对比劣势1.舒适度差。单层户数密度大。没有强制性日照规定，导致日照往往较住宅差。电梯配比较低。厨房较多为敞开式的。大部分户型不设置阳台。2.土地性质为办公或者商业，审批环节较多。层高受限。户内有喷淋管。3.产权原因，销售较住宅比抗性较大。首付5成，贷款利率高。不能使用公积金贷款。同总价产品，可选择产品较多。水电费较住宅贵，大部分产品不能装燃气。不能落户口。4.政策监管趋向细化，未来附加值（赠送面积）的优势将越来越小。二、LOFT优劣势对比住宅用地不建议做LOFT的原因：1.在总高度一定的情况下，LOFT层数少，单位土地出房率较住宅低。2.单层面积一定，LOFT得房率低。3.LOFT土建成本高，但在很多三产不发达、且创意客群不多的城市售价较住宅比没有优势。4.LoFT户型密度大，很多时候无阳台、朝向及日照保证，舒适度没有一般板式住宅高。三、LOFT各地政策分析城市规范户型容积率执行时间和印发部门LOFT可行性重庆《重庆市小套型住宅设计规范》建筑面积在60平米以下的小套型限制建夹层。小套型住宅（面积在37至60平米以内），使用面积不大于22平米，层高宜为2.8米，不应大于3.6米。2008年9月不可行杭州《关于建筑层高及容积率指标计算规则》住宅大于等于4.5米，容积率计1.5倍。办公大于等于4.8米，容积率计1.5倍。商业大于等于5米，容积率计1.5倍。2005年6月可行小于4.8米上海《关于加强对公寓式办公层高规划管理意见》公寓式办公：商业用地上分隔成小户型带有独立卫生间入户的写字楼所有公寓式办公层高控制在4.5米以内。即“买一层送一层”的公寓式办公或酒店式办公叫停。2008年5月12日不可行《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的通知》适用：带独立卫生设备的较小空间的办公建筑。层高小于4.4米。每个产权面积不小于150平米。2011年2月1日不可行北京《容积率指标计算规则》住宅大于等于4.9米，小于等于7.6米，容积率计2倍。住宅大于7.6米，容积率计3倍。办公大于5.5米，容积率计2倍。办公大于8.8米，容积率计3倍。2006年7月可行5.5米无锡《建筑面积与容积率计算规则》住宅H大于米，容积率计H/3倍。办公标准层层高大于4.6米，裙房层高大于6米，容积率计2倍。2008年7月可行4.6米三、LOFT政策分析各地相继出台LOFT政策，总结原因如下：1.消防隐患消防报批时按照单层面积计算疏散，夹层后消防设施满足不了消防要求。2.使用的舒适度。使用面积的增大，致使走道宽度及电梯的配比数的舒适度降低。3.房屋结构风险。在设计时，梁柱未考虑到夹层后的荷载，导致夹层后结构不安全。以上三项，在设计之初需给后期改造及使用留有余地。可见，LOFT产品受政策的影响极大，各个地方政府对LOFT的限制会越来越多，今后LOFT产品在每个城市的存活能力也各不相同。四、无锡LOFT项目案例分析—总平及效果喜年中心花郡销售推广方式为办公，从12年6月开盘以来，LOFT销售不到200套。销售推广方式为住宅，从6月15日开始销售以来，去化数量不足30套。四、、无无锡锡LOFT项目目案案例例分分析析—花郡郡样样板板房房（（住住宅宅方方向向））67平米米，，实实得得110平米米四、、无无锡锡LOFT项目目案案例例分分析析—花郡郡样样板板房房（（住住宅宅方方向向））三房房二二厅厅一一厨厨一一卫卫四、、无无锡锡LOFT项目目案案例例分分析析—喜年年样样板板房房（（办办公公方方向向））66平米米，，实实得得95平米米四、、无无锡锡LOFT项目目案案例例分分析析—喜年年样样板板房房（（办办公公方方向向））四、、无无锡锡LOFT项目目案案例例分分析析—客户户反反馈馈喜年年中中心心客客户户反反馈馈：：担忧忧：：卫生生间间排排风风不不到到位位，，影影响响室室内内味味道道。。多套套打打通通，，下下水水管管道道无无法法处处理理，，管管井井严严重重影影响响使使用用。。入户户门门是是否否可可以以拓拓宽宽。。空调调机机位位太太窄窄，，无无法法做做中中央央空空调调。。西边边干干挂挂石石材材的的装装饰饰条条太太宽宽，，影影响响看看太太湖湖视视野野。。梁下吊的太太多，多套套打通问题题太多。车位不够。。货梯宽度不不够，没有有办法运货货。期待：大堂面积足足够宽敞。。公共部位装装修豪华。。多套购买，，其中的隔隔墙可以不不做，以免免后期处理理。商铺动线图图多样化，，北面规划划路可以直直通隐秀路路3F的屋顶花园园足够气派派。1F所有沿街商商铺都有烟烟道。四、无锡LOFT项目案例分分析—客户反馈花郡客户反反馈：担忧：每层户数太太多，客户户担心公共共休息区域域无人打理理。层高限制，，加建二层层空间家具具不好布局局。二层主卧横横梁太矮，，影响房间间采光。两套之间高高度800公分横梁对对于两套打打通有影响响。南面的空调调机位是否否满足主卧卧和客厅两两台外机的的摆放。三楼商铺平平台如放置置商铺的空空调机位会会很不环保保，有噪音音影响。阳台是否考考虑了排水水管的位置置。多套打通，，下水管井井影响空间间。缺少阳台，，客户担心心通风性差差。期待：建筑面积在在开间、进进深保证合合理的前提提下，可控控制在50平米左右。。多套购买，，可以不受受限制的打打通。三楼商铺平平台可设计计空中花园园，增加绿绿化感观及及提高产品品调性；可将隔层加加建好，并并做菜单式式简装销售售。四、无锡LOFT项目案例分分析—定位结论从客反馈可可以看出，，LOFT定位为住宅宅方向或是是办公方向向，对后期期户型设计计以及水电电暖的配套套要求不尽尽相同：因此定位是是关键！1.户型设计面面积不一样样，住宅对对面积的敏敏感度高（（45平米左右）），办公对对面积的敏敏感度底。。2.办公对立面面的要求较较住宅高。。3.办公对2户打通的敏敏感度更高高，对结构构要求较高高。4.办公对空调调设置的要要求不一样样。5.办公和住宅宅对弱电配配置不同。。6.办公对电梯梯的井道宽宽度及装修修标准要求求较高。结论：四、无锡LOFT项目案例分分析—喜年样板房房（住宅方方向）外廊式户型型建议不留留缺口，提提高得房率率以及户内内的舒适度度。厨房较局促促四、无锡LOFT项目案例分分析—产品建议议之平面面布置（（缺口））四、无锡锡LOFT项目案例例分析—产品建议议之规划划及立面面立面分割割线条太太多，影影响户内内看湖景景效果太湖1.主楼尽可可能远离离高架噪噪声干扰扰。2.立面设计计应考虑虑防噪声声处理，，或者给给业主统统一封闭闭阳台，，做成玻玻璃栏板板。金城路高高架位置置主楼位置置四、无锡锡LOFT项目案例例分析—产品建议议之规划划及立面面四、无锡锡LOFT项目案例例分析—喜年样板板房（住住宅方向向）办公买2户及以上上的客户户较多，，管井对对使用的的影响较较大。住宅相对对敏感度度弱，但但设置管管井对住住宅布置置影响较较大。四、无锡锡LOFT项目案例例分析—产品建议议之平面面布置（（管井））因此管井井建议在在结构处处设置，，在户内内留设检检修井。。并且可以以为厨房房（或茶茶吧）提提供空间间。四、无锡锡LOFT项目案例例分析—喜年样板板房（住住宅方向向）办公2户联卖的的客户较较多，因因此中间间梁建议议取消，，做成打打板结果果。板厚厚约25Cm,考虑到夹夹层的便便利性，，建议LOFT不小于4.8米的高度度适用。。四、无锡锡LOFT项目案例例分析—产品建议议之平面面布置（（结构））四、无锡锡LOFT项目案例例分析—喜年样板板房（住住宅方向向）预留平台台给定位位为办公公的产品品VRV空调机位位。四、无锡锡LOFT项目案例例分析—产品建议议之平面面布置（（空调））四、无锡锡LOFT项目案例例分析—喜年样板板房（住住宅方向向）四、无锡锡LOFT项目案例例分析—产品建议议之平面面布置（（走廊夹夹层）1.红线为强强电井出出来的强强电桥架架段。此此段桥架必定定和喷淋淋主管或或消火栓栓管交叉叉。2.强弱电桥桥架交叉叉处弱电电桥架取取消，弱电穿管管。3.消防主管管外径168，角钢支支架50。考虑吊顶顶灯管，，搁置，，考虑角角钢下50为掉顶标标高综上，由由上图可可知，夹