l大连亿达第五郡年度营销执行报告

第五郡2008年度营销执行报告项目面临的宏观环境项目面临的环境是决定项目营销的根本和前提，也是决定项目营销目标制定的关键所在。宏观政策环境宏观市场环境未来发展预判政策环境分析24号文的出台，标志着中国住房制度发生结构性的根本变化，进入商品房与政策性保障住房并行的“双轨制”时代国务院颁布“国务院关于深化城镇住房制度改革的决定”，目的在于实现住房商品化，社会化24号文的颁发和全国住房工作会议的召开,是自1994年城镇住房制度改革以来我国住房制度的第三次重大变革,其规格和意义高于此轮房地产宏观调控政策,使政府的调控重点重新回归到住房保障体系,住房保障制度被明确的定为政府公共服务的一项重要职责,由此勾勒了中国市场经济体制下住房制度的总体框架,预示着我国住房制度即将进入普通商品房与政策性保障住房并行的“双轨制”时代。98年94年07年国务院颁布23号文，决定停止住房实物分配，逐步实施住房分配货币化，完善住房公积金制度。宣告中国住房福利分配制度的终结8月13日，国务院公布了24号文，明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。中国住房制度进入政策性保障住房为主体，商品房与保障住房并行的双轨制时代03年国务院颁布18号文，将中国住房制度改革目标由“多数人购买经济适用房”改为“让多数人购买普通商品房”，中国房地产市场开始进入爆发成长期房贷新政出台，全面紧缩行业银根，标志着国家对房地产行业的宏观调控转为以金融政策性手段为主9月27日，央行及银监会联合发布了《加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知中，从房地产开发贷款、土地储备贷款、住房消费贷款等各方面局做出了严格的规定要求。结合今年5次加息以及7次上调存款准备金利率，表明国家对房地产行业的宏观调控由原来产品结构调整的行政性政策手段转为以金融政策性手段为主，旨在通过对房地产业的核心要素--资金的调控，进而达到对房地产行业进行结构性调整的目的。8月13日，国务院公布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的24号文，明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

8月24-25日，全国住房工作会议召开。会议明确要积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难，继续调整住房结构，稳定住房价格，促进房地产市场健康发展06年

国六条国十五条目的在于控制产品结构和房价快速增长07年

9月27日，加强商业性房地产信贷管理的房贷新政出台通过向小户型普通住房倾斜的金融政策，调节房地产行业的资金流向。房贷新政之于房地产开发企业的要点：

收紧开发企业融资渠道，防止开发企业盲目资本扩张严格房地产开发贷款管理

对项目资本金(所有者权益)比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；商业银行对房地产开发企业发放的贷款只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。商业银行发放的房地产开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用。对确需用于异地房地产开发项目并已落实相应风险控制措施的贷款，商业银行在贷款发放前应向监管部门报备。严格规范土地储备贷款管理

商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。房贷新政之于购房消费者的要点：

重点保障自住普通住房需求，抑制投资性及投机性购房需求严格住房消费贷款管理

重点支持购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；已利用贷款购买住房、又购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高；借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%；不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。严格商业用房购房贷款管理

利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。本次调控对于房地产行业的影响直接体现在对购房消费者的影响上对自住型购房者的影响

首次置业者此次新政严格区分了第一次置业与第二次置业的差别，与此同时对购买中小户型房产也有政策优惠，因此对首次购房者来说并不产生影响，仅存于心理层面的影响。虽然政策对房贷首付比例的提高是区别对待的，但是利率的不断增加，对于那些依靠住房贷款买房的普通购房者将面临更大的压力。普通家庭改善型置业者对于家庭有需求的置业升级人群来说，二次置业的压力将会很大，在连续加息的情况下，部分无力承担高还款额的购房者本来就已经放弃或延缓购置第二套住房。目前，在自住型购房群体中存有这样一部分人，他们因为平均居住面积较小、父母养老、子女上学或者工作变动等等客观因素，需要进行二次置业。根据“第二套房提高40%”的新政策，在打压投资投机人群的同时，无形中也为他们设置了一定“阻隔”。富裕家庭改善型置业者如有能力购买别墅或高档公寓的购房者大多资金实力较为雄厚，一次性付清的比例逐渐加大，提高首付对其影响也不大。本次调控对于房地产行业的影响直接体现在对购房消费者的影响上对投资投机型购房者的影响

由于目前政策表象上看，现有政策大纲确实能够达到抑制投资、打击投机的目地，同时亦能达到抑制上涨过快房价的“功效”。但是，由于政策细节还未出台，所以，也有可能会出现投资者“钻”政策“漏洞”的“嫌疑”。使他们“扬长避短”，通过部分受政策影响较少的非交易融资贷款，转换投资渠道与手段，最终达成他们投资的“目的”。投资者的贷款成本以及持有成本将出现大幅上升，投资收益及投资积极性都将受到极大打击。例如，以投资一套总价95万元，贷款期限20年的房子为例月供与利息的增加变化情况首付比例执行利率月供(元)利息（元） 首付三成，贷款七成66.5万优惠利率：6.6555% 5019539590 首付四成，贷款六成57万 基准利率：7.83% 4707 559819 首付四成，贷款六成57万 基准利率的1.1倍：8.613% 4987 626986 从上表可以看出，首付三成只要28.5万元，比例提高至四成后，需要38万元，增加了9.5万元；虽然由于贷款额下降，月供有所降低，但是由于实行基准利率，在整个20年贷款期后，利息反而增加了20229元，从而形成既要提高首付，又要多付利息的局面。如果执行基准利率上浮10%这样更为严厉的政策，那么增加的成本更大。见表中第三种情形和第一种情形比较时，首付要增加9.5万元，月供只低32元，同时，利息却要增加87396元；对于大部分投资者来说，银行贷款及以租养贷是资金的主要来源，在首付多出近10万，利息多支付近10万元的情况下，许多中小投资者将会知难而退。在新政的影响下，各购房群体的消费行为是不同的，大前提是都在进行观望在新政之下，仍然在继续进行购买的，是那些十分迫切需要房子的人，完全的刚性需求，使这群人没有时间和空间去理会政策及其可能产生的后果；比如要买来结婚的，比如迫切需要安家的。那些买房用来改善生活的，对于房子的需求不是十急切，是一种无所谓的态度，必然对房子采取观望的态度，他们肯定会等政策明朗，等市场表现明朗之后，再行介入市场。对于他们而言，需求是弹性的，“弹性”这一根本性的特点决定他们必然是观望的，不着急的，“等一等再说”是他们的心态特点。投资者，是政策的最敏感者，新政策刚出来时，他们必然采取回避的态度，他们一定会等市场明朗之后再作是否投资的决定。从短期看，完全刚性需求的群体（这群体通常以购买普通楼盘的普通户型为主）

仍然会有一定的购买行为，这是由需求的迫切程度/必要程度所决定的；弹性需求的群体将采取持币观望态度，等待市场对政策消化和反应。从长期期市场场趋势势角度度来分分析各各购房房群体体的消消费行行为反反应有刚性性需求求的人人士，，仍然然会持持续购购买，，但因为为首付付及利利率提提高，，其购购买力力及还还款能能力是是一个个极大大的考考验，，此类类人群群必须须充分分评估估自己己的消消费能能力，，因此此从长远远看，，这类类人群群的购购买是是一定定会受受到影影响的的。有改善善生活活需求求的人人士，，待楼楼市相相对稳稳定、、看清清形势势之后后，会会大量量进入入楼市市购买买，只要不不出现现明显显的下下降、、贬值值行为为，此此群体体仍将将成为为政策策之后后的主主力消消费群群体，，因此此从长远看，，高档楼盘盘/大户型型（改善型型需求人士士的购买产产品）的市市场仍将坚坚挺，这是由其产产品所对应应的消费群群体的购买买力及购买买行为所决决定的。对于投资者者，其行为发生生的根本性性是利润、、成本和风风险三者构构成的总和和关系，其其中利润是是核心。提提高首付虽虽然增加了了投资成本本，但仅靠靠提高一两两成首付成成本，不会会极大地限限制投资行行为！其关关键在于只要房价仍仍然持续坚坚挺，投资资回报远远远大于成本本投入，则则投资者仍仍然会大量量疯狂杀入入楼市。以深圳为例例，从去年年开始就严严格地执行行了首付三三成的政策策，且单价价持续上涨涨，投资成成本明显加加大了，但但投资行为为反倒是更更为盛行，，这说明不不是成本决决定投资行行为，是利利润决定了了投资行为为，“唯利利是图”，，对于商人人/投资者者而言永远远都是真理理。所以说说，投资者者是否仍会会大量出现现在楼市，，关键点不不在于成本本的相对高高低，最主主要的是在在于投资价价值的高低低，投资是是否有价值值就反映在在价格是否否会持续上上涨方面。。新政对各购购房群体的的影响：对于普通居居住改善型型客户和投投资客影响响最大，而而对于刚性性需求置业业者和财富富极为富有有的富裕改改善型客户户影响较小小购房群体短期影响（3-6个月）长期刚性需求置业客户持续购买行为，完全刚性的置业需求由于购买力及还款能力限制，其购买物业的面积及档次取决于能承受总价，倾向于购买小套型面积住宅改善型置业客户普通改善型受影响大，持币观望态度明显，放慢置业步伐仍会置业，但无法同时兼顾功能面积及环境品质的改善需求，两者只取其一富裕改善型基本无影响，仍会持续置业，一次性付款比例将加大成为双轨制后，高档商品房的主力消费群体投资客受影响最大，投资积极性受到打击，采取各种方式离场观望政策明朗后，在高额投资回报利益的吸引下仍会进场，但会改变投资手段与方法，来规避政策限制第五郡主力客群项目目标客客户回顾：：追求舒适、、低密度的的高品质生生活，有一一定经济基基础和购买买力，为主主动改善生生活而主动动、选择性性被动郊区区化的中产产阶级、知知富人群客户类型特点阶层应对策略核心客户主动郊区化较强购买力追求生活品质并愿为此支付溢价城市中产知富阶层高举高打、全城营销树立高品质价值形象重要客户选择性的被动郊区化有一定经济承受能力追求生活品质并愿为此付出一定时间成本高薪小白领工薪高收入者机场高收入人群高举高打、全城营销控制总价一般客户区域地缘型改善居住环境总价承受能力有限地缘性客户普通白领、工薪阶层配置低总价产品偶得客户外地度假旅游、追随亿达、养老客户、投资客户等---客户营销、口碑传播目标人群追求品质的的积极人群群/西岗岗、沙河口口区目标人人群追随品质质的保守守人群/外埠埠目标人人群追求品质质的跟随随人群/全城城目标人人群追求品质质的先锋锋人群/周边边区域项目影响响力扩大大项目的实实景展示示的成熟熟区域的发发展时间推移移项目主流流客户群群随着区域域发展、、项目实实景展示示的成熟熟和影响响力的扩扩大，目目标人群群逐步升升级、区区域覆盖盖日益扩扩大新政对第第五郡购购房者的的影响新政对于于第五郡郡的主力力客群———普通改善善型的客客户影响响较大：：购买周期期延长：：此新政政将会延延长其决决策周期期购买结构构变化：：在兼顾顾功能面面积和环环境品质质的改善善中取其其一，在在看中第第五郡优优良品质质的同时时选择更更小面积积的房源源政策环境境分析小小结以第二套套房贷新新政为代代表的政政策调控控，收紧紧了房地地产行业业的钱袋袋子，直直接抑制制了房地地产开发发企业的的资本扩扩张以及及终端消消费者的的购买能能力：顺畅、快快速的回回现成为为房地产产开发企企业在本本轮调控控中的第第一要务务调控对于以普普通改善善型客户户为主的的第五郡郡影响较较大，使使其在居居住面积积改善和和居住品品质改善善中需取取其一，，项目前前期应以以满足改改善居住住品质的的中小户户型为主主，同时时应捕捉捉受政策策影响较较小的刚刚性需求求客户，，以低总总价产品品快速去去化，实实现资金金快速安安全回流流。市场环境境分析以全国视视角看市市场大势势，可以以使我们们更清楚楚地对大大连市场场未来发发展趋势势进行研研判…在政策因因素的主主要影响响下，深圳楼市市从7月月开始回回落，价价格月均均跌幅14.7%，成成交量月月均跌幅幅19.7%进入7月月份，一一手商品品房价格格首次下下跌；8-10月商品品房价格格大幅下下跌，月月平均跌跌幅14.7%7-10月一手手商品房房成交量量连续下下滑，在在9月份份一度有有较大的的回升，，但总体体走势仍仍然走低低，月平平均减少少19.7%高价商品品房出现现滞销，，客户持持币观望望态度明明显，成成交主要要以中高高价房为为主，导导致房价价统计数数据出现现下降情情况；通过对在售高高端项目调查查，开发商尚尚未出现主动动降价动作，，同样处于市市场观望状态态。数据来源：世世联数据平台台二手房市场价价格保持稳定定，维持在13500元元/平左右；；二手房成交交量则出现大大幅下跌，月月均跌幅38.8%二手房市场中中，投资投机机性购房行为为大量减少，，自住性购房房成为销售主主力，但由于于此部分占比比较小，故市市场表现为成成交量大幅下下跌。深圳二手房市场二手房价格总总体走势平稳稳，1-7月月以8%左右右的幅度高速速增长，进入入8月以后，，价格开始趋趋于稳定，并并出现小幅下下跌。7-10月二二手房成交量量大幅下跌，，月平均跌幅幅38.8%，10月成成交量仅占6月的7.9%数据来源：世世联数据平台台珠三角四个城城市成交量变变动和深圳相相同，出现了了40%-50%的萎缩缩数据来源：世世联数据平台台4个一线城市市成交量，深圳、上海、、北京成交量量均开始走低低数据来源：世世联数据平台台珠三角代表性性项目在新政政前后进线量、上门门量、成交量量明显下降，，销售速度减减缓新政政前前销销售售速速度度新政政后后上上周周销销售售速速度度城市楼盘名称周进线量周上门量周成交量深圳万科城46942凤凰谷20110金地梅陇镇13920后海公馆14651东莞风临美丽湾551107城市假日60405中央公园1号20136惠州领墅27230城市楼盘名称周进线量周上门量周成交量深圳万科城100604凤凰谷10040-504-5金地梅陇镇20-3070-804-5后海公馆100-15020010-20东莞风临美丽湾15025025城市假日1007020中央公园1号354515惠州领墅150-18070-802-3新政政之之后后，，成成交交率率下下降降，，增增加加上上门门量量是是实实现现营营销销目目标标的的一一个个很很大大挑挑战战以上数据据均来自自于世联联各项目目周报统统计城市楼盘名称开盘时间开盘销售率深圳投资客户比例深圳佳兆业可园10-18%不到10%中海半山溪谷09-3030%10%-20%城市峰尚9-2532%15%-20%水岸新都三期10-125%15%-20%东莞景湖春晓10-150%不到10%景湖湾畔10-150%不到10%万科运河东1号9-2340%20%丰泰城9-3050%不到10%东骏豪苑10-130%不到10%惠州领墅10-132%33%奥林匹克花园10-120%30%-35%合生国际新城10-116%30%-35%美岸栖庭10-1450%60%-70%新政前入入市楼盘盘投资客客比例变变化投资客户户比例在在新政前前普遍在在40％以上，有有些项目目甚至高高达70％。。投资客活跃导导致市场成交交活跃。而新新政后投资客客被挤压，比比例下降到30％以下新政后入市楼楼盘投资客比比例变化城市楼盘名称开盘时间开盘销售率投资客户比例深圳中海西岸华府2007-8-2593%70%公园大地2期2007-8-2647%15%-20%卡罗社区2007-8-2528%85%万科第五园3期2007-9-831%10%东莞中央公园1号2007年8月底100%80%景湖春晓2007年8月70%-80%20%-30%景湖湾畔2007年8月60%-70%15%万科运河东1号2007年7月63%60%惠州鹏基万林湖2007-9-1100%80%奥林匹克花园2007-8-2753%70%-80%合生国际新城2007-8-1395%-98%70%北京市场在新新政之后，成交量持续萎萎缩，价格上上涨乏力，进进入长期横盘盘调整通道北京近期新供供应项目多以以平价甚至低价价入市，成为为淡市中的明明星公园1872项项目在以以超低价价开盘成成为市场场热点后后，价格格拉升，，目前价价位在22000元/平，销销售速度度下降，，周消化化速度仍仍在20套左右右。同时，公园园1872和金地名名京项目成成交户均面面积分别为为71平和和93平，，均为中小小户型项目目，说明在在当前市场场淡季情况况下，刚性性需求的基基础没有改改变，受政政策调控影影响较小。。数据来源：：世联北京京市场2月月月报上周，西南南四环精装装小户型项项目大成时时代中心项项目以相当当于周边区区域平台7.5折的的价格入市市，获得消消费者追捧捧。07年大连连商品房价格快速上上涨，西部部区域首当当其冲，价价格平台涨涨幅达到40%，主主要城区房房价于秋展展会前后突突破万元天天花板片区目前均价范围春展均价范围涨幅价差（元/平米）软件园区域8500-120007500-900040%1000-3000城市核心区12000-130009000-1100030%1000-2000西山区域8500-9500（除别墅）5600-600040%800-1200机场区域6500-75005500-600025%1000-1500山东路区域6000-70005600-600015%500-800旅顺口区4000-54003000-340040%1000-1500金州4500-55003500-400030%1000-15002007年1月至8月，，大连市商品品房共成交23404套套，成交均价价从5771涨至6591，涨幅14%进入9月后，，超万元楼盘盘纷纷亮相，，全市楼盘““比着涨”的的局面借助秋秋交之机，逐逐步蔓延秋交会中山、、西岗、沙河河口区项目放放量增大，26个项目参参展，其中17个项目价价格对接1万万元以上单价价城市传统核心心区对接客户户价格涨幅高高达20%，，但开盘时间间普遍推后数据来源：大大连房屋交易易大会会刊从土地成交情情况来看，最近成交的区区位更佳的地地块楼面地价价已低于前期期成交的价格格地块编号用地位置用地面积开发商摘牌价格单位地价楼面地价(2007)-42中山区秀月街北约15.15公顷澳南房屋92900万元6,1323,066(2007)-25沙河口区中山路北侧、连山街东侧（大医地块）约15.644公顷,496230平方米大和房地250000万元16,0265,040(2007)-36新生路北侧、锦石路南侧约9.78公顷,A、B、C区140600平方米，D区10000平方米中海地产75910万元7,7625,399(2007)-38沙河口区西安路西、兴工北三街南侧、机车医院北侧约0.631公顷,31550平方米獐子岛建设投资有限公司10320万元16,3553,276(2007)-39甘井子区机场街道7.01515公顷,135500平方米大连建国房地产开发有限公司36000万元5,1322,657自新政以来，，全国各地相相继出现了土土地流拍，争争当地王情况况一去不返，，土地市场趋趋于平淡。07年底，新新供应项目数数量有所增加加，以中高端端项目为主，，但开盘时间间明显后置，，观望态度明明显项目托斯卡纳世嘉星海卡纳意乡悦泰德里诺维溪谷花样年华颐和香榭北京公园美树日记鑫境界建面4万7万22万4万24万400套一期400套14万19万1100套开盘时间07年底08年初07年12月07年11月08年3-4月07年底07年11月08年上半年08年未定预计售价1万以上未定1万左右，部分90001.2万未定1.3万1.2万未定7500起约700007年秋季展展会参展的新新供应项目对对比夏季展会会有明显的增增加；部分进入开盘盘期的项目，，顾虑房贷新新政对销售业业绩的打压，，处于犹豫观观望状态，将将开盘时间拖拖后，希望市市场明朗后再再采取动作；；采取观望态度度的项目，在在最初阶段尝尝试以较高售售价对接客户户，以试探市市场反应，同同时利用观望望期积累客户户。根据统计计，秋展会以以万元以上价价格对接客户户的未开盘项项目有12个个；但08年年春节后各项项目纷纷调整整对外报价，，以相对保守守价格对接客客户，部分开开盘项目以区区间最低价销销售。时间后延价格保守，低于预期通过对典型项项目07年第第四季度情况况调查发现，，受新政影响明明显，上门量量出现明显下下滑竞争项目月均上门量月均成交情况成交特点新政前新政后幸福e家120090020左右90平以下小面积为主大华御庭60040010剩余房源为90平以下小面积宏都筑景2001008高层尾房销售，120-140平斯坦福院落6003502蓄客期一品星海35030012小面积、前排大面积基本售罄大连明珠100060015总价高，成交缓慢新政后，各项项目月上门量量锐减，约为为新政前高峰峰期的50%；成交平淡淡，幸福e家家销售情况较较好，主要为为前期老客户户及学区因素素导致成交，，成交房源以以90平以下下户型为主，，160平大大户型滞销。。从典型型项目目的成成交情情况来来看，，受政政策影影响严严重，，销售速速度下下降明明显，，某项项目在在价格格突破破后未未获得得市场场回应应，销销售惨惨淡；；各开开发商商对市市场看看法出出现分分歧，，后市市信心心明显显不足足项目名9月10月11月12月1月2月备注假日风景

2490平米左右溪之谷

20584130-170多层，别墅因客户不足直接封盘大连明珠

2015125197平米以上，华润星海湾一号对外对接单价2万以上，突破区域现有平台后，大连明珠业绩明显好转易和紫园未开盘未开盘60452118小盘，小户型，性价比高，销售良好观山满庭芳23453082无

福源3101642571216

远洋风景未开盘24720302410月首次推售320套，均价1.3万，实现旺销

12月加推200套，价格拉至1.5、1.6万，当月只卖出30套，之后一直销售惨淡颐和香榭未开盘9716051221小户型公寓，性价比高，中心地段含装修1.2万。其多层产品07年秋展宣称1.4万以上，现认筹期间对接客户价格为均价1.2万上周新新开盘盘项目目东特特金星星公馆馆，推推出754套，，当天天售出出不足足150套套，成成交率率约20%，售售价7600——8600元/平，，精装装修90平平以下下小户户型，，积累累客户户600-700组组。通过软软件园园两项项目销销售情情况可可以看看到：：上门门量和和成交交量明明显下下降；；在政策策调控控影响响下，，小户户型产产品的的市场场消化化速度度要明明显优优于大大户型型产品品，宅宅语原原成为为淡市市中的的少有有热点点市场环环境分分析小小结通过对对主要要城市市及大大连当当地市市场情情况分分析：：大连市市场，，在经经过07年年价格格的快快速上上涨之之后，，将可可能进进入较较长时时间的的横盘盘调整整期。。在政政策策调调控控影影响响下下，，市市场场观观望望情情绪绪依依旧旧浓浓郁郁，，价价格格成成为为被被关关注注的的敏敏感感因因素素，，各各开开发发商商在在操操作作上上更更加加趋趋于于保保守守谨谨慎慎；；市市场场上上高高品品质质的的中中小小户户型型产产品品获获得得客客户户认认可可。。以普普通通改改善善型型客客户户为为主主的的第第五五郡郡项项目目，，在在保保持持价价格格相相对对领领先先的的基基础础上上，，遵遵循循速速度度大大于于价价格格的的原原则则，，不不做做价价格格突突破破，，加加快快去去化化速速度度，，以以快快速速实实现现资资金金安安全全，，成成为为市市场场热热点点；；同同时时关关注注客客户户敏敏感感点点与与实实在在感感受受，，不不做做表表面面文文章章。。未来来发发展展预预判判未来来政政策策预预判判：：除坚坚持持““土土地地政政策策、、行行政政管管理理以以及及供供应应结结构构””的的调调整整手手段段外外，，未未来来仍仍将将加加大大以以““金金融融、、税税收收政政策策””为为手手段段的的调调控控措措施施措施性质可能出台的具体举措金融手段加息严格限制转按加按房提高首付成数对多套置业者停止贷款税收手段开发环节：耕地占用税标准提升；征收集体土地时的安置补助费和土地补偿费标准提升流通环节：外资购房细则在全国范围的出台；个人住房转让土地增值税在全国范围实施持有环节：保有环节的特别房产税推出；物业税试点房贷贷紧紧缩缩政政策策仍仍然然可可能能是是未未来来坚坚持持的的方方向向资料料来来源源：：世世联联顾顾问问政政策策研研究究组组1、、银银监监会会发发出出风风险险提提示示，，要要求求银银行行不不能能放放松松借借贷贷标标准准，，严严格格"三三查查"，，严严防防假假按按揭揭和和虚虚假假贷贷款款，，同同时时，，在在房房价价不不断断上上升升的的环环境境下下，，银银监监会会还还提提示示银银行行要要高高度度关关注注贷贷款款抵抵押押物物的的价价格格风风险险。。2、、央央行行拟拟将将第第二二套套住住房房首首付付比比例例提提至至四四成成，，同同时时，，商商业业用用房房首首付付比比例例由由目目前前的的四四成成提提高高至至五五成成。。我们认为为，若银银行房贷贷政策继继续吃紧紧，对后后市的影影响将明明显不同同于第一一轮宏观观调控结结果第一轮宏宏观调控控第二轮宏宏观调控控短期现象象短期内客客户持币币观望，，上门量量和成交交量均呈呈下降趋趋势短期内客客户持币币观望，，上门量量和成交交量均呈呈下降趋趋势基本政策策土地政策策、行政政政策、、住房供供应结构构；加息息行政管理理政策的的继续落落实；加加息、银行紧缩缩银根调控实质质调控市场场心理调控购买买能力后市影响响观望期持持续3－－4个月月后快速速结束；；引发价价格新一一轮走高高市场可能能进入较较长时间间的横盘盘调整宏观环境境对营销销目标的的要求价格目标标：开盘盘不做价价格突破破，低开开高走，，强势快快销氛围围营造热热点业绩目标：：前期中小小户型的迅迅速去化保保障整体速速度，实现现资金回现现安全，中中大户型树树立价值标标杆正常去去化，大盘盘立势的同同时保障全全年任务额额完成目标要求价格目标：：2008年销售均均价达10000元元/平米左左右速度目标：：2008年销售1000套套房源，销销售额实现11亿以上影响力目标标：确立项项目在整个个大连市场场的定位和和影响力，，为后继的的销售奠定定良好的平平台和基础础现有客户梳梳理现有客户积积累量、价价值认知不不能对08年目标形形成支撑项目自07年3月30日参加加春季房展展会正式对对外宣传截截至11月月27日共共到访客户户963组，来电4293组，日均来电电18组，来访4组能接受7000以上客户户共162组，8000以上客户为为70组从总价分布分分析：675组客户能接接受60万以以上总价，253组能接接受80万以以上总价，此此部分客户仍仍为项目潜在在的有购买力力客户，需加加强其对项目目的价值认知知和关系维护护客户总价分布布区间较均衡衡，能接受60万以上客客户占70%、675组组，80万以以上客户占25%、235名为完成2008年销售任任务，需要通通过系列营销销动作提供相相对较高的日日均新客户上上门量和成交交率：日均25-30组组新客户的上上门量，12%-15%的高成交率率销售任务成交率要求新客户上门量已有客户

单价〉7千客户量缺口主力营销期要求月均上门量要求日均上门量650-750套12%6，66516265034月-10月92931650-750套15%5,33316251714月-10月73925

提升上门量：：用最用影响响力的价值点点直接冲击市市场。对于客客户最有吸引引力的社区园园林、建筑和和项目大规模模开发带来的的独特完善配配套优势在08年重点深深入宣传客户最看重的的为项目的社社区景观和建建筑品质，其其次为大社区区开发带来的的完善配套：：商业、学区区提升上门量：：目前客户区域分布布过于集中，，与项目50万大盘应有有的全城覆盖盖力要求差距距较大，因此此在继续加强强对沙河口和和甘井子区的的渗透、提升升客户量同时时，必须提升升项目的市场场影响力，营营造焦点效应应，扩大客群群覆盖面现有客户来源源主要以沙河河口区和甘井井子区客户为为主，而城市市传统强购买买力的中山、、西岗区客户户来源极少提升上门量：：目前客户认认知渠道零散散，对于大盘盘的前期，小小众的朋友介介绍渠道占到到第一，大大大限制了项目目的应有影响响面。需要依依靠主力大众众媒体进行集集中爆发、全全城覆盖的营营销，使项目目成为市场绝绝对中心议题题，为上门量量提供强势支支撑客户认知渠道道以朋友介绍绍最多占27%，其次是是报纸、展会会和户外成交率提升渠渠道分析成交率的提升升，要求项目目必须在以下下几点加大力力度：有足够震撼力力的现场展示示力度，提升升项目价值认认知，促机客客户成交；提供全面覆盖盖的户型面积积区间价格低开高走走，迅速爬升升，制造购买买紧迫氛围案场销售人员员培训，提升升高端项目价价值讲解能力力项目不存在硬硬伤完成08年任任务的整体原原则：通过最最有价值的营营销内容和强强势营销形式式提供有力的的上门量支撑撑，结合现场场展示和高端端销售力服务务配合紧凑的的推售节奏以以确保较高的的成交率高上门量营销内容：建立价值体系系，用项目最最有影响力、、吸引力的价价值点直接冲冲击市场营销形式：集中爆发、全全城覆盖，成成为市场绝对对中心议题高成交率项目展示要求求：有足够震震撼力的现场场展示力度项目推售：提供全面覆盖盖的户型面积积区间价格低开高走走，迅速爬升升，制造购买买紧迫氛围现场销售力：：销售人员培培训，提升高高端项目价值值讲解和服务务能力项目整体规划划：不存在硬硬伤什么是项目最最大的价值点点？核心竞争争力因子？世联规模住宅宅价值构成模模型房地产价格除除了营销价值值外，价值构构成包括实体体价值和精神神价值两部分分。实体价值是由由在地段价值值的基础上建建立的产品创创新价值实现现的。房地产价格不不断提升！通通过各种价值值的累加，地段区域价值产品价值人文精神、品牌价值实体价值精神价值价值列表地段区域价值城市价值地处城市发展方向上，规划利好

机场新区是大连未来西拓北进的城区扩张的重地自然资源价值南望50万石门山景、东临14万城市公园

丰富的休闲资源：滑雪场、温泉、高尔夫练习场产品价值规划Block多层洋房、低密度社区建筑丰富的建筑立面，精心的细节考究园林西班牙和地中海沿岸的浪漫风情园林，坡地立体园林、真正可参与的园林配套规模约60万平米，包括12万平米商业、学校、会所完善配套人文精神、

品牌价值原汁原味美国市镇生活美式南加州风格社区带来的全新居住体验温情家庭、邻里关系的营造亲近、宜人的社区环境、Block院落规划带来的生活氛围全明星的品牌团队对于全新生活方式的引领价值列表大连市内在售售典型竞争楼楼盘分析竞争板块典型型项目分析：：机场新区板块块软件园板块：：壹品漫谷、、公园里、大大华御庭西南路板块：：唯美品格、、东特星中环环、鼎新鼎云云都西山板块：万万科假日风情情、长鹭晶品品缘、西山阳阳光水岸、溪溪之谷旅顺南路板块块:小平岛、、蓝湾竞争项目挑选选原则：区域域原则、价格格原则、规模模原则价值分析项目周边在售售项目概况：：现有供应有有限，明年集集中上市，中中档次多层产产品、主要依依靠价格优势势，多层产品品吸引周边和和市内被动郊郊区化人群项目规模产品/面积价格客户客户看中要素销售率

新星绿城总建面110万平多层产品70-90平两居120平三居6500元-7200元地缘性客户机场工作人员低价，大盘成熟社区四、五期60%福典人家15栋多层多层90-128平6500元/平区域内高收入客户低价多层产品尾盘美树日记18万平米多层为主，小高层别墅预计开盘起价7500，均价7800周边客群多层，便利位置明年上半年开盘易和紫园5栋多层洋房多层、洋房90平两居120-140平三居7300元/平区域内高收入客户洋房产品年后开盘诺维溪谷100万平米多层、小高层待定地缘性客户机场工作人员产品、欧洲风情明年上半年开盘多层为主主、高层层6000-7000元元/平低价优势势，多层层产品地缘性客客户特征分析析产品类型型价格平台台客户类型型价值分析析与周边项项目相比比,除区区域地段段价值相相对美树树日记无无明显优优势外，，第五郡郡在产品品层面和和人文精精神、品品牌价值值层面全全面占优优。百万万平米欧欧洲风情情大盘诺诺维溪谷谷未正式式对外接接待，未未来有可可能成为为项目有有力竞争争对手项目地段区域价值产品价值人文精神品牌团队城市价值自然资源价值规划建筑园林配套新星绿城一般无低一般一般低端配套无无福典人家一般无一般一般一般低端配套无无美树日记高高较好一般一般低端配套无无易和紫园较高无无较好无低端配套无无诺维溪谷一般一般--较好--较好--无价值分析项目规模产品/面积价格客户营销主题/客户利益销售率壹品漫谷占地面积14万平米，总建面16万，容积率1.14多层、小高层、联排多层106-170平米，跃层230-260为主，小高层90平米是最小户型，三种物业形式各占三分之一多层起价7100左右，小高层6500左右客户以沙河口和甘井子区为主，占60%高校资源软件园产业多层产品80%公园里占地3万平米，4栋18层高层板楼，户型面积为70-140平米1万以上周边区域性客户景观、区位待售大华御庭占地10万建面10.5万高层、洋房90平两居110-130平三居1.1万元/平周边区域性客户区位70%多层、小高高层、高层层7500元元/平米；；8500-9000元/平平产业支撑、、高校资源源区域地缘性性客户特征分析产品类型价格平台客户类型软件园泛高高新区板块块：区域价价格平台突突破1万，，临近高校校和高端产产业，依靠靠周边高校校、产业人人群正常消消化，未来来无大盘供供应价值分析与软件园泛泛高新区板板块竞争项项目比较：：本项目地地段区位城城市价值处处于劣势，，产品层面面和人文精精神、品牌牌价值层面面全面占优优项目地段区域价值产品价值人文精神品牌团队城市价值自然资源价值规划建筑园林配套壹品漫谷较好一般一般较好一般一般较好无柏林水郡一般一般一般一般一般一般无无公园里高高低一般一般较好无无大华御庭高一般无一般一般较好无较好价值分析项目规模产品/面积价格客户营销主题/客户利益销售率唯美品格容积率1.5多层、高层100-150平90平高层9000-1万均价地缘性客户、亿达老客户看中产品品质，亿达品牌70%东特星中环占地1.5万平，建面5万平，容积率3.3小高层、高层50-90平公寓100-140平三居7500-8500元/平地域性客户为主成熟的区域生活配套；便利的交通70%鼎新鼎云都建面5万平多层、小高层70-90平两居110-120平三居8300元/平区域内客户成熟区域较低价格70%多层、高层层8000-8500元/平老居民区、、成熟生活活配套、交交通便利区域地缘性性客户特征分析产品类型价格平台客户类型西南路板块块：区域平平台8000-9000，借借助较成熟熟城市配套套和交通，，结合价格格优势吸引引客户，产产品以经济济型两居、、小三居为为主。客户户以周边人人群为主。。价值分析与西南路竞竞争板块比比较：本项项目区域层层面的城市市价值处于于劣势但拥拥有更优越越的自然资资源，而产产品层面即即使与区域域领袖项目目唯美品格格相比，第第五郡在规规划、建筑筑、园林方方面也更为为领先，08年与唯唯美品格竞竞争将加大大项目地段区域价值产品价值人文精神品牌团队城市价值自然资源价值规划建筑园林配套唯美品格较好一般较好较好一般较好较好好东特星中环较好无一般一般一般较好无无鼎新鼎云都较好无一般一般一般较好无无价值分析西山板块：：区域价格格平台9000-1万，未来来主力竞争争板块。依依托强势景景观资源和和品牌开发发商，产品品为低密度度住宅、注注重观景，，客户以市市内升级换换代客户为为主，来源源较广项目规模产品/面积价格客户营销主题/客户利益销售率晶品缘林占地4万，

总建面5.7万5栋叠拼，9栋多层，1栋小高层，2栋高层，共480户目前叠拼洋房13000元/平高层9300元/平多半市内客户；40多岁为主；二次置业的比例占绝大多数自然山水、临湖生活/看中景观、低密度多层、万科物业，90%假日风景占地13.5万平米，

总建面15万平米，

容积率1.1多层、小高层、高层1400多套，主力户型90-100平米一期均价6300元一天售罄目前剩余少量高层9000元/平米外地1/3，本地1/3；外地在大连工作的人1/3；二次置业比例80%90%阳光水岸占地15万，

总建面19万平米容积率1.3多层为主、少量联排、小高和高层共1150套；舒适三居占60%，两居30%，一居加四居占10%一期：均价6500元；

二期：2007初180套，均价7500元；目前均价8650元/平首次置业和二次置业的比例大约各占50%；30%的投资型客户80%水映西山占地3万，建面5.5万，860户多层、小高层，经济型户型起价7000，多层起价7500，均价8000市内客户为主西山环境与相对低价未售溪之谷占地37万建面38万容积率1联排、多层、小高层、高层一期联排220平，70套均价15000元/平全市西班牙山景美墅。原生山水，小镇生活/看中风情别墅、景观、万科品牌70%多层为主、、小高层、、高层8500-9000元/平米米强势景观、、低密度产产品、品牌牌开发商升级客户，，高收入、、高文凭，，分布广泛泛特征分析产品类型价格平台客户类型价值分析与西山板块块比较：由由于万科西西山板块较较成功的区区域经营，，整个区域域价值本项项目不占优优，在产品品价值方面面本项目处处于领先地地位，而人人文精神和和品牌团队队方面双方方各分秋色色项目地段区域价值产品价值人文精神品牌团队城市价值自然资源价值规划建筑园林配套晶品缘林一般好较好一般一般一般无好假日风景一般好一般一般一般一般无好阳光水岸一般好一般一般一般一般无好水映西山一般好差一般一般一般无无溪之谷低较好一般较好较好较好好好价值分析旅顺南路板板块：强势势海景自然然资源、品品牌开发商商大盘开发发。产品覆覆盖全面，，设计全面面注意观海海效果，客客户以二次次置业的主主动郊区化化客户为主主。未来供供应量大项目规模产品/面积价格客户营销主题/客户利益销售率

小平岛总建面137万平一期120-180平二期80-150平一期7300元/平二期尾房均价8500以上，三期洋房15000以上一期以周边高校、软件园客户为主，二期市沙河口区、中心区、外地，覆盖较广百万平米海岸线社区/高性价比一期85%蓝湾一期占地35万平，建面20万平，容积率0.68别墅、高层300万-720万财富阶层复合型海岸度假生活区/海景资源；品牌开发商少量别墅，高层尚未销售别墅、多层层、小高层层、高层8000-8500元/平米米强势海景资资源、规模模大盘、品品牌开发商商二次置业的的主动郊区区化客户特征分析产品类型价格平台客户类型价值分析与旅顺南路路项目比较较：主力竞竞争为小平平岛大盘的的竞争，第第五郡区域域价值不占占优，但产产品价值和和品牌团队队领先项目地段区域价值产品价值人文精神品牌团队城市价值自然资源价值规划建筑园林配套小平岛较好好较好一般一般较好无一般蓝湾一般好好好较好一般无好价值分析项目价值点点分析总结结:项目的的产品价值值在全市范范围内全面面领先、人人文精神和和品牌力量量属于项目目较强价值值点，而区区域价值感感需要进一一步加强各主力竞争区域地段区域价值产品价值人文精神、品牌团队区域附近项目（美树日记、诺维溪谷）不占优全面领先全面领先软件园泛高新区板块劣势全面领先领先西南路板块（唯美品格）城市价值面劣势自然资源面占优领先持平西山板块(溪之谷、阳光水岸、水映西山)劣势领先持平旅顺南路板块（小平岛）劣势领先领先不占优/劣劣势全面领先领先价值分析2008年年整体营销销内容：以以产品价值值为核心，，通过在此此基础上的的区域价值值的夯实和和人文精神神的提升全全面实现项项目的营销销突破地段区域价值产品价值人文精神、品牌价值整体营销主题定位：美国市镇生活项目营销核核心——产产品价值项目层次提提升——人人文精神、、品牌价值值夯实基础———区域价价值本项目营销销主题价值值方向：层次提升人文精神、、品牌价值值活动：线上上活动焦点点营造。基于产品特特点、充分分展现美国国市镇生活活特点的各各种活动，，进行全城城焦点营造造、口碑传传播和客户户关系维护护营销核心产品价值夯实基础区域价值软文：线下下软文舆论论引导。结合产品3年研发阐阐述区域优优势自然资资源和城市市巨大发展展潜力硬广：线上硬广广全面宣传传现场展示：现场实景景强势支撑撑在整体推售售节奏和销销售策略贯贯穿上，用用强势硬广广和现场展展示实现核核心产品价价值；线上上高规格活活动焦点营营造实现人人文精神和和品牌价值值；线下软软文舆论引引导夯实区区域价值推售节奏策策略的全面面把控灵活促销政政策的全程程贯穿夯实基础———区域价价值：通通过项目自自身的完善善配套弥补补区域发展展滞后的相相对劣势，，在通过产品品震撼客户户极大提高高客户满意意度的同时时让完善的的配套成为为客户保健健因素，消消除客户逼逼定限制因因素，缩短短成交周期期项目配套要要求与建议议：商业配套：：2008年年5月前完完成与品牌牌超市的合合同签订2008年年4月前完完成商业街的包包装与展示示，目的在在于现场售售楼处开放放时形成良良好的商业业、生活氛氛围，促进进销售，由由于时间限限制不需要要一次性的的招商实现现经营1.可做做简单装修修，作为各各品牌商品品的免费展展示橱窗，，引进时尚尚、高品质质、具有良良好展示效效应的店2.可供供参考的商商家如：婚婚纱店、咖咖啡店、红红酒馆、雪雪茄坊、风风情家具、、海报名画画收藏屋等等3.洽谈谈成功的店店要求在20家以上上，集中分分布在售楼楼处两侧，，4.没有有品牌展示示的店面全全部进行各各名品的大大幅海报包包装，营造造各名品即即将入驻的的氛围，不不能让空置置的店面直直接显现在在客户面前前项目配套要要求与建议议：交通配套：：现有离地块块最近的公公交站步行行需10分分钟以上，，对于普通通改善型客客户为主的的项目主力力客群将构构成极大出出行不便建议在08年4月售售楼处正式式进驻前设设立社区班班车停靠站站，弥补区区域交通劣劣势，建立立社区班车车，通往中中山、西岗岗、沙河口口等城市成成熟区与公交公司司签订公交交引进协议议书，并在在售楼处公公示项目配套要要求与建议议：学校配套：：2008年年5月前确确定学校资资源，争取取大连市最最好的学校校和师资力力量建议引进北北京著名学学校的校长长和确定至至少2-3名高级/特级教师师，便于在在学校的教教育品牌和和质量方面面给客户足足够信心保保障，打造造强势区域域资源项目配套要要求与建议议：医疗配套：：产品规划中中缺乏医院院，周边也也缺乏较好好医院，建建立物业-社区医疗疗所-定点点医院三级级联动医疗疗系统在08年5月前与大大连著名医医院建立定定点医疗合合作关系项目推广核核心-与项项目规模相相匹配的大大手笔高价价值感产品价值和项目层次次提升-人文精神、、品牌价值值的内在统统一项目产品价价值诠释150处建建筑标杆15分钟步步行社区12年一体体化教育百年社区园园林品质不仅在在于“产品品”的名牌牌堆砌，更更在于做““藏品”的的态度：百名专家、、历时3年年国内外的的考察与研研究3年细节研研发180度自自然生活建筑不仅在在于形似，，更在于细细节的神似似：150处建建筑细节的的考究与斟斟酌、可以以欣赏观摩摩的建筑立立面、4种种花台、7种阳台、、N种心情情园林不仅在在于表面的的绿化，更更在于时间间的尺度：12棵百年年银杏、百百年核桃树树、上百颗颗果树、千千棵成数无处不在的的风景：0度度的的贴贴砖砖、、30度度的的坡坡地地绿绿化化、、60度度的的成成树树光光影影、、90度度的的艺艺术术建建筑筑、、120度度的的天天际际线线、、180度度的的青青山山蓝蓝天天超市市、、医医院院、、商商业业街街15分分钟钟的的生生活活半半径径幼儿儿园园、、小小学学、、中中学学不不出出社社区区的的成成长长故故事事亲近近自自然然享受生生活渴望交交流注重家家庭365天的的邻里里生活活Block的庭庭院生生活，，休闲闲邻里里社区区生活活美国市市镇生生活诠释2008年年具体体营销销执行行安排排第五郡郡2008年推推售策策略推售策策略营销推推广要要求整体推推售节节奏制制定原原则：：1，开开盘方方式：：集中中开盘盘，利利用群群体抢抢购氛氛围促促进成成交、、市场场造势势2，价价格：：价格格低开开高走走，迅迅速提提升，，制造造紧迫迫感，，客户户逼定定开盘方方式一一一次集集中大大规模模开盘盘+正正常消消化：：具体方方式：：08年年7月月底集集中一一次大大开盘盘，预预计推推出500-600套房房源，，消化化400-450套套08年年10月小小规模模加推推150-200套套房源源，消消化100套左左右价格：：首次次开盘盘均价价1万万左右右，视视销售售情况况决定定提价价时间间和幅幅度开盘方方式二二多次集集中小小规模模开盘盘+正正常消消化：：具体方方式：：08年年6月月、8月、、10月小小规模模集中中开盘盘，第第一次次开400-450套、、消化化300-350套套，第第二次次、第第三次次各开开200-350套套、消消化250套左左右价格：：首次次开盘盘均价价9500，二二次开开盘均均价10500，三三次开开盘11000左右右，具具体涨涨幅视视市场场和项项目情情况待待定。。2008年全全年均均价实实现10000～11000元左左右开盘方式优点缺点适用情况一次集中大规模开盘

销售任务前置，后期压力小价格一部到位以成交量一举奠定市场地位营销费用相对较低营销操作难度相对降低政策影响未明朗，市场风险较大前期客户被竞争分流后继缺乏市场热点，市场遗忘率高前期客户积累良好后继竞争、政策环境恶化营销费用有限多次集中小规模开盘

相对有效规避现有新政影响，风险降低价格逐步拉升，节奏紧凑，有利客户逼定以成交量市场立势始终保持市场高压地位、成为市场焦点后继竞争压力政策风险加大营销费用较高营销操作难度加大客户积累基础较弱能充分保证竞争优势营销费用充裕结合合宏宏观观环环境境和和项项目目自自身身条条件件，，建建议议采采用用方方式式多多次次集集中中小小规规模模开开盘盘方方式式推售节点点策略：：三次集中中开盘：：第一次开开盘6月月中下旬旬：推售售400-450套，，消化320-350套，80%以以上消化化率第二次开开盘9月月上旬：：推售300-350套，消消化200-250套套，70%以上上消化率率第三次开开盘11月下旬旬：推售售200-250套，，消化120-150套，65%以以上消化化率夏季展会会7月、、秋季展展会10月加推推：每次次加推100套套小户型型产品进进行补货货底跃产品品与其它它产品分分开推售售，视客客户积累累情况单单独集中中选房推售户型型产品策策略：100平平米以下下、115平米米精致三三居为业业绩保障障产品（（63%），保保障全年年任务额额的完成成，舒适三居居、四居居、底跃跃产品为为价值标标杆产品品（37%），，实现项项目品质质业绩保障障户型要要求快速速去化，，中大户户型正常常消化速速度、树树立价值值标杆每次推售售目标明明确各期推售售产品分分工明确确，户型型搭配合合理，各各期标杆杆产品、、明星产产品、走走量产品品合理搭搭配各期推售售户型平平均面积积逐步提提升剩余产品品资源升升级，面面积搭配配合理，，不能给给09年年销售造造成压力力工