都江堰房地产市场与拟拍价值

都江堰宗地地块拍卖测算报告目录一、城市（宏观）规划发展二、都江堰房地产市场分析三、拟拍宗地价值分析四、拟拍宗地初步定位五、拟拍宗地评估测算一、城市（宏观）规划发展都江堰地处四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名,1988年撤灌县设市。概况大成都蓝图:1个特大城市：成都市主城区。

4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州。4个小城市，30个重点小城镇及一般乡镇。城乡一体、协调发展。大成都规划

城市定位都江堰被纳入大成都发展体系之中，被誉为成都的后花园，被定位为国际休闲度假旅游区。金堂彭州崇州大邑都江堰邛崃蒲江新津邛崃都江堰崇州彭州城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰是成都2003~2020年总体规划的城乡一体城市群中4个中等城市之一交通现状成灌高速20分钟车程沙西线延伸段（待建）成青旅游快速通道30分钟车程双流机场青城山成灌高速：38公里，20分钟车程。老成灌213国道：48公里左右距离，40分钟车程。成青快速路：42.1公里，30分钟车程沙西线都江堰延伸段（规划）注:都江堰是大成都体系(第三圈层)中交通最为发达的城市.城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰被纳入“大成都”体系交通网络，城市之间时间、财务成本逐渐降低，都市融合的趋势明显老成灌213国道40分钟车程

从整个城市规划的特点来看，城市主城区的用地规划是以住宅为主，从地理位置来看，城市的北和西都有山阻隔，及生态保护区限制，城市未来的发展规划将是以东和南为主线。城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰城市规划及发展方向金凤蒲阳主城区玉堂镇紫坪铺镇聚源新区青城山镇主城区延展区本宗地重点发展(东南)方向城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰城市规划及发展总述邛崃都江堰崇州彭州1、都江堰作为成都市规划的中等城市之一，将会得到成都市的众多政策倾斜，将会促进都江堰的快速发展；2、随着交通条件的逐步完善，都江堰与成都的融合将越来越多，将会拉快都江堰市的发展步伐；3、本宗地作为都江堰的重点发展区域位置，随着城市进程的加快，将迅速使得本区域得到快速发展，区域发展前景非常美好。本宗地二、都江堰房地产市场分析城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市地产与房产发展概况◆土地价格2004年城区土地价格基本上集中在30-50万元/亩，而目前拍卖的成交价格集中在100-150万元/亩，土地价格翻了2番，年平均地价上涨幅度约50%，整个城市的土地价值飞速提升。◆销售价格从2004年钱江银通房地产公司开发的都市·美丽洲创当时1600元/㎡的高价记录到目前的销售均价3800元/㎡，甚至个别楼盘均价突破4000元/㎡，其年平均上涨幅度约35%，涨势迅猛。◆开发板块早期的房地产开发多集中在老城区位置，以及青城山沿线地段，而目前房地产开发的区域已经延伸到了二环路环线区域以及更远的区域镇域，基本上是全面开花。◆开发品质由于早期的房地产市场不是很活跃，市场开发多以低品质的楼盘居多，而目前由于大量实力开发商的介入，以及消费者对品质的追求也在逐步提高，楼盘的开发品质也在逐步走高，但与都江堰的城市地位相匹配的精品项目依然很少。本宗地2007年2月宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限JY-07-007市区天府大道西侧不大于1.6不大于25%不小于35%不高于40米商业40年住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人20525.2平方米（合30.79亩）￥200万元￥36万元/亩￥74万元/亩￥2278.64万元四川茂地房地产开发有限公司宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限JY-07-009市区学府路（柏条河北侧）不大于1.5不大于25%不小于35%不高于40米商业40年住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人59303.3平方米（合88.95亩）￥500万元￥30万元/亩￥124万元/亩￥11029.8万元都江堰市精诚房地产开发有限公司2007年3月宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限JY-07-012市区都江堰大道安康南路不大于1.1不大于25%不小于35%不高于22米住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人2509.1平方米（合3.76亩）￥50万元￥240万元/亩￥240万元/亩￥240万元都江堰市畜牧兽医协会城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市07年2—8月土地成交列表2007年5月宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限JY-07-013市区青城路走马河东侧不大于1.8不大于22%不小于35%不高于40米商业40年住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人92930.6平方米（合139.40亩）￥3000万元120万元/亩规划建筑面积167275平方米因竞买人数未达到规定人数终止拍卖宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限JY-07-014市区青城路走马河东侧不大于1.6不大于25%不小于35%不高于22米商业40年住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人48366.7平方米（合72.55亩\1400万元\900元/平方米\1390元/平方米（148万元/亩）10756.7540元上海丰华（集团）股份有限公司规划建筑面积77387平方米（本宗地按楼面地价拍卖）宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限JY-07-015城区二环路南段走马河西侧不大于2.0不大于20%不小于35%不高于40米商业40年住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人88289.8平方米(合132.43亩)

\1800万元\500元/平方米\810元/平方米（108万元/亩）14302.9476元成都皇朝置业有限公司规划建筑面积176580平方米（本宗地按楼面地价拍卖）城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市07年2—8月土地成交列表2007年8月宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限JY-07-013市区青城路走马河东侧不大于1.8不大于22%不小于35%不高于40米商业40年住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人92930.6平方米（合139.40亩）￥3000万元120万元/亩规划建筑面积167275平方米因竞买人数未达到规定人数终止拍卖宗地编号宗地位置容积率建筑密度绿地率建筑总高度土地用途及年限JY-07-021城区二环路东段不大于2.0不大于23%不小于35%不高于40米商业40年住宅70年净用地面积竟买保证金起拍价成交价成交金额竟得人37068.6平方米（合55.60亩）

￥700万元￥460元/平方米￥780元/平方米（104万元/亩）￥5782.686元成都市龙泉金山房地产开发有限责任公司规划建筑面积74137平方米（本宗地按楼面地价拍卖）城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市07年2—8月土地成交列表城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市（最新）楼盘列表项目名称项目地址开发商产品类型占地面积总建面容积率总户数面积区间（㎡）价格（元/㎡）销售情况开盘时间紫坪丽景4批次幸福大道文汇路紫坪房产多层68亩49900㎡1.141486.13-122.3均价39003、4F价格4100目前余122户型，一次性2%，按揭1%2007.7岷江河畔一号桥旁桥都房产多层40亩30000㎡1.126080-140均3700，1F带花园4200房源充足2007.10天源·佐岸3期2环路胥家路口都江堰金山房产6层电梯洋房68．1亩60700㎡1.3430左右88-2304260-4500余103房源,目前可优惠5%2007.11都之都市中心，公园路口国机保利房产7层电梯30亩32000㎡1.660050-152未定入会咨询预计2008.5都市·美丽洲5期一环路南侧龙潭湾钱江银通房产多层76.7亩220897㎡4.32约34070-1903820-4068余几套1F150㎡4068，6跃7165㎡3820－城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市（最新）楼盘列表项目名称项目地址开发商产品类型占地面积总建面容积率总户数面积区间（㎡）价格（元/㎡）销售情况开盘时间景顺.山水间赵公山脚下江河置业5+1电梯洋房122亩78528㎡1.0472880-150预计均价5000入会咨询预计2008年6岭秀都江都江堰大道柏条河畔精诚房产多层、小高层88.9亩106573㎡1.791022电梯：45-104多层：135-140均价4000房源充足2007.12利贞。锦水苑2期2批次都江堰区一环路胥家路口利贞实业多层100亩96605㎡1.44100多套110-130均3600余二三十套2007.12建川桂院幸福大道和彩虹大道交接处都江堰市建川实业多层、别墅87178㎡53491㎡0.71363户多层：80-120别墅：164.8-291.2多层：3680-3900别墅：5100余20多套多层，别墅60栋2007.9.29都江森林别墅1批次都江堰市香雪海路华凌房产别墅200亩0.3125户双拼306独栋320-530双拼298万／套起，独栋368元／套起，均价585万/栋1批次余30%2007.5土地市场概况况◆城区07年2月—8月拍卖土地地成交价价格格多集中在100-150万元/亩亩；◆从07年2月—8月成交的土土地中，规划划建筑面积约约62万平米米；商品房市场概概况◆产品表现目前建筑类型型以多层为主主（少量带电梯），，仅有岷江江国际项目是小高层层电梯公寓；；◆价格表现销售价格多集集中在3700-3900元/㎡；即将将上市销售(对外咨询)的楼盘价价格多在4000元/㎡㎡；城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市房地产市场发展总结百万区百万延展区本宗地柏条河◆土地价格走走势目前土地成交交的价格多集集中在100-150万/亩，与前几年的的土地价值相相比年平均增增幅达到30%左右，土土地价值提升升很快，随着着土地的逐步步减少以及市市场的发展，，预计土地价价格将继续上上扬，增长幅幅度达到30%左右。◆销售价格走走势目前的销售价价格与前几年年的进行对比比，年平均增增幅达到了35%左右，，价格上涨很很快，随着土土地价格的增增长以及楼盘盘品质的提升升，楼盘的销销售价格将持持续上涨，但但考虑到目前前国家宏观政政策调控，上上涨幅度会有有所缓解，预预计年上涨幅幅度在15%-18%。城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算都江堰市房地产市场发展趋势预测本宗地三、拟拍宗地地价值分析城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算宗地位置及临近板块的介绍幸福大道板块块本宗地柏条河板块柏条河板块是一个中高档档河居板块幸福大道板块块是一个新兴中中高档居住板块，目前已已经形成气候候，中高档的的形象已经深入入人心本宗地位于两两大板块的延延伸区域，可以充分借用2大板块之势势及项目本身身所具有的特性性，打造中高高档社区，地地块价值明显。。由图中所示，，二环路东段段大规模房地地产开发已经经启动，开发发条件业已成成熟；随着开开发启动，区区域土地价值值得到体现，，将进入快速速发展轨道。。城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算宗地位置区域发展状况最新拍卖地块150万元/亩043宗地300亩拆迁安置区开源佐岸幸福大道中高端居住区国瑞地产900亩高端项目二环路东段3860-4080元/㎡，临河洋洋房5400元/㎡幸福大道空地滨

河

路北面：临8米米宽规划路,以及柏条河河及沿河绿化化。南面：8米规规划道路及规规划中的拆迁迁安置小区西面：临二环环路东面：空地柏

条

河本

地

块城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算地块周边环境本

地

块地块优势分析析:◆地块临柏条条河，亲水而而居，居住的的的舒适度比比较高，适合合打造高品质质居住社区；；◆地块规模比比较大，同时时地块方正，，利于土地有有效利用和规规划；◆地块临二环环路，距市中中心近，交通通方便；◆周边配套齐齐全，居家生生活便利。地块劣势分析析:◆目前二环路上上过往的大车车较多，噪音音较大，对项项目有一定的的干扰；项目机会点分分析:◆都江堰市政政府加大对幸幸福大道区域域的环境改造造，完善周边边配套，这对对宗地未来的的发展走势有有着极强的推推动作用。◆目前都江堰堰市场比较活活跃，销售形形势比较好。。◆国瑞800余亩高端地地产项目启动动在即，将对对未来区域的的带动性较强强，对本项目目的打造也是是一个利好。。◆从城市的长长远发展来看看，城市朝东东发展是主流流方向之一，，区域价值将将会大幅提升升。项目威胁点分分析:◆幸福福大道道、二二环路路目前前开发发和在在售楼楼盘较较多，，竞争争相对对比较较激烈烈。城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算地块SWOT分析◆规避避二环环路过过往大大车过过多，，而导导致干干扰比比较大大的问问题，，利用用景观观或建建筑进进行有有效的的规避避，比比如种种植密密集的的高大大植物物，或或修建建高层层物业业进行行隔离离；◆规避避市场场竞争争风险险，进进行差差异化化产品品定位位，比比如在在物业业类型型或产产品结结构上上进行行细分分；城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算我们所面对问题的处理办法四、拟拟拍地地块初初步定定位中高档档高品品质亲亲水居居住区区城市化化、多多样化化、品品质化化社区区口以小小高层层电梯梯洋房房产品品彰显显城市市化的的居住住氛围围口以多多样化化的产产品供供应满满足消消费者者群体体的不不同需需求以以社区区规模模发挥挥自然然景观观优势势。城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算项目形象定位基本思思路参照了了都江江堰政政府规规划和和项目目地块块的基基本条条件后后，整整个项项目的的开发发主题题应为为中低低密度度中高高档次次品质质，争争创本本市第第一高高档住住宅社社区。。可以肯肯定的的定位位策略略本案地地块的的高开开策略略，首首期以以11F小小高层层空中中双院院落，，板式式或点点式电电梯洋洋房。。二期期以4+1F层层叠院院HOUSE和和5+1F情景景洋房房，拉拉升容容积率率指标标，压压缩建建筑密密度，，同时时达到到树立立项目目地标标的目目标。。项目分分二期期开发发：一一期需需要突突破性性的产产品设设计获获得市市场关关注，，由此此支持持后续续的开开发工工作。。排除的的产品品策略略•本案案地块块的顶顶级4+1F层层叠院院HOUSE和和5+1F情景景洋房房，需需求市市场不不构成成足够够支撑撑。本本案地地块的的大量量小高高层电电梯在在未来来面临临的同同质化化竞争争局面面严峻峻。城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算产品定位思路4+1F层层叠院院HOUSE5+1F情情景洋洋房11F小高高层空空中双双院落落，板板式或或点式式电梯梯洋房房强调““舒适适居住住”与与“有有效使使用””的舒舒适型型产品品为主主，辅辅以少少量高高档型型产品品。以以花园园洋房房和叠叠院提提高社社区品品质，，而电电梯（（空中中花园园）在在项目目形象象展示示和发发售中中吸引引市场场关注注，带带动人人气。。依托对对于区区域自自然资资源人人居环环境的的有效效利用用，促促进都都江堰堰板块块的客客群选选择本本项目目。城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算产品定位定位基基本理理论房地产产定价价常用用基本本方法法为类类比可可实现现价值值法，，即静静态市市场比比较法。。类比比可实实现价价值法法的运运用是是首选选若干干与本本项目目在物物业型型和档档次上上类似似的楼楼盘，，通过过对它它们和和本项项目之之间价价值实实现要要素的的对比比分析析，判判断本本项目目在当当前市市场形形势下下可实实现之之价值值。通常决决定一一个房房地产产项目目价值值的要要素包包括以以下三三类：：•类比土土地价价值——地地段资资源的的差异异•项目可可提升升价值值判断断•价值实实现的的经济济之间间相互互影响响、相相互制制约的的关系系。此外，，房地地产定定价通通常有有三种种导向向，即即成本本导向向、购购买者者导向向和竞竞争导导向。。其中中，成成本导导向包包括成成本加加定价价法和和目标标定价价法，，购买买者导导向包包括认认知定定价法法和价价值定定价法法，竞竞争包包括领领导定定价法法、挑挑战定定价法法和随随行就就市场场定定定价法法。城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算价格定位方法双院落落板式式或点点式电电梯洋洋房4200元元/㎡㎡4+1F层层叠院院HOUSE5600元元/㎡㎡5+1F情情景洋洋房4500元元/㎡㎡城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算价格定位五、拟拟拍宗宗地评评估测测算主要经经济技技术指指标1、总总用地地面积积：56684.6m²²（85.03亩））总建筑筑面积积(地地上+地下下):97627m²2、设设入容容积率率的总总建筑筑面积积：85027m²²其中：：（1）住住宅小小高层层双院院落板板式电电梯洋房建建筑面面积：：53500m²（2））4+1层层叠院院洋房房建筑筑面积积：12263㎡（3））5+1情情景洋洋房建建筑面面积：：17877㎡（4））商业业及经经营性性会所所和建建筑面面积：1360m²(利用用小高高层底底层架空空1023m²)3、、地下下总建建筑面面积（（含设设备用用房房）：：12600m²4、地地下停停车位位：360个（（含半半地下下车位位）5、综综合容容积率率：1.56、建建筑密密度：：25%7、总总户数数约600户8、未未计入入容积积率的的6M错阳阳台及及空中中花园园共计1530m²城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算经济技术指标模拟城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算建筑总平模拟二环路规划路路规划路路空地初步用用地强强度分分析物业类型建筑面积（m²）销售均价（元/m²）销售收入（万元）小高层53500420022470（2.25亿元）4+1层叠院HOUSE1226356006867.285+1情景洋房1787745008044.6商业用下车库12600暂不计收入合计9760038061.88（3.8亿元）城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算项目收入模拟考虑时时间因因素的的情况况下(预计计明年年下半半年才才能正正式销销售),根根据目目前房房地产产发展展的趋趋势(上涨涨幅度预预计15-18%来来看,届时时本宗宗地所所开发发项目目的销销售均均价将将上扬扬8-10%。。1、地地上建建筑单单方成成本（（未含含土地地）：：1954.35元元/㎡㎡地上全全部成成本（（未含含土地地）=1954.35*85027=/10000=16617（万万元）[合合1.6亿亿元]2、地地下建建筑单单方成成本（（未含含土地地）：：2000元/㎡地下车车库成成本=12600*2000=2520（（万万元））3、项项目全全部成成本（（未含含土地地）=16617+2520=19137(万万元））[合1.9亿元元]城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算总成本（未含土地成本）模拟拍卖价价格承承受能能力列列表警戒区分盈亏状况可承受拍卖地价（元/㎡）利润额红色线盈亏平衡、不亏不赚2225（合222万元/亩）0橙色线税后销售利润率8%1866（合186万元/亩）3044万元黄色线税后销售利润率10%1777（合177万元/亩）3806万元黄色线税后销售利润率15%1553（合155万元/亩）5709万元绿色线税后销售利润率20%1330（合133万元/亩）7612万元绿色线税后销售利润率25%1106（合110万元/亩）9515万元起拍价格拍得土地税后销售利润率27.3%1000（合100万元/亩）1.04亿元备注：：本测测算严严格按按照政政府拍拍卖土土地规规划条条件的的保守守测算算(起起拍价价:100万/亩)城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算可承受的土地拍卖价格根据都江堰堰的操作模模式，可以以通过补交交出让金的的方式适当当调整容积积率。如果果容积率增增加0.3后达到1.8，则则此时对可可承受拍卖卖地价的影影响如下：：备注：增加加的面积约约17000㎡，增增加的面积积保守测算算则按电梯梯洋房的面面积测算。。城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算容积率调整对项目拍卖地价的影响（仅供参考，无绝对把握）警戒区分盈亏状况可承受拍卖地价（元/㎡）利润额（万元）红色线盈亏平衡、不亏不赚2225（合222万元/亩）0橙色线税后销售利润率8%2246（合225万元/亩）3613万元黄色线税后销售利润率10%2114（合211万元/亩）4520万元黄色线税后销售利润率15%1874（合187万元/亩）6780万元绿色线税后销售利润率20%1608（合160万元/亩）9040万元绿色线税后销售利润率25%1342（合134万元/亩）1.13亿元起拍价格拍得土地税后销售利润率31.4%1000（合100万元/亩）1.42亿元1、地块周周边环境比比较好，土土地价值比比较高，适适合打造高高档社区，，具有很高高的经济价价值，值得得参与竞拍拍；2、在按照照目前市场场价格及市市场销售来来看，项目目抗风险的的值比较高高，若考虑虑时间因素素，则可提提升的价值值空间比较较大；3、若竞得得土地，打打造高档社社区，可以以提升公司司品牌形象象，额外得得到很大的的无形价值值；4、若能走走通调整容容积率的路路线，项目目的抗风险险性更强，，利润也更更高；5、参与竞竞拍时，避避免被现场场气氛所感感染，尽量量保持原则则，在橙色色警戒线内内进行举牌牌。城市（宏观）规划发展都江堰房地产市场分析拟拍宗地价值分析拟拍宗地初步定位拟拍宗地评估测算拍卖测算结论以上拍卖评评估测算谢谢12月-2215:44:0815:4415:4412月-2212月-2215:4415:4415:44:0812月月-2212月月-2215:44:082022/12/3115:44:089、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。15:44:0915:44:0915:4412/31/20223:44:09PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2215:44:0915:44Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。15:44:0915:44:0915:44Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2215:44:0915:44:09December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月20223:44:09下下午15:44:0912月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月223:44下午午12月-2215:44December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/3115:44:0915:44:0931December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:44:09下下午3:44下下午15:44:0912月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。15:44:0915:44:0915:4412/31/20223:44:09PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2215:44:0915:44Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完