邵阳宝京汇整体营销思路

邵阳宝京汇项目营销推广战略提案

中连家地产|2017.3一个房地产迅速发展的四、五线城市一个综合优势不甚突出的项目面对邵阳众多商业大盘竞争环境如何取胜？我们将紧密围绕开发商的目标，来寻求最合理的解决之道。本案在整体市场环境进行研究和分析的基础上，结合产品特性，提出我公司针对本项目的营销思路，以此来指导项目的推广工作。感谢开发商给我公司这个沟通和探讨的机会，让我们共同携手创造邵阳巨人置业开发的经典之作。前言解决五个问题1、目标与市场？2、价值重塑与客户定位？3、项目定位？4、招商与销售？5、营销推广？第一部分、开发目标与市场开发目标解析1、经济效益。本项目开发首先需要考虑的是最大化的实现开发利润，为企业发展和后续项目开发提供充裕的资金支持。2、社会效益。开发商作为具有较高社会知名度的知名企业，要注重对自身品牌和社会影响力的维护和提升，因此要注重对口碑形象和社会效益的体现。3、品牌效益。作为有意与长期进行房地产开发的企业，需要借助所开发的项目品牌来树立开发商的品牌形象，将项目打造成邵阳全方位标杆项目，以此奠定企业长期发展的品牌基础。1、价格：销售价格预期较高；2、速度：在实现合理价格的基础上的快速消化；3、品质：打造高品质产品；4、安全：确保项目的顺利运作；5、品牌：建立和维护品牌形象。高价格快速去化品质追求

高档次、高形象提升价格预期高品质、高价值体现高价格

适度价格水平合理推盘和销售组织合理制定和运用营销推广策略多方位打造高品质产品实现目标的途径1、标志性的名片形象。2、打造高品质产品。3、独特的营销推广策略。4、合理的价格预期。5、建立企业品牌形象。我司对目标的理解目标下的市场环境目前，邵阳在售以及待开发的商业项目多达10个以上，并且均是大手笔开发，所谓各片区四面开花，尤其是最近比较火爆的友阿国际商业广场、红星时代商业广场两个项目。故此，可以看出：1、大环境下邵阳商业严重过剩，市场竞争压力巨大；2、整个片区无城市综合体项目，市场前景与可塑性较强；3、但是，本项目市场口碑不佳，知名度不高。第二部分：项目价值重塑与客户定位项目概况况区位位：：邵阳市市红旗路路青龙桥桥桥头占地面积：7154.34㎡总建面积：50528.6㎡开发商：：邵阳市巨人人置业开发有有限公司物业类型：高高层公寓、写写字楼、酒店店、商业密度度：53.18㎡㎡建筑高度：49.8米、共十六层层，其中地下下四层，地上上十六层，全全框架结构项目四至和区区域属性南侧：红旗路以及红红旗路商圈北侧：主干道道：城北路东侧：主干道道：邵水东路、中中心商业西侧：邵水西路、市市政府项目雄踞邵阳阳市城市中心心中心点，交交通路网四通通八达，地段段不可复制，，人气聚集，，承袭核心商商圈繁华商脉脉，成为财财富阶层的宠宠爱之地。项目产品分析析类型建筑面积套数户型面积公寓16299.97㎡337套37.68㎡-49.1㎡写字楼14335.8㎡300套44.87㎡-70.12㎡酒店5133.4㎡144套33.5㎡-37.4㎡商业一层：2400.1㎡57套18.53㎡-76.2㎡二层：3894.78㎡15套129.4㎡-606.78㎡三层：3762.9㎡20套54.12㎡-488.93㎡总计：10057.78㎡92套

地下车库3965.2㎡项目规划为公公寓、写字楼楼、酒店、商商业及地下配配有停车场，，满足人们的的休闲、购物物、娱乐为一一体的“一站式消费”需求。将成为为邵阳市城市市中央区的商商务中心、金金融中心。。一、地标商务务：坐镇中心心，天生壹号号，青龙桥商商圈核心，100米形象坐标二、景观商务务：一线河景景写字楼，四四面看河三、高端商务务：多业态集群的的城市综合体体，6米挑高星级酒酒店大堂，匹匹配商务高度度；四、自由商务务：38-1200平米全空间自自由组合，3.4米层高，适合合整层、半层层、散售办公公需求五、从容商务务：3台高速品牌电电梯，400个停车位，多多时段满足商商务需求六、品质商务务：全屋中央央空调，尊贵贵享受，定义义高档写字楼楼标准七、形象商务务：整栋全采采用LOW-E玻璃幕墙，天天生国际范，，匹配进驻企企业的品味与与档次八、尊崇商务务：专业写字楼物物业管理，全全方位办公服服务（建议引引进知名物管管）核心价值点提提炼产品价值重塑——SOHO国际项目定位分析析鲜明市场定位位形象价值重塑塑与定位转化产品功能能，差异化形形象概念，实实现与区域专专业写字楼产产品的错位竞竞争满足初始的办办公环境需要要满足商住一体体的功能要求求满足商务接待待的场所需求求满足交通便捷捷的工作需要要匹配硬件价值值提升方向：：1、现代潮流化化的样板展示示，激发年轻轻创业群体的的憧憬与欲望望2、标准化专业业写字楼物业业服务体系。。3、专业写字楼楼大堂及公共共空间设计，，形象上匹配配商务办公环环境项目公寓产产品项目定位分分析鲜明市场定定位形象价值重重塑与定位位价值重塑方方向探讨：：项目写字楼楼产品显性定位契契合度1、地段与区区位适宜2、立面形象象满足3、产品特点点符合隐形定位契契合度1、价值匹配配：可转化化非专业写写字楼的低低品质价值值为新型家家居式办公公型产品的的高形象价价值2、需求匹配配：满足草草创型及小小规模企业业的办公环环境需求；；也满足独独立个人工工作室的办办公居住需需求；2、形象矛盾盾：差异化化市场形象象，模糊概概念，可扩扩展更广泛泛的目标客客户群体，，实现对项项目的市场场聚焦效应应3、价格实现现：不能完完成该物业业价格拔升升使命SOHO商务——“家居创意式式”办公商务办公、、功能居住住合二为一一产品价值重塑——滨江艺术主主题购物中中心（类似似芳草地））项目定位分分析鲜明市场定定位形象价值重重塑与定位位项目商业产产品独特建筑文文化，是城城市的品位位超大的金字字塔形的坡坡屋顶，为为裙楼的商商业部分塑塑造了极好好、极稀缺缺的空间感感，形成了打造造购物中心心的一个重重要竞争力力。创意文化艺艺术，是生生活美学的的品位店铺与艺术术品的混合合，是芳草草地成功的的核心因素素之一。从从本质上看看，整个大大楼就是个个艺术品。。目前，很很多客户会会将这里当当成一个城城市景点，，带着朋友友、家人去去拍照留念念。时尚餐饮文文化，是舌舌尖的品位位打造一个全全业态的品品牌集市：：从最便宜宜的美食城城式的快餐餐，到大众众喜爱的鼎鼎泰丰、度度小月等著著名特色餐餐厅等，再再到米其林林三星餐厅厅，全部包包括在内，，即能满足足写字楼里里的租户需需要，也能能面向市场场引进更多多的人流。。都市白领文文化，是休休闲方式的的品位项目定位分分析鲜明市场定定位形象价值重重塑与定位位项目客群定定位方向探探讨：项目客群定定位源起：以市市场客户本本体为出发发，一种需需求的产生生……市中心外地地业务往来来公司与市市府行政机机关单位对对“社交+居住”环境有着共共同要求：：交通通达性性良好的内部部洽谈环境境优越的景观观视野齐全高档的的生活配套套服务高品品味味的的娱娱乐乐休休闲闲设设施施高档档社社交交场场所所、、高高端端商商务务场场所所平平台台第一一类类：：““草草创创精精英英””人人群群与市市中中心心中中大大型型企企业业或或政政府府等等机机关关企企事事业业单单位位商商务务往往来来的的““草草创创精精英英””第二二类类：：““创创意意标标榜榜””人人群群以创创意意、、设设计计、、文文化化等等产产业业为为主主导导的的私私人人或或小小型型工工作作室室第三类：：各类类投资客客浓郁区域域情结、、强烈产产品认同同的地产产价值投投资甚至至收藏项目定位位分析鲜明市场场定位形象价值值重塑与与定位客群锁定定——项目客群群定位城市“新中坚商商务人群群”第三部分分：项目目定位项目形象象定位建建议本项目是是以众多多投资型型商业业业态为主主流产品品的综合合体项目目，现形形象缺失失，价值值传播力力无法得得到凸显显，应以以体现投投资、商商住、SOHO办公、创创富等多多理念进进行传播播。建立立项目品品牌特征征和业态态直达传传播特征征，高度度体现地地域性特特征，应应以一种种宏大的的、具备备高度理理念的品品牌策划划组合，，迅速占占领并且且引领邵邵阳市有有限的投投资型商商业物业业市场。。真正做做到一炮炮而红！！而强大大的推广广策划更更需要突突出的是是项目的的投资价价值和增增值空间间，真正正做到邵邵阳市2017年的商业业楼盘城城市名片片。地段从五个关关键词出出发，挖挖掘归纳纳和建立立本项目目独一无无二的个个性区域业态价值配套千年商圈圈文脉城市综合合体，全全业态集集群邵阳城市市中心点点多重聚合合价值城市新商商务、商商业中心心核心定位位商务价值值综合体体艺术购物物中心●●5A写字楼●●SOHO公寓项目产品品定位项目定位位分析鲜明市场场定位形象价值值重塑与与定位全新的形形象价值值输出：：城市中轴轴·时代前沿商务务专属领领地项目形象象主推广广语一座青龙龙桥，百百亿宝京京汇推广案名名建议延续续此案名名：邮政宝京京汇第四部分分：招商商与销售售招商策略略一、招商商思路1、商业以卖卖为根本本原则，，并考虑虑引进大大型主力力店商家家：一楼商业业卖好了了，公寓寓、写字字楼卖好好了，对对于二三三楼四裙裙楼商业业，开发发商才有有底气挑挑选租户户，否则则绝无可可能，本本项目商商业应属属于优质质业态，，以招商商为驱动动带动销销售的心心理，属属于自我我信心不不足，最最后导致致的结局局是——招商不不能，，出售售无果果。2、公寓和和写字字楼投投资型型物业业售前前诱导导性招招商包包装：深化化升级级写字字楼公公寓的的投资资概念念，对对公寓寓写字字楼进进行行行业性性导向向包装装，目目的把把整栋栋综合合体营营造成成可经经营性性酒店店公寓寓群，，可经经营性性创意意办事事处群群，大大造投投资型型写字字楼和和办公公楼的的商务务出租租经营营氛围围。3、先引进进一家商商务型酒酒店，可可定协议议，可签签意向：：在合理的的销控条条件下，，边走边边看，实实行为酒酒店做合合理的公公寓及写写字楼销销控，真真正实现现实力商商成规模模购买，，谈容易易，成交交需慢慢慢来，一一切视公公寓和写写字楼销销售火爆爆与否。。如果这里里是战场场，投资资者只有有冲才有有出路，，绝无逃逃避！招商不是是目的，，出售才才是出路路，不做资产产经营者者！第五部分分：营销销推广策策略营销整体体策略战略目标标项目品牌牌开发商品品牌将项目打打造成邵邵阳高端端特色商商住综合合体建立邵阳阳知名开开发商形形象战术目标标市场营销销标杆项目目：客户户满意，，口碑第第一价格领跑跑：领跑跑区域项项目公寓寓和商业业的价格格水平一炮而红红：打造造代表邵邵阳城市市形象的的名片价值最大大：实现现利润最最大以高调形象入市市，制造造市场热热点；通过户外外和工地地围挡，，树立项项目形象象，不断断提升项项目档次次；通过过有针对对性的媒媒体渠道道，精准准广告与与大众宣宣传相结结合，传传递项项目卖点点，吸引引目标客客户；以定向圈圈层营销销为核心心，深入入挖掘目目标客户户，构建建销售与与影响力力双重导导向的营营销渠道道；以行销为主要要推售手段，，锁定潜在的的目标客户，，加速项目蓄蓄水，实现精精准有效的销销售；从项目整体推推盘考虑，先先推公寓和写写字楼快速回回笼资金，商商业为扩大利利润化产品；；以板块炒作带带动项目形象象，在项目炒炒作与产品推推售的过程中中穿插板块炒炒作，两者相相辅相成，双管齐下下，带动项目目形象与板块块价值的提升升，进而促进进销售；重视活动投入入，以拔高项项目形象和不不断制造话题题。营销推广策略略四点合一/集合效应/推波助澜/引动全城思想+节奏+手法+渠道思想：做市场的领先者，做邵阳最有“含金量”的投资产品节奏：阶梯式营销，从公寓到写字楼再到商业，拔高拔高再拔高手法：放大概念、细分市场、以点带面、政企联动、品牌影响渠道：五大传播渠道，人脉、新闻、广告、事件、情境营销推广思路路准备期时间间推广内容推广诉求推广渠道2017年3月项目形象一座青龙桥，，百亿宝京汇汇1、公交站牌、、围墙、网络络、电视开机机广告、移动动传媒（微信信、的士、各各大高端会所所等）；2、进行渠道关关系的联络，，（各大商会会、协会以及及等）筹备推推广活动；3、客户资源库库的资源整合合；4、大型公益活活动炒作。推广计划【阶段主题一】时间：2017年3-4月关怀万家，大大爱邵水保护母亲河，，公益大邵阳阳，巨人善宝宝庆5.6万城市综合体体，大幕启动动传递目的（将人文、江水水、公益有机机融合）1、以水为元素素，符合滨江江项目的特质质2、将项目景观观轴文化线与与公益理念融融合3、制作传播道道具——邵水河（瓶子子）4、将瓶子通过过义卖和赠予予的形式，进进行传递活动时间活动环节一（（一个星期满满满的江水关爱爱）1、在营销中心心现场，进行行公益义卖活活动2、所得钱款将将捐赠给保护护资江的民间间组织3、活动持续一一个星期，进进行义卖活动环节二（（走上街头，为为最可爱的人人奉献）1、在邵阳市区区，向环卫工工人送瓶装水水2、向市民免费费赠送邵水河河（瓶子）3、通过有组织织有计划的赠赠送，引起媒媒体主动报道道时间：（星期六）地点：营销中中心形式：作为公益活动动的结尾，举举办小型的公公益捐赠仪式式，持续吸引引市场关注人员：捐赠代代表、各大媒媒体、重点企企业代表、政政府代表、关关系户等。活动道具。蓄水期时间间推广内容推广诉求推广渠道2017年4月个案产品概况况、销售信息息1、公交站牌、、围墙、网络络、金点子发发送、电视开开机广告、移移动传媒（微微信、的士、、各大高端场场所等）；2、举办渠道““关系”的大大型产品发布布会，各主流流媒体发布信信息，大众传传播，进行行行业团购；3、进行大规模模针对各种行行业资源、高高端客户、车车站口进行DM单派发。推广计划青龙桥风水中中轴，360度全景艺术商商务【阶段主题二】时间：2017年4月青龙桥风水正正轴，360°全景艺术商务务宝京汇产品说说明会暨大型主力店店商家签约启启动仪式。线下渠道｜外外展点（工业业园区、金融融保险、大型型企业、高铁铁站及市区高高端商业以及及酒店会所））2017年3月至2017年5月，持续传播播，促进认筹筹，及写字楼楼与商业开盘盘热销期推广计划时间间推广内容推广诉求推广渠道2017年5月隆重公开、进进行集中认购购。盛大开盘、首首批房源公寓寓、写字楼热热销。1、公交站牌、、围墙、网络络、金点子发发送、电视开开机广告、移移动传媒（微微信、的士、、各大高端场场所等）；2、举办大规模模开盘认购活活动3、进行媒体市市场炒作，传传播热销讯息息；4、“最具潜力力的投资产品品”引爆投资资市场。销售策略策略一：抢时间,抢占市场份额额的市场策略略策略二：产品领先、形形象领先市场场占位的竞争争战略策略三：分批次推售，，逐步推高价价格的推售策策略策略四：市场为基础，，客户为导向向，追求利润润最大化的价价格策略。策略总纲：产品推售铺排排逐步加推，做做热项目，形形成氛围，推推高价值，实实现2017年销售目标6月1日3月5月1日推出公寓推出写字楼通过产品和强强势推广打击击区域竞品项项目与前期产品形形成一定差异异，第一次提提价区域、项目炒炒热，商业面面市塑造价格格标杆持续热销前期通过公寓寓和写字楼的的销售情况，，可以建立商商业的价格体体系。商业作作为项目利润润最大化物业业，实行饥饿饿营销。3月15日启动认筹(3万抵4万)推出商业大型公益活动2017年2017年底完成所推推物业销售面面积的50%完成所所推销销售面面积的的75%10月1日除夕进场后后工作作计划划类别工作内容完成时间3月4月5月6月7月工作交接案场工作交接

销售人员考核筛选

项目包装市场形象包装新售楼部现场包装

宣传片制作

销售管理销售团队组建培训、考核

销售团队项目价值体系培训

销售人员VIP认筹、开盘培训

市场深度调研，动态跟进

vip认筹方案

开盘前媒体投放计划

价格方案营销策略首次开盘方案

类别工作内容完成时间3月4月5月6月7月广告推广项目认筹广告设计及发布

销售宣传物料设计

认筹物料包装设计

项目开盘广告设计

项目开盘广告制作发布

定向客户拓展及活动扫街派单

电话call客

邵阳周边县市拓展

营销活动产品说明会

公寓、写字楼认筹

公寓开盘写字楼开盘

商业认筹

客户梳理和维护客户满意度调查

意向客户资料整理分析

VIP客户维护，意向深度试探

来电、来访诚意客户常规维护\活动告知

2017年年度度销售售目标标2017年年度度销售售总目目标：：年底底前完完成所所推物物业（（公寓寓+写字楼楼）销销售面面积的的50%，销售售额达达5000-6000万元。。视觉表表现——THANKS9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。15:42:3415:42:3415:4212/31/20223:42:34PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2215:42:3415:42Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。15:42:3415:42:3415:42Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2215:42:3415:42:34December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月20223:42:34下下午15:42:3412月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月223:42下下午午12月月-2215:42December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/3115:42:3415:42:3431December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。3:42:34下午午3:42下午午15:42:3412月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。15:42:3415:42:3415:4212/31/20223:42:34PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2215:42:3415:42Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。15:42:3415:42:3415:42Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2215:42:3415:42:34December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月20223:42:34下午15:42:3412月-2