幸福天地楼盘地产项目营销执行报告【最终稿】

市场分析1华润特价房：5388-6988元/㎡景瑞18号：5600-7300元/㎡弘阳上城特价房：7300元/㎡各个开发商纷纷打折促销，降低总价，直指对准刚需南通楼市声音价格战硝烟弥漫，满城尽是特价房板块低迷：开发区板块为2021年南通市场占有率最低板块，受到港闸区、新东区的双重竞争挤压，板块成交不容乐观，受韩华企业污染影响，客户接受度相对较低。竞品降价：开发区竞品工程纷纷降价应市，华润橡树湾主打刚需，单价5388-6988元/㎡，当日成交44套；景瑞18号5套特价房及一期剩余房源总价优惠，均价低至6300元/㎡，特价活动成交42套；鉴于市场环境低迷，竞品工程均低价促销，尤其是华润和景瑞，在产品品质和品牌上均有较大优势也采取低价去迎合市场，价格竞争逐步成为开发区板块营销策略重点之一。板块市场小结楼市成交疲软，本案周边四面楚歌，价格策略成为主导蓄客方案2?蓄客方案1326组新客户4-6月蓄客目标平均成交率＝成交总量÷来人总量＝10.1%需求来人总量＝总套数÷平均成交比

＝221÷10.1％

＝2210组假设按照开盘去化60%来计算，我们需要的来人量为1326组【根据以往同策经验以及目前市场情况】采用多渠道导入方式蓄客难点如何在短时间内导入1326组来人？？行销拓展导入活动营销导入常规媒体导入行销拓展士兵突击方案大范围派单开发区企业内巡展商圈、广场巡展圈层营销采取积极主动的销售方式！行销拓展士兵突击方案派单方案1—农村包围城市1、主旨：影响前置利用派发DM宣传单的形式扩大开发商品牌影响力2、时间：5月2日---5月17日

3、地点：小海、竹行、张芝山、农场、叠石桥、海门4、配合物料：海报、派单礼品5、采用团队作战方式：派发单片取消售楼处，由业务员自行敲章：有效接听；多劳多得。实行承包制，区域留电归带队人员，增加带队下乡成员催促力度及留电回访积极性。6、执行要求：统一说辞，团队成员之带队，穿着印有统一LOGOT恤衫行销拓展士兵突击方案派单方案2—区域拓客1、主旨：发布6月活动信息，为6月初的大型活动造势2、时间：5月18日---持续不间断

4、地点：竞品截流、学校、小区、中南世纪城、星湖101街区3、配合物料：海报、派单礼品5、采用团队作战方式：派发单片取消售楼处，由业务员自行敲章：有效接听；多劳多得。实行承包制，区域留电归带队人员，增加带队下乡成员催促力度及留电回访积极性。6、执行要求：统一说辞，团队成员之带队，穿着印有统一LOGOT恤衫行销拓展每周末定点的巡展工作巡展方案1—商业中心

中南世纪城星湖101广场行销拓展每周末定点的巡展工作巡展方案2—乡镇集市中心

针对乡镇区域客户进行驻点宣传行销拓展流动的班车看房专车的客户导入策略:时间少/空间大媒体配合，多线齐发专人跟车，沿途介绍

班车点：小海、竹行、张芝山、农场、叠石桥、海门、中南世纪城目标：将乡镇以及市区客户导入售楼处，通过现场的暖场活动派发礼品，到达周末人气爆棚的效果

时间：周六、周日上午10点；下午1点；3点；开盘当天阶段性导入行销拓展企业内产品推荐会时间：周一至周五的中午地点：企业食堂、活动中心推广形式：易拉宝宣讲、房型单片行销拓展户外巡展保质方案设施齐：电视、音响、模型等设施设备齐整定规那么：巡展前向各业务员明确工作标准和要求敲指标：明确每日最低的业务指标先部署：岗位、分工、动作事先部署安排清晰监督员：安排资深员工做监督员，监督执行的好与差有奖罚：做得好要奖反之要罚，奖的方式再灵活些抓住典型行业的话语权领头羊，充分发挥“口碑传播效应〞；制定营销“回馈〞方案，重点维护具有话语权的行业代表人物，以点带面进行圈层渗透。圈层营销核心话语权?现场包装方案阵地包装户外拦截户外看板：乐天玛特、五星电器、3月底前、5.9前换画面高炮：竹行收费口、5.9前出街建议增加：星湖大道跨街、交通指示牌、工农路围墙广告、公交站点灯箱工地现场包装建议增加：街区道旗、罗马旗、地贴、大卖场吊旗星湖101广场现场分售楼处、工地围墙、精神堡垒、交通指示牌4.10前落实工地临时售楼处临时售楼处采用礼品包装盒的形式，既有新意有具特色，给客户以精致的工程形象，吸引过往客户的眼光。截客率100%?业务保障量化数据表：通过每周业务员的量化数据来控制和考量具体执行专项训练：通过训练动作，来满足和应对目前市场对业务实操提出的新要求客户分析分享：以客户案例分析分享，来统一动作、纠偏动作、提升动作等过程监督：对具体执行进行监督，发现问题及时解决、及时处理组长作用：发挥组长的作用，做分解管理、分级激励排名激励：利用排名激发内部竞争意识和氛围保障一保障二保障三保障四保障五保障六保障七人员储备：始终保持2-3名新业务员的储备业务保障人员执行保障3号楼销讲制作培训竞品工程应对说辞与方案销售循环培训和训练逆势销售技巧培训和训练业务保障人员培训方案活动方案34月第二周4月第一周幸福相亲活动健康生活活动活动准备期引爆活动：免费赠送千辆自行车备选：加油南通活动赠油卡手绘情侣T恤衫【活动】【暖场活动】4月第四周4月第三周5月第二周5月第一周5月第四周5月第三周6月第二周6月第一周6月第四周6月第三周开盘与政府联动4.15.196.96.30销售物料、人员培训、甲方配合5.266.166.24宣传期开始期6.1端午节活动拉斯维加斯核心事件：“全民健身，幸福全家〞公益性活动活动概况邀请开发区管委会组织健康自行车车运动！以“健康养生，幸福全家〞活动为主题；邀请开发区管委会领导以及周边企业参与；在举行活动之前进行赠送自行车的公益活动-健康生活活动时间：整体活动时间：5.19前期预热：4-5现场暖场活动：周六周日阶段推广目标：理性目标：短期引爆，全城铺开目标客户快速积累，为首次开盘做集中性蓄客；开盘前品牌再炒作，集中爆破品牌影响力；销售性目标后期延续凸显，以预约为目标的产品释放感性目标：公益活动核心事件：1000辆环保自行车全城免费送活动时间：整体活动时间：5.26-开盘活动门框：2000元前期预热：4-5现场大活动：周六周日及公假

共计8天阶段推广目标：理性目标：目标客户快速积累，为首次开盘做集中性蓄客；开盘前品牌再炒作，集中爆破品牌影响力；销售性目标后期延续凸显，以预约为目标的产品释放感性目标：让1000个开发区的消费者，为幸福天地做1-2年的流动广告营销事件方案一核心事件：“加油南通〞全城公益性活动活动概况方案一：在竹行收费路口发活动卡片，但凡赠送的客户凭借此卡片均可到售楼处领取100元加油卡！方案二：在本案的两个巡展点：中南城以及乐天玛特2个地方通过有奖竞猜方式，赠送100元加油卡通过客户的逐步升级，锁定本案的意向客户，赠送“200元〞“400元〞“800元〞的加油卡，进行客户的有效蓄水。活动时间：整体活动时间：5.26-开盘前期预热：4-5现场大活动：周六周日及公假，；；5.5-5.6共计7天阶段推广目标：理性目标：目标客户快速积累，为首次开盘做集中性蓄客；开盘前品牌再炒作，集中爆破品牌影响力；销售性目标后期延续凸显，以预约为目标的产品释放感性目标：让南通的有车一族以及出租车成为本案的流动广告营销事件方案二活动目的：营造售楼处人气；活动时间：活动地点：幸福天地售楼处内；活动对象：2000元预约金客户；活动内容：现场摇号，但凡摇到的数字与现场客户身份证尾数的号码一致，赠送自行车或者油卡。周末抽奖活动-现场摇号送礼品【活动策略-礼品赠送活动】营销事件抽奖方式6月-幸福季幸福相亲活动端午节DIY手绘情侣T恤衫拉斯维加斯“万有引力·在世界中心呼唤爱〞南通都市白领相亲记任何具有质量的物体之间都存在相互吸引的能力万有引力是自然界中最根本的能力快节奏高压力的都市生活让人们习惯性的把心包裹严实爱情对于他们来说是奢侈品然而这奢侈品同样是必需品幸福天地给你一次恋爱的时机万有引力很微弱但是永恒存在8分钟交友活动当天，视现场会员活泼度安排2~3次破冰环节通过轮换组员在方式，尽量多接触异性会员通过每次8分钟的交流，展现自己的魅力游戏环节“解手结〞，让现场所有嘉宾全部参与，炒热现场气氛嘉宾在现场爱情留言板上，写下爱的宣言活动内容缘分大转盘现场的男女会员入场即可得到一张扑克两两相同，现场扑克配对前10对成功配对的会员走上主舞台，介绍自己游戏导入：猪八戒背媳妇等活动类型：手绘情侣衫活动简介：手绘情侣T恤衫，手绘老师帮你手绘漫画头像，让你度过一个甜蜜、浪漫的周末时光。暖场活动：手绘情侣T恤衫︱2021-6-22活动地点：幸福天地；临时售楼处活动时间：2021年6月16日〔端午节一周前〕活动目的：将端午节包粽子前置，吸引人气。活动内容：以全家总发动，现场DIY的形式，现场包粽子以吸引人气。端午节活动活动地点：开盘地点活动时间：2021年6月30日〔开盘当天〕活动目的：保证开盘人气。活动内容：来宾接待:13:00～13:301、与会来宾接待2、兔女郎迎宾；售楼人员陪同介绍楼盘和游戏3、饮料茶水效劳拉斯维加斯活动:13：30～16:00〔售楼处外部〕开场秀第一段落1、CASINO游戏2、欢乐大转盘+茶歇效劳第二段落1、CASINO游戏2、现场欢乐拍卖+茶歇效劳结束:16：00-16：20。拉斯维加斯根底接待初级预约正式预约开盘根底性客户接待，需求排摸意向了解2000元的意向金以2万元意向金来做正式预约2万元定金正式选房目前市场状况客户普遍很谨慎，不愿轻易透露自己的观点因此，需要设计具体动作来测试、锁定和稳固征询函——2000元的意向金——2万意向金——转为2万元定金更好的了解客户需求锁定客户意向低门槛启动冲量为主意向升级，需求锁定，为开盘准备正式落定为签约做准备派单、巡展开展意向锁定与提升6.304.155.196.23企划包装4幸福为你而来南城中央360°幸福社区【形象定位】360°优全生活配套360°中央零遮挡观景360°生活保障体系星湖101、乐天玛特。瑞慈医院东方中学、实验小学、南通航运学院、天星湖中学等建筑品字形布局，开放式社区，交通出行无阻碍，建筑周边无遮挡，360°零遮挡观景视野。“真诚、善意、精致、完美〞的核心效劳体系，成为千万业主的“幸福管家〞。

为你而来丰富生活配套360°出行无阻碍为你而来南城中央板块为你而来绿城物业服务形象稿a户外