贵阳金阳商业步行街营销推广方案

金阳商业步行街

营销推广方案2007年12月12日目录一、市场分析二、产品分析三、营销策略四、推广策略一、市场分析1、贵阳市区商业规划格局2、贵阳市区商业网点发展规划3、贵阳在售的大型商业供应量及分布4、贵阳潜在的大型商业供应分布5、金阳商业市场分析6、直接竞争对手分析7、市场分析结论1、贵阳市区商业规划格局三大老牌商业区已根深蒂固贵阳市由于山地地形而形成了城市狭长的地理特征，城市南北长而东西短，中华路为城市的主要干道贯穿南北，分为中华北路、中华中路和中华南路，现有商业规划居中偏北，主要分布在中华北路和中华中路，繁华程度和商业氛围明显强于南部。纵观整个贵阳市，没有真正意义上的成熟商圈。目前，以大十字为焦点，向北以中华中路为射线北到喷水池，向西以中山西路为射线西到大西门组成而作为中心焦点的大十字、北端点的喷水池和西端点的大西门，分别以各自交通要道的交叉路口作为自身区域的中心，形成了三个小型的较为繁华的商业区域。尽管从商圈规模和运作模式上来看，贵阳的三大老牌商业区域相较与中国发达城市的成熟商圈还是尚显稚嫩，但经过了数十年的历史积淀，这三大老牌商业区域在市民心目中的地位已经根深蒂固，其自身的实力也不容小觑。大贵阳发展战略的出台

为贵阳商业发展提供了更高平台

提起贵州省贵阳市的传统商圈,人们自然就会想起喷水池、大十字和大西门。的确,处于城市中心地段,三大传统商圈的地位毋庸置疑。但随着“发展大市场,搞活大流通,建设大贵阳”发展战略的提出,贵阳市独特的喀斯特地貌将无法再抑制这个城市的高速发展，贵阳商业将出现更高的平台,贵阳商业格局将面临大规模的重新洗牌。2、贵阳市区商业网点发展规划

根据贵阳市城市总体规划，确定贵阳市城区商业网点基本格局由1个市级商业中心、1个新城商业中心、7个区域商业中心、53个社区商业中心和众多商业街，以及旅游景点的商业网点构成。金阳区域将成为贵阳商业规划的重点建设1个新城商业中心围绕金阳新区的建设，在贵阳市城市总体规划确定的金阳商业用地上建设新区商业中心。作为贵阳市的新区，金阳商贸中心的规划和发展要与新城区功能定位相适应，坚持高起点、高标准，突出现代化、高档次、强辐射的特点，成为贵阳市未来5-10年商贸设施扩容和商业经济发展的重要增长点和带动点。3、贵阳在售大型商业供应量及分布项目名称

经营业态

所在区域

总建筑面积

(万平方米）

均价

(元/平方米)

火车站批发市场批发火车站2.415000浙江商城百货火车站总45万，现已开发10万10000金阳红街百货金阳1016000新大陆数码广场专业市场大十字1.535000金阳乾图中心广场娱乐功能商城金阳259800目前在售商业的总供应量预计超过50万平米。在售的大型商业主要为中端、低端商业为主，经营业态主要以批发、百货、综合购物中心、专业市场为主。

4、贵阳市区潜在大型商业供应分布

未来大型商业供应量巨大

大型商业的名称经营业态总建筑面积

(万平方米）南国花锦百货2.4星力全林店百货不祥北京路shopingmall综合购物中心不祥大营坡shopingmall综合购物中心不祥客运枢纽总站shopingmall综合购物中心不祥铜锣湾购物公园shopingmall综合购物中心16贵阳市区未未来几年内内将出现大大量大型综综合购物中中心据目前统计计，未来贵贵阳潜在的的大型商业业供应共有有6个，其其中有4个个大型shoppingmall面市市，占据未未来潜在商商业供应量量的绝大部部分，但是是随着供应应量的加大大，且一站站式购物商商业的同质质化会相继继面市，消消化量将有有待考量。。5、金阳商商业市场分分析区域发展状状况区域房地产产发展状况况区域住宅入入住率分析析区域商业物物业发展趋趋势区域商铺租租金分析消费者对金金阳的消费费印象金阳商业房房地产市场场特征区域发展状状况随着国家西西部崛起战战略的实施施，政府对对“大贵阳阳”宏伟构构想的打造造，金阳新新区是省委委、省政府府锐意打造造的贵州••浦东，成成为继中心心两城区之之后的城市市增长极。。她将使金金阳新区、、中心两城城区形成产产业、资源源、物流、、信息的互互补和支持持。金阳拓拓城，立体体交通网络络的规划成成型，为““大贵阳””经济的跨跨越式发展展打下了坚坚实的基础础。“十一五””期间（2006年年-2010年），，金阳新区区建设发展展的总体目目标是：一一年一个样样，三年大大变样，五五年内把新新区17平平方公里建建设成为功功能完善、、产业发展展、品位较较高的现代代化新城区区，聚集人人口达18万，同时时完成40平方公里里内的基础础建设和配配套产业培培育及发展展，五年内内总投入达达400亿亿元以上。。区域房地产产发展状况况随着金阳政政府投入与与市场房地地产开发的的加剧，金金阳将逐步步被塑造成成贵阳的CLD———中央居住住区。大量量住宅地产产的开发为为发展商业业地产提供供了前提条条件。随着大型地地产开发商商的介入，，金阳房地地产开发不不断升温，，金阳板块块迎来了房房地产开发发的大好形形势，这对对本项目的的开发提供供了良好的的市场条件件。金阳已已进入众多多省内外知知名开发商商打造的大大型楼盘，，成为贵阳阳市房地产产市场的焦焦点版块。。从早期开开发的金龙龙国际花园园、乾图广广场、帝景景传说，到到现在热销销中的新世世界、金元元国际新城城、观山湖湖一号、金金华世家，，展望未来来即将陆续续登场的世世纪城、远远大地产项项目，2007年金金阳房地产产可谓风风风火火，2008年年将会延续续07年的的开发热潮潮，预计开开发量将超超过200万方。金金阳房地产产市场将走走向高开发发量、高价价位、高品品质时代。。区域住宅入入住率分析析目前金阳区区域已经达达到入住标标准的楼盘盘，以碧海海商圈为代代表。入住住状况仍然然非常差，，平均只有有不足35%的入住住率，这对对商铺招商商影响较大大。碧海商商圈的发展展尚处于初初级阶段，，各种设施施配套尚未未完善，各各种业态配配置尚未形形成，此商商圈的门面面空置率较较高。区域商业物物业发展趋趋势从金阳商铺铺供应量上上看，碧海海花园社区区商铺以及及金阳大道道沿线、主主要在售项项目的临街街商业物业业销售态势势良好。金金阳红街的的一楼铺面面已经售罄罄，二、三三楼铺面销销售情况良良好。由此可见，，虽然现状状堪忧，但但大部分投投资者对金金阳的发展展前景依然然充满信心心。区域商铺租租金分析商铺租金大大多在20-50元元/平方米米之间，最最高可达70余元/平方米，，售价一般般在6000-18000元元/平方米米之间，最最高可达2万元/平平方米（乾乾图广场一一楼独立铺铺面。含返返租）；商场单层面面积有500—10000平平方米不等等（主要分分布在碧海海商业广场场、天下金金街E区、、新瑞商业业中心、乾乾图广场、、红街、金金龙国际花花园、景怡怡苑、金元元国际新城城等），主主营建材、、家具、超超市（现多多为空置））等，独立立铺面面积积大多集中中在30-80平方方米间消费者对金金阳的消费费印象A大大多数受访访者经常去去金阳的目目的是办事事和工作，，他们对于于金阳目前前的发展状状况较为认认可，并也也认为金阳阳要想发展展起来还需需要至少5年以上的的时间B受受访者者认为影响响金阳现在在生活便利利的主要原原因是生活活配套设施施不足C多多数受访者者认为目前前作为一个个新城区的的金阳在商商业方面缺缺少的是大大型商业，，更缺少综综合性的消消费场所D受受访者对于于在金阳修修建商业步步行街较为为接受，并并对商业步步行街这一一现代化的的商业形式式较为认同同E受受访者心目目中认为在在这条商业业步行街中中主要应以以生活购物物为主，休休闲娱乐也也必不可少少，并应配配套特色餐餐饮；旅游游购物和文文化消费可可作为辅助助配套6、直直接竞竞争对对手分分析针对本本项目目的规规模、、档次次及上上市时时机，，在金金阳范范围内内选取取了４４个竞竞争对对手加加以对对比分分析，，以便便于为为本项项目的的商业业部分分找出出准备备的定定位和和打造造核心心价值值、竞竞争优优势，，并取取得销销售成成功。。４个项项目中中金阳阳乾图图中心心广场场和金金阳红红阳已已在销销售，，而金金元国国际商商业部部分、、新世世界商商业部部分将将在今今明两两年陆陆续上上市，，这４４个项项目都都会在在不同同程度度上成成为本本项目目的竞竞争对对手。。项目名称金阳乾图中心广场(商业部分)规模22万平米，A区12万方，B区10万方产品类型商城式内商铺功能定位娱乐功能项目进度B区裙楼建筑目前已经完成，一期10.29开盘，在售二期，三期5月推出A区商铺面积14—100平米，主要面积在20平米均价二期均价9800元/平米销售模式及状况一二期销售较为火爆，一期三天售完，二期当天97.8%。二期采用六年包租，三年一次性返租，年7%收益，产权式销售。形象定位及推广主题“启动金阳商业心脏，打造贵阳娱乐旗舰”、“名流时尚生活圈”、国际商街优劣势占据金阳而今中心地带的象征——八匹马旁位置，引入投资回报理念产权式销售，商铺面积较小，引入了金城汇商业管理公司。但后期产品多为二、三层商铺，剩余铺面位置不佳，竞争力较小。１竞争对对手一一乾图中中心广广场部部分报报广示示例项目名称金阳·红街(商业部分)规模近10万方产品类型街区式街铺功能定位一站式综合性商业街区项目进度07年1月7日一期开盘，二期6月推出2万方，一层价格在1.4万元/平米。商铺面积主力铺在30-50平米均价销售均价13988元/㎡左右，最高价位是17288元/㎡。销售模式及状况无回报独立街铺销售，一期开盘推出60套，成交率96%。形象定位及推广主题贵州当红势力街区、四维步行街区、“新中心之心、金铺王之王”。优劣势采用了造街的规划理念，打造了CBD核心区的首条街区式独立街铺，面积较小，低总价，降低了投资门槛。引入德克士进驻，增强投资者信心。竞争对对手二二２金阳红红街部部分报报版示示例推广主主题投资者信心的打造！３竞争对对手三三项目名称金元国际新城(商业部分)规模4万多平米产品类型两层临街商铺功能定位未做规划项目进度临金阳大道方向已逐步成型，上市时间未定。商铺面积中小面积为主，开间从3.6米到8米均价销售模式及状况全部销售不做自营考虑。此项目先售住宅，还未考虑售商业，对回现没有要求，留到增值再行出售（预计将在明天才会上市）。优劣势临近CBD核心区，全街铺，规模较大，单铺面积较为适中，留到后期销售将会面临较大的市场竞争。项目名称金阳新世界(商业部分)规模4万方左右产品类型综合式商业体，以大型商场为主功能定位综合式商业项目进度项目整体正在施工，预计年底会推出商业，启动招商和自营商铺面积都是大面积的商场均价销售模式及状况以自营和租赁为主，不考虑销售，拟引入沃尔玛优劣势品牌知名度较强，并有大型社区作为依托，可以强力打造金阳北商圈，有成为金阳主要商业核心的可能。４竞争对对手四四7、市市场分分析结结论贵阳消消费者者消费费习惯惯分析析贵阳市市区商商业发发展状状况分分析结结论金阳区区域商商业发发展状状况分分析结结论思考消费者者消费费习惯惯分析析随着城城市生生活节节奏的的加快快，人人们的的闲暇暇时间间越来来越少少，时时间稀稀缺性性的提提高使使其价价值展展现出出来，，即在在人们们收入入提高高的同同时，，时间间变得得越来来越宝宝贵了了。工工作的的紧张张与劳劳顿压压缩了了人们们平时时零散散购物物的可可能性性，使使人们们的购购物需需求和和享受受生活活的愿愿望都都积蓄蓄起来来在宝宝贵的的休息息日里里爆发发出来来。于于是，，都市市里行行色匆匆匆的的人们们平时时做着着简单单的往往返于于家与与单位位之间间的钟钟摆运运动，，而在在休息息日里里，他他们需需要一一个能能够集集中满满足购购物、、休闲闲、娱娱乐等等多种种需求求的消消费场场所，，以节节约时时间成成本并并减少少周转转的疲疲劳。。这种种消费费模式式向““一站站式满满足””的转转变，，是催催生大大型商商业步步行街街的重重要外外部条条件。。贵阳阳市市区区商商业业发发展展状状况况分分析析结结论论A贵阳阳市市商商业业总总体体的的经经营营状状况况较较好好，，这这与与贵贵阳阳属属于于消消费费型型城城市市有有一一定定关关联联。虽虽然然市市区区商商铺铺的的售售价价及及租租金金非非常常高高，，但但在在市市区区中中心心地地段段甚甚至至会会出出现现无无铺铺可可卖卖或或无无铺铺可可租租的的情情况况B尽尽管管从从商商圈圈规规模模和和运运作作模模式式上上来来看看，，贵贵阳阳的的三三大大老老牌牌商商业业区区域域相相较较与与中中国国发发达达城城市市的的成成熟熟商商圈圈还还是是尚尚显显稚稚嫩嫩，，但但经经过过了了数数十十年年的的历历史史积积淀淀，，这这三三大大老老牌牌商商业业区区域域在在市市民民心心目目中中的的地地位位已已经经根根深深蒂蒂固固，，其其自自身身的的实实力力也也不不容容小小觑觑。。C从从数数据据统统计计上上看看来来，，综综合合批批发发类类商商业业的的经经营营总总建建筑筑面面积积最最大大，，占占到到总总规规模模性性商商业业供供应应的的33％％，，这这同同时时也也符符合合三三、、四四线线城城市市的的消消费费特特征征。。规规模模性性经经营营百百货货的的总总建建筑筑面面积积约约为为18万万平平米米，，主主要要集集中中在在大大小小十十字字、、喷喷水水池池、、大大西西门门商商圈圈。。D目目前前在在售售商商业业的的总总供供应应量量预预计计超超过过30万万平平米米。。在在售售的的大大型型商商业业主主要要为为中中端端、、低低端端商商业业为为主主，，经经营营业业态态主主要要以以批批发发、、百百货货、、综综合合购购物物中中心心、、专专业业市市场场为为主主。。E目目前前在在售售商商业业的的总总供供应应量量预预计计超超过过50万万平平米米。。在在售售的的大大型型商商业业主主要要为为中中端端、、低低端端商商业业为为主主，，经经营营业业态态主主要要以以批批发发、、百百货货、、综综合合购购物物中中心心、、专专业业市市场场为为主主。。F选选择择商商铺铺最最主主要要的的是是地地段段，，一一般般来来讲讲具具有有多多年年商商业业积积淀淀的的区区域域优优于于新新区区域域，，慢慢车车或或步步行行道道两两侧侧的的商商铺铺比比快快车车道道两两侧侧的的商商铺铺更更具具价价值值，，窄窄路路两两侧侧的的商商铺铺优优于于宽宽路路两两侧侧的的商商铺铺。。贵贵阳阳市市目目前前在在售售的的大大型型商商业业主主要要集集中中在在火火车车站站及及金金阳阳，，均均占占有有较较好好的的的的位位置置，，但但因因为为贵贵阳阳市市民民的的消消费费习习惯惯已已经经根根深深蒂蒂固固，，所所以以未未来来经经营营状状况况堪堪忧忧。。G据据目目前统统计，，未来来贵阳阳潜在在的大大型商商业供供应共共有6个，，其中中有4个大大型shoppingmall面面市，，占据据未来来潜在在商业业供应应量的的绝大大部分分，但但是随随着供供应量量的加加大，，且一一站式式购物物商业业的同同质化化会相相继面面市，，消化化量将将有待待考量量。金阳区区域商商业发发展状状况分分析结结论A从社区区商业业起步步，已已快速速步入入综合合型、、大型型商业业体模模式时时代；；B07-08年年上市市的商商业物物业总总量将将超过过30万方方C金金阳阳商业业房地地产已已成为为贵阳阳投资资型物物业的的典型型代表表D商商业业项目目成交交呈现现价量量齐升升的良良性态态势E已已开开发商商业项项目的的经营营状况况不佳佳，有有大量量空置置铺面面，这这将会会影响响投资资者的的投资资信心心F短期总总量供供给过过大，，只在在贵阳阳市场场范围围内难难以消消化，，需要要全面面启动动贵阳阳外销销市场场G金金阳阳城区区居住住人口口与商商业零零售业业态的的进驻驻速度度和质质量仍仍然没没有实实质性性的进进展或或改观观H预预计计2008年本本案的的面市市将面面临多多个同同区域域大型型商业业项目目的直直接竞竞争，，面临临着金金阳商商业地地产多多元化化发展展的过过渡时时期。。思考大贵阳阳的发发展催催化众众多商商业项项目的的开发发和启启动，，市场场前景景可观观，但但竞争争压力力激烈烈；如如何能能在未未来异异常激激烈的的竞争争环境境中突突围而而出？？合理理的定定位，，突出出的独独特卖卖点，，创新新的销销售手手段及及大规规模轰轰炸式式的推推广炒炒作都都是本本案成成功销销售的的重要要前提提条件件。07年年金阳阳的商商业地地产金金阳乾乾图中中心广广场、、金阳阳红街街各期期的相相继推推出，，金阳阳07年商商铺总总推盘盘量将将达到到15万方方，08年年增量量趋势势更为为明显显，竞竞争将将逐步步激烈烈。本本案正正面临临着金金阳商商业地地产向向多类类型、、多层层次的的过渡渡，从从主题题式商商业、、社区区商业业、社社区商商业街街、一一站式式步行行街到到专业业市场场的大大发展展时期期。本本案必必须在在营销销推广广理念念上做做到人人无我我有的的领袖袖地位位。从总总体体来来看看，，本本案案正正面面临临着着金金阳阳商商业业大大发发展展的的良良好好时时期期，，金金阳阳CBD的的打打造造、、金金阳阳核核心心商商区区归归属属的的争争夺夺、、价价升升量量增增、、差差异异化化的的竞竞合合方方式式，，都都将将为为本本案案提提供供一一个个绝绝佳佳的的市市场场环环境境！！当前前竞竞争争环环境境下下，，金阳阳商商业业的的机机会会点点在在哪哪？？现现在在和和未未来来的的金金阳阳缺缺什什么么？？这这里里不不缺缺住住宅宅，，不不缺缺商商业业！！缺的的是是：：特特色色的的商商业业圈圈、、一一站站式式消消费费的的纯纯商商业业步步行行街街及满满足足生生活活需需求求的的大大型型主主力力店店缺缺的的是是：：生生态态的的、、乐乐园园的的、、复复合合的的、、文文化化的的商商业业街街区区！！缺缺的的是是：：具具有有领领军军能能力力的的商商业业形形态态！！而而金金阳阳的的发发展展正正需需要要这这些些！！这些些都为为我我们们的的项项目目提提供供了了机机会会和和契契合合点点二、、产产品品分分析析1、、项项目目基基本本数数据据2、、项项目目SWOT分分析析3、、项项目目卖卖点点整整合合4、、项项目目定定位位1、、项项目目基基本本数数据据[金金阳阳商商业业步步行行街街]地地处处金金阳阳新新区区CBD核核心心商商圈圈的的中中心心地地段段，，毗毗邻邻行行政政中中心心，，是是金金阳阳重重点点建建设设的的标标志志性性商商业业项项目目。。其其东东西西两两侧侧与与大大型型生生态态住住区区碧碧海海花花园园相相连连；；北北接接观观山山西西路路，，与与金金融融中中心心区区隔隔路路相相望望；；南南连连兴兴筑筑南南路路，，近近邻邻奥奥体体中中心心，，项项目目交交通通便便捷捷，，位位置置优优越越，，是是集集休休闲闲、、娱娱乐乐、、购购物物、、美美食食、、商商务务、、旅旅游游为为一一体体的的一一站站式式商商业业步步行行街街，，是是金金阳阳新新区区的的一一道道风风景景！！[金阳商业步步行街]南北北长1200米，东西宽宽100米，，规划建筑面面积约105000平米米，其中，地地上商业建筑筑面积约为79350平平米，人防及及车库面积约约为25250平米。由由南至北以连连接的浮岛式式建筑，辅以以形态各异的的街区广场和和休闲节点构构筑七个组团团商业步行街街区；步行街街建筑以地上上二、三层为为主，临街铺铺侧设置3-4米宽的骑骑楼，内部形形成13-16米进深的的商业空间；；步行街通过过内街、广场场构成一个广广阔联系、开开放的外部空空间系统；在在商业街二层层设置室外通通廊，将整个个商业城连通通，在重要节节点设置自动动扶梯、室外外楼梯，将人人流引向二层层，形成多层层次立体商业业街区；在建建筑形象上以以贵州特色的的青灰、白、、深灰线脚及及驼黄色墙体体，配以贵州州民族建筑的的亭、廊、山山花、马头墙墙、挑檐、景景墙、骑楼等等符号，创造造出清新典雅雅、独具地方方特色的现代代建筑风格。。2、项目SWOT分析优势：１、交通便利利２、胜人一筹筹的片区规划划３、规模优势势４、政府优势势５、得天独厚厚的区位优势势６、生态资源源优势劣势：１、项目周遍遍配套不成熟熟２、地处金阳阳，人气不足足３、项目周边边社区环绕，，难以形成版版块效应４、现有市场场较小，投资资者投资观念念还不够明朗朗５、公公共交交通工工具相相对较较少威胁：：１、同同区域域商业业物业业空置置率高高，人人气差差，投投资观观望明明显２、多多个可可类比比项目目开卖卖直接接威胁胁本项项目３、项项目地地块存存在与与生活活之间间的干干扰和和矛盾盾的风风险４、片片区规规划到到位所所需时时间较较长５、周周边待待建项项目的的影响响６、片片区竞竞争项项目的的价格格影响响7、贵贵阳市市区08年年未来来商业业项目目的巨巨大放放量及及贵阳阳市区区商业业项目目得天天独厚厚的商商业氛氛围及及人流流量保保证对对本案案的直直接影影响机会：：１、城城市商商业地地产规规模化化欠缺缺，可可迅速速占领领市场场２、大大都市市圈形形成，，有利利辐射射范围围３、长长远市市政规规划的的前景景４、规规模效效应，，有利利聚集集人气气５、区区域已已吸引引许多多投资资者的的目光光６、大大部分分在售售项目目缺乏乏个性性，为为先进进的商商业模模式提提供机机会7、可可容纳纳10万人人的贵贵州大大学城城的正正式签签约划划址于于本案案西南南面通过项项目SWOT分分析我我们可可以得得到以以下启启示本案的的许多多优势势，如如交通通便利利、区区位优优势、、生态态资源源优势势、规规模优优势上上很大大程度度上可可以说说是与与红街街、金金元国国际新新城、、乾图图中心心广场场等直直接竞竞争对对手所所共有有的，，甚至至在现现状来来看，，本案案是距距离金金阳新新区中中心的的象征征———八匹匹马环环岛最最远的的商业业项目目，生生态态资源源优势势跟比比邻观观山公公园的的金元元国际际新城城项目目对比比之下下显得得逊色色许多多！因为贵贵阳城城市发发展的的需要要，金金阳新新区将将会成成为贵贵阳市市未来来10年的的发展展重心心，贵贵阳市市区的的商业业发展展已趋趋饱和和，投投资前前景较较金阳阳相对对较低低，所所以从从机会会点上上来看看，可可以说说每个个金阳阳的商商业项项目，，都存存在着着这些些机会会点。。从劣势势上来来看，，本案案所处处片区区还处处于发发展阶阶段，，人气气严重重不足足，周周边项项目入入住率率低，，日均均人流流量低低，是是众多多投资资客持持币观观望的的最重重要因因素。。本案所所面临临的威威胁，，除周周边的的数个个直接接竞争争对手手的影影响，，还存存在着着贵阳阳市区区08年将将面世世的巨巨大放放量的的成熟熟区域域商业业项目目的影影响，，且这这些竞竞争项项目均均为大大型百百货类类卖场场，与与本案案的业业态定定位无无本质质上的的区别别。3、卖卖点提提炼经过对对项目目与市市场环环境分分析，，本项项目具具以下下卖点点：1、唯一性性：贵阳乃乃至贵贵州首首条真真正意意义上上的步步行商商业街街。2、、标杆性性：1200米米，近近10万平平米风风情商商业街街，在在贵阳阳、贵贵州乃乃至西西南地地区的的步行行街代代表作作中独独占鳌鳌头。。3、超值增增值性性：项目地地处成成长性性的新新城中中央区区，商商铺投投资价价值尚尚待挖挖掘，，此时时投资资将拥拥有超超过十十年的的增值值空间间，投投资超超值增增值有有保证证。4、、民族民民俗性性：贵州风风情建建筑，，融合合岭南南骑楼楼式设设计，，传统统商业业风格格的当当代版版，民民俗旅旅游风风情与与商业业相融融合，，文化化传承承价值值，商商业创创造文文明。。5、政策性性：本项目目为政政府主主导型型重点点工程程。开开发商商、政政府都都将为为项目目保驾驾护航航。投投资、、经营营有信信心。。6、领先性性：本项目目地处处城市市未来来中心心商圈圈核心心，商商业价价值一一步到到位，，一目目了然然。五五大商商业业业态规规划，，组团团式风风情街街区景景观，，比肩肩京沪沪穗，，领先先黔渝渝川。。7、街铺为王：：本项目一层层骑楼设计计，二层环环廊连通成成天街，全全街铺设计计理念，为为增值、经经营创造最最佳商业形形态支持。。8、金阳投资圣圣地：金阳新区，，全面进入入发展高峰峰期，本地地外地资本本蜂拥而来来，政府与与民间互动动，全民动动员，全城城关注，成成就金阳的的投资洼地地效应。本本项目紧临临大学城，，未来轻轨轨穿街而过过，区域位位置相当优优越，自然然成为投资资金阳商铺铺的头啖汤汤、原始股股。

9、、黔商鼎盛大大本营：当前，黔商商、黔人遍遍布全国，，本地、外外地黔人藏藏富于民，，一派鼎盛盛。本项目目步行街规规划模式，，融汇超市市百货家居居电器等主主题商城、、精品街、、美食城、、小吃街、、旅游文化化特产城、、时尚潮流流品等30余种业态态，荟萃商商铺精华，，为黔商、、黔资打造造财富聚宝宝盆。10、概念创新全全城：本项目功能能、品质定定位于“贵贵州首席民民族风情商商业步行街街”，并通通过建筑规规划、景观观布局、商商业组织得得以保障，，成就贵阳阳唯一，贵贵州第一的的贵阳人自自己的纯步步街。项目核心价价值对购买买者的意义义我能提供什什么？（承承诺）与购买者的的直接利益益关系是什什么（关系系）我能提供什什么？（承承诺）位于金阳，，未来贵阳阳CBD的的中央10万平米米贵阳市唯唯一超大型型一站式购购物纯商业业步行街整体规划设设计创新并并实用商铺设计合合理，铺铺铺独立，四四面临街金阳唯一比比邻贵州大大学城的商商业项目市政府主导导，政策扶扶持投资回报将投资风险险降到最低低与购买者的的直接利益益关系是什什么（关系系）位于金阳———从投资资角度上来来说，金阳阳商铺属于于潜力股，，高风险带带来高回报报；贵阳市市区商铺因因位处原本本成熟的区区位环境，，故风险较较低，但升升值潜力已已达瓶颈；；10万平米米贵阳市唯唯一超大型型一站式购购物纯商业业步行街———唯一性性和标杆性性成就贵阳阳名片；整体规划设设计创新并并实用———整体形象象价值提升升商铺设计合合理，铺铺铺独立，四四面临街———宜投资资宜自用，，好租又好好售；金阳唯一比比邻贵州大大学城的商商业项目，，纵观全国国，从广州州大学城、、北京学府府区到武汉汉大学周边边区域，甚甚至只拥有有一个广州州工业大学学龙洞校区区且周边无无大型住宅宅小区的龙龙洞区域，，这些学府府周边都存存在着异常常火热的商商业区域，，租金一年年一涨甚至至无铺可租租；市政府主导导，政策扶扶持——在在城市规划划中确立了了区域商业业的领袖地地位，担负负起带动新新区商业持持续发展与与繁荣的历历史重任投资回报———实现包包租政策，，暂拟订年年回报8%，较住宅宅投资、存存款利息等等投资方式式回报率高高，且风险险适中；将投资风险险降到最低低——争取取商业贷款款的落实，，并制定即即买即返数数年包租租租金，将首首付降到最最低，实现现购买者投投入资金的的风险降到到最低。运用独特的的销售主张张理论发掘项目卖卖点剔除竞争共共有卖点挖掘项目独独特卖点新区发展优优势、前景景规划优势势、增值性性、政策性性及各大项目目产品优势势卖点新区发展优优势、前景景规划优势势、增值性性属于金阳阳新区各大竞竞争对手所所共有的优优势卖点唯一性、标标杆性、规规模性、民民族民俗性性、概念创创新性、全街街铺等产品品所独具的的优势卖点点及政策性性优势提炼独特核核心卖点10万平米米超大规模模纯商业项项目贵阳首席一一站式消费费商业步行行街超前意识的的创新整体体步行街区区规划四面临街、、铺铺独立立的商业规规划独特的贵州州民族民俗俗风情街区区受省市政府府政策扶持持的重点商商业项目唯一比邻10万人贵贵州大学城城的商业项项目4、项目定定位策略定位原则项目定位需需要解决的的核心问题题金阳商业步步行街的特特征项目战略性性总体定位位项目形象定定位本案定位原原则具有一定理理念的高度度和延展性性，充分利利用阶段性性策略，分分层次的逐逐步深化，，打造产品品的核心竞竞争力和开开发商品牌牌，为开发发商后期房房地产开发发奠定强有有力的品牌牌效应。突出项目规规模体量，，产品定位位，产品个个性，区位位价值。项目定位需需要解决的的核心问题题区域价值的的提升价格定位认认同产品特色的的提炼投资方式认认同金阳商业步步行街区的的特征1、新城市中心心的商业街街区：A、开放式式的步行街街区；B、广广场是核心心；C、多个个组团中庭庭组合和组组织形成独独特的“商商街聚集效效应”。2、复合型商商业类型型：A、与金金阳大道道、碧海海花园等等大型社社区相融融合；B、与与上盖的的建筑相相融合，，形成空空中天街街；C、与与文化广广场等公公共设施施相融合合；D、与社社区的中中心/广广场相融融合。3、、街区功能能与品质质定位———“一一站式纯纯商业步步行街””2－1、、首席步步行街区区；2－2、、集购物物、餐饮饮、休闲闲、游乐乐、商务务和文化化功能于于一体。4、街区形象象定位：：4－1、、购物天天地、欢欢乐天地地、财富富天地！！4－2、风情情商业步步行街区区——购购在此、、游在此此、欢乐乐在此！！5、街区的商商圈定位位：以“一站站式纯商商业步行行街”为为业态组组织的基基本理念念，以““1小时时生活圈圈”的大大贵阳经经济圈为为市场背背景和依依托，营营造独具具特色的的经常性性消费圈圈（周边边住宅社社区、大大型企事事业单位位、大学学城）、、基本性性消费圈圈（辐射射白云区区域乃至至贵阳市市区）和和旅游性性消费圈圈（面向向全国））的大商商圈消费费模式。。项目战略略性总体体定位金阳商业业步行街街必将在在金阳新新城发展展进程中中将承载载着城市市价值提升升、魅力力提升、、推动经经济进一步发发展的重重大责任任与作用用，具有有里程碑碑的历史史意义。。金阳商业步行行街地处金阳新区CBD核心商圈圈的中心地段，毗邻容容纳10万人人口的贵州大大学城，是金阳重点建设设的标志性商商业项目，是集休闲、、娱乐、购物物、美食、商商务、旅游为为一体的一站式商业步步行街。领袖性唯一性如何为项目拔拔高形象？三个高度领袖性

在于于我们将改变变世人对金阳阳的看法！现状：金阳新区的住住宅项目的入入住率低为什么？因为这里的生生活配套严重重不足！未来：因为我们的出出现，合理的的定位规划，，超大规模体体量，为金阳阳新区提供了了完美的生活活配套所以，金阳新新区的入住率率将会攀升！！在金阳新区住住宅入住率攀攀升的基础上上，我们的经经营状况将随随之攀升。我我们与金阳新新区的住宅发发展是相辅相相成的！金阳是一片热热土，是一片片面世住宅项项目总体量已已经超过10万户、未来来承载50万万人口的投资资热土！我们们，将会改变变世人对金阳阳新区的看法法，将为这片片热土的飞速速发展做出突突出贡献！我我们是金阳商商业的龙头领领袖！唯一性在于我们将成成为贵阳的城城市名片！尽管贵阳市区区的三大成熟熟商圈已经形形成了根深蒂蒂固的规模性性效应，但是是贵阳市区仍仍未出现一条条纯正意义上上的步行街区区，综观中国国各大省会城城市，都有一一条成熟的步步行街区作为为城市的名片片。在金阳新区贵贵阳乃至贵州州都没有可借借鉴的纯商业业步行街区！！我们具备纯纯商业步行街街的唯一性！！我们还是金金阳新区唯一一比邻贵州大大学城及体育育中心的商业业项目！我们们将以10万万平米的超大大规模及独具具民族民俗风风情的建筑特特征，成为贵贵阳的城市名名片！标杆性

在于于我们50年年不落后的开开发理念！五大商业业态态规划，组团团式风情街区区景观，比肩肩京沪穗，领领先黔渝川。。一层骑楼设计计，二层环廊廊连通成天街街，全街铺设设计理念，为为增值、经营营创造最佳商商业形态支持持。步行街规划模模式，融汇超超市百货家居居电器等主题题商城、精品品街、美食城城、小吃街、、旅游文化特特产城、时尚尚潮流品等30余种业态态，荟萃商铺铺精华。我们本着50年不落后的的开发理念，，挥动运营城城市的大手笔笔，将成为领领舞贵州的标标杆性商业项项目！因此，项目总总体定位为：：金阳首席纯商商业步行街实现购物功能能、观光旅游游功能、亲友友聚会功能、、休闲娱乐功能、商务文文化功能、时时尚信息集散散功能、商业业服务功能等复合多元功能能的“城市磁磁场”；金阳市民的起居室及市民文化生活的共共鸣体；展示贵州风情情、特色文化化魅力的城市形象窗口口；贵阳市民新时时尚、新消费费、新生活的的潮流引领者；；有了纯商业步步行街定位，，我们就有了了本项目的价价值定位：2008，贵贵州最具投资资价值商业大大盘横空出市市！金阳商业步行行街，以50年不落后后的开发理念为为本，10万平米超超大规模，领领袖金阳，面面向世界的，贵阳城市名片！！一街财富··一路金阳阳一站式消费费王国，体体验式财富富街区。金金阳商业步步行街。开开启一座新新城的财富富世界，打打开贵阳面面向世界的的窗口，超超大规模足足以领袖金金阳，形成成独具魅力力的城市名名片，将与周边街区区构筑全新新的城市商商圈，财富盟主主，金阳横横空出世！！项目形象定定位推荐理由：：A、将本案案的独特性性——商业业步行街简简洁明了的的体现出来来；B、本案作作为商业项项目，以最最直观的效效应来体现现购买者的的目的，也也就是实现现财富剧增增；C、带有一一路畅通，，一路顺风风的吉祥含含义；D、体现本本案的区位位优势，而而今的金阳阳已经成为为一片投资资热土，与与市区同类类项目拉开开对比，站站在城市的的高度，实实现投资升升值的万千千梦想；F、形象定定位语通俗俗易懂，语语调通畅，，可达到过过目不忘的的口碑效应应。领舞金阳··360度度海纳八方方财富超前开发理理念、独特特的整体规规划和业态态定位引导导时尚潮流流；铺铺独独立，四面面临街，360度无无一死角的的绝顶铺王王；比邻碧碧海商圈、、贵州大学学城、体育育中心，360度海海纳四面八八方来客；；专业运营，，永续经营营，360度的面面面俱到，全全面呵护财财富孵化！！次主推推荐理由：：A、领舞金金阳，拔高高项目高度度，与竞争争对手拉开开明显距离离，体现项项目的领袖袖地位，且且“领舞””二字在广广告推广上上不属于敏敏感词汇，，与项目前前期的设计计风格形成成一致性，，易于沿展展；B、360度在于体体现项目的的几个独特特性：四面面临街的独独立铺王、、海纳八方方人流的区区位优势及及面面俱到到的业态定定位规划；；C、海纳八八方财富，，突出项目目的商业氛氛围，展现现项目商机机，财富通通达天下，，惠及全国国、富裕贵贵州的定位位高度。附：形象定定位语推荐荐参考：1、财富金金阳通达达天下2、龙脉脉旺地金金阳天下3、城市金金脉，传承承世代4、聚商汇汇财赢赢天下5、财富触触手可及6、、商业航母母购物天天堂7、城市名名片财富富金阳8、通达达天下富富甲金阳三、营销策策略1、项目营营销目标2、项目营营销战略目目标3、项目营营销目标市市场分析4、具象投投资者价值值取向研究究5、阶段营营销主题与与目标6、入市时时机与开盘盘策略1、项目营营销计划目标1：整整体价值最最大化目标2：开开发可持续续持续的开盘盘与销售成成功发现价格形象组织与与形象站位位定位的可持持续：总体体定位开发发节奏的联联系资金金的的可可持持续续：：资资金金计计划划与与现现金金流流的的联联系系销售售的的可可持持续续：：销销售售目目标标、、销销售售策策略略与与销销售售收收入入间间的的联联系系四个个限限制制条条件件来自于资金运作来自于土地现状来自于政策来自于市场调控控政政策策的的影影响响会会对对综综合合体体项项目目的的定定位位产产生生根根本本性性的的影影响响。。上市市公公司司的的资资本本运运作作模模式式和和资资金金计计划划会会对对项项目目的的开开发发策策略略产产生生影影响响。。地块块的的现现状状条条件件会会对对前前期期定定位位产产生生制制约约。。由于于某某阶阶段段市市场场环环境境的的影影响响和和表表现现不不同同，，会会直直接接影影响响项项目目在在不不同同阶阶段段的的开开发发和和推推售售策策略略，，从从而而影影响响大大盘盘的的操操作作。。项目目运运营营定定位位1、、目目标标市市场场：：立足足本本地地，，放放眼眼外外销销2、、上上市市节节奏奏：：快速速运运作作，，分分组组团团上上市市，，抢抢占占先先机机3、、保保障障措措施施：：分组组团团开开街街；；招招商商为为本本，，永永续续经经营营4、、营营销销组组合合：：招商商、、销销售售、、经经营营、、推推广广全方位位、全全覆盖盖、全全渗透透5、开开发力力度：：整个项项目一一次性性开发发完成成运营的的核心心则是是：现金第第一永永续续经营营2、项项目营营销战战略目目标迅速建建立项项目的的知名名度与与美誉誉度。。以超超值、、增值值作为为投资资金阳阳新商商圈的的核心心价值值点！！以可持持续与与永续续经营营为战战略方方针，，获得得各大大组团团销售售与运运营成成功。。自九月月份起起，持持续推推进主主力店店、品品牌店店的招招商，，07年12月月底前前实现现核心心主力力店意意向签签约并并举行行首届届全省省招商商推介介会。。以12月份份的盛盛大奠奠基仪仪式为为契机机，在在12月全全面启启动上上市与与招商商战役役。08年年5月月底前前确保保实现现第一一组团团的成成功开开盘。。力争争在““租大大卖小小”的的运营营战略略下于于08年底底前实实现60%以上上的可可销售售商铺铺的销销售率率，并并举行行盛大大试营营业（（开街街）仪仪式。。全力以以赴，，推进进招商商、推推广、、销售售与品品牌运运营，，实现现本项项目成成为““贵州州第一一、西西南地地区著著名、、全国国有名名的商商业步步行街街”的的战略略目标标，在在投资资者、、经营营商家家、消消费者者之间间架起起一座座财富富的桥桥梁！！针对本本项目目进行行市场场研究究与定定位分分析的的方法法论————营销销的““三纬纬度分分析””价值最最大化化塑造竞竞争优优势优化限限制条条件——定定位价价值更更高的的产品品与客客户组组合模模式，，提升升项目目价值值；——通通过产产品组组合的的创新新与合合适的的营销销策略略运用用，塑塑造项项目的的核心心竞争争力，，保障障实现现项目目的价价值提提升；；——通通过营营销的的优化化与竞竞争策策略的的运用用，实实现本本项目目的SWOT动动态态优化化因此，，在规规划与与营销销上应应以““特色色”为为本：：（1））、目目标市市场：：立足贵贵阳，，拓展展外销销与招招商，，走出出贵阳阳做贵贵阳！！（2））、街街区本本色：：以规划划创造造价值值，以以经营营保障障价值值，以以营销销实现现价值值，打打造鼎鼎盛的的黔商商大本本营！！通过过组织织创富富联盟盟/商商家联联盟等等，打打造政政府、、开发发商、、商家家、投投资商商、消消费者者五方方共赢赢的格格局！！（3））、场场景营营造：：造街、、造园园、造造景、、造院院落，，以复复合之之力，，以样样板铺铺、实实景环环境全全面提提升街街区开开发营营销价价值；；（4））、永永续经经营：：以化整整为零零、永永续经经营之之战略略策略略，为为项目目营造造商家家特色色，为为项目目添彩彩，为为项目目招商商、促促销、、品牌牌打造造量身身定制制因应应之策策！3、项项目营营销目目标市市场分分析1、一一级市市场：：贵阳阳本地地市场场，占占50％-60％2、、二级级市场场：贵贵州省省内市市场，，占25％％3、三三级市市场：：江浙浙等外外地投投资市市场，，占10％％4、四四级市市场：：广东东等贵贵州人人较为为集中中的市市场，，占10％％-15％％本本项项目的的营销销节奏奏与销销售网网络跟跟市场场分类类紧密密联系系，建建立全全覆盖盖的、、具有有渗透透力的的销售售体系系与保保证措措施。。原原则则是：：立足本地、、放眼外销销；全覆盖盖、总动员员4、具像投投资者价值值取向研究究投资者细分分类型◆从区域域上细分：金阳本地地、贵阳其其它区域及及外来投资资经营者等等；◆从购买买人群上细细分：中产阶级级、知富阶阶层、创业业人员、投投资理财群群体等；◆从年龄龄上细分：35-55岁的人人群为主；；◆从职业业上细分：将以企、、事业单位位中高层管管理者、公公务员及私私营业者等等为主；◆从购买买用途上细细分：大部分客客户将以投投资获取投投资回报为为主，少部部分将作为为自营用途途。◆从投资资额度上细细分：小额投资资者、一般般投资者、、大额投资资者与特定定购铺群体体。目标市场细细分及比例例（按五成成十年按揭揭计算）（1）小额投资者者：首期支付能能力为人民民币8万元元以下主要购买具具有固定回回报的产权权式商铺与与柜台、立立铺等小面面积商铺。。（2）一般投资者者：首期支付能能力为10-25万万主要购买二二楼商铺及及一楼内街街商铺。（3）大额投资者者：首期支付能能力为35-60万万主要购买一一楼临街商商铺。（4）特定购铺群群体：首期支付能能力为60万以上主要购买大大面积临街街商铺、套套铺和三四四楼大开间间铺位或多多个商铺。。项目目标市市场细分特特征对比投资者细分小额投资者一般投资者大额投资者特定购铺群体特征以贵阳本地市场及地市的大众投资者入群体为主以贵阳本地及地市的高收入或灰色收入阶层、中小型私营业主、个体经营户群体为主以私营业主、贵阳本地及地市高收入或灰色收入阶层、百货类成熟品牌经营商、广东、江浙一带商铺投资群体为主以实力较强的私营业主、不同行业的成熟品牌经营商、广东、江浙一带商铺投资群体为主（1）购购买能力分分析从对预期的的目标客户户群分析来来看，本项项目所面对对的大多数数客户年收收入将在6万以上。。大部分投投资者用于于投资的金金额将可以以占到年收收入的30%~50%，加上上商铺的按按揭贷款限限制条件为为5成10年，所以以，他们所所能接受的的产品总价价也应在100万元元以下，将将主要集中中在60~100万万元之间的的产品。目标标市市场场特特征征（2））购购买买需需求求分分析析从从目目标标客客户户群群分分析析来来看看，，他他们们大大部部分分将将属属于于投投资资型型客客户户，，他他们们对对于于投投资资产产品品的的需需求求将将体体现现在在投投资资产产品品的的易易变变现现性性、、回回报报性性及及易易出出租租性性等等方方面面。。所所以以，，大大部部分分目目标标客客户户将将喜喜好好那那些些面面积积相相对对适适中中（（30～～60平平方方米米））的的街街铺铺，，并并且且，，希希望望商商业业项项目目能能整整体体经经营营和和管管理理，，同同时时兼兼顾顾考考虑虑到到投投资资收收益益的的保保障障性性；；少少部部分分自自营营客客户户将将依依照照他他们们所所经经营营的的业业态态不不同同选选择择适适宜宜自自己己商商铺铺类类型型和和面面积积。。（3））购购买买心心理理分分析析从目目标标客客户户对对回回报报性性及及易易出出租租性性的的角角度度考考虑虑商商铺铺投投资资，，目目标标客客户户较较为为重重视视商商业业项项目目的的整整体体经经营营能能力力和和持持续续增增值值能能力力，，这这要要求求项项目目在在前前期期定定位位和和整整体体经经营营管管理理方方面面能能够够充充分分考考虑虑到到目目标标客客户户的的真真实实想想法法，，进进行行有有针针对对性性的的设设计计（（如如：：销销售售前前期期应应解解决决好好主主力力店店引引入入的的问问题题，，这这样样才才利利于于打打消消投投资资客客的的顾顾虑虑））。。（4））购购买买方方式式大多多数数投投资资者者采采