新桥项目区域竞品简要资料

目录CONTENTS第一篇、项目价值体系区位价值医院价值地块价值环境价值规划价值企业价值市场价值项目价值体系<<区位价值沙区资源：全区云集了19所高等院校、87所全市最好的中小学,域内历史文化积淀深厚，城市发展繁荣兴旺，同时沙坪坝区规划培育建设汽车产业带、餐饮娱乐带、旅游休闲产业带、医疗保健产业带四大特色产业带。新桥知名：区域受新桥医院高知名度带动；同时新桥医疗保健产业带的核心区域形成区域高认知度。凤天带动：离项目较近的凤天板块未来将由华宇城和万科金色悦城两大巨头引领，形成沙区新兴居住及商业商务中心。项目位于重庆沙坪坝新桥区域，项目所在区域内的新桥医院是全国知名的三甲医院之一，新桥板块与凤天板块仅以内环高速路相隔。新桥医院本案新桥医院华宇城万科金色悦城凤天板块2公里1.4公里内环高速项目价值体系<<医院价值地块对面的新桥医院是解放军第三军医大学第二附属医院，是集医疗、教学、科研、预防保健等于一体的大型综合性现代化教学医院。医院日均人流量达50000人次，人员流动性高，暂住需求旺盛，商业消费有保障。新桥医院是重庆知名的三甲医院之一，重点科室以呼吸病学科、心血管内科、骨科及肿瘤专科为主，医院年就诊及家属人流量达1500万人次以上，拥有较高知名度，同时也带动了医院周边医疗衍生产业的繁荣。新桥医院是第三军医大学第二附属医院对地方的称谓，始建于1944年。医院现有教职员工2200余名，其中，教授、副教授300余名，博（硕）士导师110余名，博（硕）士学位获得者360余名。医院设有临床和医技科室42个。其中，国家级重点学科8个（呼吸、心内、胸心外科、神经外科、骨科、泌尿外科、普外肝胆外科、整形美容科）。项目价值体系<<地块价值原地块一原地块二中四地块一中四地块二农贸市场还建房项目拥有约400米的商业临街展示面，昭示性较好，同时地块中部有较大市政广场，为项目人流导入及聚集带来利好。展示面广：近400米的超长临街展示面，将提升项目的展示性，实现地块价值；市政广场：现有的市政广场有效的聚集人流，同时项目具备依托市政广场打造一个集休闲休憩、商业购物的商业广场的条件。十字路口新桥正街新桥医院市政广场地块名称地块属性用地面积（㎡）容积率建筑面积（㎡）原地块一综合用地222004.599857原地块二综合用地中四地块一商业、商务用地69405.343640中四地块二商业、商务用地1286合计——30426143497项目价值体系<<环境价值项目目前周边居住环境较差，商业以裙楼底商为主，整体档次较低，规模较小，分布相对零散，区域居住和商业急需升级换代。项目周边居住物业整体居住环境较差；地块周边商业档次较低端，整体呈现脏、乱、差；无论居住还是商业环境都有升级换代需求。2112项目价值体系<<规划价值本项目在整体规划上具备打造复合型小型城市综合体的理念，满足了居住、酒店、办公、商业、医疗配套及生活配套的多种功能的交叉覆盖，具备较强的灵活开发能力。住宅商业还建房住宅：商务公寓+公寓住宅+普通住宅商业：集中型商业+散铺商业项目价值体系<<规划价值A户型：一室一厅主景观面：卧室、厨房不利点：客厅采光不佳，卫生间不采光B户型：两室一厅主景观面：主卧、次卧、厨房不利点：客厅采光不佳，卫生间不采光项目价值体系<<企业价值本项目是中核集团的地产开发（坤阳）旅程中重庆首秀，以雄厚的国企实力和企业名声助推本案。本案由中核集团全力打造，同时作为中核集团重庆首个商品房开发项目，本案可借力中核重庆首秀打响本案品牌形象，同时以中核价值助推本案销售。重庆坤阳物业发展有限公司是中国十大军工集团——中国核工业建设集团公司子公司中国核工业第二二建设有限公司控股的一家房地产开发企业。关键词：国企、实力、质量项目价值体系<<市场价值之*区域市场*<<沙区现有格局沙区传统居住板块，居住氛围浓厚，少量商住办公，板块内路网四通发达，商业临街布局。板块内有市政府、西南医院、图书馆等配套服务，中档住宅为主，逐渐发展成为沙区宜居板块；商业现以满足居民的生活配套为主，随着沙坪坝商圈的拓展，未来凤天板块将形成沙区的新一轮商业商务新兴区域。开发滞后，目前以中小加工制造类企业和粗放商业为主，随着凤天板块兴起将逐渐推动片区的商业商务的开发节奏。沙坪坝区传统商圈，商务商业氛围浓厚，周边聚集大量学生消费群体，整体消费档次偏中端。中心商圈板块：天星桥板块：凤天路板块：上桥—新桥板块（本案所在板块）：大学城、西永板块：知名大学，生态宜居环境让大学城逐渐发展为中高端居住区；西永微电园的产业规划及企业入驻，为园区带来大量中青年消费，使商业和商务逐渐形成；同时为规划中的六大城市副中心，未来将形成办公、商业、居住一体的新城。沙坪坝区可分为两大片区和六大功能板块分别为：沙区中心板块、天星桥板块、凤天路板块、上桥新桥板块、西永板块和大学城板块。中梁山大学城板块中心商圈凤天路板块上桥新桥板块西永板块天星桥板块目前项目所在的上桥新桥板块以中小加工型企业为主，居住、商务和商业氛围较差；沙区中心板块和大学城片区是重点发展的板块，商业商务氛围浓厚；离项目较近的凤天板块未来将促进沙区向西的拓展商业商务区。本案沙区“十二五规划”：三峡广场中心区和上新城市核心区，定位于重点发展商务服务、商贸流通、要素市场，预打造区域CBD，区域未来潜力看好，对项目发展带来利好。项目价值体系<<市场价值之*区域市场*<<沙区未来发展功能型商业区网点布局：沙坪坝区规划形成上新商业区、井双商业区、大学城商业区、物流园商业区、中部旅游休闲区5个功能型商业区。中心商业区网点布局：沙坪坝区规划形成两个中心商业区，沙坪坝组团商业中心和西永组团商业中心。区域市场调研之“细分物业调研“项目价值体系<<市场价值之*区域市场*<<沙区商业格局沙坪坝区中心商业区与功能型商业区布局图井双商业区上新商业区沙坪坝组团商业中心西永组团商业中心大学城商业区西部物流园商业区中部旅游休闲区2个商业中心：沙坪坝组团商业中心、西永组团商业中心5个功能型商业区：上新商业区、井双商业区、大学城商业区、物流园商业区、中部旅游休闲商业区4条特色商业带：汽车产业带、餐饮娱乐带、旅游休闲产业带、医疗保健产业带（上新城市核心区）1个市级现代物流园区（西部现代物流园区）：围绕商务、购物、休闲、餐饮、旅游、汽车、教育、文化等相关产业具备竞争优势的行业为支撑，通过完善城市功能和改善基础设施，发展占用资源少，吸收就业人员多，紧贴消费热点和突出我区特色的商贸服务产业。本案上新商业区是沙区“一心两翼”的重要部份，项目虽位于上新商业区的边缘区域，但是依托新桥医院的地理优势将有利于形成以医院为中心的就近商服商业集中区。区域市场调研之“细分物业调研“项目价值体系<<市场价值之*区域市场*<<上新区规划业态结构鼓励设置购物中心、大中型超市、专卖店、星级酒店、中高档餐饮；鼓励发展金融、商务、现代物流；适当发展剧院、影院等文化休闲设施。限制仓储店、集贸市场等。上新商业区区位、规模上新商业区位于沙坪坝区南部，紧邻重庆火车东站和成渝、渝涪、上界高速公路。总面积4.3平方公里，近期规划常住人口约18万人。在城市商业中的地位和功能上新商业区是构筑未来沙坪坝区“一心两翼”的重要组成部分。该片区商业发展要与周边区域相结合，布局购物中心。商业网点以购物、商务、酒店、医疗保健、汽车市场、餐饮服务、休闲娱乐、金融服务为主，形成商贸服务区。主力业态、特色要求与服务定位主力业态:购物中心、大型超市、专卖店、星级酒店、专业市场、汽车市场、餐饮服务、金融服务。特色要求：突出家装建材购置、医疗保健服务、休闲娱乐和商务功能。服务定位:

以满足第三客运站旅客消费、当地及周边区域生活消费和全市建材装饰、金属材料购置、汽车消费需求为主，辐射西南片区。总规模和大型零售网点的数量网点总规模达41万平方米，大型零售网点7-10个，星级酒店3个。本项目

充分利用第三军医大学、西南医院和新桥医院完善的医疗基础设施和医疗保健人材资源优势，以及多年形成的医疗市场环境，鼓励医疗机构或社会资本，发展针对目标顾客个性化要求的中、高档医疗保健服务，形成以医疗保健用品市场为支撑的医疗保健产业带。项目位于新桥医疗保健产业带的核心区域，产业的规划发展为项目商业、商务产品的发展提供支撑。区域市场调研之“细分物业调研“项目价值体系<<市场价值之*区域市场*<<上新区特色规划沙坪坝区东部特色商业带布局图新桥医疗保健产业带项目价值体系<<市场价值之*周边市场*本项目处于上桥新桥板块（房地产开发较为滞后，近期无新楼盘面市），紧邻凤天路板块。未来将通过本项目与华宇城和万科金色悦城形成商业集中三角区，共同打造板块集中商业区。新桥立交凤天大道新桥医院凤鸣山中学西南医院内环高速凤天立交中梁山沙坪坝区政府天星桥中学新桥区域自身房地产开发较为滞后，主要受凤天路的影响较大，因此我们主要研究了凤天路板块距离本案较近的三个在售和待售楼盘。同时从图中可看到本案被华宇城和万科金色悦城夹击，本案能否突围与之形成沙坪坝的三角区（以凤鸣山中学为原点）万科金色悦城华宇城经纬大道在售待售项目价值体系<<市场价值之*周边市场*<<竞品（万科金色悦城）项目占地约263亩，总体量约91万方，其中地上建筑面积约70万方，地下面积约20万方,共分为5期开发。一期为6栋首置类高层，二期为洋房和3栋改善类高层，三期为洋房和2栋板式改善类高层，四期为3栋首置类高层，五期为3栋首置。万科金色悦城占地面积175000㎡建筑面积910000㎡物业类别住宅、高层、洋房容积率4.00绿化率30%大规模：70万方全配套综合大社区；多商业：21万方集中商业以及2万方风情商业街；绿化优：优质的绿化配套（绿壁公园、凤凰广场）；配套齐：完善的小区配套。竞品一：万科金色悦城万科金色悦城万科金色悦城，为重庆万科首入沙区打造的首个70万方全配套综合大社区；项目位于沙区核心的凤天路版块，该片区也是沙区的行政中心和品质居住区；而沙区“十二五规划”，将三峡广场中心区和上新城市核心区，定位于重点发展商务服务、商贸流通、要素市场，预打造区域CBD；而凤天大道隶属双CBD之一的上新城市核心区，尽享在交通、配套规划上的市政利好；同版块的重庆西站在建，也是沙区宜居城区重大项目之一；一个片区、两大“十二五”重点项目。项目价值体系<<市场价值之*周边市场*<<竞品（万科金色悦城）周边商业：万科金色悦城项目自带21万方集中商业以及2万方风情商业街，风情商业街将考虑非常“6+1“模式，即超市/快餐店+便利店、蔬菜超市、药店、面包店、面馆及金融网点，自身商业规模与周边商业体量逾60万方，将整个区域打造为“沙区第二中心”，而项目势必将成为片区内”生活第一区“；

周边景观(自然景观,公园绿化)：项目旁边的绿壁公园、凤凰广场是沙区政府重点打造的市政工程，同时项目在五期位置也打造了小型广场绿地和凤凰广场无缝对接，为业主拓展休闲、娱乐和游玩的公共空间；

周边医院(就医条件)：西南医院、新桥医院、第三军医大等；

周边学校(就学条件)：社区内自身规划有两个幼儿园；项目周边有凤鸣山中学、凤鸣山小学、树人凤天小学、上桥小学等；

万科金色悦城小区内部：配有幼儿园、托老所、休闲会所、无边际游泳池、篮球场、羽毛球、乒乓球等配套设施。项目价值体系<<市场价值之*周边市场*<<竞品（华宇城）华宇城将建成一个超过45万方的住宅大城，同时拥有近8万方的5星级酒店和甲级写字楼，以及13.5万方的商务办公区和规划有11万方的shoppingmall及风情商业街。华宇城占地面积188721㎡建筑面积982140㎡物业类别住宅、别墅、洋墅容积率3.90绿化率26.99%华宇城大规模：45万方住宅大城；多商业：11万方的shoppingmall及风情商业街；商务先：近8万方的5星级酒店和甲级写字楼，以及13.5万方的商务办公区；配套齐：大型城市综合体，社区配套齐全。竞品二：华宇城项目价值体系<<市场价值之*周边市场*<<竞品（华宇城）住宅：华宇城将建成一个超过45万方的住宅大城，欧式古典主义的ART-DECO建筑风格。住宅包括有精品高层、原创洋墅、中央别墅等，规划4456户，居住人口逾14000人，势将引起城市上流精英的圈层效应，继新牌坊、金开大道之后，打造属于沙区的高尚住宅区。写字楼：华宇城拥有近8万方的5星级酒店和甲级写字楼，以及13.5万方的商务办公区，沙坪坝目前唯一的5星级商务酒店规划在此，对全面提升沙区的城市形象，具备有效的推动力。同时，华宇城也弥补了沙区高档写字楼领域的空白，甲级写字楼的建造，大型商务办公区的营造，是CBD的核心竞争力，不但是对中小企业的一种聚合力，也是对高端白领人群的感召力，为沙区未来经济的发展，奠定坚实的基础。商业：华宇城规划有11万方的shoppingmall及风情商业街，如同江北CBD、南坪CBD一样，每一个商圈的崛起，总是和他的大型城市综合体息息相关。华宇城的商业规划，将引进国内外一线潮流服装品牌、高档餐饮、连锁影院、大型超市等，一方面是对大量具有消费力的时尚人群的聚集，另一方面也能全面满足周边数万居民的生活所需，大型城市综合体将代言一个商圈的崛起。项目价值体系<<市场价值之*周边市场*<<竞品（华宇城）华宇城高层（57-83㎡）成交均价约9400元/㎡，多层约10000元/㎡，洋房（109-277㎡）约12000元/㎡。2013年5月华宇城在售3号楼套内57-83平高层3号楼套内57-83平高层，现折后建面7612元/平米起；城市别墅（套内约175-307平米）折后230万元/套、原创洋墅（套内约109-277平米）折后均价11000元/平米—12000元/平米。城市别墅、原创洋墅3月30日首次开盘城市别墅（套内约175-307平