北京十里河文化创意产业园

北京十里河文化创意产业园定位提案大德森投资管理有限责任公司Dodsoninvestmentmanagementlimitedliabilitycompany提案纲要1项目定位原则2项目定位依据3定位（建议）方案45项目立项分析招商（简案）2项目立项分析3项目背景产业核心区背景1十里河文化创意产业园落座于北京市东部文化产业带的核心潘家园文化产业态区，是北京市及朝阳区文化产业最最成熟、发达、密集的区域；优越的地理位置2十里河文化创意产业园位于十里河桥西，坐北朝南，东连三环路和左安门路，距CBD核心经济中心仅三公里，地铁10号线设站项目路口；绝无仅有的地段3十里河文化创意产业园紧邻潘家园文化产业区，是寸土寸金之地，地段不可复制；4我们的优势十里河文化产业园优势（Superiority）扼守十里河文化产业核心区位；拥有优越的企业发展背景和投资实力；拥有潘家园文化产业带集群优势；环线、地铁环绕项目周边，交通四通八达；拥有明确的国家文化产业发展政策导向；拥有CBD众多高端商务消费及衍生产业的空间优势。5我们的劣势十里河文化产业园劣势（Weakness）项目地处交通瓶颈，受到严重限制是项目的交通劣势；项目地块体量的限制，和建筑改造对高度和利用率受限，是项目的开发劣抛；项目地块坐北面南，三环路高楼林立，被周边高楼围裹，项目的展示面只能设置左安门路，没有了显眼的展示面；项目的土地性质和年限限制，是项目的开发劣势；6我们的机会十里河文化产业园机会（Opportunity）北京文化产业经济的快速发展和区域内产业的高密度聚群，带动区域衍生产业的大量需求，是项目入市的难得机会；项目的明确文化产业定位和国家优势的产业发展政策是项目最的关键机遇；项目的企业背景，和运作模式是投资方运作项目可贵的机会；项目的能再精准定位和运用专业团队及模式运作将是项目的成功的最的关键机遇；7我们的威胁十里河文化产业园威胁（Threaten）项目地处产业集群核心区，行业竞争都相当激烈，是项目的外在竞争威胁因素；项目的能否进行明确的功能、业态品类定位是项目运作中存在的主要因素；项目运作模式、招商策略和条件的制定，项目推广和公关能力及赢利目标的设定是来自于自身的挑战，也是项目的内在竞争威胁重要因素；8项目定位原则9定位原则客观目的可行差异组合关联要考虑到项目的各项定位符合项目自身条件，有利于实施；要结合项目周边产业环境，避免恶性竞争，体现项目特色定位；要符合项目目前自身具备的条件及当下政策环境因素；要把握项目自身的各项定位因素，符合项目开发利益；要依据项目物业特征，进行科学合理的产品规划，实现项目价值；要迎合项目开发的思路，整合文化产业界定的业态品类；10定位的其他要素项目定位的准确与否,是项目能否成功的关键。根据市场情况和调研分析，为项目进行合理而切实可行的市场定位，为项目的经营创造基本依据。目的思路规避项目自身存在的缺陷和项目的基本劣势；突出项目的核心价值，明确项目主题定位；提高项目的策略高度，确保项目可持续性发展；提升项目的整体形象；保障项目可操控空间。依据依据项目优劣势分析和对项目所在区域的初步判断。依据项目投资方的投资目的和投资需求；依据市场的发展趋势和市场需求；11项目定位依据12文化产业对社会发展形成的产业优势将成为国民经济的支柱产业将在国民经济发展中产生重要影响生产属于高新技术的前沿产业具有强劲的发展势头技术极具创造附加值能力强的产业21世纪的高盈利朝阳产业投资是正在形成的消费热点产业正为产业的发展提供巨大的市场基础消费13将成为21世纪国民经济的支柱国际视角经济支柱经济视角国内视角1、把商品经济的机制引入文化活动2、提高文化生产力，使文化成为一种新的经济资源3、大规模地开发利用，成为国民经济增长的动力1、促进着全球范围内的工业化和现代化产生和发展2、现代经济、社会、文化发展的全球性新兴产业的集中体现1、国内经济崛起和产业结构调整的有力推手2、转变经济增长和实现社会建设战略目标的重要选择3、国内经济新的增长点，产生社会巨大的财富源泉14北京文化创意产业历年实现增加值2009年，北京文化创意产业实现增加值1497.9亿元，占全市GDP的12.6%。目前，北京已有各类文化创意企业5万多家，从业人员达141万人，文化创意产业的资产达到5439亿元，文化创意产业已成为北京新的经济增长点。2010年全市文化创意产业实现增加值1692.2亿元，比上年增加近200亿元，占全市GDP比重12.3%；按现价计算，“十一五”时期，文化创意产业增加值年均增速达到20%。2010年1至11月，全市规模以上文化创意产业单位实现收入5565.8亿元，比上年同期增长19.7%。2004年至2007年，北京市的文化创意产业平均增长23%，创造增加值年均增长17%，分别占北京市地区生产总值的10.1%、10.2%、10.3%和10.6%，比重逐年提高，增加值平均增长率为17.4%，高于全市地区生产总值平均增长率1.8个百分点。08年1至8月北京规模以上文化创意产业实现收入3354.2亿元，与上年同期增长23%，增幅高于上年同期4个百分点，高于全市第三产业增速2.1个百分点。15文化创意产业已成为北京新的经济增长点12343000亿3500亿5000亿6700亿北京文化产业增收表200720082009201016北京主城区加速制定文化产业“十二五”规划北京市文化创意产业的布局与规划按照北京历史和现代文化资源结构看：中轴线文化和两翼文化形成合理的布局。中轴线是北京历史文化区，以历史文化旅游为特色；北端以奥运体育、演展文化为重点；南端为国家新媒体产业基地，以影视、动漫游戏、网络出版原创为基础；左翼是中关村科技教育创新中心和石景山数字娱乐体验中心；右翼以大山子为中心的现代艺术区和国际传媒贸易中心。北京文化创意产业聚集规划具体体现在对产业园区建设与分布上，如中关村创意产业先导基地、北京数字娱乐示范基地、大山子艺术中心、德胜园工业设计创意产业基地、东城区文化产业园、国家新媒体产业基地。17国内创意产业一般分类创意产业功能性划分生产创意文化创意生产性创意研发：基础研究、应用研究、技术创新生产性创意服务：咨询、法律、工业设计、建筑设计、广告时尚设计、营销设计等艺术创演博览：艺术创作、艺术博览等文化创意体验：文化风情休闲等文化创意办公：时尚设计、学习培训、影视传播等18国内文化产业一览9国内的文化产业包括9个行业七、其他文化服务六、文化休闲娱乐服务五、网络文化服务四、文化艺术服务三、广播、电视、电影服务二、出版发行和版权服务一、新闻服务新闻业八、文化用品、设备及相关文化产品的生产九、文化用品、设备及相关文化产品销售相关文化服务文化服务19文化服务产业细分一览文化服务类二、出版发行和版权服务1.书、报、刊出版发行2.音像及电子出版物出版发行3．版权服务三、广播、电视、电影服务1.广播、电视服务2.广播、电视传输3.电影服务四、文化艺术服务1.文艺创作、表演及演出场所2.文化保护和文化设施服务3.群众文化服务4.文化研究与文化社团服务5.其他文化艺术服务一、新闻服务

新闻业五、网络文化服务互联网新闻服务互联网出版服务互联网电子公告服务其他互联网信息服务六、文化休闲娱乐服务1.旅游文化服务旅行社

风景名胜区管理

公园管理

野生动植物保护其他游览景区管理。2.娱乐文化服务室内娱乐活动游乐园休闲健身娱乐活动

网吧服务其他娱乐活动20文化效劳类文化效劳产业细分一览相关文化效劳七、其他文化效劳1.文化艺术商务代理效劳

文化艺术经纪代理模特效劳演员、艺术家经纪代理效劳文化活动组织、筹划效劳2.文化产品出租与拍卖效劳

图书及音像制品出租贸易经纪与代理艺术品、收藏品拍卖效劳3.广告和会展文化效劳八、文化用品、设备及相关文化产品的生产1.文化用品生产文化用品制造乐器制造玩具制造游艺器材及娱乐用品制造机制纸及纸板制造手工纸制造信息化学品制造照相机及器材制造2.文化设备生产印刷专用设备制造播送电视设备制造电影机械制造家用视听设备制造复印和胶印设备制造其他文化、办公用机械制造3.相关文化产品生产工艺美术品制造摄影扩印效劳其他专业技术效劳21文化服务产业细分一览相关文化服务九、文化用品、设备及相关文化产品销售1.文化用品销售文具用品批发文具用品零售其他文化用品批发其他文化用品零售2.文化设备销售通讯及广播电视设备批发照相器材零售

家用电器批发家用电器零售3.相关文化产品销售珠宝首饰、工艺品及收藏品批发工艺美术品及收藏品零售22互联网、旅行社服务、室内娱乐、游乐园、休闲、健身、网吧等文具、照相器材、文体用品、广电设备、印刷设备、家用视听设备等产业层次及结构特征1新闻、书报刊、音像制品、电子出版物、广播、电视、电影、博物馆、图书馆、文化遗产保护等文化产业核心层文化产业外围层文化产业相关层23文化产业中国文化创意产业的特性23定位（建议）方案24项目主题定位（建议）艺库意

谷领地

台湾岛十里河文化创意产业园北京视觉设计创意基地北京珠宝产业创意基地北京白领文化服务创意园北京（台湾）文化创意园25关于艺库---艺库北京视觉设计创意基地功能|创意目录创意商务展示展览创意设计艺术制作发行发布网络技术经纪服务信息服务创意服务配套服务业态|创意目录商务办公设计研发信息交流零售服务餐饮服务休闲娱乐26目标客户影视制作软件设计广告创意工业设计、研发其它门类

动漫制作音乐制作文化|服务类27产业客体产业|效劳群体建筑装簧影视娱乐咨询服务1234Part1Part2Part3Part4加工制造28关于意谷---意

谷北京珠宝产业创意园区功能|创意目录商务办公设计研发信息交流零售服务技术服务休闲娱乐业态|创意目录商务办公展示展览创意设计制作加工发行发布配套服务29目标客户艺术品展示推广发布产品研发产品加工包装制作衍生行业展示设计广告设计衍生行业珠宝批零产品研发展示展览展示展览文化|服务类30产业客体珠宝分级代理零售商终端消费专业珠宝零售商及消费者

专业珠宝包装、设计、加工、推广及其他服务机构专业珠宝产业服务商专业珠宝产业服务商产业|服务群体专业珠宝零售商及消费者31北京白领文化服务创意园

领地关于领地---功能|创意目录创意商务设计制作创意设计网络技术经纪咨询信息服务创意服务教育培训配套服务业态|创意目录SOHO办公时尚公寓设计研发教育服务餐饮服务休闲娱乐32目标客户白领服务创意园酒店服务业园区配套创意商务咨询服务行业咨询策划推广信息服务教育培训时尚餐饮娱乐休闲零售服务健身娱乐美容养生视觉设计时尚摄影产品推广电子商务soho办公快捷酒店时尚酒店白领公寓33产业客体园区配套效劳主要依托园区内入驻企业个体形成的需求性消费群体园区消费客体园区内所引进行业所因业务开展所产生的消费群体行业效劳客体园区消费客体行业效劳客体34关于台湾岛---台湾

岛北京（台湾）文化创意园功能|创意目录业态|创意目录创意商务商务咨询创意设计发行发布网络技术信息服务民间艺术配套服务特色产品商务办公设计研发信息交流零售服务餐饮服务休闲娱乐35目标客户以台胞和台胞商务为效劳对象创意形商务企业、咨询业等以从事以台湾文化为核心的土特产品书刊销售特色风味餐饮文化交流旅游台湾字画艺术品展示台湾产品展销工艺品销售等36产业客体园区消费客体社会消费客体行业服务客体园区内所引进行业所因业务开展所产生的消费群体依托园区内入驻企业个体形成的需求性消费群体和以台湾特色产品招引的社会消费群体37园区配套关联服务配套服务养生保健美容美发咖啡餐吧健身中心网吧餐饮休闲工艺品、艺术品特色产品展销中心超市便利店彩扩中心图文社书店婚纱摄影产品展售关联文化|服务类38工程定位比照分析艺库（北京视觉设计创意基地）意谷(北京珠宝产业创意基地)领地（北京白领文化服务创意园）台湾岛（北京[台湾]文化创意园）命题以设计产业为核心，以商务效劳性公司为主，园区配套为辅，招商面宽，但时间跨度长，办公租金在2.5元/㎡/天，零售类略高。命题以珠宝产业为核心，以零售为主，办公为辅，在招商运作的专业性上有极高的要求，零售租金平均在5元/㎡/天。命题以白领产业经济为核心，经营核心是公寓租业务，招商面广，经营方式决定工程收益，整租租金在2.5元/㎡/天，零租那么平均租金198元/间/天。命题以区域文化为核心，属泛商业范围，但针对性强，有一定的招商难度，其办公与零售的比例约为1:1，租金零售效劳类在3元/㎡