西部MALL商业策划定位营销篇

成都·财富广场

营销简案PART1

项目整体营销思路PART2

功能定位、商铺分割方案及价格确定PART3

项目推广形象定位PART4行销方式及时间节点安排PART5销售策略PART6招商策略PART1

项目整体营销思路三大主题如何交相辉映：

财富·国际商城——欢笑MALL财富·丽晶国际公寓

财富·第一国际

财富·国际商城——欢笑MALL是项目的核心

鉴于目前项目进展的状况，商场部分是本阶段的推广重心，（百货大楼改造的写子楼部分作为下阶段推广重点）现本项目中的公寓、写字楼部分实质上是商场的配套，两者的成功与否取决于MALL部分如何定位推广由于本项目由商业、写字楼、酒店式公寓三部分构成，三部分使用性质的不同决定了在人流动线、作息时间、环境要求、规划形态及污染阻绝等方面有诸多不同及相互制约的矛盾与要求。因此，上述三个方面的有机融合，扬长避短，相互倚重将是本项目整体销售战略成败的关键。欢笑MALL成功销售、招商的关键：整体推广局部营销

树立项目整体形象，强调规模与特色，注重细部营销推广时的整体造势，三大主题的交相辉映。天欢·欢笑MALL销售、招商的营销主线：

投资写字楼部分亦是投资概念公寓部分是投资概念商场部分是投资概念有了这条主线，三大主题便有了共性与核心竞争力，使得三个主题相互牵连，融为一体。同时，使项目营销主题更加清晰，投资！投资！还是投资！欢笑MALL销售、招商的节奏控制：欢笑MALL先行—树立形象树立品牌，引起市场关注与热切追从

品牌与热度共升顺势推出其他主题整体推广——炒作“欢笑”MALL概念什麽是“欢笑”MALL？

如何回避与现有在售MALL模式的冲突，强调本项目在娱乐、休闲方面的突出“体验点”，迅速造成与其他项目鲜明的特质化区别，从而达到在市场上我们制造欢笑、我们提供休闲……成都首席娱乐、休闲（然后才是购物）的好去处。

销售部分面积占欢笑MALL面积的比例：销售部分面积：40000平方米欢笑Mall面积：79222平方米销售面积约占MALL总面积：50%PART2

功能定位、商铺销售分区策略、价格确定划铺建议0楼、1楼尽量保持街铺，并采取外街结合内街、开放式与独立式结合的方式。核心店等尽量安排在交通终端（0楼的北半部、1楼的南半部或2楼南半部）2、3、4楼主题乐园与主题购物公园的结合，打破传统划铺方式，采用“圆中有铺，铺中有园”的独特方式，让客户在观赏、游玩的时候“无意”中逛了商场，又在逛了商场的同时游玩了乐园。5楼以“主题休闲”为主，铺位划分以休闲部分搭配为主。招商在先在项目前期建建造阶段即展展开商业招商商工作，但考考虑前期招商商工作不可能能完成所有单单元的去化工工作。因此，，对于空余单位位将进行预先先分割再予发发售。具实销售考虑到购买商商铺资金承受受力问题，并并结合商业部部分未来经营营业态及经营营类别。故本本项目商业部部分受用大平面设计，结合产产权分割原则则，用轻质隔隔断予以临时时分割，待正正式销售之后后应实际招商商需要再予以以统一分割。。从未来可能能的总价、潜潜在客群资金金承受力考量量，本项目商铺单元面积积分割为20平方米/间间，向东御街、染染房街方向，，面积逐渐扩扩大。迪斯尼世界儿儿童主题乐园园流星雨欢笑乐乐园格林童话玩具具反斗城TWINS姐姐妹廊花样年华丽人人岛杨澜街卡撒布兰卡邦德007街街罗马假日家天下国际大型生鲜鲜、日用超市市台北新娘食通天美食广广场老成都茶馆5D空间欢影娱乐王国国夏威夷沙滩俱俱乐部食天下主题娱娱乐餐厅奇缘星座全家欢地下层0层1层2层3层4层5层张曼玉街花季16流行行线地下室停停车场0层精精品街街，分割销售售一层精精品街，分割割销售二层三层四层五层大型餐饮、娱娱乐和会所引进主力店，，统一商家经经营管理，返返租销售部分招商，部部分划小分割割出售部分招商，部部分划小分割割出售价格定位与价价格执行策略略通过对项目的的静态的市场场比较法得出出项目写字楼楼部分的价格格是8000元/平方米米，公寓部分分的价格为4800元/平方米，商商场的价格是是35000元/平方米米，综合考虑虑项目主要销销售期的市场场竞争变化与与利好政策、、经济背景对对高端写字楼楼的支撑，同同时考虑整体体市场中消费费指数的变化化带来的影响响，项目的实实际成交价格格应该会有一一定比例的向向上浮动，在在项目销售过过程中可以采采用“平开高高走”的价格格实现策略，，综合可以判判断项目实际际的成交价格格应该可以达达到：写字楼部分实实现均价———8000元元/平方米公寓部分实现现均价——5500元/平方米商场部分实现现均价——35000元元/平方米欢笑MALL推广形象定定位：一座充满欢笑笑的、悠闲的的、浪漫的购购物、休闲天天堂PART3项项目推广形形象定位公关活动欢笑MALL形象推广：：评选欢笑之星星评选最登对新新郎新娘欢乐嘉年华欢笑大使评选选食神评选聪明宝宝秀PART4行销方式及时时间节点安排排行销方式独立街铺销售售（0、一楼））整片主题商场场划小分割销销售（二、三、四四楼）引进异地购买买团（温州等地投投资客户）销售时间节点点安排（一））6月时间4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月工程进度对开工仪式的的连续炒做、、新闻发布会会等重点展开招商商工作。元旦促销活动动春节答谢新老老客户活动染房街实景展展示仪式每月一次促销销活动商家入驻或合合作签字仪式式竣工仪式验收入伙竣工仪式4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月开工仪式3月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月销售目标客户酝酿期公开强销期准现房销售期期现房销售期2月4月6月尾盘销售期销售时间节点点安排（二））200420052006内部认购期楼花销售期项目整体销售售周期控制与与广告安排2004年4月项目动工2005年6月预售证下发2006年1月项目竣工2007年6月销售完成2005年6月开盘项目开发节点点形象渗透期形象导入期强势推广期2004年4月2003年9月2005年2月2006年1月2007年1月2007年6月平稳销售期收官阶段阶段性工程节节点等高潮带带动销售周期节点点项目营销关键键时间节点与与销售周期安安排项目从2004年3月份份形象墙出街街开始进入形形象渗透期，，在2004年6月份开开始进驻售楼楼处现场接受受客户咨询并并登记积累客客户，在2004年12月份之后，，通过VIP卡等形式开开始接受客户户的诚意登记记（收取诚意意金）。正式式开盘日期定定在2005年6月份中中下旬，但是是在预售证下下发之后就可可以进行前期期积累客户的的消化，项目目开始正式回回款，开盘后后进行项目的的强势推广，，实现项目的的持续热销，，在2005年年底进入入项目的平稳稳销售期，因因为项目的销销售期较长，，需要在各个个销售阶段阶阶段性的制造造营销热点，，保持项目的的持续热销态态势，项目竣竣工后即进入入尾盘促销阶阶段，通过具具体客户的进进驻，在带动动其他意向客客户，实现项项目的完美销销售。分阶段广告主主题安排项目整体销售售周期控制与与广告安排形象渗透期形象导入期强势推广期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月平稳销售期收官阶段阶段性工程节节点等高潮带带动销售周期节点点分期广告主题题品牌与项目形形象诉求突出中强企业业与项目气质质定位，烘托托形象为主，，以在市场中中形成品质与与高端形象的的口碑为诉求求推广目的深化项目形象象，吸引市场上的的关注度，开开始有针对性性的对目标客客户进行宣传传形象与具体卖卖点并重，开始宣传项目目的有益差异异点，进入直直接的卖点宣宣传。售卖活活动等信息配配合卖点。渗渗透项目的信信心。直接推广项目目的卖点与工工程节点，阶阶段性的根据据项目剩余具具体面积与户户型进行针对对性推广，卖卖点的宣传同同时进入重点点推销的产品品卖点。，注注重宣传大客客户的进驻信信息促销信息，恭恭贺企业正式式进驻等，全全面的现楼销销售阶段，现现楼实景等卖卖点进行媒体体上的展示分阶段媒体组组合选择形象渗透期形象导入期强势推广期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月平稳销售期阶段性工程节节点等高潮带带动销售周期节点点分期媒体组合合地盘形象墙为为主要信息载载体，网站进进行渗透式造造势宣传主流报纸部分分软文的炒做做报纸软文网站形象墙户外广告牌部分实效媒体体：酒店电梯梯间、高档场场所信息渗透透全面媒体铺开开报纸硬广告配配合软文整体形象墙、、户外广告牌牌、楼体条幅幅、网站、其其他影响广泛泛的杂志媒体体、电视、电电台、实效媒媒体、机场广广告、直邮、、酒店电梯间间、阶段性强强势媒体（飞飞艇、热气球球等）高档商商场道旗阶段性根据销销售时段热点点选择媒体投投放，地盘项项目展示随着着工程的深入入逐渐显得重重要，楼体条条幅相应频繁繁更换，选择择产出比高的的实效媒体进进行深度投放放，阶段性投投放部分报纸纸地盘现楼展示示为主，少量量报纸广告配配合收官阶段形象渗透期形象导入期强势推广期2004年6月2004年3月2005年6月2005年12月2006年4月2006年6月平稳销售期阶段性工程节节点等高潮带带动销售周期节点点活动营销安排排新闻发发布会会全面的的销售售筹备备阶段段目标大大客户户初步步接触触国外与与国内内商会会等组组织接接触中强实实业名名商俱俱乐部部成立立产品推推介会会系列““财富富”论论坛与与俱乐乐部活活动开开展销售VIP卡项目正正式销销售系系列活活动：：开盘盘新闻闻发布布会开盘活活动，，持续续的系系列论论坛世界CBD发展展展览览主动上上门的的产品品推介介系列售售楼处处活动动慈善拍拍卖会会、名名品鉴鉴赏系系列活活动；；名商俱俱乐部部为主主的系系列活活动主动上上门推推广客户营营销推推广客户营营销客户入入驻等等庆贺贺活动动目标客客户乾乾豪商商务空空间体体验系系列活活动收官阶阶段分阶段段活动动营销销安排排分阶段段对工工程的的要求求形象渗渗透期期2004年6月2004年3月2005年6月月2005年12月2006年4月2006年6月阶段性性工程程节点点等高高潮带带动销售周周期节节点阶段工工程配配合形象导导入期期强势推推广期期平稳销销售期期收官阶阶段售楼处处装修修完毕毕,可进驻驻使用用相应部部分广广场可可展示示样板展展示部部分可可以展展示,大堂空空间、、看楼楼电梯梯可以以使用用看楼通通道完完成整体广广场可可以展展示，，开放放高区区展示示空间间部分外外装完完成，，空中中灯光光工程程完成成外装按按计划划完成成，项项目整整体可可以展展示，，公共共空间间部分分按照照可以以使用用标准准完成成欢笑MALL销销售推推广：选择形形象代代言人人，成成功男男士形形象（（备选选张国国立、、朴存存曦、、任达达华））开盘抽抽奖买铺畅畅游亚亚洲MALL买铺即即送1-2年管管理费费购铺回回赠活活动PART5销售策策略8%投资资高额额投资资回报报率返返租销销售回收资资金进进行欢欢笑Mall的的滚动动式开开发，，提升升欢笑笑MALL的整体体商业业价值值通过欢欢笑MALL的的可持持续性性经营营，获获得长长期稳稳定收收益！！销售目目标客客户定定位成都本本地投投资群群体辐射至至周边边等各各地区区的投投资人人群自购型型商业业经营营业者者在本项项目经经营的的生产产厂商商、代代理商商外地专专业投投资人人群（（温州州商团团）项目操操作的的阶段段过程程与分分阶段段主要要工作作产品塑塑造阶阶段营销准准备阶阶段销售积积累阶阶段正式销销售阶阶段工作重重点：：确定产产品定定位确定客客户定定位设计建建议物业发发展建建议工作方方法：：市场调调查分分析项目分分析客户分分析工作重重点：：确定形形象定定位制订营营销策策略总总纲营销计计划表表物料准准备符合营营销要要求的的施工工组织织卖场包包装工作重重点：：形象出出街接受客客户登登记对策略略的检检讨接受内内部认认购分期营营销策策略制订价价格策策略业务员员培训训法律文文件工作重重点：：媒体计计划分阶段段销售售策略略销售控控制销售现现场管管理价格调调整活动营营销执执行招商目目标客客户———商商家定定位四川省省境内内服装装、鞋鞋、家家居用用品、、日用用品生生产厂厂商四川省省境内内服装装、鞋鞋、家家居用用品、、日用用品代代理商商国内其其他同同类商商家；；国际际知名名品牌牌代理理商PART6招商策策略招商目目标客客户———休休闲部部分商商家定定位成都知知名品品牌休休闲、、娱乐乐主题题商家家四川省省境内内知名名品牌牌休闲闲、娱娱乐主主题商商家国内知知名品品牌休休闲、、娱乐乐主题题商家家；国际知知名品品牌休休闲、、娱乐乐主题题商家家招商步步骤：：我司招招商部部成立立各区区域招招商小小组，，分赴赴西南南、华华南、、华北北、华华东各各地进进行招招商。。直销店店服装装厂商商：深深圳、、广州州、东东莞等等地家私：：顺德德乐从从国际知知名品品牌代代理商商：北北京燕燕莎Outlet、、上海海等市场调调查商场定定位确确定锁定核核心店店专业人人才积积累制作招招商手手册全国（（球））招商商确定定核心心店配合店店招商商商场招招商层层次低价招商低价销售主力店、核心店招商做旺MALL，增加商店与业态数量逐步提升租赁、销售价格分区招商长期招招商策策略财富广广场———商场直直观形形象，写子子楼与与公寓寓需借借助商商场来来进行行推广广财富广广场另另两主主题销销售策策略：：财富··第一一国际际财富··丽晶晶国际际公寓寓推广主主线：：借助助商城城已营营造的的“投投资””理念念，加加深加加宽““投资资”概概念内内涵。。9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。14:45:4814:45:4814:4512/31/20222:45:48PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2214:45:4814:45Dec-2231-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。14:45:4814:45:4814:45Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2214:45:4814:45:48December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月20222:45:48下下午14:45:4812月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222:45下下午12月-2214:45December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/3114:45:4814:45:4831December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。2:45:48下下午午2:45下下午午14:45:4812月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。14:45:4914:45:4914:4512/31/20222:45:49PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2214:45:4914:45Dec-2231-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。14:45:4914:45:4914:45Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2214:45:4914:45:49December31,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。31十二月月20222:45:49下午14:45:4912月-2215、楚塞三湘湘接，荆门门九派通。。。。十二月222:45下下午12月-2214:45December31,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2