丹东市2011年房地产市场调研报告(终稿)

2011丹东房地产市场调研报告精仕·伟业电影式分镜头思考胶片总浏览分镜头脚本■宏观环境分析▲城市现状▲城市规划▲经济环境▲项目立地研究■丹东房地产市场分析▲市场概述▲区域市场地位▲板块分析■各个区域内典型个案分析▲竞争区域及对手确定▲区域内竞争个案分析▲区域外竞争个案分析长镜头—宏观市场分析我们怎样演绎长镜头？

可能您会看到大量的数字统计和资料统计，我们并不是为了将这些数字堆积起来，最主要的是我们通过这些数据发现居民的购买能力和购买特征，从而掌控丹东整个房地产市场走势！■丹东区位：丹东位于东北亚的中心地带，是环黄海经济圈、环渤海经济圈重要交汇点，具有沿江、沿海、沿边“三沿”优势，与朝鲜半岛有300公里的边境线。随着辽宁沿海经济带上升为国家战略，丹东将成为中国及欧亚大陆经陆路、海路与日本、朝鲜半岛开展经贸合作的重要城市。

长镜头—宏观市场分析■丹东房地产发展重点：目前丹东市房地产发展重点区域向南延伸，重点打造“丹东国门湾新城区”。形成丹东、新城区、东港市齐步发展格局，建设大丹东。城市现状■交通状况：丹东交通通信便捷，海陆空交通四通八达，已形成丹大丹沈现代化立体交通运输网络。随着丹大、丹沈城际高铁的建设，丹东已溶入沈大1小时经济圈。丹大、丹沈城际高铁预计2012年全线开通。■城市定位：2009年随着辽宁沿海经济带上升为国家战略，丹东的新一轮发展定位：把丹东建设成为中国东北亚东部现代化沿海港口城市

长镜头—宏观市场分析■城市地位：是辽东地区的经济中心，未来东北东部地区经济中心，东北亚经济重要的中心城市之一。

城市现状经济概况长镜头—宏观市场分析■GDP值年份GDP值同比增长2010735亿元23%2009655亿元20%2008564亿元22%2007462亿元17.1%2006385.4亿元17%◎丹东的国民生产总值相对增长速度相对较快，然与全国发达城市相比差距亦非常明显。但增长速度快，预示发展潜力巨大。

25%20%15%10%5%0%GDP值（亿元）同比增长（%）385.446256465573523%22%20%17.1%17%■人均GDP值长镜头—宏观市场分析经济概况年份人均GDP值同比增长2010年32435元15.97%2009年26955元18.27%2008年23223元13.9%2007年20901元12.7%2006年19175元11.6%◎丹东人均GDP虽然同比增长相对其他城市缓慢，但数额高，人均收入较高，消费潜力大。20%10%0%人均GDP值（元）同比增长（%）191752090123223269553243518.27%15.97%13.9%12.7%11.6%长镜头—宏观市场分析经济概况■恩格尔系数时间恩格尔系数同比增长率2010年39.90%0.25%2009年39.80%-4.00%2008年41.50%5.30%2007年39.40%-4.10%2006年41.10%3.18%◎丹东近几年城市居民家庭恩格尔系数在40%左右波动，波动幅度较小，丹东市城市居民生活水平处于接近小康之间，购买力较强长镜头—宏观市场分析经济概况■人均消费与可支配收入比例消费支出类别支出比重（%）食品39.84%衣着9.81%家庭设备用品及服务4.20%医疗保健8.85%交通和通信10.38%教育文化娱乐服务11.90%居住10.24%杂项商品和服务4.78%◎丹东居民在传统的食品和衣着的消费支出方面正在逐渐减小，交通、教育、娱乐、居住方面的支出逐渐增加，可以看出，丹东居民对日常生活以外的需求正在逐步加大，消费市场旺盛．长镜头—宏观市场分析经济概况■住房支出比重

时间住房支出比重同比增长率2010年10.24%9.17%2009年9.38%-17.14%2008年11.32%-10.94%2007年12.71%12.78%2006年11.27%9.75%◎丹东近年的住房支出比重在10%-15%之间波动，2009年住房支出比重有所下降，但2010年有强势回升的趋势，居民住房消费信心正在逐渐加强长镜头—宏观市场分析经济概况■人均住房面积

时间城市居民人均住房面积（㎡/人)同比增长率（%)2010年17.42.90%2009年16.82.20%2008年16.41.70%2007年16.121.30%2006年15.90.90%◎丹东居民人均住房面积近年逐年递增，丹东市居住条件和生活环境正在逐步改善2010年丹东国民经济概况

■固定资产投资全年全社会固定资产投资完成800亿元，比上年增长52.4%。其中，建设项目投资564.4亿元，增长58.7%

房地产投资120亿元，增长35.7%

农村投资115.6亿元，增长42.7%

■社会消费品零售总额全年实现社会消费品零售总额234亿元，比上年增长18.2%。分城乡看，城市消费品零售额150亿元，增长19.5%；县消费品零售额15亿元，增长18.5%；县以下消费品零售额69亿元，增长15.2%。长镜头—宏观市场分析长镜头—宏观市场分析经济概况■丹东“十一五”规划纲要与发展计划

◎规划方向：紧紧围绕辽宁沿海经济带上升为国家战略的政策优势。以新鸭绿江公路大桥、沈丹客运专线、丹大快速铁路、丹通丹海高速、海洋红港为代表的大交通枢纽，以本钢不锈钢、仪器仪表、风电装备制造、黄金产业、硼铁综合利用为代表的大工业集群，以丹东新城区为核心、“四大组团”为载体的大规模城市带建设……向世人展现着北黄海经济带“大丹东”的精彩乐章。指标名称2010年“未来三年规划”指标属性2012年预计年均增长%生产总值735亿元1000亿元13%预期性人均生产总值32435元63000元12%预期性固定资产投资800亿元1000亿元16%预期性常住人口242.6万人350万人0.97%预期性城镇人均住宅面积17.4㎡24㎡……预期性◎十一五规划小结：政府对丹东未来的经济发展预期看好，GDP年均增长率13%，预计到2012年将达到1000亿元，经济增长势头十分强劲。而未来五年城镇居民人均住宅面积的增长，也将为房地产市场提供广阔的发展空间长镜头—宏观市场分析城市规划■城镇体系：整个丹东市现辖2个县级市(东港市、凤城市)、1个县(宽甸县)和3个区(振兴区、元宝区、振安区)。另外，还有2个国家级对外开放先导区(丹东国门湾新城区、丹东沿边经济贸易区)。■城市结构：规划未来丹东城市以“一核、两翼、两大板块”为总体布局。形成主城区、新城区和新港区三大组团为核心组团；以丹东沿江、沿海三个产业组团为两翼开发建设；凤城及宽甸两个县级区域为两大板块。以辽宁沿海经济带为契机构建大丹东。长镜头—宏观市场分析城市规划■城市格局：基本上形成了高新技术产业园区、经济技术开发区、风景旅游区、金融商务区、中央商务区、中心居住区、城市商业区等为主体的现代化新型城市格局。城市商业区商业次中心金融商务区中心居住区中心居住区中心居住区中心居住区风景旅游区风景旅游区风景旅游区高新技术开发区■城市交通规划：◎铁路：随着沈丹客运专线的开工、丹大客运专线得到国务院的批复、东北东部铁路进入施工关键期。未来丹东到沈阳不足1小时，到大连1个半小时左右。三年后辽宁将要形成沈阳、丹东、大连这么一个“铁三角”的重要交通格局。◎公路：丹大、沈丹高速公路贯穿全境，丹通、丹海高速公路年内可完成路基工程，不难想象，当这些重大项目全面建成后，丹东在东北东部和东北亚地区的交通枢纽地位将大大提升。随之而来的，是人流、物流、商贸流、信息流、资本流集聚与交换。

长镜头—宏观市场分析城市规划■各区域产业情况◎新城区区域——未来城市中心、商业商务区：丹东国门湾新城区，丹东市未来的城市行政文化中心，东北东部现代物流中心◎丹东市区区域——经济、金融、商业中心：丹东市主城区，经济、商业中心，金融配套设施齐全地理位置优势明显。◎东港区域——城市副中心、商新产业园区：依托大东港区位优势，形成现代装备制造业区域、水产加工业区域，丹港同城化战略的实施为东港成为城市副中心提供了政策支持。◎宽甸及凤城区域——风景旅游度假区、矿产资源区：集中了大量的自然旅游资源。拥有国家4A级风景旅游区—五龙山风景区、河口风景区等。区域已成熟。同时因生态旅游的兴起，这里也成为生态居住区。长镜头—宏观市场分析城市规划长镜头—宏观市场分析■宏观经济总结丹东作为中国唯一一个沿边、沿海、沿江城市。近几年GDP值迅速增长，第二产业和第三产业协调发展，人均可支配收入逐步提高，人民生活水平稳步提升，居住环境和生活品质得到了很大的改善，现代化、多功能的城市发展格局已经初步形成，伴随着辽宁沿海经济带上升为国家战略，丹东做为规划带的起点，必将迎来城市发展的又一轮新的高潮。中镜头—丹东房地产市场分析怎样把中镜头的脚本做好？在了解了居民的购买力和购买特征之后，我们又怎样激起他们的购买欲望呢？在这之前我们应该看看房地产市场是怎样的一个发展趋势，这个市场是否会被人看好？市区各大板块之间的房地产市场情况如何？这里我们同样需要引进一些数据来探索出房地产市场的发展情况。■发展历程：丹东房地产市场发展经历了起跑——飞速——规范三个阶段。1998年开始进入起跑阶段，此时的房地产市场土地供应量少，开发层次参差不齐，房地产市场发展不规范；进入21世纪，丹东房地产市场也进入飞速发展期，房地产建设大量兴起，快速成为该时间内的主线，此时期内开发规模急剧增加，开发档次逐渐提高，随着政府2005年宏观调控，房地产市场发展慢慢由无序竞争向良性竞争发展。最近三年，丹东房地产市场各项指标增长迅速，丹东房地产市场拥有巨大的发展空间。市场概述■发展特征：◎土地供应加大，增加市场供给；◎开工建设进度加快；◎住宅建设力度加大，市场供应结构逐步调整；◎住宅竣工面积快速增长，空置面积降幅趋缓,

供求矛盾逐步缓解；◎山景房，旅游文化概念住宅开发力度加大。中镜头—丹东房地产市场分析中镜头—丹东房地产市场分析市场概述■房地产投资在固定资产投资中比重：◎丹东房地产投资相对较平稳，2010年房地产投资占全市固定资产投入31%，呈逐年上涨的趋势，随着房地产业向二三线城市延伸，丹东房地产市场前景良好。■丹东房地产开发企业概述：◎全市房地产开发企业204个，房地产开发投资88.4亿元，比上年增长50.9%。全年房地产开发总施工面积616.7万平方米，比上年增长6.2%。其中，新开工面积378.7万平方米，增长51.2%。全年房屋竣工面积186万平方米，比上年增长6.3%。商品房销售面积248.4万平方米，比上年增长28.6%。商品房销售额77.8亿元，比上年增长54.4%。年末全市商品房空置面积75.1万平方米，比上年末增长28.8%。中镜头—丹东房地产市场分析市场概述■房价年份商品房均价（元/m2）2011年上半年45002010390020093530200832142007295020062580◎丹东商品房均价平均每年上涨300元/㎡左右，增长势头强劲，发展态势良好，2011年上半年随着一二线城市限购及频繁的房地产调控政策的出台，一二城市投资热钱大量涌入丹东市房地产市场促使丹东房地产价格疯狂上涨，已成为国家房地产重点监察地区。中镜头—丹东房地产市场分析市场概述■目前各板块在售住宅销售均价市场板块销售均价振兴区板块5000元/㎡元宝区板块4500元/㎡振安区板块4000元/㎡新城区板块4000元/㎡东港区板块3500元/㎡五龙背板块4000元/㎡◎振兴区板块受其连接新城区重点发展地块影响价格最高，建筑形态大部分为江景房、地段房、学区房、山景房为主，元宝区板块和振安区板块属于生活配套较为完善区，价格次之，其他板块价格范围在4000-4500元/㎡之间，价格基本符合丹东房地产市场现时价格平均水平500045004000400035004000销售均价（元/㎡）中镜头—丹东房地产市场分析市场概述■目前各板块在售住宅销售率◎目前丹东各在售楼盘销售情况比较理想，房地产市场较为活跃。市场板块销售率振兴区板块80%元宝区板块90%振安区板块60%新城区板块70%东港区板块70%五龙背板块60%80%90%60%70%70%60%销售率（%）中镜头—丹东房地产市场分析■房地产市场小结近几年丹东房地产市场发展平稳，房地产投资在固定资产中的投资稳步提高，商品房销售面积不断增加，大量的高品质项目迅速崛起，带动了相关产业的协调发展。丹东市区房地产市场共划分为个板块，各板块目前在售楼盘销售率高，商品房销售价格涨幅较大，市场前景看好，整体房地产市场潜力巨大。中镜头—丹东房地产市场分析区域市场地位■总体市场格局中镜头—丹东房地产市场分析振兴区板块－－城市副中心商务商业区振兴区板块项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型均价元/m2销售率客源组成板块在售代表楼盘分析◎配套：北部新区现如今已经成为一个丹东市的大型综合性居住区，尤其是轻轨泉水站的开通，更让居住者感受到生活的便捷，以华南沃尔玛超市为核心的华南商业配套更是全面解除居住者的后顾之忧。■振兴区板块中镜头—丹东房地产市场分析元宝区板块－－传统城市中央居住区项目名称建筑面积（m2）容积率物业形态主力户型（m2）均价（元/m2）销售率客源组成板块在售代表楼盘分析◎本区域商业配套齐全，物业形态呈多样化，主要以小高层、高层、多层为主；户型面积段大多控制在80-150㎡之间，反映当地消费者购买需求特点；市场价格范围在3000-4000元/㎡，价格相对同等区域偏高；楼盘异性大，体现当地消费者不同层次需求。■元宝区板块元宝区板块中镜头—丹东房地产市场分析■振安区板块振安区板块项目名称建筑面积m2容积率物业形态主力户型m2均价元/m2销售率客源组成板块在售代表楼盘分析◎物业形态以高层为主，客户整体定位是中高档消费群体，产品类型以高档住宅、商务生态复合功能街区为主，购买群体主要以高级白领和外地成功人士为主，近年来，随着国际化高尚海岸生活区的地位逐渐确立，区域楼盘成交价格的上涨成为主导趋势。振安区板块－－复合型国际化高尚海岸生活区中镜头—丹东房地产市场分析新城区板块－－百万平米海岸线社区大盘造城小平岛板块■新城区板块项目名称建筑面积容积率物业形态主力户型m2均价元/m2销售率客源组成板块在售代表楼盘分析◎丹东未来的行政、金融、文化中心，旅游风景区和生活休闲区．区域项目升值空间巨大，但需解决区域交通路网体系，新城区目前开发的有“新加坡城”、“牛顿方式”等集五星级酒店、购物中心、写字楼、住宅楼、商业网点为一体的大型城市综合体。由于项目的规模庞大，配套的跟进与人气的巨增都将带动整个区域的成熟发展。区域市场开发前景较好。中镜头—丹东房地产市场分析五龙背板块－－城市自然生态宜居社区项目名称建筑面积m2容积率物业形态主力户型m2均价元/m2销售率客源组成金海温泉小镇1350001.5多层、小高80～120550030%以东三省客源为主，投资客居多五龙温泉山庄1250001.6多层45～130450080%本地客源、外地客源板块在售代表楼盘分析■五龙背板块（重点板块）◎该区域拥有五龙背温泉水系、五龙背森林公园，自然资源丰富，配套齐全，居住条件较好。目前本区域开发项目以金海的“温泉小镇”为主，区域产品主打“温泉养生”概念，产品设计均呈现出山水人居的特点。本区域产品物业形态多样化，包括多层、小高层、高层等。住宅均价2700元/平方米，但各楼盘价格差异较大，客源分布范围较广。该区域商品商品总价较高，客户定位要求高，销售周期长。五龙背板块市场格局总结

中镜头—丹东房地产市场分析■板块发展格局概述：城市区域板块功能明显，中心区域为元宝区区域板块、振兴区区域板块、振安区区域板块